一二级联动房地产项目开发总控计划
一二级标准节点
包括酒店
开盘 主体结构封顶
89
I 销售达95%
90
II 正式供电
91
II 塔吊拆除
92
II 机电安装调试验收
93
II 外架拆除
94
II 消防工程
95 9.工程
96 验收阶 段
97
II 面积实测 II 内部验收 II 政府部门专项验收
98
II 规划验收
99
II 竣工验收
100
I 取得建筑安装工程竣工验收备案书
编号 阶段 级别
节点名称
1
I 项目可行性研究报告
2
II 取得土地中标通知书
1.项目
3 拓展阶 II 签订土地使用权出让合同
段
4
I 交地
5
I 取得国有土地使用证
6
I 项目市场定位报告
7
I 产品深化定位报告
8
II 概念设计任务书
9
I 概念设计成果
10 2.项目
11 定位策 划阶段
12
I 商业业态规划方案 I 项目租售方案 II 项目一级计划
110
II 商业正式交付
111
I 项目后评估
项目后评估报告评审通过
营销部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 营销部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 投资营销中心 工程部 营销部 营销部 营销部 投资营销中心 投资营销中心 营销部 综合管理部
竣工验收
包括酒店 包括酒店 由工程部向物业公司移交 由营销部向业主交付 包括酒店 包括酒店 包括酒店 综合管理部组织,各专业开展后评估
技术研发中心
II 装饰装修施工图设计成果
开发计划(一二级节点)-模板-1.
45 30 1 15 0 10 1 84 7 21
工作日 工作日 工作日 35 工作日 33FS+4 工作日,27 工作日 42FF 工作日 25 工作日 工作日 工作日 33,43 工作日 47
2008年3月1日 2008年3月1日 2008年3月31日 2008年3月31日 2008年4月14日 2008年2月7日 2007年12月3日 2008年4月15日 2008年4月15日 2008年4月22日
2008年4月14日 2008年3月30日 2008年3月31日 2008年4月14日 2008年4月14日 2008年2月16日 2007年12月3日 2008年7月7日 2008年4月21日 2008年5月12日
1
房地产项目开发一二级计划模板(参考) 标识号 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 计划类别 支行递交省分行上会审批 低密度项目需要呈报总行审批 签定借款合同,办理土地抵押登记 下贷(四证) 一级 项目启动 二级 构建项目团队 建立项目部组织架构 建立工程管理制度 团队培训 阶段成果 项目启动阶段成果 阶段成果 4、《项目定位报告》 规划方案,规划指标介绍 产品需求和建议 会所、商业、公共部位及住宅配置标准 精装房规划(如有) 项目的开发及销售计划 阶段成果 5、《项目一二级进度计划》 阶段成果 6、《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》 各类成本预测分析(土地费用,建安成本,期间费用,总成本) 成本控制预案 成本控制重点、难点 河道治理、地基处理方案、降噪方案的确定 阶段成果 7、《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》 现场售楼部、样板区的选址、面积规划、功能分区,内外风格、景观等具体要求 售楼部、样板房的开放计划 阶段成果 8、《投资分析报告(启动)》 启动阶段销售进度与售价预期 启动版目标成本的测算 阶段成果 9、《方案设计任务书》 阶段成果 10、《景观方案设计任务书》 阶段成果 11、《精装房定位、限价及建设实施方案》(如有) 一级 召开项目启动会 项目启动阶段成果提交集团审批 一级 规划设计 二级 修建性详细规划设计 准备工作 项目市场初判、初步产品定位 拟定概念规划设计任务书 确定参与概念规划设计单位 任务名称 工期 21 14 14 7 52 45 30 30 15 15 10 2 8 6 8 7 10 10 10 5 5 5 10 10 10 10 10 10 10 10 10 2 3 289 106 54 4 4 5 前置任务 开始时间 2008年5月13日 2008年6月3日 2008年6月17日 2008年7月1日 2007年11月30日 2007年12月7日 2007年12月7日 2007年12月12日 2008年1月6日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年12月2日 2007年12月2日 2007年12月2日 2007年12月3日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年12月5日 2007年12月5日 2007年12月5日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年12月10日 2007年12月12日 2007年11月26日 2007年11月26日 2007年11月26日 2007年11月30日 2007年11月26日 2007年11月30日 