关于房地产中介违规行为的分析

摘要：随着我国房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋。一方面，中介机构对繁荣房地产市场、带动相关产业发展起到了积极的推动作用；另一方面，由于法制不健全，房地产中介市场的混乱也带来了诸多问题。本文拟从房地产中介目前发展现状、房地产中介违规的行为表现及规范中介市场的建议等方面作简要说明。

关键词：房地产中介服务违规行为

一、我国房地产中介目前发展现状

随着我国房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象，房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计约５０％的新建商品房销售和９０％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其是在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于在很多情况下，买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时房产中介机构应运而生，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调解买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业地帮助。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业的准入制度不严，进入的门槛不高，因此房地产中介机构良莠不齐，大多数中介机构能奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了违规行为，侵犯消费者的合法权益。

二、房地产中介违规的行为表现

目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。但是房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，并签订书面中介服务合同。

尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（１）不具备资质条件的无证无照经营；（２）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（３）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（４）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（５）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（６）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（７）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（８）发布虚假成不实信息欺诈当事人；（９）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（１０）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（１１）法律、法规禁止的其他行为。

中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。

三、关于规范房地产中介市场的建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，提出以下几个方面的建议：

１、严格市场准入制度。

国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质的机构和执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

２、充分发挥行业协会的作用。

许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

３、明确规定房地产中介服务的禁止性行为。

笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止性行为明文予以规定，具体的禁止性行为列举如下：

（１）无证无照非法从事房地产中介业务；

（２）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；

（３）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；

（４）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

（５）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；

（６）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；

（７）发布虚假与不实信息欺诈当事人；

（８）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；

（９）法律、法规禁止的其他行为。

４、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。当然，从

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黄忠（黄冈职业技术学院就业处）

管理科学

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摘要：《劳动合同法》的实施，将极大地促进高校后勤劳动用工管理改革。贯彻落实好《劳动合同法》，抓好配套制度建设，完善用工管理，妥善处理历史问题，实现新老用工方式的平稳过渡，是摆在高校后勤管理工作者面前十分紧迫而重要的课题。笔者结合高校后勤工作实际，做了一些针对性的探讨。

关键词：贯彻落实劳动合同法

《劳动合同法》将于２００８年１月１日起正式实施。该法律与每一位劳动者的工作和切身利益密切相关，也直接关系到社会的和谐稳定。这部法律的出台引起了社会广泛的关注，对实行社会化改革的高校后勤这种特殊层面也将产生深刻影响。如何贯彻落实好《劳动合同法》，抓好配套制度建设，实现新老用工方式的平稳过渡，是摆在高校后勤管理工作者面前十分紧迫而重要的课题。下面结合高校后勤用工管理工作的实际，浅谈几点思考。

一、统一思想，转变观念，做好宣传工作

《劳动合同法》的制订，是继《劳动法》颁布后，我国劳动和社会保障法制建设中的又一个里程碑，是尊重劳动、保护劳动者，完善劳动保障法律体系的重要举措，也是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要内容。

高校是国家培育人才的重要阵地。后勤服务队伍建设是学校教职员工队伍的建设的一个重要组成部分，是学校建设和发展的重要基础之一。后勤服务保障工作将直接影响着学校的教育教学、科研生产和师生生活，因而对和谐稳定校园的构建起着不可忽视的重要作用。

当前，全国绝大多数的高校后勤的用工，存在着正式工与聘用工、正式工与合同工身份界限，而且这些聘用工（包括临时工、合同工）的用工数量呈逐年上升的趋势，是后勤服务的主要力量。过去劳动用工中待遇上的同工不同酬、身份上的同工不同权、合同的不平

等签订、社会保险的不规范缴纳等现象明显存在。要解决这些违背法律的现象，就必须把思想统一到新《劳动合同法》要求上来，规范用工行为，完善用工手续。

随着《劳动合同法》纳入“五五”普法规划，并于二ＯＯ八年元月一日即将正式实施，其宣传贯彻工作已经刻不容缓。我们必须积极行动起来，统一思想，转变观念，高度重视，积极响应全国人大在今年１２月份即将组织的关于《劳动合同法》的宣传月活动，全面贯彻《劳动合同法》，努力形成决策者依法行政、管理者依法办事、员工懂法守法敬业的良好局面。

二、摸清情况，做好调研，制订好实施的准备

高校后勤部门繁多，工种复杂。用工形成的类型、岗位类型、人员的基本状况等情况十分复杂。因此在新《劳动合同法》实施前，要认真摸清情况，掌握好一手资料，同时要积极调研，做好方案，为新一轮劳动合同签订做好准备。

１、要做好清理摸底工作，做到“三个入手”：

一是从用工形成的基本类型入手。从全国大多数高校来看，后勤用工大概有以下五个类型：学校事业编制职工、劳动人事部门办理手续的合同制职工、集体所有制的职工、高校后勤社会化改革前留转下来的外聘员工以及高校后勤社会化改革后后勤自主招聘的员工。

二是从后勤用工的岗位类型入手。后勤岗位类型大体有三种，即管理岗位（机关及部门管理性质岗位）、技术岗位（如水电、锅炉、机车等岗位）、工勤岗位（如环卫、楼寓服务、门卫等）。

三是从年龄结构、职称结构、学历结构、知识结构、工种结构等基本状况入手。

认真贯彻《劳动合同法》　扎实推进和谐后勤建设

周祥焱高厚荣（黄冈职业技术学院）

（上接第３８页）

公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：

（１）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。

（２）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等。

（３）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。

（４）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。

（５）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。

（６）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。

５、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。

为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。

６、明确损失赔偿范围。

房地产中介违规行为发生后，给房地产开发企业或消费者带来损失的，房地产中介服务机构和人员必须承担赔偿责任或违约责任。

（１）房地产中介机构与委托人订立委托代理合同或居间合同的，违反合同约定，则应按照合同约定的违约方式追究中介机构违约责任，具体赔偿金额按照当事人合意而定。

（２）房地产中介机构的违规行为构成侵权责任的，则适用侵权法“无损害，无赔偿”的一般原则。一般而言，在计算该侵权赔偿额时，只计算财产损失的，不计算可能引发的精神损害，或者说财产损失赔偿中已包括可能出现的精神损害，因此不存在精神损害的单独计算和赔偿问题。赔偿范围应定为受害人的实际损失，实际损失包括直接损失和可得利益，即应包括中介机构违规行为的受益额、房地产开发公司或消费者的损失额以及损失的银行同期利息。当然，如果条件不够成熟，立法可以不必将具体的计算方法、赔偿金额作详细规定，还可以赋予法官必要的自由裁量权，法官可以在公平原则、诚信原则的指引下作出带有补偿性和惩罚性双重性质的赔偿裁判。

参考文献：

１．中国房地产估价师学会．房地产基本制度与政策．北京：中国建筑工业出版社，２００３

２．中国房地产估价师学会．房地产经纪概论．北京：中国建筑工业出版社，２００３

３．中国房地产估价师学会．房地产经纪实务．北京：中国建筑工业出版社，２００３

４．廖俊平，徐斌．强化房地产经纪行业管理的一些思考．中国房地产，２００３，（２）

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