《土地法学》综合案例

综合案例1：

【案情】

原告：某县粮食局（下称粮食局）。

被告：唐某等45人（下称被告方）。

1954年原告粮食局粮食仓库成立以前，现粮食仓库所在地曾为唐氏家祠。粮食仓库成立后，随着时间的推移，粮食仓库建筑完全取代唐氏家祠原有建筑，唐氏家祠仅留一些石碑散落在地基上。1995年，粮食局对粮食仓库占地使用权进行了登记，2002年，粮食局对该仓库房产进行了登记。近年来，因为企业改制，粮食仓库停止了存放粮食的业务，而被告方则酝酿在仓库占地上重新修建家祠。

2007年9月3日，被告方以土地所有人身份与他人签订出租仓库占地的协议。2007年12月13日，被告方在仓库占地上修建三排二间木结构房屋框架准备进一步修缮后作为家祠使用。为此，原告粮食局诉至法院，请求法院判令被告方拆除在粮食仓库占地上自行建造的房屋框架，以排除对原告土地使用权的妨害。

问题提示：原建筑已不存在，现土地使用权人办理了土地使用权证，原建筑物所有人以该土地属其所有为由，自行在该土地上修建房屋。土地使用权人请求排除妨害，恢复原判，该如何处理？

【审判】在审理过程中，存在两种意见：

（1）在粮食局粮食仓库所在地原系唐氏家祠所在地的前提下，被告方以历史占地为由，主张对该土地享有所有权并进而修建房屋。粮食局以持有土地使用证为由称拥有该土地使用权。双方争议系权属争议，应由行政部门确权，驳回原告的诉讼请求。

（2）粮食仓库系粮食局分支机构，其建筑用地使用权取得的具体过程因历史原因，已不能详查，但该粮食仓库自1954年成立至今一直在现在的地址经营、办公，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十六条第一款“一九六二年九月《六十条》公布以前，全民所有制单位，城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，属于国家所有”规定，该粮食仓库土地属国有，粮食局一直使用该土地，于1995年办理了国有土地使用证，对仓库房产于2002年办理了房产证，其土地使用权和房屋所有权明确。

被告方辩称：

以粮食仓库占地原系被告方家祠所在地，被告方有权在此恢复修建家祠为由在仓库占地上自行修建房屋框架，违背了《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条“因房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权”的规定，理由不成立。被告方认为粮食局系通过不正当途径取得国有土地使用权证和房产证，没有事实依据。

被告方认为家祠不得收归国有有最高人民法院《关于处理祠堂产权问题的批复》作为法律依据，但该解释是针对房屋产权而言，而非针对土地所有权、使用权，且唐氏家祠建筑已不存在，故此解释不适用本案纠纷。综上，粮食仓库土地权属明确。被告方未经粮食局同意，在该局粮食仓库上修建房屋，侵犯了粮食局的土地使用权，粮食局要求被告方排除妨害的诉讼请求，应予支持。

结论：本案合议庭采纳第二种意见，作出前述判决。

案例2：

【基本案情】

【原告张某】向法院起诉称，于1995年3月10日与被告徐某签订《买卖房屋协议》，约定原告将位于北京市顺义区某乡某村**号房产卖与被告。现原告得知，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告并非某乡某村村民，不具有宅基地使用权的资格，因此诉至法院要求依法判令原被告签订的《买卖房屋协议》无效。

【被告徐某】辩称，1995年3月原告要出卖宅基地一处，经中间人介绍，原被告于同年3月10日签订《买卖房屋协议》：房款为2万元（包括房产变更手续费、税金等），乙方（买房）先交付定金2千元，由甲方（卖方）负责办理房产契约证所有权变更登记，甲方将变更后的房产证及房屋交给乙方，乙方一次性交齐余额。

【被告徐某】辩称：协议签订后，同年5月原告将房屋及变更后的《集体土地建设使用权》交付给被告，被告交清总房款。后被告对房屋进行了翻建，并将一家三口户口迁入该宅。关于原告主张的被告非某乡某村村民，不具有宅基地使用权资格，经查实原告当时也并非该村村民，也不具有宅基地使用权人资格。该宗宅基地已依法进行了《集体土地建设使用权》变更登记，应受到法律保护，因此请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

