土地经济学 〔日〕 野口悠纪雄

土地经济学〔日〕野口悠纪雄汪斌译胡伟白校商务印书馆1997年出版

根据日本经济新闻社1989年版译出

《泡沫经济学》

背景：

日本的现实情况：人口众多，用地局促。实际可居住用地的人口密度很高。国土构成以森林为主，占国土总面积的67%左右，不易转化为城市用地。但现实中，亟需增加城市用地：1955-1973年经济高速增长，民间设备投资旺盛。需要大量工业用地，随着工业生产和城市化的发展，又需要大量住宅用地、商业用地。，政府大力兴办公用事业、基础设施，也需要大量公共用地。

城市用地的不足，造成土地价格特别是大城市中的地价迅速上升。

正是在日本经济发展进入一个转折时期和土地问题日趋尖锐化的这种时代背景下，形成了1989年问世的这本“土地经济学”专著的主要内容。

方法：

主要论点：

综上所述，本书是一部颇具特色的有关土地经济学方面的文献，作者对创建和完善日本土地经济学这门学科和对土地问题的研究，是做出了重要贡献的。

评野口悠纪雄的《土地经济学》

1．简介

本书作者、日本一桥大学经济学系教授-野口悠纪雄（1940—）是当今日本经济学界的著名学者。该本《土地经济学》出版于1989年，1997年我国引进，汪斌译，胡伟白校，商务印书馆出版。

尽管本书的书名是《土地经济学》，但文章的实际内容应当可以称之为“城市土地经济学”，因为文章所谈论的“土地”基本上是指城市土地，并且主要是大城市土地。

作者运用一般均衡分析方法和经济计量模型，通过大量的统计资料和多种形式的比较研究，考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供需关系。论述了有关日本经济高速增长的机制和土地问题的关系。作者在书中对土地价格作了经济分析，计算了理论地价，对土地课税问题不仅从理论上而且从税收制度及其改革方向上作了探讨，并考察了税制以外日本的土地政策和土地证券化问题，提出了发行“地价指数债券”的构想。在此基础上，指出土地对未来日本经济所具有的意义，强调解决土地问题，是今后日本经济发展的关键。2．文章章节内容

文章共分8章。

3．文章主要论点

文章的主要论点包括下面几个：

3．1价格高涨不会促进土地的高度利用，相反倒会助长土地的低度利用。（1）地价上升虽不具有直接带动生活费用和生产成本上升的效应，但给日本社会、经济带来极其严重的问题。（2）地价高涨的根本原因在于把土地作为“资产”来利用。将来卖掉土地时可以得到的收益影响到现在的价格，即使现实地价上涨这种机制把地价抬高，并不是作为资源配置合理化的信号在发挥其功能。

3.2土地问题与日本式高速增长机制之间具有密切的相关关系，土地作为资产占有重要地位，也与日本经济上、制度上的特殊背景有关。（1）作者认为，日本土地问题的起因，是由于在高速增长时期急剧推进城市化，而城市开发则不够充分，造成城市地区地价普遍上升，土地变成了最安全、收益率最高的资产。把土地作为资产保有，为确保随时变卖，往往以空地或低度利用形式来保有，造成土地的有效供给减少。同时，在土地政策上，过分保护租地权，税制上即宽松，又存在偏差，从而实际税收有效负担率下降，使土地作为资产来利用得到进一步强化。（2）在这一背景下，企业和一般家庭在租地上存在着非对称性，由于房屋出租法过度保护了租地，地主更愿意选择卖掉的方式，因而家庭一般无法租到土地。只能买地，为此迫使其高储蓄。而企业租借土地较容易，即使是高租费，也有支付能力。同时，企业可以以土地向政府作为担保，向银行借款，这成为日本投资主导型经济增长和高速增长的最重要因素之一。（3）日本土地问题的特殊性质在于，土地问题是发生在城市中的问题，与国土总面积大小没有直接关系。因此，土地问题不是由于土地数量不足造成的，而是由于土地被作为资产来利用，预期价格上涨而保有土地，从而作为生产要素没有得到充分的利用。所以，土地问题是一个社会、经济问题，原则上可以依靠政策来解决。

3.3在地价和出租费的关系以及地价的决定机制上，日本的现状和古典理论不同，必须加以重大修正，目前日本地价的一本左右是“泡沫”。这里，作者强调指出（1）地价和出租费相比，地价不稳定的原因是由于资产的价格不是实际交易物品的价格，并且土地资产交易的有限性，使被抬高的地价很难恢复到均衡水平，同时资产价格由未来的收益贴现现值所决定，从而收益率和贴现率发生变化，地价就已发生大变化。（2）日本的地价不一定如古典理论所表示的那种价格，因地价直接由土地买卖决定，不是间接的由地租决定，往往在资产市场

