金融风险管理终极版

我国房地产金融风险现状

及对策建议

课程金融风险管理

学生贺萌学号 3112351002

引言

任课教师薛宏刚

二零一二年十二月

我国房地产金融风险现状及对策建议

摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。

关键词：房地产；金融风险分析；风险防范

一、引言

近年来，中国经济高速发展，房地产行业投资过热，同时又把房地产行业和中国金融机构相结合，所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要，而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发，也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年，开发企业现金流更加吃紧，房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响，如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言，虽然各种风险还没有暴露，但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性，因此我们要对其高度关注，防范于未然。

二、我国房地产金融风险的现状

房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。

（一）政策与法律风险

目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后向银行贷款，因此，我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。

（二）市场风险

○1由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融

风险大增，防范和化解房地产金融风险已经成为社会共识。根据央行发布的《2011年三季度金融机构贷款投向报告》数据显示，截至到2011年三季度末，主要金融机构人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，占人民币贷款余额比重为19.77%。其中房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，个人住房贷款余额为6.94万亿元，同比增长16.8%。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，但在我国尚未建立起成熟的个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。因此，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产，其潜在的金融风险较大。

○2房地产融资渠道多元化有待于进一步加强，贷款资金的主要来源是银行贷款，商业银行与信用担保、评级机构和中介机构的合作缺乏有效监管，导致房地产信贷的系统风险得不到有效分散，风险过度集中。随着房地产市场逐渐成熟，一些不审慎的投机行为和还款能力较弱的投资者也会进入市场，如果房价下跌，银行的信贷风险将会加剧，据统计，我国房地产开发贷款、个人住房信贷，还有其他贷款总额的81%，其抵押物都是房产。同时房地产信贷属于中长期贷款，不可能在短期内受惠，加上房地产市场的周期性波动，不确定性因素较多，商业银行的信贷风险很大。

○3随着我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较迅猛，随之而来的是商品房空置率的增加，资金回笼加慢，房地产供给的结构性矛盾引发房地产开发商资金链紧张。由于已开发完成的商品房长期空置积压，房地产开发资金大量沉淀，导致房地产信贷进一步扩张，从而又会给房地产金融市场带来风险。房地产价格上涨过快造成房产的市价过度偏离其实际价值，从而产生泡沫，房地产价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值降低，银行房地产抵押品的处置变得更加困难，抵押品对于减少银行房地产信贷风险的作用将进一步削弱；因此部分地区出现了消费者观望、开发商降价的局面。

○4中国房地产市场还存在外资大量涌入问题，由于其目的是短期持有，如果今后金融市场出现了问题或外资认为人民币不会有再升值的空间，这时大量外资将撤出中国市场，从而加剧了国内金融市场的风险。

（三）操作风险

由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险。主要表现为: 一是商业银行缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制。二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制。特别是个人住房贷款，由于个人诚信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段。三是有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。

（四）信用风险

我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险。一方面，我国土地由政府部门高度垄断，各级政府拍卖土地的收益是地方财政收入的重要来源之一，因此地方政府出让土地价格往往较高，推动房地产价格上升。土地开发与购置的融资需求十分巨大，还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，均存在较大的信用风险。另一方面，在房地产市场运行中，由于土地价格频繁波动、房地产企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款等，都会带来信用风险。此外，在个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，加上个人收入的不透明和个

人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。

三、对策建议

鉴于房地产金融风险的潜在威胁，需要分别建设房地产市场风险防范体系，商业银行风险防范体系，政府控制和管理体系以及房地产金融风险预警与控制体系。

①规范和完善房地产金融中介服务,推进房地产中介服务诚信体系与房地产市场的信息化建设,建立如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评级、房地产保险等中介服务机构,为提高房地产业信息的透明度提供软件基础。

②完善银行内控机制,建立房地产市场风险预警机制。首先，商业银行要建立健全房地产市场预测、分析和监测体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况；其次，商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。最后，应根据国际国内宏观经济形势，从空置率与人均可支配收入、利率、汇率等角度入手，构建完善的房地产风险预警体系，防止房地产泡沫导致的金融风险。

③加大监管力度。对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常;实行严格的资本充足制度等。此外,拓展房地融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资、解决房地产企业过度依赖银行贷款局面、分散风险的重要内容。应打破金融市场垄断、强化金融创新、发挥市场的资源配置作用,从而达到有效分散风险。政府要引导土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的过度投机，还要设计合理、严密的房地产税制。比如为鼓励持有人积极投资开发土地、刺激土地供给的土地闲置征税等。而当房产市场出现过热时,政府可以通过提高利率,紧缩信贷额、提高购房首付款比率等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构,约束市场扩张规模与速度,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

参考文献

雷鸣，《我国房地产金融风险及其防范研究》，《企业导报》，2010.2。

欧阳宏虹，《对我国房地产业中金融风险问题的思考》，《大众商务》，2009.8。邵阳，《我国房地产金融风险现状及对策分析》，《中国物价》，2012.4

付东、雷学军，《中国房地产金融风险分析》，《特区经济》，2012.10

胡梅，《浅谈我国房地产金融风险问题》,《经济科苑》