原告的诉讼请求是否能是实现？

【案情分析】

两个核心问题：

1、顺义区人民政府为徐某核发的《集体土地建设使用证》的性质和效力问题。

本案双方当事人签订买卖协议后，依约定由卖方（本案原告）承担本宗交易土地使用权证书的变更登记义务。现原告已通过土地登记管理部门将土地使用权变更登记在徐某名下，证明依据原告当年的申请，徐某对该宗宅基地的使用权已得到国家的认可和批准。根据上述相关法律规定，徐某属于该宗土地的合法使用权人。

2、原告是否有审批宅基地资格问题

原告起诉状中所说的“原告认为被告并非北京市顺义区某乡某村村民，不具有购买农村宅基地上房屋的条件……”

原告的上述理由是在用自己的矛戳自己的盾，因为原告作为该宗宅基地的申请人当时也不是该村村民，根据我国有关土地管理的法律法规之相关规定，原告同样不具有审批农村宅基地的资格。

因此，法院在审理此案的过程中应充分考虑目前形成的事实现状，根据我国民法通则及合同法的相关规定及原则，应依法判决双方签订的房屋买卖协议合法有效，驳回原告的诉讼请求。

【处理结果】

本案经过法庭两次庭审调查和质证，最终原告决定撤回起诉。

案例3：某单位未经批准占地建设案

?某单位在某村村委同意下，于1999年10月14日与其村第七经济合作社签订土地

承包合同，约定将面积为9亩的土地承包给该单位作为发展工农副业生产和建设汽车教练场，租期为38年。租金由第七经济社按每年每亩250公斤稻谷价格计算。

?2007年1月1日该单位又与该村第三经济合作社签订土地承包合同，约定将面积为

10亩的土地承包给该单位发展工农副业生产和建设汽车教练场，租期为32年，租金由第三经济社按每年每亩250公斤稻谷价格计算，每十年递增25公斤。

?据现场勘查，该单位两宗用地实际使用土地面积共为20.5亩，其中基本农田18.97

亩。某单位在2000年－2007年期间为兴办驾校，未经批准占用土地，在没有办理征地报批和报建手续情况下对上述二块土地进行填土、铺设水泥地面及建设一栋二层办公楼，破坏了基本农田18.97亩，无法恢复土地原貌。

?请问：

?（1）本案中某单位和某村村委的主要问题是什么？

?（2）他们应该承担什么样的法律责任？

?（3）此案法院最终将作如何判决？

◆分析：

某单位在未依法办理农用地转用审批手续的情况下、未经批准占用土地进行建设的行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；第44条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第45条“征用基本农田的，由国务院批准”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第8条“农村土地承包应当遵守法律、法规、保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经批准不得将承包地用于非农建设”的规定。

其行为属于“以租代征”即通过租用农民集体土地进行非农业建设。经查该用地不符合土地利用总体规划。

某村第七经济合作社及第三经济合作社将农民集体土地出租给某单位进行非农建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条“关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第8条“农村土地承包应当遵守法律、法规、保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经批准不得将承包地用于非农建设”的规定。

国土部门根据《中华人民共和国土地管理法》第81条的规定，对某村第七经济合作社作出以下行政处罚：限期改正土地非法承包合同；没收非法所得18000元。对第三经济合作社作出以下行政处罚：限期改正土地非法承包合同；没收非法所得2625元。

国土部门根据《中华人民共和国土地管理法》第74条及《中华人民共和国农村土地承包法》第60条的规定，对某单位做出以下行政处罚：拆除违法用地上的建（构）筑物；处以33.8万元（按30元/平方米计）罚款；实施复耕，恢复土地原貌。

根据《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：违反土地管理法规，非法占用耕地改做他用，数量较大（非法占用基本农田五亩以上），造成耕地大量毁坏的，依照刑法第342条的规定，涉嫌非法占用耕地罪，该案已移送司法机关处理，追究当事人的刑事责任。

