2007年天津房地产市场综述

一、天津的房地产市场表现

２００７年楼市的不平静，决定着２００８年的房地产市场走势在打压与拉升的博弈之间缓行趋前。

国家发改委的数据显示，２００７年６月以来，７０个大中城市房价同比涨幅继续“高烧”，已连续六个月创下自２００５年７月以来的最高水平，但环比涨幅“降温”明显。继１０月全国７０个大中城市房价环比涨幅今年以来首次回落后，１１月环比涨幅又下挫０．８个百分点。

治标之策中影响最大者当属银根和地根这两条调控缰绳的进一步勒紧。２００７年以来的６次加息已大大提高了资金使用成本，而央行和银监会联合发布的房贷新政，不仅严控房地产开发贷款，而且将个人房贷进一步收紧。此举被视为是导致楼市１０月以来低迷的“撒手锏”。

２００７年１１月１日起实施的《

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。此举也提高了开发商资金门槛，并一定程度上

遏制囤地和天价地块现象。

与北京、上海、深圳等城市对房地产的投资型不同，天津的房地产投资则更多地表现为改善型。整体来看，由于拆迁改造所带来的刚性需求和改善居住条件的自住需求，占据了天津商品住宅市场主体，与其他城市比较少有投机泡沫成分。

然受中央对滨海新区政策的提升，以及其他城市的土地价格攀升影响，天津的土地价格冲出了新高。首次进入天津市场的深圳振业集团在天津某靠近市中心地块的成功摘牌，楼面地价已高达每平方米近９０００元，而该地块附近由泰达开发的北斗星城销售均价仅为７０００元。

２００７年，天津住宅市场开始出现类似于一线城市住宅市场的特征，即售价快速攀升、绝对价格较高的特征。天津的高档住宅物业大部分位于和平、河西和南开区。仲量联行研究部指出：“２００７年第四季度，天津高档住宅的平均售价较去年同期上涨了４５．８７％，达到１３７１２元／平方米。”

２００７年度天津房地产市场的主要热点都集中在下半

２００７年天津房地产市场综述

钱伟荣

经济科学论坛

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天津市财贸管理干部学院，

天津

３００１７０

［摘要］２００７年，天津市住宅市场出现快速攀升，绝对价格较高的特征。房价的高歌猛进其根源是住房保障机制

的不完善。因此，建立廉租房制度，使经济适用房从理想走向生活，并且抑制房地产外资和流动性过剩，将天津房地产市场在拉升和压制两股作用之间追求平衡，才能达到房地产市场的良性发展。

［关键词］天津房地产；住房保障；廉租房；房价；房地产外资

［中图分类号］Ｆ２９３．３５［文献标识码］Ａ［文章编号］１００８－９０５５（２００８）０２－０００３－０４

ＡＳｕｍｍａｒｙｏｆ２００７’ｓＲｅａｌＥｓｔａｔｅＭａｒｋｅｔｉｎＴｉａｎｊｉｎ

ＱＩＡＮＷｅｉ－ｒｏｎｇ

（ＴｉａｎｊｉｎＣｏｍｍｅｒｃｉａｌａｎｄＦｉｎａｎｃｉａｌＭａｎａｇｅｍｅｎｔＩｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｔｉａｎｊｉｎ３００１７０）

［Ａｂｓｔｒａｃｔ］Ｉｎ２００７，ｒｅｓｉｄｅｎｃｅｍａｒｋｅｔｉｎＴｉａｎｊｉｎａｐｐｅａｒｓｔｏｑｕｉｃｋｉｎｃｒｅａｓｉｎｇａｎｄｈｉｇｈｅｒａｂｓｏｌｕｔｅｐｒｉｃｅｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃ．Ｔｈｅｓｏｕｒｃｅｏｆｈｉｇｈｒｉｓｉｎｇｏｆｔｈｅｂｕｉｌｄｉｎｇｐｒｉｃｅｉｓｂｅｃａｕｓｅｏｆａｎｕｎｐｅｒｆｅｃｔｅｄｈｏｕｓｉｎｇｇｕａｒａｎｔｅｅｍｅｃｈａｎｉｓｍ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅｗｅｍｕｓｔｂｕｉｌｄｕｐｌｏｗ－ｒｅｎｔｈｏｕｓｉｎｇｓｙｓｔｅｍ，ｍａｋｅｔｈｅｉｄｅａｌｉｎｔｏｒｅａｌｌｉｆｅ，ｒｅｐｒｅｓｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｆｏｒｅｉｇｎｃａｐｉｔａｌａｎｄｍｏｂｉｌｉｔｙｅｘｃｅｓｓ，ａｎｄｋｅｅｐｂａｌａｎｃｅｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎＴｉａｎｊｉｎｂｅｔｗｅｅｎｔｈｅｔｗｏｆｕｎｃｔｉｏｎｓｏｆｒｉｓｉｎｇａｎｄｉｎｈｉｂｉｔｉｎｇ，ａｎｄｔｈｅｎｃａｎｗｅａｔｔａｉｎｔｈｅｐｏｓｉｔｉｖｅｄｅｖｅｌｏｐ－ｍｅｎｔｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ．

［ＫｅｙＷｏｒｄｓ］ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎＴｉａｎｊｉｎ；ｈｏｕｓｉｎｇｇｕａｒａｎｔｅｅ；ｌｏｗ－ｒｅｎｔｈｏｕｓｉｎｇ；ｂｕｉｌｄｉｎｇｐｒｉｃｅ；ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｆｏｒｅｉｇｎｃａｐｉｔａｌ

［收稿日期］２００８－０１－１６

［作者简介］钱伟荣（１９５６—），女，汉族，天津市人，天津市财贸管理干部学院副院长，高级经济师。

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年，在经过了冬春交际的积蓄期后，进入７月份，市场成交情况和成交价格走势开始发力，环比去年同期，平均涨幅达到３０％，为今年天津房地产市场的惯性增长提供了坚实的支撑。与２００６年不同的是，支撑今年市场数据跃升的主角，主要来自郊县区域和滨海新区，中心城区作为传统的成交集中区域，对整体市场的影响力正逐渐缩减，而以新四区和滨海区域为代表的郊县区域，在相关数据中的比重正在逐渐提升，并开始积极影响天津房地产整体市场的走势。

首先，交通成为最大的支持因素；其次，天津房价虽然增长较快，但是比北京还是低１／３左右，对北京人来说是很大的诱惑；第三；随着京津城际铁路的开通，京津联动的日趋紧密，天津房价有着向北京房价水平靠拢的趋势，投资空间显而易见。随着京津城际铁路的施工，购房者不仅有天津客户，来自北京的客户也日益增多。但同时，异地置业所带来的产权问题、户口问题、子女上学问题、通讯问题等，有可能成为置业天津的障碍。如相关配套政策没有落实，异地居住不会成为置业的主流现象。

２００７年，新竣工的商业项目已使天津商铺市场的格局发生改观。位于小白楼地区的海信广场于２００７年第二季度正式开业。该项目是一个多层大型购物中心，因吸引了包括古琦、卡地亚和欧米茄在内的众多国际奢侈品牌而受到广泛关注。此外，由新加坡力宝集团（ＬｉｐｐｏＧｒｏｕｐ）经营的乐宾百货已于今年１１月开业，建筑面积达１００，０００平方米，从而进一步增强了滨江道和南京路在天津商铺市场中的领先地位。据报道，力宝集团为此项目总投资达５亿元人民币。目前由美美百货进驻的天津国际大厦已完成升级改造，从而使其以高档购物中心的定位重新进入市场。

二、关于住房保障制度

房价一路高歌猛进，与医疗和教育一起，成为中国政治性话题。究其根源，当今社会的住房保障机制不完善是房价上涨的罪魁祸首之一，住房保障将成为决定２００８年楼市走向何方的变量。经济适用房已经从理想走向生活。

据介绍，国家建设部拟定的加快廉租住房制度建设的主要目标是：２００７年底前，所有设区的城市对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。２００８年底前，所有县城基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。２０１０年底，廉租住房制度保障范围扩大到全国城市低收入住房困难家庭。

