城市商业中心规划与设计

城市商业中心规划与设计

——属于人们的城市、商业、生活的和谐共同体

城市商业中心是人们生活的城市客厅，是一个城市形象的代表。众所周知，没有工业化就没有城市化，而没有城市的发展也就无从谈起商业的变革。城市化是商业发展的前提和基础，反之，商业也是城市化的润滑剂和催化剂，每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提。

商业是城市商业中心最活跃的元素，商业的繁荣与否直接影响到一座城市的城市化进程和城市商业中心的成败，同时商业也是一种重要的城市生活形态。因此，探索城市商业中心的规划、设计、研究与开发必然从城市入手，研究属于人们的城市、商业与生活，研究城市与商业地产、商业与城市生活之间的必然联系。

城市是人类在一定地域范围内营造的一个生存空间，是人类文明的主要组成部分。构成城市的基本要素：包括城市规模、城市功能、城市布局与城市交通等。而城市形态在这几方面所发生的变化，都必然地会对城市的商业活动带来影响，促使其发生相应的变革。但城市在历史的变革和延续过程中一直保持着城市的三大特色元素：

——自然环境

——人工环境(业态)

——人文环境

商业是城市化演变过程中的产物。在中国正进入城市化的高速发展时期，随着国外零售商业的不断涌入，商业竞争越来越激烈，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生的及外来的商业模式不断涌现。推动了中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段。纵观国内外成功的城市商业中心，打造成功的城市商业中心所必备的以下三个特色元素：

1、历史文化的沉淀为商业中心积累更多人气。

城市商业中心除了投资外能作为一个城市的文化补充，实际首先为社会文化的开发，然后开始对新的商业业态和国际时尚的结合。每座城市都有与

其自然景观相适应的历史和人文特色已经个性。其与众不同的个性和特色，加上多年的文化沉淀，不用说本地居民对其热土有很强的认同感、归属感；外地游客除感叹优美的景观外，在精神与情感上也会产生一种落定的感觉。必然为城市商业中心积累更多的人气。

2、业态的多元化为商业中心积聚更多商气。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。因此，业态的多元化不仅代表了一座城市的消费水平，同时也推动了城市商业中心的繁荣。

3.良好的自然景观与标志性建筑为商业中心提供更多体验。

体验商业的核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，这实际上是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。人们最基本的生活需求满足了，就开始关注情感价值，需要感情上的愉悦享受，这就是体验。良好的自然景观、标志性建筑以及合乎尺度的建筑室内外空间是这种体验式商业所必不可少的元素。

生活形态首先是一种态度、一种方式。是人们面对生活环境表现出来的姿态与姿势。一切空间形态都是由其基本的生活行为决定的，行为表达为形态便是空间的拓扑关系。商业是一种生活形态，不可简单理解为商业地产，也不可脱离其行为表达的规律，来进行城市设计、形态设计、形象规划。希望在城市空间的构建中恢复创造生活方式的能力。

城市与商业地产

城市和商业有着天然的联系。有人指出，“城市”的提法本身就包含了两方面的含义：“城”为行政的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。而最早的“城市”（实际应为我们现在“城镇”）就是因商品交换集聚人群后而形成的。而工业城市的出现，也同商业的变革有着直接的渊源关系。

最初城市中的工业集聚，也是为了使商品交换变得更为容易（可就地加工、就地销售）而形成的。在城市中直接加工、销售相对于将已加工好的商品拿到城市中来交换而言，则正是一种随着工业城市的出现而产生的一种商业变革。所以马克思曾在《资本论》中指出：“城市工业本身一旦和农业分离，它的产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。因此商业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件，这是不言而喻的”。

一、商业设施的选址离不开宏观城市系统的支持

商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施作为支撑。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心，如果没有与之相配套的城市道路交通体系，一旦投入运营，将会为周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然会影响到自身的经营发展。因此，商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。

二、基于区域需求，合理确定商业地产规模

目前，国内众多商业地产项目中，宁波“天一广场”可以说是一个较成功的开发实例，建成后有许多城市想学习借鉴。但有的城市提出，我们的城市比宁波大三倍，城市新区里规划建设的商业中心建筑面积和中心广场尺度也应至少扩大三倍，完全没有考虑该城市已有大规模商业设施的存在，这种观点是完全错误的。商业地产的规模与规划是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定。脱离市场的盲目攀比只能使项目面临越来越多的运营困难。

三、尊重设计规律，成比例放大商业街空间尺度

对于不同的建筑群体、商业空间，人们会产生不同的感受。目前中国处于一种经济迅猛增长的时代，许多事物往往一味强调气派，建筑设计也是如此。

但是，一栋4万平方米的商业建筑，前面或许可以有1万平方米的广场，但一个40万平方米的商业建筑群就不能设计10万平方米的中心广场。10万平方米的广场尺度已超过了商业建筑所需要的舒适的室外空间界限，不利于商业气氛的形成和消费者的购物活动。在这种情况下，以我们禾泽都林设计的商业项目为例，设计师通常采取化整为零的方式，规划设计一系列尺度较小的广场群。既保证足够的城市开敞空间比例，又形成丰富多彩、宜人的街道广场空间，规划出充分的商业沿街店面，达到较好的效果。

