房地产目标市场的选择(doc 12页)
房地产目标市场的选择(doc 12页)
房地产目标市场的选择
一、市场细分
由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
表1——产品价格指标比较表：
二、细分市场轮廓描述
1．低端市场
（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。
（2）目标客户群：
●年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其它年龄段的低收入者
●收入：年收入大多在3.5万以下
●家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查）
●受教育程度：他们大多受过较高的教育
●置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主
●购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
●购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。
2．中低端市场
（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。
（2）目标客户群：
●年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年
龄主要集中在40岁以下
●收入情况：年收入3万—5万
●家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上
●职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工
●受教育程度：受教育程度普遍不高
●置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅
●购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。
●购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。3．中端市场
（1）市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。
（2）目标客户：
●年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002年的市
场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年3月做的视察调查的结果大致相同。
●收入：他们的收入在5万—8万之间，有一部分积蓄
●家庭结构：三口之家为主
●置业情况：相当大的一部分为二次置业
●购房目的：改善居住环境，提高居住水平。
●购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。4．中高端市场
（1）市场特征：该类市场总价在30~50万，单价在2500~3000元，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。
（2）目标客户群：
●年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002年的市
场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年3月做的视察调查的结果大致相同。
●收入：在5万—8万之间，有一部分积蓄
●家庭结构：三口之家为主
●置业情况：相当大的一部分为二次置业
●购房目的：改善居住环境，提高居住水平。
●购房行为：比较理智，注重产品的舒适性，注重产品品质、品牌。
5．高端市场
（1）市场特征：该类市场总价大多在50万以上，单价在3000元以上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，多为低层，环境优美，对开发商动作水平要求高。
（2）目标客户群
●年龄：35--45岁之间
●收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款
●家庭结构：3人或3人以上
●职业状况：公司或企业的管理人员、行政事业单位的高层干部、私营业主等高收入
阶层
●受教育程度：大多受过较高的教育
●置业情况：为二次置业或多次置业
●购房目的：提高生活品质，彰显身份，从一定层面上讲，也可以理解为投资行为。
●购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常看重品质、品牌。
三、评估细分市场
1．各市场的供给情况（数据来源于上述报告）
费者有可能故意隐瞒真实收入，其实际购买能力应该更强，因此可以适当放大15%。
按收入房价比1：6计算，年收入3万以下的可以承受18万以下的房价，属于低端和中低端市场，可见该市场的容量十分巨大，年收入在3-5万的可以承受20-30万的房价，属中端市场，其需求规模与中低端基本相当；年收入5-10万的，可以承受30-60万的房价，属中高端和高端市场，其需求规模要小得多。
成都2001年GDP的增长率为13.7%，城镇居民可支配收入近两年都保持在6%以上，因此可以预见，未来二三年内中端市场的需求规模将大大提高。
2．公司自身资源及目标
（1）开发运作能力：公司曾经成功开发了东景丽苑项目，但该项目的开发规模及时机与本项目均有很大的差异。因此，可以说公司现阶段还缺乏运作大项目的经验。
（2）人力资源：从目前公司拥有的人力资源来看，也比较缺乏具有大项目成功操盘经验的专业人士。
（3）社会资源：与政府职能部门有较好的关系
（4）品牌资源：目前尚不具备，社会知名度差。
（5）财务资源：公司融资能力较强，但自身造血功能较差。
（6）目标：在合理利润的前提下，把风险控制在最小范围；加强资金的周转速度。
因此，从我公司的综合情况看，目前尚不适合开发高端市场。
四、选择细分市场
从以上四个方面的分析中可见：
1．低端市场和中低端市场的供给相对空缺，而需求量较大，市场风险较小，但由于开发成本不能得到支持，开发利润难以满足公司要求，且难以建立公司品牌，因此，不宜选取。
