当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点

刘志博（审计署驻昆明特派办）

【时间:2010年12月24日】【来源: 】【字号：大中小】

内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。

一、经营性物业抵押贷款的监管风险

经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。

与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。

二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。

三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。

二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点

随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国

家经济社会健康运行的“免疫系统”，针对银行经营性物业抵押贷款的风险，结合我国目前物价、地价、房价高涨的现实，金融审计要重点关注以下两个方面：

一是贷款安全性情况。抵押物与还款来源是银行风险控制的关键，在审计中要把握三点：抵押物的产权情况，相关权证如房产证、他项权证等的办理情况，明确银行的抵押权；抵押物的评估情况，在物价、房价普遍上涨的环境下抵押物价值是否被高估，抵押率是否符合相关制度要求，尤其要关注二次评估，在审计实践中发现，部分企业通过向银行申请对抵押物进行重新评估，导致抵押物价值被高估从而获取更高额度的授信与贷款，增加银行的贷款风险；还款来源即经营性物业的经营情况，由于贷款周期长，应特别关注经济环境的变化对于企业经营的影响，揭示企业经营不善、资金链断裂而还款困难的风险。

二是贷款资金使用情况。如果房地产企业将经营性物业贷款用于置换已建设完成的项目贷款,或用于支付在建房地产开发项目工程款，这就需要结合贷款企业的实际来分析，首先要了解贷款企业的整体情况、目前正在运作的项目和过去已建成的项目情况，重点分析贷款资金是否被用于未批先建的项目开发。另外还要关注是否存在已建成项目的资本金不足的情况，在审计实践中我们发现部分房地产开发企业在项目开发过程中，以股东借款或往来款的形式作为项目自有资本金的来源，在项目完成后再用经营性物业抵押贷款来归还这部分资金，实际上是变相以银行贷款作为项目资本金，不符合国家对于项目开发自有资本金的相关规定。（刘志博）

银行经营性物业贷款管理办法模版

x银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需

求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；８．x银行规定的其他条件。（二）经营性物业须具备的基本条件：１．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发

经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需

求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。第三章贷款条件和申请第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。（一）贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。

公司物业经营性贷款调查报告

大中型客户授信业务调查报告客户名称：ＸＸＸＸＸ发展有限公司经办机构：ＸＸＸＸＸ分社完成日期：年月日声明与保证

我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。主办调查人签字：电话号码：年月日协办调查人签字：电话号码：年月日一、借款人基本情况分析（一）借款人基本面评价

借款人股权结构（组织架构）图：

3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区ＸＸＸ发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇ＸＸＸ号，法定代表人为ＸＸＸ，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。该公司由ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ等4名股东共同出资组成。该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡有效，借款主体合法。（二）领导人素质分析主要领导人的简介： 1、该公司主要的经营管理者为股东ＸＸＸ，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。ＸＸＸ从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。（三）内部管理综合评价 1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以ＸＸＸ为主，与私营企业的经营模式相似。 2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企业虚假出资的情况。 3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。（四）资信情况分析 1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。 2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良

经营性物业贷款须知

经营性物业抵押贷款业务须知一、经营性物业的定义经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待二、经营性物业贷款经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8

级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；

小额贷款公司贷款风险管理办法

小额贷款公司贷款风险管理办法 **小额贷款有限公司中小企业流动资金贷款风险管理办法第一章总则第一条为规范**小额贷款有限公司（以下简称贷款公司）流动资金贷款业务经营行为，促进流动资金贷款业务健康发展,根据国家有关法律法规和贷款公司信贷管理基本制度，制定本办法。第二条本办法所称流动资金贷款系指贷款公司向中小企业法人用于借款人日常生产经营周转的本币贷款。第三条办理流动资金贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。第四条流动资金贷款纳入对借款人建立健全风险限额管理制度。第五条流动资金贷款实行授权管理，在授权范围内办理流动资金贷款业务。第六条流动资金贷款实行审贷分离、全流程管理，贷款管理各环节的责任需落实到具体部门和岗位。第七条办理流动资金贷款应与借款人约定明确、合法的贷款用途，并按照合同约定检查、监督贷款的使用情况。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资及国家禁止生产、经营的领域和用途。

