膳食纤维概述上课讲义

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膳食纤维概述

《膳食纤维、益生元与菊粉健康知识汇编》

第一部分

膳食纤维

1-1 膳食纤维的基本概念

1-1-1 “膳食纤维”的名称由来

膳食纤维(dietary fiber ,DF)一词在1970年以前的营养学中尚不曾出现,当时只有“粗纤维”之说,用以描述不能被消化吸收的食物残渣,且仅包括部分纤维素和木质素。当时通常认为粗纤维对人体不具有营养作用,甚至吃多了还会影响人体对食物中营养素,尤其是对微量元素的吸收,对身体不利,一直未被重视。

此后,通过一系列的调查研究,特别是近来人们发现,并认识到那些不能被人体消化吸收的“非营养”物质,却与人体健康密切有关,而且在预防人体某些疾病如冠心病、糖尿病、结肠癌和便秘等方面起着重要作用,与此同时,也认识到“粗纤维”一词概念已不适用,因而将其废弃改称为膳食纤维。

1-1-2 膳食纤维的定义

我国《食品营养标签管理规范》指出:“膳食纤维是指植物中天然存在的、提取的或合成的碳水化合物的聚合物,其聚合度DP ≥ 3、不能被人体小肠消化吸收、对人体有健康意义的物质。包括纤维素、半纤维素、果胶、菊粉及其他一些膳食纤维单体成分等。”

1-1-3 膳食纤维的分类

膳食纤维通常被认为是一类不能被人体消化酶类消化,主要由可食性植物细胞壁残余物(纤维素、半纤维素、木质素等)及与之缔合的相关物质组成的化合物。依据其溶解度情况,可分为水溶性膳食纤维和不溶性膳食纤维两种。相比而言,水溶性膳食纤维因其具有良好的加工性能和更优的生理功能而被广泛应用(如菊粉)。

1-1-4 常见的膳食纤维

1-1-4-1 常见食物中的大麦、豆类、胡萝卜、柑橘、亚麻、燕麦和燕麦糠等食物都含有丰富的水溶性膳食纤维。水溶性膳食纤维可减缓消化速度和最快速排泄胆固醇,有助于调节免疫系统功能,促进体内有毒重金属的排出。所以可让

血液中的血糖和胆固醇控制在最理想的水准之上,还可以帮助糖尿病患者改善胰岛素水平和三酸甘油脂。

1-1-4-2 菊粉是最常见的水溶性膳食纤维补充剂,由于菊芋可生长种植于贫瘠土壤,不需要添施化肥,而且没有病虫害,不需要施农药;有的高科技企业如英纽林(北京)科技有限公司是采用纯物理方法提取菊粉工艺,生产过程无任何化学添加成分,是天然的绿色有机膳食纤维,因而深受人们的好评。

1-1-4-3 非水溶性纤维包括纤维素、木质素和一些半纤维素以及来自食物中的小麦糠、玉米糠、芹菜、果皮和根茎蔬菜。非水溶性纤维可以预防便秘和憩室炎,同时可经由吸收(附)食物中有毒物质,并且减低消化道中细菌排出的毒素,起到降低患肠癌的风险的作用。

1-1-4-4 大多数植物都含有水溶性与非水溶性纤维,所以饮食均衡摄取水溶性与非水溶性纤维可以获得不同的益处。

1-1-5 膳食纤维的安全性

1-1-5-1 有报道说,纯的膳食纤维可能降低某些维生素和矿物质的吸收率,但实验的结果表明,影响很小。相反,膳食纤维能够延缓和减少重金属等有害物质的吸收,减少和预防有害化学物质对人体的毒害作用。。

1-1-5-2 过多的摄食膳食纤维会致腹部不适,如增加肠蠕动和增加产气量等,适当减量或数日后即可自动恢复正常。

1-1-5-3 目前我国国民从日常食物中摄取的膳食纤维量严重不足,只能达到8-12克/日,急需补充。由于膳食纤维来源于食品,归类为食品配料,所以有着和普通食品同样的安全性。

1-2 膳食纤维的特性

膳食纤维的化学组成特性,奠定了它的一些独特性质。概括地说,其特性主要包括以下方面。

1-2-1 具有很高的吸水膨胀力和持水力

膳食纤维化学结构中含有很多亲水基团,因此具有很强的持水性。能吸收相当于自身质量数倍的水分,表现出较高的吸水膨胀力和持水力。

膳食纤维有膨胀力和持水力因其来源、测定方法和制备形式不同而有差异。

美国专利标准规定膳食纤维的膨胀力应达到17mg/g,持水力应达到23.5g/g;果胶、黏质物和半纤维素具有高的持水力;野菜膳食纤维的持水力比栽培蔬菜膳食纤维的持水力高。此外,膳食纤维持水力随膳食纤维颗粒减小而降低。

很多研究表明,膳食纤维的持水性可以增加人体排便的体积与速度,减轻直肠内压力,同时也减轻了泌尿系统的压力,从而缓解了诸如膀胱炎、膀胱结石和肾结石这类泌尿系统疾病的症状,并能使毒物迅速排出体外。

1-2-2 对阳离子有结合和交换能力

膳食纤维化学结构中包含一些羟基侧链基团,呈现一个弱酸性阳离子交换树脂的作用,可与阳离子,特别是有机阳离子进行可逆的交换。纤维对阳离子的作用是可逆性的交换,它不是单纯结合而减少机体对离子的吸收,而是改变离子的瞬间浓度,一般是起稀释作用并延长它们的转换时间,从而对消化道的PH值、渗透压以及氧化还原电位产生影响,并出现一个更缓冲的环境以利于消化吸收。当然膳食纤维也因此必然影响到人体内某些矿物质元素的代谢。

阳离子交换能力高的膳食纤维可以提高粪便中胆汁酸排泄能力,改善胆汁酸的代谢,在小肠内延迟对脂类的吸收,具有降低血液中胆固醇的作用。膳食纤维的阳离子交换能力与膳食纤维的来源、种类、颗粒大小、成分及制备方法有关。J.A.Marlett等报道,碱液浸提纤维具有较高的阳离子交换能力,而酸浸提纤维的阳离子交换能力较低。

1-2-3 对有机化合物有吸附螯合作用

20世纪60年代开始的许多实验业已表明,由于膳食纤维表面带有很多活性基团可以螯合吸附胆固醇和胆汁酸之类有机分子,从而抑制了人体对它们的吸收,这是膳食纤维能够影响体内胆固醇类物质代谢的重要原因。同时,膳食纤维还能吸附肠道内的有毒物质(内源性有毒物)、化学药品和有毒医药品(外源性有毒物)等,并促进它们排出体外。

