余干德胜大道商业街区业态规划
余干县德胜大道商业街区业态规划目录
一、前言
二、德胜大道商务街区发展背景分析
三、德胜大道街区现状
四、德胜大道商业街的优势与劣势分析
（一）优势分析
（二）劣势分析
五、德胜大道商业街的发展机遇
六、商务中心的特征与作用
（一）商务中心的特征
（二）商务中心的作用
七、规划原则
八、规划目标与战略定位
（一）总体目标
（二）空间结构目标
（三）功能结构目标
九、业态布局
（一）区段一（迎宾大道－创业路）
（二）区段二（创业路－商业步行街）
（三）区段三（商业步行街－阳水沟街）
十、保障措施
（一）成立商业街区管委会，加强管理队伍建设
（二）制定《商业街区管理办法》，实施制度化管理
（三）建立专项资金与扶持政策，确保长远环境建设的资金来源
（四）强化政府引导，扩大舆论宣传
（五）实行税费优惠与减免政策
（六）引入县域内各类金融、保险及其它办公机构
余干县德胜大道商业街规划
一、前言
商贸流通业是国民经济的先导产业，现代服务业的重要组成部分，也是城市繁华和现代化程度的重要标志。作为城市重要组成部分的商业街区，不仅是城市的“名片”，同时又是城市生活不可或缺的要素之一。随着余干国民经济的迅速发展，城市规模与功能调整加快，特别是随着县城实施转型提升发展战略后，余干城市建设迅速崛起，余干县城处于发展的“高铁快速时代”。
德胜大道是将迎宾大道、县城新区中心区块、东山大街老城区连成一线的重要城市轴线，在城市发展中起着举足轻重的作用。德胜大道的建设与繁荣对余干城市商业的发展、现代服务业的构建、城市品位的提升有着重大意义，而德胜大道的有序发展和功能的充分发挥又直接取决于科学的商业业态定位与核心网点的选择。
二、德胜大道商务街发展背景分析
1、街区商业经济是城市经济转型的前沿阵地
当前，经济全球化趋势更趋显现，全球性结构调整继续深化。目前，发达国家产业结构中的制造业比重不断下降，传统制造业的大规模扩张发展接近尾声，而服务业逐渐成为产业转移的新热点，高科技含量、高附加值制造及研发环节转移和服务外包将成为新一轮经济结构调整的热点。
2、第三产业和服务业成为市场的优先发展产业
研究表明，当人均GDP超过6000元，服务业发展将进入“初级发展阶段”，第三产业将会有一次爆炸性增长；当人均GDP超过8000元，服务业发展进入“高级提升阶段”，娱乐餐饮、休闲购物、金融保险、运输物流、法律中介等现代服务业的比重开始明显上升。余干县应该牢牢把握这一发展契机，以更高的视野、更广的领域去争夺外来资金、技术、资源和市场机会，大力发展现代服务业和第三产业，特别加快生产型服务业的培育与发展。
3、余干县应着力发展新的街区和楼宇经济
楼宇和街区经济作为城市经济发展中的新型经济形态，已成为推动现代服务业发展的重要载体和破解土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段，发展潜力十分巨大。很多地方政府确立将楼宇和街区经济作为地方经济发展的有效载体和重要形态，使楼宇和街区经济成为提升城市综合服务功能、打造现代服务业中心、实现从“传统制造”到“经济服务”历史性跨越的强有力支撑的发展思路。目前各市各区县都在加大楼宇和街区经济的发展力度。
4、余干县现代服务业发展空间潜力巨大
余干的金融、中介服务、信息、通讯等现代服务业增长虽然较快，但占GDP 的比重仍然偏小、作用体现与产业本身的拉动作用不相适应，如金融服务业的规模小，辐射区域与影响力非常有限；电子商务、现代物流、文化创意等新型
服务业态还处在起步阶段。由于现代服务业的发展速度相对滞后，一方面，某种程度影响了余干的经济结构优化与升级，另一方面也预示着余干的现代服务业有巨大的发展潜力与空间。
三、德胜大道街区未来现状
城建工程凸显现代都市景观
德胜大道东起迎宾大道，西至阳水沟街。余干县政府及部分县级机关办公楼、中心广场等重要城市公建设施分布于迎宾大道两侧；居住区以高层、小高层为主，迎宾大道街区已经初步形成了建筑高低搭配、布局错落有序、风格迥然不同的现代都市景观与初具规模的商业街区雏形。德胜大道西至阳水沟街是余干老城区，链接着老商业大街。
四、德胜大道商业街的优势与劣势分析
（一）优势分析
1、宏观经济优势
近3年以来，余干县的国民经济持续高速增长，一产比例逐年下降，二产稳定增长，二产对经济的拉动明显。居民收入水平日益提高，其中城镇居民人均可支配收入逐年增加。良好的经济发展形势为德胜大道商业街区的发展提供了强大的支撑，但二产对县域经济的“强大拉动”和保证三产的稳定增长值得思考。
2、区位优势
余干地处环鄱阳湖经济圈，环境优越，交通便捷，高速、省道干线穿境而过，乡村公路四通八达。区位和交通优势十分明显。
