旅游综合服务中心建设可行性分析报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：***德胜庄园旅游建设项目
（二）项目业主：***德胜旅游产业发展有限公司
（三）建设地点：***铁西工业路西段路南
（四）项目性质：新建
（五）建设目标
本项目通过德胜旅游大酒店（三星级）、游客接待中心、旅游产品开发中心、采摘体验园等旅游配套基础设施建设，改善***旅游基础设施条件和旅游环境，提升各旅游景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发***旅游资源，推动***旅游业的可持续发展。
（六）工程建设规模及内容
1、德胜旅游大酒店：建筑面积33500平方米，功能：集旅游住宿、餐饮、洗浴、娱乐和休闲度假养生为一体的涉外三星级度假酒店，共有客房450间，可日接待游客600人次以上。
2、游客接待中心：建筑面积3700平方米、标准停车位50个，功能：旅游信息咨询、景区风光展示、导游服务、售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等服务功能及设施。
3、旅游产品开发中心：建筑面积1500平方米，功能：旅游
产品开发、旅游产品销售。
4、采摘体验园：总占地面积30亩，种植苹果、梨、杏、石榴、无核枣等多种水果以及花卉、时令瓜果，供游客观赏和采摘，养殖部分特种动物，供游客观赏和购买，建垂钓池一个，对外和游客开展垂钓活动。
5、购置大巴车20辆。
6、配套建设水、电、气及环境基础设施。
项目总占地面积56亩（其中采摘体验园占地面积30亩），总建筑面积38700平方米。
（六）建设工期：1年，2011年7月—2012年7月。
（七）项目投资估算及资金筹措
1、项目总投资：10764.5万元，其中建设投资10365万元，建设期利息199.5万元,流动资金200万元。
2、资金筹措：申请银行贷款6000万元，自筹4764.5万元。
（九）主要技术及经济指标
主要经济技术指标
二、业主简介与项目实施基础
***德胜旅游产业发展有限公司，是由***民营企业家申根运投资注册的旅游开发企业，公司主要从事旅游开发，旅游基础设施项目投资与管理等。该公司法人申根运先生，多年从事旅游服务、宾馆餐饮、副食品批发等行业的投资与经营，现拥有康辉国际旅行社、恒辉旅行社、北京恒辉宾馆、***恒辉宾馆、恒辉食府、恒辉超市、淇滨润发商贸、名优特产品代理等多家服务性企业，是***著名的民营企业家。申根运先生热爱旅游事业，在旅游服务业、宾馆餐饮业等方面具有丰富的经营和管理经验，企业有一定的经济实力，对如何开发***旅游产业有一定的研究，并得到了市县旅游局的大力支持，这就为本项目的实施和以后的经营管理奠定了坚实基础。
三、编制说明
（一）编制依据
1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委《投资项目可行性研究指南》；
2、国务院《风景名胜区管理暂行规定》
3、建设部《风景名胜区建设管理规定》
4、《***国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《***旅游业发展规划》
6、《***城市发展总体规划》
7、业主提供的相关资料和具体要求等。
（二）编制原则
1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。
2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。
3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则
4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。
5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。
（三）编制范围
本报告就***德胜庄园旅游建设项目进行可性行研究，编制范围包括：项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。
四、主要结论与建议
河南省历史文化名城朝歌（***），有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。本项目依托***旅游资源优势，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的综合旅游服务中心三星工程。通过项目建设，为保护和开发***的旅游资源奠定更好的基础，是对***旅游产业发展要素的完善和补充；通过项目建设，能有效提高***旅游承载力、服务能力，增强***旅游吸引力和市场竞争力，全面推动***旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动***旅游业和经济社会的发展具有积极意义。可见，项目建设是必要的，也是可行的。
