(完整word版)房地产估价中确定租金的几种方法
房地产估价中确定租金的几种方法
在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中最常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的3种常规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际工作中常见的确定租金的方法。
当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时，最简便易行又很有说服力的方法，应该首推市场资料比较法：
1、市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。
例一、有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择A、
B、C三个比较实例,具体情况如表(见文后)。
取3个比较租金的平均值: (840+826+827)/3=831元/平方米
待估房地产租金可定为831元/平方米
2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述：
①确定委估房屋的类型、等级；②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金；
③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租金做适当修正。④求出委估房屋的租金。
确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。
当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这8项因素的取值应特别慎重，因为取值的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。
例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积600平方米，已使用5年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为400元/平方米，土地价格为1200元/平方米，年租金计算如下：
(1)折旧费：该类房屋的使用年限为40年,残值率为2%。年折旧额:[400·(1-2%)]/40=9.8(元)
(2)维修费:取建筑费的2%。400·2%=8(元)
(3)管理费:取折旧费和维修费之和的10%。(9.8+8)·10%=1.78(元)
(4)保险费:按房产原值的3‰取值。400·3‰=0.12(元)
(5)税金:一般为土地使用税3元/平方米和房产税取房产原值的1.2%。
400·1.2%+3=7.8(元)
(6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土地资本化率为3.5%。地租量为:
1200·3.5%=42(元)
(7)利润:一般以折旧费、管理费之和为基数,利润率应取当地平均利润率,若当地平均利润为20%。
(9.8+8+1.78)·20%=3.92(元)
(8)利息:从机会成本的角度考虑,这里应该仅指房屋投资额(不包括土地)所产生的利息。
利率一般取一年期存款利率。46房地产市场与经营小瑞区位面积设施出租出租付款月租金情况区域期日个因比较装修日期方式方式租金
实例A一类5000完好97.6散租每月850 100/100 100/100 100/100 100/100 840
实例B一类3000完好98.1整租每年800 100/100 105/100 100/100 100/100 826
实例C二类3500完好97.1整租每年700 100/100 100/100 100/95 100/98 827 待估对象一类3000完好98.1散租每月400·5.8%=23.2(元)
租金=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)=9.8+8+1.78+0.12+7.8+23.2+42+3.92 =96.62(元)/平方米·年
上述计算出的租金通常称为试算租金。实际估价中,应将计算出的试算租金作朝向、位置、层次等方面的调整,来确定最终租金值。
另一种评估租金的方法，是从收益法中演变而来的，称之为积算法所谓积算法就是求出评估时委估房地产的基础价格，乘以期待利率，然后加上其它诸费用，如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金的方法让我们先从理论公式上看一下，收益法公式: P=a/i(年纯收益不变,收益年期为无限年) 其中P为房地产价格，a为纯收益，i为房地合一时房屋资本化率。
因为P=a/i，又a=租金-费用所以P=(租金-费用)/i 即租金=P·i+费用，通常P·i称为纯租金(包括土地和房屋)。
应用这种方法时，需先知道委估房地产的价格，在确定其资本化率后，可以求出纯租金，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失等，如果是委托经营，还应包括经营者利润。这里应该特别指出的是,租金=P·i+费用，其中费用指出租过程中发生的费用,其中与房屋价值相关的折旧费和以房屋价值为基数计算的利息不应包含于其中，因为这几项应是房屋纯租金的一部分。如果将这几项当做费用计入，那么就是重复计算了。
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不收藏不行的史上最全word用法 三招去掉页眉那条横线 1、在页眉中，在格式”-边框和底纹”中设置表格和边框为无”，应用于段落” 2、同上，只是把边框的颜色设置为白色（其实并没有删的，只是看起来没有了，呵呵） 3、在样式”栏里把页眉”换成正文”就行了一一强烈推荐! 会多出--（两个横杠）这是用户不愿看到的，又要多出一步作删除-- 解决方法：替换时在前引号前加上一个空格问题就解决了插入日期和时间的快捷键 Alt+Shift+D :当前日期 Alt+Shift+T :当前时间批量转换全角字符为半角字符 首先全选。然后格式”-更改大小写”，在对话框中先选中半角”，确定即可 Word启动参数简介 单击开始f运行”命令，然后输入Word所在路径及参数确定即可运行，如“a PROGRAM FILES 'MICROSOFT Office \Office 10\ WINWord.EXE /n ”，这些常用的参数及功能如下： /n：启动Word后不创建新的文件。 /a :禁止插件和通用模板自动启动。 /m :禁止自动执行的宏。 /w :启动一个新Word进程，独立与正在运行的Word进程。 /C：启动Word，然后调用Netmeeting。 /q :不显示启动画面。 另外对于常需用到的参数，我们可以在Word的快捷图标上单击鼠标右键，然后在目标”项的路径后
