西安市房地产市场热点板块分析

西安市房地产市场热点板块分析

目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。

一、大明宫板块

“南有曲江，北有大明宫”为时不远

1、板块描述

大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。

在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。

2、楼市概况

目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。

3、资源优势

大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。

4、人居优势

定位为“城市中央公园”的大明宫遗址公园将进行大规模绿化，绿化面积超80%，这将减少城市的热岛效应，起到降温、净尘、过滤空气的作用，可大幅改善目前的人居环境。

5、发展预期

该板块依托“大明宫国家遗址区”集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的定位，将建设成可比翼曲江的高品质住宅区，并将形成“南有曲江，北有大明宫”的楼市格局。

6、发展潜力：★★★★★

7、代表楼盘

航天常青苑、弘和美邻馆、瑞丰新欣城、泰和·御景豪庭、汇林华城、华远君城、中建·开元壹号、宫园壹号、祯祥宝库（详见附表）

8、置业建议

目前板块的改造处于初期阶段，近几年内将涉及大量拆迁，并因有城中村和旧街道，所以现时居住环境一般。待该区域建设成熟后，良好的居住氛围和城市建设才能享受到。

二、未央新城板块

经开新核心国际化前沿居住区

1、板块描述

西安经开区北部区域被正式定名为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。

2、楼市概况

未央新城应该是近年来西安房地产市场发展最为迅猛的区域之一。该区域汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企，目前板块内楼盘售价多在6000元/平方米左右，而绿地集团开发的海珀兰轩更是以18000元/平方米的均价刷新该板块最高楼价记录。随着新市政府今年10月进驻该区域，地铁二号线将于2011年开始运行，新火车北客站也将在今年投入运行，都显示了该区域近年来的良好的发展前景。而西安首创国际城、汇通太古城的国际化城市综合体的规划更将使该区域成为经开区最醒目的国际化商住区。

3、资源优势

市政府北迁，西安行政中心北依、西安最大城市运动主题公园、地铁二号线、新火车北客站等重大市政工程的顺利施工和正常运作将是该区域最大的优势资源。该区域最大的优势资源来自于政府支持。

4、人居优势

交通、环境、生活配套等多方面城市建设为该板块建设了良好的人居环境。

5、发展预期

该区域的发展可谓大跨越式发展，而在未来的一段时间，随着政府政策的不断出台，该区域的基本配套设施的建设在2-3年时间内将会实现质的飞跃，但区域房价也许不会出现较大波动。

6、发展潜力：★★★★★

7、代表楼盘

首创国际城、白桦林居、海珀兰轩、汇通·太古城、海荣名城、新里·魏玛公馆、风景御园、金源·御景华府、白桦林间（详见附表）

8、置业建议

现阶段板块内还缺乏大型生活配套和医院等基础配套设施，生活便利度仍不高，而生活成本较低。

三、大学城板块

人文新区未来楼市主力

1、板块描述

大学城板块东临长安韦曲老城区，南靠秦岭，西北与高新区电子城板块相接，是目前长安区发展空间最大，也最受广大购房者青睐的板块之一。借助十余所高等院校，大学城很好的将少陵原浓厚的文化底蕴延续至今，使之与该板块优越的生态环境相补充，形成了该板块良好的居住氛围。子午大道和西部大道的相继开通不仅将该板块与高新电子城板连成一片，还缩短了该板块与曲江新区的距离，更为该板块房地产市场的发展奠定了良好的配套基础。

2、楼市概况

尽管大学城板块的房地产发展还较为年轻，但开发规模和市场影响力已经走到了长安区的前列，并在西安市房地产版图中占据重要位置，吸引了品牌房企进驻，并带动买家向南“移民”。目前，该板块的楼盘正由度假型向常住型发展，来自于西安其他城区的买家比例逐渐增加，房价由两年前的3000元/平方米升至目前的4000-4500元/平方米。随着万科·长安新城项目的落定和启动，该区域的发展潜力进一步凸显。

3、资源优势

人文环境和教育资源是该板块最大的优势，大量高校的聚集使该板块成为西安人居环境最好的区域之一。同时，该板块紧邻高新二次创业园区和曲江新区，西部大道直接将其和高新、曲江相连，区位优势和交通优势明显。

4、人居优势

10余所高校林立，该区域是西安名副其实的人文居住区，同时，南靠秦岭，自然环境优越，空气清新。良好的人文优势和环境优势自然成为了西安人居新区的典范。

5、发展预期

凭借长安新区政府的入驻和大学城整体规划和建设的成型，该区域大道路状况已经比较理想，而且众多房企注资于此，可以预见，该区域在3-5年时间内将成为长安的新中心，也将成为西安大城南片区的居住新区。

6、发展潜力：★★★★

7、代表楼盘

雅居乐花园、盛世长安、国色天香、早安林庄、智慧城、万科·万科城（详见附表）

8、置业建议

该区域虽然前景看好，人居优势明显，但是新区自然存在新区的缺陷。该区域目前最大的缺陷就是周边生活配套极不完善，公交线路较少，生活便捷度低，生活成本将增大。

四、浐河沿线板块

水景大盘新生活

1、板块描述

在整个浐灞生态区，浐河沿线凭借其特有的河景优势，占据浐灞生态区景观楼盘龙首。浐河珍贵的水资源，广袤的发展空间，迟早将成为众多地产巨头垂涎三尺之地，目前板块内以百亩以上的大盘为主，凭借其浐河的景观，吸引了市区居民到此置业。