3、各界支持的人和优势
目前，余干县委与县政府已将打造德胜大道商业街区作为未来几年的重要工作来抓，社会各界对德胜大道商业街区寄予厚望，投资者对德胜大道亦信心十足，社会资源在德胜大道的集聚进程进一步加快。
（二）劣势分析
1、产业支撑力度不足
商务商贸办公需求是建设商务商业中心街区的重要动力，而办公需求则与第三产业产值相关，对商务写字楼的需求与一个城市的经济规模和经济发展水平关系很大，其中金融服务业的规模具有重要影响。外资与外贸公司也是写字楼的主要用户之一，因此一个城市吸引外商直接投资的规模、对外经济的联系程度与该城市对办公楼的需求有很大关系。余干在产业提升和商贸、服务业上还有很大的空间发展。
2、街区功能复杂
德胜大道街区总体呈现‘三区’框架结构，即城市综合区：由商业、酒店、影院、公寓写字楼、居住为主构成城市功能混合区；购物餐饮娱乐休闲综合区：由高档的购物、餐饮、会所、休闲娱乐等构成县城商务中心；城市街区行政配套金融商务区。较为复杂的街区结构，对余干县域地域来说，将会成为人群流动和商贸业集聚的极大障碍。
3、交通配套矛盾
商业街区作为一个城市独特的功能区，对外以及相互间的交往频繁，因此对交通的依赖性较大。只有具备了高效率的交通设施，才能保证商业街区在高度聚集状态下有效运作。迎宾大道作为余干县的商业交通主干道，基本上能够满足商业街区的道路交通需求。而阳水沟街链接路段的道路交通配套要求却与
商业街区相比有一定的差异，与德胜大道商业氛围的形成、消费者的购物休闲习惯存在一定的矛盾。同时，商业街区与主干道的结合客观上也将对商业街的品位，行人与消费者的舒适度、安全性产生负面影响。
4、商业氛围形成尚需时日
目前，整个德胜大道商业街区周边新的房地产开发建设少，主要还是依托老城居民区为主，东山大街是德胜大道商业街区发展的强有力支撑和竞争平台。
五、德胜大道商业街的发展机遇
1、新兴工业化及产业结构优化调整的需求
走新型工业化道路，强调推进产业结构优化升级，形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。大量的制造业产品带动了物流、资金流、信息流，促进商品物资流通业、交通运输通讯业、金融保险业、信息服务业的蓬勃发展，同时增加了劳动就业，就业多、收入多、消费多，有利于扩大内需，拉动整个经济的快速增长。要努力实现制造业与服务业同步发展，相互促进，形成良性互动。当制造业发展到一定阶段的时候，滞后的第三产业会对第二产业的发展产生越来越突出的制约作用。因此，以德胜大道商业街区建设为契机，加快推进余干现代服务业的发展，是顺势而为的一个战略决策，将有利于余干顺利实现产业结构优化和产业结构转换。
2、服务业优化升级的需要
余干是正处于工业化进程中的城市，但经济发展客观上要求制造业与现代服务业双轮驱动、互动推进。一方面，强大的现代制造业必须有与之相适应、并在某些领域超前发展的服务业作为先导产业；另一方面，随着社会专业化分工的进一步发展，维修服务、研究开发、产品设计、市场调查、会计审计和运输
仓储等职能正从工业企业中分离出来；与此同时，人民生活水平的提高及消费水平升级为科教文卫、网络通讯、中介服务、休闲旅游、房地产等服务业提供了广阔的发展空间。从余干服务业发展现状来看，无论在硬件还是软件方面都处在从传统服务业模式向现代服务业模式转化的初期，而加速服务业升级，既需要服务业发展所需空间上的支持，同时也需要政府的大力扶持，而德胜大道商业街区的开发，正是实现和推动这一升级的巨大机会。
3、城市建设与功能调整的需要
加快城市化进程是增强城市承载能力、完善城市功能、优化投资环境的内在要求，是提升城市形象、宣传余干、发展余干的必然要求。目前，余干的城市化进程日新月异，进入新的发展阶段，并且这种发展态势仍在持续。伴随着城市规模的扩大和发展，必然会导致包括行政、商贸、商务、金融、文化等功能在内的城市功能和居民生活方式的变化。其中，商贸商务等服务业态既因城市的发展而发展，又会直接影响着城市的集聚效应和扩散效应的发挥。
4、现代企业发展的需要
在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产相分离的趋势越来越明显。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是商务中心。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业“自建自用的办公场所”的模式，新的智能化、便利化的商务楼宇和写字楼将为新的集聚需要提供空间上的支持和保证。
