估值指引

估值指引
估值指引

证券公司客户资产管理业务估值方法指引

证券公司客户资产管理业务的估值,可参考本指引。

第一章投资股票的估值方法

第一条上市流通股票按估值日其所在证券交易所的收盘价估值。

第二条上市流通股票估值日无交易的,且最近交易日后经济环境未发生重大变化,且证券发行机构未发生影响证券价格的重大事件,以最近交易日的收盘价估值。

第三条上市流通股票估值日无交易,且最近交易日后经济环境发生了重大变化或者证券发行机构发生了影响证券价格的重大事件,使投资品种潜在估值调整对前一估值日的资产净值的影响在0.5%以上的,可参考停牌股票的估值方法,调整最近交易日收盘价,确定公允价值进行估值。

第四条首次发行未上市的股票,采用估值技术确定公允价值,在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下,按成本价估值。

第五条送股、转增股、配股和公开增发新股等发行未上市的股票,按估值日在证券交易所上市的同一股票的收盘价进行估值。

第六条首次公开发行有明确锁定期的股票,同一股票在交易所上市后,按估值日在证券交易所上市的同一股票的收

盘价进行估值;在考虑投资策略的情况下,也可以参照第七条的方法估值。

第七条通过非公开发行等其他方式获取且有明确锁定期的股票,按以下方法估值:

(一) 估值日在证券交易所上市交易的同一股票的收盘价低于非公开发行股票的初始取得成本时,可采用在证券交易所上市交易的同一股票的收盘价作为估值日该非公开发行股票的价值;

(二) 估值日在证券交易所上市交易的同一股票的收盘价高于非公开发行股票的初始取得成本时,可按下列公式确定估值日该非公开发行股票的价值:

l r

l D D

D

C

P

C

FV -

?

-

+

=)

(

其中:FV为估值日该非公开发行股票的价值;C为该非公开发行股票的初始取得成本;P为估值日在证券交易所上市交易的同一股票的收盘价;l D为该非公开发行股票锁定期所含的交易天数;r D为估值日剩余锁定期,即估值日至锁定期结束所含的交易天数(不含估值日当天)。

(三)股票的首个估值日为上市公司公告的股份上市日所对应的日历日。

第八条停牌股票可根据具体情况采用以下估值方法:(一)可把停牌期间行业指数的涨跌幅视为停牌股的涨跌幅以确定当前公允价值,即参考两交易所的行业指数对停

牌股票进行估值。此种方法可称为指数收益法。

使用指数收益法进行估值可分为两个步骤:

第一步:在估值日,以公开发布的相应行业指数的日收益率作为该股票的收益率。

第二步:根据第一步所得的收益率计算该股票当日的公允价值。

(二)可对可比较的或者代表性的公司进行分析,尤其注意有着相似业务的公司的新近发行以及相似规模的其他新近的首次公开发行,以获得估值基础。此种方法可称为可比公司法或相对估值法。

使用可比公司法进行估值可分为三个步骤:

第一步:选出与该股票上市公司可比的其他可以取得合理市场价格的公司。所谓“可比”,主要是指行业、地区、主营业务、公司规模、财务结构等方面具有相似性。

第二步:在估值日,以可比公司的股票平均收益率作为该股票的收益率。

第三步:根据第二步所得到的收益率计算该股票当日的公允价值。

(三)可利用历史上股票价格和市场指数的相关性,根据指数的变动近似推断出股票价格的变动以确定当前公允价值。此种方法可称为市场价格模型方法。

使用市场价格模型方法进行估值可分为三个步骤:

第一步:根据历史数据计算该股票价格与某个市场指数或行业指数的相关性指标,如BETA值。

第二步:根据相关性指标和指数收益率,计算该股票的日收益率。

第三步:根据第二步所得到的收益率计算该股票当日的公允价值。

(四)有充足理由表明按以上估值方法仍不能客观反映相关投资品种的公允价值的,可根据具体情况,选择现金流折现法(DCF)、市盈率法(Earnings Multiple)等估值模型进行估值。

第二章投资固定收益品种的估值方法第九条同一债券同时在两个或两个以上市场交易的,按债券所处的市场分别估值。

第十条在证券交易所市场挂牌交易实行净价交易的债券按估值日收盘价估值;估值日无交易的,且最近交易日后经济环境未发生重大变化,按最近交易日的收盘价估值;如果估值日无交易,且最近交易日后经济环境发生了重大变化的,可参考监管机构和行业协会估值意见,或者参考类似投资品种的现行市价及重大变化因素,调整最近交易日收盘价,确定公允价值进行估值。

第十一条在证券交易所市场挂牌交易未实行净价交易的债券按估值日收盘价减去所含的债券应收利息得到的净

价进行估值;估值日无交易的,且最近交易日后经济环境未发生重大变化,按最近交易日债券收盘价减去所含的债券应收利息得到的净价估值;如果估值日无交易,且最近交易日后经济环境发生了重大变化的,可参考监管机构和行业协会估值意见,或者类似投资品种的现行市价及重大变化因素,调整最近交易日收盘价,确定公允价值进行估值。

第十二条首次发行未上市债券采用估值技术确定的公允价值进行估值,在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下,按成本估值。