2、楼市概况

随着浐灞生态区的进一步建设和浐灞国际商务中心概念的深入人心，该板块受到了中新集团、广厦集团、恒大地产集团、龙湖地产、盛恒地产（新加坡盛邦&香港恒基兆业联手打造）等众多外地和外埠著名房企的青睐。而区域房价也从2007年的不足3000元/平方米涨到了6000元/平方米。伴随更多的大牌房企进驻该区域和区域建设的进一步加强、规划的进一步实现，区域房价也许将稳定发展。

3、资源优势

浐河沿线拥有难得一见的自然水景风光，生活环境舒适；东三环和长乐路、咸宁路、浐河大道组成的立体式交通网络成为该板块顺畅的交通资源；浐灞生态区的规划建设将推动该板块的发展成熟。

4、人居优势

最大的人居优势来自于区域内良好的自然风光和生态环境，广运谭、浐河、灞河、滨河公园等都是提升该板块人居质量的重要砝码。

5、发展预期

浐灞生态区的进一步建设将使该区域成为浐灞生态区首个成熟区域，将成为连接浐灞国际商务区和成熟老城区的纽带。

6、发展潜力：★★★★

7、代表楼盘

中新·浐灞半岛、广厦·水岸东方、恒大绿洲、恒大名都、龙湖·弗莱明戈、御锦城、

东方罗马花园、绿地·国际生态城、振业泊墅、浐灞1号、锦绣天下（详见附表）

8、置业建议

该区域目前发展尚不成熟，生活配套设施严重缺乏，公交出行不便，自住生活便利度较低。而6000元/平方米左右的房价对该区域目前的现状而言略高，透支投资收益空间。

五、曲江池板块

西安“品质人居”标杆

1、板块描述

该板块是以曲江池遗址公园为核心，向周边辐射的区域。板块内占地1500亩的曲江池遗址公园为该板块提供了目前西安最优质的人居环境和城市景观。目前，万科、中海、龙湖、紫薇、融侨等著名已在此住宅开发，房地产开发基本走高端线路。

2、楼市概况

曲江池区域作为曲江区珍稀自然水景，自然也是高端名盘聚集之地。随着中海、龙湖、融侨、万科等诸多国内知名开发商进驻曲江，该区域楼市价格也稳步上扬，目前在售项目均价最低也在7000元/平方米左右，而大部分项目价格已远在万元以上，且仍有上涨趋势。虽然从业态来说，该区域包含有小高层、高层、花园洋房、别墅等多种业态。但无论从各个项目定位、设计规划、目标客户，还是销售价格等，曲江区楼盘无疑都处于西安整体市场的高端地位，物业价值多在百万以上。

3、优势资源

曲江池板块拥有4个国家级文物保护单位（大雁塔、青龙寺、汉宣帝陵、唐长安城遗址公园），3个省级文物保护单位（秦上林苑宜春宫遗址、曲江池遗址、唐城墙遗址），4个国家4A级景区（大慈恩寺、大雁塔景区、大唐芙蓉园、曲江海洋世界），另有重现大唐盛世风采的文化商业步行街区——大唐不夜城。

4、人居优势

既有多处历史文物古迹，极具人文氛围；又有多处园林景观，生态环境极佳。随着多个名盘大盘入驻，该区大型生活配套必将日趋完善。

5、发展预期

随着名盘、大盘的开发建设，以及曲江二期开发的启动，该板块作为曲江新区的核心，升值前景看好。

6、发展潜力：★★★★★

7、代表楼盘

金地·湖城大境、曲江公馆、中海国际社区、万科·金域曲江、曲江·千林郡、中国铁建·梧桐苑、曲江·诸子阶、紫薇·永和坊、紫薇·曲江意境（详见附表）

8、置业建议

板块内的已建好的配套以娱乐为主，生活配套缺乏；楼价增长较快，完全成为豪宅板块。

六、太白南路板块

高新热销楼盘聚集之地

1、板块描述

太白南路居住区是指电子城至西万路口的沿线，从太白南路与电子二路十字交汇处为始点，一直往南。北接南二环，南达电子城，并通过三环与郭杜产业园区对接，占据着相当重要的位置。板块内有木塔寺遗址公园、永阳公园等公共景点，为业主能提供舒适的休闲场所。目前，该板块已形成一个大范围的居住新区。

2、楼市概况

西安地产业界曾流传一句话“得高新太白路者得天下”，可见该区域在高新区房地产业中的重要性。该路段沿线目前聚集了西安高新区在售的热点楼盘，其中，更不乏知名开发商开发的项目，备受市场关注和认可。目前该区域项目成交价格密集区为6000元/平方米左右，多半楼盘呈现交易活跃。

3、优势资源

太白南路为西高新的一条重要干道，横贯高新核心区，连接高新CBD，地理位置十分重要。

4、人居优势

交通便捷，出行方便。处于高新区核心片区，可享受高新区成熟的商业、教育、购物、娱乐等大型配套。

5、发展预期

随着西高新继续向南发展，太白南路作为交通要道会承接愈加重要的作用，该地段未来升值潜力不言而喻。目前，该板块有多个地块尚未开发，后市供应较为充足，可保证该板块的持续关注度。

6、发展潜力：★★★

7、代表楼盘

紫薇·公园时光、兰亭坊、逸翠园·I都会、裕昌·太阳城、晶城秀府、建邦华庭、高

水流水·和城、荣禾·城市理想、金泰·假日花城（详见附表）

8、置业建议

因该路段平日车流量大，交通运输繁忙，两侧沿路楼盘难以避免会受噪音、扬尘等因素影响。目前的商业以专业市场为主，生活配套较为欠缺。因道路西侧是太白路建材市场，或多或少会影响到居住。