学区房论文

“学区房热”的原因及外溢效应研究

通过走访各大房地产公司和淮安市房管局，总结淮安房地产现状，以学区房为研究对象,结合微观经济学探析了“学区房热”产生的主要原因是需求过于旺盛,研究“学区房热”不仅导致教育资源配置不公平,形成城市的“藩篱”和消费挤兑现象,还给社会的和谐稳定带来负面影响,最后得出结论并提出相应建议。

一、“学区房热”现象

自1998年以来,我国房地产迅速发展,对GDP增长的贡献率比重基本保持在18%,房地产投资在GDP中的比重不断上升,2007年房地产增加值占当年GDP总额约10%。2008年,我国房地产业受到宏观政策积累效应和金融危机效应的双重打击,呈现市场交易量萎缩,价格增幅放缓,资金链条偏紧的局面。其中,成交量不足是最大的问题。以淮安市为例,2008年,淮安共成交商品住宅2401套,与去年相比减少1122套,同比降幅54.17%。在淮安楼市持续低迷的时候,学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容,热度不但丝毫不减,还有越演越烈之势。

关于学区房,至今政府和学术界都没有一个统一的定义,大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。从业内角度来看,“学

区房”这3个字特指重点小学周边的房子。本文所指的“学区房”是指位于被当地教育局划分为名牌小学学区内,能够对口入学的住房。

以淮安市为例,从学区房成交量上来看,据调查报告显示,2007年二手学区房的成交量仅占5-8%,进入2008年后,成交量翻两番,高达10-15%。2009年1-3月,二手学区房单月成交量继续同比增长10-15%,每月售出60-70套,仅1-3月就售出200多套,相对于2008年总销售量600套而言,有明显增幅。

从价格上来看,淮安市实验小学、淮安师范学院附属小学、淮安市长征小学是淮安市民口中的“三大名校”,就我对2008、2009年4月价格涨幅情况调查来看,3所重点小学的学区房价格较非学区房价格平均要高500元—1000元/m2左右,即使在2009年房价普遍下跌4.9%情况下,4月份学区房价格还是稳中有升。

种种数据表明,相比于淮安景观、写字楼等物业的低迷,购房者寄希望于房价的进一步下跌,迟迟不肯下单的状况,学区房却炙手可热。目前,“学区房热”已凸显成为当今社会的一个重要现象,成为城市生活的一个重要话题,不能不引发我们深入思考“学区房热”背后的原因。

二、“学区房热”的原因分析

价格是调节市场一只无形的手,但在学区房面前却显得失灵了。为什么学区房在销售淡市中呈现出如此巨大的魅力?供给和需求是研究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示,淮安对学

区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房,有10个人在竞争。一方面,需求过于旺盛导致成交量上升,另一方面,供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。现在我们就从供求角度探析“学区房热”的原因。

(一)需求过于旺盛

对住房的需求可以分为3种,自住需求、投资需求、投机需求。学区房的主要买单者是望子成龙的家长,他们购买学区房从本质上来说是一种教育投资购房,在孩子完成小学教育后,将房源抛售的可能性较大。因此,学区房的需求主要是投资需求。旺盛的需求,成全了市场,导致学区房的成交量节节攀升,其原因主要有以下几方面:

1、政府的消费政策引起旺盛的需求。政策性影响对房地产市场显而易见。2010年以来,各地政府相继出台了购房退税、购房入户及取消二套房贷和外资购房限制等相关政策来刺激楼市。这些政策的出台对外地购房者具有很大的吸引力,一方面在一定程度上刺激了楼市,另一方面也带来了教育、社保的负担较重等问题,进一步加剧了学区房僧多粥少的局面。

2、社会对教育的诉求是需求旺盛的主要原因。随着我国改革开放的进程加快,人们越来越意识到知识和技能的重要性,而教育是获得知识和技能的重要途径,需要循序渐进,也需要良好的基础。目前,我国居民,尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变。

3、消费者的预期心理也加剧了需求。“买涨不买跌”,当买房者发现

购买学区房的人很多,供不应求,就会缩短买房时间。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性,价格进一步的上涨具有很大现实性。据行内人士估计,2009年淮安学区房的价格有望突破5000元/m2。

4、良好的收益性导致需求过于旺盛。购买学区房的需求以投资需求为主,因此,投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说,一方面投资学区房,可以让孩子上名校,获得良好的教育;另一方面,即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求,学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房,具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品,这一点,可以从学区房交易量季节性的弱化中得到证实。

(二)供给严重短缺

如果学区房的供给富有弹性,则需求增长时,供给量显著增加,住房价格的上涨则相对有限,即需求的增长主要带来的是成交量的增长而非价格增长。反之,若土地资源和开发管制,导致供给缺乏弹性,则住房供给量的增长有限,但住房的价格将出现大幅度提升。学区房供给的短缺主要体现在以下两个方面:

1、增量明显不足。从供给增量市场来看,影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。老学区一般位于基础设施比较完善,交通发达,规划基本完成的城市中心地段,可用于建设的土地资源几乎没有。即使学区进行适当调整或名校相继成立的分校,毕竟僧多粥少,供给也相当有限。所以总体来说,学区房的增量在短期内不可能有较大的增幅。同时,房地产增量市场属于寡头垄断市场,开发商处于强势

地位,追逐利润是开发商的目标,价格当然不会低。

2、存量总体不乐观。从存量市场来看,属于垄断竞争市场,价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。在二手房市场上,影响供给量的不是要素价格、开发商数量等生产性变量,相反地,它是经济、人口统计等非生产性要素。虽然学区房价格高企时,将有激励使业主抛售住房。但是由于总体供给短缺,很多学区房待价而沽,业主占有价格的主导地位,并且这种供给随时可以转化为自住性需求,具有不稳定性。同时,房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量,进一步加剧了供不应求的局面。