膳食纤维具有吸附有机质和离子的能力,这是它具有保香性的根本原因。膳食纤维能吸附油类、香气成分、致癌物等有机物质,因而赋予食品应有的香气、风味和防止致癌物通过肠道时被人体吸收,降低癌症发病率。此外,膳食纤维还能与Ca2+ 、Zn2+ 等阳离子结合,使Na+ 与K+ 交换,并吸附Na+ ,使之随粪便排出体外,降低因Na+ 摄入过量而引起的许多疾病(如心血管病等)的发病率。膳食纤维对矿物质离子的吸附作用,原因在于矿物质离子与膳食纤维形成水不溶性复合物所致。Jeltema对二十几种不同来源的膳食纤维与Ca2+ 的相互作用进行了研究,发现膳食纤维的化学组成与对Ca2+ 的吸附能力存在密切关系,膳

食纤维对Ca2+ 的吸附量与各种来源的膳食纤维中的糖醛酸含量高度相关。

1-2-4 具有类似填充剂的容积作用

膳食纤维的体积较大,缚水之后的体积更大,对肠道产生容积作用,易引起饱腹感。同时,由于膳食纤维的存在,影响了机体对食物其他成分(可利用碳水化合物等)的消化吸收,人不易产生饥饿感。因此,膳食纤维对预防肥胖症大有益处。

1-2-5 可改变肠道系统中的微生物群系组成,不易被肠内细菌分解

肠系统中流动的肠液和寄生菌群对食物的蠕动和消化有重要作用。肠道内膳食纤维含量多时,会诱导出大量好氧菌群来代替原来存在的厌氧菌群,这些好氧菌很少产生致癌物,比较来说厌氧菌产生较多的致癌性毒物。即使有这些毒物产生,也能快速地随膳食纤维排出体外,这是膳食纤维能预防结肠癌的重要原因之一。

人体肠内细菌大多数不含分解纤维素的酶,因而膳食纤维不易被人体消化和吸收,但膳食纤维可被肠内部分细菌发酵,促进肠内有益菌繁殖,所以膳食纤维的净能量并不等于零。可溶性膳食纤维被发酵降解的程度与膳食纤维的结构和持水力有关。挪威AFBC食品研究机构认为:肠道细菌可分解部分甜菜纤维,从而使它可被机体吸收,其产生的能量约为等量碳水化合物的一半,这可能与其可溶性膳食纤维含量高有关。

1-3 膳食纤维的生理功能

膳食纤维虽然不能被人体消化吸收,但膳食纤维在体内具有重要的生理作用,是维持人体健康必不可少的一类营养素。由于膳食纤维在预防人体胃肠道疾病和维护胃肠道健康方面功能突出,因而有“肠道清道夫”的美誉。

1-3-1 防止便秘

膳食纤维的吸水溶胀性能有利于增加食糜的体积,刺激胃肠道的蠕动,并软化粪便,防止便秘,促进排便和增加便次,起到一种导泄的作用,减少粪便在肠道中的停滞时间及粪便中有害物质与肠道的接触,保持肠道清洁,从而减少和预防胃肠道疾病。

1-3-2 预防高脂血症和高血压

血管硬化是引起心脑血管疾病的直接原因;而高血脂和高血压是导致血管硬化的诱因,膳食纤维能够抑制胆固醇的吸收,从而预防高脂血症和高血压。

美国哈佛大学医学院对膳食纤维和心脏病的关系进行了两次大型研究,结果表明,高纤维膳食的人群比低纤维膳食的人群患上心脏病的概率要小40% 。

具体来说,膳食纤维有两种主要途径来降低血液中的胆固醇:第一,由它促进产生的便意会加速食物中的胆固醇和甘油三酯等排出体外,这就减少了肠道对这些脂类的吸收;第二,膳食纤维还能同肠道中分泌的胆汁结合,而减少其中胆固醇的重吸收。

1-3-3 排毒作用

膳食纤维能够延缓和减少重金属等有害物质的吸收,减少和预防有害化学物质对人体的毒害作用。

1-3-4改善肠道微生态环境

膳食纤维可以改善肠道菌群,有利于某些营养素的合成。

1-3-5控制体重

水溶性膳食纤维具有很强的吸水溶胀性能,吸水后膨胀,体积和重量增加10~15倍,既能增加人的饱腹感,又能减少食物中脂肪的吸收,降低膳食中脂肪的热比值,相对控制和降低膳食的总能量,避免热能过剩而导致体内脂肪的过度积累,既可解决饱腹而不挨饿的问题,又可达到控制体重减肥的目的。

1-3-6 防治糖尿病

美国哈佛大学曾经专门针对纤维素与糖尿病的关系进行过两次大型研究,每次参与的人数均超过4万。研究证实,经常吃高脂、低纤维食品的人群患糖尿病的风险比经常吃低脂、高纤维食品的人群要高2倍。可见,膳食纤维对于降低患糖尿病的风险是有显著作用的。

科学研究发现,在控制餐后血糖急剧上升和改善糖耐量方面,可溶性膳食纤维(如菊粉)效果最佳。膳食纤维能够延缓葡萄糖的吸收,推迟可消化性糖类如淀粉等的消化,避免进餐后血糖急剧上升,膳食纤维对胰岛素敏感性增强,还可直接影响胰岛B—细胞功能,改善血液中胰岛素的调节作用,提高人体耐糖的程度,有利于糖尿病的治疗和康复。研究表明,膳食纤维含量充足的饮食,无论是在预防还是在治疗糖尿病方面都具有特殊的功效。

1-4 膳食纤维的每日摄入量标准

1-4-1 国际相关组织推荐的膳食纤维素摄入量及范围

1-4-1-1 美国防癌协会推荐标准为每人每天30~40克。

1-4-1-2 欧洲共同体食品科学委员会推荐标准为每人每天30克。

1-4-1-3 世界粮农组织建议正常人群其摄入量应为27克/人/天。

1-4-2 我国营养学会提出中国居民摄入的食物纤维量及范围

1-4-2-1 低能量饮食1800kcal为25g/天。

1-4-2-2 中等能量饮食2400kcal为30g/天。

1-4-2-3 高能量饮食2800 kcal为35g/天。

1-4-2-4 糖尿病人饮食治疗中建议每日膳食纤维的摄入不少于40克,因此,糖尿病人除了日常饮食中的膳食纤维,还要额外补充大约30克左右。

1-4-3 以菊粉膳食纤维为例的每日摄入量与服用方法

1-4-3-1 日常保健:1次/天,10克/次,不拘时,开水冲服或添加到牛奶、豆浆、咖啡、茶水、汤等混合饮用。

1-4-3-2 糖尿病患者:2次/天,15克/次,饭前温水或冷水冲服。

1-4-3-3 便秘或腹泻:1次/天,20克/次,空腹,开水冲服或添加到牛奶、豆浆、咖啡、茶水等混合饮用。

1-4-3-4 排毒养颜减肥:1次/天,20克/次,空腹,开水冲服或添加到牛奶、豆浆、咖啡、茶水等混合饮用。

1-4-3-5 调节血脂:1次/天,20克/次,空腹,开水冲服或添加到牛奶、豆浆、咖啡、茶水等混合饮用。

1-5 膳食纤维对人体的主要作用概述

1-5-1 防治便秘

膳食纤维体积大,可促进肠蠕动、减少食物在肠道中停留时间,其中的水份不容易被吸收。另一方面,膳食纤维在大肠内经细菌发酵,使大便变软,产生通便作用。

1-5-2 利于减肥

一般肥胖人大都与食物中热能摄入增加或体力活动减少有关。而提高膳食中膳食纤维含量,可使摄入的热能减少,在肠道内营养的消化吸收也下降,最终使体内脂肪消耗而起减肥作用。