六、商业商务中心的特征与作用
（一）商务商业中心的特征
城市中心有多种类型，包括商业中心、行政中心、商务中心、文化中心、交通枢纽中心等。对于国际性大都市来说，商务商业中心也称中央商务区。城市中心代表一个城市经济水平和城市形象，它是城市的名片。而一个城市要形成商务商业中心，则必须同时具备三个条件——现代化城市的中心区，以商务办公为主要功能，现代购物休闲娱乐服务业集聚之地，三个条件缺一不可。
（二）商务商业中心的作用
1、商务商业中心是城市经济繁荣发展的动力
在城市发展过程中，抓住区域产业结构调整的机遇，及时规划设计新的商务商业中心，是城市“筑巢引凤”，提高城市在区域经济中的竞争力的重要途径。商务商业中心的建设与形成将使城市焕发新的活力。无论是老城区的产业升级改造，还是新建城区的拓展，都将使城市吸引新的投资，形成新的经济增长点。
2、商务商业中心是城市独特魅力之所在
商务商业中心是高层建筑最密集之地，也是政府投资公共设施最集中之地。只有多建一些高层或超高层建筑，才能最大集约化利用土地、市政交通等资源。而优美的现代化建筑环境，与高效率的交通、通信等市政设施能吸引更多商业资本与产业集中。随着企业经济实力增强，许多实力雄厚的企业会将商务商业中心的办公场所作为展示其经济实力和地位的重要手段。而现代服务业的迅速发展，特别是智力密集型服务性企业也会扩大在商务商业中心经营场所的需求。
3、商务商业中心是文化旅游的必经之地
商务商业中心是一个城市现代化的象征，也是城市经济繁荣的象征。同时，商务商业中心既是现代物质文明的象征，也是城市精神文明的载体，因此商务
商业中心是一种文化产业。成功的商务商业中心会成为游客观光休闲旅游的必经之地。
七、规划原则
1、整体设计，通盘规划
德胜大道商业街区规划必须与城市总体规划、经济发展规划、商贸业发展规划相匹配；从余干经济发展及城市建设发展的趋势出发，综合考虑余干周边区域的差异与协同；合理配置商务、商贸业与其他服务业态，以整体的观念来对德胜大道的业态结构及网点布局进行系统性设计。
2、适度超前，便于实施
既要从实际出发，更要着眼于长远，充分考虑外部市场环境、城市建设和交通设施条件的变化，本地经济发展水平、产业结构、消费群体分布和购买力水平的变化趋势，从满足消费、引导消费和适应经济社会发展需要的高度，适度超前和较高标准地进行业态定位与布局。并在力求高标准、高起点，产业规划与设施规划相结合的同时，注重可操作性和务实性，使之和余干的社会经济文化发展相吻合。
3、美化景观，兼顾效益
德胜大道将是余干县今后新的中轴线，是余干对外展示形象的重要节点与展示余干风貌的关键平台。因此，德胜大道商业街区必须按高标准、高起点的要求规划与营销城市景观，对路牌广告、店头牌匾、建筑物灯光、霓虹灯、屋顶造型等方面都必须加以统一设计。同时，德胜大道的道路改造、立面装饰与配套设施布置必须与余干的经济发展的现实水平、投资业主的承受能力相适应。
4、项目带动，合力推进
一方面，要坚持项目建设高标准，按照“政府营造环境、市场配置资源”的要求，从实际出发，政府点题与客商点题相结合，以外力为主、内力为辅，把总体思路落实到具体项目上，走市场化运作的路子。另一方面，要坚持工作高效率，探索有效的项目推进机制，调动各方面的力量，改善政府服务，千方百计加快项目建设和配套商业服务。
5、规划引导，市场调节
德胜大道商业街区规划是对德胜大道在未来一段时期进行现代服务业投资、改造和发展的纲领性方针。但市场对资源配置发展起着基础性作用，所以必须处理规划的调控功能与市场机制基础作用之间的关系。规划对余干现代服务业的资源配置和经济发展有着原则性的指导和约束作用，但也不可能替代市场选择与配置的功能。
八、规划目标与战略定位
（一）总体目标
规划应坚持以科学发展观与建设和谐社会的思想为指导，紧扣城市总体规划，围绕提高余干城市综合竞争力与城市品位、打造余干县城商务商业区的目标，按照中小城市商贸发展的要求，通过2～5年时间的努力，把德胜大道打造为以高中档零售商业为龙头、休闲服务业为支撑、现代商务服务与餐饮为特色，兼具金融、展示与商务功能为一体，具有余干“门户”形象、赣鄱标志、省内有较高知名度的现代化都市景观商业街区。通过建设一批商务楼宇、集聚一批办公写字楼、发展一批服务设施和中介机构、引进一批现代气息浓郁的商业店铺，积极推进业态创新、管理创新和技术创新，在德胜大道区块形成融合传统人文景观与现代化建筑、集商业商务与服务功能为一体、汇名店和名品为
一身的现代商贸服务区块，并逐步成为超县域现代服务业的集聚区、区域企业办公的集聚区、人才科技资金等要素资源的集聚区。
（二）空间结构目标