三、“学区房热”的外溢效应

需求过于旺盛,供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种不均衡状态,必然会导致家庭对学区房展开竞价。美国经济学家费里德曼认为价格可以决定谁得到产品,价格是无人性的。单纯价格的竞争将会给社会带来一系列负面的影响。

(一)引起教育资源分配不公平

随着我国改革开放进程加快,教育早已不再是一种特权,教育公平观念正由量的公平向质的公平转变。市场通过价格机制配置优质教育资源,使教育资源分配不公平。学区房政策的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时,也考验着不同家庭钱袋的深度。学区房高企的价格让穷人“望楼兴叹”,

毫无选择权利,而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。这种选择机会的不平等导致享用的不平等,造成教育资源分配不公平。

(二)形成城市的“藩篱”

其实,学区并不是我国的首创,一些发达国家早就有了学区制度,且已影响到了城市的形态和社区的隔离。好学区就等于富人区,坏学区就等于穷人区,造成城市的藩篱。

由于榜样和同伴的影响下,好学区产生正外部性,土地租金溢价曲线具有正斜率,且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭(素质相对较高)数量增多,正外部性越强,溢价值越高,这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加,直至到达分离均衡。在我国,房地产发展不过短短数十年,富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高企的价格和供不应求的市场状况不得不引发我们的忧虑,我国的学区制度是否会像美国等发达国家一样,形成新的城市藩篱,成为分隔不同社会群体之间的界限?居住的区隔,使不同收入群体难以交流,不利于社会流动,形成贫穷与富裕两类马太效应。

(三)导致消费挤兑现象

当人们收入即定,家庭开支主要转向学区房时,必然会缩减其他方面的支出,如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为横向上,一方面影响了人们生活质量,另一方面不利于其他行业的发展,尤其在经济偏冷时,对于我国经济增长是一种负效应。纵向上,不利于我国的住房结构改革。随着近年来我国居民家庭财富的增加和生活质量的提升,

对住房改善和更换的要求凸显。但由于功能衰退的旧学区房价格高企,活跃市场,导致对改善型住房的支付能力降低,不利于拉开我国住房消费层次,不利于房地产市场的发展。

(四)影响社会的和谐稳定

公办名牌小学录取学生时一般实行房产证、实际居住地和户口本三证合一的录取方法。而学区房大多数为二手房,在购置学区房时,常常发生原户主迟迟未将自己户口迁出,而购房者则未能将自己及家人的户口迁入,从而无法真正做到买房落户,对口入学,此类现象发生不在少数,引发了社会的不安定,甚至由此引发民事、刑事案件。

同时,由于学区制度引起“马太效应”,本质上是社会强势群体对社会弱势群体平等的教育权的掠夺,必将加速社会财富和权力的两极分化,加剧社会矛盾,最终会引起社会的振荡,影响社会的和谐稳定。

四、结论

学区房市场需求旺盛与有效供给不足,是造成“学区房热”的根本原因。其外溢效应根结在于对稀缺的优质教育资源的竞价。为遏制“学区房热”负面效应,本文提出如下建议:第一,从我国国情来看,“政府和学校难以满足人民日益增长普遍性的优质教育资源需求”是教育发展的核心矛盾。加大教育的投入,提高教育服务质量和水平,增加优质教育资源的有效供给是从根本上解决“学区房热”现象,实现教育公平和教育资源均衡配置的关键。第二,孩子能否成才,其内部因素是关键,

即使在古代物质匮乏的环境中也产生很多大儒。因此,发挥教廷教育作用,激活孩子的自我成才意识,是减缓学区房需求的重要手段。第三,制定相关的住房政策和房贷政策,遏制“超前需求”,是缓减当前状况的有效措施。

2011秋行政管理专科

严婧毓

2011年11月26日

余荫山房

余荫山房大家好,今天我们游览的是余荫山房。余荫山房又叫余荫园，在番禺南村，占地1598平方米，建于清同治六年。它以小巧玲珑的艺术特色著称，是广东四大名园之一，国家级重点文物保护单位。余荫园是南村人邬彬邬燕天兴建的，他在同治六年考中举人，做了刑部主事、七品员外郎，后来他的两个儿子也先后中举。当时，一家出了三个举人，是件光宗耀祖的事情。于是邬彬在宗祠旁边的空地上，建造了余荫园，表示纪念和继承祖先的余荫，让子孙后世更加荣华富贵。邬彬聘请了许多造园名师，花费了近3万两白银，用了五年的时间才建成余荫山房。进入余荫山房，往右穿过圆拱门，迎面是砖雕“寿”字；在这里夹墙种着一排竹子。相传造园时是先种下了竹子，然后才建墙和房，如果是真的话，这些竹子有140多年的寿命了，看上去还是青翠欲滴，这是余荫山房的一大奇观——夹墙翠竹。二门的这幅对联是园主人邬彬亲自题写的，“余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”这幅对联巧妙地把园名嵌了进去，点出了余荫山房的特点：布局合理、小巧玲珑、书香文雅。进入二门后，首先看到的是一道30米长的廊桥，它把园林的建筑分成了东西两边，荷花池又将景致分成了南北两部分，使园林更加有层次。这是余荫山房的第二大奇观——虹桥映月。深柳堂是余荫山房的主体建筑，原来是园主人读书的地方，现在是装饰艺术和文物精华的所在。堂前的石柱左右两边分别缠绕着炮仗花和古藤，花开的时候就像红雨一片，衬托着深柳堂。堂前的楹联是：“鸿爪为谁忙，忍抛故里园林，春花几度，秋花几度；蜗居容我寄，愿集名流笠履，旧雨同来，今雨同来。” 深柳堂面阔三间，因为园主人曾在北方做过官，所以他用白色和紫色的玻璃来装饰窗子，从堂内看出去，是严冬下雪的景致，让人感受北国风光。深柳堂藏有很多艺术和文物精品，包括满洲窗、刻在长4米的樟木板上的咸丰帝圣旨、32幅桃木扇形格子、两幅大型紫檀木花鸟挂落、紫檀木雕屏的名人墨宝等。这是余荫山房的第三大奇观——深柳藏珍。临池别馆是园主人写诗作画的书斋，门前有一幅对联：“别馆恰临池洗砚有时鸥可狎，回廊宜步月寻诗不觉鹤相随”。走出临池别馆，来到玲珑水榭，也就是八角亭，这里曾是园主人会见客人、吟诗作对的地方。亭子八个方向的玻璃窗格都能看到四周的景致，有清雅而瑰丽的氛围。亭里的楹联是园主人仅留的墨宝：“每思所过名山坐看奇石皴云依然在目，漫说曾经沧海静对明漪印月亦足莹神”。亭里八个方向景致各不相同，分别是丹桂迎旭日、杨柳楼台青、腊梅花开盛、石林咫尺形、虹桥清辉映、卧瓢听琴声、果坛兰幽径、孔雀尽开屏。余荫山房的南部是相对独立的瑜园，是园主人的第四代孙邬仲瑜在1922年建造的，是用来日常起居和读书的庭院。瑜园以船厅为中心，又叫小姐楼，分两层。首层有桥、亭、池、馆等建筑，二楼是小姐的琴房、闺房等，可以欣赏古筝和舞蹈表演，能够感受到清代大户女子生活的雅趣。余荫山房的北部是均安堂祖祠，堂门外有两珠酸杨桃树，和堂内的龙眼树、紫荆花树组成“子孙成龙”

