北京客源市场分析
二客源市场分析
客源市场包括海外来京市场、国内来京市场和北京市民外出旅游三部分。
对这些市场的客源地分布和旅游者行为特征进行分析，是编制旅游规划的基础工
作之一。
1 海外客源市场分析
（1）北京市海外客源市场的分布13
台港澳、日本、美国、韩国、西欧（尤其是德语区国家）、俄罗斯、东南亚始终
是北京市的主要客源地。图 2.1 表示了1998 年各个国家在北京国际客源市场中
所占的比重。可以看出日本、美国和德国是最主要的三个客源国，1998 年它们
的游客总量达78 万，占整个国外游客总量的35.44%。
图2.1 北京市主要海外客源市场的分布
按洲际来计算，亚洲是北京第一大洲际客源市场，占北京海外市场份额的
50%以上，欧洲各国来京人数总量持续稳步增长，名列第二，以美国和加拿大为
主要客源过的北美洲市场近年来有明显增幅，约占海外市场份额的13%，大洋州
目前虽然占据市场份额较少，但澳大利亚和新西兰市场很有潜力，保持较好长势。受东南亚金融危机的影响，东南亚各国的经济发展陆续出现停滞或倒退，影响到
这些国家的出游能力。欧洲地区（包括英国、德国、法国和意大利）和北美地区（主要指美国和加拿大）近几年游客人数一直保持上升态势。
表2.1 1990 -1998 年北京市东南亚和欧美客源市场的比较（万人次）
年份
地区
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
东南亚 5.37 8.49 12.34 16.31 18.16 21.58 26.09 26.20 9．96
欧美20.51 28.10 38.11 44.55 44.55 45.78 50.73 54.47 66．48
资料来源：1998 年度旅游统计分析报告，北京市旅游局规划统计处。
北京的主要国际客源市场在1992 和1993 年迅速膨胀，1995 年以后，各国
来京旅游人数都有所下降或增长势头有所减缓。国际旅游市场在稳定中缓慢增长
甚至出现滞长，反映了北京市旅游吸引力需进一步加强，旅游市场需进一步开拓。北京市海外客源市场的季节性变化不太明显，但存在一定的月份差异，多
集中在5、6、8、9、10、11 月份，且 4 月份的海外游客在京滞留的时间相对较长，而8 月份则相对较短。
占海外游客比重（单位：%）
5
10
15
20
25
30
日本
德国
英国
韩国
马来西亚
法国
新加坡
俄罗斯
加拿大
澳大利亚
意大利
客源国14
图2.2 1990 –1998 年各客源地国家来京人数的变化
从日本旅华客源构成来看，观光型和商务型游客是两个主要的组成部分，
对北京来讲，二者目前是齐头并进。统计资料表明，日本游客中，中、老年游客
所占的比重最大，尤其是31-50 岁和51 岁以上的游客为主体，占日本游客总量
的80%。其中，50 岁以上的老年游客以观光游览为主，31-35 岁之间的游客则是
商务和观光并重。从长远的角度来看，随着中日两国的经济、文化、体育事业等
方面交流的日益发展，日本来京的商务型游客的比重将会持续增加。此外，日本
女性游客市场、青少年修学旅游市场、自由式包价旅游等都很有潜力。
稳中有升的港澳台及东南亚市场该市场以华人、华侨为主，对我国大陆
的文化了解比较深刻，因此来华旅游以观光游览、寻根为主，并且把北京作为重
要的旅游目的地。据调查，海外游客寻根游中，除了自己的家乡以外，大部分都
把北京和西安作为代表华夏民族上下五千年历史的旅游目的地。这一市场的特点是，在游览观光的基础上，购物有集中化的趋势，对中药材和字画购买的比例远
远高于其他商品，同时海外华人在旅游过程中也在寻找良好的投资环境。不可忽
视的是，这一市场中商务型游客市场十分庞大，北京应通过树立良好的旅游形象，0
5
10
20
25
30
35
40
45
50
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
年份
接待人次(万)
日本
美国
英国
法国
德国
澳大利亚
新加坡15
以吸引更多的海外游子来京进行商务旅游和投资建设。
传统的欧美市场许多欧美游客来华旅游，北京是他们的必游之地。20 年
来，美国和欧洲来京人数一直保持稳定增长态势，美国是北京主要客源国。欧洲
各国来京人数总量一直占据来京海外游客总数20% —25%的份额。欧美游客的
特点是，经济基础好，出游力强，在华人均消费高，近年来美国经济稳定和欧洲
欧元启动，欧美经济可望保持良好势头，而随着我国加入世界贸易组织（WTO）
进程的加快，国际交往日益广泛，北京不但会成为欧美游客来华观光旅游的基地，而且也是在华投资和进行商务旅游活动的主要城市。
经过颓势后迅速反弹的韩国市场一度作为“亚洲四小龙”之一的韩国，
经济实力雄厚，中产阶级以上的人士有足够的出游能力，再加上韩国与我国的历
史渊源很深，韩国人对我国的传统文化很感兴趣，所以韩国来京旅游的人数一直
呈迅速增长的状态，1997 年来华游客达到19.37 万人次，是一个发展潜力很大的
客源市场。但亚洲金融危机对韩国人的出游带来不利影响，1998 年来京人数下
降为8.18 万人次。不过，随着韩国经济的恢复，99 年第一季度韩国来京旅游人
数比去年同期组长了98.40%,已经基本恢复到1997 年的水平。
前景堪忧的俄罗斯市场原苏联解体后，俄罗斯由于国内政治体制的巨大
变革而使其经济处于徘徊状态，轻工业产品匮乏。因此，俄罗斯游客对中国的生
活用品很感兴趣，并且也多是抱着边境贸易和国际贸易的目标来华旅游。大量的
俄罗斯游客主要集中在我国的东北三省。俄罗斯已成为中国第二大客源市场，这
一情况应加以重视。但是俄罗斯经济目前深陷危机，致使来京旅游人数从1998
年9 月份开始大幅度下降。俄罗斯1999 年2 月份比1998 年同期旅游人数下降幅度达到60.15 个百分点，为下降幅度最大的月份。目前，这场危机还在延续，其
未来前景仍难以准确预测，俄罗斯来京旅游人数下滑的趋势一时难以扭转。
（3）海外游客旅游行为分析及对策
海外游客在京消费情况根据调查结果，海外游客在京的日消费构成中，
属于刚性消费的长途交通费用、住宿费用和餐饮费用分别占到33.6%、14.7%和
8.9%。在弹性消费中，购物消费比重占16.8%，反映出海外游客对北京市的商品
在价格、花色和质量等方面具有较大兴趣。
表2.2 海外来京旅游者的日消费构成
项目类型
消费构成
长途
交通
住宿餐饮购物娱乐
景区
游览
交通
通讯
其它
消费比重（%）33.6 14.7 8.9 16.8 4.9 2.4 6.6 12.1
资料来源：98 海外旅游者在华花费抽样调查结果资料，国家旅游局16
海外来京旅游者在京的人均日消费为216.46 美元，是我国所有省市中最高
的。
旅游偏好特征由于北京名胜古迹众多，海外游客的首选景点仍为故宫、
天安门、长城、颐和园、天坛和十三陵等古典建筑和文化胜地，这些景点到访率
在40%以上，说明北京市的旅游产品的主体仍为观光型，但游览消费在旅游消费
总支出中所占的比例并不高，只有2.3%。
表2.3 不同类型海外游客在京人均日消费（单位：美元）
游客类型人均天消费
外国人215.9
华侨216.23
香港同胞216.67
台湾同胞230.18
澳门同胞212.13
平均216.46
资料来源：98 海外旅游者在华花费抽样调查结果资料，国家旅游局