完成时间 12/24 工作日 48 工作日 49 工作日 50 工作日 43,33,181,144 工作日 工作日 工作日 11 工作日 55SS+5 工作日 工作日 56FS-5 工作日 工作日 工作日 工作日 86 工作日 60 工作日 60 工作日 60 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 62FS-5 工作日,61 工作日 62FS-5 工作日,61 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 59,66,65,71,74,7 工作日 80 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 86 2008年6月2日 2008年6月16日 2008年6月30日 2008年7月7日 2008年1月20日 2008年1月20日 2008年1月5日 2008年1月10日 2008年1月20日 2007年12月14日 2007年12月9日 2007年12月1日 2007年12月9日 2007年12月7日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月11日 2007年12月14日 2008年9月9日 2008年3月10日 2008年1月18日 2007年12月3日 2007年11月29日 2007年12月4日
一二级计划节点释义
D13=D12+15
地区公司各部门
地区公司总经理
14
◆
总控计划、示范区专项计划编制完成
15
★ 土方及支护开工(工程开工)
16
◆
《国有土地使用证》取得
17
◆ 修详规批复取得
18
◆
示范区装修、景观方案设计评审通过
19
◆ 桩基础开工
总控计划、示范区专项计划编制 总控计划、示范区专项计划,以总经理签字上报时间为准
集团土地储备中心
1、营销管理中心:项目深化定位报告、示范区选址及定位、销售预测及计划、营销费用预算 2、研发设计中心:概念规划设计成果(总平、户型深度) 3、工程管理中心:项目地块条件分析、项目分期判断及初步项目计划 4、成本管理中心:项目目标成本测算(可研版) 5、财务管理中心:项目经济效益测算(可研版)、金融环境评估、项目资金计划、财务费用预算 、融资计划、税务筹划方案 6、法务管理中心:项目风险评估 7、人力资源中心:项目管理资源配置、管理费用预算 8、地区公司总经理:一级节点计划 9、招采管理中心:合约规划
初勘完成
完成初勘,并取得正式勘探报告,以取得正式勘探报告时间为准
金融环境评估表/报告
金融环境评估表/报告以最后一级领导审批时间为准
地区公司工程管理部
1、勘探布孔图完成 2、初勘单位定标
集团财务管理中心 项目立项评审通过
标准工作时间 (土地信息搜集完成为D0
D0=5天)
配合部门
D1=D0+20
土地储备中心
D2=D1+5
1、土地储备中心 2、营销管理中心 3、研发设计中心 4、工程管理中心 5、成本管理中心 6、财务管理中心
D3=D1+25 D4=D2+30
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发,结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式,助力全面实施城市更新行动。
一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的,市场主体通过获取土地一级开发权,实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为,与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜,最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。
一二级联动的核心在于通过一级控二级,实现项目整体获益。
其中,土地是关键,能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。
二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言,城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题:资金匮乏。
城市更新项目存在的根本性的堵点在于:城市更新项目公共服务配套占比高,前期投入大、收益少,项目收益难以覆盖投资,即算不过账来。
自房地产行情持续下行以来,城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境,除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外,政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下,金融支持城市更新动能受限,原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等,深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。