案例4：

【原案情】

◆原告方洪某的父亲洪某某于1938年在某市购得空地4亩，属于闲置地。洪家在此

处开拓荒地，种植了果树数十株，并建了围墙等。

◆1945年，颁发了土地所有权证。解放后洪某某由于考虑到各种原因，顾虑重重，所

以未向人民政府进行申报登记工作。

◆70年代初期，由于城市改建、扩建，洪某某购买的4亩土地被规划人某市的新区，

成为城区的一个部分。1972年，街道办事处想在洪家这块土地上办厂，此时，洪某的父亲洪某某已去世，家中由洪某主持。

◆洪某在该市已另有住房，就同意将地方借给街道办事处。街道办事处将院中果树砍

伐掉一部分，并加盖了仓库房，洪某对此并无异议。1981年，洪某出国并定居，并未对土地处理与街道办事处进行商议。

◆同年，该市教育局与街道办事处达成协议:

◆地皮、房屋借给教育局在此办仪器生产厂，街道不再负责与地皮、房屋相关的法律

事务，如有相关事务发生，由教育局负责处理。

◆仪器厂办起来后，将洪家原有房屋推倒，重新盖起厂房和仓库。街道就这些情况通

知了洪某，洪某没有反对。1990年，教育局又将该地批给下属第十七中学使用。

◆1992年，洪某回乡探亲，发现家乡房地产市场红火，就有意收回自己的土地，并与

现占有人第十七中学商量，收回土地，且对第十七中学的厂房等进行一定补偿。

◆第十七中学认为：自己办厂是区教育局批的地皮，让洪某去找区教育局。区教育局

认为：自己是从街道办事处那里借来的土地，与洪某无关，要洪某去找街道。街道办事处拿出与区教育局的协议，认为协议已规定自己不再负责与房子有关的法律事务，解决问题还得找区教育局。三方都认为自己不对房屋和土地的法律问题负责；

无奈洪某只得将此事向某市某区人民法院起诉。

◆法院认为：双方争议的焦点是土地所有权的归属及其相关权利。

◆虽然三方都认为自己与土地的相关法律事务没有关系，但土地的借用人——街道办

事处应当对被借用方的合法权益负责，成为本案被告，区教育局与第十七中学都与案件的审理结果有利害关系，列为第三人。

◆法院经审理认为：双方争论的土地虽系原告父亲购置，但自1972年起一直由街道

办事处使用，街道办事处按自己的需要进行了改建，原告并无异议。1981年，第三人教育局又在该地上建了仪器厂，1990年，该土地又由第十七中学使用至今。

◆《中华人民共和国土地管理法》第六条第一款规定：“城市市区的土地属于全民所有

即国家所有。”原告请求返还土地，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利”。第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定”，以及第一百三十四条第一款的相应规定，某区人民法院判决如下：

◆(1)原告方洪某的父亲购买之土地，以及现有房屋，剩余树木等归某市第十七中学所

有，并可以继续使用。

◆(2)驳回原告洪某提出的返还土地的诉讼请求。

◆(3)自判决生效后一个月内由第十七中学给付原告方补偿款人民币20000元。

【案情发展】

◆判决宣告后，原告洪某不服，向市中级人民法院提出上诉。上诉状辩称：双方争议

的土地是其父在世时购置，父亲去世后，自己依法继承该土地及树木的产权。1972年，自己应当时的街道办事处的请求，将土地、树木借给其办福利工厂，实质上是街道办事处借用自己所有的财产，街道办事处作为非所有人，违反双方借用协议的规定，非法处分自己所有的财产，擅自将土地及树木又借用给他人，造成自己不能对本人所有的财产行使权利，给自己造成了经济损失，对此，被上诉方必须依法返还财产并作出相应的补偿。

◆被上诉人街道办事处辩称：依《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市土地属

国家所有，洪某不享有土地的所有权，而土地上原有的房屋与树木，可以在双方平等协商的前提下，进行一定的补偿。

◆被上诉人第十七中学辩称：争议的土地归国家所有，洪某原有的房屋、树木几经拆、

改和重建，已基本不复存在，洪某不享有所有权，要求法院对其所有的厂房的所有权予以认定。

◆分析：

◆此案双方争执的焦点：

◆解放前私人购买的土地，在城市土地收归国有之后，其是否继续享有所有权？其出

借土地的行为是否有效？能否以土地所有权为根据要求借用人返还土地？

◆另外，原告方能否以自己享有土地使用权为根据要求借用人返还土地？

◆首先，从本案的实际情况来看，双方争议的土地为原告的父亲解放前购置，并取得

了当时的土地所有权证。但该土地所有权到解放后是否仍然有效呢?