2 国内来京客源市场分析
1990 年以来，我国城市居民的收入开始较大幅度提高，逐步产生比较普遍
的旅游需求，国内旅游发展规模不断扩大。北京市的国内旅游早在80 年代末期
即已发展到相当规模，1990-1998 年国内旅游者人数平均增长速度为7.16%，国
内旅游收入1998 年达到424.5 亿元人民币。根据1998 年北京市国内游客旅游抽
样调查结果，发现北京市国内游客市场具有以下特征。
（1）国内来京游客客源地分布在空间上集聚
北京市周边地区（包括天津、河北、内蒙古、山东、辽宁、河南和山西7
个省、市、自治区）的游客占外地来京游客总数的40%以上，沿海地区（包括广
东、海南、广西、福建、上海、江苏、山东、河北、天津和辽宁）游客则达到
47%。表明北京市的外地客源市场在空间上主要指向周边和沿海省市。
根据各省、市、自治区来京旅游者的规模和所占比重，可将北京市外地来
京客源市场分成三级：
一级客源市场包括河北、山东、广东、辽宁、河南、江苏、天津、上海、
四川等9 个省、市、自治区；17
二级客源市场包括山西、湖北、江西、陕西、安徽、广西、湖南、吉林、
黑龙江、内蒙、浙江等11 个省、市、自治区；
三级客源市场包括海南、宁夏、新疆、甘肃、青海、云南、福建、重庆、
贵州和西藏等10 个省和自治区。
（2）性别、年龄构成特征
根据1998 年抽样调查结果显示，男性游客略占优势，占游客总量的55.70%。
在年龄结构上，中青年游客为主体，达到51.21%，其次是青少年和中老年，65
岁以上的老年人数量最少，仅占总量的2%（表2.4）。
表2.4 北京市国内来京游客年龄结构
青少年青年中青年中老年老年年龄组
项目
14 岁以下15-24 25-44 45-64 65 岁以上
人数（万人）272.8 1526.4 2960 904.6 115.6
百分比（%） 4.72 26.41 51.21 15.65 2.00
资料来源：国内旅游者抽样调查资料（1998）；北京市统计局、北京市旅游局。
表2.5 北京市国内来京游客职业构成
规模比重
职业
人数（万人）比例（%）
政府工作人员471.01 8.15
企事业事业管理人员786.66 13.61
专业技术人员743.87 12.87
职员683.20 11.82
教育工作者181.50 3.14
工人781.46 13.53
农民256.63 4.44
学生386.10 6.68
服务及销售人员294.20 5.09
离退休人员317.90 5.50
军人279.17 4.83
其他人员592.45 10.25
资料来源：北京市国内旅游者抽样调查（1998）
（3）职业与旅游目的结构特征
调查中按职业将游客分为12 种类型（表2.5）。在职业构成中，企业管理人
员所占的比例最大，其次是工人与专业技术人员，这些人员经常来京开会、学习18 和进行商务活动，故他们有较高的比重。服务及销售人员、离退休人员和军人分
别由于其闲暇时间较短、难以出游，留恋故土、不愿出游和纪律严格、不宜出游
而数量较少。
按照旅游目的，可分为休闲观光型、探亲访友型、商务型、会议型、医疗
型、宗教活动型、文化科技型和其它共八种类型。从表2.6 我们可以看出，国内
来京游客中，纯粹以休闲观光为目的者居绝对主导地位，占总量的67.24%。
表2.6 北京市国内来京游客旅游目的构成
旅游目的
规模比重
休闲
观光
探亲
访友
商务会议医疗
宗教
活动
文化
科技
其它
人数（万人次）3886 509 399 298 134 13 204 336
百分比（%）67．24 8．80 6．90 5．16 2．32 0．22 3．53 5．82
资料来源：北京市国内游客抽样调查（1998），北京市统计局，北京市旅游局
（4）消费特征
抽样调查结果显示，外地来京游客在京平均滞留6.9 天，其中，城镇居民
6.69 天，农村居民
7.97 天。周边地区游客为5.82 天，沿海地区游客为6.51 天；由单位组织出游者的平均滞留期为6.22 天，旅行社组织的为5.73 天，而个人或
与亲友结伴出游的略高一些，为7.15天。
来京游客的人均消费为680.35元，人均日消费98.6 元。沿海地区的游客人
均消费为682.01 元，周边地区的游客为462.56 元。按年龄段划分，45-64 岁的中老年外地来京游客人均花费最高，达718.19 元。
旅游目的与消费水平密切相关。休闲观光型游客在总体消费上高居第一位，
占消费总额的60.7%。人均滞留天数和人均消费最高的则是商务型游客，另外三
个滞留天数较高的是文化科技型、宗教活动型和探亲访友型游客，他们的总体消
费普遍较低，最低的宗教型游客的消费量仅有0.77 亿元，文化科技型与探亲访
友型游客的人均每天消费最低。
北京市的国内游客的消费构成主要有以下几个部分：长途交通费、住宿费、
餐饮费、购物费、门票费、娱乐费、市内交通费、邮政电讯费和其他费用，在人
均消费680.35 元中，各部分的消费具体情况如表2.7 所示。
在国内游客的消费构成中，用以实现出行活动的最基本的刚性消费的长途
交通费用、住宿费用和餐饮费用，三者共计56.72%。在弹性消费中，购物费用
比较突出，占总消费量的15.82%。娱乐费用仅占6.39%，这与北京市要发展“大
旅游”的战略是很不相称的。由于弹性消费大大低于刚性消费，说明北京市的国
内旅游者的消费结构仍还处于初级阶段。造成这种现象的原因是多方面的，一方
面是游客消费能力不够强大，需求不足；另一方面就是北京市旅游服务配套设施19 有待完善，不能满足游客弹性消费的需要。因此，作为市场供给的一方，北京市
要想发展为现代化的国际城市和旅游大都市，就必须进一步完善其服务设施，尤
其是娱乐服务设施，提高服务质量，调整服务档次，增加特色服务，以增加娱乐、购物等弹性消费在总消费构成中的比重。
表2.7 来京国内游客的消费构成
项目
消费
长途
交通
住宿购物餐饮门票娱乐市内
交通
邮政
电讯
其他
消费134.1 131.6 107.6 120.2 52.9 43.4 24.7 10.3 55.4
比重% 19.71 19.34 15.82 17.67 7.78 6.39 3.63 1.51 8.15
资料来源：北京市国内游客抽样调查（1998），北京市统计局和北京市旅游局
3 北京市民外出旅游市场分析
（1）市民国内旅游（京郊旅游）
北京市是一个拥有1100万常住人口的大都市，城市职工年平均工资达11000
元，城市居民具有较强的出游力。根据抽样调查资料，1998 年北京市民出游率
已达1.1。1998 年市民在京旅游已经形成2951.4 万人次的规模，年支出总额31.3 亿元人民币。
北京市民对郊县自然风景十分偏好，他们已经成为京郊大多数景点
的主要客源市场。图为延庆县龙庆峡。
调查结果显示，有99%以上的市民希望到京郊旅游；希望到京郊旅游一天20
的占34.45%，希望到京郊旅游两天的则占66.25%，也就是说，有将近三分之二
的市民愿意将双休日全部用于郊区旅游。另外，北京市民在京旅游，有25.04%
的人在外过夜，有8.15%的人因公旅游，均大大低于外地来京游客的相应指标。
市民京郊旅游，有着极其相似的旅游行为偏好，即对郊区自然风景休闲观
光感兴趣的游客占绝对优势，同时他们对文物古迹也有较大的兴趣，而对于新建