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房地产估价报告范文
房地产估价报告范文 （文章一）：房地产估价报告范本x x x私有房地产价格评估估价结果报告房地产估价报告项目名称：xx市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房地产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：xx 估价人员：xx 估价作业日期：xx年12月15日估价报告编号：X房估字[xx]第xx号目录1致委托方函................................................................................................................ ........ 3 估价师声明................................................................................................................ ......... 3 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) （一）、委托方................................................................................................................ .. (7) （二）、估价方................................................................................................................ .. (7) （三）、估价对象概
房地产估价报告模板
房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× ×
二○ ○四年十一月六日 估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日 估价的假设和限制条件
广大房地产估价报告
房地产估价报告 估价项目名称：海珠区东华星域房地产估价报告 委托方： 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2014年12月4日-2014年12月7日 估价报告编号：
目录 房地产估价报告 (1) 致委托方函 (3) 估价的假设和限制条件 (5) 估价结果报告 (6) 一、评估项目名称 (6) 二、委托方 (6) 三、受委估价方 (6) 四、估价对象概况 (6) 五、估价目的 (7) 六、价值定义 (7) 七、估价时点 (7) 八、估价依据 (7) 九、估价原则 (7) 十、估价程序和方法 (8) 十一、估价结果 (9) 估价技术报告 (9) 一、个别因素分析 (9) 二、区域因素分析 (9) 三、市场背景分析 (10) 四、最佳使用分析 (10) 五、估价方法选择 (10) （一）市场法 (10) （二）收益法 (11) 六、估价过程 (11) （一）市场法 (11) （二）收益法 (13) 七、房地产价格的确定 (15) 八、评估结果 (16) 附件 (16)
致委托方函 XXXXXX学院： 我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。 估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。 本次所估价格是估价时点：2014年12月1日的公开市场价值。 估价结果： 房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分 （盖章） 法定代表人（盖章）： 二零一四年十二月一日
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
(完整版)Word作业
WORD 练习题 第一题根据下列要求完成下段文本的编排. 1.将标题（居中）下第一段中的“海水”全部改为蓝色、行楷、倾斜、2号字“河水”，并加着重号。 2.将标题文字设置成斜体绿色字。 3.将“海洋里的鱼类品种繁多，……“所在段落设置行距为1.1倍行距，字间距加宽1磅。 4.设置页脚文字为“水中生物“（不包括引号）。 5.为文字“海洋里的鱼类品种繁多，不能一概而论。”设置底纹填充色为黄色、下线、黑体、阳文。 6.以文件名“鱼类需要喝水吗？”存本文于“我的文档” 鱼类需要喝水吗？ 由于海水鱼类血液和体液的浓度高于周围的海水，水分就从外界经过鱼鳃半渗透性薄膜的表皮，不断地渗透到鱼体内，因此，海水鱼类不管体内是否需要水分，水总是不间断地渗透进去。所以海水鱼类不仅不需要喝水，而且还经常不断地将体内多余的水分排队出去，否则，鱼体还有被危险。 海洋里的鱼类品种繁多,不能一概而论。虽然，海水浓度高，但极大部分软骨鱼体内血液里，含有比海水浓度更高的尿素，因此，和淡水鱼一样，也不需要喝水。而生活在海洋里的硬骨鱼，则由于周围海水浓度高于体内的浓度，体内失水情况相当严重，需要及时补充水分，因此，海中的硬骨鱼是需要大口大口地喝水。 第二题根据下列要求完成下段文本的编排. 1.录入文字，一次性将各段首行缩进2字符。 2.交换第一段、第二段文字，将正文三、四段合为一段。 3.将句子“含羞草为什么会有这种奇怪的行为？”设置成七彩霓虹的动态效果。 4.将“含羞草的叶子非常有趣，……”所在段落设置段前距为6磅、段后距为8磅，设第一段行中的 双倍行距，第二段行距30磅。 5.设置页脚，页脚文字为“含羞草”三个字（不包括引号）。 6.给文中“含羞草”三字加绿色边框。 7.对正文（不包括红框内的题目部分“添加行号，起始行号为2，其他使用缺省设置。 8.以文档名“含羞草.DOC”保存到桌面。 含羞草是一种叶片会运动的草本植物。身体开头多种多样，有的直立生长，有的爱攀爬到别的植物身上，也有的索性躺在地上向四周蔓生。在它的枝条上长着许多锐利尖刺，绿色的叶片分出3～4张羽片，很像一个害羞的小姑娘，只要碰它一下，叶片很快会合拢起来，仿佛在表示难为情。手碰得轻，叶子合拢得慢；碰得重，合拢得快，有时连整个叶柄都会下垂，但是过一会后，它又会慢慢恢复原状。 含羞草为什么会有这种奇怪的行为？原来它的老家在热带美洲地区，那儿常常有猛烈的狂风暴雨，而含羞草的枝叶又很柔弱，在刮风下雨时将叶片合拢就养活了被摧折的危险。 最近有个科学家在研究中还发现了另外一个原因，他说含羞草合拢叶片是为了保护叶片不被昆虫吃掉，因为当一些昆虫落脚在它的叶片上时，正准备大嚼一顿，而叶片突然关闭，一下子就把毫无准备的昆虫吓跑了。含羞草还可以做药，主要医治失眠、肠胃炎等病症。在所有会运动的植物中，最有趣的是一种印度的跳舞草，它的叶子就像贪玩的孩子，不管是白天还是黑夜，不管是有风还是没风，问题做着舞蹈家在永不疲倦地跳着华尔兹舞。 第三题根据下列要求完成下段文本的编排.