能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题,是提高市场主体积极性的关键,能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。
房地产开发一二三级计划节点计划
63 020110
64 020111
65 0204
66 020401
67 020402
68 020403
69
03
70 0301
71 030101
72 030102
73 030103
74 030104
75 030105
76 030106 77 030107 78 030108 79 030109
售楼处用电管线穿线 售楼处用电系统调试 售楼处用电系统验收(自验收) 售楼处消防、给水设备安装 售楼处消防、给水检查及维修井施工 售楼处消防、给水管道施工 售楼处消防产品检测 售楼处消防、给水系统通球、试压等验收 售楼处电信、网络、电话、监控等弱电智能化系统设备安装 售楼处弱电系统检查井施工 售楼处弱电系统管线铺设 售楼处弱电系统管线穿线 售楼处弱电系统调试 售楼处弱电系统验收 售楼处智能化中央控制系统联动调试、验收 售楼处周边硬景工程(包括:道路) 售楼处周边软景工程
人防立项、消防总平面审查并取得总规平面图
外协部
工程部
2月6日
6
根据审批意见进行扩初设计
集团公司工程技术 部
开发部/工程部
10月28日
11月27日
30
扩初设计预评审、审查并取得会议纪要
外协部
开发部
11月27日
12月15日
19
扩初设计法定评审、审查并取得会议纪要
集团公司工程技术 部开发部、工程部2月6日12月6日
3
10月20日
12月5日
45
12月8日
12月9日
2
12月9日
12月15日
7
11月30日
12月13日
14
房地产项目开发一二级节点计划进度表完整版
项目期一、二级节点计划包括楼号:楼座层数:计划更新日期:年月日项目负责人:序号工作内容开始时间达成时间责任部门多层高层(无车库)高层(有车库)多层高层(无车库)高层(有车库)1确立项目总、组建项目企业/ 事业部/ 部人力资源中心2达成编制先期工作计划先期开发中心3达成项目企业注册达成总裁办4办理项目企业资质办理项目企业/ 事业部5签署《国有建设用地使用权出让合同》先期开发中心6获得《房地产权证》先期开发中心7项目启动会战略营运中心8达成市场定位报告达成营销管理中心9达成编制设计专项计划达成规划设计中心10达成编制报建专项计划项目企业/ 事业部11编制项目目标成本(定位版)成本合约中心12达成环境评估项目企业/ 事业部13达成用能评估达成项目企业/ 事业部14获得项目批准/存案报告达成项目企业/ 事业部15达成地震评估达成项目企业/ 事业部16达成水土保持报告书达成项目企业/ 事业部17获得《建设用地规划允许证》达成项目企业/ 事业部18确立观点规划设计任务书达成达成规划设计中心19确立概规设计单位达成达成达成招标采买中心20达成概规方案设计达成达成规划设计中心21确立景观设计任务书达成达成规划设计中心22确立景观设计单位达成达成达成招标采买中心23达成景观方案设计达成规划设计中心24达成综合管网设计规划设计中心25企业内审确立观点规划方案达成规划设计中心26达成观点规划方案报审达成达成项目企业/ 事业部27达成《物业发展建议报告》(深入定位)达成达成达成达成达成达成营销管理中心28确立销售代理企业达成达成达成达成达成达成营销管理中心29拟订项目整体销售方案营销管理中心30确立规划方案设计任务书达成达成规划设计中心31确立规划方案设计单位达成达成达成招标采买中心32达成规划方案设计达成规划设计中心33确立精装饰设计任务书规划设计中心34确立精装饰设计单位招标采买中心35达成精装方案设计规划设计中心36企业内审确立规划设计方案达成规划设计中心37达成规划设计方案报审达成先期开发中心38编制项目营销策划方案营销管理中心39编制售楼处及示范区展现方案营销管理中心40确立项目资料设施部品清单规划设计中心41确立项目资料采买分类清单招标采买中心42达成目标成本(方案版)成本合约中心43确立智能化设计单位招标采买中心44达成室内燃气设计规划设计中心45达成请照图/ 扩初图设计达成规划设计中心46获得《结建防空地下室设计建议书》达成先期开发中心47获得《结建防空地下室方案审察建议书》先期开发中心48获得《建设工程规划允许证》先期开发中心49获得《人防工程施工图设计文件审察合格书》先期开发中心50获得《防空地下室建设允许证》先期开发中心51达成专业管线设计(水、暖、燃、有线、通讯规划设计中心、宽带、电)52确立施工图设计任务书达成规划设计中心53确立施工图设计单位达成达成达成招标采买中心54达成地质勘探审察达成项目企业/ 事业部55达成施工图设计规划设计中心56达成精装饰图纸设计规划设计中心57企业内部确立总包及监理单位达成招标采买中心58编制项目管理指导书(含施工总控计划)项目企业/ 事业部59编制示范区施工专项计划无此项工作项目企业/ 事业部60确立项目交房标准规划设计中心61达成目标成本(施工图版)成本合约中心62达成采买策划(含采买总控计划)招标采买中心63达成施工图内部会审规划设计中心64达成施工图审察办审察规划设计中心65达成总包监理公然市场招标达成招标采买中心66达成配套缴费先期开发中心67获得《建设工程施工允许证》先期开发中心68确立项目价钱方案营销管理中心69确立开盘活动方案营销管理中心70达成景观施工图设计规划设计中心71达成智能化设计规划设计中心72达成消防设计审察/ 