2．高端市场，虽然供给量不大，但需求相对较少，且该市场对品牌、资金、运作能力、自然环境要求较高。而我项目地快被规划道路分割成相对独立的六块，每快规模只有50多亩，因此也不宜选取。
3．中端、中高端市场未来竞争将最为激烈，但中端市场消费者基数大于中高端市场。
而我项目的直接竞争对手主要选择了中高端市场，按照差异化竞争策略，我们应
该回避短期正面竞争，先期选择中端市场，待金沙片区开发逐渐成熟，可根据市
场变化情况向中高端市场调整。
4．未来2-3年内成都将对45个片区进行旧城改造，本次拆迁主要为货币补偿，补偿费以市场评估价为准。因此，补偿金额较以前大大提高，使许多拆迁户有能力
购买离市区不远，小区环境好，价格适中的商品房，这无疑给中端市场带来了难
得的良机。
结论：中端市场是我们的最佳选择。
市场定位建议
一、目标客户群的锁定
1．目前购房主力人群：从三次房交会的成交情况可以看出，户型面积趋向经济实用，中低价房热销，说明购房群体日益年轻化，中低收入人群成为市场主流。
2．城西市场客源特点：30—40岁的中年人群为主，政府公务员，在城西工作的人士，外地来蓉工作人士，以二次置业为主。
3．潜在需求情况：从中成公司和四川在线的调查可以看出，25—40岁的购房者比例达到了70%，是消费群体的绝对主流；一次置业的比例大幅上升，达66%；在家庭结构上，3口之家的比例高达62%，是潜在需求主流。
结论：根据选择的目标市场，结合市场具体情况，目标客户群锁定为：
●年龄：25—45岁的中青年人群，包括部分老年人
●家庭人口：3口之家70%，2口之家25%，4—5口之家 5
●家庭年收入：3—6万为主，兼顾部分中高收入人群。
●消费者地域：城西（西南）工作者，市区工作者（包括市区拆迁户），外地人士。
●消费者职业：职业经理人、专业技术人员、公务员、医师、教师、自由职业者、
中小私企主等。
二、目标客户群的主要特征
1．25—30岁，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。
2．30—45岁，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。因此，他们大多为二次置业，户型面积要求较大，对房屋品质要求高，注重流域区环境的配套，对户型功能要细部处理要求较高，购房行为理乔，偏爱多层。
三、影响目标消费者购房决策的重要因素
从中成公司2002年5月的调查来看，影响消费者购房决策的重要因素为：价格、小区环境、户型、区位、配套和交通。因此，在产品对接时应特别予以注意。
四、项目的核心竞争力
1．从消费者购房决策因素中可以看出，价格是最重要的因素，因取得价格优势是目前我项目的一种竞争策略，这也是消费者最根本的利益点。因此成本控制对我项目极为重要。2．但并不是说价格越低越好，2002年春交会上，单价2500—3000元的成交量最大，占30%，说明性价比合理的房子才是消费者的首选。产品细节的处理也是我项目成败的关键所在。3．未来2-3年，成都大盘时代会真正到来，产品功能、环境、配套、户型将日益同质化，能使楼盘或企业获得竞争优势的主要还是开发理念、营销技能和服务上。
结论：成本、产品细节、营销和服务是我项目的核心竞争力。
五、中端市场的产品对接
（一）户型面积比
1．供给情况：从上述报告可以看到
A．成都楼盘中，130—150M2所占比例最大，占21%，其次为110—130M2，占16%，80—110M2占15%，各面积段分布差异不大。
B．在金沙片区，130—150M2所占比例高达31%，110—130M2占21%，
150—170M2占14%，90—110M2只占13%，而90M2以下的户型仅占3%，可见，金沙片区目前市场供给以中大户型为主，中小户型相对空缺。 C ． 与金沙片区有竞争关系的光华片区和外双楠片区，则中等户型面积居多，主
要集中在80—120M2。 D ． 从重点竞争楼盘看 ●置信金沙园户型面积比为：
可见，130M2是其主力户型，中小户型比例也不少，占
41%。 ●博瑞都市花园一期户型面积比：
可见，110—130M2为主力户型，中等户型比例居多。 ● 万科城市花园一期、二期户型变化趋势
◇一期、二期产品线的低端（80-90平方米）与高端产品（150—180平方米）比例基本保持不变，反映了低端、高端市场的稳定性。
◇二期中端产品（105—118平方米）比例（占41%）较一期（占20%）有明显的增加。
反映中产阶级消费群体的迅速扩大，成为购房主力。
◇二期与一期相比，中高端产品（120—138平方米）的比例锐减，从43%到17%，说明该产品档的需求随着一期的消耗及潜在消费群体数量的不足而明显减少，消费重心转向中端产品。
2．需求情况
A．2001年秋交会成交情况中，70-150M2中各面积段成交比例较均匀。
B．2002年春交会中，90-120的成交比例高达49.8%，150M2在上的户型仅有
9.5%。
C．城西区域市场中，90-130M2户型最为畅销。
D．从潜在消费者需求情况看
表--1中成公司2002年5月市调结果
表--2《四川在线》8月16日调查结果
从以上两表可见，80—140M2需求最为集中，且各段需求比较均匀。
3．结论：通过以上供求情况的比较，不难从中发现需求量大，而竞争相对较弱的市场。建议：一期
二、三期根据市场情况作调整
（二）价格
1．运用竞争定价法，初步确定价格段
A．从成都目前中端市场看，单价2000—2500元的比例占27.68%，2500—3000元的比例占23.88%，由于郊区盘的影响，中低价位比例略高于中高价位。
B．从城西市场看，单价为2200-2500元的比例为26.77%，2500—2800元的比例占
33.75%，中低价市场供给相对少些，竞争相对趋缓。
C．从金沙和光化片区看，2500—3000元的市场供给量远远高于2000-2500元的市场供给。
D．我项目直接竞争对手目前为置信金沙园和中房兰苑，均价分别为2800和3400元，但因其品牌因素，竞争不在一个层面上。
E．从潜在竞争对手看，2500—3000元市场竞争较2000—2500元更加激烈。
可见：单价2000—2500元市场竞争相对较小，可以选取。
2．运用成本加成法确定具体价格
根据项目前期可研结果看，项目的成本大约为1850元/M2，现设定项目目标利润率为25%，则单价＝1850 （1+25%）÷（1-5.6%）＝2460元/M2