第二章项目建设背景
一、***概况
***，地处豫北，总面积567平方公里，总人口26.8万人，辖1乡4镇4街道办，175个行政村。北距首都北京500公里，南至省会郑州120公里，处于安阳、濮阳、新乡、焦作、开封、郑州等中原城市群的中心位置。京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北，国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。
1、历史沿革
***最早叫沫乡，也称沫邑，即景色优美之地。(诗经·淇澳云：“瞻彼淇澳，绿竹猗猗”)古代淇地竹木茂盛，水草蓊郁，景色秀丽，气候宜人，谓之淇园，既是游猎之所，又是发展农业、畜牧业和手工业的好地方，又系交通要冲，故历来为兵家必争之地。从西汉开始先后为朝歌县、朝歌郡、临***，隋代设卫县，清至民国间一直为***。新中国国成立后，***归新乡专员公署领导，1954年9月20日，撤销***并入汤阴县，原***县城改为朝歌镇，***归安阳市管辖，1985年划归***管辖至今。1989年被省政府命名为省级历史文化名城。
2、经济社会发展
***原是一个以种植业为主的农业县。改革开放以来，***工
业经济快速发展，形成了以纺织服装、食品加工、机械建材等行业为支柱的生产体系，随着产业聚集区的建设，汽车及零部件、光伏等产业已成为发展势头迅猛的两个新兴产业，成为***的经济支柱。目前，工业增加值占全县生产总值的比重75%以上。同时，***还是一个畜牧大县，人均肉蛋产量居全国前茅，全省第一，是河南省食品出口创汇基地、全国食品加工强县。随着***国民经济稳定发展，综合经济实力不断增强，人民生活水平逐步提高。2010年，预计全县生产总值完成110.4亿元，人均GDP达到4万元以上，“十一五”期间年均增长16.2%。全社会固定资产投资达到81亿元，社会消费品零售总额达到23亿元，城镇居民人均可支配收入达到1.4万元，农民人均纯收入达到7020元，财政一般预算收入完成2.65亿元,“十一五”期间，全县财政收入年均增幅达20.3%。“十一五”期间全县财政累计投入社会保障资金3.2亿元，年均增长34.2%。
二、***主要旅游景区简介
1、云梦山景区
云梦山，又名青岩山，位于******城西十五公里的太行山东麓，主峰高584.5米，峰峦叠嶂，山起云浮，气象万千，飞瀑流泉，鬼斧神工，素有"云梦仙境"之称。现为国家级文物保护单位和国家4A级旅游景区，是以战国军事文化为特色的历史文化类人文风景旅游区。
云梦山由主景区－战国古军庠、上圣古庙及云梦五里鬼谷大峡谷游览区、云梦大草原游览区三部分组成，面积约26平方公里。景区以景色壮美、文化内涵丰富著称，被称为“青岩仙境”,有中华第一天古军校之美誉。
战国古军庠是纵横家鼻祖鬼谷子王禅隐居授徒之地，被中国人民解放军军事科学院确定为“中国古代军事思想研究基地”，被国防大学确定为"中国古代军事文化教育基地".孙膑、庞涓、苏秦、张仪、毛遂等名人志士，由此出山，叱咤风云，演绎了一部春秋战国史。云梦大草原是太行山脉中极为罕见的山顶草原，起伏舒缓，空旷开阔，春季桃花烂漫，夏季绿草如茵，秋季一片金黄。
景区内山、泉、洞、谷浑然天成，奇山、秀泉、妙洞、幽谷，加之壮观的高山草原风光，与人文景观“中华第一古军校”巧妙结合，形成云梦山景区的独特魅力。云梦山向社会开放后，先后建立了电瓶车、高空吊桥、“三十六计”文化步道等游览设施；每年举办云梦草原风情文化节，吸引了大量游客；1994年、2001年先后举办了两届全国鬼谷子文化研讨会，并成立了中国鬼谷子文化研究会，成为全国鬼谷子文化研究基地。主要景观有鬼谷祠、鬼谷墟、舍身台、映瑞门、水帘洞、仙牛洞、孙膑洞、庞涓洞、毛遂洞、王老圣母洞、太阳洞、月亮洞、青龙泉、仙泉、鬼谷井、
映瑞池、五里井、一线飞瀑、清溪、五里鬼谷、天书崖、魔壁、演兵岭、八卦阵、剑秀峰、青龙背、云梦大草原等100余处。
2、古灵山景区
古灵山风景区位于太行山东麓，距***城西北10公里，是国家AAAA级景区、《封神榜》故事发生地，女娲修真处，可游览面积25平方公里，由主景区、朝阳寺、清凉庵、灵湖、铜顶、凉水泉清代古民居石头城六大版块组成。现有景点130多处。
主景区灵山寺在群山环抱之中，峰峦拱翠，龙虎二山保驾，灵山、馒头山前后呼应，山岩嵯峨，曲溪流泉峰回路转，步换景移，绿树红花，百鸟欢歌。可谓“灵山抱妙寺，神泉涤心埃”。灵山寺自古就是群山聚汇的风水宝地，南北朝梁陈年间，由曾出任京城昭统寺大统、网领全国僧尼四十年的著名高僧、朝歌人法上创建。唐永徽六年，高宗皇上曾特召灵山寺长老法一人到长安垂徇佛事，唐开元年间，灵山寺又得以重修。这期间，寺院所辖面积500余亩，高僧200余人，古磬阵阵，木鱼声声，游客云集，香火旺盛。寺西侧有女娲宫，相传是殷纣王降香的地方。灵山寺现存女娲峰、古佛洞、女娲宫、玉带河、黑龙潭、大佛殿、观音洞、卧虎洞等主要景点40多个。雄浑秀丽的山水景色与千年古迹、优美传说融为一体，构成了独特的旅游胜地，是人们观光、朝拜、探险的好地方。
3、摘心台公园