根据余干现有商业商贸业空间格局，结合城市发展总体规划、其他重大项目发展规划的要求及城市化进程的影响，按照商业商贸业及现代服务业的一般发展规律与辐射范围、空间要求，合理安排德胜大道的空间格局，形成结构合理的现代商业街区体系。
（三）功能结构目标
按照商业商贸业态发展的规律，以结构优化、百业共生为目标，在零售业发展上，重点布局购物中心、大卖场和大中型超市等主力业态，合理配置专业店、专卖店、折扣店、便利店等辅助业态，兼顾发展餐饮、休闲、娱乐等网点；在现代服务业发展上，重点集聚金融、中介、教育、儿童游艺、文化创意等现代服务业态；在商务楼宇经济发展上，构建与地方经济特征相符合，充分体现区域经济发展特色，与现有骨干企业经营相匹配的相关服务业态，综合满足投资者、经营者、本地市民与游客全方位的需求。
九、业态布局
（一）区段一（迎宾大道－创业路）
1、本区段主题
——干越新区、精致生活
2、业态定位思路
本区段是德胜大道链接迎宾大道的起始段，是承接商业转移与升级的重要区段。目前，迎宾大道基本形成了一定的商业氛围。主要大型商业设施有百货、家电等及其它配套商业网点，也一般以满足居民日常生活为主，该区段是德胜大道集聚人气的重要区段，必须考虑消费者购物、休息及交通等需要。
3、消费群体定位
以本地消费群体为主，同时为余干周边区域消费者、外来务工人员、集团客户服务。
4、消费档次定位
中档、高端为主，重点引进国际国内一线品牌。
5、业态规划方案
（1）鼓励业态
λ星级酒店、公寓、写字楼；
λ大型购物中心、百货店、影院；
λ精品服饰零售、百货、鞋帽；
λ中小型标准主题超市，便利店，银行；
λ全球连锁西餐和主题餐厅、料理；
（二）区段二（创业路－商业步行街）
1、本区段主题
——商业新城、怡情余干
2、业态定位思路
本区段是德胜大道商业街的核心与精华所在、是区段一的延续与升级。该区段定位的关键在于既能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，因此，应当集聚、合理搭配相似性与互补性的现代服务业态，同时满足消费者与商务客户的尊贵需求。
3、消费群体定位
以有一定消费能力的本地消费者、企事业单位的白领阶层，以及外地来余干商务旅游与休闲旅游的消费者为主。
4、消费档次定位
高档、中档偏上商品为主，重点引入国内一线、二线品牌。
5、业态规划方案
（1）鼓励业态
λ餐饮业（具有地方特色的知名品牌）：各种以正餐为主的酒楼、饭店、饭馆及其他用餐场所，各种以涮、烤为主的餐饮服务，风味特色小吃餐饮服务；大型本土餐饮店、连锁餐饮店、快餐店；
λ糕点、面包零售：固定摊点经营面包、糕点的零售活动，后店加工生产，前店销售，同时提供餐饮服务的面包店、糕点店；
λ文化、体育用品及器材专门零售：文具用品、体育用品零售，图书、报刊零售，音像制品及电子出版物零售；
λ钟表、家电及眼镜零售；
λ数码旗舰店，综合性服饰商城，百货主题综合店；
λ药品零售；
λ化妆品及卫生用品零售；
λ商务会所、商务宾馆；
λ商业银行；
λ手机营业网点：电信服务，移动服务，联通及其他服务；
λ美容保健服务：健身房，美容美体馆，皮肤保健护理，足浴保健按摩服务；
λ高档婚纱影楼，网吧，会所；
λ品牌茶室、咖啡店、商务酒吧、大型演艺吧、休闲吧。
（2）主要网点布局：
德胜大道两侧建设与引进商务酒店、便利购物、综合性服饰商城、知名数码旗舰店与家电专业店；周边沿街店面配套发展电子及通讯器材店、电信机构营业网点、大型品牌餐饮店；制定相关政策。按照高标准、高起点的要求对该区段城市道路进行打造，统一规划与布置街道雕塑、小品、报刊亭、休憩桌椅、灯箱及路牌广告牌、出租车停靠点等设施；积极做好道路两侧的美化、绿化；开发道路夜间景观，合理布置道路灯光效果，营造良好的夜晚购物、休闲环境；坚决禁止低档次建材店、餐饮店的经营。
（三）区段三（商业步行街－阳水沟街）
1、本区段主题
——人文魅力、品质街区
2、业态定位思路
引进配套社区服务，方便周边居民生活。
3、消费群体定位
本地社区居民。
4、消费档次定位
中档。
5、业态规划方案
（1）鼓励业态：
λ医院；
λ幼儿园；
λ培训学校、儿童游艺、益智、电玩、溜冰城等；
λ民俗文化创作与展示；
λ各类中介服务：旅行社，企业事务代理，规划设计，房地产中介，职业中介，科技中介；
λ社会经济咨询，律师及相关的法律服务，知识产权服务，
λ证券业：证券市场管理，证券经纪与交易，证券投资，证券分析与咨询；
λ保险业：人寿保险，非人寿保险，各类保险辅助服务；
十、保障措施
（一）成立商业街区管委会，加强管理队伍建设
