中国地区写字楼发展历程简述

引言

目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。然而，由于不同城市有着不同的特点，建造写字楼的地点就变得分外重要。因此，我们根据不同的影响因素对环渤海经济圈中的城市进行分析，使地产商可以更有根据地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做出有针对性的投资决策。

一、研究背景与意义

近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注，为防止价格过多过快上涨，政府的调控力度不断加强，使得企业和投资者对于写字楼的开发经营有了更多的不确定性。而且，由于各个城市的表现各不相同，分化越来越严重，地产商的机遇和风险并存。

因此，如何引导资源合理配置，避免企业盲目投资，同时挖掘价值洼地，进行合理布局，越来越成为社会大众密切关注的议题。在这个大前提下，对环渤海城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置，促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。

二、研究现状

（一）中国地区写字楼发展历程简述

近年来，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些IT企业、外贸公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过自身的积累，已经有了一定的经济实力，而从自身的发展考虑，多数已不愿再将办公地点放在低档的居民住宅和公寓里，因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。同时，由于我国正式加入世贸组织后，对国际的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进驻中国，进军各个地区的大中城市。由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动，因此，区域经济的发展将给写字楼市场带来巨大商机，那些配套设施齐全、高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为未来房地产市场的一抹亮色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空间。

现在，我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3

米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了他们生活和交流上的需求。

第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像国际大厦，这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保、智能化管理等方面进行考虑。

第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。像嘉里中心、京广中心等。这其中，智能写字楼分为3A和5A两种。所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统；SA--安保自动化系统；BA--楼宇自动控制系统。它们在满足基本功能的基础上，对部空间分割、智能化水平等方面也做出了提升。

第四代写字楼出现在20世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高办公舒适度，更提高了智能化的水平。像的地王大厦、赛格广场等。

第五代写字楼是在第四代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。开始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。与第四代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观良好，办公空间更加开放式，为办公智能化预留出了极大的升级空间。

（二）中国写字楼市场现状

现今，我国的经济已经进入了快速发展时期，GDP出现了连续快速增长势头已有好几年了。写字楼作为各个区域和不同城市经济的重要产业，这几年同样出现了迅速发展的态势，但是对于一个产业来说，发展过快不仅会出现不利于区域经济稳定发展的情况，而且在城市的规划和产业结构的调整方面也会有不小的影响。因此，写字楼的发展必须与区域经济发展相协调。

在经济学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，所以无论对于国家还是单独的房地产开发商来说，市场的稳定都是重中之重。因

此，对我国当前城市写字楼市场的投资布局进行研究，找出其在发展过程中的问题和不足，不仅关乎着写字楼市场自身长期健康发展，同时也是地产开发商可以进行长期有效投资的保障。

（三）写字楼市场的展望

在当下的房地产市场中，说到最受市场欢迎和开发商青睐的产业，写字楼虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为在市场常态下，写字楼是可以产生较高回报率的产业。

从长期看来，随着中国的城市发展与产业结构的升级，写字楼不仅在经济中所占的比重会越来越大，而且其在城市中的地位与作用也将变得越来越重要。由于修订后的《中华人民国保险法》正式开始实施，使得保险资金投资不动产的政策障碍被扫除。据估计，在今后几年，将有千亿保险资金入市，因此中国的写字楼市场将具有长期有效的投资价值和可持续发展的潜力。

从市场的在因素来看，在经济转型的大前提下，写字楼市场升温是必然的。从长远利益来看，对住宅市场的严厉调控将促使房地产经济结构整体趋于优化，房地产市场对写字楼的需求量必然会增加，使得写字楼产业的发展前景良好。三、研究容与框架

根据现有写字楼的现状进行分析，并对写字楼的供求进行分析，找出写字楼发展需要的依存条件，并对写字楼所在的城市进行共性分析，根据对环渤海经济圈中城市的写字楼投资布局所涉及的相关数据进行采集，构建模型对其进行城市分级，使地产商可以根据不同城市对写字楼的需求进行有针对性的投资决策。

其框架是：

(一）写字楼依存条件分析：1、写字楼的供求分析2、国外写字楼的现状分析3、国外写字楼发展前景良好的城市共性分析4、写字楼依存条件分析（二）基于写字楼投资布局的城市分级评价模型构建：1、分级模型的选择2、分级指标体系的构建

