哈尔滨市房地产市场形势分析

哈尔滨市房地产市场形势分析

截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。

一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况

（一）商品房市场运行情况

1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。

2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。

3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。

4、商品房销售量继续增加，市场价格稳中有升，商品房价格与哈市城镇居民可支配收入、商品零售价格同步增长。截止11月，哈市市区房地产销售规模247.1万平方米，同比增长29.4％，销售金额为57.42亿元，同比增长36.7％，平均价格为2324元／平方米，同比增长5.6％。哈市城镇居民可支配收入同比增长11.4％。商品零售价格指数比去年同期上升了0.4个百分点。三者几乎同步增长，房地产价格增长幅度小于哈市城镇居民可支配收入与商品零售价格的涨幅。房地产销售中，住宅销售规模208.79万平方米，同比增长25.5％，销售金额为44.56亿元，同比增长25.1％，平均价格为2134元／平方米，同比持平。其中经济适用住房销售规模103.31万平方米，同比减少10.8％。销售金额为18.01亿元，同比减少5.8％，平均价格为1743元／平方米，同比增长5.8％。

根据住宅产品户型面积情况，将使用面积40平方米以下称为小户型，将在40平方米－100平方米为中户型，100平方米以上的为大户型。从目前哈尔滨销售户型比例看，小户型944套，占总量5.6％；中户型12866套，占总量77.2%；大户型2862套，占总量17.2％，共有16672户家庭改善了居住条件。统计数据表明，哈市2003年房地产销售形势较好，市场主流仍是中户型住宅，市场需求也以该户型为主。随着城市化进程的加快以及外地流动人口的增加，中青年和想落户哈市的外地人口将逐渐成为购房的一股生力军，过渡性住房消费是他们住房消费的主要特征，因此70平方米以下的中小户型必将出现持续热销的局面。

5、商品房空置规模有所下降。哈市市区空置商品房266.46万平方米，同比下降4.8％。其中空置住宅规模170.89万平方米，同比下降12.7％，占空置商品房屋总量的64.1％。从空置年限上分，空置一年以上的商品房屋为128万平方米，其中住宅79万平方米。各项空置指标均呈下降趋势。

造成哈市商品房积压的原因是多方面的，除了政府部门对经济规律缺少理性的把握，对商品房市场缺乏有效研究和商品房市场体系发育不够健全等因素外，商品房空置、积

压的具体原因主要有以下几个方面：一是开发企业对市场未来发展预测曾“过度”乐观，房地产建设规模偏大；二是中、高档商品房开发量明显增多，形成消费断层；三是非开发项目非法销售冲击了商品房市场的销售总量；四是中、低收入群体比例较大，购买能力相对偏低；五是金融机构商品房贷款发展速度相对较缓；六是货币化补贴尚未全面启动，缺乏政策补贴。

(1)从目前空置户型分析，据不完全统计，目前空置住宅约15560套，沉淀资金约41.4亿元。从空置住宅户型套数比例看，空置小户型房屋占总量的2％，中户型占42％，大户型占56％。从空置住宅户型沉淀积金比例看，空置小户型房屋占沉淀积金总量的1.4％，中户型占36.1％，大户型占62.5％，小户型房屋供给有待进一步增加，大户型房屋在整个销售市场受到冷遇。

(2)从空置住宅价位分析，空置低价位住宅占空置住宅总量的29.8％，普通住宅占44.1％，高档住宅占26.1％，仅开发区的空置量就占了空置高档住宅的五分之一。

(3)从商品房价格走势分析，哈市从2003年开始实行房地产开发项目土地公开挂牌、招标，致使土地费用大幅上涨。同时，建筑材料价格的快速上涨，增加了商品房建设的成本。这些因素，使商品房的销售价格上涨，但由于开发企业降低了利润空间，使哈市的商品房销售价没有出现大幅的波动，稳中有升，商品房屋平均价格由2002年的2202元／平方米上升到2003年的2324元／平方米。

（二）二手房市场运行情况

按照房地产区域市场的不同，哈尔滨市可以分为开发区与老城区两部分。2003年，开发区内二手房交易面积为47.47万平方米，同比增长36.37％；交易户数为4621户，同比增长42.6％。老城区内二手房交易面积为265.6万平方米，同比增长26.9％（其中住宅同比增长30.5％）；交易户数为26199户，同比增长29.5％。