的人造景观则普遍兴趣不大。北京市居民最喜爱的20 个京郊景点（1997）依次是：香山、松山、八达岭、十三陵、十渡、黑龙潭、石花洞、颐和园、八大处、
慕田峪、圆明园、灵山、康西草原、白龙潭、燕栖湖、金海湖、北京植物园、云
蒙山、云水洞、潭柘寺。
分析市民京郊旅游近年来的发展，可以得到几点启示：
第一，近年来京郊对新建人文景观投资过大，对自然风景点投资却相对减
少，与北京市民的出游行为偏好形成反差，造成投资回报率低，甚至亏本经营。
第二，交通是制约市民出行的最大障碍。改善交通状况已经成为发展京郊
旅游亟待解决的问题。
第三，注意相对价格优势，根据市场机制来制定景点门票价格。一个普遍
的现象是郊区旅游成本过高，超出了市民普遍所能承受的出行花费，减少了市民
的回头率。
北京市民到周边地区出游的目的地主要包括河北京畿地区、天津市、山西
省、内蒙古自治区东部、辽宁和山东等。由于出行距离较近，出行时间短，花费
相对较少，旅游频次也较高。
市民到国内其它地区旅游，选择的吸引物多是独特性很强的自然景观和风
土反差较大的历史文化景观。如湖南张家界、甘肃敦煌、四川九寨沟、浙江钱塘潮、贵州黄果树瀑布、香港回归游等等。出行费用较高，是限制这类旅游的主要
因素。
（2）市民出境旅游
北京市民的出境旅游已形成一定规模。1998 年经旅行社组织的公民自费出
境旅游人数约有6 万人次。此外每年还有相当数量的公务出境人数。市民出境旅
游的人数仍在增加中。
出境旅游的目的地主要集中在台港澳、日本、韩国、新加坡、泰国、马来
西亚等中国周边地区。受亚洲金融危机的影响，亚洲一些国家的货币贬值；由于
人民币仍然保持相对坚挺，人民币汇率相对较高，到周边国家旅游的成本相对减小，使北京市民到这些国家和地区出境旅游的人数增加。此外，北美、西欧和澳21 洲也是市民出境旅游的目的地，但数量相对较少。边境地区如越南、老挝、缅甸、俄罗斯的出（边）境旅游也相对活跃。
三旅游市场预测
1 海外客源市场预测
针对北京市1999-2010 年的海外客源市场状况，进行游客人数和外汇收入两
方面的预测。根据历史资料分别获得游客人数（式2.1）和外汇收入（式2.2）的
预测模型，以此预测得到表 2.8 和表2.9 所示结果。
X(t)=220.09×（1+3.95%）（t-1998）
（式2.1）
X(t)=23.84×（1+3.25%）（t-1998）
（式2.2）
表2.8 1999 –2010 年北京市海外游客人数预测
（单位：万人次）
年份游客人数预测结果
1999 228.7
2000 237.7
2001 247.1
2002 256.8
2003 267.0
2004 277.5
2005 288.4
2006 300.0
2007 311.6
2008 324.0
2009 336.7
2010 350.0
2 国内客源市场预测
国内来京游客和本市市民在北京市域内的出游现象，具有不同的经济意义。
故我们将其分开进行人数和收入两方面的预测。
（1）国内来京旅游市场预测
通过对1990、1995、1996、1997 年的国内来京游客人数资料的分析，发现22
自90 年代以来，国内客源市场的年均增长率呈逐年降低的趋势，如1990-1995 年的年均增长率为7.8%，1990-1996年的年均增长率为7.3%，而1996 年比1995 年增长了5.0%。从更长的时间段来看，1985-1996 年的年均增长率为6.5%，1987-1996 年的年均增长率为4.6%。综合近期和长期的增长率水平，我们选取了二者的中间值——5%的年均增长率，作为我们预测未来国内来京游客人数的基
本依据，从而得到表2.10 所示的结果。
表2.9 1999 –2010 年北京市旅游外汇收入预测
（单位：亿美元）
年份旅游外汇收入预测结果
1999 24.61
2000 25.42
2001 26.24
2002 27.10
2003 27.97
2004 28.89
2005 29.83
2006 30.79
2007 31.80
2008 32.83
2009 33.89
2010 34.98
表2.10 外地来京国内游客人数预测结果
(单位：万人次）
年份游客人数预测
1999 6 069
2000 6 372
2001 6 691
2002 7 026
2003 7 746
2004 7 377
2005 8 133
2006 8 360
2007 8 967
2008 9 415
2009 9 886
2010 10 380
北京市国内客源市场是北京市旅游市场的主体，外地来京游客是北京市旅23
游收入构成的主体，因此我们对外地来京游客按照目前人民币的价值进行预测，不考虑通货膨胀因素，人均消费按照680.35 元计算，得到表2.11 所示的结果。
表2.11 北京市从外地来京国内游客得到的旅游收入预测结果
（单位：亿元人民币）
年份旅游收入预测
1999 412.9
2000 433.6
2001 455.2
2002 478.0
2003 510.9
2004 527.0
2005 553.3
2006 568.8
2007 610.1
2008 640.6
2009 672.6
2010 706.2
表2.12 北京市民市域内出游人数预测结果
（单位：万人次）
年份游客人数预测
1999 3099
2000 3254
2001 3417
2002 3587
2003 3767
2004 3955
2005 4153
2006 4361
2007 4579
2008 4808
2009 5048
2010 5300
（2）北京市民在市域内出游市场预测
北京市民的出游包括市域内、出市域国内、和出境游三种形式。但这里只
预测市域内旅游的情况。其出游人数如表2.12 所示。
本市居民的旅游花费既可以看作旅游收入，也可以看作旅游支出，以1997 24 年人均出游花费106.02 元计算，预测结果如表2.13 所示。
表2.13 北京市从市民出游活动得到的旅游收入预测结果
（单位：亿元人民币）
年份旅游收入预测
1999 32.9
2000 34.5
2001 36.2
2002 38.0
2003 39.9
2004 41.9
2005 44.0
2006 46.2
2007 48.5
2008 51.0
2009 53.5
2010 56.2
北京房地产市场区域分析
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
三亚旅游市场得分析
在三亚建立海上酒店得市场分析 三亚市场得基本情况 据三亚市旅游局统计数据,仅在2006年11月份,三亚市就接待旅游人数41、91万人次,同比增长7、51%;旅游收入5、63亿,同比增长30、2%。而2006年1－11月份,三亚市旅游接待人数已达到399、9万人次,同比增长11、15%;旅游总收入60、34亿,同比增长31、57%;接待境外游客33、39万人次,同比增长79、28%;外汇收入1、433亿,同比增长127、09%。 由此可以瞧出,三亚市场依然保持着稳定快速发展, 三亚客源得特点 总体而言,三亚仍然以国内市场为主、海外市场为辅助。近两年,三亚旅游已出现一些新现象:旅游收入得增长幅度高于旅游接待人次得增长幅度,境外游客得增长幅度高于国内游客得增长幅度,旅游外汇收入得增长幅度高于境外游客得增长幅度,散客得增长幅度高于团队游客得增长幅度。从三亚客源市场来瞧,出现三个变化: 1、广东、北京、上海等传统客源市场继续保持快速增长得同时,新兴得西南、中部市场也呈现快速发展势头。 2、由省会城市向非省会大中城市延伸。 3、在海外市场方面,随着三亚知名度得不断提高,主要依赖港澳台市场得局面已被打破,形成港澳台市场与韩、日、俄市场一起发展,欧美市场为补充得新格局。目前,韩国客源市场已超过日本,跃居入境市场首位,其她依次为日本、俄罗斯、美国市场。由此可瞧,三亚旅游得境