２００７年８月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。

截至到２００８年１月份，天津市在已开工５０万平方米限价商品房基础上，继续增加供应量，把住房保障问题列为民生问题头等大事，把解决困难群众住房问题作为解决民生问题的最重要举措。截至目前建立起来的廉租房、经济租赁房、经济适用房、最低收入租房补贴、公有住房租金核减５条住房保障线，相互衔接，互为补充，累计让７万多户家庭受益。

近些年，天津进行了大规模的城市拆迁改造，尽管有近两百万居民告别了旧居搬进了新房，但随之也出现了一些生活困难的家庭靠自己的能力无力买房的情况。为彻底解决这部分人的住房困难问题，从２００３年开始，天津有计划地建设廉租房，共建设了四个项目４８万平方米、７２８２套，目前已全部交付使用。

天津廉租房项目的建设，首先享受了市政府给予土地划拨、免交市政公用基础设施配套费等一系列的政策优惠，这些优惠政策措施，降低了建设成本２亿多元。廉租房四个项目的建设，需要投入１３亿多元，主要来源于四个渠道：一是利用住房公积金增值资金中的“廉租住房补充建设资金”，可提取６．２亿元。二是每年由市财政补贴２０００万元，连续四年共补贴８０００万元。三是使用廉租房的区按每平方米建筑面积负担４００元，可筹资１．７８亿元。四是廉租房配租家庭缴存的拆迁补偿安置费。

在廉租房建设过程中，天津从严控制户型和单套住房面积，一室一户套内建筑面积控制在４５平方米左右，约占总套数的６４％；二室一户套内建筑面积控制在６５平方米左右，约占３６％。根据天津市廉租住房配租管理办法规定，廉租房月租金标准为每平方米使用面积１．００元，廉租房小区物业管理费按普通住宅小区物业管理四级收费标准计收，平均每月每平方米建筑面积只收０．３５元。廉租住房租金标准和物业管理收费标准之所以相对较低，主要是因为考虑到配租对象的经济承受能力有限。廉租住房租金比现行公房租金平均水平低４０％左右。

为落实国土资源部关于廉租住房、经济适用住房建设用地安排，天津在努力确保资金、土地等优惠政策落实到位，实现２００８年廉租住房制度建设目标要求。根据规划，本市的１０个新家园居住区，均座落于中心城区外环线绿化带以外平均５－１０公里内。业内人士认为，新家园价格定位预示着两年之后外环线外围商品住房的价格曲线。业内人士认为，未来以华明、双港为参照的中心区外围优质商品住房的价格很有可能突破８０００元／平方米。

同时，此次新家园还推出了具有社会保障功能的限价房：双港新家园不超过５５００元／平方米，华明新家园不超过５０００元／平方米；推出的经济适用房平均售价３９９０元／平方米，房屋最高售价４１８９元／平方米。从这两种保障性住房的供给来看，新家园项目也将为中低收入者解决住房问题提供出口。

“坚持保障生存性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求”，主管部门曾用对五

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个“需求”的调控引导来概括房地产市场调控的举措。

房价快涨加剧了地区之间和居民之间的贫富差距，同时也正成为我国经济运行中的突出问题，导致了居民购房负担过重，抑制了其他方面的消费。集资建房一度成为工薪阶层的选择。

２００７年５月，天津的个人合作建房合作者们成立了天津诚和信投资管理公司，所有的参与者都成为股东，合作建房进行正规化运作。２００７年６月，本市首位合作建房发起人向媒体透露，在关键环节“拿地”上取得了重大进展。但其后，该发起人又正式向媒体宣布，因为土地规划需要调整，时间和成本出现不可控因素，本市首例步入实施阶段的合作建房项目“家园”项目７７０万元集资，日前已全部划归原主。伴随着集资款项的全部退回，天津首例合作建房戛然而止。发起人表示，“天津房价已高”，市民特别是青年工薪阶层很需要中低价位的住房，但市场无法满足这些需求，高房价的原因主要是高地价、高税费、高利润、高广告投入等，如果集资建房，可以省下税费、利润、广告等。集资建房对控制房价、解决群众的住房困难具有很大的积极意义。合作建房，发出了对住房保障制度的呼唤，但看来不是合适的药方。

三、抑制房地产外资和流动性过剩

目前中央连续下了几道禁令限制房地产外资进入中国。０７．６．１以后又来了一个急刹车，不允许外资在中国境内注册独资的房地产公司，而且对于已经批准的外资房地产公司的外债额度也进行限制。

