汕头市中心城区西片区房地产规划探究

汕头市中心城区西片区房地产规划探究

撰写人：朱海燕

二〇一一年六月二十五日

目录

第一章背景与现状 (1)

第一节规划背景 (1)

第二节现状概况 (1)

第二章规划定位 (2)

第三章规划布局 (2)

第一节海景板块 (3)

第二节滨河板块 (4)

第三节新北区板块 (4)

第四节西城板块 (5)

第五节湿地板块 (6)

第四章推进项目 (7)

第一节旧区整改 (7)

第二节项目开发 (7)

第五章交通发展策略 (8)

第六章开发时序 (9)

第七章实施保障 (9)

第一节设立专项基金 (9)

第二节实施招商新策 (9)

第三节重视生态建设 (10)

第八章参考资料 (10)

第一章背景与现状

第一节规划背景

2009年，省委省政府召开了粤东现场会和粤东工作会议，要求汕头增强集聚辐射能力，加快打造区域中心城市，在粤东地区的发展中发挥兄长作用；促进“三大经济带”和潮汕机场的建设；加快汕头与珠三角地区、闽粤赣十三市在产业、基础设施上的对接；加快建设现代产业体系，推动汕头产业的发展区域在地区产业和基础设施建设上的对接；加快建立现代产业体系，高起点、高标准、高效能地推动经济特区建设和发展，增强汕头区域中心城市的增长能力、控制能力和辐射能力。

汕头市中心城区西片区东起潮汕路和旧城区东侧，西面、北面至市界，南至牛田洋，北邻潮安县庵埠镇，西邻揭东县地都镇，总面积约为95平方公里。西片区是通往潮州、揭阳、梅州、珠三角等城市重要的出入口，是进出汕头城区的西部门户。汕头建设粤东城镇群中心，加快打造区域性中心城市，必将与潮州、揭阳及粤东北，乃至江西、福建产生更加密切的经济、科技、文化联系，西片区的区位优势日益明显。随着潮汕机场、厦深高速铁路、汕普高速公路、汕揭梅高速公路、等重大基础设施项目的开工建设，西片区立体交通优势凸现。

新形势下，加强这一片区的规划建设，既能辐射潮揭梅，对粤东的物资集散形成新的格局，又能有效延伸三大经济带，使汕头中心城区加快形成南北协调对称、东西两翼齐飞的发展格局。基于西片区日益突出的重要性地位，对该区的房地产进行有效规划，是西片区进一步健康发展的重要一步，对中心城区乃至整个粤东地区的未来规划与发展也有不可忽视的战略性意义。

第二节现状概况

（一）现状用地概况

片区现状城市建设用地以居住用地、工业用地、教育科研用地、交通道路用地和零散的公共设施用地和特殊用地为主，建设用地面积不到片区总面积的30%。居住用地集中分布于鮀浦片区、光华片和旧城西片。工业用地集中分布于几个工业园区中，比如金平民营科技园、升平第二工业区、荣升科技园、叠金工业园等。教育科研用地主要是汕头大学用地。交通道路用地包括了金凤路、大学路、潮汕路、西港路等道路的用地。

其他用地主要有莲塘、天港等村庄用地，以及山体、水体、农田、湿地等。其中山体位于片区北部，水体以大港河、西港河及牛田洋海为主。农田主要位于牛田洋北侧和片区西北部。湿地主要由牛田洋的滩涂、池塘、植被等构成。

（二）道路交通概况

现状西片区对外交通主要道路有东西向的大学路(G206)、军基线以及南北向的潮汕路、西港路。其中西港路修建时间不长，路况尚好。而大学路、潮汕路由于修建时间久，且大型车辆通行量大，部分路面已严重破损，这种状况既影响汕头市的城市形象，又制约我市总体交通运输能力的提高，对西片区的发展也是一个重要制约因素。因此，必须从城市形象和大交通的战略上改善交通环境，提高通行能力，才能为西片区的发展打造良好基础。