外游客得客源结构逐渐趋向多元化。 4.三亚目前旅游仍然以观光旅游为主,度假旅游为铺。 三亚旅游市场发展趋势 1、三亚旅游仍然会迅猛发展。三亚作为唯一得热带滨海旅游城市,拥有着独特得优势,而且一年一度得新丝路模特大赛与博鳌亚洲论坛,以及世界小姐大赛,扩大了三亚在国内与国外得知名度,旅游市场今后仍会保持快速增长得速度。 2、传统观光游减少,度假游、生态游、会议游等快速发展。近两年,三亚旅游出现个明显得特点,黄金周得旅游增长速度明显下降,散客比例超过了旅游团队。据统计2014年11月,三亚全市旅游饭店接待会议团近350个,其中,亚龙湾环球城大酒店接待会议团28个,接待人数10000余人次;亚龙湾假日酒店接待会议团20个,接待人数1800余人次;三亚亚太国际会议中心接待会议团近20个,接待人数2000余人次;其它各星级酒店每天大小会议团均有接待。 3、旅游市场还存在不少问题,亟待解决。随着国际市场得多元化,三亚目前已经成为国际旅游城市,但就是仍然缺少标志性得名片,基础设施也不够完善。 4、三亚对国内外市场得开发仅仅体现在营销层面,市场监管仍缺乏规范。比如说针对俄罗斯市场,三亚方面至今没有一套专门得俄罗斯市场调查档案,也没有对俄罗斯市场做过调研细分,甚至三亚有多少家旅行社在运作,有多少导游在接团,俄罗斯人在三亚有哪些需求,对于官方来说仍就是一片空白。
养禽学复习题
《养禽学》复习题参考答案 一、单项选择 1．我国家禽存栏数与蛋产量居世界第（C ）位。 A. 三 B. 二 C. 一 D. 四 2．母禽产蛋期间每天的光照时间为（ C ）小时。 A. 8～10 B. 12～13 C. 16～17 D. 18～19 3. 成禽产蛋的适宜温度为（ B ）℃ A. 5～10 B. 13～20 C. 25～28 D. 30～35 4鸡人工输精的时间间隔一般为（5）天。 5轻型产蛋鸡每天每只的大致采食量为（C ）克。 A50 B80 C110 D140 6下列哪个是标准品种（） A大骨鸡B藏鸡C来航鸡DAA鸡 7鸡胚一般在孵化期的第（A）天发生呼吸转换。 A5 B10 C15 D18 8雏鸡培育最初的温度一般为（33-35） A5~10 B18-20 9以下哪种鸡用来炖汤好（） A B北京油鸡 C D 二、名词解释 1产蛋曲线：以周龄为横坐标，把每周饲养日产蛋率的数字标点在坐标线上，将各点连接起来即是产蛋曲线。它反映了产蛋率随时间的变化关系。 2鸡群均匀度：是反映鸡群整齐度的重要指标，越高越好。如：10%体重均匀度 =（平均体重±10%）的鸡只数×100/取样总只数 3自别雌雄：利用伴性遗传原理，在雏禽出壳后即可根据伴性性状准确辨别雌雄。 4优质肉鸡：具有人们喜爱的外观，肉质鲜美、风味独特、营养丰富，适于传统方法加工烹调，商品价值较高的肉鸡。一般是选育提高或杂交改良的地方鸡种。 5免疫程序：是指根据一定地区、季节或养殖场内不同传染病的流行状况及疫苗特性，为特定动物群制定的疫苗接种类型、顺序、次数、途径及间隔时间等。 6全进全出：指某饲养场（舍）一次性转入同日龄的禽群，饲养期结束后又一次性转出。 7应激：是指家禽对外界环境刺激所产生的反应。过冷、过热、疾病、噪声、不良通风、营养不良、异物侵入、打斗、生活环境不适等都能对家禽产生不利影响。 8入孵蛋孵化率： 9料蛋比：料蛋比就是一公斤料能产多少公斤蛋或产一公斤蛋需料多少公斤。 10入舍母鸡产蛋量：入舍母鸡产蛋量（枚/只）=统计期内总产蛋数/入舍母鸡数 11限制饲养：是通过延迟性成熟期，使开产母鸡产蛋整齐，蛋重增加，提高种蛋合格率和孵化率；提高产蛋量，使产蛋强度下降缓慢，降低产蛋期间死亡率；避免公鸡过肥，可提高繁殖率等等。这样的饲养技术称之为限制饲养。
宜春市旅游综合体市场调查研究分析报告
宜春市旅游综合体市场调查研究报告
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宜春市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年宜春市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、宜春市旅游市场总体规模与旅游景区现状、宜春市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发运营策略，宜春市旅游综合体投资前景及项目开发规划运营策略等。本报告是旅游企业、房地产企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！
北京油鸡养殖市场分析
北京油鸡养殖市场分析 一、北京油鸡市场表现力 1、目前除北京农科院和中国农科院有少量种鸡只供研发、保种以外，产业化经营只有百年 栗园，存栏父母代种鸡16万套，年可供应商品雏2000万只，在国内外具有独具性。可作为大规模养殖的鸡苗供应基地。 2、北京油鸡属黄羽鸡种类型，在地方品种鸡柴鸡中首屈一指，因极高的肉、蛋品质原因， 从市场鸡产品消费定位来看可大致排出先后次序：北京油鸡----三黄鸡----817肉杂----快大型肉鸡。 3、根据近几年消费市场变化特点，黄羽鸡的发展势头迅猛，每年在以4-6%的速度增长，原 因就是消费者越来越注重高质量产品，在风味独特的基础上更要保证其安全性。把原来的奢侈消费逐渐变为理性消费。后期的发展方向就是吃的明白，喝的放心。 4、好的地方品种鸡更适合大众餐饮需要，整鸡清炖、白切等做法其实在每个家庭几乎都存 在，相反，没有人用817或快大肉鸡如此烹饪，这其中的原因就是口感不好，不安全，没有鸡本身应有的风味。 从以上可以简单看出，地方柴鸡一直在饮食的每一个角落都存在，遍布千家万户，而其他速成鸡只是作为工业化的大宗基础原料在供给，并不能表现出鸡产品本身的特性，只是在一定时期衍生出的一种非正常特殊产物，最终，鸡产品的消费在今后随着国民消费素质的提高将逐渐回归理性，吃真正的鸡肉。 二、北京油鸡效益情况 北京油鸡三黄鸡817肉杂快大肉鸡 品种定位地方高档优质黄 羽鸡种杂交改良黄 羽鸡 杂交小型速生鸡选育出的速 生快大鸡 标准鸡舍养殖数量 1.2-1.3万只1-1.1万只0.9-1万只0.7-0.8万只防疫、药物投入（每 只） 0.3-0.5元0.5-0.8元0.8-1.5元 1.5-1.7元 劳动强度饲料、鸡粪少、人 工少 用工多用工多用工多 死淘率、疾病特点适应性强、疾病 少，死淘率低稍好一些疾病多，死淘高疾病多，出栏 率低 料肉比 2.8:1 2.2:1 1.9-2.0:1 1.8:1 市场价格差异32元/公斤20元/公斤14元/公斤12元/公斤单只鸡净收入相同 情况下 2.5元 2.5元/只 2.5元/只 2.5元/只 同样鸡舍每批综合 收入 3.25万 2.75万 2.5万2万元 三、特别描述 1、北京油鸡属地方鸡品种，抗病力，生长性能适应性强，生产性能低，饲料报酬、养 殖环境相对简单，无需人为提供特殊饲料，因此，肉、蛋原有风味较浓，单体内营 养物质含量高，食用口感好。 2、北京油鸡肉鸡生长速度慢，生理机能随着体重增加有规律调剂，免疫系统处于正常 范围，疾病随之减少；相反，其他鸡种单纯追求成本降低，同日龄鸡体重增加过快，关键的一些机能器官还没有发育成熟，体重已经增长超负荷，形象的说就是小孩的 器官，大人的身体。集中表现在免疫器官不健全，即使做疫苗也未必能产生免疫抗 体，，因此，疫病常有发生，比如生长后期的猝死症，就是由于急速生长所致。最
