富力金沙洲保障房项目
富力金沙洲保障房项目该项目是富力地产与深圳鼎力创业投资公司联手以5.05亿元拿下的金沙洲“双限双竞”住宅用地中的B3734F地块，占地面积109305平方米，容积率为2，规划建筑面积为218608平方米。
限价格：最高单价将为6050元/平方米，在金沙洲限价房中价格最低。
限户型：该地块将建成约2200套限价中小户型商品房，以大众实惠型产品为主，70%以上的单位为90平方米以下的洋房，户型从两房到四房不等，届时可能提供多种装修标准供买家选择。
2009年5月，富力金沙洲限价房项目转做保障房用地
?楼盘名称：富力金沙洲保障房项目
?所属区域：广东广州白云区
?楼盘类型：住宅
?最新价格：待定元/m2
?开盘价格：待定元/m2
?总价范围：30万以下
?开发商名称：广州永富房地产开发有限公司
?销售电话：400-060-1618转13231
?楼盘地址：白云金沙洲B3734F01、02、04地块
?售楼处地址：暂无资料
?开盘日期：0000-00-00
?入住日期：0000-00-00
?销售状态：预售
?购房参考：该地块将建成约2200套限价中小户型商品房，以大众实惠型产品为主
?建筑形式：塔楼高层
?环线位置：
?物业公司：暂无资料
?物业费：暂无资料元/平方米/月
?供暖方式：
?取暖费：元/平方米/月
?装修标准：精装
?车位费：元
?饮用水：市政供水
?使用率：
?绿化率：暂无资料
?容积率：2.00
?总占地面积：109305平方米
?总建筑面积：218608平方米
小区配套设施
周边概况信息
?学校：中大附属幼儿园、横沙小学、沙凤小学、白云中学、华侨中学
?购物：华润万家、佳和购物广场、金永喜购物广场、美城超市
?酒店餐饮：湘村馆、金汇景海鲜酒家、金沙喜宴、美食都汇、肯德基汽车餐厅
?政府机构：
?金融机构：
?休闲：
?医疗：广州中医药大学附属医院饮食：湘村馆、金汇景海鲜酒家、金沙喜宴、美食都汇、肯德基汽车餐厅
?综合：
交通状况信息
?https://www.360docs.net/doc/513602148.html,/project13231/
?规划调整后，住宅栋数整整减少了57%。而为了增加保障房面积，所以减少楼栋数后楼宇要增高。
原规划图中，“A”字头层高皆为7层，“C”字头层高皆为11层，“B”字头和“D”字头层高皆为18层。调整后的23栋住宅，每栋层高皆为28层。
?富力金沙洲保障房项目分南北两区，调整规划后，北区拟建A1G—A13G共13栋住宅，南区拟建A14—A21，B1—B2共10栋住宅，整个小区拟建住宅仅23栋，其中廉租房21栋，经适房两栋。
?富力金沙洲保障房项目已转成保障性住房项目，其中90%将用于建设为廉租房，而剩下10%建成经济适用房。同时，富力地产将可获准全额退回原有地价。
富力金沙洲保障房项目该项目是富力地产与深圳鼎力创业投资公司联手以5.05亿元拿下的金沙洲“双限双
竞”住宅用地中的B3734F地块，占地面积109305平方米，容积率为2，规划建筑面积为218608平方米。
限价格：最高单价将为6050元/平方米，在金沙洲限价房中价格最低。限户型：该地块将建成约2200套
限价中小户型商品房，以大众实惠型产品为主，70％以上的单位为90平方米以下的洋房，户型从两房到四房不等，届时可能提供多种装修标准供买家选择。2009年5月，富力金沙洲限价房项目转做保障房用地。
广州首个由开发商修建保障房富力金沙洲项目开工
在即
2011-05-12 11:00:54 来源：网易房产【大中小】【打印】【收藏】
标签：富力地产金沙洲保障房限价房
摘要：富力地产金沙洲保障房项目的《建筑工程批后公示》已经公布，整个项目主要由23栋28层的住宅楼以及五组商业设施构成。
广州市首个由开发商修建的保障房小区开工在即，权威房产网站从规划局网站获悉，富力地产金沙洲保障房项目的《建筑工程批后公示》已经公布，整个项目主要由23栋28层的住宅楼以及五组商业设施构成。
资料显示，此次通过规划申请的金沙洲保障房地块编号为B3734F01、02和04地块，由富力地产旗下的广州永富房地产开发有限公司开发，项目总用地面积为10.9万平方米，总建筑面积达到37.16万平方米，绿地率为35%。推荐阅读：金沙洲地王建15栋住宅预计售价超1.5万/平方米
记者从规划图获悉，在住宅部分，分别有A1G-A21G共21栋28层廉租房、以及B1G、B2G两栋28层经适房，小区不仅拥有五组商业设施，同时还包括一个大型肉菜市场，分布
在小区周边。南北区以及各个商业设施和住宅还设计了连廊，可以不间断地连接，让住户足不出户便可以购物。