1-5-3 预防结肠和直肠癌

这两种癌的发生主要与致癌物质在肠道内停留时间长,和肠壁长期接触有关。增加膳食中纤维含量,使致癌物质浓度相对降低,加上膳食纤维有刺激肠蠕动

作用,致癌物质与肠壁接触时间大大缩短。学者一致认为,长期以高动物蛋白和高脂肪为主的饮食,再加上摄入纤维素不足是导致这两种癌的重要原因。

1-5-4 防治痔疮

痔疮的发生是因为大便秘结而使血液长期阻滞与瘀积所引起的。由于膳食纤维的通便作用,可降低肛门周围的压力,使血流通畅,从而起防治痔疮的作用。1-5-5 降低血脂,预防冠心病

血管硬化是引起心脑血管疾病的直接原因;而高血脂和高血压是导致血管硬化的诱因,膳食纤维能够抑制胆固醇的吸收,从而预防高脂血症和高血压。

美国哈佛大学医学院对膳食纤维和心脏病的关系进行了两次大型研究,结果表明,高纤维膳食的人群比低纤维膳食的人群患上心脏病的概率要小40% 。

具体来说,膳食纤维有两种主要途径来降低血液中的胆固醇:第一,由它促进产生的便意会加速食物中的胆固醇和甘油三酯等排出体外,这就减少了肠道对这些脂类的吸收;第二,膳食纤维还能同肠道中分泌的胆汁结合,而减少其中胆固醇的重吸收。

另一方面,藏匿在粪便中的各种毒素倘若没有被及时排出体外,就有可能被肠道的二次吸收功能所吸收,从而通过循环系统潜入身体的各处,引起肠道以外部位的“内伤”和炎症。如果“内伤”和炎症发生在冠状动脉,就可能引发冠心病;发生在脑血管,就可能引发脑卒中(中风)。

1-5-6 改善糖尿病症状

目前推荐给糖尿病人的全球性的较为一致的营养措施,就是摄取高膳食纤维,以及低脂和低胆固醇饮食。

1-5-6-1 高纤维食物比低纤维、高脂肪食物产热小,并能产生更强的饱腹感,因此有助于体重控制。

1-5-6-2 可溶纤维含量高的食物比可溶纤维含量低的食物更不容易引起糖血应答。

1-5-6-3 长期摄取高膳食纤维膳食可明显降低胰岛素需求,还可降低血清胆固醇、甘油三脂、低密度脂蛋白胆固醇和载脂蛋白B-100,同时增加高密度脂蛋白胆固醇水平。流行病学研究表明,高纤维摄入有助于预防冠心病、糖尿病性视网膜病和糖尿病合并肾病危险。

1-5-6-4 膳食纤维中的果胶可缩短食物在肠内的停留时间、降低葡萄糖的吸收速度,使进餐后血糖不会急剧上升,有利于糖尿病病情的改善。

实验证明,每日服用菊粉20克,结果在 28—30天后,糖耐量有明显改善。因此,糖尿病膳食中长期增加食物纤维,可降低胰岛素需要量,控制进餐后的代谢,要作为糖尿病治疗与康复的一种辅助措施。

1-5-7 改善口腔及牙齿功能

现代人由于食物越来越精,越柔软,使用口腔肌肉牙齿的机会越来越少,因此,牙齿脱落,龋齿出现的情况越来越多。而增加膳食中的纤维素,自然增加了使用口腔肌肉牙齿咀嚼的机会,长期下去,则会使口腔得到保健,功能得以改善。

1-5-8 防治胆结石

胆结石的形成与胆汁胆固醇含量过高有关,由于膳食纤维可结合胆固醇,促进胆汁的分泌、循环。因而可预防胆结石的形成。有人每天给病人增加20-30克的谷皮纤维,一月后即可发现胆结石缩小,这与胆汁流动通畅有关。

1-5-9 预防妇女乳腺癌

据流行病学发现,乳腺癌的发生与膳食中高脂肪、高糖、高肉类及低膳食纤维摄入有关。因为体内过多的脂肪促进某些激素的合成,形成激素之间的不平衡,使乳房内激素水平上升所造成。

1-6 膳食纤维与胃肠道功能的关系

1-6-1 研究证明,当膳食纤维以海绵状水合物形式通过胃肠道时,在上消化道具有调节胃排空和小肠吸收的功能,在盲肠酵解产生氢气、二氧化碳和甲烷,及挥发性短链脂肪酸;而在结肠,则改变大便的体积,影响胆汁酸的吸收和电解质的排泄。

1-6-1-1 膳食纤维在上消化道的作用主要依赖于其形成的粘性溶液,降低了餐后葡萄糖和胰岛素的水平。

1-6-1-2 结肠的右边是拥有大量细菌团的发酵器,左边主要是控制排便。膳食纤维部分或全部在结肠酵解释放SCFA和气体,SCFA吸收后为营养物质。残余纤维具有提高吸水性,影响大便重量和体积。SCFA的量因DF的来源及膳食中DF的总量而异,果胶酵解后产生SCFA,而麦麸很少或不产生SCFA。

总之,膳食纤维可以通过一定方式增加大便量,增加胆汁酸随粪便排出,降低血胆固醇。

1-6-2 为什么说膳食纤维是肠道的清道夫呢?