（三）基于写字楼投资布局的环渤海经济圈城市分级：1、环渤海经济圈现状2、数据采集与整理3、数据处理4、结论与分析

第一章相关理论基础

一、写字楼概述

自从19世纪末，由于建筑技术的飞速发展，世界各地的高层和超高层建筑越来越多，为大量办公人员提供了办公地点。我国自20世纪70年代末期开始，特别是在最近，有相当数量的高层和超高层建筑落成，迄今为止，写字楼已成为商务活动的重要涵，大量聚集写字楼的地方便成为了城市的“中央商务区”，对区域经济发展起到了拉动作用。

写字楼是高价值商业房地产的重要容之一。所谓高价值商业房地产是指净收益性房地产，它的价值基本取决于评估基准日现存的和潜在的收益能力。高价值商业房地产在拥有良好的地理位置、建筑质量和装修的基础上，还应有花费极少费用就可以完全重新分割部空间的可能。

广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。而商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

写字楼是与区域环境、城市资源、相关的服务型行业相联系的，只有它们之间相互有效协同，写字楼的功能才能够充分发挥出来。

二、现有城市分级方法、指标体系与结论综述

（一）现有的城市分级方法

城市分级方法一：

一线城市：从目前中国房地产行业来看，、、、四个城市明显领先于其它城市，四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般作为一线城市。

二线城市：除一线城市外，达到以下数据指标及以上的为二线城市：

1、国生产总值2000亿元人民币；

2、人均国生产总值1.4万元；

3、城区常住人口100万；

4、城市建成区面积100平方公里；

5、全年商品房销售面积150万平米；

6、商品房销售均价3000元/平方米。

三线城市：单项或多项指标低于上述要求的城市，均作为三线城市。

城市分级方法二：

一线城市是指1992年允许合资试点的五个特区、六大城市；

二线城市是指1999年扩大合资试点的省会、直辖市和计划单列市；

三线城市是指有战略意义的大中城市；

四类城市：地级城市及人口过100万的县级市。

城市分级方法三：

（二）指标体系

根据地产开发商的自身特点及其战略发展目标，设定一定的城市筛选条件与导向。其需要考量的标准有：

1、利润：是企业成长和持续发展的关键，因此需要一定的市场需求为支撑。

2、该城市应具备一定的经济基础和人口规模，同时受到国家政策扶持，或人口导入、城市规划、产业升级等方面具有良好的前景。

3、土地市场操作灵活，可通过勾兑等方式拿地，进入成本低。

4、竞争压力小，进入门槛相对较低，可以容易实现市场占有和可持续发展。

除上述标准外，通过研究还发现，人口红利、城市土地门槛度、区域规划辐射力、市场竞争强度等四方面对于城市写字楼产业有着较大的吸引力：

1、人口红利：人口规模是城市房地产市场发展的基础。它决定了未来购买客户能否获得基本支持。

2、城市土地门槛度：城市土地市场的透明度决定了地产商进入的难易程度以及前期成本投入的高低程度。

3、区域规划辐射力：城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射能力的大小将决定该城市房地产市场的发展。