3．运用价值定价法，让消费者感觉物超所值，因此可以考虑以中端价格，中高端产品满足消费者需求，通过建筑外立面，小区环境、理念传播、物业管理来提升产品品质。4．单价建议
均价：2460元/M2，其中，多层：2450元/M2，小高层2500元/M2
起价：2060元/M2，最高价：2900元/M2。
总价：17—21万占22%，23—24万占10%，25—28万占35%，28—32万占25%，34—42万占8%。
32万以下的比例达92%，完全符合对中端市场的选择。
（四）建筑结构
根据我们对成都众多中端产品的了解，消费者在购房时，只要户型设计合理，抗震能达到国家要求，对砖混结构没有太大异议。从严格控制成本的角度考虑，建议采用砖混结构（多层）。
（五）物业形态
1．从目前城西供给情况看，多层仍是供给主流，占54%，小高层的供给比例增长较快，占42%。
2．从2002年春交会的情况看，多层成交量占47.7%，小高层占30.85%.
3．从中成公司的调查中，潜在消费者选择多层的比例仍为最高，占45.5%，小高层占23%。
总体上可以看出，多层仍是大多数消费者的首选，小高层需求比例也在增加，说明人们正在逐步人可。特别是现在作为购房主力的年轻人追求时尚现代的东西，对小高层有所偏爱。
考虑到我项目选定的目标客户群，结合市场情况和成本控制，建议：
多层为主，占80% ；小高层占20%
（六）建筑风格和园林风格
现代
（七）装修建议
根据最新专项调查，选择清水房和菜单式装修的分别达到54.76%和26.19%，从中可以看出市场主流需求，也可以看出成都人对住房室内装修个性化需求的特征。
建议：清水房+菜单式装修，供购房者自由选择。
（八）项目开发节奏控制建议
根据项目的总体规模、公司资金状况、地块情况、临界项目进展情况及市场竞争状况，建议按三组团分期实施开发。
1．一期开发A、B地块。
1．1、A、B地块距青羊大道433米，预计H线一年内初步形成通车能力。待我项目推出之时，这两块地周边环境初显，社区逐步成熟。
1．2、B地块用地面积56.14亩，扣除道路代征地余44.27亩，规划用途为住宅和商业用地。建议临H线部分建体量不大的商业物业，预计建筑面积4400平米；其余为中档住宅。以多层砖混为主，辅加一幢小高层。预计该块地可建住宅47000平米左右，其中多层37000平米，小高层10000平米。
1．3、A地块用地性质主要为商业和公建配套，从各方面因素考虑，扣除医院用地和街派用地外还有43.86亩，建议开发集中式商业休闲长廊，兼顾小区会所和部分配套设施，这样可以为商业物业聚集人气，也使小区环境营造更好。
1．4、在入市时机上，B地块先期动工，A地块可稍缓几月，只需先建临H线部分，以便为销售造势。
2、二期开发C地块，前提是中学成功调出。
临H线部分仍为商业物业，其余为住宅，档次与一期相近。C地块虽然与兰苑相邻，但考虑到A地块医院和商业物业的影响，且C地块相对独立，难以共享社区大环境，不宜定位于中高档次。预计住宅面积48000平米，仍以多层砖混为主，小高层为辅。
3、三期开发D、E、F地块，这三块地连接较为紧密，便于整体规划设计，且入市时周边环境已较为成熟，因此可以考虑住宅品质较一、二期有所提升。F地块利用防护绿地和限高要求，可建一部分花园洋房；D、E地块可考虑为框架多层和小高层电梯公寓，各自所占比例可根据当时的市场情况做调整。
由于三块地面积较大，可分阶段渐进推出。
S.T.P战略 — 现代房地产营销的核心
S.Ｔ.P战略—现代房地产营销的核心 在当今市场经济中,一个决定在房地产市场上开展业务的企业应该意识到，由于房地产开发 具有投资大、风险高、周期长、竞争激烈等特点，通常情况它不大可能为全体客户服务。客户市场容量巨大， 客户群体的组成结构十分复杂，他们的需求和品位又各不相同，为了能与对手展开竞争,开发商需要在营销过? 程中确定它能为之最有效服务的目标市场，根据选定的目标市场的需求开发和销售有针对性的产品。早在20世? 纪5０年代，美国市场学家温德尔＆#82２6;施密斯就提出了Sｅgmentａtion(市场细分)概念，二十世纪90年代国际营 销学大师、享有营销学之父美称的美国西北大学凯洛格管理研究生院著名营销学教授菲利浦&＃822６;科特勒 （Pｈｉlip Kｏtler),在他畅销全球3０多年的＆laquo;营销管理&raqｕo;一书第九版中系统地提出了S、T、P战? 略,Ｓ——Segmeｎtatiｏｎ(市场细分）,T—— Targeting(目标市场选择）,P—— Poｓｉtionｉng(产品定位）。该战略的提出是现代市场营销思想的一个重大突破,它已被世界５０0 强企业广泛应用。在中国，S、T、Ｐ战略已被较多地运用于日用品行业的营销竞争之中,但只有少数房地产开发 企业在项目的营销工作中运用了该战略。其实，S、T、P战略对于国内的房地产开发企业来说并不陌生。市场细 分,即房地产商把市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。开发商进行需求 市场细分时采用的细分变量包括地理因素、人文因素、心理因素和行为因素等。 目标市场选择，即房地产开发商选择一个或几个本企业准备进入的细分市场，房地产开发商? 的目标市场选择需要与宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源相适应。产品定位，即房地产开 发商根据目标客户群体的需求特点,使产品在目标客户心目中建立特定位置、公认形象的活动过程。
某地区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)
4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布 宁波市老三区人口密度 9164 5509 1077 海曙江东江北 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度会更快些。
50001000015000 海曙区 江东区 江北区 海曙区45267646742110357867811994江东区380848385019596371247018江北区 5295 7446 7971773697249108 1995年1996年1997年1998年1999年2000年 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD 的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度继续保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口发展明显滞后于海曙区、江东区。 城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模城市进程和引进人才，发展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口发展最为快速的主因之一。