片区内部横向道路有海滨路、中山路、金砂路等，纵向道路有鮀济路等。由于受到大港河和西港河的阻隔，这些道路都还没有贯穿全片区，多处留下了断头路。特别是作为快速干道的金凤路与军基线仅一桥之隔，无法连通，严重影响了汕头东西城区的交通来往。金平工业区内的揭阳路、潮阳路、普宁路、惠来路、南澳路等道路尚未配套建设，很大程度上限制了外来客商的投资热情。

第二章规划定位

根据西片区的用地现况，可以挖掘未改造、未整合地区，着力打造房地产建设新板块，争夺城区房地产消费市场。通过整体规划及有效部署，将西片区的房地产连成一个有整体性、各楼盘相互契合的结构体，着力打造五大概念板块：“人类宜居圣地、海岸浪漫之城”板块、“城市优雅生活、河畔写意人家”板块、“阳光文化社区、活力现代新城”板块、“智慧高新领航、生态怡人西城”板块、“自然绿色奢享，湿地清新别墅”板块，并最终形成辐射整个汕头乃至粤东地区的房地产布局。通过房地产规划，辅助西片区消费、投资的进一步提升，实现区域的繁荣发展。

第三章规划布局

位于汕头、潮州、揭阳一小时经济生活圈核心地带的(金平)西片区,作为汕头中心城区西部门户,依山面海,人文荟萃,北有被誉为“潮汕第一名山”的桑浦山,南有被喻为“汕头绿肺”的国际湿地示范区牛田洋,“211”工程重点院校汕头大学、粤东地区规模最大的工业园区金平工业园区坐落其中,交通路网四通八达。潮汕机场、汕揭梅高速公路和厦深铁路客运中心站等重大基础设施的将在期内建成使用,西片区在促进粤东区域经济一体化进程中的枢纽作用日益凸显,根据各种条件以及地理结构，房地产的规划将坚固环境以及文化因素，作出科学的结构布局。

在本方案中,考虑西片区的各种地理条件，经过拟合最优的规划决策，“五大核心板块”轮廓初现，分别是：以南望汕头内海湾、西眺牛田洋湿地为概念打造西区滨海房地产板块，以梅溪河－乌桥岛改造为契机打造汕头市的淡水河江景资源房地产板块，以北区零碎工业用地和村居集体用地整合置换打造新北区宜居房地产板块、以牛田洋北侧-榕江西侧打造成与湿地规划以及在建设用地规划范围内相符合的湿地别墅板块、以汕头大学南侧空地以及经济效益低下的工厂厂房的整改规划后用地打造生态西城板块。五大板块勾勒描绘了西片区近、中、远期的发展愿景。

第一节海景板块

（概念：“人类宜居圣地、海岸浪漫之城”）

依托海滨路东段改造与西延工程竣工、西港路贯通以及旧城西片改造的铺开，以汕头得天独厚的地理优越性，力推人类怡人居所的概念，打造具备浪漫色彩的西区滨海人居楼盘，吸引包括潮汕人在内的各种奢享生活，具有浪漫主义情怀的高雅人群居住，与东区海景楼盘直接竞争，采用硬球策略，在相互竞争中，悄然改变重东轻西的汕头格局。

（一）项目地理优势

南望汕头内海湾、西眺牛田洋湿地，气温适宜，位于城区中心地带。完善的道路、便捷的交通，使得该项目具有得天独厚的地理位置和升值潜力。

（二）周边公共设施

该板块四通八达，交通便利，配套完善，是市区不可多得的黄金宝地。区域内包含市政府、工人文化宫、邮电大楼、新华书店、肉菜市场等等生活配套一应俱全。周边名校荟萃，有机关幼儿园、外马二小、省重点学校外马三小、汕头二中等。

（三）市场定位

以粤东地区的高雅群体为目标市场，开拓国内大陆乃至台湾、国外侨居人士的市场，人群为对人类怡人居所有向往和追求的品味人士。

（四）建筑主题及规划设计

请国内著名设计单位担纲建筑规划设计和环境设计，根据汕头作为最适合人类居住的地理优势的背景，运用超前的规划设计理念，将居住文化和海滨风情结合起来作为社区的文化主题，力造成为大型的滨海浪漫之都。