◆1950年，中共中央批准中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及

进行社会主义改造的意见》中要求：“一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当的办法，一律收归国有”。各地土地收归国有的政策一旦宣布，则城市中原属私人所有的土地，其所有权全部转归国有，公民不再享有所有权。

◆本案中，原告洪某认为自己继承了其父的土地所有权，因而要求被告返还的认识是

缺乏法律依据的。原告洪某自土地收归国有政策实施后，即不再享有土地的所有权。

◆其次，原告方能否以享有土地的使用权为由要求被告方返还土地呢?答案同样是否定

的。

◆根据民法，原归私人所有的宅基地，在土地收归国有时，原对宅基地的所有权自动

转为使用权。

◆土地原所有人在土地收归国有后，不再享有所有权，其土地使用权继续享有，也应

以原所有权人向土地管理部门申请为要件，原所有权人在土地收归国有后，并未获得土地管理部门核准的土地使用权；基于土地使用权所产生的借用关系就缺乏相应的法律依据，对于此种非宅基地的土地，在土地收归国有后，原所有权人并未向土地管理机关申报登记，也未申请继续享有使用权，则土地所有权应由国家所有，其使用权应由有关部门决定，所以，原告方以土地使用权为由要求收回土地也是没有根据的。

◆结论：

◆原告洪某既不享有争议土地的所有权，也不享有其使用权，故人民法院对其返

还土地酌诉讼请求不予支持是正确的，同时，考虑到历史原因和实际情况，判定树木的归属以及对原告方进行一定的经济补偿，也是合理的。

案例5：

甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，双方签订了合同。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。

请问：

乙有权阻拦甲经其门前搬运建材吗？

乙有权拒绝甲在其院内堆放建材吗？

评析：

案例一中涉及两个民事法律关系，一是甲与乙之间的相邻关系，二是甲与丙之间的地役权关系。

根据《物权法》规定，修房的甲由于相邻关系，搬运建材只能从乙家门前经过，乙作为不动产的相邻关系人应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理与甲的相邻关系，应该容忍甲从自家门前经过，无权阻止其搬运建材，相邻关系的本质是不动产相邻当事人在法律设定的必要范围内相互予以容忍。

其二，甲在邻居院子里堆放钢材的行为，则超出了相邻关系中应该容忍的范畴，对于甲而言，属于为使用自己土地的便利而使用他人土地，所以属于地役权，而地役权是约定权利，需取得邻居同意。所以乙有权不同意。

案例6：

【基本案情】

1999年12月7日，被告陕西省渭南市临渭区某村民小组原任组长赵某，在未召开村民会议讨论决定的情形下，与第三人刘某等签订了《地皮有偿转让合同书》，约定将该村民小组南北老油路东边部分地皮X平方米有偿转让给第三人使用三十年建设商业房进行经营活动。为使该合同具有合法性，赵某编造了村民小组组委会会议记录，申请渭南市临渭区公证处对该合同进行了公证。后赵某被罢免组长职务，渭南市临渭区公证处以村民小组提供的群众会议记录不真实为由撤销了对该合同的公证。

黄某等67名村民认为：上述合同的签订，违反了《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律的强制性规定，侵害了村民的合法权益。故向渭南市临渭区人民法院提起诉讼，要求认定上述合同无效。

【案情分析】

1、原告的起诉是否合法的问题

本案原告人数已过本组村民的半数。被告及第三人主张原告人数没有过半，根据“谁主张，谁举证”的原则，应由被告及第三人提供相关证据证明，但被告及第三人没有提供。原告向法庭提交了原告人数过半数的证据，被告及第三人没有提出反证。因此，原告的人数符合法律规定。原告推举诉讼代表人代表其参加诉讼也是符合法律规定的。

2、被告与第三人刘某签订的《地皮有偿转让合同书》是否有效的问题

（1）农村集体土地使用权转让仅限农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，须由国家依法征用为国有土地，包括村民小组在内的农村集体经济组织无权将农村土地使用权转让给他人用于非农业建设。本案与我国法律关于农村土地使用权的转让只能用于农业用途的强制性规定相违背。