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据悉，金沙洲B3734F01、02和04保障房地块位于白云区石井镇横沙村、沙凤村，在2006年底由富力地产夺得，上述3幅地块原计划建设限价房，限价为6050元/平方米。但随着保利西子湾和中海金沙馨园两个限价房项目陆续售罄，富力限价房地块仍然没有开工。直到2009年，广州市住房保障办宣布，该限价房地块将转为保障房用地，主要建设廉租房,其中也会包含少数经济适用房，项目继续由富力地产负责建设开发。推荐阅读：增城经适房均价2000元/㎡首批保障房交付使用
值得一提的是，在去年11月，富力金沙洲保障房项目申请规划调整，拟在容积率不变的情况下，将原来54栋楼宇缩减为23栋，同时也把原来7-18层的多层和小高层楼宇统一调整为28层高楼宇，节省出来的空间将作为商业、肉菜市场等公建配套。
https://www.360docs.net/doc/513602148.html,/news/b844220.html
富力金沙洲保障房拔高后配套更完善
https://www.360docs.net/doc/513602148.html,广州日报大洋网作者：王荔珏2011/6/10 6:57:39
提要：日前，由广州市政府与富力地产合作建设的金沙洲保障房项目正式开工。据了解，富力在金沙洲的地块原本为限价房地块，在转变为保障房项目后，项目在规划设计上进行了调整。
日前，由广州市政府与富力地产合作建设的金沙洲保障房项目正式开工。
据介绍，富力金沙洲项目位于金沙洲大桥桥头的金沙洲居住新城，北接沙凤村，西邻环城高速公路与广佛高速公路，东为中海金沙馨园，项目总用地面积10.93万平方米，其中廉租住房占九成，约30.71万平方米，约6804套；经济适用房占一成，约3.41万平方米，约540套。此外，该项目还将建设约3万平方米的公建配套和商业服务设施。【延伸阅读：富力金沙洲保障房“减肥增高”住宅楼栋数减近六成】
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【全民监督一房一价，扼“擅调涨价”于摇篮中（有稿酬）】
摘要：近日，据富力地产董事长助理陈志濠透露，由广州市政府与富力地产合作建设的金沙洲保障房项目——富力金御苑的廉租房部分将由政府回购，回购价格是4300元/平方米。
近日，据富力地产董事长助理陈志濠透露，由广州市政府与富力地产合作建设的金沙洲保障房项目——富力金御苑的廉租房部分将由政府回购，回购价格是4300元/平方米。据悉，广州企业参建的保障性住房中，廉租房、公租房等的回购价格由政府根据成本价核定，而企业出售经适房的利润率则不能高于3%。
廉租房6800多套占九成
据了解，富力金御苑项目于今年6月3日动工建设，是广州市第一个引入社会力量合作建设的保障性住房项目。富力金御苑位于限价房项目中海金沙馨园西面，附近有大型保障房小区——金沙洲新社区，以
及中海金沙湾、保利西子湾和恒大绿洲等多个商品房楼盘，居住氛围浓厚。目前中海金沙湾售价在1.3万-1.6万元/平方米，恒大绿洲的毛坯售价则为1.8万元/平方米。
富力金御苑总用地面积10.93万平方米，计划建设住宅建筑面积约34.12万平方米。其中廉租住房占九成，约30.71万平方米，约6804套;经济适用房占一成，约3.41万平方米，约540套。此外，该项目还将建设约3万平方米的公建配套和商业服务设施。该项目中，经济适用房户型面积控制在 60平方米左右，廉租房户型面积控制在50平方米左右。
项目前身为限价房地块
资料显示，富力金御苑地块是富力联手深圳鼎力创业投资公司于2006年以5.05亿元竞得，原本为限价房地块，当时要求限价6050元/平方米。后由于广州的限价房政策有变，2009年，广州市住房保障办决定，将富力在金沙洲的地块用途转为保障房用地，主建廉租房，也包括少数经适房。于是，该项目也成为广州首个政府与社会企业合作建设的保障房项目，预计2014年交付使用。
在转变为保障房项目后，发展商为保证住户拥有更便利的生活配套环境，对项目规划设计进行了调整。在保持容积率不变的情况下，通过规划调整“拔高”楼层。由于原建筑面积不变，住宅栋数整整减少了57%，腾出了更多的空地做公建配套。从规划图上看，该项目中心园林面积不小。
观点
政府发展商各有所获
今年10月底，在位于天河区的菠萝山保障房开工仪式上，据参建该保障房的东建实业集团有限公司董事长李永森透露，属于单位利用自有土地建设的保障房项目，该保障房项目建成后，其中廉租房、公租房由政府根据成本价核定回购，而经适房则由企业面向全社会发售，利润率也规定不能高于3%。
而富力金御苑的6804套廉租房，政府按4300元/平方米的价格回购，总回购款约为13.21亿元。对此，广州房地产专家韩世同(博客)表示，如果该回购价格不包含地价，那么发展商是不亏的。但也无法与商品房的利润相比，如果是商品房项目，目前可以卖到14000元/平方米左右。就这个项目而言，富力金御苑从限价房转为保障房，政府和发展商都各有所获。
