房地产评估土地评估资产评估收费标准
房地产评估土地评估收费标准
1、房地产评估收费标准
房地产价格评估收费标准表
(计价格第971号)
2、土地评估收费标准
国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知
(计价格[1994]2017号)
宗地地价评估收费标准
基准地价评估收费标准
3、资产评估收费标准
中评协[2009]199号
资产评估收费水平的测算标准:
(一)计件收费
计件收费平均标准分为六档,各档差额计费率如下表:
差额定率累进收费表
(二)计时收费
计时收费平均标准分为四档,各档计时收费标准如下:
法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师):300-3000元/人?小时;
合伙人、部门经理:260-2600元/人?小时;
注册评估师:200-2000元/人?小时;
助理人员:100-1000元/人?小时。
4、房地产中介咨询、代理、经纪收费标准
房地产经纪收费标准
山东省资产评估收费管理办法(鲁价费发[2010]253号)
计件收费标准
说明:1、上述收费标准上下浮动幅度为20%,实行差额定率累进计费。
2、计费基数:单项资产评估按帐面原值,无帐面值资产按评估值;无形资产按评估值;企业价值评估按资产总额加30%的负债总额计。
3、企业整体改制、企业上市、中外合资、破产清算、法律纠纷、证券期货等相关业务服务收费,可按照评估项目的繁简、风险责任、时间要求等因素,在不超过上述标准150%的范围内收取;司法鉴定业务按照涉案金额的1-10%收取。
土地估价方法及案例汇总情况
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元； 房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r )n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] 地 =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。 二评估房地产价格 案例2 某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%，该饭店的建筑还原率取r2=8%。评估该饭店的价格，估价期日为2005年8月。 解： 房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年； 土地总地价=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元； 土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年； 房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年； 房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.48万元。
土地估价剩余法
土地估价剩余法 一.剩余法的基本原理 剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式:V=A-(B+C) 式中:V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目,其基本公式为: 土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息 二.运用剩余法估价的基本程序: 1.调查待估宗地的基本情况; 2.选择待估宗地的最有效利用方式; 3.估计开发建设周期和投资进度安排; 4.估算开发完成后的不动产总价值; 5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。 6.估算待估宗地的土地价格。 三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。 四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。 开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。 投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。 五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。 六.利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。 在实际评估工作中,也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日,从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。 七.开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。 八.现有房地产项目的土地估价 运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格,其公式如下: 土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
土地估价的五种方法
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
土地估价报告评审标准
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。 5、估价结果（1分）。重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表，评估标的位于境的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的，本项不得分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是，如果不是应用于年度报告质量评审，
房地产估价收费标准--国家
标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、 上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权 益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的 有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、 房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公 民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服 务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中 介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签 订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方 协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经 营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、 收费标准等事项。 房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中 介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、 技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5％。
深圳市不动产估价行业收费管理规定