食物纤维是食物中无法被人体消化分解的成分,虽然它并不具有任何营养价值,但是它留在肠道中却发挥了许多作用,包括能降低胆固醇以及减少心血管疾病的发生、阻碍糖类被快速吸收以减缓餐后血糖窜升,其中最大的功能在于它对大肠癌的预防具有显著的效果。

在人体的器官中大肠算是最污秽的地方,人体将食物中所需的养分吸收完毕,不需要的物质就形成粪便由大肠排出,纤维素在肠管中的角色就如清道夫一般,它能稀释粪便中的毒素,也能促进肠道蠕动,使粪便不在肠道中停留太久,使有毒物质没有作怪的机会。

事实上,大肠癌并非突然发生的,大部分的直肠癌或结肠癌都是由良性肿瘤或息肉逐渐形成的,而有研究指出若在饮食中加入食物纤维可使肠道中的息肉缩小,并可抑制癌症的恶化,当然这是需要坚持食用的。

多摄食食物纤维能预防大肠癌的发生已是被大家所接受的事实了、此外,为了预防大肠癌的发生,除了多摄食食物纤维外,千万不要忘记低油脂饮食也是防止大肠癌发生的重要饮食原则。

当我们了解了食物纤维的好处后,接下来所要面临的问题是如何能吃到更多的食物纤维。

事实上,由现在越来越精细的饮食形态来看,我们的确离高纤维饮食越来越远。一些厂商看准了这些商机,纷纷推出标榜“高纤维”的食品。当消费者兴致勃勃地要购买一些产品时,应先停下来看一看食品标签中纤维素的含量,因为有些食品只加入一点点的纤维素就标榜其为高纤食品,这样当我们想要通过这些食物来获得纤维素时,同时也吃下去许多我们不想要的糖类与脂肪等,这种情形对健康并没有多大的益处。

英纽林(北京)科技有限公司作为一家种植、生产,销售一体化的专业膳食纤维龙头企业,以生产销售高纯度膳食纤维为己任,是目前市场上唯一不添加任何化学合成物质的高纯度膳食纤维补充剂。

1-7 膳食纤维与糖尿病的关系

目前推荐给糖尿病人的全球性的较为一致的营养措施,就是摄取高膳食纤维,以及低脂和低胆固醇饮食。

1-7-1 高纤维食物比低纤维、高脂肪食物产热小,并能产生更强的饱腹感,因此有助于体重控制。

1-7-2 可溶纤维含量高的食物比可溶纤维含量低的食物更不容易引起糖血应答。

1-7-3 长期摄取高膳食纤维膳食可明显降低胰岛素需求,还可降低血清胆固醇、甘油三酯、低密度脂蛋白胆固醇和载脂蛋白B-100,同时增加高密度脂蛋白胆固醇水平。流行病学研究表明,高纤维摄入有助于预防冠心病、糖尿病性视网膜病和糖尿病合并肾病危险。上述作用都可满足糖尿病膳食的目标,这些目标包括:

1-7-3-1 帮助获得并维持理想体重。

1-7-3-2 改善血糖控制。

1-7-3-3 维持正常血脂和脂蛋白水平。

1-7-3-4 降低糖尿病并发症危险。

1-7-3-5 减少心血管疾病危险。

1-7-4 膳食纤维中的果胶可缩短食物在肠内的停留时间、降低葡萄糖的吸收速度,使进餐后血糖不会急剧上升,有利于糖尿病病情的改善。

实验证明,每日服用菊粉20克,结果在 28—30天后,糖耐量有明显改善。因此,糖尿病膳食中长期增加食物纤维,可降低胰岛素需要量,控制进餐后的代谢,要作为糖尿病治疗与康复的一种辅助措施。

1-8 膳食纤维与动脉粥样硬化的关系

动脉粥样硬化是一种多病因疾病,多数研究认为食入较多的胆固醇,是造成高胆固醇血症的原因。

1-8-1 纤维素有两种主要途径来降低血液中的胆固醇

1-8-1-1 由它促进产生的便意会加速食物中的胆固醇和甘油三酯等排出体外,这就减少了肠道对这些脂类的吸收。

1-8-1-2 纤维素还能排泄肠道中的胆汁,而减少其中胆固醇的重吸收。

1-8-2 研究表明,可溶性膳食纤维有降脂蛋白的作用。有关膳食纤维与动脉粥样硬化的动物实验较多,共同结论与上相同,即可溶性纤维可降低胆固醇并减轻动脉粥样硬化症状。

1-9 膳食纤维与大肠癌的关系

1-9-1 流行病学研究

该研究1960年已开始,到目前为止,虽结论不一,但大多数研究表明膳食纤维摄入与大肠癌发病率呈负相关。

1-9-2 人群研究

该研究在1978年有了食物摄入量和非淀粉多糖(NSP,代表膳食纤维)测定法后开始。英国和斯堪的那维亚半岛国家的结果表明,NSP高摄人人群大肠癌发病率较低,尤以谷物作为NSP来源者最为明显,其次是蔬菜。

1-9-3 病例对照研究(CCS)

最常见的CCS方法是将已确诊患有肿瘤的病人与正常健康人相比。1969~1989年间,在欧洲、澳洲、北美洲、南美洲及非洲进行了29项膳食与大肠的CCS研究。纤维摄人对大肠癌有着十分明显的作用。

1-9-4 膳食纤维预防大肠癌变的可能机理

NSP可在肠道进行无氧酵解,产物为短链脂肪酸(SCFA)、气体(CO2、H2、甲烷)等,这些都有益于机体生长及细胞功能的维持,尤其是SCFA在体外已证明具有抗癌作用,且可降低肠腔pH值,营养结肠上皮细胞,保持粘膜的完整性,并可通过延缓肿瘤细胞生长速率来可逆地改变人类结肠癌细胞的性质,从而减少结肠癌变的可能性。

其作用机制可归纳如下:

1-9-4-1 丁酸盐对结肠上皮细胞的营养作用。

1-9-4-2 减少了有毒的含氮化合物(氨、酚、胺类)被细菌生长利用刺激肠粘膜的可能性。

1-9-4-3 降低肠腔pH值。

1-9-4-4 微生物生长使肠内有毒物质(如致癌物)被稀释,浓度降低。

1-9-4-5 减少次级胆酸的代谢。

1-9-4-6 由于内容物体积增大,加速了肠内排空时间。

1-9-4-7 增加能量随粪便排出。

1-10 膳食纤维与排毒养颜的关系

皮肤是人体最大的器官,也是最后接受营养的器官,皮肤除了有保护机体组织、调节温度、吸收功能等以外,还有排泄分泌的功能,所以皮肤的好坏直接反应身体内部的情况,身体内部代谢良好,皮肤就会表现出细腻,红润有光泽,如果皮肤出现如痤疮,粗糙,老年斑,女性黄褐斑等问题,那就代表你的身体已经呈现不良的状况了。可能有便秘,机体老化,或者内分泌的问题在困扰着你。如何能够拥有健康的皮肤呢?那就要保持我们身体旺盛的新陈代谢,排出毒素,吐故纳新。