第十三条对于只在上交所固定收益平台或者深交所综合协议平台交易的债券,按照成本估值。

第十四条在对银行间市场的固定收益品种估值时,应主要依据第三方估值机构公布的收益率曲线及估值价格。

第十五条现金管理类资产管理业务采取摊余成本法估值。持有的固定收益品种具体估值方法如下:

未上市的债券以其成本价计算,其应计利息在实际持有期间内逐日计提。

交易所上市流通的债券遵从摊余成本法估值。同时,每一估值日交易所收盘价对持有的估值对象进行重新评估并计算偏离度(即影子定价),若当日无收盘价的,以最近一日收盘价作为影子价格进行重新评估并计算偏离度。

在银行间同业市场上市交易的债券遵从摊余成本法估

值。同时,每一估值日,采用公允价值(第三方中债登公布)对持有的估值对象进行重新评估并计算偏离度,即影子定价。

当偏离度的绝对值达到规定目标时,管理人应根据风险控制的需要调整组合,使资产净值更能公允地反映资产价值,确保以摊余成本法计算的价值不会对委托人造成实质性的损害。

资产净值的偏离度=(“影子定价”确定的资产净值- “摊余成本”确定的资产净值)/“摊余成本”确定的资产净值。

偏离度目标由管理人和托管机构综合风险收益后确定。管理人可根据实际需要,并同托管机构协商一致同意后,按照新的标准执行。

第十六条现金管理类资产管理业务应参照本章前述方法确定各投资品种的影子价格。

第三章投资证券投资基金的估值方法第十七条持有的交易所基金(包括封闭式基金、上市开放式基金(LOF)等),按估值日其所在证券交易所的收盘价估值;估值日无交易的,以最近交易日的收盘价估值;如果估值日无交易,且最近交易日后经济环境发生了重大变化的,将参考监管机构或行业协会有关规定,或者类似投资品种的现行市价及重大变化因素,调整最近交易日收盘价,确

定公允价值进行估值;

第十八条持有的场外基金(包括托管在场外的上市开放式基金(LOF)),按估值日前一交易日的基金份额净值估值;估值日前一交易日基金份额净值无公布的,按此前最近交易日的基金份额净值估值;

第十九条持有的货币市场基金,按基金管理公司公布的估值日前一交易日的每万份收益计算;

第二十条场内申购获得的ETF基金按【转出股票价值+现金替代+现金差额-可收替代】确认成本,其中,转出股票价值按估值日各转出股票收盘价计算;基金公司未公布估值日现金替代的,按基金公司公布的估值日预估现金部分计算,并于估值日现金差额公布后调整ETF基金成本;可收替代款于收到退补数据后调整ETF基金成本;如果现金差额公布日或者退补数据公布日,已无ETF持仓,该部分差额直接计入产品收益。场内赎回ETF基金获得的成分股票按【当日收盘价,如果停牌取最近日收盘价】确认成本,管理人应按时向托管机构提供退补数据;持有的ETF基金,按估值日其所在证券交易所的收盘价估值;估值日无交易的,以最近交易日的收盘价估值;如果估值日无交易,且最近交易日后经济环境发生了重大变化的,将参考监管机构或行业协会有关规定,调整最近交易日收盘价,确定公允价值进行估值;

第二十一条主要投资于证券投资基金的资产管理业务,

持有的场外开放式基金按估值日的基金份额净值估值;持有的货币市场基金,按基金管理公司公布的估值日的每万份收益计算;估值日基金份额净值无公布的,按此前最近交易日的基金份额净值估值;

第二十二条场内持有的分级基金的母基金,按照取得成本确认成本。母基金能够在交易所交易的,按照第十七条规定的方法估值;不能在交易所交易的,按照第十八条规定的方法估值。

第二十三条持有的基金处于封闭期的,按照最新公布的份额净值估值;没有公布份额净值的,按照成本估值。

第四章投资证券衍生品的估值方法

第二十四条从持有确认日起到卖出日或行权日止,上市交易的权证按估值日在证券交易所挂牌的该权证的收盘价估值;估值日没有交易的,且最近交易日后经济环境未发生重大变化,按最近交易日的收盘价估值;如最近交易日后经济环境发生了重大变化的,将参考监管机构或行业协会有关规定,或者类似投资品种的现行市价及重大变化因素,调整最近交易市价,确定公允价格。

第二十五条首次发行未上市的权证,采用估值技术确定公允价值,在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下,按成本估值。

第二十六条因持有股票而享有的配股权,以及停止交

易但未行权的权证,采用估值技术确定公允价值进行估值。在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下,按成本进行估值。

第二十七条股指期货以估值日金融期货交易所的当日结算价估值,该日无交易的,以最近一日的当日结算价计算。

第五章存款的估值方法

第二十八条持有的银行定期存款或通知存款以本金列示,按协议或合同利率逐日确认利息收入。如提前支取或利率发生变化,管理人及时进行账务调整。

技术服务费与特许权使用费区分

非居民税收系列(一) 技术服务费与特许权使用费 争议案例合集 铂略在线课程 2014年7月10日

目录 PART ONE 特许权使用费VS技术服务费 ●特许权使用费定义 ●有关特许权使用费性质税务判定方面的税务规范性文件●特许权使用费和技术服务费的区别 ●特许权使用费和技术服务费的不同特征 PART TWO 案例分析:技术服务界定为特许权使用费案例●案例一:提供跨境技术支持服务被判定为特许权使用费●案例二:汽车设计服务与特许权使用费 ●案例三:设计服务与特许权使用费 ●案例四:国产化服务与特许权使用费 ●特许权使用费VS技术服务费筹划思路 PART THREE 泰悦合伙人与铂略会员互动问答 ●问答一:专家团入境评估服务 ●问答二:常设机构的个人所得税 ●问答三:境外向境内转让专利所有权