余荫山房介绍(选自南方都市报)

余荫山房“小家碧玉”储藏半个岭南南方报业新闻时间: 2010年04月23日来源: 南方都市报作者：赛芊芊邓婧辉许晓蕾卧瓢庐的满洲窗 “四蝠捧寿”照壁深柳堂是园主用以会客的场所八角形的玲珑水榭掩映在绿荫里。虽是园中一角,已能看出整个余荫山房“缩龙成寸”的建筑特色园内逢景必有联园中还有一盘“没下完的棋”门洞如画,景色如画在广州看见世界让世界看见广州广州名片经典建筑系列总第149期候选名片148期余荫山房

提名辞：余荫山房以其“藏而不露,缩龙成寸”的建筑特色,展现了岭南园林开放、多元、务实的特点,被誉为岭南园林的经典之作。索引建成于清同治十年(1871年)的余荫山房,距今已有140年历史,与佛山梁园、东莞可园、顺德清晖园合称为广东四大名园。余荫山房是四大名园中面积最小的,也是其中唯一能基本保存原貌的。余荫山房以其“嘉树浓荫,藏而不露,缩龙成寸,小巧玲珑”的建筑特色,展现了岭南园林开放、多元、务实的特点,被誉为岭南园林的经典之作。1990年国家建设部、国家文物局、中国建筑学会核定余荫山房为全国近代优秀建筑单位。2001年6月25日国务院公布余荫山房为全国重点文物保护单位。唯心隐显之间往日难以尽览。虽有亭台楼榭春花秋月作为证据,但尤为不可追者,毕竟还是人的内心。或者可以从诗文的辏辐间推究导引出部分开杈的真相,问题却还在于,诗文本身也未必就是真相。邬彬先生是一个标准的十大杰出青年。富绅家世(先天充足)；十九岁中举而列乡试第一(后天强悍)；在刑部找到工作(堂堂京官)；后获诰封通奉大夫(理论上属行政五级高干)。用经过艺术加工的唐伯虎母亲痛心疾首的话说,就是:伯虎啊,你现在是年少有为,事业有成,家财万贯,这妻妾成群啊,你应该是世界上最快乐的人了,不是吗? 电影里的唐寅唐解元属于“被富裕”,现实中的邬彬邬解元真是“不差钱”,否则他也不能让这座最终得享大名的园子封顶,更别说装修了。不过,邬解元是否自认“世界上最快乐的人”,风流云散,已经找不到证据了。可是他没当几年官,就炒了老板爱新觉罗的鱿鱼,回了番禺。这一点确凿无疑到无需考证,倒让人不得不疑心,这个杰出青年与生俱来的使命,便是构筑打磨番禺这座园子了。余荫山房。深柳堂、临池别馆、卧瓢庐、玲珑水榭,再加一个后来的瑜园。这些楼堂馆所大都富丽精美,而邬解元为之冠名,似有乖建设理念。诸如“深柳”、“别馆”、“卧瓢”之类,总是牵扯了某些特异的情绪。祖国古代的读书人都自命为“士”(现在一般不这样了),一不高兴了,就爱隐逸,“玲珑”地把自己藏起来。但是,邬解元又十分高调地把咸丰老师免费赠送给他的圣旨制成木匾,大喇喇地展示给熟人,童叟无欺。余荫山房区区三亩之地,偏于南国一隅,历凡一百四十载而未湮没,反而益发健旺,总归有它的原因吧。这园子精巧、深邃、匠心独具,表面上很合泉林隐士邬解元的口味,否则他也不能这么去布局。然而,除了把圣旨高挂之外,再以目下的观点来继续考量邬解元,首先没有任何争议的是,他是广东人,是广州番禺人。广府人务实,勇于任事也相信命运,细腻而包容,往往很能挣钱。挣钱之后,他们愿意坚守传统,清明插柳重阳放灯。他们颇低调,这是他们性情中的一面。另一面,他们也有一颗高企的心,希望呵护自己的尊严和传递自己的气节。邬解元邬彬是上天赐给岭南的“士”,他的生命便是余荫山房的生命。邬解元只圈了一小块土地,就存住了半个岭南。这园子如此之小,遮蔽在南国浓郁的绿荫中庶几无迹可寻。这园子如此磅礴,在被印刷的典籍中,或者无法计量的心路上,都是那么炫目而无可抹杀。