2003年，开发区内房改房交易面积为13.3万平方米，同比增长194.9％；交易户数为1549户，同比增长106%。老城区内房改房交易面积为89.4万平方米，同比增长45.51％；交易户数为13886户，同比增长22.47％。

2003年二手房交易量增长的原因主要包括：(1)银行利率多次下调，股市长期低迷，住房成为投资热点；(2)房改政策的实施，促使人们卖旧买新，为二手房市场提供了大量房源；(3)哈市进行大面积的危房棚户区改造，增加了对二手房的市场需求。

（三）房屋租赁市场运行情况

自1990年哈市开展房屋租赁管理以来，房屋租赁市场得到迅速发展。哈市是340万人口的省会城市，建成区面积220平方公里，全市房屋总面积1.1亿平方米，房屋租赁总面积1000万平方米，其中住宅房屋租赁150万平方米约3万户，非住宅房屋租赁850万平方米约3万户。

（四）拆迁和旧城改造情况

2003年全市共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户。其中，被拆迁居民26314户，公企490家，个体工商户1405家，拆除有照房屋面积179.2万平方米，拆迁量同比增长了484％。拆迁量大幅度增长的主要原因，一是市政府提出3年改造完哈市500万平方米危房棚户区；二是土地挂牌出让以后，各开发商踊跃竞拍，房地产市场异常活跃。在拆迁过程中，居民普遍采用货币安置，但也有20％的居民回迁购房，但据调查，大部分通过货币安置的居民，仍采取异地购置新房方式解决住房，这样居民购新房比例达70％以上，有25％居民采取购买二手房的方式解决居住，另外有5％左右的居民因有两套房屋，其中一套房屋拆迁，这样这部分居民拆迁补偿款就另作它用。

二、哈尔滨市房地产市场存在的主要问题

（一）商品房市场存在的主要问题

1、商品房供需不平衡。一方面空置住宅量较多；另一方面随着经济不断发展，旧城区改造力度的不断加大，居民改善住房的需求不断增加。

2、2003年住宅建设步伐明显加快，建设规模增长较快，一些规模较大项目纷纷启动，但投资规模相对较小。

3、土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格上升。

4、商品住宅市场秩序不规范，还在一定程度上存在无证销售、一房多售、违价销售、合同欺骗、虚假广告、面积缩水等违反法律法规的行为。

（二）二手房市场存在的主要问题

1、潜在交易量巨大，现实成交率不高。经调查，目前哈市房地产交易中心存有二手房交易信息1.7万余条，但火爆交易场面并未出现。

2、中介服务机构良莠不齐，可信度低。二手房源信息相对比较分散，成交难度大，风险高，需要一批资质等级高信誉好的房地产中介服务机构成为买卖双方的纽带和桥梁。

（三）房屋租赁市场存在的主要问题

1、法规不完善。目前，主要依据房地产管理法、建设部42号令以及《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》进行管理，在具体执行中出现许多无法可依或依据不足的情况，如对柜台、橱窗、大型商场、地下构筑物等新的租赁形式的规范管理问题，应通过立法解决。

2、租赁双方懂法、守法意识淡薄。哈市房屋租赁的特点为面广、量大、地下交易频繁、隐蔽情况、管理难度大。

3、执法力度不强。由于执法依据不充分，在执法中经常遇到双方当事人以“承包”、“合作”、“借住”等理由搪塞，在管理中缺乏明确的法律依据，对无合法权益手续、擅自改变房屋用途的，因面广量大，给执法工作带来相当大的难度。

三、主要措施和政策建议

（一）加强住宅建设总量控制和结构调整，加大普通商品住宅建设力度，严格控制高档商品住宅建设比例，适当建设经济适用住房。

（二）实施优惠政策，加快招商引资步伐。由于哈市经济欠发达，本土开发企业实力不强，可用于住房建设的资金有限，面对广大中低收入家庭迫切的住房需求，政府应采取一些优惠的税收政策，创造宽松的政策环境，加大招商引资工作力度。