特许权使用费VS技术服务费 特许权使用费定义 使用或有权使用文学、艺术或科学著作、包括电影影片、无线电或电视广播使用的胶片、磁带的版权,任何计算机软件、专利、商标、设计或模型、图纸、秘密配方或秘密程序所支付的作为报酬的各种款项;也包括使用或有权使用业、商业、科学设备或有关工业、商业、科学经验的情报所支付的作为报酬的各种款项。 铂略财务培训认为除了解国内法中特许权使用费的定义,企业还需了解各国、各地区和大陆签署的双边税收协定,不同的协定中对于特许权使用费的定义和范围有所不同。在税收协定和国内法出现冲突的时候,应以税收协定的解释为准。 有关特许权使用费性质税务判定方面的税务规范性文件 《关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的通知》(国税函 [2009]507号)(以下简称507号文):特许权使用费中专有技术的性质 国家税务总局关于印发《〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉及议定书条文解释》的通知(国税发[2010]75号)(以下简称75号文):进一步解释说明特许权使用费 企业也可以关注《国家税务总局国际税务司关于印发税收协定执行手册的通知》(际便函[2007]154号),《税收协定执行手册》也对特许权使用费的判定进行了详细的解释。际便函[2007]154号文是税务局的内部资料,严格 来说是没有法律效应的,但是税务机关在实际操作中会参照其中指引的原则性的解释。企业在和税务机关进行谈判时,可以引用其中的判定原则作为辅助材料。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告 (一) 估价对象分析 1.区域因素 2.1位置 待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。 2.2商服繁华状况 2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。 2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主,有望春园 酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点,集聚程度良。 2.2.1.2距商服中心距离 待估商铺距商服中心距离约4500m。 2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。 2.3交通便捷度 2.3.1道路通达状况 待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m,沥青路面,路面质量优, 道路对外通达状况优。 2.3.2公交状况 待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过,公交状况优。 2.4基础设施条件 2.4.1供水条件 待估商铺所在区域供水保证率达99%,供水状况优。

2.4.2供电条件 待估商铺所在区域供电保证率达99%,供电状况优。 2.4.3排水条件 待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污 水排入下水道,大雨过后,路面一般无积水,排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区,电话交换方式采用数字程控方式,电讯状况优。 2.5共用设施条件 2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离 待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。 2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。 2.6行政因素 2.6.1区域经济政策 待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。 2.6.2城市规划状况 待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。 2.7区域环境因素 2.7.1区域环境景观 待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主,离何园不远,毗邻大运河,整体景观优。 2.7.2环境质量状况 待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染,环境质量状况较优。

中华人民共和国海关关于进口货物特许权使用费估价办法

中华人民共和国海关关于进口货物特许权使用费估价办法 【法规类别】关税 【发文字号】中华人民共和国海关总署令第102号 【失效依据】中华人民共和国海关审定进出口货物完税价格办法(2006)[失效] 【发布部门】海关总署 【发布日期】2003.05.30 【实施日期】2003.07.01 【时效性】失效 【效力级别】部门规章 中华人民共和国海关总署令 (第102号) 《中华人民共和国海关关于进口货物特许权使用费估价办法》已于2003年5月29日经署务会讨论通过,现予发布,自2003年7月1日起施行。1993年1月8日发布的《中华人民共和国海关关于进口货物软件费征免税暂行办法》(署税〔1993〕15号文)同时废止。 署长牟新生 二00三年五月三十日 中华人民共和国海关关于进口货物特许权使用费估价办法

第一条为规范进口货物特许权使用费的海关估价,根据《中华人民共和国海关法》和《中华人民共和国海关进出口关税条例》,特制定本办法。 第二条本办法所称特许权使用费,是指进口货物的买方为获得使用专利、商标、专有技术、享有著作权的作品和其他权利的许可而支付的费用,包括: (一)专利权使用费; (二)商标权使用费; (三)著作权使用费; (四)专有技术使用费; (五)分销或转售权费; (六)其他类似费用。 第三条同时符合以下条件的特许权使用费应当计入进口货物的完税价格: (一)与进口货物有关; (二)费用的支付作为卖方出口销售该货物到中华人民共和国关境内的条件。 第四条符合本办法第五条至第八条规定的特许权使用费,应当视为与进口货物有关。 第五条特许权使用费是用于支付专利权或专有技术使用权,且进口货物属于下列情形之一的: (一)含有专利或专有技术的货物;

房 地 产 估 价 报 告

致委托方函 致游珍女士: 受您的委托,我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米,设计用途为商业用地,土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让,评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果:估价人员本着客观、公平、公正的原则,在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素,根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的,按照科学的估价程序,并运用科学的估价方法,对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下(币种:人民币):建筑面积:55平方米 估价总价: 515.0452 万元 大写:伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价: 93645 元/平方米 大写:玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日