余荫山房导游词

余荫山房各位游客，欢迎来到余荫山房游览，我是这里的导游。相信大家都知道余荫山房是属于什么样的景点，是的，是岭南园林。我听到有人问：园林最出名的不是苏州园林吗？这个岭南园林有什么好看的！您这是小瞧了我们这个余荫山房了。余荫山房吸收了北方和苏州园林的特色，在只有几亩土地上，巧妙布局，各种构园要素搭配合理，用藏而不露，缩龙成寸的手法，造出园中有园，景中有景，幽深广阔的境界，是岭南园林艺术的杰出代表。参观之前，我想问一下大家，您觉得园林应该如何游览？其实我国园林不是单纯地模仿自然，而是经过艺术加工的、有着各种理想意境的风景。因此，欣赏园林要在景色的主次、深浅、轻重和隐显虚实变幻中，品味造园家创造的意境。好了，闲话少说，我们现在看到的就是大门。这里原本的山房正门很小，且有照壁，经迂回方进入园林的中心地带，这才符合传统建筑的“藏而不露”。现在所看成到的大门是当宗祠外建的。这大门的最亮点是斗拱。斗拱是中国传统木结构建筑所特有，是中国传统建筑的象征。我们都知道每个园林的名字都有来历的，那么余荫山房的名字又是怎么来的呢？这里原是清朝举人邬彬之私家园林，已有130年历史。他官至刑部主事，任七品员外郎。更难得的是他的两个儿子也是举人，所以有“一门三举人，父子同登科”之说。后来园主人看破世情，便告老归田，隐居乡里，兴建了这座园林。为纪念先祖的福荫，取“余荫”二字作为园名，同时期望子孙后代能永泽先祖的福荫。要进入余荫山房参观可是要经过一门与二门的，一门的“夹墙翠竹”是余荫山房的一大奇景。这夹墙中怎么会有一排竹子呢？这排竹子到底多少岁了呢？相传在造园时先种下了竹子然后再建墙与房如果是这样的话这排夹墙竹几乎有140年的寿命了但现在看上去还很青翠嫩绿。提起竹子，让我想起了苏东坡的诗句：宁可食无肉，不可居无竹；无肉令人瘦，无竹令人俗。这也寄托了园主人的清新高雅。进入二门就可以看到第二大奇景是“虹桥印月”。知道园林最美的景致是在哪里吗？是园林中的主体建筑前面，我们这里的主体建筑就是大家眼前的深柳堂。这里原来是园主人读书的地方。堂前楹联是 “鸿爪为谁忙忍抛故里园林春花几度秋花几度蜗居容我寄愿集名流笠履旧雨同来今雨同来。”“深柳藏珍”是这里的第三大奇景。那这里有什么珍宝呢？大家请看这里的一幅长4米的樟木板上面刻着有清咸丰帝封赠园主人的祖父母、父母及其本人和妻室三代的圣旨。中厅有两幅大型的花鸟挂落，全用紫檀木双面雕成，名为“松鹤延年”、“松鼠菩提”。图案精致优美栩栩如生。另外在紫檀木雕屏上刻有晚清广东三大才子刘山舟、张船山、翁方纲等人的诗句以及乾隆时期大学士刘墉的墨宝。园林的一草一木一字一联都寄托着园林主人的情操与文化修养，现在我们来到的是均安堂，在这里有意思的是所种的植物，大家能告诉我这里都有什么树木吗？这位大姐的观察力很强，是的，这里有酸杨桃树、龙眼树、紫荆花树。这就可以出一谜语了，知道它能组成什么意思吗？对了，是“子孙成龙”的意思，表示园主人希望子孙后代都能继承先祖余荫，使邬氏后世昌盛繁荣。好了，最后我拿我们这里的文昌苑的楼顶的神像与旁边的木棉树来祝福大家，读书独占鳌头、五子登科。我的讲解完毕，现在的时间给大家自由参观，谢谢。

余荫山房导游词

余荫山房讲解线索由来一门二门深柳堂临池别馆玲珑水榭瑜园均安唐文昌苑小结【由来】余荫山房，又名余荫园，位于番禺南村，占地1598平方米，始建于清同治三年（1864年），是广东四大名园之一，国家这重点文物保护单位。余荫园是番禺南村邬彬（字燕天）兴建的。他在清同治六年考中举人，后来，他的两个儿子也先后中举。当时，一家有三个举人，是一件光宗耀祖的大事，所以要在家乡大兴土木，修建居室，来显示家族的荣耀。于是，邬彬在宗祠旁边的空地上，建造了余荫园，意思是要纪念和继承祖先的余荫，是子孙后世更加荣华富贵。邬彬聘请了许多建院名师，花费了近3万两白银，用了五年的时间才建成余荫山房。现在我们参观的余荫山房，是瑜园和均安堂集合在一起的整体建筑。【一门二门】进入余荫山房的一门，往右穿过圆拱门，首先映入我们眼帘的是“寿”字砖雕，其次是夹墙中的一排竹子，相传在造园时是先下了竹子，然后再建墙与房，如果是这样的话，这排夹墙竹几乎有140年的寿命了，但现在看上去还很青翠嫩绿。“夹墙翠竹”是余荫山房的一大奇景。二门的对联是园主人邬燕天亲自题写的“余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”（“弓”是古典丈量地亩的单位，一弓等于五尺。这里的“三弓”不是实指，而是泛指占地很少）红色的木板，黑色的篆书，将园名桥面地嵌入联中，证号描绘出这座名园的特色。进入二门，首先看到的是30米长的廊桥，把院内空间分隔成东西两半。又有荷花水池将景致划分为南北两部分，使园中的景物显得起伏曲折，虚实呼应。第二大奇景是“虹桥印月”。【深柳堂】深柳堂是余荫山房的主体建筑，原来是园主人读书的地方。堂前左右两旁的石柱，分别缠着炮仗花树的古藤，枝叶茂盛，花开是宛如红雨一片，衬托着古色古香的深柳堂。堂前的楹联是:“鸿爪为谁忙，忍抛故里园林，春花几度，秋花几度；蜗居容我寄，愿集名流笠履，旧雨同来，今雨同来。” 深柳堂面阔三间有宽敞明亮的厅堂,书斋，和卧室。厅堂有一幅长4米的樟木板，上面刻有清咸丰帝封赠园主人的祖父母，父母及其本人和妻室三代的圣旨。堂内还有32幅桃木扇形格子，是木雕中的精品。中厅有两幅大型花鸟挂落，全用紫檀木双面雕成，名为“松鹤延年”，“松鼠菩提”,图案精致优美，栩栩如生。另外，在紫檀木雕屏上刻有晚清广东三大才子刘山周，张船山，翁方纲等人的诗句，一级乾隆时期大学士刘墉的墨宝，深柳珍藏是第三大奇景。【临池别馆】临池别馆在荷花水池的南边，原是园主人写诗作画的书斋，门前有一幅对联，“别馆恰临洗池砚有时鸥可押，回廊宜步月寻诗不觉鹤相随。”在夏天的夜晚，主人时而泼墨挥毫，时而凭栏远眺，随风送来阵阵荷花清香，令人迷醉。【玲珑水榭】