4、市场竞争强度：市场竞争决定了地产商进入城市以后其开发成本的投入，同时也将影响到房产溢价的预期。

地产商在进入异地开发时，必须从区域经济、城市经济以及企业自身实力诸方面考虑，为企业确定异地进入的时机和步骤做准备。

在对城市区域状况进行分析时，主要从经济区位分析和经济现状分析两方面

进行，通过对目标城市的现状和发展趋势进行评估，确定该城市的未来走向。主要考虑的指标有：

1、经济区位分析指标：

1)区域位置评估：对目标城市进行地理区位，经济圈区位和产业带区位的评估。

2)区域经济影响力分析：对目标城市进行区域城市分布，交通体系状况，通行量和城市性质与功能等方面的分析。

3)区域政治地位分析：对目标城市的政治影响力和文化影响力进行了解与分析。

2、经济现状分析指标：

1)城市经济总体实力：了解目标城市的GDP以及未来城市规划。

2)城市居民收入情况：了解目标城市民众的人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格尔系数。

3)城市消费水平：了解目标城市的社会消费品零售总额，全市商业增加值，和城乡居民储蓄存款余额等数据，并进行分析。

对于区域写字楼市场的分析，主要从供需状况分析、市场结构分析和竞争情况分析三个层面进行，具体有以下几个指标：

1、供需状况分析

1)需求状况：市区人口密度，年新增人口数

2)供给状况：征用土地面积，施工面积，竣工面积。

3)供需比较：市场有效需求与供给量比值（销售面积/（批准销售面积+竣工面积）），产品积压度（住宅空置面积，空置率）。

2、市场结构分析

1)消费结构：是指城镇居民家庭平均每人全年消费性支出比例。

2)产业结构：包括国生产总值构成及第三产业增加值。

3、竞争情况分析

1)对手竞争力：竞争对手实力。

2)市场排斥度：当地市场对外地地产商的排斥强度。

从市场结构来看，城市经济

的发展程度对房地产市场的成熟度

有很强的影响，因此在对区域写字楼

市场状况进行分析时，除了要考虑写

字楼市场目前供需状况之外，还要从

长远的角度去看待其市场的发展方

向，并且也要近观其市场抗性程度。

地产商应根据区域不同城市其写字楼市场的不同特点进行相应的战略安排。对于市场潜力大的城市，而企业竞争力相对较弱的区域，应当采用试探进入的策略，熟悉区域特点，在项目中培育实力，为进一步开发市场打下基础；对于市场潜力较大、企业实力较强的城市，可以选择走全力拓展产品的道路，深入挖掘市场潜力。对于那些企业能够获得绝对优势竞争力的市场，则应采取积极进军，攫取市场高端利润的道路，为企业近一步发展争取资源。如果以上条件企业都不具备的话，企业则应当考虑暂缓进入，培育企业实力，等待市场成熟。

由于房地产开发本身具有的地域性特点，其受到当地政策环境影响和金融环境影响是极为巨大的，尤其是在当前房地产行业调整，土地政策紧缩的情况下，

对于政府政策及政府公关能力的评估，是保证企业自身可持续发展并在异地正常经营的一项重要环节。其主要指标如下：

政府政策：包括政府制定的一系列促进中小企业创建与成长的优惠政策：创业资金的支持、税收减免政策、水电配套设施优惠供应等等。

（三）结论综述

总而言之，考虑到地产商投资到不同区域不同城市建设写字楼的风险，其应充分考虑到各个城市的特点，根据现有城市的分级方法将城市大致分级，根据不同城市之间的共性与它们各自不同的侧重点进行分析，其中包括经济、人口、交通、政府扶持政策以及消费者偏好等等。将上述条件综合整理构建出一个适合地产商研究其投资的指标体系，以此为根据为将来的写字楼投资做好准备。

第二章写字楼依存条件分析

一、写字楼的供求分析

（一）写字楼整体供求情况

2013年年初，写字楼的市场供应非常集中，而且项目的总体量比较大，新项目为写字楼市场提供的新供应量比去年全年供应量的60%还要多。因此，写字楼市场的整体空置率并没有明显大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，而且又有新的项目收购案发生，很多海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到地写字楼市场中来。

（二）写字楼市场有效需求展望

未来几年，写字楼市场将迎来一个供应的高峰期。新增供应量将可能达到80万平方米，而且大多数区域都会有新的项目供应出现。相对来说，写字楼租赁市场可以用挑战与机遇并存来形容；像西部地区的写字楼市场，由于投资买家相对较少，租赁市场上竞争的力度也就相对较小。

近几年来，有不少城市决定在本城市金融街预留部分的高档办公区域，这些楼宇并不出售产权，而是定向租给外资商业银行、投资银行和成长中的保险机构，为外资金融机构的入驻提供办公场所，这些都对金融街写字楼项目整体的提升等方面起到了十分积极的作用。

2014年写字楼市场预计新增供应量将达到40万平方米，但是由于有相当一部分写字楼其还处于在建项目时，在预售期就已经完成了销售计划，因此未来的写字楼租赁市场应该比较乐观。

二、国外写字楼的现状分析

（一）国外写字楼的现状分析

对于欧美等发达地区，由于超高层建筑对道路交通、空间机理、城市环境的影响重大，目前欧美发达国家特别是西欧地区，对于写字楼是否要继续向超高层建筑发展的问题持谨慎态度。像美国IBM总部和锐步集团总部，它们的金融保险业大楼继续集中在市中心CBD地区，但电子通讯等新兴产业则趋向于选择交通压力相对较小的郊区,这也是目前国际上所提倡的新型生态办公园区，办公环境更加贴近自然生态。上述欧美发达地区的写字楼发展趋势当然也与发达国家地广人稀以及先进的网络办公自动化的优势有关。

然而，目前有些发展中国家，仍把摩天大楼看作是现代化与经济实力的体现，将写字楼作为超高层建筑建于城市上空，如吉隆坡的石油双塔等。其实这种现象在本质上是与国际间写字楼的发展主流相背离的。