德胜大道商业街区的规划建设涉及到经贸、建设、风景旅游、交通、卫生、环保、交警、城管执法、安监等多个管理部门。为了确保效率与质量，实行统
一领导为建设开发的必由之路。建议成立由政府领导或街道领导亲自挂帅的管理委员会，配合开发商设立专门办公室，制定相关规章制度，统一领导商业街区的开发建设工作。德胜大道商业街区的经营涉及到商务办公、餐饮、购物、休闲、旅游、文化、娱乐等众多功能，管理内容十分广泛，有内部组织、宣传推广、招商引资、商户管理、环境安全管理、公共秩序管理、基础设施配备维护等。管理工作需要协调的职能部门众多，需要有一支能力强的队伍作为支撑。（二）制定《商业街区管理办法》，实施制度化管理
商业街区需要通过与众多职能部门协调、配合，才能有效开展街区的管理工作，实现街区的发展目标。但目前国内多数商业街区管委会的管理权限较小，在具体操作中更是心有余而力不足，无法有效地与各职能部门展开协同合作，导致商业街区管理实际效能大打折扣。可通过制订《德胜大道商业街区管理办法》明确管委会的地位，确保管理机构的执行力度。
（三）建立专项基金与扶持政策，确保永续环境建设的资金来源资金为街区环境建设的基础保障，从其他商业街区建设教训来看，资金缺乏为阻碍街区管理与环境品质提升的主要瓶颈。德胜大道商业街区项目先期建设需要专项基金投入，而中后期，可考虑将街区财政收入的一定百分比、街区街面的广告收入划给街区管委会，以确保街区环境建设的资金来源充足。
该专项资金重点用于：
——符合国家产业政策和本规划要求，并经德胜大道商业街管理委员会批准列入德胜大道建设重点的商贸项目、先进业态项目和投资收益周期较长的关键性配套设施。
——改善投资环境，引进国内外知名企业投资兴办大型零售网点、专业店与专
卖店、大型餐饮与休闲娱乐设施，并对有突出贡献的引资企业、人员给予奖励。（四）强化政府引导，扩大舆论宣传
通过电视台、电台、报纸、网络等媒体，充分利用高速公路、旅游景点等设施高频度发布广告信息，向社会各界广泛宣传德胜大道的业态布局和发展前景。开发商、投资商及政府各职能部门积极配合，为投资者提供良好的服务。（六）实行税费优惠与减免政策
结合余干自身的情况，建议由组建的德胜大道街区管委会在详细调查业主需求的基础上，协调有关部门出台相关政策与实施细则，若无足够的配套政策支持，德胜大道商业街区的功能定位目标恐难如期实现。
（七）引入县域内各类金融、保险及其它办公机构
建议政府制定有效的政策，鼓励现有分散在老城区的金融、保险等主力机构迁址入驻商务区段，为这些机构提供更好的营业和办公场所，也最大限度的营造商务区氛围；对现分散在各居民区住宅内的企业办公场所进行整治，依照“居住和办公分开”的原则，还居住空间以宁静和安全；对不符合用地性质的商业、服务业项目加以整治，最大限度的有效利用土地资源。
供稿：北京佰悦商业地产投资咨询管理公司
商业街区规划和设计知识分享
和计设划规区街业商． 精品文档 理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代
到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除． 精品文档 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除． 精品文档 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 4、按商业街发展的状况，可以分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早地采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号。地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。特色商业街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。
商业街设计方案构思
商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散
商业街规划设计要点
商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两
商业街规划设计五个要点