https://www.360docs.net/doc/513602148.html,/bzfzz/2011121 3_468.html
江苏省南京市保障房材料名录库
附件1 南京市统筹建设保障房项目材料（设备）分类采购实施表 类型采购 主体 材料（设备）明细 备注名称指定（或推荐）品牌（厂家）档次要求 第一类建设 单位 电梯 通永大、西继迅达、博林特力、上海三菱、苏州迅达、东芝、富士达、广州日立、蒂 森、天奥 一线品牌的中档太阳能热水器 AO史密斯、力诺瑞特、皇明、辉煌、太阳雨、四季沐歌、光芒、华扬、清华同方、阳光、 亿家能 知名品牌 第二类建设 单位 或其 委托 的总 承包 单位 门窗（含阳台封闭） 型材：海螺、实德、中财、华之杰、鑫鹏、LG、忠旺“程威”、.南京皇家 密封胶：安泰、道康宁、白云、硅宝、新展 五金配件：合和兴、国强、联鑫、坚朗、立兴 橡胶密封条：合和兴、窗友、海达、国强 知名品牌 安装企业具备专业二级 及以上资质，加工企业应 通过ISO9001质量认证入户门 新多、万嘉、星月神、步阳、盼盼、美心、王力、蓝盾、开喜、永和安、星月、江苏金晨、 杰阳 知名品牌单元门及门禁系统技术指标控制。单元门材质：钢质（氟碳喷涂）或不锈钢中档 钢材宝钢、南钢、马钢、沙钢、永钢、新兴铸管、淮钢、鞍钢、济钢、武钢知名品牌 商品砼具备相应生产资质，近两年被南京市级建设主管部门信用等级评为一般除外 本地信用等级良 好及以上企业 卫生洁具 (装修房） 箭牌、惠达、帝王、东鹏、维克陶、鹰牌（价格控制在600~800元一套）；毛坯房住户需要 安装的一套控制在200元以内（配件应选用杰克龙、九牧、申鹭达、零距离） 中档 信报箱按设计要求规格、邮政部门认可的品牌/ 防水材料 禹王、东方雨虹、科顺、卧迪、中联、大禹、深圳卓宝(自粘)、园虹、宇虹、熊猫、南京铁 龙防水、法国PAREX德高公司、上海台安、南京金洋、南京亿华、徐州邦士得、南京固特 丽、鑫宝、齐创、苏州姑、苏西卡、先声、蓝盾、金雨伞 知名品牌 塑料管材 联塑、国通、金德、中财、金牛、伟星、公元、鸿雁、华亚、金佰利、永高、平和、宁波 华安、湖北顾地、金鹏 知名品牌 宁波华安，湖北顾 地，限于芯层发泡消 音管
地产项目后评估报告模板
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产项目后评估报告
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
房地产开发项目评估
房地产开发工程评估 第一节房地产开发工程投资与成本费用估算 一、房地产工程总投资 （一）房地产工程总投资的构成房地产工程总投资是指在开发期内（开发期是指从房地产工程研究到开发建设完成，开始出售或出租产品的期间）投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。主要包括开发建设投资和经营资金。 房地产工程总投资：开发建设投资和经营资金开发建设投资：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用经管费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用. 1、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投入的各项费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、经管费用、销售费
用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。 （二）房地产工程开发建设投资的估算 1、土地费用估算。房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生的费用。房地产工程取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 （1）土地征用拆近费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 1）农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地经管费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。 2）城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁经管费和拆迁服务费等。 （2）土地出让地价款。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用
《南京市经济适用住房管理实施细则》权威解读.