房地产市场细分及目标市场选择和定位讲课教案
房地产市场细分 教学要求： 1、了解市场细分程序； 2、掌握确定市场细分的意义及原则； 教学重点： 1、市场细分的实质和客观依据； 教学难点： 1.市场细分的标准； 课时安排： 2课时 课程导入： 在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略，进行适当的市场定位，方可以取得竞争优势。 教学内容： [板书]一、市场细分概述 1、市场细分的基本概念 市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯 1956年提出来的市场营销概念。市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程。每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。 2、市场细分的实质 市场细分的实质是细分消费者的需求。企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场。 市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类。消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同，以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。市场细分就是
要在存大异求小同的基础上，把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。市场细分的目的是为之提供服务。 [板书]二、市场细分的客观依据及意义（详细讲解） 1、市场细分的客观依据 市场细分的客观依据主要表现为： （1）消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程。整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。同质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等基本相同或相似的市场。只有少数产品的市场属于同质市场。异质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等存在差异的市场。绝大多数产品的市场是异质市场。正是异质市场的存在，使市场细分成为可能。 （2）消费者需求的相似性。在一定的条件下消费者需求又具有相似性，并形成相似性的消费者群。这种相似的需求群体也是市场细分的前提和基础。 2、市场细分的意义 （1）市场细分有利于企业分析、发掘新的市场机会。市场细分是企业市场营销战略的重要组成部分，是现代企业市场营销活动的重要策略和竞争手段。现代市场营销实践已经证明，科学合理地进行市场细分，对于企业市场营销活动成败有着至关重要的作用。 （2）市场细分有利于企业优化资源配置，增强企业竞争能力。 通过市场细分，选择有利可图的细分市场，企业能够集中使用优势资源，投入一个或少数几个细分市场，提高核心竞争能力。 （3）市场细分有利于调整市场营销组合策略。由于整体市场需求变化较快、较复杂，企业难以及时掌握，致使企业的市场营销活动缺乏时效性。进行市场细分，企业能密切注意细分市场上消费者需求的变化，迅速调整市场营销组合策略。 [板书]三、消费者市场细分的标准（详细讲解）
地产项目市场调研分析报告
4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却专门明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波都市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波要紧的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。
江东区由于都市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，可能在今后，增长速度会更快些。 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特不是CBD的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度接着保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依旧明显滞
后。因此，出现江北区近年来家庭、人口进展明显滞后于海曙区、江东区。 都市东扩效应阻碍，江东不再是都市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、以后行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模都市进程和引进人才，进展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口进展最为快速的主因之一。 4.2从业人员构成及收入状况 国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。尽管宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从业人员进展迅
(发展战略)房地产业务发展战略目标及措施