商业街规划设计五个要点 一、尺度近人 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵 向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽 的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名 建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对 建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的 划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一 层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外 观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计 无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内 的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。 在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。 三、风格色彩的多元化
干货-旅游小镇休闲商业街区规划要点
旅游小镇的街区是旅居混合的休闲街区，可以区分为： 1. 综合商业服务街区 以综合性的商业服务为主，提供购物、餐饮、休闲、商务等综合的生活旅游服务功能，以及酒店、宾馆、客栈等游客居住场所。商业街主要分为紧凑型和舒展型。 2. 商住混合街区 除了旅游商业服务之外，还提供小镇居民常住功能。 3. 休闲养生特色居住街区 街区居住对象多为停留时间较长，具有养生养老需求的特殊游客，商业服务配套应针对这一群体，进行专项设计。 4. 普通居住街区 居住对象为小镇居民，商业配套服务对象多为小区居民。 二 街区规划设计理念 1．交通慢行，人车分离的街区交通 小镇街区主要满足游客步行的需求，应限制机动车穿行，在保证安全、自由及没有公害干扰的同时满足消防通行功能。按照车辆管理方式的不同，可将街道分为完全步行街、半步行街和非步行街。 2．尺度适当，建筑风格统一
小镇街区的尺度应当较一般城市小，形成宜人的步行尺度，控制在2~20米，街道高宽比保持在舒适的比例，小镇的路网密度应较大。同时，应严格控制两侧建筑，在建筑风格上，应采用当地特色风格，建筑层数一般设置为1~2层。 3．商业配置合理，空间多变利用 小镇街区在空间营造上，应结合当地地势地貌，富于变化，一方面，通过支路、广场、休闲空间及主题景观等手法，在视觉和感觉上拓展空间范围，增强游客体验；另一方面，通过下沉、延伸、挑台等多种处理方式，增加游憩拓展空间，实现景观价值的最大化利用，以增加游客承载量。 4．景观细节精致，独具文化魅力 成功的景观会使空间结合更具有个性特点，小镇街区设计应主题突出、文化独特。街区环境除了自身沉积的文化内涵，还要对历史文化元素进行提炼、升华和再创造，以建立景观的可识别性。同时要注重夜景系统的打造，夜间氛围的营造应遵循点线面的景观原则，点上注意特定氛围的营造，线上注意主要建筑轮廓线、水岸以及道路的氛围，增加旅游小镇独特的魅力。 5. 旅居结合的设施配置 旅游小镇的设施配套不同于一般小镇，根据街区的不同类型，有不同的配置原则。综合商业服务型街区满足本地居民与游客的商业服务需求；商住混合型街区以居住功能为主，辅以旅游服务功能；休闲养生特色居住街区则提供游客的长期居住服务配套；普通居住街区与其他小镇的居住街区规划原则一致。 三 街区设计“五化手法” 旅游小镇商业休闲街区在旅游规划设计中可以运用“五化手法”。 1. 特色差异化
商业街区如何规划设计
商业街区如何规划设计？ 一、尺度近人 商业街区建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街区的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。着名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。
商业街区规划和设计
理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 4、按商业街发展的状况，可以分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早地采用了这种提法，如美国
汉正街商贸区概念性改造规划方案
