代建模式EPC模式及BT模式比较研究
市政基础设施投资中代建模式、EPC模式以及BT模式的比较研究
一、模式简介
1. 代建模式
1.1 概念
代建模式是指政府（项目业主单位）依法通过招投标的方式，选择社会专业化的项目管理单位（代建单位），负责项目的投资管理与建设施工组织工作，项目建成后交付给使用单位，政府支付给代建单位一定管理费用标准的制度。
1.2 产生背景
国内“代建制”的引入是为了解决建设单位工程建设项目专业管理人员和单位工程管理经验不足，通过投标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设项目的实施，严格控制项目投资、质量和工期，将项目建设与项目使用（单位）人分离，最终达到政府投资项目的建设管理模式，由“投、建、管、用”多位一体逐渐向“投、建、管、用”职能分离的转化。可见，代建制的实行是深化政府投资体制改革，充分利用社会专业化组织的技术和管理经验，提高政府投资项目管理水平、投资效益和工程质量，促进廉政建设的需要。
1.3 特征
代建制主要有以下特征：一是适用于非经营性政府投资项目；二是选择专业化的项目管理单位取代传统的临时性机构；三是通过市场化竞争选择代建单位；四是代建单位与使用单位分离；五是代建单位的管理目标或责任是严格控制项目投资、质量和工期。
1.4 代建模式分类
1.4.1 集中代建模式
集中代建是指政府专门成立一个常设性的机构或指派某一现存机构对政府投资项目进行集中代建。比如河北省社会公益项目管理中心、安徽省公益性项目建设管理中心、深圳市工务署、东莞市城建工程管理局等机构均属于集中代建机构。
集中代建的特点是：①代建机构一般属于政府行政机关或事业单位；②代建机构一般垄断政府投资项目的建设工作；③代建行为属于行政代理。
其优点是：①集中代建模式是政府行政职能的延伸，可动用庞大的行政资源
协调相关政府主管部门，从而能够保证工程项目的顺利实施。②集中代建模式由于具有行政委托性质，且具有一定程度的建设单位职能，容易协调相关单位的利益关系。
但也存在缺点，主要表现为①很难避免政府干预。②投资软约束没有完全改变。③垄断代建业务，不利于培养代建企业。④另行组建机构，增加财政负担。
1.4.2 企业代建模式
企业代建是指政府投资主管部门或其代理单位通过招标方式择优选择具有相应资质的社会化项目管理公司，即代建企业进行代建活动。
该模式的特点是：一是隔断了政府与市场之间的联系；二是在代建单位的选择上引入了市场竞争机制；三是代建行为属于民事代理。北京、上海、重庆、浙江等地实行的就是企业代建模式。
其优点是：①可以形成有效控制投资的刚性约束机制。②代建企业一般具有丰富的项目管理人才与实践经验，能够提高项目投资效益。③促进代建市场的竞争与发展。
其缺点是：①追求利润最大化是代建企业的终极目标，有可能出现为了利润降低工程质量等行为。②由于配套法律法规不完善使得代建企业的法律地位不明确，在代建实践中往往面临各种困难和阻力。③由于我国项目管理公司发展时间不长，自身管理能力和水平有限，往往不能实现代建制的预期目标。
2. EPC总承包模式
2.1 概念
EPC（Engineering-Procurement-Construction）项目管理模式即“设计-采购-施工”模式，是指建设单位作为业主将建设工程发包给总承包单位，由总承包单位承揽整个建设工程的设计、采购、施工，并对所承包的建设工程的质量、安全、工期、造价等全面负责，最终向建设单位提交一个符合合同约定、满足使用功能、具备使用条件并经竣工验收合格的建设工程的承包模式。
EPC总承包模式是当前国际工程承包中一种被普遍采用的承包模式，其规范运作程序源于国际咨询工程师联合会（FIDIC）1995年出版的《设计—建造总承包与交钥匙工程合同条件》、1999年出版的《设计、采购和施工合同条件》以及《生产设备和设计－施工合同条件》等国际工程承包普遍使用的合同范本。在我国，这种承包模式已经开始在包括房地产开发、大型市政基础设施建设等在内的国内建筑市场中被采用。
2.2 特征
一是在EPC总承包模式下，发包人（业主）不应该过于严格地控制总承包人，而应该给总承包人在建设工程项目建设中较大的工作自由。譬如，发包人（业主）不应该审核大部分的施工图纸，不应该检查每一个施工工序。发包人（业主）需要做的是了解工程进度，了解工程质量是否达到合同要求，建设结果是否能够最终满足合同规定的建设工程的功能标准。
二是发包人对EPC总承包项目的管理一般采取两种方式：过程控制模式和事后监督模式。所谓过程控制模式是指发包人（业主）聘请监理工程师监督总承包商设计、采购、施工的各个环节，并签发证书。发包人（业主）通过监理工程师各个环节的监督，介入对项目实施过程的管理。FIDIC编制的《生产设备和设计—施工合同条件（1999年第一版）》即是采用该种模式。所谓事后监督模式是指发包人（业主）一般不介入对项目实施过程的管理，但在竣工验收环节较为严格，通过严格的竣工验收对项目实施总过程进行事后监督。FIDIC编制的《设计、采购、施工合同条件（1999年第一版）》即是采用该种模式。
三是EPC总承包项目的总承包人对建设工程的设计、采购、施工整个过程负总责，对建设工程的质量及建设工程的所有专业分包人履约行为负总责。也就是说，总承包人是EPC总承包项目的第一责任人；在传统的承包模式下，建设单位即发包人则是建设工程质量的第一责任人。