精品资料网（https://www.360docs.net/doc/5d867409.html,） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 六、房地产业务发展战略目标及措施 （一）房地产行业分析 1、土地政策分析 从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所 以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对 经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式 出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主 要体现在以下一些方面： 土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土 地的难度将增加； （1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的 转变将促使一些房地产公司从资源优势型企 业向能力优势型企业转变，能力优势的形成 与市场化进程速度相关； （2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总 体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总 体价格水平将高于现在水平，这对房地产公
司未来的利润产生较大的影响； （3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激 化，实力决定开发机会，资本运作、技术创 新、专业人才、投资策划等方面都对房地产 公司提出了更高的要求。 2、房地产行业的特点及竞争态势 据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头： 表十四：中国房地产市场销售收入预测表 单位：亿元 房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。 在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。 房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。 从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。
某房地产楼盘项目分析报告
德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光
照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产项目及市场调查报告
房地产项目及市场 调查报告
龙港国发花园营销策划报告 一、市场调查部分 二、项目(产品)部分 三、营销部分 四、推广部分 一、市场调查目的 2
一个完整的房地产项目的运作,不但包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计 依托的是市场,是需求;只有把握好市场方向,才能实现开发 房地产项目的最终目的。 因此,对龙港国发花园地块的营销运作,必须从市场调查开始。 大市场环境的市场调查,就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查,分析掌握 龙港房地产市场的动态,对其前景进行预测,寻找契机,力图 把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。 在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下,经过区域的环境类比,竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调 查分析,为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。 二、市场调查内容 1、龙港镇概况 龙港镇位于温州之南,东海之滨,西接104国道和甬台温高速 3
公路,南连经济发达的江南平原,具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势,全镇总面积80.7平方公里,总人口23.1万人,其中城区10平方公里,10多万人口,下辖9个办事处,107个村,23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的发展 龙港建镇于1984年,龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初,在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分”三大改革”,成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子,被誉为”中国农民自费造城的样板”和”中国第一座农民城”。之后,龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。被国家建设部授名为”中国印刷城”,如今的龙港,经济保持快速发展,城镇面貌日新月异,投资环境不断优化,社会事业不断发展,先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到全镇国内生产总值38.8亿元,人均收入6066元。 4
房地产目标市场的选择
房地产目标市场的选择 一、市场细分 由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。 表1——产品价格指标比较表： 二、细分市场轮廓描述 1．低端市场 （1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。 （2）目标客户群： ●年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其它年龄段的低收入者 ●收入：年收入大多在万以下 ●家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查） ●受教育程度：他们大多受过较高的教育 ●置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主 ●购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。 ●购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。 2．中低端市场 （1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。 （2）目标客户群：