汉正街商贸区概念性改造规划方案 本地块位于“中国第一街”的汉正街商贸地区，北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，属于武汉市一类的黄金区域。 一．地块现状特点： （1）具备良好的景观条件，南朝汉江，隔江是正待开发的南岸嘴景观区，是集住宅、商务、文化与休闲与一体的城市核心景观区，遥望龟山电视塔。 （2）文脉深厚，历史上是“寻财运货，贸迁有天”的水陆商埠，是商品的集散地，商贾贸易聚居地，有着浓厚的商业底蕴。 （3）交通条件极为便捷，沿河大道横贯地块南部，往东接沿江大道可去火车站、客运港及汉口各个方向，两头各有江汉桥和晴川桥，过桥可达汉阳、武昌，利济南路可到汉口。 （4）建筑物及居住人口密度集中，人行拥挤，无方向感，内外交通联系混乱，运输形式多样化，建筑形式杂乱，乱搭乱盖严重，基础设施落后，生存条件低下。 根据对现状条件及发展商要求的理解，我们提出以下设计理念： 关注文化性、公共性、舒适性、人性化的商业空间的塑造： 有意识增加更多的公共空间，吸引人们有秩序的驻留。 威廉.怀特（William Whyte）曾说过“一个人满为患的人行道无异于一个乏味的运输走道，失去了休息与社交的功能。” 分析中国最近十年来的城市化发展，暴露了城市的一些问题，其中最明显的就是需求更多的公共空间。 “它为人们提供了一个舒适的环境，而不仅仅是一些商店”—Dziewnlski。 我们所要做的是吸引人们有秩序的驻留。城市的未来及商业设施设计的挑战应基于一条简单原则：即提高人们在场所中体验生活的品质。首先是人，然后是商业。一个好的设计空间不仅能吸引顾客，也能吸引商人，他们会愿意以高于平均价格20—25%的钱来租用，使得商业和开发商的经济利益更为成功的实现。 二、分期开发的设想：
商业街区规划和设计知识分享
商业街区规划和设计
理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点
1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。
商业综合体策划全案
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
商业街设计说明
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。
某商业街规划及建设可行性研究报告
某商业街规划及建设可行性研究报告 一、项目概况 地理位置：XX文化旅游商业街(暂定)位于安徽XX市XX寺旁边，地处赭山脚下，位于进城主干道XX山路一侧。 占地面积：规划用地面积：16765m2（约25亩）。 规划建筑面积：24780m2， 建筑密度：43.16%，平均层数：3.19层。 容积率：1.478 规划用途：商业街 转让土地价格：4900万元（196万元/亩） 投资回收期限：1.5年 二、XX概况 2000多年的XX是历史名城.1876年，中英签订的“烟台条约”将XX、XX等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之一。 XX为省辖市，下属三县（XX、XX、XX），四区（XX、XX、XX、XX）。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。 全市人口215万，其中市区人口75万，流动人口15万。 2002年国内生产总值245亿元，比上年增长12%；超出全省平均水平3.1个百分点。 城市定位 长江中下游的交通枢纽；
安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心； ２０１０年，XX将成为长江中下游、宁（南京）汉（武汉）之间的大城市； XX交通便捷，目前已成区域经济龙头。市场已形成较强的辐射能力。 城市规划 城北：工业加工区 城中：商贸旅游区 城南：文体行政区 发展规模：２００５年城市扩容，市区人口将达到９０万，流动人口２０万。２０１０年城市人口１３０人，流动人口３０万。 项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街（中山路步行街）项目开发周期与城市扩容同步。 经济前景 2002年，第一产业增加值24亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值133亿元，比上年增长16.0%；第三产业增加值88亿元，比上年增长9.2%。产业结构在调整中演进，第二产业对国民经济的拉动作用显著增强，第一产业增加值占国内生产总值的比重首次降至10%以下。 国有、集体企业的改制退位工作基本完成。