（二）国写字楼的现状分析

1、对国际化办公设施的需求导致市场竞争激烈

由于写字楼供应量的增加、需求主体的变化，导致市场竞争要素发生变化，地段、产品不再是竞争的唯一要素。对于入驻企业来说,能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。如果能够找到合适的目标市场,为特定客户提供专门服务,卖家就有可能形成独特的竞争力，因此对市场进行细分、对客户群进行精确定位就变得十分必要。

另一方面,企业选址更多地是从企业发展的角度考虑,靠近供应商、接近市场、有充足的人力资源等,都会帮助企业形成更强大的竞争力。同时,由于企业活动的各个层面都已经被科技广泛地渗透了,企业变得越来越依赖网络及电器设备。在这种情况下,写字楼越能够提供网络保障、电力保证,对企业的吸引力也就

会越来越大。

未来几年，写字楼产品本身品质的提高,将成为开发的重要环节和市场竞争的重点。而实现写字楼品质的提高,重点在于对客户群体需求的深入研究，并非在于堆砌高新技术或是盲目提高装修标准。

2、服务设施综合配套化日趋重要

目前，写字楼之间的竞争已经从单纯的比造价、比高度变成比配套、比服务、比管理等,这同样也是发达国家写字楼发展的一个重要趋势。对于以租赁和出售为主要开发目的的写字楼项目而言,必须具备一定的整体规模。例如,在城市中商业、办公、酒店、餐饮、展览、会议、文化娱乐等多种生活空间任意选取三项以上根据自身特点进行合理组合,并在各部分之间建立一种互补、互助、互相依存的关系,从而形成一个多功能、高效率的有机统一综合体。

三、国外写字楼发展前景良好的城市共性分析

国及国外的城市，像我国、、，日本的东京、大阪及美国的纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿、费城等，它们的写字楼发展前景良好。究其原因，可以发现这些城市有很多的共同点，进行总结如下：

这些城市的经济针对各自的国家而言，都很发达。上述城市的地区生产总值在国家中所占的比例不小；人均可支配收入在国家中的排名靠前。例如，其2013年地区生产总值为19500.6亿元，全国2013年地区生产总值为568845亿元，由此可见，2013年的地区生产总值，在全国的比重占到了3.4%左右；其人均可支配收入为40321元，全国人均可支配收入为26955元，高于全国水平的49.59%。

上述城市其写字楼的使用者有着极大的共同点，对写字楼的需求也相对趋同：各外资企业驻各国办事处或分支机构，例如国际知名企业，由于注重企业形

象，通常会将办公地点选在CBD区域；而国一些知名资企业，由于看中企业良好的商务形象、便利的交通以及写字楼成熟的配套设施，因此通常也会将办公地点选在CBD区域；对于本国的中小型企业来说，譬如咨询服务、金融投资、法律、文化等行业，由于受资金实力的制约，因此在选择硬件配套设施方面会有所顾忌，转而在价格方面更实惠的区域购买；由于各国信息产业及IT行业中，客户对写字楼部分标准要求较高，因此，有经验的企业会根据业态的不同选择适合自己的办公区域；而总部型的企业，分为两个大的方面，其一是总部型企业之中传统“大而全”的企业总部，另一方是驻某地办事处类型的总部型企业，这两部分都对办公地点通畅有硬性需求，所以首选通常是CBD区域。

这些城市中写字楼的地理位置及交通都十分的便利，这是为了有利于在写字楼中上班的高级白领、高级公务员的日常工作及生活，可以使忙碌的写字楼中的办公者在繁忙的一天中节省一定的时间。

四、写字楼依存条件分析

写字楼的依存条件首先要从写字楼的市场需求入手进行分析。针对国外写字楼发展前景良好的城市共性分析以及写字楼的市场需求者的类型，对写字楼的依存条件进行分析，得出结论。

（一）写字楼市场客户需求类型分析

在中国的写字楼市场，需求的客户种类有一定的分布特点，总结如下：

1、外资企业

外资企业特别是一些国际知名企业，他们的驻中国各地办事处或分支机构，由于注重企业形象，通常在CBD区域，因为他们需求的办公面积较大，所以一般是整层或整栋购买。

不仅如此，上述外资企业还以金融类（银行、投资、保险、证券）和专业服务（律师、教育、咨询）类行业居多。

2、资企业

资企业，尤其是有一定规模和实力的资企业，如大型金融保险机构通常也在CBD区域办公，他们主要看重的是CBD区域良好的商务形象、便利的交通条件以及成熟的配套，一般购买面积集中在200-500平米。