存案规划设计中心73项目动工达成项目企业/ 事业部74达成土方开挖项目企业/ 事业部75达成基坑支护项目企业/ 事业部76达成桩基施工及检测无此项工作项目企业/ 事业部77确立精装饰施工单位无此项工作招标采买中心78确立景观施工单位招标采买中心79达成基础垫层施工项目企业/ 事业部80达成基础施工,达到正负零81达成基础查收82施工达到预售节点83达成展望绘报告84办理房地产开发经营权证85达成售楼处及示范区施工86获得预售允许证87示范区开放88初次开盘预售89销售达成40%90销售达成75%91主体构造封顶项目92主体构造检测93编制精装饰施工专项计划无此项工作94主体构造查收存案95达成屋面工程96达成砌筑工程97达成室内抹灰工程98达成外墙抹灰工程99达成外墙保温工程100外脚手架拆掉项目101编制查收专项计划102景观施工单位进场103达成外立面装饰施工104达成室内陆面工程105外窗及露台关闭106精装饰施工单位进场无此项工作107达成外墙喷淋实验108达成楼内公共部位装饰109达成消防安装110达成户门安装111达成电梯安装无此项工作无此项工作112达成室内安装工程113达成室外管网施工(雨污水、自来水、热力、燃气、强弱电)114景观绿化、道路施工达成115装饰房施工达成无此项工作116达成房子建筑面积实测绘117配套费各项花费补交118达成室内空气检测119达成各项专业查收(节能、电梯、人防、防雷、消防、市政、环保)120达成规划单体查收项目企业/ 事业部121达成规划综合查收项目企业/ 事业部122达成项目竣前检查项目企业/ 事业部123完工结算登记存案成本合约中心124建筑工程完工存案查收项目企业/ 事业部125物业查收接房及整顿达成项目企业/ 事业部126获得完工档案合格证项目企业/ 事业部127达成业主交房方案营销管理中心128集中交房项目企业/ 事业部129办理权属存案登记营销管理中心130销售达成95%营销管理中心131工程结算达成成本合约中心132项目综合查收存案先期开发中心133项目后评估战略营运中心。
一二级联动道路项目总控节点计划模板
(签章齐全)
## 工程
专 项
物业公司正式验收 并移交
《工程移交验收及 接管证明书》
## 工程
专 项
档案移交(公司内 部)
《资料移交单》
## 工程
专 项
竣工备案
《建设工程竣工验 收备案证书》
## 财务 1级 项目结算
《结算协议书》签 章完成
## 财务
专 项
内部结算审核
## 财务
专 项
一审——区域公 司审核
立项通过 设计招标完成
## 设计 1级 景观施工图纸 《图纸移交单》
##
采购
1级
道路及综合管线工 程施工合同
《定标审批单》
## 采购 2级 监理单位定标 《定标审批单》
设计单位确认 图纸齐全 图纸齐全
## 采购 1级 景观工程施工合同 《定标审批单》
图纸齐全
## 采购 2级 路灯招标(集采) 《定标审批单》
现场照片+《分项 工程质量验收记录
》
## 工程
专 项
雨水管线
现场照片+《分项 工程质量验收记录
》
## 工程
专 项
电力管线
现场照片+《分项 工程质量验收记录
》
## 工程
专 项
通信管线
现场照片+《分项 工程质量验收记录
》
##
工程
1级
道路路基、面层施 工
现场照片+《分项 工程质量验收记录
》
## 工程
专 项
图纸齐全
## 采购 2级 交通工程合同 《定标审批单》
##
土地
1级
达到进场条件(土 地移交)
《土地移交会签单 》
## 工程 1级
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P课件
建立完善的风险预警机制,及时发现和应 对可能出现的风险事件,以保障投资安全 和降低风险损失。
THANKS
感谢观看
01
02
03
城市更新项目
在旧城区范围内,通过拆 迁、改造等方式,对土地 进行重新规划和开发,提 高城市品质和形象。
农村集体建设用地
通过土地整理和熟化,将 农村集体建设用地转化为 可出让的土地,促进农村 产业发展和城市化进程。
工业园区建设
在工业园区内,通过土地 一级开发和基础设施建设 ,吸引企业入驻,推动产 业集聚和发展。
市场风险与政策风险控制
市场风险与政策风险控制是土地一二级联动开发模式中不可忽视的要素。由于土地市场的波动性和政 策的不确定性,市场风险与政策风险控制显得尤为重要。
在市场风险控制方面,可以通过市场调研和分析,掌握市场动态,预测市场趋势,制定相应的应对措 施。在政策风险控制方面,需要密切关注政策变化,及时调整开发策略和方案,以降低政策变化对项 目的影响。
劣势
利益协调难度大:涉及政府、企业、居民等多方利益协 调,处理不当可能引发社会矛盾。
周期长、投入大:土地一级开发和基础设施建设需要投 入大量资金和技术力量,周期长,风险较高。
对生态环境的影响:大规模的土地开发和建设可能对生 态环境造成破坏,需要加强生态保护和修复工作。
02
土地一二级联动开发模式的核心 要素
定义与特点
定义
土地一二级联动开发模式是指在一级土地整理、熟化和出让的基础上,通过招 标、拍卖等方式将土地二级开发权授予企业,由企业进行商住等项目开发的过 程。
特点