四、商业地产开发以尊重城市文化为前提

文化是城市的灵魂，建筑是文化的表征。建筑艺术是所有艺术门类中最贴近人们生活的一种艺术。从艺术的角度看，在一定意义上说，建筑是缩小的城市，城市是扩大的建筑。建筑、城市都是文化、文明的载体和象征。商业项目多地处城市繁华地段，对城市形象、街道风貌及城市文化的延续有着重要影响。因此在争取商业地产开发利润的同时，应充分重视商业建筑对城市文化和街道空间的贡献。

五、传统建筑遗产是商业地产宝贵的文化资源

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在这方面，上海新天地是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区及殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。

而北京王府井商业街的重建则完全没有考虑王府井原有的诸多百年老店、名店品牌特色，忽视了原来王府井商业街独具风采的建筑空间与形式，包括原有的古树木也没有得到保留，使闻名天下的王府井商业街在改造以后最终成为一个可以放在中国任何一座城市、缺乏特色的商业街，非常令人遗憾。当然，传统商业街区的更新，通常比推倒重建要复杂得多，需要开发商及设计师加倍悉心善待原有的城市肌理与空间，其开发与设计的工作量也成倍增长。但如果设计成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。

商业与城市生活（以上海新天地为例）

商业是一种生活形态，商业空间的构建不可脱离其行为表达的规律。我们创造一种空间形态就是创造一种生活形态，因此在我们对商业空间进行构建时，最重要的是确立创造生活形态的自信。

淮海路上的小公寓，结实阴凉的石库门房子，欧陆风情的古典建筑，一如上海的属性：精致、优雅和细腻。这是宋庆龄住过的公馆、那是阮玲玉走过的青石路、这是张爱玲眺望过的窗、那是……旧上海从不缺少传奇和传奇的故事，如今，你走在上海的街道上，当和忙忙碌碌的人们擦肩而过的时候，也和这些孕育传奇的建筑擦肩而过。无论天桥的车水马龙，还是外滩的纸醉金迷；无论

四合院的沉稳大气，还是旧式公寓的精巧奢华却代表了一个时代的另一种生活风尚。时代的更迭变迁，城市的发展繁荣，不曾改变的只有人们对美好生活的向往和期许，在不断前进的城市里，不断刷新的生活风尚和居住潮流中，用什么建筑犒赏我们所拥有的生活？或者说，用什么建筑承载我们拥有的时代？

过去上海旧区的里弄住宅，是在满足当时生活方式的需要时，逐步形成的一定的生活形态。在新形势下，随着地区改造的功能转换与再开发，旧的生活形态也就不复存在。新天地地段的实践为新的城市生活形态重建，探索与创出了理性的功能转变和历史延续的宝贵经验，这一城市再开发与生活形态重建的成功应是历史发展的必然。

生活中有一些更重要的东西，是隐含的、延续的、时刻涌动着的，是属于人群的、更广义的历史行为，这才是真正意义上的需要保护、更新、发展的“原真形态”。上海新天地项目由于对地点、进入方式、租户组合、设计、管理、销售和促销等要素进行了深入的综合研究，组织多个开发商联合开发等方面完全利用国际化的平台，特别是对承租商和项目的进入机制进行了有效的控制，商业策划对设计的指向就更要明确得多。

在设计运作中，内部街巷的走向和开口是方案修改的重点，大弄堂排开的商铺和小弄堂深处的会所，依商业活动的行为顺序渐进，设计预期达到的商业氛围和实际的效果非常接近。对于都市生活形态的理解是它成功的关键，事实上它为城市营造了，或者说找回了，一种真正都市化的生活形态，通过集中的品牌效应，让城市生活充满欲望和戏剧性的事件。新天地品牌的附加价值，其外延扩大到都市的更新、文化的张扬甚至形象于政治开明，这些外延又全部返回到了商业赢利。在这儿商业确实成为一种重要的城市生活形态。

禾泽都林与城市商业中心的规划与设计

禾泽都林致力于打造商业地产设计的第一品牌，业绩遍布北京、上海、合肥等三十余座城市。我们的设计将哲学、文化、艺术、商业于一体，在城市商业中心规划与设计、城市研究以及各类建筑业态研究有独特的理念与见解，而且我们的设计正在成为城市的地标，影响着城市的发展。在此过程中，我们深刻地领悟到商业设计经验对设计的重要性；领悟到多专业合作的重要性；领悟到对城市原生态调查研究的重要性。