第八条办理流动资金贷款时应合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金贷款总额及具体贷款的额度，并根据借款人生产经营的规模及周期特点合理设定贷款业务品种及期限，实现对贷款资金回笼的有效控制。不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。第九条办理流动资金贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、（审议）、审批、信用发放条件审核、签订合同、提供信用、贷款使用条件审核、资金支付、贷后管理（风险分类）、信用收回。相关制度办法有特别规定的，执行其规定。第二章业务对象、种类及条件第十条流动资金贷款对象为经工商行政管理机关核准登记的具备贷款资格的企业法人。第十一条流动资金贷款按期限分为短期流动资金贷款和中期流动资金贷款。短期流动资金贷款是指贷款期限不超过1年（含1年）的流动资金贷款；中期流动资金贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）3年以下（含3年）的流动资金贷款。第十二条借款人申请流动资金贷款应同时具备以下基本条件：（一）依法设立并持有有效的营业执照，组织机构代码证，人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，特殊行业或按规定应取得环保许可的，还应持有有权部门的相应批准文件；

经营性物业抵押贷款管理办法

******农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）；（二）购置的物业。可用于置换购置款。第三章贷款条件和申请第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。（一）贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见（试行）第一章总则第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：（一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行—1—

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（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：（一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。（二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。 —1—

小贷公司风险控制管理办法

资料小贷公司风险控制管理办法 ********小额贷款有限公司风险控制管理办法第一章总则第一条为进一步加强******小额贷款有限公司,以下简称“公司”,贷款风险的防范和控制,切实化解和消化贷款风险,提高贷款质量,保证信贷资产安全,建立以贷款风险管理为核心的信贷管理体制,依据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会,简称银监会,下同,关于贷款风险管理的有关规定,结合本公司贷款业务实际,制定本办法。第二条本公司贷款风险管理的基本任务,贯彻落实国家关于防范和控制金融风险的各项政策措施,建立和完善适应本公司贷款业务特点的贷款风险管理制度和机制,强化贷款风险全程管理,有效防范、控制和化解各类贷款风险,降低不良贷款,提高贷款质量。第三条贷款风险管理原则。本公司贷款风险管理应遵循以下原则, ,一,贷款风险管理一般原则与本公司贷款业务实际相结合, ,二,实行贷款按风险性质分类管理, ,三,坚持贷款风险管理权责相结合。第四条本办法适用于本公司办理的各项人民币贷款。第二章贷款风险划分第五条贷款风险。贷款风险是指本公司在贷款业务运营中,由于受到各种不确定性因素的影响,致使贷款无法按期收回本息,公司可能遭受资金损失。按照银行业对银行风险的划分原则,结合本公司贷款业务实际,本公司的贷款风险主要划分为政策风险、经营风险和操作风险。

第六条政策风险。政策风险是指本公司根据国家和地方政府为实施宏观调控、保护“三农”利益、稳定市场等政策和特定的产业政策、区域政策,向借款人发放的贷款,借款人因执行政策出现不能按期偿还贷款本息的风险。第七条经营风险。经营风险是指本公司根据借款人自身经营需要发放的贷款,借款人因经营管理、市场变化、灾害和道德因素等原因的影响,不能或不愿意按照事先达成的协议履行其义务,出现不能按期归还贷款本息的风险。第八条操作风险。操作风险是指由本公司内部控制及治理机制失效以及信息技术系统失效等可能造成的贷款风险。主要包括本公司内控制度和治理机制缺陷及内部员工操作失误、违反操作规程、信贷决策失误和道德因素等造成贷款不能按期收回或损失的风险。第三章贷款风险预测第九条贷款风险预测。贷款风险预测是指运用定性和定量的分析方法,对贷款的各种风险因素、风险性质及风险程度进行识别和测定。贷款风险预测是贷前调查、审查的重要内容。风险预测结果是贷款是否发放、贷款期限确定、发放额度控制、贷款方式选择的基本依据。第十条政策风险预测。主要以国家和地方政府相关政策、政策性资金来源的落实与承诺保证情况、贷款风险补偿金情况为依据,对贷款的政策风险进行预测。第十一条经营风险预测。应根据不同的风险因素,分别按照定性和定量的分析方法,对风险性质及程度进行识别和预测。 ,一,定性分析预测。主要是通过对借款人内部各有关因素以及与借款人贷款偿还密切相关的外部环境和现象的不确定性分析,预测贷款风险。定性分析预测主要包括对借