该模式强调对土地的整体规划和控制,实现土地资源的优化配置和高效利用。 同时,通过引入市场竞争机制,激发企业创新和提升品质。
城中村改造项目一二级联动开发模式成本控制
城中村改造项目一二级联动开发模式成本控制[摘要] 在中国经济飞速发展的今天,城市化进程快速发展,城中村改造已经成为城市化进程中很多城市常见的现象,也是城市化从初级到高级的必然趋势。
城中村作为一种特殊的土地利用形态,其存在与发展对推动城市建设具有重要意义。
进行城中村改造,有助于土地利用效率的提高,优化城市空间布局等。
本文从太原市城中村改造项目入手,从业主角度进行研究,通过城中村改造项目的成本控制分析,探讨了一二级联动开发模式的优势、劣势、机会、威胁,并从保策略、重筹划、快去化、降利息等方面提出了相应措施,以保证城中村改造项目的顺利实施。
[关键词] 城中村;改造;一二级联动开发;成本控制一、一二级联动开发模式介绍1、项目概况项目位于山西省太原市迎泽区郝庄镇松庄村,迎泽区西侧。
它毗邻松庄公园、南沙河,自然景观良好。
同时,周边区域交通方便,项目西侧为高速、城市主干道东中环路、东峰路,距离太原站3公里,距离太原市政府5.5公里,南部距离南站(高铁站)7.5公里,距太原武宿国际机场12公里,交通便利。
本项目为城中村改造项目,占地面积243661.5平方米,总建筑面积约117万平方米。
本项目涉及土地一级整理与二级开发联动,项目土地获取的形式和过程为,先由政府和开发单位签订项目合作协议,由开发单位支付政府项目前期的征迁补偿费用,开发单位和政府共同进行土地一级整理。
土地进入二级市场后,开发单位支付全额土地出让金并定向拍得土地,政府将部分土地出让金返还给开发单位。
2、土地一级开发模式概念土地一级开发是指土地出让前的征地、整理、公共建设等相关配套设施的投资建设过程,是指土地由毛地状态转变为可出让的成熟地状态。
土地二次开发是指土地使用者建设、出租或出售已完成的土地的过程。
对一二级土地联合开发的概念指的是,一级土地开发和二级土地开发的任务都是由企业一次承担,让土地从毛坯状态实现物业竣工、市场租售等全部建设过程的实现[1]。
【精品整理】房地产项目开发一二级节点计划进度表(完整版)
2014.10.22
106 精装修施工单位进场
107 完成外墙喷淋实验
2014.12.05
108 完成楼内公共部位装修
2014.10.30
109 完成消防安装
2014.07.30
110 完成户门安装
2014.10.30
111 完成电梯安装
无此项工作
112 完成室内安装工程
2014.04.25
113
完成室外管网施工(雨污水、自来水、热力、 燃气、强弱电)
前期开发中心 营销管理中心 营销管理中心 规划设计中心 招标采购中心 成本合约中心 招标采购中心 规划设计中心 规划设计中心 前期开发中心 前期开发中心 前期开发中心 前期开发中心 前期开发中心
规划设计中心
规划设计中心 招标采购中心 项目公司/事业部/部 规划设计中心 规划设计中心 招标采购中心 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 规划设计中心 成本合约中心 招标采购中心 规划设计中心 规划设计中心 招标采购中心 前期开发中心 前期开发中心 营销管理中心 营销管理中心 规划设计中心 规划设计中心 规划设计中心 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 招标采购中心 招标采购中心 项目公司/事业部/部
54 完成地质勘察审查
55 完成施工图设计
56 完成精装修图纸设计
57 公司内部确定总包及监理单位
58 编制项目管理指导书(含施工总控计划)
59 编制示范区施工专项计划
60 确定项目交房标准
61 完成目标成本(施工图版)
2014.3.21
62 完成采购策划(含采购总控计划)
63 完成施工图内部会审
2014.3.20
一二级联动开发
本报告是严格保密的。
14
我国的土地价格体系分为两种,一种是政府定价
价格
基准地价
定义
对现状利用条件下不 同级别或不同均质地 域的土地,按商业、 居住、工业等用途, 分别评估确定的某估 价期日法定最高年期 土地使用权区域平均 价格
作用
说明
• 两种表现形式
两者的联系与区别
• 在城镇规划区范围内, • 是标定地价评估的基础
土地利用中心拟 定《土地出让合 同》
土地整理储备中心向 土地利用中心移交文 件
国土资源局与竞得人 签订《挂牌成交确认 书》
竞买
检查竞买申请的 有效性,发放竞 买标志牌
竞买人提 出竞买申 请
竞买人登记、购 买挂牌文件和有 关文件
本报告是严格保密的。
10
总体而言,企业参与土地一级开发主要由七个环节组成
竞买人提出竞买申请时应提交的文件: 1. 竞买申请书 ; 2. 营业执照 ; 3. 法人资格证明文件; 4. 法人代表身份证复印件; 5. 不低于公告数额的竞买保证金; 6. 按照公告须提交的其他文件
土地整理 储备中心 与原土地 使用者签 订土地收 益分配及 搬迁协议
挂牌
受让方交纳合 同定金
市国土资源局与竞得 人签订《土地出让合 同》
7
而企业获取一级开发权的方式有三种
方式一:授权委托