深圳市不动产估价协会文件 深估协字[2013]04号 关于印发《深圳市不动产估价行业收费管理规定》 的通知 协会会员及有关单位： 经协会三届理事会第四次会议审议通过，《深圳市不动产估 价行业收费管理规定》已于2013年1月10日发布，现印发给你们，请遵照执行。 附件：? 深圳市不动产估价协会 2013年1月11日 深圳市不动产估价行业收费管理规定 第一条为规范不动产估价服务收费行为，维护不动产估价服务当事人的合 法权益，保障不动产估价机构服务质量，促进不动产估价行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国家计委、建设部关于房地产估价中介服务收费的 通知》[计价格【1995】971号]等有关法律法规规定，结合深圳市不动产估价行业 的实际情况，制定本规定。 第二条凡是取得合法房地产（土地）评估资质，在深圳市范围内从事不动 产估价服务活动的估价机构，依法向委托方提供不动产估价服务时，应按照本规 定收取服务费用。 第三条估价服务应该遵循公平公开、等价有偿、诚实信用的原则，按照《深 圳市不动产估价及相关服务收费标准》（以下简称“《收费标准》”）收费。 第四条估价机构在实行不动产估价服务收费时，可根据本规定采取计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。
能够采用计件收费方式收费的估价服务，应当根据国家有关规定采用相应计件收费方式收费。对于难以套用计件收费方式收费的估价服务和估价相关服务，应当采用计时收费方式收费。 第五条估价机构采用计时收费方式时，可按照《收费标准》的计时收费标准为基础，根据估价服务项目的具体情况，综合考虑以下因素确定具体收费： 1、估价服务项目的难易程度； 2、估价机构的综合实力和社会信誉； 3、估价人员的技术级别和专业能力； 4、估价人员操作类似估价项目的实践经验； 5、估价机构及估价人员承担的法律责任和风险。 第六条估价机构在提供不动产估价服务过程中产生的差旅费、查档费用等，委托方应另行付费，具体数额原则上按照实际发生的金额计算，可包干或实报实销。 第七条通过深圳市房地产估价信息系统备案的不动产估价服务项目，应按照规定与委托人签订书面委托合同，规范收费行为。 第八条估价机构向委托方收取不动产估价服务费用，应向委托方出具合法票据。估价人员不得私自收费。 第九条估价机构应严格执行本规定制定的收费标准，建立完善的收费管理制度，在经营服务场所公示服务项目、收费标准、收费依据等内容，自觉接受社会监督。 第十条通过深圳市房地产估价信息系统备案的不动产估价项目，备案时需提供合同和收费票据复印件或影印件。 第十一条估价机构有以下估价收费行为，由不动产估价行业协会给予相应的惩戒和处罚： 1、未按照本规定进行收费的，包括超出浮动范围收费、自立名目乱收费、重复收费、扩大服务范围收费等； 2、以各种佣金、回扣、简化估价程序等形式变相降低估价收费的； 3、擅自制定与本规定不一致收费标准的；
2018房地产评估标准,知名评估公司新鲜出炉!
2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！ 2018房地产评估标准，知名评估公司新鲜出炉！房地产评估是需要收取一定的费用，但是对于一些不太了解房地产评估的人士来讲，找专业的评估机构来进行评估也是可以省去自己很多的麻烦。买房子是人生的大事情，在买卖之前一定要对其价值进行评估。中证集团作为知名的评估公司，下面就介绍2018房地产评估标准。 房地产评估收费标准是什么样? 1、房地产是一种特殊的资产，要想让它的价值成为一种被认可的数字化的结果，这就需要聘请相应的资产评估机构进行资产评估。聘请的机构要求具有国家认可的评估资质证书，评估人员的从业经验比较丰富，可以应对复杂的评估环境。 2、国家标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为国家房地产评估业第1部国家标准，它规范了房地产估价行为，从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。
3、国家对房地产评估的行为做了根本做了根本上的行为约束，当时没有对具体的评估行为做明确的约束，于是各地地方政府又根据国家的规范进一步对评估行为和评估收费标准做了约束。 房地产评估就介绍到这里，中证集团经营模式是实行总分经营模式，搭建全国性经营平台。本着与合作伙伴共生共赢的原则，诚邀合作加盟，共同打造中国评估、造价、监理、会计行业的经营平台。加盟有风险，投资需谨慎！ 分支机构设立与经营，设有省级分公司、地市级分公司、事业部与项目部四种设立模式，实行内部承包制。分公司自主经营、独立核算、自负盈亏、自行承担纳税义务。符合分公司设立基本条件的个人或企业可以申请在当地设立中证集团分公司，总部考察确认具备设立分公司条件的，批准授予设立分公司权利。对于符合分公司设立基本条件的，暂不完全具备设立分公司资格的个人或企业，总部授权其以项目部的形式，在当地开展业务，同时积极筹备分公司的设立工作，待符合设立分公司条件再行批准成立本省分公司。 中证集团是经国家工商总局批准的全国性综合咨询机构，集团注册资本为1亿元，集团证号为060016，集团下辖中证房地产评估造价集团有限公司、江苏
土地评估收费标准
土地评估收费标准: 土地评估收费标准是土地价格总额在100以下（含100）收费4%，在101~200之间，收费3%，在201~1000之间，收费2%，在1001~2000之间，收费1.5%，在2001~5000之间，收费0.8%，在5001~10000之间，收费0.4%，在10000以上收费0.1%。然后分别按土地价格档次计算收费额，各档次收费额累计之和为收费总额。为土地使用权抵押而进行土地价格评估，按上述标准的50%收费，最低收费标准300元。清产核资中的土地价格评估，按上述标准的30%收费，最低收费标准300元。 土地评估: 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 1、土地估价必须依据土地估价的理论和方法。 2、土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。 3、土地估价必须考虑土地政策的影响。 4、土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。 5、土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。 (一)土地估价有助于土地交易的顺利进行
随着经济的发展，土地交易日趋频繁，而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受骗的担心，交易自然迅捷。 (二)土地估价有助于企业投资决策 土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。 (三)土地估价有助于土地市场的完善 我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。另外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债券等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提。
土地估价方法及案例汇总
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命
为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r 地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
房产评估收费标准