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿

文件编号：农银发〔2006〕244号关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（修订稿）的通知各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下：一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、

工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。第二章定义与释义第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。主力承租人以外的为一般承租人。第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。

小额贷款公司风险管理部制度汇编

小额贷款公司风险管理部制度汇编（一）风险管理部部门职责为了确保信贷风险控制和措施能够落实到实处,公司设立风险管理部。风险管理部职责如下: 一负责公司贷款业务的风险管理。二负责制定和完善信贷风险管理制度。三审查贷款资料的真实性、合法性、准确性、全面性。四对贷款业务的调查报告做出风险评价，将审查意见和结论写成“项目评审书”。五负责回答评审人员的质疑。六负责查实抵押，质押物的真实性与评估值，查实抵（质）押手续办理的合法性与完善度，查实担保人的资质，资格及担保能力。查实信用贷款人的信用记录和道德品质等。七做好贷后监督检查工作，及时发现未预见的风险及新出现的风险并及时采取防范措施。八对已经出现风险的贷款业务提前介入并参与处置。九组织准备贷款会签和会审工作。十监督落实贷款管理制度的实施和检查。十一对风险管理的档案资料进行归类、整理、归档、保存。十二完成公司领导交办的其它工作。（二）风险管理部经理岗位职责为了确保信贷风险控制和措施能够落实到实处,公司设立信贷风险管理部.风控部经理职责如下: 一承担信贷风险管理部的全面工作。二负责制定和完善信贷风险管理制度。三对所有信贷企业业务的合规合法性进行审查及时发现，纠正杜绝违规

违法贷款。四监督落实信贷管理制度的实施和检查。五能够对质押，抵押，担保，信用等不同形式的贷款进行风险识别，指出存在风险的关键点并找出相应的控制方法。六对风险贷款适时提出预警并采取相应的措施七对已经出现风险的贷款业务，提前介入并参入处置。八组织准备贷款会签和会审工作。九严把人情贷款否决关。十完成公司领导交办的其它工作。（三）贷款风险控制员岗位职责一、负责贷款业务资料的初审，拟定调查提纲，作为项目的第二调查人对项目进行调查并填写调查表，审查项目的真实性、合法性、准确性、完整性二、对贷款业务的调查资料及调查情况进行综合分析，作出风险评价，将分析情况与贷款业务部提交的《项目调查报告》进行比较，提出初审意见，将初审意见和结论写成“项目评审书” ，交部门负责人进行复审。三、负责回答评审人员的质疑。四、负责查实抵押、质押物的真实性与评估值，查实抵（质）押手续办理的合法性与完善度，查实担保人的资质，资格及担保能力，查实信用贷款人的信用记录和道德品质等。五、做好贷后跟踪监督检查，及时发现未预见的风险及新出现的风险并提出防范应对措施逐级上报。六、对已完成的项目，查证手续是否终结，杜绝对公司发展存在的不利影响。七、对风险控制的档案资料进行归类、整理、归档、保存。

经营性物业贷款特征,申报条件与办理流程

产品定义经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。产品特点经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。适用对象主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。申请条件 A、贷款对象应符合以下条件：（1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB；（2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体；（3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管；（4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执；（5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。 B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件：（1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营；（2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势；（3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置；（5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。