估价师声明 我们重声明: 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的; 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者,报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名: 估价师注册号:***********

储量估算技术要求

中国地质调查局 固体矿产推断的内蕴经济资源量 和经工程验证的预测资源量估算技术要求 (内部试行) 2002年11月26日 固体矿产推断的内蕴经济资源量 和经工程验证的预测资源量估算技术要求 (内部试行) 1 适用范围 本技术要求适用于国土资源大调查战略性矿产勘查项目估算推断的内蕴经济资源量(简称333资源量)和经工程验证的预测资源量(简称3341资源量)。 2 引用标准 GB/T17766—1999《固体矿产资源/储量分类》 DD2000—01固体矿产预查暂行规定 DD2000—02固体矿产普查暂行规定 中地调函[2000]39号固体矿产资源调查评价项目成果指标释义 3 定义 本技术要求采用下列定义: 3.1 333资源量:地质可靠程度为依据地表和深部工程见矿情况推断的、可行性评价程度为概略研究、经济意义为内蕴经济的(即经济意义介于经济的—次边际经济范围内的)资源量。 3.2 3341资源量:为固体矿产资源/储量分类中预测的资源量(334)中的一部分。其地质可靠程度为依据工程见矿情况和其它地质依据推测的、可行性评价程度为概略研究、经济意义为内蕴经济的资源量。 1 4 地质研究程度 4.1 矿床地质研究程度 4.1.1 大致查明地层层序、岩性等特征及与成矿的关系。

4.1.2 大致查明主要构造的空间分布、发育程度及与成矿的关系。 4.1.3 大致查明岩浆岩的岩类、岩相、岩性特点及与成矿的关系。 4.1.4 大致查明变质作用的性质、强度、相带分布及其对矿床形成或改造的影响。 4.1.5 大致查明与成矿有关的围岩蚀变的种类、规模、强度、矿物组成、分带性及其与成矿的关系。 4.1.6 通过地质调查或与同类型矿山类比,大致了解矿床开采技术条件。 4.1.7 初步判断矿床的成因类型。 4.2 矿体地质研究程度 4.2.1 通过大比例尺地质填图、物探、化探及探矿工程等勘查方法,大致掌握矿体的数量、形态、产状、规模,大致查明主要矿体的形态、规模、产状特征。 4.2.2 大致查明矿石的结构、构造、矿物成分和化学成分。初步划分矿石类型并大致了解其分布特征。大致查明有用组分、主要有益和有害组分的含量、赋存状态及变化等矿石质量特征。 4.2.3 大致查明矿体围岩的地质特征。大致查明主要夹石 2 的岩性、产状和形态变化。 4.2.4 根据矿石矿物组成、结构、构造、粒度等特征,与邻区同类型矿山进行全面类比,或根据可选性试验结果,初步确定矿石具有工业利用价值。 4.2.5 初步确定矿石主要工业类型。 5 工程控制程度 5.1 333资源量:沿矿体走向有工程稀疏控制,沿倾向有深部工程了解,工程之间距离基本相当于目标矿种地质勘查规范中相应勘探类型、地质可靠程度为“控制的”时所推荐的工程间距放稀一倍(或基本相当于旧规范中C级储量工程间距放稀一倍),则工程所圈闭三维空间的矿体部分,估算为333资源量。 5.2 3341资源量:沿矿体二维方向有工程稀疏控制(大致相当于上述333资源量工程间距放稀一倍。矿体规模较小时可为单工程

河南省房地产估计技术指引五

附件: 河南省房地产估价技术指引之五 ——估价方法选用及估价结果确定 房地产估价方法选用及估价结果确定是估价实务中的关键环节,也是房地产估价报告的核心内容。在河南省辖区内从事房地产估价业务除遵守《资产评估法》、《房地产估价规范》外,还应遵守本估价技术指引。 一、估价方法选用 (一)估价方法选用原则 理论上适用且当地房地产市场状况等客观条件具备能采用的估价方法,都是应当选用的方法,不得任意取舍。 从估价实务上判断:房地产估价机构中最称职、最勤勉尽责的注册房地产估价师能够采用的方法,都是应当选用的方法,不得任意取舍。 不以某个房地产估价机构或注册房地产估价师的实际掌握资料、技术水平和执业能力来决定估价方法的取舍。 (二)有下列情形之一的,可选用一种估价方法: 1. 房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产估价; 2. 特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价; 3. 建筑物保险估价; 4. 房地产附着物估价; 5. 房地产损害赔偿估价;

6. 经省级以上房地产估价专家委员会认定可选用一种估价方法的。 (三)常见估价对象适宜选用的估价方法 二、估价结果确定 (一)利用两种或两种以上测算结果综合确定估价结果 应以估价方法所依据的资料可信度、估价方法适用程度、测算结