北京市房地产市场租赁分析
2013年北京房屋租赁市场运行分析根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米，年均租金同比上涨12%，涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。 从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。 市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%的情况。 首先，租赁需求将稳定释放。 2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。 此外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。 其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大 根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92，相较2012年的1:2.55，供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。 市场研究部张旭认为，其中一个重要的原因是，买卖市场受到调控影响，业主心态出现变化，由售转租现象增多。在2013年二手买卖市场的数据中，由租
旅游市场分析报告
中国旅游市场分析报告 一旅游行业的概况 我国的旅游业较长期的保持7％年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。 产业的概念是从供给方出发的，生产同一类产品或者提供相关服务的单位的集合，而旅游业是一项以需求方来定义的活动和产业，这是旅游产业界定的特殊性。所以旅游产业的定义从旅游需求和旅游供给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间的相互作用使旅游经济活动中产生了一系列的经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行社，旅馆业和交通运输业是旅游业的三大支柱。 旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会从旅游的过程产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。 旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济，文化，环境有重要推动意义的产业。 2009年我国入境旅游接待1.29亿人次，国内旅游超过13亿人次，旅游总收入8935亿元，旅游直接从业近1000万人，旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。 据估计，未来10 年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业以及政府旅游的增长速度将达到10.9%。到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。
林地生态养殖创业规划书
姓名：爱因斯坦班级：动医xxxx 学号：2011xxxxxxxxx 院系：动科动医学院 林地生态养鸡创业计划书第一章摘要随着社会的发展和进步，人们对生活质量的要求越来越高了。同样，对食品的质量要求也越来越高了，现在的人不在讲究吃的多少，而是讲究吃出健康。而我们的理念就是“吃的放心，吃的健康”。现在的市场上的肉鸡有87%以上都是圈养的，而我们是散养，是生态养殖。林地生态养鸡是利用林地、果园、草场、荒山荒坡、河堤、滩涂等丰富的自然生态资源，根据不同地区自然环境的特点和特性，实行舍养（育雏阶段在鸡舍内养殖，放养阶段晚上鸡在舍内休息、过夜）和放养（雏鸡脱温后白天在林地散放饲养）相结合的养殖方法。目前，普通商品鸡蛋和鸡肉供应充足、销
售价格和利润偏低，特色、安全的肉蛋产品会越来越受到消费者的喜爱，林地生态养鸡产品正好符合了人们对优质、绿色食品的需求，符合生态农业的发展趋势，通过积极、正确引导，掌握科学种养技术，把握好销售环节，林地生态养鸡大有作为。我过林地面积广阔，充分利用林下土地资源和林荫空间，充分利用这些林地、果树。苗木地发展生态养殖，实现以林“养”鸡、鸡“育”林的良性循环，作为一种农牧结合的新型生态产业，具有良好的生态效应和经济效益，有广阔的市场前景。最重要的是林地生态养鸡有重大的意义。第一它可以生产安全、优质、放心的鸡肉和鸡蛋。很符合当今人们对食品优质、安全的需求，深受消费者青睐。第二它饲养成本较低，经济效益高。鸡在大部分食物会在林地中自己搜寻，而人工饲养只是辅助饲养，而且鸡的体抗力会增加，不容易致病，大大节约了药物费用。市场价格高于普通的肉鸡、鸡蛋。钱和健康相对来说我估计人们一定会是要健康的，如果没有健康在多的
北京房山区房地产市场情况浅析
北京房山区房地产市场情况浅析(2009-9-1 9:22:26)[发送到微博] 分类：地产观察标签：博客搜房 | 房山区简介 区域概述： 房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。 地理位置 房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。 人口与区划 房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。 2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。
交通情况 区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。 贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。 公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、64 6、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。 地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。 S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。 地铁房山线 房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。