肠道内大致存在两大类细菌,一类有益菌,一类有害菌,有益菌只能通过膳食纤维里面的益生元来提供能量而增殖,有害菌依赖蛋白质的能量来繁殖,

补充充足的膳食纤维后,膳食纤维会增加人体的饱腹感,减少进食量,进入体内的蛋白质就会减少,蛋白质为人体提供能量后没有多余的留给有害菌,肠道内的有害菌因为没有营养供给而被排出体外,肠道内的有害菌的减少,其产生的细菌毒素会减少,同时又会对蛋白质分解产生的氨、胺、酚、吲哚等有害物质减少。膳食纤维增殖有益菌,大量的有益菌会产生细菌菌素抑制有害菌的繁殖。另外膳食纤维中的益生元还会提高人体免疫力,清除随食物进入肠道内的细菌病毒。使肠道内的有毒有害物质减少。

肠道内有毒有害物质减少了还不够,还要控制残留的进入血循环。膳食纤维里有一种是水溶性的,它溶于水后会形成一种乳脂样的状态,这种结构会在肠黏膜表面形成一层膜,阻碍肠管里的毒物的吸收,不溶性的膳食纤维还增加粪便量,促进肠蠕动,快速地把肠道内的毒物排泄出去减少吸收。

肠道内的毒物少了,进入血循环的也少了,最后通过皮肤排泄的自然也就会减少,所以由于肠道的问题对皮肤的毒害作用就会降低。

毒物对皮肤的毒害降低还不是解决皮肤健康的根本办法,俗话说旧的不去,新的不来。如果衰老的皮肤细胞不能及时的被新的细胞所代替,或者皮肤细胞消极怠工,皮肤一样不会呈现健康的状态。

膳食纤维中的益生元可以促进体内B族维生素的合成,来调节身体的新陈代谢,促进细胞的生长和分裂,维持皮肤和肌肉的健康。所以人体内充足的B族维生素在促进皮肤新陈代谢的同时就会改善皮肤的粗糙状态,并可以预防痤疮和日光嗮伤引起的皮疹和嗮黑。另外B12可以预防贫血的发生。健康充足的红细胞会给皮肤带来红润的状态。

益生元增殖双歧杆菌还可以诱导超氧化物歧化酶(SOD)的合成,抵御体内自由基对细胞的损害,起到延缓衰老,保持青春的作用。

所以每天补充充足的膳食纤维不仅让我们的肠道和血液干净了还会给我们的皮肤带来良好的状态,使我们的红润光泽的容颜真正的从内向外散发出来,而不是靠化妆画出来的。

物业管理项目的动作讲义

当前文档修改密码:8362839 物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”,简称“项目部”,对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中,主要有三类情况:一是公司管理规模较小,只管理两三个项目,未明确设立项目部,基本上由公司直接管理;二是管理规模较大的公司,下辖十几个、几十个管理项目,采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式;三是管理规模很大,包括跨区、跨省的物业管理项目,公司一般采用类似于事业部制组织形式,使各大项目具有较强的独立运作能力。 (一)项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导,分级管理,实用高效,一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况,选择适宜的组织形式,包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理(图示)。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能,采取垂直管理方式,不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高,项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组,班组

可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上,本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员,他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位,又服从于项目经理统一领导(下图)。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目,其优点是既能发挥职能机构专业管理作用,又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题,影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大,异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时,直线职能制就无法满足业务发展要求。此时,物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则,在公司总部下设类似于事业部制式的项目部,各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下,根据物业经营管理的需要设置组织机构(图示)。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部,每个项目部在公司总部的领导下,实行独立核算、自主经营,对公司担负完成经营管理目标的责任,同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式,国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是: ①商品交换的任何场所; ②使商品交易双方接触的任何安排; ③商品交换关系的总和; ④连接商品生产者的桥梁; ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类: 1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场; 2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新

房地产法律概述(讲义)

房地产法概述 讲义 一、绪论 1、房地产的概念和特点 (1)“房地产”是房产和地产的合称,是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 (2)法律特征:1、固定性;2、单一性;3、稳定性;4、保值性;5聚财性。 2、房地产业的地位和作用 (1)房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。 (2)地位和作用:1、它是国民经济的重要支柱产业之一;2、它是增加国民财富的重要渠道;3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件;3、它的发展为改善人民生活创造了条件;5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件;6、它的发展可带动许多行业的发展;7、发展房地产业,可以促进对外开放。 二、房地产法律制度 1、房地产法概念 (1)狭义的房地产法:即形式意义的房地产法,是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律,如我国的《城市房地产管理法》。 (2)广义的房地产法:即实际意义的房地产法,是指以房地产关系为调整对象的法律规体系,是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解释等组 成的有机整体。 2、房地产法的地位: 1、是一个独立的法律部门; 2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。 3、房地产法的立法概述

4、房地产法的基本原则和制度 (1)房地产法的基本原则: ①保护合法房地产权益原则 ②维护公共利益原则 ③房地产权利主体一致原则 ④登记公示原则 (2)房地产法的基本制度 三、房地产法的具体容 1、房地产权属法 (1)土地所有权 ①土地所有权的概念和特点 a.概念:是指土地所有制的法律表现形式,是土地所有者依法对其所有的土地享 有的占有、使用、收益和处分的权利。 b.特点:1、土地所有权具有法定的有限性;2、土地所有权的客观具有固定性、 有限性和永久性;3土地所有权的行使具有两权分离性。 ②土地所有权的类型:a.国家土地所有权;b.集体土地所有权。 ③土地所有权的确认与保护 a.土地所有权的确认,是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定,对土地所 有权进行确定的活动。 b.确认原则:坚持土地公有制的原则;以新中国颁布的所有权证为主要依据的原 则;尊重历史的原则。 c.保护方法:民法保护;行政法保护;刑法保护。 (2)土地使用权(参考案例3) ①土地使用权的概念和特点 a.概念:根据我国法律的规定可定义为,土地所有权人以外的土地使用者依法对

房地产估价师考试重点难点集锦(1

房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 (1—30) 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明: 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件,商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理: 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括:

16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年,要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺

35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房: 面对最低收入家庭;面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右,人均建筑面积13 平米左右;

建设与房地产法规

建设与房地产法规集团标准化小组:[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月,陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司(以下称海润房地产公司)签订拆迁补偿协议,并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系,陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的,为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称:海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下,与陈杰达成拆迁协议,并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款312500元,并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称:陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方寻找均未能与其取得联系,而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议,但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外,顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁,其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施,故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议,但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称:我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁,即拆迁行为并非我公司的行为,且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外,拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽,但确系没有能够与其取得联系,现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称:被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我所有,且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆,陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权,现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明:2003年3月16日,陈杰以被拆迁人委托代理人的名义,与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”,该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中,海润房地产公司明确表示,签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日,陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取,上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中,陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆,海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为,均是接受海润房地产公司委托所实施。