（五）具体行动计划

一是加速旧城西区整体改造步伐、暂缓零散小楼盘开发项目的立项，通过整体改造、整体出让完成旧城西片的土地置换，建设大型高档海景小区。二是加快海滨路西延工程沿线已立项相关开发项目，打造“小公园――海滨”景观轴线，进一步提升西区海景资源的综合景观档次。三是进一步挖潜海滨路中段部分办公用地或闲置用地的潜力，完成改造置换。四是重视“礐石大桥－西港路”沿线地段的用地改造，挖掘除海滨路以外其他具备海景资源地区的房地产开发潜力。五是争取启动中山西路的拓通建设。

第二节滨河板块

（概念：“城市优雅生活、河畔写意人家”）

（一）项目地理优势

江景资源具有一定的稀缺性与不可替代性，全市目前尚无真正意义上的江景楼盘。汕头市中心城区内主要水体梅溪河、大港河、西港河均位于金平区，江景楼盘有望成为未来金平房地产发展的新兴增长点。

（二）周边公共设施

重新挖掘沿河沿江地段的优势资源，利用梅溪河沿岸片区改造、乌桥岛改造等大型项目拉动，形成大型带状城市公园，届时，各类配套设施将得以进一步完善。

（三）市场定位

打造具备“优雅城市－写意河畔”双重概念的金平特色滨河人居楼盘，与东区部分沿沟公园房地产形成错位市场的优势竞争。

（四）建筑主题及规划设计

突出“河畔”主题，设计出淡水绿乡、写意优雅风格的大型楼盘。

（五）具体行动计划

一是加速乌桥岛改造项目整体挂牌招商，通过大盘带动，打造中心城区密集区内第一个真正意义上的江景大盘，通过品牌和示范效应提升金平区沿河沿江地区的开发价值。二是梅溪河沿岸地区改造，严格控制单一厂房的收购改造项目，以大单元、大街区为分割，实现整体区域改造，提升区域环境和景观价值，结合梅溪河沿河绿化生态公园的建设，打造贯穿全市南北的沿河景观轴线，全面提升金平河景房地产板块的开发档次。三是对大港河、西港河沿线区域进行严格控制，在近期条件不成熟的情况下，以控制和引导为主，其沿线区域作为未来争夺高端房地产市场的主要储备土地，为进一步做大做强滨河高端房地产板块进行战略储备。

第三节新北区板块

（概念：“阳光文化社区、活力现代新城”）

（一）项目地理优势

目前在“东厦北路－天山北路”一带已初步形成汕头市北区房地产开发板块，与东区房地产板块在不同客户群体上的竞争与互补。以广厦新城、金禧花园、东厦花园、嘉顿小镇等一系列北区楼盘为基础，挖掘整合区内零碎工业、村居集体用地资源，完成土地置换。

（二）周边公共设施

周边教育、医疗、娱乐休闲等配套齐全，天竺中学、荷花中学、聿怀中学、杜鹃小学、桂花小学、汕大附二医院、广夏肉菜市场等等都包含在该区域。

（三）市场定位

打造以活力居住群体为主、具备“阳光－活力”双重概念的北区人居楼盘，与东区高价房地产形成错位市场的优势竞争。

（四）建筑主题及规划设计

和谐、动感、愉悦的生活空间，体现缤纷、时尚、现代的风情。

（五）具体行动计划

一是加大对城市近郊村居用地的整合力度，加大村居改造和房地产开发结合的力度，通过部分集体用地流转，城市居住小区开发结合村居改造的模式，推进北区中档房地产市场的挖潜。二是加大对北区部分厂房的用地置换，将城区内厂房逐步往工业园区搬迁，实现优势土地资源的重整，为房地产开发预留更多的土地空间，同时也进一步净化北区房地产楼盘的居住环境，打造更加宜居的新北区房地产综合板块。三是争取启动金新北路的拓通建设。

第四节西城板块

（概念：“智慧高新领航、生态怡人西城”）

（一）项目地理优势

汕头大学南侧片区所在的地理位置、周边道路网络等条件，使片区与厦深沿海铁路潮汕站、潮汕机场的交通可达性强，比对中心城区其他区域具备优势，区位交通优势明显；片区南北临大学路、金凤路，东临西环快速路，随着区域大型交通设施建设，强化了片区作为中心城区西片门户和中心的地位，增加片区流动人口，为片区发展与之相关产业奠定坚实基础；片区临近汕头大学，有条件发展以高校教育产业为原动力形成的知识创新型服务业。