果的差异程度及估价目的等情况,选用简单算术平均或加权算术平均等方法得出综合测算结果。选用加权算术平均法计算的,利用两种估价方法的权重最大者不能超过0.8,利用三种估价方法的权重最大者不能超过0.6。 (二)将一种测算结果作为估价结果 应根据估价目的的特殊要求判断;不能以测算结果相差悬殊而决定取舍。 (三)对综合测算结果适当调整后作为估价结果 适用前提条件:测算过程中有明显的价值或价格影响因素难以量化未进行考虑的,应根据实际情况经认真分析确定调整值后得出最终估价结果。但要在使用估价结果的特别提示中说明。 (四)使用估价结果的特别提示 包括价格(值)内涵、特殊前提条件、综合测算结果未反映价值或价格的影响因素是否存在及调整说明、使用注意事项等,在“致估价委托人函”中披露。 三、本估价技术指引自2018年1月1日起施行。

经济法讲义 第44讲_工资、薪金所得,劳务报酬所得、稿酬所得和特许权使用费所得

第3单元工资、薪金所得 单元考点框架 考点8:工资、薪金所得的界定(★★★) (一)基本规定 1.工资、薪金所得,是指个人因任职或者受雇取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。 2.补贴、津贴 (1)下列项目不属于工资、薪金性质的补贴、津贴,不予征收个人所得税: ①独生子女补贴; ②执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食补贴; ③托儿补助费; ④差旅费津贴、误餐补助。 【提示】误餐补助是指按照规定,个人因公在城区、郊区工作,不能在工作单位或返回就餐的,根据实际误餐顿数,按规定的标准领取的误餐费。单位以误餐补助名义发给职工的补助、津贴不包括在内。 (2)免税补贴、津贴 按照国务院规定发给的政府特殊津贴、院士津贴,以及国务院规定免纳个人所得税的其他补贴、津贴,免征个人所得税。 3.免税奖金 省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位,以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金,免征个人所得税。 【经典考题12·多选题】根据个人所得税法律制度的规定,下列收入中,属于工资、薪金所得的有()。 A.劳动分红 B.加班补贴 C.季度奖金 D.年终加薪 【答案】ABCD 【经典考题13·单选题】根据个人所得税法律制度的规定,下列各项中,不属于工资、薪金性质的补贴、津贴的是()。 A.工龄补贴 B.加班补贴 C.差旅费津贴 D.岗位津贴 【答案】C 【经典考题14·单选题】根据个人所得税法律制度的规定,下列情形中,免征个人所得税的是()。 A.陈某取得所在公司发放的销售业绩奖金 B.杨某获得县教育部门颁发的教育方面的奖金 C.王某获得省政府颁发的科学方面的奖金 D.李某取得所在单位发放的年终奖 【答案】C 【解析】选项B:颁发教育奖金的主体是“县级”教育部门,不符合免税条件。 (二)特殊规定 1.退休人员 (1)按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、基本养老金或退休费、离休费、离休生活补助费,免征个人所得税。 (2)再任职 退休人员再任职取得的收入,符合相关条件的,在减除按税法规定的费用扣除标准后,按“工资、薪金所得”缴纳个人所得税。 (3)达到离休、退休年龄,但确因工作需要,适当延长离休、退休年龄的高级专家(指享受国家发放的政府特殊津贴的专家、学者),其在延长离休、退休期间的工资、薪金所得,视同离休、退休工资免征个人所得税。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告 一、个别因素分析 根据委托方提供的《房屋所有权证》(铜房权证地房字第00000673号)和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]第0419号)确定估价对象为柏元珍拥有的位于铜仁市民主路13号的房地产,建筑面积为38.27平方米,设计用途为营业用房,结构为混合,房屋总层数为6层,所在层数为第2层,房屋建成年份为2002年;地类(用途)为商服用地,使用权类型为出让,使用权面积为11.85平方米,终止日期为2071年09月14日。 二、区域因素分析 估价对象位于铜仁市民主路13号,位于铜仁市休闲街,该区域为铜仁市市区中心地段,区域内商业繁华度高,交通便利,水电等市政基础配套设施齐全。 二、市场背景分析 铜仁市位于贵州省东北部,东经108°50/—109°29/,北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县,是贵州省通往中原之要塞,是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地,素称“黔东门户”。铜仁市城区面积21平方公里,城区现有人口16万人左右。 估价对象位于铜仁市民主路13号,经估价人员现场查勘,估价对象位于步行街旁,该区域内为铜仁市市区中心地段,该区域内居住人口密,人流量大,估价对象作为商业性房地产,目前出租、出售需求较大。 四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下: (一)法律上的许可性(规划及相关政策法规的许可),即不受现时使用状况的限制,而依照法律、城市规划发展的规定。 (二)技术上的可能性,即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。 (三)经济上的可行性,即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。 (四)价值最大性,使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。 根据上述标准判定,估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定,估价对象宜保持现状继续使用最为有利,是估价对象的最高最佳使用,因此,本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。 五、估价方法选用 房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法,估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行。经估价人员现场查勘,估价对象所在区域内的同类型房地产大多用于出租,出租租金较易收集,宜采用收益法进行估价。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。 六、估价测算过程 根据委托方提供的《国有土地使用证》确定土地使用权终止日期为2071年09月14日,则土地使用权剩余年限为59.25年;根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)“第十二条土