关于旅游市场前景分析
旅游市场前景分析（宜昌） 第一章市场分析 考察一个旅游地的竞争优势，不独取决于旅游地内部，需要对旅游地外部所面临的市场环境进行分析。当前的消费市场逐渐进入后消费主义时代，消费者所追求的绝不仅仅是商品本身，而是蕴藏在商品中间的消费意义和价值。旅游市场也概莫能外。对消费市场的分析，还需要关注其旅行成本的高低。
一、市场现状 1、国际市场 宜昌市是三峡国际旅游线路上的重要节点之一，然而宜昌中心城区旅游吸引物较少，使之沦落为三峡游客的过境地，2002年接待海外游客42.02万人次，位居全省之首，占全省总量的41.2%，但海外游客在宜昌停留时刻仅为1.17天/人，其中有81%仍然以一日游为主，中心城区的旅游“空心化”依旧没有改变，这与宜昌三峡的魅力、三峡工程的魅力形成强烈的反差。 三峡旅游线要紧旅游都市接待海外游客对比
(单位：万人次) 由上图可见，整条三峡旅游线上几个要紧节点都市接待海外游客人数在逐年增长，宜昌接待数量的增长速度最快，接待人数与重庆 逐渐接近，讲明宜昌在三峡旅游线上中转地位差不多逐步确立，成为三峡名副事实上的要紧入口区，宜昌进展旅游前景宽敞。 2、国内市场 （1）据相关资料（2000 年）的分析，国内旅游市场的特点是： ★国内旅游围绕假日展开，春节、五一、国庆依次形成一年之中的三个旅游高峰，其制造的收入占国内旅游总收入的18%。 ★城镇居民仍然是国内旅游的主体，出游率逐年增长（2000 年是104.4%），占国内旅游总收入的70%，农村居民出游人次尽管高于城镇居民，但受到消费能力的限制，出游率只有44%，总支出仅占国内旅游总收入的30%。 （2）据2002 年旅游业界的各种调查分析显示： ★春节与五一、国庆两个黄金周有所差异。相对而言，春
林地散养鸡,降成本增效益案例
林地散养鸡，降成本增效益案例 北京市近年来实施了工程浩大的平原造林工程，目前已经植树90余万亩。但这些林地主要是为了改善北京的生态环境，本身并没有直接的经济收入，而且每亩林地每年还需投入2600多元的管护费用。因此，如何发展林下经济，提高土地利用率，增加农民收入，是当前需要解决的一个大问题。 林地“别墅式”生态养鸡模式实现了鸡、草、地、林四者的和谐共生，最终实现生态可持续发展，不仅可以生产出高品质的鸡肉和鸡蛋产品，而且还可以带来可观的经济、生态及社会效益，为北京市林下经济的发展提供可供借鉴的科学发展模式。 林地“别墅式”生态养鸡是指在林地建立小型“别墅式”鸡舍，并在林下种植优质牧草，同时根据鸡群状况、饲养的季节以及牧草生长情况等因素实施生态牧养的新型养鸡模式。这种养殖模式是市农科院畜牧所联合农科院相关所、中心的多位专家共同创建的。 “别墅”鸡舍的建造 在林地“别墅式”生态养鸡模式中，雏鸡首先经过42天室内育雏，脱温以后放入林地牧养。为了尽量减少养殖过程对林地生态环境的破坏，一般是在林地中分散搭建若干个小型“别墅式”鸡舍，从而避免了传统的大型集约化鸡舍对生态环境所带来的破坏。 “别墅式”鸡舍的建造分为移动式和固定式两种。移动式鸡舍一般在2-3平方米，采用角铁或方管焊接作支架，四周用铁丝网、木材边料、塑料网等材料简易围搭而成，仅适合于饲养商品肉鸡。固定的“别墅式”鸡舍的建筑材料为无机玻璃钢(磷镁)保温板，在舍内配置自动饮水和自由采食设备，配备自动光照控制器和专用产蛋箱，这样可以大大降低劳动强度，提高劳动生产率，同时，减少脏蛋、窝外蛋，提高产品品质。在舍外配套建设一定面积的沙浴池供鸡群活动。 “别墅式”鸡舍的面积一般在几平方米到10平方米，大一点儿的不超过20平方米。通过控制鸡舍面积的大小以及鸡舍摆放的密度，最终控制林地的放养密度，一般最适宜放养密度为50-120只/亩，舍内控制在6-8只/平方米。 在顺义绿多乐养殖基地就利用这种模式建立了年饲养量达1万只的养殖基地一座。在其100亩杨树林地下，建造了小型“别墅式”保温鸡舍40座。每个鸡舍20平方米，饲养产蛋母鸡120只，舍外配套建设沙浴池40平方米。每个鸡舍占林地放养面积675平方米。每只鸡的放养面积为5.6平方米(120只/亩)，大于欧盟有机食品标准。 优质牧草林下种 根据鸡群的消化生理和林地生态特点，选择菊苣等优质牧草在林下进行种植。菊苣为多年生牧草，叶质鲜嫩，全株可食，营养价值高。牧草种植大大提高了鸡群青饲料的采食量，在节约精饲料15%-20%的情况下，可显著提升产品品质。 品种选择与管理
房地产行业及行业信息化市场分析
房地产行业暨行业信息化 市场分析报告北京瀚维特科技有限公司 地址：北京市朝阳区安贞里金瓯大厦3层 电话： 传真： 邮政编码：100029 公司网址： 电子邮件： 目录
1 房地产行业发展状况分析 1.1 房地产行业投资趋势及投资比重占GDP 趋势 中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对行业进行控制，自1995年以后经历了3年的萎缩。90年代后期，自1998年始房地产行业整体开始复苏，至2003年行业投资额逐年增加，至2003年行业投资额占国家GDP 的比重达到8.7%。 1.2 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况 2004年开始，国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从下图中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效, 增速过猛势头得到初步遏制。 1000200030004000500060007000800090001000011000 12000 1995年1996年2002年2003年3%4% 5% 6%7%8%9%10% 资料来源：2003年中国统计年鉴
1.3 2004年1-6 月各地区房地产开发投资情况 资料来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
资料来源：国家统计局
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。 1.42004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况 资料来源：国家统计局 从图中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减 1.5宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。
林下散养柴鸡可行性报告