（二）周边公共设施

作为一个新的房地产开发点，要完善各类生活配套设施，招商引资，结合汕头大学及周边人文景观地区,进一步延伸教育产业链,规划公共教育、公共卫生、高新技术研发和文化创意功能区,建设发展适合高新技术产品交流与展示的综合型会展与服务中心,配套建设公共设施、运动休闲公园等。

（三）市场定位

为高知员工提供创智新居环境,打造粤东高端人才集聚的“智慧硅谷”。

（四）建筑主题及规划设计

智慧新城

（五）具体行动计划

规划分析片区优劣势，扬长避短、合理布局，形成“一带三轴多组团”的布局结构。一带：沿大学路两工业区之间用地向南至金凤路形成的片区综合服务带，由北向南包括商业金融、行政服务、文化娱乐、酒店培训等多个综合组团。

三轴：综合服务带构成片区由北向南和沿大学路、金凤路东西向拓展的三条空间发展轴。

多组团：片区内主干道将片区分成规模不等的多个功能组团，根据各组团交通条件、周边依托、用地条件协同发展主导功能。沿三条轴发展以城市综合服务的用地，在三条轴的西北、东南方向规划休闲体育和居住用地。

第五节湿地板块

（概念：“自然绿色相融，湿地清新别墅”）

（一）项目地理优势

牛田洋是汕头中心城区西郊的大型生态湿地，拥有大面积的湿地、各种野生水鸟、自然生长的水生植物，自然宁静，被称为“汕头之肾”，具备开展生态湿地旅游的各种条件，商业潜力巨大。

（二）周边公共设施

作为又一个新的房地产开发点，要完善各类生活配套设施，招商引资，规划牛田洋体育中心公园,建设符合省运会标准、可承担国家级以上单项赛事的大型体育场馆；规划商业、居住与绿地相间的牛田洋旅游中心。

（三）市场定位

粤东地区最具地域文化和健康环保理念的生态人居新城,集特色餐饮、旅游商业服务、运动休闲、娱乐和商住等功能为一体。

（四）建筑主题及规划设计

生态之城、自然奢享

（五）具体行动计划

立足于“一环一带三主区结构”的规划，建设中心水景公园、湿地主题公园、酒店、美食城、影视城、博览中心、体育馆等，凸现湖天一色、滨海休闲的生态新城魅力。结合牛田洋的特点，“一环一带三主区结构”规划如下：

一环：根据地形条件，因地制宜的设置一条环生态新城的主道路，同时在上也应作充分考虑，使其成为生态新城内部的一条绿色景观休闲环状走廊。而且，为了保障交通便利需要，在主道路上共设有一个连接城市干道的出入口。

二带：在湿地主题公园与生态新城、中心水景公园之间，分别建立人工园林带，从而形成“湿地公园——园林带——生态新城——园林带——中心水景公园”四种迥异不同的景观。仿苏州园林风格的人工园林带，讲究亭台轩榭的布局，讲究假山池沼的配合，讲究花草树木的映衬，讲究近景远景的层次，给人以美的视觉享受

三主区：在生态新城主要兴建三个主要的区域，分别是住宿区、休闲娱乐区、体育展馆区。其中，住宿区又分为四个小区，分别是酒店区、别墅区、仿农家住宿区、露营区。

第四章推进项目

第一节旧区整改

汕头(金平)西片区作为蓄势待发的新城区,连接着汕头的旧城区。旧城区是汕头市近代至改革开放前主要城区、城市发展建设和生活生产的发源地,是汕头市人文社会和经济发展的重要区域,是“老汕头”的“魂”。

（一）旧城区西片

改造范围西至西港河岸线,南至汕头港岸线,北至梅溪河南水道,东以福平路旧公园内街国平路旧公园前路同平路升平路居平路至平路为界,总面积102.20公顷。定位为以居住为主,兼有商贸、文化、娱乐功能的综合型片区；规划建设体现汕头市旧城区临海临江特色和地方传统风貌的西部水畔景观区。