房地产估价报告评审标准(试行)
房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析
的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分 第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 （二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分
房地产估价报告实例模板
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
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Unit 1 1. vi.幸免；幸存；生还______________ 2. 【短语】寻找_____________ 3. vt.挑选；选择______________ 4. n.设计；图案；构思vt.设计；计划；构思 _________ 5. adj.奇特的；异样的vt.想象；设想；爱好_________ 11.vt移动；搬开 12. ______________________ 【短语】少于 13. n.怀疑；疑惑vt.怀疑；不信 _______________ 14. prep.值得的；相当于??…的价值； 15. n. 价值；作用adj. ［古］值钱的_________ 6. v.装饰；装修_____________ 7. vi.属于；为... 的一员______________ 8. 【短语】属于_____________ 9. 【短语】作为报答；回报______________ 10. 【短语】处于交战状态______________ 1. adj.稀罕的；稀有的；珍贵的_______________ 2. adj.贵重的；有价值的 ______________ 3. n.花瓶；瓶_____________ 4. n.朝代；王朝_____________ 5. vt.使吃惊；惊讶 _____________
6. adj.令人吃惊的 _____________ 7. n.蜜；蜂蜜_____________ 8. n.风格；风度；类型_______________ 9. n.珠宝；宝石_____________ 10. n.艺术家_____________ 11. n.群；组；军队______________ 12. n. 接待；招待会；接收 ____________ 13. adj.木制的 ____________ 1. ____________________ vi. 比赛竞争 2. ____________________________ 【短语】参加；参与 3. 【短语】代表；象征；表示_______________ 4. 【短语】也；又；还______________ 5. vt?做东；主办；招待n.主人_______________ 6. vt.取代；替换；代替______________ l. ____________________________ adj?古代的；古老的 2 . n .竞争者 ____________ 3. n.奖章；勋章；纪念章_______________ 4. adj.巫术的；魔术的；有魔力的 ___________ 16.【短语】拆开_______________ 1 7 . vi .爆炸___________ 18. vi.下沉；沉下______________ 19. 【短语】看重；器重 _____________
房地产估价报告书英文版
REAL ESTATE APPRAISAL REPORT Name of Project: Appraisal report on the evaluation of the value of Real Estate of Room0302，Unit11,Building1,No.196（Shangjie District）,Changzhi Road, Taiyuan City Entrusting Party: ———————— Appraising Institution: ————————CO., LTD Appraisers: ———————— Appraisal Working Date：———————— Appraisal Report No.: ———————— ————————CO., LTD（seal）
Contents 1.Letter to the entrusting party (3) 2.Statement by the appraisers (4) 3.Presumption and restrictive conditions (5) 4.Appraisal result report (6) 5.Appraisal technical report (11) 6.Appendix (19)
Letter to the Entrusting Party Dear Ms. Yang Fang , We accepted your appointment to conduct the appraisal on your real estate that you have entrusted us. The appraised object is the real estate located at Room0302, Unit11,Building1,No.196（Shangjie District）,Changzhi Road, Taiyuan City with the building area of 141.70 square meters. The appraisal date is July 08, 2010. Purpose of Appraisal: Supplying the reference basis of real estate market price for the entrusting party’s knowledge Appraisal Result: The appraisers have assessed the value