3、企事业单位

国企改制后剥离的企事业单位，这些单位由于具有较强的实力并注重外在形象，通常会选择交通方便，配套设施完善的区域，像中高档写字楼物业作为自己的办公场所，一般情况下，会购买一层或几层。

4、中小型企业

中小型企业其中包括咨询服务、金融投资、法律、文化等行业。因为受资金实力的制约，通常选择在硬件配套方面略显单薄，但在价格方面更实惠的区域购买。中小型企业购买的面积多在150平米以下。

除此之外，随着国家放开对金融保险行业投资房地产的限制，众多金融企业，尤其是保险公司开始大量买进办公物业，成为写字楼市场的消费主力，同时也极提高了市场消化量。例如市安邦保险购买晶都国际写字楼整层，太平洋人寿购买中润世纪广场1栋小高层，兴业银行、齐鲁证券合力购买了银都国际的大部分货量等等。

从VC、PE型企业的租赁面积来看，主力承租面积在300平米以下。结合中小企业的类型、承租面积和租金单价来看，CBD区域VC、PE型企业主要来自咨询服务、非传统第三产业交易类的微型中介化公司。这类企业他们重视CBD区域办公地所带来的企业口碑和形象红利，在办公面积小（约100-200平米）的情况下，通常都会贡献出较高的租金单价。

信息产业及IT行业客户对写字楼部分标准要求较高，如地板高度、线缆等因素会直接影响客户办公的效率及围，有经验的客户会根据业态的不同选择适合自己的办公区域；

5、总部型企业

总部型企业包括头脑企业，是指以工厂为主的工业企业，他们对于写字楼的需求主要是由研发、销售等部门组成；传统“大而全”的企业总部；驻某地办事处类型的总部型企业也占有相当大的比例。他们的租赁面积区间有的分布在100-200平米和500平米以上这两个区间，而这类企业的驻某地办事处，他们对办公面积的需求围往往在300平米以下，对于办公地点通畅有硬性需求，必须首选在CBD区域。

（二）写字楼的依存条件分析

对于写字楼的依存条件分析，首先是根据上述国外写字楼发展前景良好的城市共性分析以及写字楼市场客户需求类型分析进行总结，进而得出的。

1、经济情况

对于写字楼的建立，其所在城市的经济情况是不容忽视的一大要素。其所在城市的经济情况，对于写字楼的质量有着十分重要的影响。只有经济情况良好，才可以保证写字楼的质量，配套设施。对于一些大企业，像跨国公司、大集团，他们选择写字楼往往是从展示企业形象，提高企业知名度和影响力出发。为了吸引大企业进入，不管是写字楼的运营、管理，还是写字楼周边配套设施的完善，都需要大量的资本投入。因此，良好的经济情况是写字楼实现最大效益的根本保障。

城市的经济情况越好，越吸引各大外资企业、中小型企业以及总部型企业进驻城市；进驻城市的企业越多，他们对城市写字楼的需求量就越大；对城市写字楼的需求量越大，地产商对该城市写字楼的投资就越有把握。

2、产业发展

对于一个城市来说，其产业的发展，特别是第二、三产业的发展，很大程度

上决定了写字楼的使用情况。现如今，越来越多的研发、营销、物流公司与会计事务所、律师事务所、金融服务机构、技术咨询机构、广告服务中心及其他中介服务组织进驻繁华城区的写字楼，形成了支撑写字楼发展的主力军。

由于上述企业在二、三产业占有了很大的比例，因此，二、三产业越发展，这其中的企业就会越发展，企业的数量就会越多，导致写字楼的需求会明显上升。城市写字楼的需求上升意味着会加产商对写字楼的投资。综上所述，一个城市二三产业的发展越快、越好，那么城市中写字楼的需求就会越大，对写字楼的发展就越有利。

3、写字楼空间因素

对于一个城市来说，写字楼的供应情况是影响写字楼发展的重要因素。写字楼的聚集性特点决定了其必须分布在具有一定发展力、发展潜力、产业基础、区位优势、交通优势的区域。当然，由于不同特点的写字楼具有不同的分布特点。因此，各层次的城市规划影响着写字楼的空间布局。

一个城市写字楼的分布及构建情况决定了城市中写字楼需求者的数量，写字楼的空间情况越好，写字楼的需求弹性就越大。写字楼的构建面积越大，就意味着该城市的发展较好，会吸引不少的企业进驻写字楼，企业进驻的越多，对写字楼的需求就会加大。因此，写字楼空间情况的发展与写字楼的需求量呈正比。