上决定其价格。特别是日本现在的地价受到预期未来地价的影响，因而预期地价、不确定性和课税等等因素也影响地价（3）地价的理论值是体现地价长期的均衡值，日本现实的地价远远超过理论地价，是土地利用收益的不合理部分，可称其为“泡沫”，是由投机造成的，从而正面临新的“土地问题”。

3.4对土地课税的经济效果，不能仅仅用局部均衡分析方法，应扩大到一般均衡分析、并引入时间性要素。作者分析了固定资产税对土地利用的时间上的变迁所造成的影响，得出的基本结论是：固定资产税可以使“等待开发”的空地减少，由此促进土地利用。以上述理论分析为基础，作者强调指出：土地课税是土地政策中的基本部分，日本的土地问题在某种意义上说，是由于土地课税中的偏差所引起的。为此，作者建议：（1）强化固定资产税，减轻居民税；（2）废除转让所得税，对过去的资产卖出所得只能收一次性的土地增价税，对将来的部分，则应当依靠强化固定资产税，（3）应该强化继承税，已达到有利城市改造、有利公平、有利维持日本经济活力的目的。

3.5

4．不足

本文主要是针对日本的城市土地所面临的问题而写，关注的是某个国家某个地域的某个时间段，更加倾向于实证性的分析，而不是完整的理论体系。

日本50年代以来，城市化进程加快。城市化水平由1945年的28%上升到1975年的70%，但城市并没有相应的增加空间场所供给。尽管土地存在充足的数量，但有效供给未增加。公共投资中的40%以上用于道路、码头港口、机场等等的产业基础设施方面的配置。

地价高涨并非是土地绝对数量的不足，而是资源没有有效的配置。

高速增长时期急剧推进城市花，而另一方面城市开发不够充分。结果造成城市地区的地价显著上升，土地变成了最安全、收益率最高的资产。而一旦把土地当作资产保有，为了确保土地能随时变卖，往往以空地或利用率低的方式来保有。因此，土地的有效供给减少了，这种情况进一步加速地价上涨。

土地政策的偏差负有重要的责任。过分保护租地权。税制上的相应措施。本来必须作的是：强化保有税的负担，削弱土地作为资产来保佑的有利可图性。

地价高涨给家庭和企业带来不同的影响。

第三章，现有日本的地价有一半左右的“泡沫”

评野口悠纪雄的《土地经济学》

1．简介

日本是资本主义国家中人口密度最高的国家之一，而且人口分布很不平衡。1945年到1975年间，日本的城市化水平从28%上升到70%，城市人口迅速增加，尤其是几个主要大城市人口增长更是达到了前所未有的速度。而城市并没有相应的增加空间场所供给，造成了城市土地价格持续上涨的局面。同时，在城市里土地也变成为最安全、收益率最有保证的资产，这样引起了对土地投机型的需求，地价进一步上升。由此造成日本几个最主要大城市地价空前高涨，也成为进入90年代，日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。

正是在日本经济发展进入一个转折时期和城市土地问题日益尖锐化的这种时代背景下，1989年作者出版了这本“土地经济学”的专著。因此这本书也可称为“城市土地经济学”。2．主要观点

作者在这本书中主要运用了一般均衡分析方法和经济计量模型，通过大量的统计资料和多种形式的比较研究，考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供需关系。综观全篇文章，作者的主要观点主要是：

2．1高地价造成了土地的低效使用。

根据传统的供需理论，当一种物品处于稀缺状态其价格趋于上升。但日本的土地价格上升并不是由于土地资源的稀缺性造成的。日本的土地资源尽管比较紧缺，但土地价格的高涨主要集中在少数几个大城市，日本大部分地区的土地价格远低于大城市的价格。因此，日本的土地价格问题并不是由于土地的紧缺造成的。

日本的高地价很大原因是来自需求方面有大量的投机性需求。由于在城市中，心理预期土地价格将要升高使人们将土地作为资产持有。而考虑到将来转卖土地方便，往往会将土地低效使用或作为空地保有。这正是作者认为的“高地价造成了土地的低效使用”，这样进一步会妨碍社会资本的配置，这是当时日本城市土地的最大问题所在。