律师实务-律师的诉讼思路讲义

一、思路决定出路 (1)“善建者行”与“善思者行”: 案例:张某某交通事故人身损害赔偿案(违约与侵权竞合时请求权的选择)。 (2)诉讼思路与诉讼请求。 (3)诉讼思路与反诉、答辩、抗辩。(4) 诉讼思路与当事人利益最大化。 二、思路源于经验 1.知识经验的积累: 案例:赣鑫与鑫州置业房地产合作纠纷案(合同效力与可获得利益)。 (1)法学知识的积累;(2)法律知识的积累;(3)其他知识的积累。 2.从业经验的积累: 案例:王某房屋租赁纠纷(解除合同与确认已解除)。 (1)基础从业经验的积累;(2)专业从业经验的积累; (3)全能律师抑或专业律师(地区执业环境、执业时间、知识结构)。3.社 会经验的积累: (1)关注政治(政策、立法);(2)关注新 闻事件(尤其是涉法事件);(3)关注新闻事 件的各方评论; (4)思路要与国情、司法现状吻合。 三、三大诉讼的办案思路 刑事诉讼 案例:刘某某挪用资金案。 (一)为犯罪嫌疑人提供法律帮助和为被告人辩护:侦查 阶段(法律帮助);审查起诉阶段(法律意见)。 审判阶段: (1)定性(单位犯罪与个人犯罪?此罪与彼罪?); (2)案件事实与证据(客观事实与法律事实);(3)证 明标准(排除合理怀疑); (4)举证、质证、辩论(说服谁?被告配合、辫点、交叉发问、语言表达艺术、信心);(5)书面辩护意见(书面表达能力)。 (二)被害人代理附带民事诉讼与单独提起 的民事诉讼; 附带民事诉讼提起时与公诉人的配合。律师 办理民事案件诉讼思路 律师在代理民事诉讼时候,可能带来原告,也可能带来被告,也可能带来第三人,带来不同当事

人有不同的思路。律师必须弄清楚代理的基本思路,否则就南辕北辙。 案例:A公司与B公司房地产合作纠纷案。 (一)代理原告 组织证据、确定案由、确定请求、举证质证、辩论、书面代理词。 (二)代理被告 确定答辩思路、有无反诉、有无反证、举证质证、辩论、书面代理词; (三)代理第三人 第三人地位与代理思路、有独立请求权的第三人(原告地位:本诉的原告和被告作为被告的二面诉讼结构)、无独立请求权的第三人(总是参加到当事人一方进行诉讼,在诉讼中总是支持参加一方的主张,为他所支持的一方提供证据、进行辩论,有其独立诉讼地位、判决承担民事责任的无独立请求权的第三人,对第一审人民法院判决不服的,有权提起上诉,无权对管辖提出异义,无权放弃,变更诉讼请求或申请撤诉)。 行政诉讼 案例:陈某诉某市行政执法局行政处罚、行政许可、行政赔偿系列纠纷案。 特殊性: 被告主体(行政主体):行政主体是指享有行政职权,以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。 行政执法举证责任是指在行政执法过程中,谁应当承担提供证据证明行政执法案件事实真相的义务。根据我国法律规定,行政执法举证责任分为:依职权无需当事人同意的行政执法行为的举证责任或称主动行政执法举证责任;依当事人的申请而实施的行政执法行为举证责任或称被动行政执法举证责任。 还有举证责任、审查范围、审查强度、判决形式等。 (一)代理原告 确定原被告主体资格、组织证据、确定请求、受案范围、判决形式(撤销、维持、驳回、确认违法、变更、赔偿、判令履行职责等)。 受案范围,指公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服,依法提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼的受案范围。 公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼的受案范围:(1)行政诉讼法第十二条规定的行为;(2)公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为;(3)调解行为以及法律规定的仲裁行为;(4)不具有强制力的行政指导行为; (5)驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为;(6)对公 民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。案例:王 某某诉某市劳动和社会保障局工伤定性纠纷案。 (二)代理被告 原告诉权、法定期限(起诉时效、答辩举证期限)、程序合法(程序瑕疵或一般违法与严重违法)、实体合法(依据合法、行为合法)举证(全部或部分?) 诉权是由诉的法律制度所确定的,赋予当事人进行诉讼的基本权利,是指公民所享有的请求国家维护自己的合法权益的权利。

最新房地产估价师

房地产估价师

【教育联展网 - 房地产评估师考试指南】: 第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是:①商品交换的任何场所;②使商品交易双方接触的任何安排;③商品交换关系的总和;④连接商品生产者的桥梁;⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。 ▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和

限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类:1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场;2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新开发的商品房交易市场)、房地产***市场(为房屋再次交易市场); 7、按时间划分可分为:过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。 ▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的(最大)化而进行的努力。 ▲房地产市场竞争有:①卖方与买方之间的竞争;②卖方与卖方之间的竞争; ③买方与买方之间的竞争。 ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为:买方市场和卖方市场。 ▲房地产市场:①买方市场:供大于求,房地产相对过剩,买方掌握主动权; ②卖方市场:供不应求,房地产相对短缺,卖方掌握主动权。 ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同,可分为:完全竞争、垄断竞争、寡头垄断(少数几家厂商)、完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方)。

建设与房地产法规

建设与房地产法规公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月,陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司(以下称海润房地产公司)签订拆迁补偿协议,并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系,陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的,为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称:海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下,与陈杰达成拆迁协议,并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款312500元,并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称:陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方寻找均未能与其取得联系,而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议,但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外,顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁,其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施,故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议,但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称:我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁,即拆迁行为并非我公司的行为,且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外,拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽,但确系没有能够与其取得联系,现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称:被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我所有,且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆,陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权,现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明:2003年3月16日,陈杰以被拆迁人委托代理人的名义,与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”,该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中,海润房地产公司明确表示,签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日,陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取,上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中,陈明、陈雅

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性(理解记忆) 自然属性:①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性:①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性:①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件(理解记忆) ①必须有上盖②必须固定于土地上,有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别(理解记忆) ①地产可单独存在,而房产离开地产则不能单独存在,没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命,会不断损耗甚至自然灭失,作为一种资产存在折旧率;而地产却可永久利用,一般不贬值,更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配;而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类(理解记忆,能够举例)

⑴按用途分类 ①居住房地产:住宅、集体宿舍 ②办公房地产:写字楼 ③商业房地产:商业店铺、购物中心 ④旅游房地产:宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产:酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产:体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产:厂房、仓库 ⑧农业房地产:农场、林场 ⑨特殊用途房地产:医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产:商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类:销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类:生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义(理解记忆) 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别(理解) 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构(记忆)