（2）依法改变土地所有权、使用权的，须向相关部门申请土地变更并登记。本案被告与第三人之间所转让土地使用权未进行变更登记，土地使用权没有发生变更，仍属原告集体所有。被告与第三人私自转让土地使用权的行为无效，该合同也归于无效。

（3）农村土地使用权转让给本集体经济组织以外的人，须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。本案中，第三人刘某并非本村民小组村民。被告将土地使用权有偿转让给刘某，并未经本组村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，也未报镇人民政府批准。因此，该合同的签订在程序上也是违反法律的强制性规定。

结论：《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

如前所述，该合同在内容上、程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同。

3、被告原任组长赵某向临渭区公证处提供虚假材料，骗取临渭区公证处对该合同

的公证，属《合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应认定为无效合同。

【案情结论】

法院以《地皮有偿转让合同书》无效结案

法院审理后认为：该合同涉及村民小组全体村民的集体利益，黄某等67名村民进行诉讼已过村民小组人数的半数，符合法律规定；依据原告提供证据，可以认定村民小组与刘某等人签订合同时未召开村民大会，违反了相关法律规定。

其民事判决如下:被告村民小组与第三人刘某等人签订的《地皮有偿转让合同书》无效。各方当事人收到判决后，均未提出上诉，该判决生效。

案例7：

◆刘某系某县大金村委一组村民，于1998年9月1日取得第二轮土地承包经营权证

书，承包土地5.65亩，2006年初，因修建阿深高速公路经过该村，占用了大金村委一组村民部分土地取土，2006年7月，村委以修建阿深高速公路为由制订了调整承包地方案，经一组群众代表签字，报送乡政府批准后，于2006年9月将大金村的原承包地集中进行了重新分配，刘某提起诉讼，要求法院确认村委会和村民小组的调整土地行为无效。

◆法院会支持刘某请求吗？

◆

【案情分析】

◆《中华人民共和国物权法》第一百三十条：承包期内发包人不得调整承包地。因

特殊情形需要调整的，应依照农村土地承包法等法律规定办理。

◆《农村土地承包法》规定在承包期内对个别农户之间承包的耕地等需要适当调整

的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

◆上案被告调整土地行为在程序和实体上都违法；

◆程序方面，《农村土地承包法》规定调整承包地必须报乡人民政府和县级人民政府

农业行政主管部门批准，用“和”字作为连词，说明二者不可以选择，必须同时具备，本案被告调整土地方案只有乡人民政府的批准，没有报经县级人民政府农业行政主管部门批准。

◆实体方面，违反了关于承包期内不得调整土地的强制性规定，也不具备《农村土地

承包法》规定的需要适当调整承包地的条件。修建高速公路只是临时占用，有相应的责任人予以补偿，土地可以复垦继续经营，不需要打乱原承包地重新分配。

【结论】法院会支持刘某请求

案例8：

城郊某村将靠近河边的200亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为30年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营3年之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于

是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自己有权继续经营。

法院会支持小张请求吗？

【案情分析】

本案涉及两个关键问题：

1、土地的承包经营权是否能抵押？

2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？

根据《物权法》的规定，无论家庭承包还是其他方式承包的土地承包经营权，均是可以依法流转的，但通过抵押的方式进行流转却不是都适用的。《物权法》和《农村土地承包法》对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转却是禁止的。如果以家庭承包的土地经营权进行抵押，是不合法的，不受法律保护的。

但是，在本案中张某取得的是荒滩的土地承包经营权，根据《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”该条规定不仅仅适用于荒地，也适用于荒滩、荒沟、荒山的土地承包经营权。因此，《物权法》施行以后，张某将该荒滩的土地承包经营权进行抵押是可以进行的，合法有效的。

根据《物权法》第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。虽然在该条中没有明确指出以“其他方式”流转是否包括继承的方式，但《农村土地承包法》第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”对下位法已经明确规定的内容，作为上位法的《物权法》没有反对。

因此，《物权法》和《农村土地承包法》的规定，张某通过公开协商的方式取得土地承包经营权，其继承人是可以继续承包的，村委会要求收回张某的土地承包经营权的理由不成立。