《南京市经济适用住房管理实施细则》权威解读 6月30日，南京市人民政府召开新闻发布会，公布了将于月日起实施的《南京市经济适用住房管理实施细则》以下简称“经适房细则”）和《南京市廉租住房保障实则细则》以下简称“廉租房细则”）。两部细则明确经适房、廉租房保障对象由低保住房困难家庭扩大至低收入住房困难家庭（人均月收入为750元以下、人均住房建筑面积15平方米以下）。据南京市房产管理局党委副书记、新闻发言人黄长安介绍，南京符合低收入住房困难家庭条件的保障对象仅江南八区约有3万户。 “供应对象从‘低保’扩大到‘低收入’虽然一字之差，但保障人群却扩大不少，那么这部分人群究竟有多少呢？”黄长安表示：“去年底，我们进行住房调查时，预估满足低收入住房困难家庭的江南八区大概在6.5万户，占南京市总人口的6.8%。但这个数字最近可能会有点变化，因为当时调查主要采取登门入户、做抽样的评估分析。此次在建邺通过低收入家庭的试点，从试点数字上有可能低于预估的6.5万户。目前我们估计在3万户左右，这只是初步分析，准确的数字要等全面启动这项工作以后才能得出。”为了更为详尽解读两项细则内容，本报特邀南京房管部门、民政部门有关负责人进行权威解答。 上市增值部分将按一定比例交政府 “经适房细则”第四十二条：购买经济适用房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用房转让时不需交纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用房）另行制定。 解读：昨天发布的《南京市经济适用住房管理实施细则》最显眼的，当数经适房上市交易得到明确规定：经济适用住房满5年，取得两证后，可上市交易的条款。 南京市房改办负责人表示，我市年2002—2003年交付的经适房目前已经逐步具备上市条件。他举例说：“经适房作为政策性保障房，国家保障部分应在上市转让时予以收回，比如景明佳园当初的价格是2000元平方米左右，目前价位在4000元平方米左右，相差2000元平方米，这就是增值部分。具体按什么比例交给政府，目前正在加紧制定当中，很快与市民见面。” 明确经济适用房的供应对象 “经适房细则”第二十九条，明确了经济适用房供应对象从低保住房困难家庭为主，扩大到低收入人群住房困难家庭，《细则》中对经适房供应对象进行了进一步明确：
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。 实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359 户），商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积（㎡）89214 总建筑面积（㎡） A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 一 .住宅总建筑面积（㎡） 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积（㎡） 三.公共设施（㎡） 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房（配电房、消控 等） 容积率 B.不计容积率建筑面积（㎡） 一.架空层建筑面积（㎡） 二.半地下室面积（㎡）（可售） 三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平 米）覆盖率% % % 总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
房地产项目评估指标体系
房地产项目评估体系 一、项目评估体系 1、评价指标 注：①分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标得分累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值可不断修正与完善。 2、分值解释 体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为： 注：分值区间可以进一步修正与完善 精选
二、部分项目地块试评结果 注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价 精选
三、项目评价结果说明 1、“好”项目 1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。 取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。 2、“较好”的项目 4（7）、5（8）、6（5）三个项目被评判为“较好”的项目，三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。 扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。 6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。 3、“一般”项目 7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/M2均价）就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。 但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。 4、“较差”的项目 8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。 前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。 12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。 5、“差”与直接“否决”的项目 13旧项目由于在区位无吸引力的基础上，有化工污染硬伤（-4分），故为差项目。 14地块高峰时拿地，楼面价高于周边400-500元/M2，利润为负，直接否决。 2005-9-22 精选