浙江省物价局关于制定资产评估 收费标准的通知 浙价服〔2011〕90号 各市、县（市、区）物价局，省资产评估协会： 为进一步规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进我省资产评估行业的健康发展，根据国家发展改革委、财政部《关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知》（发改价格〔2009〕2914号）精神，结合我省实际情况，制定了我省资产评估收费标准，现就有关事项通知如下： 一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。二、资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务（以下简称“法定资产评估服务”），实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务（以下简称“非法定资产评估服务”）实行市场调节价。法定资产评估服务业务范围说明见附件。 三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。 计时收费具体标准由省资产评估协会确定，报省物价局备案。 四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。 五、各级政府价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。 六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法 1、剩余法的定义、特点及适用范围 2、剩余法的估价的程序与方法 第七章土地估价方法之三——剩余法 一、剩余法概述 1、剩余法的定义与原理 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。 剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用 2、剩余法的计算公式 基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润 实际估价中常用的具体计算公式： 土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息 计算时还需要考虑各项费用的时间价值 3、剩余法的特点与适用范围 （1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。 （2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 （3）剩余法的适用范围 A.待开发土地的估价 B.待拆迁改造的再开发房地产的估价 C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估 二、剩余法估价的程序与方法 1、剩余法估价的基本程序 （1）查清待估宗地的基本情况； （2）确定土地的最佳开发利用方式； （3）估计开发完成后的不动产总价； （4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等； （5）测算土地价格。 2、各道程序的内容与方法 （1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况 （2）确定最佳的开发利用方式
剩余法评估土地价格的实际应用和示例
剩余法评估土地价格 的实际应用及示例比较 （终稿） 苏爱锋 烟台卫正地产评估有限公司 二○○七年十一月二十二日 剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较受烟台市土地资产经营中心委托，将剩余法评估土地价格的相关理论和具体应用实例综合如下： 一、剩余法的基本理论 根据《城镇土地估价规程》，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下： 1、基本公式 V=A-B-C 式中：V——待估土地价格； A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 2、工作程序 ⑴调查待估宗地的基本情况； ⑵确定待估宗地的最有效利用方式； ⑶估计开发建设周期和投资进度安排； ⑷估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值； ⑸估算开发成本和开发商合理利润；
⑹确定待估宗地的土地价格。 3、估算开发完成后的不动产价值 必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。 4、确定开发周期和投资进度安排 应当参照类似不动产的开发过程进行确定。 5、确定开发成本 开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。 6、计算利息 地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。 在实际评估工作中，也可以把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。 7、计算利润 开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。 二、剩余法在中心评估具体应用中的设定条件 1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格比较确定后按照年8%的上涨速度确定。 2、开发周期自基准日确定为三年，开发成本假设按3年40%、30%、30%的比例每年内均匀投入。 3、销售周期自基准日起确定为四年，第一年按销售面积的20%确定，第二年按销售面积的30%确定，第三年按销售面积的30%确定，第四年按销售面积的20%确定，每年中假设均匀销售。
房地产估价收费标准文件
房地产估价收费标准文 件 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知【颁布单位】国家计划委员会、建设部 【颁布日期】1995-07-17 【实施日期】1995-07-17 【文号】计价格(1995)971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300～1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的 0.5％。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。 以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。 土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。 六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房产评估收费标准
房产评估收费标准 浙江省物价局关于制定资产评估 收费标准的通知 浙价服〔2011〕90号 各市、县(市、区)物价局，省资产评估协会: 为进一步规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进我省资产评估行业的健康发展，根据国家发展改革委、财政部《关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知》(发改价格〔2009〕2914号)精神，结合我省实际情况，制定了我省资产评估收费标准，现就有关事项通知如下: 一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。 二、资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务(以下简称“法定资产评估服务”)，实行政府指导价;提供自愿委托的资产评估及相关服务(以下简称“非法定资产评估服务”)实行市场调节价。法定资产评估服务业务范围说明见附件。 三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。 计时收费具体标准由省资产评估协会确定，报省物价局备案。 四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