●年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40 岁以下 ●收入情况：年收入3万—5万 ●家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上 ●职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工 ●受教育程度：受教育程度普遍不高 ●置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅 ●购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。 ●购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。 3．中端市场 （1）市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。 （2）目标客户： ●年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002年的市场调查中，这 个年龄段的人群占到了%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年3月做的视察调查的结果大致相同。 ●收入：他们的收入在5万—8万之间，有一部分积蓄 ●家庭结构：三口之家为主 ●置业情况：相当大的一部分为二次置业 ●购房目的：改善居住环境，提高居住水平。 ●购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。 4．中高端市场 （1）市场特征：该类市场总价在30~50万，单价在2500~3000元，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。 （2）目标客户群：
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
演示版2020-2023恒大集团房地产三年战略整体经营策略.doc
恒大集团2020-2023房地产三年战略整体经营策略 核心要点： 一、抓融资 抓好回款、融资工作。利用银根松动的机会，加快资金回笼工作。制定合理的融资计划和方案，融资要兼具速度和规模。 二、抓客户 各地区公司根据实际情况，制定销售策略，严格控制销售费用的开支，实现节流。 三、抓土地 新项目上马严格执行集团的限制性条件，必须满足距离市中心位置、面积、价格、付款方式方面的各种要求。 【投资拿地：200天腿50个项目放缓节奏】 2019，200天上50个项目。 在报告期末的土地储备面积较去年底减少了20%，但土地储备总建筑面积依然高达1.24亿平方米。在拿地的策略上，一边新购项目，同时在现有项目的基础上进一步收购周边的优质土地，并且在合作拿地上的力度也进一步加大。报告期末，计有88个项目采用合作方式，累计减少土地款支付人民币256.3亿元。自己有钱，也要善用别人的钱！收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式将成为恒大下阶段拓展项目的主要方式。 一、背景 恒大地产集团自1997年成立以来，在短短的时间里得到了快速的发展。连续7年荣膺中国房地产十强。其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。先后开发了恒大华府、恒大雅菀、恒大名都等。作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。十多年来，恒大还为中国慈善、公益和环保事业捐赠约6亿元，连续三年获得民政部颁发的“中华慈善奖”.恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的企业，全力打造全球化地产航母。 而近几年来,在国家宏观政策调控力度加大的背景下,在同行竞争日益激烈的情况下,恒大怎样在这样的环境中争得一席之地呢?
房地产市场营销环境分析报告
房地产市场营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。 在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的
角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 2、政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
房地产项目市场分析报告
枫泾镇地块项目市场分析报告
目录 一、枫泾镇区位环境分 析 (3) 二、枫泾镇总体规划及功能分 布 (4) 三、枫泾镇房地产市场分 析 (7) 四、项目分 析……………………………………………………… 13 五、项目市场定位分 析 (16) 六、结 论………………………………………………………
(19) 一、枫泾镇区位环境分析 枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。因此，枫泾镇历来是上海、浙江、福建
沿海经济带上的重要连接点。 枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇合之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。 枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地点特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。 2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史进展时期。 沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，