房地产企业并购法律实务分析

房地产企业并购法律实务分析 作者:佚名日期:2010年06月27日来源:本站原创【字体:大中小】 核心提示: 前言自我国取消福利分房以来,我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化,银根收缩,一批小型房地产开发商虽然有地,却无法贷到资金进行开发,而实力较强的大型开发商,却遭受土地不足的 前言 自我国取消福利分房以来,我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化,银根收缩,一批小型房地产开发商虽然有地,却无法贷到资金进行开发,而实力较强的大型开发商,却遭受土地不足的困扰。 自2005年以来,房地产行业发生了多起并购案例,如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司,万科收购南都,万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议,双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等,无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来,客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。 一、房地产企业并购的模式 房地产企业的并购的目的在于土地和资金:有土地无资金的小型房地产开发商,如果得不到资金的及时注入,将面临生死的考验;有资金实力但无土地的房地产企业,出于优势企业内在需要发展的战略考虑,需要取得土地使用权,以获得更大的发展;不具备房地产开发建设资格的投资型公司,亦欲投资房地产项目而获利。 从公司并购模式而言,主要有以下几种方式: (一)房地产整体开发项目转让 房地产开发项目,一般是指已经批准立项,已取得完备的土地使用权证,并在土地上作了一定投资,完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作,经过报建批准,取得施工许可证,已具备开工条件的建设工程项目。因此,房地产开发项目转让的标的实质上为: (1)土地使用权; (2)涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。 根据我国有关法律规定,房地产开发项目的转让应具备如下条件: 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格,但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外; 2、转让方已经合法取得土地使用权,并已交付了土地出让金。如果是划拨土地,应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金; 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证; 4、项目土地使用权为出让取得的,房屋建设开发投资应达到25%以上。 而项目转让需要办理的法律手续包括: 1、项目土地使用权的变更登记手续; 2、房地产开发项目转让的备案手续,具体由房地产开发主管部门办理; 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续,具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理; 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。

《房地产估价师案例与分析讲义:旅馆房地产的估价》

房地产估价师案例与分析讲义:旅馆房地产的估价 (一)旅馆房地产及其特点 1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 (1)产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营获取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言,通过分单元出售酒店产权的形式,可尽快收回投资,减轻投资风险;对业主而言,通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用,还可通过分红的形式取得可观的投资回报;对经营者而言,凭借丰富的管理经验,不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型:一是时权酒店,即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店,即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。(更多资料请关注房地产估价师官方微信:fangguzb) (2)酒店式公寓 酒店式公寓,就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产,整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。我们可以看出,酒店式公寓提供“酒店式的服务,公寓式的管理”,是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓,大多数用于投资。严格来讲,酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓,酒店式公寓一般位于城市的中央商务区,其使用客户大多为外来的高级白领阶层,其销售价格都比较高。2010年教材删除,如位于广州珠江新城(广州的CBD)的爱丁堡大厦,其销售价格达到了20000元/㎡左右. (3)分时度假 分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段(可以是20年、30年、40年或更长的时间)每年的使用权(如一周)之后,在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。 (4)经济型酒店 经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发,重在提供物超所值的客房产品,它不同于传统的星级酒店标准,是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念,一般没有豪华的大堂,简化甚至取消一些配套设施,例如:餐厅、会议室、康乐等,但是它特别讲究客房的舒适度,除了室内装修质地优良、独具风格外,房间的睡床从床垫到床

房地产企业会计实务讲义

房地产企业会计实务讲义

售成本结转)或转作出租(投资性房地产)、自用(固定资产)。 3、投资性房地产、固定资产 借:投资性房地产(固定资产) 贷:开发产品 4、预收帐款:贷方登记收到预售房款,借方登记交付结转收入,余额为 未完工商品房预售款。 5、预提(应付)费用:在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应 付帐款、预提费用科目。 (1)但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工 程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提 下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%. (2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预 提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或 广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必 须配套建造的条件。 (3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可 理基金、公建维修基金或其他专项基金。 (4)开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则 的原则予以资本化。 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时, 再按规定计入计税成本。 6、应交税费:核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附 加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金(按预收帐款计算)或已缴税金(按土地和房产等计算),贷方登记计提应交税金。 项目预售职得预售房款时,按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算

房款计提营业税、城建税、教育费附加等,按土地增值额计提土地增值税,结转当期利润后计提企业所得税。 , 7、主营业务收入 主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商 品房实测面积结算收入登记贷方。 (1)预售商品房收入确认 签订预售并收到预售房款时: 借:银行存款 贷:预收账款 完工交付使用时 借:应收账款(已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入) 贷:主营业务收入 借:预收账款(转出已收到的预售房款) 银行存款(结算实测与预测房款差额) 贷:应收账款 (2)销售已完工商品房 借:银行存款 贷:主营业务收入(已售商品房实测面积*合同单价) 8、其他业务收入:其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、 其他服务收入。 借:银行存款 贷:其他业务收入 9、主营业务成本:销售开发产品成本的结转 借:主营业务成本(已售商品实测面积*单方成本) 贷:开发产品 10、其他业务成本:

【项目总培训】房地产项目并购与合作的相关法律实务

房地产项目并购与合作的相关法律实务 投资策划中心风险控制部 李珍 2015.11

概念辨析?并购与合作类拿地模式的法律特点与差异 目标一 注意什么?并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施 目标二 如何选择?各类拿地模式的适用情形 目标三

土地使用权转让联营型合作开发股权类合作开发委托代建代管

指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。 (1)已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证; (2)已投资额(不含出让金)占总投资达到25%。 条件 概念 优缺点 【优点】转让完成后比较干净,不涉及以前公司的债权债务,可轻装上阵直接开发 【缺点】转让税费高(营业税及附加、契税、土地增值税)税费较重,导致拿地成本增加 (1)目标公司债权债务过于复杂,不适用于股权收购时,可考虑土地转让; (2)目标公司除了目标土地外,有其他资产、物业或经营业务,不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。 适用情形

需要注意的相关法律问题(1)划拨地的土地转让 ?除了军用空置划拨地外,其他划拨土地不能直接土地转让(需补办出让 手续,补交出让金) 《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管 理有关问题的通知》: 军用空置划拨地,报总后勤部批准后,可以采用三种方式处理: (一)地方政府收储然后公开出让; (二)部队直接公开转让; (三)部队与地方政府共同公开转让。 (2)土地已抵押的处理 ?拟受让的土地已抵押不允许转让,同时也办理不了过户。 ?解决方案:解除抵押后再进行土地转让,解押的资金最好由对方解决,如对方没有钱,在提供足额担保的前提下,我司可提供借款处理。