308户全部国有和年销售收入500万元及以上非国有工业企业完成工业增加值86.23亿元，比上年增长27.0%，其中：国有控股企业工业增加值45.84亿元，增长26.1%；三资企业工业增加值19.42亿元，增长41.0%；股份制企业工业增加值10.05亿元，增长24.0%；私营企业工业增加值10.30亿元，增长19.9%。大中型工业企业实现增加值66.88亿元，增长24.0%。 产业结构逐步合理，第三产业稳步提升；国有、集体企业改制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的发展状态，其经济前景看好。 三、XX房地产市场情况
商业街规划设计方案说明
商业街规划设计方案说明 ※ 规划设计指导原则： 1、延续历史街区城市机理，创造尺度怡人、空间丰富的步行街区 2、结合自然景观，发挥阳朔最具魅力的山、水、街的城市特色，使本地的街区与阳朔自然的山水风光融为一体。 3、发扬地方建筑的特色，小青瓦、白粉墙、坡屋面、木格窗、马头墙、青石板，使用当地的建筑材料以及构造方法，创造与传统建筑风格相协调的又方便现代生活使用的地方建筑。 4、发展多元化社区和阳朔独有的文化特色，营造休闲式的商业步行街，为市民及旅游者提供体验地方文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。 5、通过合理的规划设计，创造性地发挥用地的商业价值。 ※ 规划方案说明： ·进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，将接近方形的用地分解成6个小地块，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围，体现阳朔"宁小勿大、宁低勿高、宁淡勿浓"的三个特色。 ·沿用传统街道的空间尺度，沿街店面采用本地传统的3.6m~4.4m尺度，采用开敞式经营方式，基本上都是两面临街的的铺面，这也是我们的一个卖点--"空间",通过弯曲的街道（宽度6~8m）以及小广场创造街道的氛围。 ·结合周边的地块，设计设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。 ·主要街道的方向性引入自然对景。主要的纵向街道方向由碧莲峰和龙头山的对景关系确定，并通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。 ·步行街的主入口朝向自然引导步行街人流：江滨路+府前路+西街（商贸拆迁后）+桂花桥，规划街道的延续性、连贯性，很自然地引导人流进入礼堂片的美食广场。 ※建筑方案说明： 1. 功能布局： 本项目定位为与商贸地块以及西街联为一体的、高品质的阳朔美食中心，设有地下一层以及地上三层、局部四层，具体功能如下： "地下室，主要功能是作为一、二层商铺的辅助用房，和一层商铺有内部楼梯连通，局部为设备用房以及管理用房。 "建筑一层、二层，均为单元式布置的商铺，其竖向交通由单元内的钢木楼梯解决，全框架结构，分隔方式灵活多样，根据客户要求可作局部调整，厨房以及卫生间设在二楼，设独立排烟系统。 "建筑三层、四层，为设有内部连廊连通的开敞式食街，设独立厨房，公用卫生间。 2.交通组织：
商业步行街计划书
前言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，https://www.360docs.net/doc/645888260.html, 一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。 因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街策划“后天失调”
商业街的发展与规划
商业街的发展与规划 Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街 商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发
地铁商业街设计方案
地铁商业街设计方案 商业街现状本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础： 据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。 方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街