of the above-mentioned real estate on the basis of independence, impersonality, equity, legitimacy and cautiousness, adhering to on-spot inspection of the real estate as well as comprehensive collection of related market information and appraised object information, in the light of general analysis the elements which will influence the market value of the real estate, comply with state regulations on real estate appraisal, real estate appraisal rules and given appraisal purpose as well as by utilizing logical appraisal processes and methods. The appraisal result of the appraised object on July 08, 2010 is as follows (currency: RMB): Unit Price of the appraised object：RMB7623 Yuan/Square Meter Total Price of the appraised object: RMB1,080,200.00 Yuan Capitalization (the capital form of Chinese numerals): RMB one million nine eighty thousand and two hundred Yuan) For detailed appraisal results, process and related explanation, please refer to the ‘Appraisal Result Report’and ‘Appraisal Technical Report’. Taiyuan Wuyuetong Real Estate Appraisal Co., Ltd July 13, 2010 Taiyuan Wuyuetong Real Estate Appraisal CO., LTD（seal）
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
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1）课题名称：物质的分类（基本说明 1、教学时间：45 分钟 2、授课人数： 60人 3、课时：1课时 4、课型：新授课 5、授课班级：高中一年级3班 6、课题出处：人教版普通高中第二章第一节 教材分析 学生在初中化学中已经认识了几种具体物质的性质和单质、酸、碱、盐、氧化物的一般性质，但他们只是从单个物质的角度认识物质的性质，尚未从一类物质的角度认识物质的性质，更未建立起元素与物质的关系。因此，通过元素与物质的关系的研究，引导学生以元素的观点认识物质；通过研究用不同的标准对物质进行分类，使学生建立分类的观点。在分类的基础上，研究纯净物——单质、氧化物、酸、碱、盐之间的相互关系；在学生原有的认知结构中已存在溶液、浊液等混合物的观点，进而引进一种新的混合物——胶体，建立分散系的概念，丰富学生对混合物的认识，并使学生了解胶体的一般性质，学会从粒度大小的角度对混合物进行分类。 本节教材的主要特点；从单个物质向一类物质过渡，体现分类思想的应用，为形成元素族奠定基础，并以概念同化的方式引入新概念——胶体。 设计理念 1．立足于学生适应现代生活和未来发展的需要，着眼于提高21世纪公民的科学素养，构建“知识与技能”、“过程与方法”、“情感态度与价值观”相融合的高中化学课程目标体系。 2．通过以化学实验为主的多种探究活动，使学生体验科学研究的过程，激发学习化学的兴趣，强化科学探究的意识，促进学习方式的转变，培养学生的创新精神和实践能力。 教学目标 1、知识与技能：1、能根据物质的组成和性质对物质进行分类，并尝试按不同的方法 对物质进行分类。 、了解分散系及其分类。2 1、培养学生科学抽象、概括整理、归纳总结，准确系统地掌握知识过程与方法： 2、规律的方法。
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
完整word版in
，at地点和时间用法，inon 一、in, on, at的地点用法记住单词的基本含义，通过翻译就很容易区分了。“在…，可翻译成“在…”强调“在…里”（空间范围内）at强调“点”，on强调“在…上”（表面）in ... 旁”。处”或者“在on为例：以on表在…上（表面）on the cover of the book. 在书的封面上on this menu. 在这菜单上There are four wall。一些图画在墙上。Some pictures are on the （在那墙上。on the wall. 按照汉语习惯虽然翻译成在墙上有四扇窗，但是实际窗户的位置是在墙windows are in the wall. ）“里”。 在树上有一些There are some red apples on the tree. （在树上，指果实长在树上。on the tree ）一些鸟在树上。指的是树的枝桠间。红苹果。Some birds are in the tree. 在八楼也可写成in the 7the storey）on the 7th floor在八楼（第一层不算。在去…的路上on the way to… 看书等在床坐in bed则表示人躺//，不加冠词时in the bedon the bed 在床上，强调位置，或上 on the ceiling 在天花板上on the floor 在地板上（英式写成in the street/road）on the street/road在街道/上river.is in the lake 在湖面上，接触湖水表面，比如小船，如吃水深则用in，如A ship on the over the lake则指在湖的正上方，不接触湖面）（in的意思。on the farm在农场，用on表示开阔处，没有空间on land在陆地上at the top of the chimney在烟囱顶端on the top of
关于房地产资产评估报告范本