南京市栖霞区保障房片区管理办公室
南京市栖霞区保障房片区管理办公室2019年度部门预算公开
目录 第一部分部门概况 一、主要职能 二、部门机构设置及预算单位构成情况 三、2019年度部门主要工作任务及目标 第二部分 2019年度部门预算表 一、收支预算总表 二、收入预算总表 三、支出预算总表 四、财政拨款收支预算总表 五、财政拨款支出预算表 六、财政拨款基本支出预算表 七、一般公共预算支出预算表 八、一般公共预算基本支出预算表 九、一般公共预算“三公”经费、会议费、培训费支出预算表 十、政府性基金财政拨款支出预算表 十一、一般公共预算机关运行经费支出预算表 十二、政府采购支出预算表 第三部分 2019年度部门预算情况说明 第四部分名词解释
第一部分部门概况 一、主要职能 1.贯彻落实国家、省、市有关保障性住房管理的法律法规和方针政策；加强对解决城市低收入家庭住房困难的研究，并提出意见和建议。 2.负责拟订保障房片区发展规划和年度计划并组织实施，促进保障房片区各项工作统筹推进。 3.参与制订区保障性住房保障对象和保障标准，并做好宣传和政策解释咨询工作。 4.承担区市级保障房片区工作协调领导小组办公室日常工作。统筹协调区住建、人社、民政等相关部门，做好保障房的移交和后续管理工作。 5.指导、协调街道办事处保障房管理委员会工作，研究制订保障房片区社会服务管理工作机制，并组织实施。 6.统筹协调街道办事处和社区组织，配合民政等部门做好基层组织建设，加强基层组织管理。 7.协助做好保障房申请人家庭收入、住房状况的调查审核，特别是协助做好保障房的年度复核工作，健全退出机制，负责受理保障房相关投诉举报。 8.负责保障房片区信息汇总及信息化建设工作。 9.承办区委、区政府交办的其他事项 二、部门机构设置及预算单位构成情况 1.根据部门职责分工，本部门内设机构包括综合科、工作指导科、工作协调科。本部门无下属单位。
房地产贷款项目的评估分析
房地产贷款项目的评估分析 南京信息工程大学滨江学院花旗营校区09级财务管理 唐丽丽20099339040 简介：房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评 价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。 关键字：房地产,贷款项目,评估分析 一、房地产开发项目贷款本质透视 1、房地产开发项目贷款属于固定资产贷款的范畴 房地产开发项目贷款指商业银行向房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发建设的贷款。央行“121文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。从房地产项目的物质形态看，房地产开发项目贷款属于固定资产贷款的范畴，实质为增加全社会的固定资产投资。 2、房地产开发项目贷款与一般固定资产贷款的区别 房地产开发项目贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算；二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程；三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。 3、房地产开发项目贷款的实质为项目融资 项目融资是一种国际通行的融资方式，通过成立项目公司，作为项目建设主体和贷款载体，以项目合约为保障，以自身现金流为还款来源，并以项目资产作为贷款担保，其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产开发项目贷款基本符合项目融资的概念，但有所差别：一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司，有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体，在项目评估时不能脱离原公司；二是若在贷款融资前，开发项目未得“预销售许可证”，则开发商
南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设