估价技术报告中的估价分析

估价技术报告中的估价分析 一、估价报告实例点评 实例一 目前正常的封面做法主要有二种: (1)估价报告题目+六项内容 (2)分二部分 封面--企业自选纸类型和自行设计 扉页--估价报告题目+六项内容 封面(或扉页)六项内容 举例1: 房地产抵押估价报告 估价项目名称:A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人: A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估价机构:XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师:XXX XXX XXX 估价作业日期:2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号:XXX 估(200X)第 XXXXX 号 举例2: 估价报告目录形式 致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2) 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4) 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6) 一、估价委托人 (6) 二、估价机构 (6) 三、估价目的 (6) 四、估价对象及其范围 (7) 五、价值类型及其定义 (7) 六、估价时点及其确定理由 (7) 七、估价依据 ................................. . (7) 八、估价原则 ................................. . (8) 九、估价方法 ............................. ... . (9) 十、估价结果 ............................. ... . (9) 十一、其他需要说明的事项..................... .. (9) 十二、估价人员 ............................... . (9)

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称:湖南工学院教师公寓价值评估 委托方:符向桃 估价方:谭路芳 估价人员:谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司: 我公司于2008年11月06日接受贵方委托,对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估,评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料,估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产,建筑面积为㎡,土地使用权总面积为㎡,土地分摊面积为㎡,用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人: 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明: 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析, 形成意见和结论,撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师:

估算的多种方法

估算教学应采取多种教学方法 估算,是指在计算测量中无法也没必要进行精确和判断时,根据具体条件及有关知识,对事物的数量或算式的结果迅速做出大概的推断或估计所采取的计算方法。估算不仅应用于数字的运算、长度的测量,还应用于物体的重量、体积、几何形状、市场预测等方面。它不是近似计算,只是对结果大致轮廓的估计,表示对人们所要得到的理想结果给出尽量接近的值或量。在目前的小学阶段,估算的形式一般是口算或目测。因此,估算又经常与口算、简算及笔算相结合。 估算一般会在以下情形中使用:发生时间来不及,如发放救灾物资;没有合适的计算或测量工具,如没有计算器、笔、纸、尺子等;事件发生之前,有不确定因素影响精确计算或测量,如估算一次旅游所需的费用等。面对种种上述情形,估算不失为一剂“良方”。因此教师应注重估算教学。 一、教师应进行多样化教学 1、教师采取引导式方法,鼓励学生采取多种方式进行估算。 估算教学的目的应该是交给学生估算的方法,把学生培养成为有估算意识的优秀估算者,并使学生会运用估算解决世界问题,而其前提是教师对于估算的方法有全面的了解和掌握,有很强的估算意识并习惯于运用估算解决实际问题。根据查阅资料了解,在教学中可以采用的估算方法有如下几种:

(1)、凑整估算。该方法在日常生活中是运用最广泛的,也是数学学习中基本的估算方法,即把数量看成比较接近的整数或整十整百整千数再计算。 (2)、依据生活经验估算。例如,一件工作,甲独做4小时完成,乙独做5小时完成,甲乙合做几小时完成?根据经验可知,两人合做需要的时间一定比一人独做要少一些。如果有学生算出:4+5=9(时),说明一定是错误的。又如在计算合格率、成活率和出勤率等问题时,计算出的结果如超出100%也肯定是错的。(3)、根据运算性质估算。例如:715+265-282=798,根据“减去的数比加上的数大,其结果应比原数小”,可判断798是错误的。 (4)、根据位数估算。例如:4 992÷24=28,除数是两位数的除法,被除数前两位49比除数24大,可以商2,说明商的最高位在百位上,应该是一个三位数,于是可判断商“28”是错的。(5)根据尾数估算。例如:1 235-485-208=558,只需算一下个位:5-5=0,10-8=2,可以知道得数558是错的。 2、教师对估算结果有清晰的评价标准。 估算主要有两类:根据实际问题进行估算和脱离实际问题情景,纯算式估算。估算教学注重培养学生的近似意识,既然是求近似数就不需要有一个统一的标准,但估算需要有它特有的合理性。 对于脱离实际问题情景,纯试题的估算,只要结果落在区间

2013.03.06非居民企业所得税政策解释(特许权使用费)

非居民企业所得税政策解释(特许权使用费) 【特许权使用费】 『涉及相关法规』 【国税函2009.507号】国家税务总局关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的通知 【国税函2010.46号】国家税务总局关于税收协定有关条款执行问题的通知 【国税发2010.75号】??中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定?及议定书条文解释? 『解释』 [企业所得税税法第三条第三款 ]非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但 取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税 [企业所得税税法第十九第一款 ]非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得,按照下列方法计算其应纳税所得额:股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得,以收入全额为应纳税所 得额; [企业所得税税法实施条例第七第五款 ]企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得,按照以 下原则确定:(五)利息所得、租金所得、特许权使用费所得,按照负担、支付所得的企业或者机构、场 所所在地确定,或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定; 注:即某项特许权转让给中国境内的企业使用,若使用费由其在境外的关联企业支付或者负担,则这笔 特许权使用费就不属于来源于中国境内的所得。使用特许权的中国境内企业的设在不征收特许权使用费 预提所得税的国家或地区的关联企业向许可一方缴纳特许权使用费,就可能绕开中国政府对特许权使用 费课征的预提税。不征收特许权使用费预提所得税的国家包括荷兰、挪威、瑞士、瑞典等国。 [企业所得税税法实施条例第九十一条] 非居民企业取得企业所得税法第二十七条第(五)项规定的所得, 减按10%的税率征收企业所得税。 注:协定约定税率低于我国税法规定10%的税率时,适用协定税率。在我国和美国以及英国签订的税收 协定中就规定了对于租赁工业、商业或科学设备所支付的特许权使用费,只得就特许权使用费总额的70%征税。中新协定中只得就特许权使用费总额的60%征税。中港税收安排对于特许权使用费总额没有打折,但税率调整为7%。