在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后,区县政府提出土 地一级开发主体授权申请,经市国土局批复后,企业获得土地一级开发权。目前该方式是 主要方式,如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司,朝阳将 CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司
保险资金投资不动产的方式较灵活但条件和范围具有严格限制39债权股权物权三种方式均可采用投资项目适用法律法规基础设施不动产保险资金间接投资基础设施项目试点管理办非基础设施不动产保险资金投资不动产暂行办法金融产品中国保监会另行规定保险资金可投资项目?商业不动产?办公不动产?与保险业务相关的养老医疗汽车服务等不动产?自用性不动产限制较非基础设施不动产对应保险资金投资方式条件限制所投资的不动产其剩余土地使用年限不得低于15年且自投资协议签署之日起5年内不得转让保险公司内部转让自用性不动产或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外范围限制?投资必须遵守专地专用原则不得变相炒地卖地不得利用投资养老和自用性不动产项目公司的名义以商业房地产的方式开发和销售住宅办公不动产?投资养老医疗汽车服务等不动产其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30其它限制开发方式一级土地开发二级房地产开发股权为主建议采用此融资方式建议加大养老地产的比例甚至以养老地产的名义立项本报告是严格保密的
一二级联动产业项目总控节点计划模板
7 土地 2级 规模指标覆盖 规模指标覆盖
8
土地
1级
占补平衡、指标购 买
指标购买完成
9 土地 2级 10 拓展 1级
组卷上报 用地批复
组卷报市国土 局
省厅审核通 过,并报省政 府获取省政府
11 土地 2级 征地补偿到位
指标覆盖
12 土地 1级 征地和清表完成 清表完成
13 土地
专 项
出具征地红线图
设计、产业、 拓展部门负责 人及公司领导
53 拓展
专 项
市国土局业务会集 体会审
54 拓展
专 项
政府常务会集体会 审
55 拓展
专 项
常务会会议纪要
56 拓展 1级
土地摘牌
成交确认书签 订
57 拓展
专 项
土地局转交易中心 交易中心人员现场
踏勘
58 拓展
专 项
出让挂牌公告
59 拓展
专 项
土地摘牌(成交确 认书签订)
## 拓展 2级
办理四证
取得施工证
61 拓展
专 项
签订土地出让合同
土地出让合同
62 拓展
专 项
办理建设用地设计 许可证
取得用地设计 证
63 拓展
专 项
土地证
64 拓展
专 项
办理建设工程设计 许可证
65 拓展
专 项
办理建筑工程施工 许可证
取得土地证
66 招商 1级
项目方案
设计局审核通 过
67 招商
专 项
项目设计方案
设计方案文件
68 设计
20 土地
专 项
财政局付款审批
21 土地
房地产:土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动(流程技巧风险)写在文前地产公司的土地来源无非是四种:招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆,招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流,拿不到地的不好受,拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目,但是这种项目往往存在较多的问题,风险不可控,而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动,这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目,并最终挂网拿地的经验,做一些分享。
一二级联动,指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网,最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成,又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地,是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提:良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的,民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面,如果你总结之后都会发现,很多公司在自己的发源地或者深耕的区域,是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在,一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系,相关的资源比较丰富,能够接触到最新鲜的项目信息,也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年,开发实力和品牌接受程度有目共睹,地方政府更愿意接受这类企业,毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础:有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求,一般来说地方政府基于财政的压力,政绩的表现,心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求,是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境,然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材,能否讲出生动的故事,最好是能有一两个成熟落地的项目,作为案例,说服力才会强。