南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设 房地产属于第三产业，自身并不参与物质生产，而倾向提供的综合服务。在经济发展到一定水平（人均GDP3000美元以上），它成为经济发展、产业结构升级的龙头行业之一，对国民经济和社会发展的作用不断增强。但是,随着房地产市场的快速发展,出现了一些新情况、新问题,如商品房价格上涨过快,投资结构不尽合理等。 南京的房地产市场发展中主要存在的问题有以下几个：第一，宏观经济环境仍保持稳定增长但房地产投资增幅趋缓。第二，在国务院和中央部委房地产调控政策不断发布的同时，南京也在出台一系列房地产调控政策，调控政策效果明显，但先抑后扬，灵活性，预见性，系统性略显不足。第三，当前南京市房地产开发企业面临严峻市场环境。第四，政府服务和媒体环境复杂，加大了房地产开发成本。 南京处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，南京市房地产投资占固定资产投资比例不到25％，低于全国同类城市2至3个百分点。而南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。从发展态势来看，房地产业未来10~15年仍是发展高速期。近年来，南京房价一直处于上升态势，区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格上涨，部分区域成为热点。近年南京城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续的简化，政策壁垒的消除，导致购房需求进一步放大。 目前南京市一些土地实行竞拍招标，商家不计成本高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。2009年的南京楼市，各板块涨声一片，2009年第三季度“中国购房者信心指数”的调查数据表明，南京购房者信心指数为93.5分。表示购房者信心处于信心悲观区，对购房信心不足。很多人表示现在南京的房价实在太高了，房价的涨幅已经大大超过了他们所能承受的范围之内。购房者信心不足，最直接的市场反应就是整个楼市出现了价升量跌的现象，一方面，开发商忙着涨价，另一方面，购房者面对高涨的房价处在下手和观望的矛盾中。南京购房者购买能力信心指数明显偏低，仅为95.6分，而购买迫切性指数却高达107.8分，可见两者间存在较大差距。因房价高涨放弃购房的刚性需求不在少数。首次置业者入市开始减少了，很多楼盘的改善型置业和投资客占了很大的比例，部分市民暂时放弃购房计划。业内人士担心，房价高位运行，将导致刚性需求的逐步退场，长此以往，如果投资改善型置业占据了主导，将使市场产生严重的资产泡沫。房价高是购房者信心的主要障碍。调查显示，购房者对南京目前的房价水平很不满意。并且对在售楼盘品质和可选楼盘数量方面也较为悲观。随着“一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。而一直是南京价格谷底的江北板块，由于新地王的诞生，房价也开始“破六奔七”。楼盘的涨幅过快，土地市场的表现也是“天价地”频出，地价的攀升又迅速带动新盘的价格上涨，多重作用使得楼市不理性的因素逐渐累积。 政府出台政策照顾中低收入者购房。南京市将充分发挥规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的规模和布局，优先落实经济适用房、中低价商品房、危旧房改造项目，并合理配置市政配套设施。为了进一步控制好土地一级市场调控，防止房价过快上扬，南京市政府加强了对土地市场的宏观调控，明确了全市住宅用地供应适用范围、分配原则、分配计划等，保证城市土地资源优化配置。此外，南京市政府成
房地产项目后评估报告
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
房地产评估报告模板(1)
房地产估价报告 项目名称:美地雅登房地产 委托方：王丽云 估价方：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日 估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一四年 致委托方函 王丽云： 受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 xxxx地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 2014年12月18 日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：王丽云 2、权属方：王丽云 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 分公司负责人： 联系人：马冬哨 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：翔安新城区 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业； 5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层； 6、建筑面积：176㎡；
(20111110杨帆征求意见稿)南京市统筹建设保障房项目中小学及幼儿园工程交付标准1