外资为什么要进入中国，且更关注进入天津？

十七大以来天津的滨海新区成为全国乃至世界经济的瞩目点。中国本来在世界上连续保持高增长已经创造了一个奇迹，然而中国天津成为国家新一届领导班子的经济增长点，更加吸引了世界经济的眼球。

中国所以要限制房地产业的外资进入，来源于三个方面：１．房价的居高不下；２．流动性过剩；中国房企上演资本故事会，你方唱罢我登场，不是在上市的过程中，就是在增发的路上；３．汇率的冲击。两年前按１美元兑８．３人民币，现在１美元兑７．４人民币，外资收益已经坐地增长了１０％，而且没有任何税负。以后人民币的继续升值还将会对外资形成影响。加上各地政府对“外资”的热情仍然不减。

关于房价，人们经常在争论，是地价抬高了房价还是房价抬高了地价。本人认为这是相互作用的结果，地价的提升是由于政府的拉动，政府希望拍卖更高的价钱来创造土地的增值以及其土地出让金的收入；而房价的确是由于购买力抬升的。有这么多预计未来的购买力提前释放，对于提高房价起到了推波助澜的作用。而且在房价里也包含了土地价值的提升，因此房价和地价是互相作用的结果

抑制房价是一个双刃剑，我们说的抑制房价想追求一个平衡点。即防止经济下滑形成经济危机，又要防止继续虚高形成经济泡沫。然而从经济学的角度讲，平衡只是一个点，而不平衡则是一种常态。

政府对于抑制房价的招数无非是四条：１．银行要收紧银根，那么银行要承担坏账的风险；２．放量土地加大土地的供应量，然而土地是有限的；３．要控制房价，由物价局来监管，然而物价局能监管的只能是廉租房和经济适用房，对商品房他是无权监管的，因为一旦房子卖不出去物价局不能够承担回购的风险，那么物价局就不能够最终限制售价；４．限制房地产的投资和投机，限制第二套房的购买力。现在政府招数起作用的仅仅是第四条。

面对这样的状况我们的对策是什么？

对策一、是“政府的调控作用”

１．首先政府要加大保障制度的健全，对最低收入者一定要由政府来解决他的住房问题。

１）这里的问题是用多少土地来划入到保障制度用地上来？数量太多了，政府承担不起，数量太少了又不能够满足低收入人群的需要。

２）对最低收入层的认定也是一个难题：哪些人应该住进去，当他收入提高了还应该搬出来，这个进出流畅问题还有待解决。

２．高收入人群，市场上的高端产品放得开就可以了，这点不用政府管。

３．中等收入人群，对这个人群的引导是政府最大的难题，他们有强烈的要改善住房条件，要当产权人，然而没有足够的支付能力，同时也无法享受廉租房的政策优惠。所以如何用市场化的方式对中等上下收入人群的引导是我们政府要重点考虑的问题。

对策二、对需求的市场化引导

怎么样引导没有足够支付能力的人不要去买房子而要租房子住？

对于“住”房的“产权”价值的购买要做杠杆调节，要让那些买产权的人付出购买产权的代价，把买房作为投资；要让那些买不起产权的人有住房的保障，让他只满足住房消费的需要。所以要把消费与投资用是否必要购买产权价值的方式把它分割开来。

王石曾经在中央电视台谈过，号召大家过两年再买房子，然而这个措施也是一个双刃剑，如果过两年再买房子，那么现在的房子谁来消化呢？于是乎我觉得还是应该用市场化来引导。

对策三、对供给的市场化引导

一、对开发商屯地行为：我们可以用一种政策，对于开发商用来囤积土地的增值部分要交纳一定的税负，就是他因为囤积土地产生的增值要以一定的比例给国家纳税。因为他在土地价低的时候囤积了，在价高的时候他没有给国家交土地出让金，所以这个收益都被囤积者拿走了。（下转第８页）

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（上接第５页）如果是用上市公司的钱来圈地，这样做就更不适宜。

二、对于各地政府高价卖地的热情要进行引导：有些政府，在一届政府把以后几届的土地储备都卖光了，这个要有一定政策和法律引导，使各届政府在供地问题上要有一定的比例和约束，由哪一级人大或者上一级政府可以对它的指标进行核定。