（三）严格规范房地产市场，建立规范、有序、公平的市场环境。这方面要重点抓好两项工作：一是紧紧抓住整顿和规范房地产市场秩序工作不放，严格规范房地产开发经营、房屋拆迁、房地产中介服务以及物业管理四大市场；二是充分发挥房地产预警预报系统的作用，为政府和企业提供准确的房地产市场信息。全面建立房地产信用档案系统，将房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业及其执业人员的基本情况、发展业绩、良好（不良）行为等陆续上网公示。

（四）全面启动住房消费市场，增强房地产市场的活力。重点从四个方面进行工作：一是采取措施积极推进住房货币化，政府应积极筹措住房补贴资金，支持职工购房，促进住房消费；二是采取超常规措施，坚决清理乱收费和住房入市障碍，全面开放住房消费市场；三是积极培育和发展住房抵押、租赁市场、协调有关部门尽可能采取低税费政

策将其市场搞活；四是引导住房消费信贷，发展住房金融，采取延长贷款期限，提高贷款限额，简化贷款手续等措施，彻底转变居民住房消费观念和消费方式。

（五）制定二手房指导价格，发挥价格杠杆引导二手房消费。发挥担保公司融资担保作用，使其与其他金融机构一道为二手房购买者提供金融服务。加强对中介机构的管理，扶持树立一批中介品牌，引导中介机构向规范化方向发展。

（六）加大租赁市场管理力度，制定《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》。建立协管机制，发挥房产、计生、社会治安、工商、劳动等部门的合力，建立紧密衔接的协作体系，从管理体制和机制上规范房屋租赁市场，维护社会稳定。

四、2004年哈尔滨市房地产市场发展形势预测

总体上看，哈市住宅建设与房地产市场发展态势是良好的，2004年将继续保持稳中有升的发展态势。

影响2004年哈市房地产市场发展的有利因素主要有：第一，经济形势明显好转。国家实施振兴东北战略，为哈尔滨经济快速发展注入了活力，在一定程度上必将带动哈市房地产经济的发展。哈市住宅建设和房地产开发是否能继续保持高速运行，主要取决于哈市的总体经济形势。第二，投资环境明显改善。哈市住宅建设和房地产开发投资环境逐步得到改善，去年以来相继吸引了一大批国内外有经济实力的地产商落户哈市，如上海爱建、大连万达等相继在哈市注入几十亿元的开发建设资金。第三，居民支付能力有所增强。商品房销售和二手房交易各项指标明显高于去年同期，说明随着哈市经济形势的好转，城市居民收入有所提高，居民住房消费能力逐步增强。第四，住房的功能质量和环境质量明显改善。哈市商品住宅价格虽有所上升，但销售市场比较乐观，这说明商品房的质量、标准以及住区环境已逐步得到消费者认可，尤其是二手房经过几年的有价无市、价格虚拟，正逐渐下滑至合理价位，加之市政府明显加大了对老、旧住宅区的

改造力度，老、旧住区环境明显得到改善，由此引发了二手房交易市场的活跃。第五，税费政策比较宽松。国家和省相关税费政策逐年宽松，尤其是去年下半年以来国家和省下调了交易收费标准，减轻了居民购房税费负担，在一定程度上也刺激了居民的住房消费。影响2004年哈市房地产市场发展的制约因素主要是，房地产业发展受整体经济发展水平的制约，开发企业的投资建设能力和居民住房消费能力尚显不足，影响哈市房地产业的持续快速发展。

2004年哈市房地产市场供应还会保持较快的增长态势，与此相比较消费将面临一定压力，如何扩大住房消费仍然是2004年推动房地产市场快速发展需要着力解决的问题。国家出台严格耕地保护政策和土地征用制度，对于房地产市场供应会产生一定影响，有可能促使房地产价格上涨，使住房消费带来更大压力。

2004年商品房价格一方面受总体经济形势、居民消费能力、供应总量等因素的影响，将保持相对平稳；另一方面受钢材等建筑材料涨价和土地实行超标、挂牌、拍卖等因素影响，将有一定程度的上升。总体来说，将呈现稳中有升的局面。二手房的价格由于受商品房供应量日益增加和二手房源增加，供求结构趋于合理和市场运作不断规范等因素的影响，将维持在2003年的1300至1400元左右，即使略有增加，也不会有较大的幅度。房屋租赁价格受国家宏观土地政策影响和商品房上涨因素影响，将出现稳中有升的势头，房屋租赁交易将更趋活跃。