2．2高地价的一半左右是“泡沫”。

对于这种空前的高地价，作者进行了进一步的分析。经济学的主流观点认为地价的均衡值是土地利用收益的贴现现值。但根据这个观点算出的土地理论地价为现实地价的一半左右。作者又将日本的地价、地租和国土自然条件类似的英国进行比较。结论是：在出租费上，东京是伦敦的1倍（在地方城市中，英国和日本是持平），而在地价上，东京要高出伦敦的10倍左右。

因此，作者提出了“现在的地价一半是泡沫”的论断。关于“泡沫”这个概念是由作者在本书中第一次提出，并且在以后“泡沫经济”这一次被一般化，成为当今日本经济学界用的最广的一个经济术语。

2．3高地价的形成是土地政策偏差的结果。

日本的土地问题在某种意义上说，是由于土地课税中的偏差所引起的。

作者通过对各种场合下的固定资产税进行分析，认为传统的见解运用局部均衡的分析方法，忽视了时间向量。而日本当时的现状是固定资产税相对其他资产，被减轻了。因此，只要有关固定资产税的效果与社会最佳状态相比，就会考虑选择酝酿周期过长的投资。那么，就会产生造成空地的保留量超过社会最佳量的作用。

作为继承税制的问题，就是土地的定价比时价要低，通常为时价的五成左右。这样，以土地的形态保有资产，可以少纳不少继承税。

土地因流动性差等情况，并不适合作为资产。但在日本，由于土地税制的弊端，土地作为资产达到了极高的价值。

为此，作者建议：（1）强化固定资产税，减轻居民税；（2）废除转让所得税，对过去的资产卖出所得只能收一次性的土地增价税，对将来的部分，则应当依靠强化固定资产税，（3）应该强化继承税，以达到有利城市改造、有利公平、有利维持日本经济活力的目的。2．4土地政策应区分短期性的应急性政策和长期性的结构政策，因两者在政策上是完全不同的。

作者强调指出：（1）作为抑制地价上升为目标的短期性的应急对策，关键是需搞清楚土地价格中投机性成分占多少，发展到什么程度，是需加以防止还是需要积极地去摧毁。作为长期性的结构政策，其基点应放在：如何促进土地的有效利用上。为此可以采纳的是一方面依靠城市住宅地开发等等，来使土地的有效供给增加，另一方面对土地制度的基本内容作改革，特别是灵活的利用土地税制，重新评价租地权（2）土地政策也有针对需求一侧采取的对策措施，和针对供给一侧采取的对策措施。（3）为了切断由投机需求造成现实地价上升的恶性循环，不得已而采用地价规制对策这种应急措施。但是，如果不在需求和供给方面采取有效对策，仅仅在价格上规制，则由于基本条件不变，土地问题非但得不到根本解决，甚至反而更加恶化。为此，比交易规制更为重要的是：向国民提供正确的信息、在金融方面采取措施和有效的利用土地信托、土地证券化等手段：（4）土地问题是战后日本存在的最大的问题之一。因而，土地问题在很多方面需要长期性的结构政策。

2．5通过发行土地债券的方式解决土地价格高涨的问题。

土地证券化意味着创造了一种带来与土地同样经济利益的金融资产，可以寄希望于它在解决土地问题时发挥重要作用。并且指出尽管强化固定资产税在理论上是可行的，但现实中由于各种反对难以实行，而土地的证券化却是只要政府作出决策，就能立即实行的政策，从这个意义上看，土地证券化是极其重要的土地政策。

作者针对土地问题的症结，即把土地当作资产来保有，从而得不到有效利用，以及过分保护租地权，提出了发行“地价指数债券”的构想。即：预定偿还额规定为（发行额）*（期间中的地价上升率），面额随地价上升而上升。围绕这个构想，作者还阐述了地价指数债券的发行方法；它所具有的功能，如推进土地利用与所有的分离，保证有效利用，抑制地价上

升率等；发行地价指数债券可能存在的若干问题以及地价指数债券和土地信托之间的关系。3．章节内容

全书包括序言和正文两个部分。正文共分八章。

第一章，“什么是土地问题”该章主要回答了本文所探讨的“土地问题”究竟是哪种意义上的问题。首先作者认为地价偏高这一事实所造成的问题并不是通常所认识到的提高生产成本和房租，更严重的问题是高地价没有形成土地的高度利用，相反造成土地的低度利用，并会抑制土地使用费高的投资。其次，进一步阐明了日本的土地问题，不是由于土地绝对量的不足造成的，因此在理论上是可能解决的。