三、对屯地资金的来源要进行限制：

１．要管住银行的资金；这是由于银行产权单一不得已的方法，所以一定要由中央银行调控来管住银行的资金。

２．对于用上市公司的钱来进行囤地的，要加大市场的透明度，要让所有的市场都知道他这种囤地将来是要付出代价的。

四、对农民宅基地的调控引导。对小产权房目前有极大的争议，然而如果确实是农民宅基地的，应该允许农民在一定的条件下进入市场，以缓解高价市场房的冲击。

结论：

房价由于是不可再生的物质财富，具有保值、长期的商品属性，故具有“上升”的属性。

它在阶段性价格波动含受经济周期及其他因素的影响，不是一路上扬，世界很多国家都是如此，所以我们要控制好阶段性周期的规律。

作为政府，要求用市场方法解决市场问题，如对“土地的垄断”要有改变。

作为消费者，要“量入为出”，不要透支自己的支付能力。

作为开发商，是最具“活力”的部分，要有社会责任感。

为了防止房地产市场发展过热，国家宏观调控将继续发挥作用；“７０／９０”项目供应量逐渐增大，城市经济适用房和廉租房的供应量也将有较大增加，市场需求方的观望态势也将走强。天津房地产市场将在拉升与压制两股作用力之间追求平衡，试图保持一个相对温和的良性发展速度。这的确是个高难度的动作。我们有理由相信新一届领导集体的智慧，我们大家将会在一个共建的“和谐的”气氛中，将我们的房地产市场发展好。

责任编辑：单鸿恩

销或新工艺第一次商业化应用所涉及的各种技术、设计、制造、管理等商业活动”。弗雷曼将技术创新与营销紧密相连，指出技术创新其实是技术、设计、营销等各职能协作进行的商业活动。

有研究表明，以当前市场需求为导向虽然有利于企业在创新过程中规避风险，但是却导致企业忽视了顾客的潜在需求，造成技术创新上的短视，也就是说在一定程度上抑制了突破性技术创新，从而只是改善了企业的短期绩效，但是不利于长期竞争优势的培育。

笔者认为，市场需求包括现实市场需求和潜在市场需求，技术创新不仅仅要遵循满足当前市场需求，还要发掘潜在的市场需求，创造新的市场需求，要有意识的进行技术创新营销。适应市场是技术创新与市场之间的本质关系，而不是具体的实现形式。就本质而言，市场需求（包括现存的和潜在的）是第一性的，技术创新是第二性的，前者决定后者，而后者适应于前者。所以，不符合市场需求的技术创新注定是失败的。至于说具体的实现形式，在充满竞争的市场条件下，适应市场绝不是消极的、被动的适应，而必须是积极的、创造性的，即技术创新要善于引导消费，勇于开拓市场。

突破性技术创新是为了满足市场潜在需求而进行的风险性很大创新性活动。潜在市场需求分为两种情形：一种是用户已意识到自己有这种需要，但由于种种原因，如没有能满足这种需求的产品，或关联产品不配套等，因此这种需求无法得到实现；另一种情形是用户客观上存在但自己却没有意识到的潜在需求。由于突破性技术创新满足市场潜在需求的特殊性，那么在何时、何地、以何种形式推出新的技术创新成果都是值得企业深思熟虑的。

技术创新营销首先必须要充分挖掘和识别潜在市场需求，只有找准突破口，才能做到有的放矢；其次，在恰当的时间向潜在需求市场提供丰富的市场宣传，包括广告推广和形象宣传；再次，最好能够推出产品试用，以充分调动消费者的使用积极性，从而激发潜在需求；最后，一定要在心理上与消费者找到共鸣，寻找并培养忠诚顾客。

六、结语

技术创新（特别是突破性技术创新）与市场是一个复杂的互动过程，如何处理好两者的相互关系，是每一个企业都要面临的迫切问题。当代中国社会经济体制转型期，中国企业应该紧贴时代脉搏，满足市场需求，并利用营销的各种方式来挖掘潜在市场需求，进行技术创新，使自己的产品在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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责任编辑：周晓丰

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