关于房地产资产评估报告范本 一、个别因素分析 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 二、区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。 3.对外交通条件 ***。 4.基础设施 ***。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合
理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 ①确定客房年总收入 据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：客房年收入=房价×数量×入住率×365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人 ②确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格×2×出租率×365
(完整word版)词缀大全(完整版)
弦风单词：词缀大全（完整版） 一、前缀-- A a在……的，……的，加强，不，无，非，离去ab+abs离去ac方向，变化，加强acro 最高的，高的ad向，强调af+ag方向，加强al+an方向，变化，加强al全部ambi 关于，周围，两面amphi周围，两面an不，无ana错，临近，在……之 上ante+anti+anci前面，先anti+ant反对，相反apo离开，远离，与……有 关ar+as+at方向，变化，加强arch主要的，古代，最先auto自己 B、C、D、E、F (无查阅到G前缀） be使……bene+bon很好bi两个by在旁边，副的cata向下，完全circum+circu 环绕，周围co+com一起，共同col+cor+con共同，冲突contra+contro反对， 逆counter反对，对应crypt隐藏的de分离，否定deca+deci十，十分之一di双，两倍，分离，否定demi半dif+dis分离，否定dia穿越，居中duo两倍，双e去除，无，强调，出，外em+en进入，在……之上，使……endo内部epi+ep在……上，朝向eu好ex外，出，前的exo外的extra+extr以外的，超过的for分离，除外，fore+for前面，预先forth朝向，向前 H、I、J、K、L、M、N、O、P、Q hecto百hemi半hetero不同的hexa六homo相同，人hyper超过，高于hypo 下面il+ir+im+in无，不，非im+in向内，进入infra下，低inter在……间intra在内，内部intro向内，入内iso相等的kilo千macr大的，长的mal不舒服mega 巨大的，百万meta超过，改变micro小milli+mille千，千分之一mis错，坏mono 单一，独multi多的ne+na+n+non非，无，不neo新ob反对，全面octa+octo 八omni全部out超过，过分，出，外over在……之上，翻转，逆转，倒退，互换pan 全部para并列，超越，半，类似，辅助，防避pen近似，差不多，一半的penta五per 贯穿，完全，离异，毁坏peri周围，靠近poly众多post在后面，邮件，邮政pre 前，预先pro前，多，赞同，亲……，代替，专业，生产，程序prot(o)最初的，原始的pseudo 假quadr(i)四quasi类似，准，半 R、S、T、U、V、W(无查阅到XYZ前缀) re向后，回，一再，重新retro向后，倒退se分离，区分sept七sex六step后，继或前夫（妻）所生sub在下面，次，亚，副super接近，靠近supra在上面，超越sur 超过，在上面sus在……下面sym一起，共同syn远距离tele四tetra热therm 横过，越过trans变换，改变，转移tri三，三次twi二，二倍ultra超越，极端un 无，不，非，打开，解开，弄出under在……下，不足uni在单一up向上vice副with 反，回
房地产估价报告案例
房地产估价报告 项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估 委托方：全州县人民法院 估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋 估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号
目录 致估价委托人函..................................... 错误!未定义书签。估价师声明 .................................... 错误!未定义书签。估价的假设和限制条件.............................. 错误!未定义书签。房地产估价结果报告........................... 错误!未定义书签。 一、委托方.......................................... 错误!未定义书签。 二、估价方.......................................... 错误!未定义书签。 三、估价对象概况.................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的........................................ 错误!未定义书签。 五、价值时点........................................ 错误!未定义书签。 六、价值定义........................................ 错误!未定义书签。 七、估价依据........................................ 错误!未定义书签。 八、估价原则........................................ 错误!未定义书签。 九、估价方法........................................ 错误!未定义书签。 十、估价结果........................................ 错误!未定义书签。 十一、估价人员...................................... 错误!未定义书签。 十二、估价作业日期.................................. 错误!未定义书签。 十三、估价报告应用的有效期 ......................... 错误!未定义书签。有关附件............................................. 错误!未定义书签。