第二章，“土地问题的演变”分析从日本经济走上高速增长时期开始出现的土地问题的演变过程。首先，综述战后50年代以来地价的发展变化，及其隐藏在背后的土地供需关系。然后，论述有关高速增长的机制和土地问题的关系。土地问题是由于高速增长初期的城市扩展或城市化所引起的问题。可是，也不能忽视政策方面的错误，即把土地当成了有利可图的资产，从而导致土地问题进一步恶化。另外，环绕土地的各种条件，对企业的资本形成和提高生产率起到了有利作用，这一点也成为高速增长的重要因素。在这一章的最后部分，涉及到80年代以首都圈为中心而发生过的地价高涨。

第三章，“地价的经济分析”对地价进行经济分析。首先，叙述有关“地价”和“出租费”的区别，指出后者体现了土地利用的成本。其次，把决定地价的机制加以明确化。在古典理论中，一般认为地价是出租费（土地利用收益）的贴现现值。可是，象在日本那种土地所有权可以交易的经济中，有必要把地价作为土地资产的价格来看待。在这种场合，作为决定地价的主要原因，不光是出租费，而且有必要考虑到资产卖出所得。现在，在日本的地价中，预期资产卖出所得的部分占很大的比重。为了说明这个比重，与国外作了比较，同时对理论地价作了计算。

第四章，“土地课税的经济效果：理论性研讨”分析了土地的课税问题。关于固定资产税，古典理论的基本结论是：对土地（地皮）的课税是中性的，由土地所有者承担当时的课税。而对建筑物的课税是非中性的，课税由土地所有者承担当时的课税。但是，这种理论是一种仅仅局限于土地（或者建筑物）的局部均衡分析，如扩大到一般均衡分析，则结论就不同。进一步说，这种理论舍去了时间性要素。于是，接着分析固定资产税对土地利用在时间上的变化所造成的影响。关于这种影响其基本结论是：固定资产税使“等待开发”的空地减少，从而促进了土地利用。而且，最后把这个理论扩大运用到了：因土地利用方式变化而收益发生变化，和不能完全预测，以及可以选择开发时间的三种场合。

第五章，“土地税制的改革”以第四章的分析作为基础，探讨了现实的土地税收制度，探索土地税制改革的方向。指出日本土地税制存在问题的原因在于：一方面，土地保有税的负担较轻；而另一方面，土地转让所得税的负担则比较重，以及继承税的定价使土地资产享受优惠等等。日本的土地问题，由于土地税制中存在这种偏差所引起的部分比较突出。因此为了解决土地问题，进行土地税制的改革是不可缺少的条件。尤其是，有必要强化固定资产

税。对于这一点，会引起政治上的强烈反对，而且如今又正在谋求减轻税的负担。但有必要和居民税减税配套等来做探讨。同时，主张即使对继承权，也有必要进行强化。

第六章，“土地政策及其评价”考察了税制以外的土地政策。首先，对于地价监视制度等等的直接性价格规则对策叙述了批评性的意见。然后指出：由于不存在明确的利益集团，以及存在着重视短期性效果的偏差等等，因此，政治机制就土地政策而言是失败的。

第七章，“土地的证券化”叙述有关土地的证券化问题。在综览美国不动产证券化的实际情况后，叙述了日本的证券化和它的功能。日本的土地问题起因于土地是作为资产来利用的，因此具有和土地相同价值的金融资产的创出，对解决土地问题可能会起到重要的作用。在这里，作为具体的设想，提出“土地价格指数债券”的构想。

第八章，“日本经济的未来和土地问题”考察土地对于未来的日本经济所具有的意义。指出：80年代的地价高涨，是由于国内储蓄过剩和国际金融相关联所产生的结果，它意味着将发生新的恶性循环；在今后的以资产（存量）为中心的经济中，土地资产在分配方面具有极其重要的意义，等等，并强调解决土地问题，是今后日本发展的关键。

4．启示

自从我国土地使用制度改革与住宅商品化以来，房地产业得以建立并获得了很大发展，房地产市场也进入了逐步成长与发育。尤其是近几年来，在我国的主要大城市，房地产市场急速发展，房产开发投资和商品房转让大幅增加。但是，在这些进程中，同时存在大量的不合理现象。“炒楼房、炒地皮”之风盛行，助长人们的投机心理，也推动了房地产价格的高涨。还有多头批地，盲目建设开发区等等。切实研究我国的土地问题制定出有效的土地政策是我国当前的重要任务之一，国外已有的理论和成熟的做法将对我们有有益的启示。这本书中的许多观点，如“土地政策应区分为短期性应急政策和长期性的结构政策”，“土地证券化”等都是值得我国的学者参考和借鉴的。

参考文献：

野口悠纪雄土地经济学商务印书馆1997年出版仇保兴国外城市化的主要教训城市规划2004.4