余荫山房介绍

余荫山房余荫山房位于广州市番禺区南村镇。余荫山房为清代邬彬的私家花园，建于清代1866年，距今已有145年历史。园占地面积1598平方米，以小巧玲珑、布局精细的艺术特色著称。余荫山房的布局十分巧妙。园中亭台楼阁、堂殿轩榭、桥廊堤栏、山山水水尽纳于方圆三百步之中。园中之砖雕、木雕、灰雕、石雕等四大雕刻作品丰富多彩，尽显名园古雅之风。更有古树参天，奇花夺目，顿使满园生辉。而园中“夹墙竹翠”、“虹桥印月”、“深柳藏珍”、“双翠迎春”等四大奇观，使游人大开眼界。在面积并不大的山林里分别建筑了深柳堂、榄核厅、临池别馆、玲珑水榭、来薰亭、孔雀亭和廊桥等，，浓缩了园林的主要设施和景致，使有限的空间注入了幽深广阔的无限佳景。余荫山房园地虽小，亭桥楼榭，曲径回栏，荷池石山，名花异卉等，一应俱全。西半部以长方形石砌荷池为中心，池南有造型简洁的临池别馆；池北为主厅深柳堂。堂前庭院两侧有两棵苍劲的炮仗花古藤，花儿怒放时宛若一片红雨，十分绚丽。深柳堂是园中主题建筑，是装饰艺术与文物精华所在，堂前两壁满洲窗古色古香，厅上两幅花鸟通花花罩栩栩如生，侧厢三十二幅桃木扇

格画橱，碧纱橱的几扇紫檀屏风，皆为著名的木雕珍品，珍藏着当时名人诗画书法。隔莲池相望，有临池别馆呼应，夏日凭栏，风送荷香，令人欲醉。东半部的中央为一八角形水池，池中有八角亭一座，名“玲珑水榭”，原是赋诗把酒、吟风弄月之所，有丹桂迎旭日、杨柳楼台青、腊梅花盛开、石林咫尺形、虹桥清晖映、卧瓢听琴声、果坛兰幽径、孔雀尽开屏之八角玲珑。水榭东南沿园墙布置了假山；水榭东北点缀着挺秀的孔雀亭和来薰亭。周围还有许多株大树菠萝、腊梅花树、南洋水杉等珍贵古树。“来薰亭”半身倚墙而筑，“卧瓢庐”幽辟北隅，“杨柳楼台” 沟通内外，近观南山第一峰，远接莲花古塔影。东西两半部的景物，通过名叫“浣红跨绿”的拱桥有机地结合在一起。此外，余荫山房南面还紧邻着一座稍小的瑜园。瑜园是一住宅式庭院，建于1922年，是园主人的第四代孙邬仲瑜所造。底层有船厅，厅外有小型方池一个，第二层有玻璃厅，可俯视山房庭院景色。现已归属余荫山房，两园并在一起，起到了辅弼作用。雨天是赏园最佳时间，那浠浠沥沥的小雨洒在碧绿的睡莲塘中，在深绿的莲叶上滚着，在淡绿的睡莲花瓣上沾着，满园都是淡淡的睡莲香气，几条红色锦鲤在花间穿行，周围都是如竹叶在雨中沙沙地响着。余荫山房真不愧是园林之宝，如果要寻找历史文化的根源，余荫山房就是一所不可不游的岭南庭院！