1万只林下散养柴鸡建设项目 可行性研究报告 一．总论 1 项目概要 1.1 项目名称1万只林下散养柴鸡建设项目 1.2 项目性质新建 1.3 建设单位某某农业科技有限公司 1.4 法定代表人某某 1.5 项目单位概况 某某农业科技有限公司是由，社会自然人出资成立的，注册资金1亿元人民币。拟以某某乡区域为平台，总投资10.5亿元人民币，第一期投资5.5亿元，运用“农超对接”和“银行、公司、基地加农户”的操作模式，以建立农村专业合作社为组织形式，联合中国农大，中国农科院等科研院所，以区域内3000亩核心园区为示范基地，形成集现代农业示范基地、生态畜牧业养殖基地、农业观光、体验、休闲、演示于一体，结合区域文化的挖掘，打造最大的生态农业示范区。第二期，主要对新农村建设和扩大旅游观光规模，投资5亿元人民币。 公司秉承致富人民，打造一流现代农业企业的宗旨，坚持“天人合一”、“绿色生态”、诚信为本、服务社会的经营理念，架构农超对接的农产品直销模式；便捷迅速的物流配送模式；银行、基地、公司、农户协作的投资、担保的投融资模式；统一规划、规范、种植、营销的专业合作社与专家团队协作模式；统一收购、统一商标、统一标准、统一检测、统一营销的品牌运营模式以及旅游资源、乡土文化、山水自然、农户民居统一整合的再利用提升价值模式等多种创新模式，基地按立体生态循环系统规划建设，打造现代生态有机农业基地。 2 可行性研究报告编制依据 2.1 中共中央[2012]1号文件关于扶持“三农”的优惠政策 2.2 《国家农业综合开发办公室关于印发《国家2012年农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》和《国家农业综合开发产业化经营项目摘要》的通知》 2.3 《国家农业综合开发资金和项目管理办法》 2.4国家现行财务、会计制度及项目建设评价方法与参数。 2.5项目地区的气象、地质、水温、交通、能源、资源、市场。 3 综合评价 某某农业有限公司充分利用本公司丰富的林地资源优势，立足高品位、高起点，为社会提供优质的绿色肉蛋产品，因此在林下养殖纯生态绿色柴鸡1万只。 为了扩大优质绿色柴鸡的养殖数量和质量，公司采取“公司+基地+农户”的产业链为经营模式，和当地养殖农户合作成立养殖业合作社，实行原材料统一购进，产品统一包装、销售。以养殖基地带动周边专业养殖户,零散养殖户，带动基地种植业的发展，能够达到农户增收、企业增效、财政增长之目的。因此，本项目是可行的。 二．项目背景及必要性 1 项目建设背景 随着社会收入的增长，生活水平的提高，人们对肉蛋等动物食品的需求量逐年增加，要求也是越来越高，健康绿色是很明显的消费趋势，林下柴鸡散养是适应了这一趋势迅速发展起来绿色养殖。 2.项目建设的必要性 目前社会上瘦肉精、健美猪、双汇肠、三聚氢氨……食品安全不断亮出红灯，人们的身体健康安全威胁越来越大，因此我们更需要生产出纯天然绿色有机的肉蛋奶产品，让人们买着放心，吃着放心，为提高全民身体素质贡献我们的力量。 三．项目建设条件
北京房地产市场分析
北京房地产市场分析面向全球化 北京房地产市场的状况分析 （一）目前北京房地产的状况 1、目前北京房地产开发投资增长迅速。据统计，北京市2001年1至7月累计完成房地产开发投资327.7亿元，增长58.9%，其中用于住宅的投资达180.9亿元，增长56.9%，这表明北京房地产开发投资踊跃，增长迅速。当年到位资金486.8亿元，增长51.5%，当年到位资金再加上上年末结余资金共计675.2亿元，超出投资完成额的1倍有余，这表明房地产开发投资有充足的储备资金做保证。从资金结构上看，在当年到位资金中企业自筹资金85.8亿元，增长49.3%，自筹资金增长较快；国内贷款总额162亿元，占当年到位资金的33.3%，国内贷款比重没有明显变动。1至7月份，北京市用于危改的开发投资达44.6亿元，增长63.5%，高于全市开发投资整体增速。用于经济适用房建设的开发投资达22.5亿元，增长18%，经济适用房开复工面积为462.7万平方米，增长45.3%，竣工22.2万平方米，增长23.6%，分别比全市整体速度快11.3个百分点和19.3个百分点。这说明以房改带危改的力度进一步加大，经济适用房的建设和供应规模较上年同期也有所扩大。 2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，速度比6月份分别上升87.8个百分点和204个百分点，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。 3、北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。据统计，北京今年1至5月份住房竣工面积108万平方米，住房销售面积约177万平方米。上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453万平方米，一年之间翻了近一番。但是，销售面积比去年增长仅为6.8%，并且仅为今年新建面积的四分之一多。2001年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。北京房地产新增供给速度大大快于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这一现象应当引起开发商的高度警惕和宏观调控部门高度重视。 4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。开发投资的大幅上升也带动了商品房在建规模的扩大，全市商品房开复工面积由此可见月份的3725.7万平方米增加到4068.5万平方米，增速由27%上升到34%。新开工面积由6月份的961万平方米增加到1172.7万平方米，增速由72.1%上升到91.8%，在新开工面积中商品住宅占87.2%。这说明新开工面积尤其是商品住宅新开工面积急剧增加，开
营口市旅游市场分析与定位概要
营口市“东北最近的出海口”的区位优势和“建设中国优秀旅游城市”的发展契机，最终把旅游业发展成为本市地方经济发展的重点产业之一。特制定《营口市旅游市场分析与定位》方案。 一、旅游客源市场现状分析 1、入境旅游客源市场分析 （1）、总量分析 近几年来，除特殊年份外营口市的入境旅游人数和外汇收入成两位数增长。2004年，营口市接待入境旅游人数16400人次，占全省入境旅游人数的1.52%，比2003年增长18.3%；外汇收入为671万美元，占全省外汇总收入的1.095%，在全省外汇收入中排第7，比2003年增长18.1%。 （2）、客源市场分析 营口市的入境旅游市场结构基本同辽宁省的一致，以外国人为主,其中日韩市场占据了主要份额，欧美市场中以美德等经济发达国家为主，俄罗斯由于地缘关系，在营口市的入境旅游市场中也占了一定的比例。此外，新加坡、马来西亚等东南亚国家也有一定的份额。可见，营口市的入境旅游市场的总量不大，但仍有潜力可挖。地缘、血缘成为本市入境旅游市场的主要连接纽带，欧美等发达国家是可以挖掘的潜在市场。 2、国内旅游客源市场分析 （1）、总量分析 营口市的国内旅游市场近年来保持稳定快速的发展。2004年，全市共接待国内旅游人数231.1万人次，占全省国内旅游人数的2.86%，比上年增长12.6%；国内旅游收入为12.6亿，占全省的2.4%，比上年增长13.5%。 （2）、国内客源地分析 2004年，在营口市的国内游客中，辽宁本省的占了53.69%，外省游客占了46.31%，其中以吉林、黑龙江、北京、天津等地的游客最为突出。