南京市统筹建设保障房项目中小学及幼儿园工程交付标准 1 总则 1.1 为贯彻执行《中华人民共和国教育法》，使教育适应我市社会经济的发展，适应我市中小学、幼儿园教育现代化和教育的改革与发展，推进素质教育对校舍条件与环境的要求，创造适合青少年德、智、体、美、劳全面发展的育人环境，加强学校建设的科学化、规范化管理，合理确定并统一我市统筹建设保障房项目交付标准，确保校舍建设品质，提高建设水平，特制定本标准。 1.2 本标准适用于我市统筹建设保障房项目新建普通中小学及幼儿园工程的设计和建设。新建实验性、示范性、标志性以及有特殊要求的中小学及幼儿园工程，经教育行政主管部门提出申请，市保障房建设指挥部批准，建设标准可适当提高。 1.3 中小学及幼儿园工程的建设除执行本标准外，必须符合国家现行的有关强制性标准和设计规范的规定。 2 工程交付标准 2.1 中小学校舍建设的规划与建筑设计应参照建设部、国家发展计划委员会、教育部2002年颁发的全国《城市普通中小学校校舍建设标准》执行，依据国家标准《中小学校建筑设计规范》GBJ99和地方标准《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）、《南京市市区中小学幼儿园用地规划和保护规定》（1995年12月15日）、《南京市普通中小学办学条件标准》（修订版）（2005年6月），结合本市中小学课程教材改革的要求和学校的实际情况进行设计。 2.2 中小学校舍建设的规划与建筑设计应依据《民用建筑设计通则》GB50352；《建筑设计防火规范》GB50016；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50；《公共建筑节能设计标准》DGJ32/596等国家现行的有关强制性标准和设计规范的规定。 2.3 建筑外装饰及景观 校园绿化应结合建筑景观统一规划设计和建设，以形成优美的校园环境和人文景观，绿化覆盖率应不低于35%，控制价为150元/每平方（景观绿化面积）。应根据建筑规划设计和校园景观的整体要求，因地制宜地进行建筑外装饰，其色彩应与周围建筑环境协调。
房地产项目后评价模板教程文件
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
保障房空间布局中的问题及解决途径_以南京市为例
〔文章编号〕1002－2031（2012）03－0049－05 保障房空间布局中的问题及解决途径 ———以南京市为例 杨红平宋伟轩 〔摘要〕城市保障性住房问题不仅是一个经济问题，更是一个重大的社会问题。以往对城市保障性住房的探讨多集 中在供给制度、资金来源、准入条件等方面，而对保障性住房空间布局是否合理，以及由此可能引发的社会问题则重视不够。在对南京城市保障性住房空间分布调查分析的基础上，提出由于南京保障性住房普遍成片建设在城市远郊区，将可能导致出现低收入阶层向上流动受阻、 社会阶层隔离与排斥加剧、贫困文化再生产和社会风险加剧等一系列社会问题。因此建议各级政府出台相应法律法规，合理规范城市保障性住房的空间分布格局，推行不同阶层混合居住模式，以此降低社会转型期的社会风险与转型成本。 〔关键词〕保障性住房；空间布局；社会问题；混合居住；南京〔中图分类号〕D632．1 〔文献标识码〕A 〔作者简介〕杨红平（1982—），男，四川南充人，江苏省城市规划设计研究院城市规划师，硕士；宋伟轩（1981—），男，吉林敦化人，江苏省社会科学院社会学研究所助理研究员，博士。 〔基金项目〕国家社会科学基金项目（10CSH028）。〔收稿日期〕2011－10－09〔修回日期〕2011－12－06 一研究背景 住房和城乡建设部数据显示， 2010年全国建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，完成投资4700亿元，为2011年以前历年保障性住房建设投资力度最大的一年。南京是江苏省省会，现代都市化特征显著，在中国城市社会经济发展进程中具有较强的代表性。南京市2002年以来共规划54处经济适用房项目，总用地面积达到1280公顷。南 京市2004年提出“三房”（中低价商品房、经济适用住房和廉租住房）占年房地产市场供应量的25%的 目标。至2008年底，南京累计竣工保障性住房建筑 面积810万平方米，计8．8万套住宅。近年来，南京 每年均以20万－30万平方米的速度进行危旧房改造；2008－2009年，南京拆迁量继续加大，全市300万平方米危旧房全部被拆除。继2009年拆迁高峰结束后，由于安置房建设跟不上拆迁速度，很多被拆迁的低收入住房困难群体只能租房过渡，保障性住房欠账突出。2010年，为化解保障房供需矛盾，南京在城北、城东南、城西南三个方向，新规划了9万套保障性住房，总建筑面积约为1000万平方米，预计2012年以前建成。 以往学者关于保障性住房的研究焦点往往集中在供给规模上，而对保障性住房的空间分布特征关注不够。本文认为，保障性住房的供应规模只涉及 总第200期 城市问题2012年第3期
(房地产)评估报告模板
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
(完整版)房地产项目资产评估报告
房地产项目资产评估报告 房地产项目资产评估报告 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 2014年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。 十二、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。 估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费： ①中介服务费：5%--6% ②契税：4% ③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5% ④所得税：20%