岭南园林瑰宝_余荫山房评析

余荫山房位于广东省广州市番禺区南村镇南村，距广州市区１７　ｋｍ。该园是晚清的作品，园主邬彬，字燕天，清朝举人，官至刑部主事，任七品员外郎。其长子和次子亦曾先后中举，故有“一门三举人，父子同登科”之美誉。后园主看破红尘，告老隐居，建造此园。园门题“余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”，为岭南园林第一联，表明不求园广，但求福荫。该园始建于清同治六年（１８６７年），建成于同治十年（１８７１　年）。１９２２年园主人的第四代孙邬仲瑜在南面更立一园，名瑜园，俗称小姐楼，与清晖园的小姐楼一样为两层的船厅，其布局更加巧妙，建筑更加紧凑。现已归属余荫山房。两园并在一起，起到了辅弼作用。１余荫山房布局与欣赏余荫山房是岭南四大名园（即余荫山房、顺德清晖园、东莞可园、佛山梁园）中保存最完好的一座，它不仅传承了岭南庭院小巧玲珑的风格，而且直接遗传了岭南先民的装饰风格。余荫山房不称“园”而叫“山房”，一来因其地处偏僻（这也恰恰使其得以成为四大名园中保存原貌最好的一个），二来因其是园主隐摘要：简要阐述了位于广州市的余荫山房的历史沿革和整体布局，分析其造园手法与艺术特色，并以此为例，归纳了岭南园林的造园手法与艺术特色。关键词：余荫山房；　岭南园林；　造园手法；　艺术特色；　广州市吴棣飞（浙江温州）岭南园林瑰宝 ——余荫山房评析居的地方，取个较为朴素的名字以示清高。该园占地面积１５９８　ｍ２，坐北朝南，以“浣红跨绿”廊桥为界，分为东、西两大景区（参见图１）。园林的轴线非常明显，中轴线上布置了两池一桥一榭。东池八方，西池四方，由荷池上单拱石风雨桥相连。条石起拱，桥栏朱红，堤栏紫褐，桥廊高于堤廊，歇山顶，南北连走廊。玲珑水榭矗立环池中，东向、卷棚歇山顶，平面呈八角形，宽、深均为　８．５　ｍ。前后分别题额“浣红”、“跨绿”，故称浣红跨绿桥（图２）。这座拱桥是桥、廊、亭“三合一”的杰作，表现了设计者的独到构思和造园者的高超技艺，为岭南园林经典，这一美景称为“虹桥印月”。在月朗风清之夜，月影、桥影、人影在荷花池中相映成趣，构成动人心弦的画卷。周围装花纹图案的玻璃格窗，后金柱间置“百鸟归巢”花罩，东面及西北面均设门，有桥联池岸。如果说清晖园是以瀑布流动和空间流动为美的话，余荫山房则是以池水平静和庭院幽静为美。图１余荫山房总平面图１．　园门２．　临池别馆３．　深柳堂４．　榄核厅５．　玲珑水榭６．　来薰亭７．　船厅８．　书房

余荫山房

余荫山房由来：余荫山房又名余荫园，位于番禺南村，占地1598平方米，始建于清同治三年，是广东四大名园之一，全国重点文物保护单位。余荫园是番禹南村人邬彬兴建的，他在清同治六年考中举人，后来他的2个儿子也先后中举，一家出了三个举人，这在当时来说是一件光宗耀祖的大事，要在家乡大兴土木，修建居室来显示家族的荣耀，所以邬彬在宗祠旁边的空地上兴建了余荫山房。意思是纪念和继承祖先的余荫，使后世子孙更加繁华富贵。邬彬聘请了许多建园名师，话费近三万两白银，用了五年的时间才把余荫山房建成。今天我们参观的余荫山房是与瑜园和均安堂组合在一起的整体建筑。一门二门：进入一门，往右穿过圆拱门，首先映入眼帘的是“寿”字砖雕，其次是夹墙中的一排柱子，据说当年在造园的时候，是先种下竹子再建墙与房的，这么说来，这排竹子几乎有140年的寿命了，现在看上去还是青翠嫩绿。“夹墙翠竹”是余荫山房的一大奇景。二门的对联是园主人邬燕天亲自题写的，“余地三弓红雨足，阴天一角绿云深”。弓是古代张梁地亩的单位，这里的三弓不是实指，而是泛指占地很少。红色的木板，黑色的纂书，巧妙的将园名嵌入其中，正好描绘出这座名园的特色。进入二门，首先看到的是一座30米长的廊桥，将园内空间分为东西两半，又有荷花池将园内景致划分为南北两部分，使园中景物起伏曲折，虚实呼应。第二大奇景是“虹桥映月”。深柳堂：深柳堂是余荫山房的总体建筑，原是园主人读书的地方。堂前左右两旁的石柱缠着炮仗花树和古藤，枝叶茂盛，花开时宛如红雨一片，衬托着古色古香的深柳堂。深柳堂面阔三间，有宽敞明亮的厅堂、书斋和卧室。厅堂里有一块4米长的樟木板，上面刻有清咸丰帝封赠给园主人的祖父母、父母及其本人和妻室三代是圣旨。厅堂里还有32幅桃木扇形格子，是木雕中的精品。中厅有2幅大型的花鸟挂落，是用紫檀木双面雕成的，名为“松鹤延年”“松树菩提”，图案精致优美，栩栩如生。另外在紫檀木雕屏上刻有广东晚清三大才子的诗句，以及乾隆时期的大学士刘墉的墨宝。“深柳藏珍”是第三大奇景。临池别馆：临池别馆在荷花水池的南边，曾是园主人读书作画的书斋。在夏天的夜晚，园主人是而泼墨挥毫，时而凭栏远眺，随风送来的阵阵荷花清香，使人迷醉。玲珑水榭：走出临池别馆，来到玲珑水榭，也就是八角亭。这里曾是园主人会见客人、吟诗作对的地方，把酒临风的地方。亭子八个方向的玻璃窗格都用木雕装饰，与绿荫如盖的高树穿插配置，有清雅而瑰丽的氛围。瑜园：余荫山房的南部是相对独立的瑜园，是园主人的第四代孙邬仲瑜在1922年建造的，作为日常起居、读书的庭院。瑜园与船厅为中心，也叫“小姐楼”，分上下两层。首层迂回曲折，内有百寿堂、罗汉堂百年浮雕、砖雕等民间艺术，百鸟笼与观鱼亭相映成趣，生机盎然。登上二楼，可以观赏到小