城市更新一二级联动实施方案
城市更新一二级联动实施方案目前城市更新存在的一个根本性的堵点:城市更新项目公共服务配套占比高,投入大、收益少,项目收益难以覆盖投资。
城市更新项目一般需通过银行提供的城市更新贷款筹集更新资金,但除了做的较早的广东上海外,其他城市的城市更新贷款表面上可以实现自求平衡,实际上还是要靠地方政府背书或国有企业担保。
项目自身的收益不足以偿还银行贷款,怎么办呢?城市更新项目能否成功实施,核心在于资金能否解决,资金能否解决的关键是项目能不能自平衡,能否自平衡的关键则是项目的用地和规划政策。
目前看来,各地将一二级开发捆绑从而达到自平衡的路径一般有下面几种:1. 原土地权利人自主改造;(天津、北京、成都、广州)2. 原土地权利人的合作企业协议出让获得土地;(广州、成都、上海、北京)3. 带条件招拍挂;(深圳、广州、重庆、徐州)4. 协议搬迁形成“净地”划拨或协议出让给实施业主;(福州、成都、深圳、佛山)5. “地随房走”模式;(成都、北京)6. 存量用地房屋转型升级;(重庆、徐州、北京)7. 不具备单独建设条件的土地划拨或协议出让;(重庆、徐州、北京、南京)下面将各地的用地和规划支持政策摘录如下,有需要的读者不妨仔细体会。
一、天津市·《老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》(2021年6月1 8日)1. 可通过政府授权方式,由具有实力的国有企业作为实施主体。
实施主体应按照市场化方式实施更新改造。
2. 城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。
3. 确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡,可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式,统筹实现资金平衡。
4. 各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标,允许建筑高度适度提高5. 支持土地使用权人自主更新。
不改变土地用途的,可维持原供地方式;土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的,按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益,办理相关用地手续,6. 各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。
项目一二级节点计划
车库顶板砼浇筑完成
2017/4/30 工程管理部
71
钢结构主梁架安装
2017/5/15 工程管理部
72
钢结构次梁架安装
2017/5/30 工程管理部
73
主体验收
2017/5/30 工程管理部
74
外墙抹灰工程
2017/5/25 工程管理部
75
外墙板施工
2017/6/15 工程管理部
76
屋面板施工
2017/6/25 工程管理部
说明: 1、★级:对整个计划的实现起关键的决定性作用,通常是计划的关键路线、节点及关键里程碑,如果受到阻碍将严重影响总
项目实施阶段
2017/4/10 工程管理部 —— 设计管理部 —— 设计管理部
2017/3/31 设计管理部 2017/4/30 设计管理部
—— 设计管理部 —— 设计管理部 —— 设计管理部
2017/3/31 工程管理部
65 ★ 项目开工
根据项目情况而定
2017/4/5 工程管理部
70 ★ 项目施工至正负零
项目开发一二级节点计划模板
序级 号别
工作内容
完成标准说明
项目开工准备阶段
开始时间 结束时间 责任部门 备注
36 ☆ 监理招标完成,签订监理合同 37 ☆ 总包施工招标及合同签署备案完成
签订合同,项目部、工程事 务部确认 签订合同,项目部、工程事 务部确认
38
地勘单位招标完成并签订合同
合同审批完成
39 ☆ 《工程地质详勘报告》完成
室外供热管网施工图设计
147
室外供热管网施工单位采购
合同审批完成
148
室外供热管网施工完成
分项完工
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土地收储方案
2016/9/17
2016/9/20
27 拓展 专项 市国土局业务会集体会审
2016/9/21
2016/9/25
28 拓展 专项 29 拓展 1级
新郑市土委会会审 土地出让
常务会会议纪要
2016/9/26 2016/10/10 2016/10/11 2016/10/24
31 拓展 专项
拟定出让方案
2016/10/11 2016/10/13