2.3 EPC模式的优势
EPC总承包模式较传统承包模式而言，具有以下三个方面基本优势：
①强调和充分发挥设计在整个工程建设过程中的主导作用。对设计在整个工程建设过程中的主导作用的强调和发挥，有利于工程项目建设整体方案的不断优化。
②有效克服设计、采购、施工相互制约和相互脱节的矛盾；有利于设计、采购、施工各阶段工作的合理衔接；有效地实现建设项目的进度、成本和质量控制符合建设工程承包合同约定；确保获得较好的投资效益。
③建设工程质量责任主体明确，有利于追究工程质量责任和确定工程质量责任的承担人。
2.4 EPC模式常用的形式
在实践中，总承包商往往会根据其丰富的项目管理经验、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，将设备采购（制造）、施工及安装等工作采用分包的
形式分包给专业分包商。所以，在EPC总承包模式下，其合同结构形式通常表现为以下几种形式：
交钥匙总承包是指设计-采购-施工总承包，总承包商最终是向业主提交一个满足使用功能、具备使用条件的工程项目。该种模式是典型的EPC总承包模式。
设计、施工总承包是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目设计和施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。在该种模式下，建设工程涉及的建筑材料、建筑设备等采购工作，由发包人（业主）来完成。
建设、转让总承包是（EPC＋融资模式）指有投融资能力的工程总承包商受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘查、设计、采购、施工、试运行实现全过程总承包；同时工程总承包商自行承担工程的全部投资，在工程竣工验收合格并交付使用后，业主向工程总承包商支付总承包价。
3． BT模式
3.1 概念
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是发起人利用非政府资金来进行基础设施建设项目的一种融资模式。BT 模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过投资人设立的项目公司管理、融资、建设，验收合格后移交给业主，业主向投资方支付投资人支出的投资总额加上合理回报的过程。
3.2 具体运作
（1）发起人通过招标或其他竞争方式选择BT项目投资人，并签署《BT项目投资建设及回购协议》，未来由中选投资人设立的项目公司通过补签协议的方式承继BT投资人在该协议项下的权利及义务。
（2）项目公司在项目建设期间行使业主职能，并负责对项目进行融资、建设，并承担建设期间的风险。项目完工或竣工后，由回购主体按BT协议，支付回购款，项目公司完成项目移交（一般投资人会要求所有款项支付完毕，方移交项目）。
（3）发起人在BT投资全过程中进行监管，以保证BT项目的顺利融资、建设、移交。投资人是否具有与项目规模相适应的实力，是BT项目能否顺利建设和移交的关键。
二、比较研究
2.1 代建模式与BT模式的相同点与不同点
2.1.1 相同点
一是都属于政府投资项目；
二是都要通过招投标法定程序；
三是都要对项目实施组织、管理与协调。
2.1.2 不同点
（1用范围不同
代建制适用于政府投资的财政性资金项目；BT模式只适用于政府的基础设施非经营性项目和非财政性资金。
（2）运用形式不同
代建模式
在政府投资主管部门下面，设立具有法人资格的建设工程“项目法人”，或者指定一个部门作为“项目业主”，由“项目法人”（或“项目业主”）采用招标投标方式选定一个工程管理公司作为“代建单位”，再由“项目法人”（或“项目业主”）作为委托方，与“代建单位”（受托方）签订“代建合同”。
政府投资主管部门采用招标投标方式选定一个项目管理公司作为代建
单位，由作为“代理人”的该代建单位，与作为“被代理人”的使用单位签订“代建合同”。
政府投资管理部门与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”。
BT模式
政府直接与BT融资单位签订Build- Transfer（建设－转让）合同；
政府授权主体与BT融资单位签订Build- Transfer（建设－转让）合同；
政府直接与BT融资单位成立的项目公司签订Build- Transfer（建设－转让）合同；
政府授权权的主体与BT融资单位成立的项目公司签订Build- Transfer
（建设－转让）合同。
（3）风险承担不同
代建制
在“代建制”项目中，“政府投资项目代建资格审查组”与项目使用单位、代建单位三方签订项目委托代建合同，通过合同关系明确代建项目的范围、形式以及三方的权利、责任、义务等法律关系。通过合同约定，建设资金由财政部门直接安排给代建单位掌握使用，并由代建单位承担项目组织实施的全部责任，项目使用单位进行全面监督。
BT模式
建设过程中所出现的经营风险应当由非政府方承担。
（4）盈利模式不同
代建模式主要是代建管理费。工程资金按照进度拨付。
B模式主要是固定回报利润和资金占用利息。回购资金自工程移交起逐笔支付。
（5）税负不同
代建模式：一般情况下，项目的工程营业税及附加等税费全额纳入征收范围。可以享受建筑企业的计税方式。