房地产估价师相关知识

第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目,属于投资者各方现金流量表的是(经营资金出资额)。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的(项目投资现金流量表)。 3、对于房地产开发项目,不出现在项目投资现金流量表中的是(借款本金偿还 4、下列财务报表中,在编制时要求资金流平衡的是(投资计划与资金筹措表) 5、在房地产开发项目投资估算中,下列属于房屋开发费的是(基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入(销售费用)。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用,一般占利息的(10% )左右。 8、(基础设施建设费)是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,属于(概算指标法)。 10、在经济评价的基础参数中,不包括(资金类参数)。 11、在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造(2~4 )个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及(资金平衡)分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达(20%)。 14、对投资项目或投资方向提出建议,是(投资机会研究)阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有:划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中,项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数,是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率,运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等,都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有(土地出让价款、土地购置税费)。 9、集体土地征收费用主要包括(土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括(出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量)。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、

最新房地产法律概述讲义

房地产法律概述讲义

房地产法概述 讲义 一、绪论 1、房地产的概念和特点 (1)“房地产”是房产和地产的合称,是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 (2)法律特征:1、固定性;2、单一性;3、稳定性;4、保值性;5聚财性。 2、房地产业的地位和作用 (1)房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。 (2)地位和作用:1、它是国民经济的重要支柱产业之一;2、它是增加国民财富的重要渠道;3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件;3、它的发展为改善人民生活创造了条件;5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件;6、它的发展可带动许多行业的发展;7、发展房地产业,可以促进对外开放。 二、房地产法律制度 1、房地产法概念 (1)狭义的房地产法:即形式意义的房地产法,是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律,如我国的《城市房地产管理法》。 (2)广义的房地产法:即实际意义的房地产法,是指以房地产关系为调整对象的法律规范体系,是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解 释等组成的有机整体。 2、房地产法的地位: 1、是一个独立的法律部门; 2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。

3、房地产法的立法概述 4、房地产法的基本原则和制度 (1)房地产法的基本原则: ①保护合法房地产权益原则 ②维护公共利益原则 ③房地产权利主体一致原则 ④登记公示原则 (2)房地产法的基本制度 三、房地产法的具体内容 1、房地产权属法 (1)土地所有权 ①土地所有权的概念和特点 a.概念:是指土地所有制的法律表现形式,是土地所有者依法对其所有的土 地享有的占有、使用、收益和处分的权利。 b.特点:1、土地所有权具有法定的有限性;2、土地所有权的客观具有固定 性、有限性和永久性;3土地所有权的行使具有两权分离性。 ②土地所有权的类型:a.国家土地所有权;b.集体土地所有权。 ③土地所有权的确认与保护 a.土地所有权的确认,是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定,对土 地所有权进行确定的活动。 b.确认原则:坚持土地公有制的原则;以新中国颁布的所有权证为主要依据 的原则;尊重历史的原则。

中华人民共和国房地产政策法规汇编

名称:《中华人民共和国房地产政策法规汇编》 作者:林森 出版社:中国建材科技出版社2010年出版 开本:16开精装 册数:全六卷+1张CD-ROM 定价:1598 元 优惠价:680 内容介绍 本书以新修《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础,以房地产的开发经营全过程为主线,收录至2007且12月最新现行有效的房地产法律法规及司法解释,内容包括城市规划、土地所有权和土地使用权、土地征用与房屋拆迁管理、房地产开发、房地产交易、房屋中介服务、房地产市场管理、房地产权属管理、房屋中介、物业管理以及房地产纠纷处理等内容,涵盖了刑事、民事、行政、劳动、经济、金融、商贸等领域有关房地产相关法律及行政法规。 详细目录 国务院有关规定

房地产企业资质管理相关政策法规文件 房地产开发项目管理相关政策法规文件 房地产合同相关政策法规文件 房地产企业财务会计相关政策法规文件 外资房地产企业相关政策法规 房地产行政执法相关政策法规文件 房地产行政许可与审批相关政策法规文件 城市开发与规划相关政策法规文件 国有土地管理相关政策法规文件 土地使用权出让相关政策法规文件 房屋拆迁相关政策法规文件 房地产项目质量管理相关政策法规文件 房地产档案管理相关政策法规文件 房产权证相关政策法规文件 住房制度改革与经济适用房,廉租房和住房公积金相关政策法规文件 房地产市场管理相关政策法规文件 商品房预售相关政策法规文件 商品房买卖相关政策法规文件 房地产交易价格相关政策法规文件 房地产抵押与担保相关政策法规文件 房产转让相关政策法规文件

房产租赁相关政策法规文件 房产中介相关政策法规文件 房产估价相关政策法规文件 住房贷款相关政策法规文件 房产测量与住房面积计算相关政策法规文件 物业管理相关政策法规文件 房地产税费相关政策法规文件 房地产纠纷调处相关政策法规文件 房产管理及危房改造相关政策法规文件 编号书名册数定价优惠价 2 现代房地产企业内部管理制度全集5册1380 650 3 中国著名房地产企业高利润项目全程实战策划5册1380 650

(整理)房地产法律及律师实务

房地产法律及律师实务 概述 (一)房地产业在国民经济中重要地位 国民经济的三大支柱产业——汽车、钢铁、房地产 1、城市化进程的刚性需求 2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈 3、住房是中国人最大财富 (二)房地产法律的综合性与复杂性 1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。 2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快 (1)中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期(中国宪法原则的三次重大修改): 1993年3月,市场经济(计划→市场) 1999年3月,依法治国(人治→法治) 2004年3月,私有财产不受侵犯,尊重和保障人权 (2)中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月颁布)《城市房地产管理法》(1994年7月) 《土地管理法》

(1998年8月) 《土地管理法实施条例》(1998年12月) 《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月) 《物业管理条例》(2003年6月) 《物权法》(2007年3月) 《城乡规划法》(2007年10月) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月) 3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂 (1)行政法律关系 行政许可——土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚——对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚 行政侵权——行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成 的行政侵权 (2)民事法律关系 债权法——《合同法》调整不动产的交易

物权法——《物权法》调整不动产权属的变动(物权变动) 金融法——调整房地产买卖中的融资(房屋按揭贷款、抵押贷款)侵权责任法——对行使物权(不动产)的权力保护 (3)刑事法律关系 重大责任事故的追究 4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释 (1)房地产开发三个阶段的司法解释 项目前期:土地规划 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 法释(2005)5号 项目中期:建设营造 《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 法释(2004)14号 项目后期:营销交付 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号 (2)最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释 《审理民事案件适用诉讼时效的规定》法释(2008)11号 《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》法释(2009)7号《审理物业服务案件若干问题解释》法释(2009)8

房地产估价师考试重点难点集锦(1-69)

《房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 (1—69) 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明: 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件,商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理: 14、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括: 16、施工许可证

17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25、房产税 26、耕地占用税 27、土地增值税 28、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺 35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图

38、建筑物按承重受力方式分类 39、污染源 40、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49、证券分类 50、保险的职能 51、统计收集数据的方法 52、相对指标 53、变形缝 54、基础按构造特点的分类 55、环境噪音标准 56、债券分类 57、保险的种类 58、保险原则

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