（3）、消费水平与结构分析 2004年，全市人均旅游花费为545.3元，其中过夜旅游者的人均花费为663.8元，一日游游客的为189.8元。 旅游者消费构成为：购物为22.94%，住宿占17.5%，餐饮为16.81%，长途交通占14.12%，娱乐为8.28%，游览为4.69%，旅行社为4.63%，市内交通占2.07%，邮电通讯占1.62%，其他为7.33%。 （4）、游客特征分析 2004年，全市接待的国内游客中，男女比例为56.65：43.35。以25-44岁游客所占比例最高，为56.06%，15-24岁的占22.15%，45-64岁的占17.45%，65岁以上的为2.97%。职业构成中个体业者占14.71%，公务员占13.1%%，企事业单位管理人员占12.61%，专业技术人员为6.8%，教育工作者占9.02%，工人占4.82%，农民占1.85%，学生占10.88%，离退休人员占4.7%，军人占6.18%，其他职业为4.2%。 游客的旅游目的以观光、休闲、度假为主，占46.97%，探亲访友占20.15%，商务占9.52%，会议占7.91%，健康疗养占2.97%，宗教朝拜占1.24%，文化科技体育交流占4.33%，其他目的的占6.92%。 （5）、消费行为分析 游客的旅游方式以散客为主，个人与亲友结伴的占57.19%；其次是单位组织，为24.92%；旅行社组织的占6.52%；其他方式占11.37%。 游客住宿地构成为：宾馆饭店占51.7%，招待所、旅馆占34.93%，亲友家占10.38%，其他占2.99%。 平均停留天数为2.69天，本省游客的停留天数为2.22天，外省的为3.15天。平均来访次数为2.3次，本省游客为2.35次，外省的为2.24次。景点到访率为87.42%。 （6）、游客评价分析 国内游客对营口市旅游服务各项评价以较好为主。
我国地方土鸡品种介绍
我国地方土鸡品种介绍 我国地方鸡种，也叫“土鸡”种类很多，被列入国家级重点保护品种名录的有：北京油鸡、九斤黄鸡、大骨鸡、白耳黄鸡、仙居鸡、丝羽乌骨鸡、茶花鸡、狼山鸡、清远麻鸡、浦东鸡、溧阳鸡、惠阳胡须鸡、河田鸡、边鸡、静原鸡、文昌鸡、藏鸡、矮脚鸡、金阳丝毛鸡、鲁西斗鸡、吐鲁番斗鸡、西双版纳斗鸡、漳州斗鸡。土鸡以农户果园滩地进行养殖，不仅口味好、无农药残留，因此越来越受到广大市民的青睐和欢迎。相对于快大型白羽肉鸡，土鸡一向深受我国市场欢迎。我国及港澳地区有消费黄鸡的传统，我区广大回民又有消费活鸡的习惯，土鸡肉质好、味道鲜美的特点符合消费的需求，是我国各族人民过年过节用以改善生活和招待客人的首选佳品。 土鸡从生长速度上可分为：快大型、中速型、优质型，从羽色上可分为：麻羽、麻黄羽、黄羽，还有黑羽、花羽等，从皮肤和胫色上又分为：黄、青、乌等品种，此外还有白羽乌骨鸡、全骨型乌骨鸡等。由于各地品种资源不同，再加上饮食习惯和消费方式的差别，黄羽肉鸡区域市场差别较大，为了适应市场的不同需求，育种公司应时而需开发出了各具特色的配套品种：广东地区的主导品种是优质土鸡和快大鸡，广西是优质土鸡，海南是文昌鸡和快大鸡，重庆、四川是中速型青脚麻鸡和乌皮麻鸡，福建、江苏、浙江、安徽的主导品种是快大型青脚麻鸡。我区南部山区广大农村饲养固原鸡（静原鸡）。 随着人民生活水平的不断提高，消费者追求绿色无公害的天然产品，饲养我国一些优质土鸡市场前景广阔。目前，国际市场上我国有29种传统特色肉用家禽受到外商的青睐，它们是： 肉用鸡：惠阳胡须鸡、石岐杂鸡、清远麻鸡、北京油鸡、泰和鸡、狼山鸡、浦东鸡、萧山鸡、鹿苑鸡、桃源鸡、庄河鸡、寿光鸡、黄郎鸡、黄农鸡、北京黄、广源黄。 这些国内特有地方良种家禽，不但肉质好，食性杂，抗病力强，易饲养，且毛、蛋、肉兼用。 近年来科技人员利用我国地方土鸡与外来肉鸡、蛋鸡进行杂交生产出来的杂交商品代仿土鸡又称土杂鸡。土杂鸡其抗性较强，易饲养。可规模化养殖，其肉、鸡蛋品质优良，接近于本土鸡。土杂鸡易于粗养，养殖投资小，可以结合果园散养，散养的鸡成本低，鸡蛋近似绿色无公害天然产品，其价格明显高于普通肉鸡与鸡蛋，在市场上颇受消费者青睐。土杂鸡养殖有着广泛的市场，是发展农村田园经济的致富新门路。 目前各地培育的新品种土杂鸡经国家级品种审定委员会审定的有：康达尔黄鸡128配套系、江村黄鸡JH-2号配套系、江村黄鸡JH-3号配套系、新兴黄鸡Ⅱ号配套系、京星黄鸡100配套系、新兴矮脚黄鸡配套系、岭南黄鸡Ⅰ号配套系、岭南黄鸡Ⅱ号配套系、京星黄鸡102配套系、邵伯鸡配套系、鲁禽1号麻鸡配套系、鲁禽3号麻鸡配套系、文昌鸡、新兴竹丝鸡3号配套系、新兴麻鸡4号配套系、粤禽皇2号配套系、粤禽皇3号配套系。
三亚旅游市场的分析
在三亚建立海上酒店的市场分析 三亚市场的基本情况 据三亚市旅游局统计数据,仅在2006年11月份,三亚市就接待旅游人数41、91万人次,同比增长7、51%;旅游收入5、63亿,同比增长30、2%。而2006年1－11月份,三亚市旅游接待人数已达到399、9万人次,同比增长11、15%;旅游总收入60、34亿,同比增长31、57%;接待境外游客33、39万人次,同比增长79、28%;外汇收入1、433亿,同比增长127、09%。 由此可以瞧出,三亚市场依然保持着稳定快速发展, 三亚客源的特点 总体而言,三亚仍然以国内市场为主、海外市场为辅助。近两年,三亚旅游已出现一些新现象:旅游收入的增长幅度高于旅游接待人次的增长幅度,境外游客的增长幅度高于国内游客的增长幅度,旅游外汇收入的增长幅度高于境外游客的增长幅度,散客的增长幅度高于团队游客的增长幅度。从三亚客源市场来瞧,出现三个变化: 1、广东、北京、上海等传统客源市场继续保持快速增长的同时,新兴的西南、中部市场也呈现快速发展势头。 2、由省会城市向非省会大中城市延伸。 3、在海外市场方面,随着三亚知名度的不断提高,主要依赖港澳台市场的局面已被打破,形成港澳台市场与韩、日、俄市场一起发展,欧美市场为补充的新格局。目前,韩国客源市场已超过日本,跃居入境市场首位,其她依次为日本、俄罗斯、美国市场。由此可瞧,三亚旅游的境
外游客的客源结构逐渐趋向多元化。 4.三亚目前旅游仍然以观光旅游为主,度假旅游为铺。 三亚旅游市场发展趋势 1、三亚旅游仍然会迅猛发展。三亚作为唯一的热带滨海旅游城市,拥有着独特的优势,而且一年一度的新丝路模特大赛与博鳌亚洲论坛,以及世界小姐大赛,扩大了三亚在国内与国外的知名度,旅游市场今后仍会保持快速增长的速度。 2、传统观光游减少,度假游、生态游、会议游等快速发展。近两年,三亚旅游出现个明显的特点,黄金周的旅游增长速度明显下降,散客比例超过了旅游团队。据统计2014年11月,三亚全市旅游饭店接待会议团近350个,其中,亚龙湾环球城大酒店接待会议团28个,接待人数10000余人次;亚龙湾假日酒店接待会议团20个,接待人数1800余人次;三亚亚太国际会议中心接待会议团近20个,接待人数2000余人次;其它各星级酒店每天大小会议团均有接待。 3、旅游市场还存在不少问题,亟待解决。随着国际市场的多元化,三亚目前已经成为国际旅游城市,但就是仍然缺少标志性的名片,基础设施也不够完善。 4、三亚对国内外市场的开发仅仅体现在营销层面,市场监管仍缺乏规范。比如说针对俄罗斯市场,三亚方面至今没有一套专门的俄罗斯市场调查档案,也没有对俄罗斯市场做过调研细分,甚至三亚有多少家旅行社在运作,有多少导游在接团,俄罗斯人在三亚有哪些需求,对于官方来说仍就是一片空白。