（二）乌桥岛片区

位于韩江支流梅溪河的下游地区,为梅溪河两条支流所围合而成,毗邻旧城区,呈雨滴状,四面环水,环境优美,总面积58.23公顷。定位为汕头市旧城区北部具备生活居住、商业服务、文化休闲、绿化游憩等功能的滨水综合宜居片区；以滨河水景为依托,以大面积绿化为亮点,规划建设“全岛总体低密度、开发地块高容积率”的高层江景居住小区。

（三）西港—光华片区

改造范围为西港河以东,潮汕路以西,大学路以南,乌桥岛以北区域,总面积222公顷。定位为体现城市发源历史和城市近代工业建设等元素的旧城改造区,以居住、商贸、物流为主,兼有文化创意、游憩休闲功能的综合型片区；规划打造为具备中心城区西部重要生活居住、中心城区重要物流商贸和对外交通、泛旧城区域范围内大型商贸服务和区级公共配套服务等功能于一身的城区西部重要门户。

（四）梅溪河沿岸片区

改造范围为梅溪河沿岸片区,总面积363.25公顷。定位为城市核心绿化景观走廊,旧城改造示范片区；充分发掘河景资源,规划建设具备游憩休闲、文化娱乐、商业服务等功能的现代化综合型滨水生活社区。

第二节项目开发

（一）汕头市天信投资有限公司房产开发项目。

翠堤湾旧城改造项目位于汕头市护堤路14号，毗邻梅溪河畔，总用地面积80亩，由25幢7层情景洋房和2幢现代风格的小高层楼房组成，配套我市西区首屈一指的社区泳池等运动场所。建成后将带动西片区居住环境升级，促进梅溪河两岸的环境改善及房产板块的升值。

(二)汕头市中恒建筑有限公司旧城改造项目。

位于汕头市利安路西侧“下涂坪片区旧城改造”第二、三期，规划建设1幢高层商住楼，总建筑面积47930平方米，其中商住部分面积38321平方米，配套设施面积9609平方米（临海滨路1、2层商铺面积1936平方米，地下室2层面积7238平方米，架空层面积435平方米）。

(三)汕头市凯隆房地产开发有限公司旧村改造建设项目。

在鮀浦中心镇建设一个配套设施完善、采用统一封闭式物业管理的花园式商住小区，占地面积约40亩，建筑总面积8万—10万平方米。

(四)汕头大洋（集团）房地产开发公司大洋红树湾商住区项目。

汕头大洋（集团）公司红树湾商住区项目位于大学路安居片区，总占地323亩，计划总投资15亿元，总建筑面积约43万平方米。园内设置商业步行街、配套游泳池、会所、休闲运动设施及半地下停车库，实行人车分流。

（五）招商引资，开发牛田洋板块、大学城南侧板块两大重要项目。

第五章交通发展策略

区域与城区交通一体化建设策略：强化城市快速通道，加强中心城区与周边地区之间的联系，推进中心城区交通网络一体化。以道路交通引导城市功能合理布局，有效推进旧城改造，有序引导新区建设。加强交通管理，完善交通组织，加强重大交通项目的管理和设施配套，提高道路系统能力。

提倡绿色交通。一方面，采取小汽车的适度发展和严格控制摩托车的策略，控制机动车的总量；另一方面，通过技术及法规减少机动车单位排放量，两者结合减小机动化带来的污染及能源的消耗。

在现有道路框架的基础上，完善各层级道路路网，通过增大交通管径和增加交通运行方式的办法解决现有交通瓶颈问题，建构便捷通畅的城市交通网络。西片区东西向通道通过原有道路的加宽扩建与城市主干路的西延，进一步加强与中心城区的联系；南北向以交通性的西环高速、西港路对接潮阳路和胪莲路两条城市快速路、鮀东路城市主干路连接各片区，形成西片区交通主体框架。

高速公路：汕揭高速公路、西环高速公路城市快速路：金凤路胪莲路

城市干路：纵向——潮汕路、潮阳路、西港路、鮀东路、大金路、军莲路

横向——潮安路、澄海路、大学路、金环西路、金砂路、海滨路

第六章开发时序