BT模式：若把工程的移交定义为回购，而回购又是一种商业行为，针对商业行为的回购就要征收营业税及附加税。可以通融的途径是，由双方向市政府申请减免，若不能减免，则据实计入总合同价。
2.2 EPC+融资模式与BT模式差异
法律关系不同
EPC+融资模式是发包方（通常情况下也是项目业主方）和承包商之间的契约关系，法律关系较为简单。
BT模式中，涉及到诸多主体之间的法律关系。
绿城合作开发模式教学提纲
绿城合作开发模式 合作基础Basis For Cooperation 绿城发展按照现代企业制度，对标国际一流企业进行管理革新，以各专业系统的垂直化管理、最大限度地促进管理的集约化，提高专业营造能力，实现高效率的管理，创造出更好的效益，也使盈利能力得到充分的体现。 合作方认同绿城的企业文化及产品理念，认同绿城的营造标准与管控模式。 合作方有意依托行业优秀品牌，提升城市形象，营造城市精品。 合作方已有目标项目或已取得项目的土地开发权，并经主管部门确权。 合作方已支付项目的土地款，具备较强后续开发投资资金实力。 双方共同出资成立项目公司或委托商业代建，由绿城发展进行项目全盘操作，合作方拥有项目开发中的知情权、建议权和监督权，依法享有项目的投资收益，承担项目的投资风险。 认定由绿城物业服务有限公司进行前期物业咨询及后期物业管理。 一、政府代建模式Governmental Agency Construction ?政府保障房 ?拆迁安置房 ?旧城改造 ?新型城区规划 ?大型城市客厅 ?公共服务设施 ?大型运动会配套 ?高档酒店设施 专业实力 政府代建业务是指绿城发展受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理， 实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。绿城发展始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向， 广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。
绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今， 目前已经在杭州、青岛、慈溪、诸暨等城市承担了杭州彭埠安置房项目、青岛理想之城安置房项目、慈溪界牌安置房项目、 诸暨旧城改造项目和千岛湖珍珠广场等政府代建类项目，总建筑面积超过 1000 万平方米。 业务范畴 保障性住房 拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等 市政公共配套 市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园 社会价值 政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。绿城发展具备专业的管理团队，提供专业管理服务， 能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现， 高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。 提升城市品质 专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。 提升管理效能 专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来， 从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。 增进社会和谐 专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。
绿城项目委托代建合同书
项目委托代建合同书 项目名称： 项目委托人： 项目代建人： 根据《中华人民共和国合同法》、《浙江省政府投资项目管理办法》、《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》，为保证政府投资建设代建项目的顺利实施，充分发挥政府投资效益，严格控制投资概算，经委托人、代建人双方协商同意，签订本合同。 一、项目概况项目名称： 项目总投资：（万元人民币）（以批准的投资概算或经批准的调整投资额为准，含土地、建安工程费用及相关规费等）。 建设地点： 建设规模：项目建设总建筑面积。主要经济技术指标最终以政府各职能部门批准文件为准。 建设内容：包括地块平整、建安工程施工、设备及工器具购臵、以及本项目规划红线范围内的绿化、公建配套和市政基础设施配套等所有工程（含专业管线）。