大理南国城商业中心

大理“南国城”方案以金墉名著《天龙八部》为灵感，

提出龙脉、文脉、商脉，三脉传承为主题。从区域、项目

定位、文化内涵多个角度来考虑，切合地方人文，传承经

典历史素材，对大理白族的建筑、人文、民俗等进行充分

地提炼与演绎，同时融入其他各民族的地方特色，从而体

现出“南国城”的设计理念。

从大的城市空间格局看，由西向东，从苍山---崇圣寺三塔--大理古城—南国城到洱海，形成由高到低的连续的空间界面，南国城成为连接苍山与洱海的一个重要的结合点。

从城市的空间肌理看，南国城已完全符合城市的空间格局，并已有机地融入周边环境，是连接古镇文化与现代城市的重要纽带。

从主要街道空间形态上看，南国城已具备典型的高原水乡的特征---小桥、流水的自然景观与建筑空间层次的有机融合。

金港·公元国际

“金港·公元国际”项目为旧城改造项目，开发量占老城区的三分之一。它的建成将直接影响城市的品位。我们更多地站在研究中国中小历史文化城市发展的高度，力求使公元国际建成后使兴化市为中国

中小城市建设提供一些探索和依据。因此，在我们的

设计中融合了商业经营者、作家（文人）、建筑师（规

划师）、艺术家、政府官员的理念和思想，提出了“扬

水乡风情，赞板桥文化”为主题的兴化城市中心规划

设计，具体包括：

第一代、第二代、第三代商业业态的融合与共生，

满足不同阶层的人的需求。

一个广场与城市的关系。

一条步行街与城市的关系。

一条河与城市的关系。

一个人（郑板桥故居在兴化城区）与城市的关系。

总之，我们正在通过公元国际的设计与实践来研究城市及商业的过程与结果，为中国的中小城市中心设计提供依据与探索。

到今天为止，一期工程已经投入使用，从商业经营到城市形象等各个层次都得到了非常良好的反响。已经成为提升兴化乃至周边其他地区城市建设的标杆。我们正抓紧第二期、第三期的设计工作，以不辜负当地人们的更高要求。

姜堰“月亮湾”商业中心

在姜堰市“月亮湾”商业广场的设计中，我们通

过标志性建筑与景观、文化的融合，打造一个能作为

姜堰城市品牌代表的，多样性或混合性有机生长的城

市未来地标区域。

在该项目的设计中我们强调一个点诠释城市与城

市商业中心的关系，力求打造一个完美、高贵、永恒

的“月亮湾”城市商业广场，旨在为姜堰市的城市品位、城市形象、城市魅力有所贡献。提出了将历史文化、自然景观、多元化业态为一体的设计理念，具体包括：

购物看风景——将地块周边的水系引入，设计成具有梦剧场式景观空间——“月亮湾”主题广场，使自然景观与购物场所共生共融，将购物、休闲、游乐融为一体，体现“情景体验消费”为内涵的理念，表达一种全新的消费文化。

多业态——商业的多样性是大型商业开发所不能回避的问题。

多风情的，完美的都市梦境——各分区空间情趣化、主题化。建筑形象、空间形式丰富多彩，但却服从于一个明确的主题，如巴黎、威尼斯、伦敦、阿姆斯特丹、加勒比······浓缩了不同时间、空间的特征，令人耳目一新。

合肥·上城国际RBD商业中心

此项目位于合肥市市区北部，东临荣事达大道，西

依合瓦路，南靠义井路，北侧凤台路。该地区在历史上

是交通枢纽，商贸旺地。因而如何通过对建筑空间的组

织,强调其多变性和灵活性,展现具有强烈时代气息的都

市风景成为设计的中心。

我们的目标是使本项目成为合肥市的商业核心区、

文化休闲特色区和居住示范区，力求现代文明与传统文

化的融合以及商业、文化休闲和居住的最佳结合，打造

成合肥市及至安徽省一流的商业、文化休闲中心。“合肥祥源·上城国际RBD商业中心”必将成为合肥城市发展的新的活力中心。

“合肥·上城国际RBD商业中心”将力争根据基地所在区域特征与基地本身特征，表现建筑的变化，独特风格及标志性，反映合肥市地方的建筑和文化传统，塑造活跃的开敞空间和建筑形式，通过纷呈精彩的城市建筑造型反映合肥市发展的日新月异，创造出一个符合现代城市商业、文化休闲及居住功能相结合的城市标志中心。

结语:

自古以来，商业与城市共生共融。然而今天，现代商业越来越考验城市规划、商圈规划的水准，这些大手笔的规划在一定程度上决定着一个城市商业的繁荣度、知名度、竞争力和持久的生存能力。反之亦然，商业也助催着城市的升级换代。但一个城市的商业文化、商业气质与城市文化有着天然的血脉渊源。那么，在城市更新与发展怎样把握城市的商业特性、商业布局、人群的生活方式及形态和城市文化的脉络是我们必须思考的问题。城市是一个区域的中心，商业中心是城市的中心。因此，城市商业中心的品质直接反映了该区域的品质，可以说，谁能够破解了城市发展与商业地产这道纷繁复杂的时代命题，谁就能了解中国商业地产的发展规律和特殊性，而谁能够因此而转动了商业地产与城

市发展同频合拍的魔方，谁就极有可能在这个商业为王的时代谱写新的传奇。