番禺余荫山房游记

番禺余荫山房游记一早听说广东四大名园，曰顺德清晖园、佛山梁园、番禺余荫山房和东莞可园。四大名园都离惠州不远，而余荫山房其是我最向往的一处景点。每常思慕江南园林秀丽风流，其实何必舍近求远，家门口的风光，不也是一个赛一个吗？心一动，身已远，我们立刻动身，前往余荫山房一探名园风采。车驶入南村镇，余荫山房就隐在小镇一角的僻静处。下了车转入一条幽静的临河路，行不多时，便见一个静静的不张扬的门，余荫山房到了。门口没有络绎的游客，没有车水马龙，一切那么安详，这就是余荫山房，一座隐于红尘的精致园林。我进了门洞，原来里面另有一扇巍峨的大门，粤人不欲张扬的性格就此显现。余荫山房相传是清朝同治年间番禺举子邬彬所建，邬彬虽中过乡试第一，奈何只做过刑部小小的七品员外郎，因此不久之后索性归隐故里，从而给后世留下了一座美伦美奂的岭南园林。余荫山房里有邬彬亲撰的两副对联，将他的隐居的情怀挑明得清清楚楚。前廊柱联为：“鸿爪为谁忙忍抛故里园林春花几度秋花几度，蜗居容我寄愿集名流笠屐旧雨同来今雨同来”。“玲珑水榭”的柱联为：“每思所过名山坐看奇石皴云依然在目，漫说曾经沧海静对明漪印月亦足莹神”。我逶迤入得堂来，且行且叹息，这般逍遥享受，岂是一般凡人可以随手俯得的？整座园子并不大，但胜在“精巧”二字，造园者深谙园林布置格局，整座园子除了房舍，花园分为东西两部分。我最爱西面的“临池别馆”，一方小巧的池塘，莲叶田田，静静开满了一池红莲。凭栏而坐，风送清香，此时只觉天地之大，便只容纳在此一池一亭一栏干足矣。我留连小桥之上，久久不愿离去。下得桥来，顺着曲径来到东边的“玲珑水榭”，池塘的水蜿蜒过来，在这里形成了一道细流，环绕着一座八角玲珑亭台，三两好友进亭临窗而坐，赋诗把酒、吟风弄月，真个“丹桂迎旭日，杨柳楼台青。腊梅花盛开，石林咫尺形。虹桥清晖映，卧瓢听琴声。果坛兰幽径，孔雀尽开屏。”一年四季的美景集于一园一楼台，令人一声长叹。出得亭来，对面便又是“浣红跨绿”的拱桥，通向正中的“深柳堂”。深柳堂是园中主题建筑，古色古香，厅上两幅花鸟通花花罩栩栩如生，侧厢三十二幅桃木扇格画橱，碧纱橱的几扇紫檀屏风，皆为著名的木雕珍品，珍藏着当时名人诗画书法。看罢深柳堂，我心头忽然浮现的是大观园中的怡红院，如此怡红快绿，镂金画彩，不是富贵闲人的居所又是什么？而如此可人可意的精致园林，我想就是宝二爷来入住也不算得委屈了吧？顺着石子路的甬道，我在绿荫下徘徊又徘徊，日已正午，而园中却满目清凉，一种旖旎慵懒的情绪始终环绕着我，令我久久不愿离去。园里绿树成荫，青翠的腊梅，郁馥的金桂，苍郁的榕树，亭亭的白兰，无声地演绎着一种俗世隐逸生活的宁谧。而园角一隅却有一个刺绣展览，作者是本地绣品名家陈少芳。我观摩着那一幅幅栩栩如生的刺绣，赞叹的却非描龙绣凤精湛技艺，那慧质兰心的女子，一双灵巧的手，潜心钻研，绣出了一片广袤的天空。想到来时的路边曾看到绣厂，不由得对绣架旁静心绣花的姑娘萌生深深的敬意。 “余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”，我恋恋不舍地归去，却留下了一个波暖尘香的梦境。

余荫山房的园林文化

1 余荫山房的园林文化 4余荫山房的园林文化 ............................................................................ 错误！未定义书签。 4.1古典园林艺术..................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2花木文化特色..................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.1植物造景的花木............................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.2园中标志性花木.............................................................................. 错误！未定义书签。 4.2.3园主表现自我的花木...................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.4接福镇宅的风水花木...................................................................... 错误！未定义书签。 4.3避火的装饰文化................................................................................. 错误！未定义书签。 4.3.1屋脊装饰........................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.4天花藻井.......................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.4取名带水.......................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.4“门”不带钩.................................................................................... 错误！未定义书签。 4.2.4建筑色调错误！未定义书签。 1.1 古典园林艺术余荫山房不但有中国古代建筑的基本特点，还有着自己鲜明的地方特色。建筑与园林相互辉映，传承了岭南庭院小巧玲珑风格，面积仅为0.2 hm2，但设计巧妙得当。亭、堂、楼、榭与山、石、池、桥搭配自如。布局紧凑，给人清幽雅静之感。将园景分成东西两部的“涴红跨绿”桥廊，为捲棚歇山顶建筑，是余荫山房的标志性景观。廊下的挂落弯曲自如，图案复杂多变，蚝壳制成的白色云母片装饰横披，朴素而富有生机。庭院西部中央一方形石砌荷池，是吸收西方造园艺术的例证。池北的“深柳堂”是全园的主体建筑，为文化遗产，其工艺装饰富有岭南建筑风格，为岭南建筑中高级别的歇山顶建筑，瓦顶轻巧飘逸。堂内布局大雅含宏、超凡脱俗。窗格图案精美，色彩缤纷。两幅镂空大花罩“松鹤延年”和 “松鼠葡萄”，使整个厅堂呈现玲珑剔透的景象。两旁间壁的扇隔和碧沙橱屏风，尽藏名人诗画，均选用优质檀香木、桃木镶嵌，各种花鸟图案，刀法细腻，巧夺天工，具有极高文物价值。天花藻井中雕蟠龙，四角雕麒麟瑞兽，悬吊花灯，协调得体。堂内家具摆设，古色古香。堂前两株古榆，形态奇特、各显风姿，干粗如树的百年炮仗花盛开时，宛如一帘红瀑，绚丽悦目。隔池相对的硬山顶 “临池别馆”，原为书斋，门壁为精美的木构花纹图案镶玻璃。馆内朴素简洁，与深柳堂形成鲜明对照。馆前檐廊紧贴池边，长栏偎傍，潇洒自然。栏河采用卍图案，寓意万福。两旁花窗楣额塑有“吞虹”，“印月”字样，蕴含“步月寻诗、凭栏钓影”的意境。深柳堂右侧的“卧瓢庐”为硬山顶风火墙建筑，是客人小休之所。陈设简朴，窗户却很有特色，前面一排满洲窗格，上镶蓝白相间的玻璃，阳光透进来，室内便五光十色，给人以美的享受。透过蓝色玻璃往外看，好像冬天雪景，白茫茫一片。两扇窗重叠起来，窗外一片通红，如见到深秋红枫叶。全打开窗户，却是自然的春夏季节景象。园林东部一八角形水池中建有“玲珑水榭”，捲棚歇山顶。园主人在此诗钟文酒，吟风弄月。水榭八面设置细密花格长窗，图案不俗，繁琐之间有谐调美。窗下大幅铜钱纹，寓