五、各级政府价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。 六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。 七、本通知自2011年4月1日起执行，试行期为2年。省物价局《关于调整资产评估收费标准的通知》(浙价服〔2005〕6号)有关资产评估收费的规定停止执行。房地产评估收费、土地评估收费及资产评估中涉及的房地产评估收费、土地评估收费仍按浙价服〔2005〕6号文件规定执行。 附件:1.浙江省资产评估基准收费标准 2.法定资产评估服务业务范围说明 二?一一年三月十六日 附件1 浙江省资产评估基准收费标准 档次计费额度(万元) 差额计费率‰ 1 100以下(含100) 7 2 100以上-1000(含1000) 3.5 3 1000以上-5000(含5000) 1.2 4 5000以上-10000(含10000) 0.75 10000以上-100000(含5 0.15 100000) 6 100000以上 0.1 说明:1、计件收费实行差额定率累进计费。计费基数为账面原值。 2、收费额不足1500元的按1500元计算。附件2 法定资产评估服务业务范围说明
土地评估收费标准
1地价评估费是房地产市场上一种重要的商业中介服务收费行为。评估机构应当按照“自愿委托、有偿服务”的原则与客户签订合同，开展评估服务，收取合理的费用。 2经地价主管部门确认具有土地评估资质的单位，可以接受土地所有者或者使用者的委托，按照本通知的规定进行土地价格评估，收取土地评估费。 三。土地估价一般采用差别定额累进费，即根据土地总价，将各项费用分为不同等级，每项费用的总额即为总金额。目前，一般土地评估费按照《地价评估费标准》（见表1）执行。 4城市基准地价评估费由评估机构和委托镇按照基准地价评估和收费标准确定（见表2）。 5土地使用权抵押的地价评估，评估机构收取土地评估费总额的50%。鉴定费不足300元的，按300元收取。验资过程中的资产、地价评估，按一般土地评估费的30%收取评估费；土地评估费不足300元的，按300元收取。委托单位支付土地价格评估费确有困难的，评估机构可以根据双方的意愿协商降低评估费。
6一般来说，土地评估费的标准是最高标准。省、自治区、直辖市价格主管部门和同级土地行政主管部门可以根据当地实际情况制定地方收费标准。经济特区可以适当提高收费标准，但最高不得超过上述收费标准的30%。 7地价评估收费单位应当认真执行价格主管部门规定的收费原则和收费标准，履行合同要求，提供质价相符的服务。 8各级价格主管部门要加强对地价评估费的监督检查，擅自简化工作程序和内容，不符合规定的工作标准，扩大范围，擅自提高收费标准。价格检查机构应当按照国家有关规定查处。 9省、自治区、直辖市物价局可以根据本通知制定具体实施办法。前款规定与本通知相抵触的，以本通知为准 扩展数据： 地价
土地估价中的收益法 剩余法
阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根 5.2 收益还原法 5.2.1 收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： m] P=a/r[1-1/(1+r) 式中：P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。 5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序 1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2．估算年总收益； 3．估算年总费用； 4．计算年纯收益； 5．确定还原利率； 6．选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7．确定待估宗地地价。 5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获
得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 5.2.4 总费用 5.2.4.1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括： 1. 土地使用税； 2. 土地管理费； 3. 土地维护费； 4. 其他费用。 5.2.4.2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括： 1. 经营维修费； 2. 经营管理费； 3. 房屋年保险费； 4. 房屋出租年应交税金； 5. 房屋年折旧费； 6. 建房资本的利息 7. 其他费用。 5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括： 法拉兹·日·阿卜——学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。． 阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根 1. 销售成本； 2. 销售费用； 3. 经营管理费； 4. 销售税金；
土地价格评估收费标准
土地价格评估收费标准 （1994年12月12日国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号） 为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下： 一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。 二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。 三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。 四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。 五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。 清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。 土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。 六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。 七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。 八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。 一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。 2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。⑵采用计算利息的方式称为传统方法。 现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。而是隐含在折现过程中。 3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。 开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在估算时要注意计算基数与利润率的对应。如选用投资利润率对应基数应由未知、需求取的待开发房地产的价值P开发成本和管理费用组成。如选用销售利润率对应基数应取开发完成后的销售价格。 销售税费包括⑴销售费用⑵营业税及附加5.55⑶土地增值税可根据不的项目情况估算取值范围为销售收入的13。 二、土地估价中的剩余法剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形⑴待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价⑶现有房地产中地价的单独评估。 对于以上第⑴、第⑵种类型待开发土地的估价剩余法基本公式VA–B–CV—待估土地价格A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值B—整个开发项目的开发成本C—开发商合理利润估算过程与房地产估价中的假设开发法基本一致但扣除项目中未列明“投资者购买待开发房地产应负担的税费”。这对于开发商来说也是属于开发成本的组成部分所以应该予以扣除。 对于以上第⑶种类型已完成开发的土地估价剩余法基本公式