商业房产估价技术报告

上陡门7组团11幢110号 商业房产估价技术报告 项目名称:上陡门7组团11幢110号 受托估价单位:温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号:温鑫宇(2010)(估)字第036号估价人员:郑传雷 提交估价报告日期:2010-5-8

房地产估价技术报告 评估人员根据现场勘查收集的有关资料,依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料,本着独立、客观、公正、科学、合理的原则,遵循法定和公允的评估程序,经过周密准确的测算,对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 (一)一般因素分析 影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多,本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 (二)区域因素分析 (1)区域位置: 估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内,距离城市中心区500米。(2)商业繁华度: 估价对象区域主要为居住及商业用地,周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等,商业繁华度较好。 (3)区域基础设施状况: ①通电:区域电源来自市电网,供电充足,供电保证率高。 ②供水:区域为城市供水管网,供水保证率较高。 ③排水:有城市污水管网,保证率高。 ④通气:城市供气管网,保证率高。 ⑤通讯:市电信业务服务范围,中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路:区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路,道路路面质量好,通行能力高。 (4)区域配套设施状况:

①商业:联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行:中国建设银行、中国农业银行 ③学校:童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学(绣山校区)、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院:温州市儿童医院(中西医结合医院)、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 (5)道路交通条件: ①道路通达度:区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路,道路通达度较好。 ②公交便捷度:有3、7、8、33、38、42等公交车经过,交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高,有利于人流、物流的正常出入。 可见,区域内道路交通条件较好,基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。(6)区域环境: 该区域临近锦河公园、绣山公园,而且临近多所学校,环境质量较高。 (三)个别因素分析 (1)位置状况:温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号 (2)房屋所有权状况: 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘(地)号为432-22-46,估价对象原为住宅用地,后改为商业,土地使用权取得时间为1993年,土地使用权终止时间为2043年,经计算,于估价时点土地剩余使用年限为:33年。

估算方法

各种房屋结构估算方法 1、全现浇结构住宅楼: 包括建筑、装饰、采暖、给排水(含中水)、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备,普通灯具;公共部分粘贴地砖,天棚、墙面刷耐擦洗涂料,普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板,泰柏板隔墙,混凝土为预拌混凝土,土方运距20公里以内。 每平米造价1850.98元,其中:建筑工程:1011.17元;电气工程:220.54元;管道工程:316.81元;通风工程:302.46元; 2、全现浇结构板式小高层住宅楼: 包括建筑、装饰、采暖、给排水(冷水、热水、中水、排水、雨水)、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注,外墙内保温粘贴水泥聚苯板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,双侧通常采光井,采暖系统为分户计量,混凝土为预拌混凝土,不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。 每平米造价1442.17元,其中:建筑工程:803.59元;装饰工程:306.62元;电气工程:238.65元;管道工程:81.16元;通风工程:12.15元; 3、全现浇结构板式住宅楼: 包括建筑、装饰、给排水(含泵房)、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖,天棚、墙面刷耐擦洗涂料,本工程采暖用电膜采暖,只做埋管,外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具,混凝土为预拌混凝土,土方运距20公里以内。 每平米造价1360.43元,其中:建筑工程:730.56元;装饰工程:174.30元;电气工程:248.45元;管道工程:207.12元; 4、全现浇结构塔楼: 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层,天棚、内墙面底层刷耐水腻子,面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备,不含电梯、卫生洁具,弱电(电视、电话、综合布线)只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土,土方运距5公里以内。 每平米造价1383.46元,其中:建筑工程:727.22元;装饰工程:289.87元;电气工程:307.14元;管道工程:55.95元; 通风工程:3.28元; 5、框剪结构住宅楼: 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备,中高档卫生洁具,普通灯具,外窗为落地窗,不含电梯,居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖,天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶,外墙外保温粘贴聚苯板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,

房地产估价报告评审规范标准

房地产估价报告评审标准 第一条(制定目的)为提高房地产估价报告(以下简称估价报告)质量,统一估价报告评审内容、要求和方法,保证估价报告评审结果客观公平,根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见,结合估价报告评审工作实际,制定本标准。 第二条(适用范围)对鉴证性估价报告进行评审,适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告,是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用,或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告,包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告: (一)房地产抵押贷款; (二)房屋征收补偿; (三)人民法院拍卖房地产; (四)房地产税收; (五)国有建设用地使用权出让; (六)用房地产作价出资设立公司或者企业; (七)上市公司关联交易; (八)投资性房地产公允价值计量。 第三条(评审方式)估价报告评审,采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条(定量评审内容)估价报告定量评审,采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目,分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量,分为4个分项和28个子项(详见附件)。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中,房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项:(1)估价假设和限制条件的特殊要求;(2)估价原则的特殊要求;(3)估价结果披露的特殊要求;(4)估价对象变现能力分析;(5)相关风险提示;(6)附件的特殊要求。 第五条(定量评审得分)估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,按照下列公式换算得出: 一般项目评审总得分+特殊项目评审总得分