岭南园林瑰宝——余荫山房评析

吴棣飞（浙江温州）摘要：简要阐述了位于广州市的余荫山房的历史沿革和整体布局，分析其造园手法与艺术特色并以此为例，归纳了岭南园林的造园手法与艺术特色。关键词：余荫山房；岭南园林；遣园手法；艺术特色；广州市余荫山房位于广东省广州市番禺区南村镇南村，距广州市区１７ｋｍ。该园是晚清的作品，园主邬彬，字燕天，清朝举人，官至刑部主事，任七品员外郎。其长子和次子亦曾先后中举，故有“一门三举人，父子同登科”之美誉。后园主看破红尘，告老隐居，建造此园。园门题“余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”，为岭南园林第一联，表明不求园广，但求福荫。该园始建于清同治六年（１８６７年），建成于同治十年（１８７１年）。１９２２年园主人的第四代孙邬仲瑜在南面更立一园，名瑜园，俗称小姐楼，与清晖园的小姐楼一样为两层的船厅，其布局更加巧妙，建筑更加紧凑。现已归属余荫山房。两园并在一起，起到了辅弼作用。ｌ余荫…房布局与欣赏余荫山房是岭南四大名园（即余荫山房、顺德清晖园、东莞可园、佛山梁园）中保存最完好的一座，它不仅传承了岭南庭院小巧玲珑的风格，而且直接遗传了岭南先民的装饰风格。余荫山房不称“园”而叫“山房”，一来因其地处偏僻（这也恰恰使其得以成为四大名园中保存原貌最好的一个），二来因其是园主隐南方农业２００９年１０月第３卷筹１０期居的地方，取个较为朴素的名字以示清高。该园占地面积１５９８ｍ２，坐北朝南，以“浣红跨绿”廊桥为界分为东、西两大景区（参见图１）。园林的轴线非常明显，中轴线』布置了两池一桥一榭。东池八方，西池四方，由荷池上单拱石风丽桥相连。条石起拱，桥栏朱红，堤栏紫褐，桥廊高于堤廊，歇山顶南北连走廊。玲珑水榭矗立环池中，东向、卷棚歇山顶，平面呈，１角形，宽、深均为８．５ｍ。前后分别题额“浣红”、“跨绿”，故称浔红跨绿桥（图２）。这座拱桥是桥、廊、亭“三合一”的杰作，表功了设计者的独到构思和造园者的高超技艺，为岭南园林经典，这一美景称为“虹桥印月”。在月朗风清之夜，月影、桥影、人影在布花池中相映成趣，构成动人心弦的画卷。周围装花纹图案的玻璃丰｛窗，后金柱间置“百鸟归巢”花罩，东面及西北面均设门，有桥毋池岸。如果说清晖园是以瀑布流动和空间流动为美的话，余荫山彦则是以池水平静和庭院幽静为美。

余荫山房

中外建筑史结课作业——岭南余荫山房岭南，具体范围是五岭以南，此处气候湿润温和，呈现出典型的亚热带和热带气候景观。岭南园林不同北方园林，亦不同于江南园林。岭南气候较为潮湿、闷热，为了保持室内的干燥，岭南建筑普遍较为通透，也更加的轻盈而与外界相交。余荫山房在广东番禺县南村，建于清末同治六年至十年。全园面积1598平方米，全园结构小巧玲珑，为岭南园林之典型，保存完好。余荫山房地段面积小，园中无类似上海豫园的迂回曲折，为求景观的统一性，此园采取了纵横两条轴线垂直相交的手法组织平面，将园中的景物有条理的组织起来。余荫山房按其内容要求安排了三个景区。一是以深柳堂为主的包围方池的东景区，围绕水池的深柳堂以及临池别馆；二是以玲珑小榭为主的西景区；三是进门小院南景区，据说是女眷住所，小巧玲珑。三景区大都以廊作为连接，并在辅以小桥，互相融和渗透揉合，匠心独运。余荫山房之中的画桥是其重要的组成部分，它及廊、亭、堤、桥的作用于一体，在其细节处亦有许多的装饰。例如桥上栏杆下部的装饰物大都为松、竹、梅、菊等植物。余荫山房最居特色的是其的门厅布局。其门厅与一般建筑无异，门额镶嵌“余荫山房”石匾，较为小巧。跨入门厅，迎面是开敞的富岭南地方特色的天弯屏置。影壁是一墙青磨砖墙，上通雕花饰。前庭较小，但是有较多的装饰物。经过石阶跨月门，便进入了东部景区，一下子豁然开朗。东部景区深柳堂是一座糅合东西方特点的建筑，无飞檐，无斗拱，屋顶上雕刻有螭以及一些装饰物。正对于深柳堂的是临池别馆，有相互呼应之意。由于建筑用地较小，余荫山房便更加注重的是其在有限的空间内追求自然的景色同建筑相结合起来，缩龙成寸。园中的建筑，形式上是主景所在，但是实际上为观景所在。