经营性物业抵押贷款三篇

经营性物业抵押贷款三篇篇一：经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。条件 1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。特点 1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负

债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。优势（1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。案例 20XX年8月XX某公司因资金紧张以XX广场790平米商务楼向XX借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质

小贷公司风险经理个人工作总结

小贷公司风险经理个人工作总结虽然上半年信贷管理工作取得了一定成绩，但与公司要求还有一定差距。我们要不断的总结过去工作中的不足之处，在新的工作中不断的去完善之前的不足并加以改进。今后我们将继续努力做好我们的本职工作。欢迎阅读。第一篇：小贷公司风险经理个人工作总结我从2019年5月16日正式到__小额贷款公司报到，主要工作是接受公司风险总监授权、从事本公司的贷款风险控制，同时也兼做办公室部分工作，开业以来，在公司董事会、公司总经理的正确领导下，在团队同事的配合下，我完成了本年工作任务。现将本人工作情况做如下汇报。一、业务未动，制度先行，配合做好公司开业准备。从报到的第一天起，根据公司领导的工作安排，本人首先开始着手公司的开业筹备工作，主要是相关制度的制订和公司基本设施的完善。我参考了其他小贷公司的相关制度，并根据我原来从事信贷工作的经验，制订优化了相关公司制度和流程，特别是信贷操作制度，共起草修订了包括《常州市武进区__农村小额贷款股份有限公司贷款管理制度》、《常州市武进区__农村小额贷款股份有限公司贷款风险分类细则》等十九项制度，同时对公司的基本设施进行完善，包括各项上墙制度、岗位职责、产品宣传手册等等，配合公司领导为公司开业做好准备工作。二、转变观念，认真学习，尽快适应全新工作岗位。虽然本人

在银行从事信贷工作多年，也从事过银行的风险审核岗位工作，但是由于客户群的不同，银行的信贷风险审核与小额贷款公司的信贷风险审核还是有着明显的区别，对于客户的判断，不能采取原来银行那种主要看报表和资料的相对比较呆板的审核模式，必须通过实地勘查和多方了解，看清客户的风险本质， 1 做出具有可操作性的的风险控制方案。要做到这些，说着容易，要做到其实很难。在刚开始操作阶段，既怕流失客户，又怕产生风险，内心感到很纠结，充满着矛盾，领导对我的工作方式也产生了一些看法。为了尽快改变这种状态，我在网上查找了大量的小贷公司相关制度进行学习，并自己购买了《小额贷款公司风险管理与业务操作实务》、《信用担保实务案例》进行充电，还在公司领导的带领下去其他小额公司学习交流业务。通过上述的学习和交流，我对小额公司的风险管理有了明确的认识，在业务过程中受益明显，尽快地适应了新的工作岗位，完成了角色的转换。三、仔细审核，规范操作，强化贷款各种风险控制。至12月31日，共参与发放___笔贷款，放款总额____万元，贷款余额_____万元，目前这些贷款无逾期、无欠息现象产生。我个人一直认为，并不是所有事前发现存在瑕疵的贷款都会在放贷后真的产生风险，但是所有真正产生风险的贷款一定是事先就有明显瑕疵的，所以贷款的事前控制很重要。在贷款发放过程中，我基本上全程参与客户经理的现场调查工作，通过对客户购销合同、出库单以及财务报表上相关数据的调查核实，摸清客户真实的生产经营状况，防范经营

经营性物业抵押贷款指导意见

行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。（三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。（四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。（五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知辽银监办发〔2014〕461号各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下：一、违规问题表现形式（一）授信调查审查不尽职有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷

政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。（二）资金支付使用监控不力有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。（三）贷款风险分类不准确有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。二、监管意见与要求（一）对照开展自查，有效落实整改辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照

当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点

当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点刘志博（审计署驻昆明特派办）【时间:2010年12月24日】【来源: 】【字号：大中小】内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。一、经营性物业抵押贷款的监管风险经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国

某银行经营性物业贷款管理办法

中国ⅩⅩ银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的

处置权。第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件。（一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；