32 拓展 专项 市国土局业务会集体会审
2016/10/14 2016/10/17
34 拓展 专项
常务会会议纪要
2016/10/18 2016/10/24
35 拓展 1级
土地摘牌
成交确认书签订
2016/10/25 2016/11/30
36
拓展
专项
土地局转交易中心交易中心人 员现场踏勘
2017/7/29 2017/10/27
49 项目 1级
竣工备案
2020/9/11 2020/11/10
50 项目 1级
交付
2020/11/11 2020/12/10
周期 前置任务
60
99
1
6
3
20
10 2 3
7
4 15 15 13 30 25 5 10 10
52 40 7 30
15 30 5 3 4 14 14 3 4 7 37
文堪报告
2016/8/31 2016/8/19
2016/9/29 2016/9/12
13 拓展 专项
下发张贴征收通告
2016/8/19
2016/8/23
14 拓展 专项
安置补偿公告
2016/8/24
2016/9/2
15 拓展 专项
听证告知
2016/9/3
2016/9/12
16 拓展 专项
补偿到位证明
2016/10/25 2016/10/25
37 拓展 专项
出让挂牌公告
2016/10/26 2016/10/26
38 项目 专项 土地摘牌(成交确认书签订)
2016/10/27 2016/11/30
39 项目 2级
签订土地出让合同
土地出让合同
2016/11/30 2016/12/15
40 项目 1级 项目方案项目方案规划局沟通
1
1 35 15 60 100 60 30
180
177 1 60 90 60 30
备注 含春节
(村干部以及村民代表签字 镇政府盖章)
17 拓展 专项 权源文件(含明细表)
用地科签字
18 拓展 1级
控规批复
取得控规批复文件
2016/7/21 2016/9/10
19 规划 专项
控规文本
2016/6/10
2016/7/20
20 拓展 专项 控规上报、专家评审会
评审完成
2016/7/21
2016/7/27
2017/1/14 2017/3/15
41 项目 专项
项目方案设计
2016/9/10 2016/12/19
42 项目 专项
项目方案规划局沟通
2017/1/14
2017/3/15
43 项目 1级
施工图设计
2017/3/15 2017/4/14
“五证”办理(土地证、建设
44 项目 1级 用地规划许可证、城建规划许
附属物费用签批
特殊附属物费用支付乡镇 2016/7/19
2016/8/3
17 土地 专项 征地款及附属物费用拨付
费用拨付村民
2016/8/3
2016/8/18
18 土地 专项 清表、围栏搭建、三通一平
清表及围栏搭建完成
2016/8/19
2016/8/31
11 拓展 2级 12 拓展 1级
文堪 征收手续完成
2016/5/31
9 土地 专项 乡镇请款和指挥部回函
指挥部盖章版回函
2016/5/31
Hale Waihona Puke 2016/6/310
土地
专项
内部立项(内审、评审、决议 下发)
立项批复决议
2016/6/3
2016/6/23
11 土地 专项
请款
请款流程审批完成
2016/6/23
2016/7/3
12 土地 专项
资金拨付至共管户
资金到账
21 拓展 专项
控规公示
2016/7/28
2016/8/26
22 拓展 专项
控规联审联批会
23 拓展 专项 24 拓展 1级
控规批复 土地收储
土委会会议纪要
2016/8/27 2016/9/11
2016/9/10 2016/10/10
25 拓展 专项
土地评估报告
2016/9/11
2016/9/16
26 拓展 专项
取得预售证
2016/11/30 2017/5/29
可证、施工许可证)
45 项目 1级
开工-达到预售条件
2016/11/30 2017/5/26
46 项目 1级
开盘
2017/5/30 2017/5/30
47 项目 1级
总货值销售完成60%
2017/5/30 2017/7/29
48 项目 1级
总货值销售完成90%
2016/7/3
2016/7/5
13 土地 专项
资金拨付至乡镇
资金到账
2016/7/5
2016/7/8
14 土地 专项
附属物清查村组定界
村组定界范围图、附属物清 点资料
2016/7/8
2016/7/15
15 土地 专项
特殊附属物核算造册
镇政府特殊附属物请款报告 2016/7/15
2016/7/19
16 土地 专项
一二级联动地产项目开发总控计划
序号
责任部 门
管控 级别
工作项
完成标准
开始时间
完成时间
1 拓展 2级
规模指标覆盖
建设用地指标覆盖
已完成
2 拓展 1级
占补平衡、指标购买
指标覆盖
2015/11/20
3 拓展 2级
组卷上报
组卷完成后报新郑市国土局
2016/6/30
4 拓展 1级
用地批复
省厅审核通过,并报省政府 获取省政府批文
2016/7/1
2016/8/30
5 土地 1级
征地完成
清表完成
2016/5/24 2016/8/30
7 土地 专项
出具征地红线图
规划、产业、拓展部门负责 人及公司领导签字版红线图
2016/5/24
2016/5/25
8
土地
专项
启动测绘工作、出具正式征地 面积图
镇政府盖章版征地面积图
2016/5/25