摘星台又名摘心台，现己成市区中心，既是古城墙的一角又是一个大土台，高13米，面积约为1500平方米。相传，由于殷纣王在其上建摘星楼，言其极高而得名。比干在这个台上被剖腹挖心，后人们为了怀念他，便把“摘星楼”叫作“摘心台”。1984年进行整修，辟为公园，供人们游览参观。台上有心星阁、忠烈坊、比干摘心处等遗迹。园内有三仁祠、碑廊、扯淡碑、田迈造像、麒麟壁、子母狮等古迹。公园现为国家AAA级风景区。
4、淇河天然太极图景区
淇河天然太极图位于河南省***市淇滨区上峪乡。距***市中心20公里。京珠高速公路、107国道、京广铁路均经***市。景区规划面积3平方公里，是山水型自然风景旅游区。2004年成立天然太极图景区管理处，正式对其进行开发和建设。秀丽的淇河水在这里由东向西呈“S”形绕南北两架山梁而流，使两岸青山酷似古太极图中的阴鱼阳鱼，天然形成一幅神奇的阴阳太极图。远远望去，淇水幽柔似情，怀抱阴府，背负阳宫，太阳朝阳含露，太阴拜月藏风，太极纵横坎离，定位乾坤，蔚然天成。相传周文王被禁青岩绝，观此太极神图而演绎《周易》的太极八卦。天然太极图阴阳分明，幽柔含神，为国内罕见。阳鱼之首，有省级文物保护单位青岩寺佛洞、北魏群佛石雕、绍圣摩崖留笔、元代参
天古柏、明代玲珑石塔、清代古寺楼阁等。深厚的历史文化底蕴、悠久的历史文化遗产和俊秀怡人、水影山光的淇河风光融为一体，构成了天然太极图风景旅游区鬼斧神工般的奇景妙色。
三、项目的提出
游客接待中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。随着《景区（点）质量等级划分与评定》出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，旅游服务中心的建设已逐渐被旅游经营者和管理者所重视。旅游服务中心作为一个新生事物，给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。
目前，我县旅游产业存在的主要问题，一是产业体系尚不健全，旅游业处于观光型阶段，以景区门票、集资收入为主，主要产业要素培育不充分、整合不到位，产业链条延伸度低，餐饮、住宿、购物等环节薄弱，抗风险能力弱。缺少精品旅游线路，游客在***逗留时间短；二是开发建设投入不足。尚未采取市场化运作模式来发展旅游，投融资体制不活，旅游景区的开发建设主要依靠政府，资金投入明显不足，造成旅游基础设施和配套设施不齐全、不完善；三是旅游管理水平有待提高。行业管理体系不健全，与旅游密切相关的旅行社、宾馆、酒店、娱乐城等旅游服务
业发展水平低，与现代旅游业发展水平不相适应。
近年来，随着宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来***旅游的人数不断增加，对***旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。为进一步提高***旅游接待、服务水平，整合、完善***旅游市场要素，***德胜旅游发展有限公司提出了建设***旅游服务中心工程项目。该项目的建设不仅可以为来当地旅游观光的游客提供旅游信息咨询、旅游产品展示、游人集散、购物休闲等多功能服务，也为***旅游业的快速、健康、有序发展提供保障。通过这些旅游服务基础设施的建设，将不断提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面促进当地旅游发展和社会经济全面发展。
第三章项目建设必要性
一、是适应旅游经济快速发展的需要
改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。为适应旅游经济的快速发展，建设旅游服务中心项目是十分必要的。
二、是提高***旅游承载力和旅游服务能力需要
随着***旅游业发快速发展，旅游配套设施明显滞后。目前，***的宾馆、酒店、餐饮业发展水平，与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约***旅游业发展的瓶颈。目前，***没有一家
星级宾馆，且一般的宾馆规模也比较小，一般客房数只有不足100间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作。旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了淇旅游业发展。
本项目建设星级宾馆和接待中心是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费的需要，有利于提高***的旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。
三、是推动***旅游业发展和经济发展的需要
旅游业作为***正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动***旅游业发展，繁荣旅游市场，推动***旅游业发展均有重要的意义。
旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。
第四章旅游市场分析与建设规模
一、产业发展分析
旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业之一。
（一）国内旅游发展趋势
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
近年来，中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。2010年，国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%;入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增
长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。
（二）***旅游业发展概况
***是河南省首批命名的历史文化名城，具有3000多年的文明史。也是河南省旅游名县，现有景区4个，其中国家AAAA级景区2个，总游览面积80平方公里，旅游景点380多处。
近几年来，***县委、县政府审时度势提出了建设“旅游名县”和实施旅游业“二次创业”的战略目标，以科学发展观总揽旅游
工作全局，先后开发建设了云梦山、云梦大草原、五里鬼谷、古灵山、朝阳寺、摘心台等景区；成功打造了“中华第一古军校”、“山顶草原”、灵山山水”等知名旅游品牌。同时，不惜一切代价保护了***境内的文化遗迹，精心包装了一批重点文物，使***旅游产品形成了殷商文化寻根和鬼谷文化研究两块金字招牌，在海内外产生了广泛的影响，形成了包括北京、河北、山东、安徽、江苏、山西的在内及台湾、东南亚等地国内外客源市场，确立了在全市旅游发展中的龙头地位，成为全国旅游行业的一处新亮点。***云梦摩崖石刻、卫国故城被公布为“全国文物重点保护单位”，摘心台遗址及石刻、纣王墓等11处被公布为全省文物重点保护单位。云梦山景区先后被公布为“省级风景名胜区”、“国家AAAA级旅游景区”、“中国最佳旅游景区”、“河南省十大魅力景区”，被确定为“中国古代军事思想研究基地”、“河南省爱国主义教育基地”、“河南省国防教育基地”；古灵山景区被评为国家AAAA级旅游景区。
2010年，***共接待游客219万人次，实现旅游直接收入2890万元，分别同比增长13.8%和19.6%。
（三）***旅游发展前景规划
紧紧围绕旅游业二次创业，深化改革，创新机制，突出重点，提升效率，更加注重项目建设、更加注重品牌打造、更加注重资源整合、更加注重协调发展，大力开发“三区一带”，做大叫响
“文化朝歌·神奇山水”旅游主题形象品牌，把***打造成我省最佳旅游目的地，促进旅游资源优势向旅游经济优势转化，全面提升我县旅游经济的规模和市场竞争能力。“十二五”期间，云梦山景区将大力实施项目提升和精品工程，围绕鬼谷子军事文化，以世界军事历史文化风情园项目建设为抓手，重点打造古军校、大峰门、大草原、五里鬼谷四大板块，使云梦山景区成为全国知名景区和世界性军事文化旅游区；古灵山景区将大力实施整合工程，对古灵山、朝阳寺、清凉庵、灵湖、尖山及周边村庄进行统一规划开发，加快构建“大灵山”旅游区；同时积极开展朝歌古城、卫国古城遗址、纣王墓、许穆夫人垂钓处、青龙阁的保护和开发，加大黄洞森林公园开发建设力度，使全县的旅游景区由现在的4个发展到10个左右，并通过努力再创建1-2处3A级以上的景区。积极开发文化旅游、生态旅游、观光旅游和乡村旅游，进一步完善吃、住、行、游、购、娱等服务要素，把***建成***的后花园。到2015年，全县接待游客人数达到450万人次以上，旅游总收入达到13.5亿元，通过旅游带动第三产业占国民经济的比重增长1－2个百分点，成为我县国民经济的重要产业。
二、***接待游客预测
***旅游未来接待游客受到诸多条件限制，如自身接待能力、景区最大容纳能力等。***未来接待游客最大容量是指仅仅考虑自身的接待能力的条件下，各景区所能容纳游客的最大数量，也就
是说，各景区未来可能接待游客规模的最大值，其实际接待的游客人数必然低于此标准。可见，各景区最大容纳能力可作为未来接待游客规模预测的重要控制指标。未来接待游客最大容量指标一般可参考旅游发展规划报告。
2010年，***各景区接待国内外游客219万人。参考以上规模，同时考虑自身发展的前提下，按《***旅游规划》10%以上的增长速度计算，预测2015年***各景区接待游客为450万人次/年，年均增长15%，2020年将达到725万人次/年，年均增长10%。考虑到旅游出行具备明显的季节性或时段性特征，旅游旺季或高峰期旅游出行呈现出行强度大、交通量水平高的特点，届时将对接待设施提出更高的要求。为此，我们考虑了以旅游接待高峰日规模作为计算主要依据指标，在最不利的情况下能够实现服务设施供给稍有富余。在高峰日以及年均日接待游客的规模，具体结果见表4-1，其中高峰日出行规模是参考我国现行节假日管理制度下游客高峰日出行规模占全年出行总量的比率计算得到。