办税指南特许权使用费所得的个人所得税怎么计算

特许权使用费所得的个人所得税怎么计算 取得特许权使用费收入如何计算个人所得税呢?如何进行 计算呢?下面一起来看看! 特许权使用费所得每次收入不超过4000元的,减除费用800元,4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。适用20%的比例税率。特许权使用费所得,以一项特许权的一次许可使用所取得的收入为一次。 计算公式为:应纳税额=应纳税所得额*20% 例:李某设计发明了一项专利后,转让给某单位使用, 并得到50000元的报酬,他应如何缴纳个人所得税? 应纳税额=50000*(1-20%)*20%=8000(元) “特许权使用费所得”项目缴纳个人所得税 【多选题】: 下列个人收入,应按照“特许权使用费所得”项目缴纳 个人所得税的有( )。 A.个人转让技术诀窍取得的收入 B.作家公开拍卖自己的文字作品手稿复印件的收入 C.作家公开拍卖自己写作时用过的金笔的收入

D.电视剧编剧从电视剧制作中心获得的剧本使用费收入 【答案】ABD 【提示】现实中,注意区分特许权使用费所得与劳务报 酬所得等的不同。也要注意与其他税种的衔接。 【举例】甲企业直接邀请乙明星做该企业的品牌形象代 言人,由于这些品牌形象代言人为企业提供的服务包括制作影视 广告、演出活动、商业庆典及报刊等媒体宣传。具体涉及到明星 的广告代言、活动代言、演出代言、海报形象代言。 【分析】这些行为只要符合增值税或营业税纳税条件的,应缴纳增值税或营业税。如看是否符合增值税的文化创意服务(广 告服务、著作权转让、广播影视服务),或者是否符合营业税的文 化业(演出)、其他服务业。 在个人所得税方面, 1.明星在广告设计、制作、发布过程中提供名义、形象 及演出而取得的所得,对参加非任职单位组织的演出取得的报酬 为劳务报酬所得,按次缴纳个人所得税,对参加任职单位组织的 演出取得的报酬为工资、薪金所得,按月缴纳个人所得税。本例 为劳务报酬所得。 2.对明星作为品牌形象代言人,主要提供个人的肖像权 作照片、海报、画幅等宣传形式所体现著作权转让这种形式。特 许权使用费所得,以一项特许权的一次许可使用所取得的收入为 一次。 【提示】个人所得税税款应由取得所得的个人负担;假如 被代言单位为纳税义务人负担个人所得税税款,根据规定,纳税 人因不负担税款而使其所得成为不含税所得的,应将个人不含税

农用地估价技术报告

农用地估价技术报告项目名称:××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位:×××不产评估咨询有限公司 委托估价方:××开发投资有限公司 估价日期:二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号:[2003] ×××(JS)安第×××号 关键词:××市; 抵押; ××××不动产评估咨询有限公司; 2003年

第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估(××市) 二、委托估价(略) 三、受托估价单位(略) 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(1997年1月3日,原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号)、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》(国土资发[2001]63号)等文件规定,委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日,设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地,实际用途为养殖用地,设定使用年期为剩余使用年期49.48年,面积为51,316,330.82平方米的国有农用地使用权价格,为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1.地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日,现状土地利用条件下,设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施,宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年,设定土地权利为农用地使用权,设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2.土地实际开发程度 在估价期日,待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施,宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3.土价定义依据 (1)设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款,因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度,即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。

房地产评估技术报告

房地产估价技术报告 项目名称:柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方:柳州市建德房地产投资有限公司 估价方:广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员:宗白白徐彤 估价作业日期:二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号:中实柳估字[2011] 第364 号

估价技术报告 、价对象个别因素分析 (一)评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产,房屋用途为非住宅 (二)实物及权益状况 (1)房屋登记状况: (2)土地登记状况: 3)他项权利状况:根据委托方提供的资料,估价对象在估价时点设立抵押权,

本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 (4)根据委托方提供的《房屋所有权证》,估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建,2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 :建筑物地下 1 层,地上 6 层。3栋2-1 :设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位:估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ,属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度:估价对象距0.8 公里,位于区域商业中心;附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区,还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等,所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度:估价对象距离火车站约 1.5 公里,距离汽车总站约0.5 公里,周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路,区域内交通便利度较高;公交设施完备度较高,2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施:区域内基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整),基础配套设施完备度较高,医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观:估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ,周围多为商业、住宅房地产,环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间,柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内,柳州的工业总产值将达到1000亿元,GDP达600-700亿元,城市经济的快速发展,将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国-东盟自由贸易区的建立,以及"强市富民"方针的实施,柳州市经济发展迅猛,国民生产总值呈快速上升趋势,城市发展平稳,尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造,极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间,柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势,年均涨幅为 6.7%,低于7.57%的人均收入增长率,说明房价还有上涨的空间;房价收入比合理,年平均值为7.21 ,符合柳州市民的市场购买力。 因此,从整体上看,柳州房地产业正处于快速增长期,并且借助国家宏观调控的东风

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