差不多列入上海都市进展规划。 建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）周密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。 早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。 枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地进展壮大。 另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设
房地产目标客户群体定位及消费心理分析
房地产目标客户群体定位及消费心理分析 一、目标客户群体细分依据 1、电话回访已报名客户信息反馈 11月对预约报名的客户进行电话回访，成功回访了102名客户，有31名由于职务或其他各种原因调查数据无法取得。总的预约量为394套，其中成功回访客户预约量为290套，没有成功回访客户的预约量为104套。 2、12月份报名客户信息反馈 12月份预约客户33批，预约量54套，其中1人在12月份追加预约3块宅基地。 说明：现阶段掌握客户信息来源渠道主要为电话回访已预约报名的客户，以及对到访现场报名预约的客户进行沟通交流。 二、目标客户群体认知途径分析 1、与开发商有业务往来的相关单位或人员。 2、政府通过互联网、电视、会议等媒介对本项目进行宣传。 3、出入**二级公路的人群通过本项目已初步体现工程形象获知相关信息。 4、**车站、行政单位在职工的亲戚、朋友、邻居。 5、前期在**日报上刊登的较少的楼盘信息 6、路经销售中心的人群 7、销售中心周围工作的人群及其亲戚、朋友、邻居。 说明：前期受众认知本项目物业信息的主要途径为：开发商内部在职工宣传及政府行为宣传。 三、目标客户群体细分 1、购买力强弱分析 根据电话回访的信息反馈，客户对本项目物业价值较有为模糊，但较认可本项目的开发的物业类型，并持以关注态度。 通过客户信息反馈分析，已报名的客户总体购买力不强，初步估计客户资金实力承受价位约在3600~3800元/㎡。 2、消费习惯分析 （1）开间：已预约报名的客户对双开间物业的意向较强，只有极少数客户关注本项目单开间物业，同时希望由开发商统一打好地基的目的是批量打桩会降低地基建造成本 （2）层数：普遍要求建至4.5层—5.5层。 3、物业区位意向分析 （1）首选新、旧车站附近或**大道两旁等一线位置，意向关注度达到90%。 （2）其次为广场相邻地块。认可**独一无二的广场及星级酒店附近的地块投资回报率较高。 （3）通过现场报名信息反馈，项目偏北物业市场关注度为零。
房地产销售的STP战略
一、房地产营销中的S、T、P战略 在当今市场经济中，一个决定在房地产市场上开展业务的企业应该意识到，由于房地产开发具有投资大、风险高、周期长、竞争激烈等特点，通常情况它不大可能为全体客户服务。客户市场容量巨大，客户群体的组成结构十分复杂，他们的需求和品位又各不相同，为了能与对手展开竞争，开发商需要在营销过程中确定它能为之最有效服务的目标市场，根据选定的目标市场的需求开发和销售有针对性的产品。早在20世纪50年代，美国市场学家温德尔．施密斯就提出了Segmentation(市场细分)概念，二十世纪90年代国际营销学大师、享有营销学之父美称的美国西北大学凯洛格管理研究生院著名营销学教授菲利浦．科特勒（Philip Kotler），在他畅销全球30多年的?营销管理?一书第九版中系统地提出了S、T、P战略，S——Segmentation（市场细分），T—— Targeting（目标市场选择），P—— Positioning（产品定位）。该战略的提出是现代市场营销思想的一个重大突破，它已被世界500强企业广泛应用。在中国，S、T、P战略已被较多地运用于日用品行业的营销竞争之中，但只有少数房地产开发企业在项目的营销工作中运用了该战略。其实，S、T、P战略对于国内的房地产开发企业来说并不陌生。市场细分，即房地产商把市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。开发商进行需求市场细分时采用的细分变量包括地理因素、人文因素、心理因素和行为因素等。目标市场选择，即房地产开发商选择一个或几个本企业准备进入的细分市场，房地产开发商的目标市场选择需要与宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源相适应。产品定位，即房地产开发商根据目标客户群体的需求特点，使产品在目标客户心目中建立特定位置、公认形象的活动过程。 二、目前存在的房地产营销近视症 当今中国的房地产开发商在房地产营销方面尤其是S、T、P方面做得很不到位，主要存在以下营销近视症： 1、重视后期销售，不重视前期的市场定位策略。虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。不少开发商把营销等同于广告促销或现场售楼，根本就不重视房地产营销的前期市场细分、目标市场选择、产品定位。 2、不去分析寻找客户的需求，而热衷于概念炒作。中国的房地产界从二十世纪九十年代后期就开始流行“概念”炒作之风，有的所谓“策划大师”公然宣称：“房地产就是推销概念”，通过“概念”来制造卖点，通过“概念”来引导需求并创造需求。不少开发商缺乏诚信意识，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，这些不实广告和虚假广告不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象，“概念”炒作起到了适得其反的效果。 3、偏信“策划大师”的策划，不重视楼盘差异化营销。房地产品的固定性、地区性、个别性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地区性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为政治、经济、文化、风俗、居民文化素质、收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。但一些开发商不重视楼盘前期的S、T、P分析，而一味地请“策划大师”来指点，这些“大师”水土不服的同质化策