二、代建方式和代建工作范围与内容 1、代建方式：实施全过程代建。 为确保房产品质，将该项目营造为同类物业的标杆性作品，从项目规划设计起，整个建设过程中的设计、监理、施工等工程建设，招投标均采用自行邀请招标方式，在绿城集团合格供方中选择数家单位，进行充分的竞争后确定中标单位；若委托人有推荐单位，也需符合代建人的选择单位的相关标准，方能参与投标。造价控制原则参照同类工程，争取合理低价（含限价），具体经委托方审计、财政等部门审核后在招标文件中明确。 2、代建工作范围与内容：前期管理，全过程项目管理，后期管理等内容。2.1前期管理 （1）与委托人进行前期工作的交接（含前期资料的移交）。 （2）设计管理：组织完成施工图及市政、绿化、管线等配套图纸设计优化工作， 督促和检查设计进度，审核设计文件，保证设计质量，确保项目按照委托人要求以及相关部门审批意见进行设计。 （3）协助委托人组织工程勘察、监理、施工和材料设备采购等招标工作，在工作中应回避有利益关系的单位；受委托人委托组织有关项目建设合同的洽谈以及负责合同履行的全过程管理。
合作代建模式案例
HF公司项目代建合作模式经验浅谈 随着政策调控的常态化，作为资本密集型的产业，房地产企业缺乏资金几乎成为常态，代建成为了一些企业新增长模式的敲门砖。同时，对一些投资企业来说，能够借用代建方更专业、更先进项目管理技术、管理手段和管理思想，从而获取比自己开发项目更高的建设管理效率和投资效益，采用代建模式可谓是一条较好的实施路径。 “代建”由一开始小打小闹，近几年，已然成为了一条行业越来越多企业实践的盈利模式。如2010年，以高端豪宅开发商著称的绿城就组建了绿城建设公司专门负责项目代建，开始了大规模“别人出地出钱，绿城盖房”模式的实施，绿城仅通过品牌输出和建设管理服务就能获得规模的成倍增长。这两年不断有开发商在朝代建这条路一路走来，包括、朗诗、正大等。通过整合现有品牌及资源，向政府机构、合作伙伴等委托方提供房地产项目开发管理，在调控的大背景下，受托代建成了一些企业的突围路径。 一、代建管理模式概述 一般来说，代建模式有三种。第一种是项目代建，即委托方已取得土地，或者有很强的资金实力，委托方与受托方一起拿地，在拿地之前双方有效对接，进行整个开发过程的代建；第二种是资本代建，通过资金形式，基金与受托方成立的建设公司直接进行合作；第三种指政府代建，包括安置房建设、经济适用房建设。 本文主要针对第一种项目代建管理模式实践经验展开探讨。 二、HF公司背景介绍
HF公司是以委托代建模式进行项目开发作为盈利模式的投资型企业。企业利用土地和资金方面的优势，在获得国有土地使用权后，借力代建方较强的开发管理能力，委托代建方进行地产开发建设及延伸价值服务。投资方与代建方通过契约建立委托与受托关系。 HF公司做为委托方，与受托方合作的基础是委托方充分认可受托方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，并为委托方创造更高的效益。代建企业做为受托方，输出专业的管理及技术，但不许诺项目收益、不承担项目风险，仅仅提供服务、管理。 初期，这种合作模式的委托方更看重受托方的资质、实力、信用、知名度、市场认可度等，双方的合作也基于良好的互信关系。经过近两年的合作，双方形成了一定的默契度，并较好实现了合作的契约目标。但随着HF代建项目数量倍增，双方合作进一步加深。面对代建业务的蓬勃发展，委托方如何保障自身权利及有效控制受托代建管理风险，同时，如何发挥受托方在项目管理中的最大作用？建立有效的代建模式管理体系、有效控制风险成为了HF公司面临的严峻问题。在与受托方的合作实践中，围绕如何有效控制项目开发风险、如何进行运营控制、如何更有效激励受托方实现项目运营目标的实践经验，HF公司摸索出了一定的运营控制管理实践经验。 三、HF公司项目代建的实践经验 1、建立项目代建供方管理机制 项目代建模式的产生，其主要原因之一是由于委托方自建自管水平较弱，因而转向与具有丰富项目专业管理经验的代建方合作。无疑，选择优秀的合作方并
最新绿城代建模式及收费标准
绿城代建的收费标准: 由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。 派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。 委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。 项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。 特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式 绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。 ，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。 千亿计划 凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。 绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。 但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。 而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。 而绿城房地产建设管理有限公司负责人曹周南则认为，绿城将通过代建的模式扩大规模，突破资金以及土地方面瓶颈，三年实现千亿的销售并非不可为。 绿城的计算很为精妙，代建公司的项目并不需要花费企业大量的资金，只是需要公司大
房地产合作开发之“代建”模式解读
干货！房地产合作开发之“代建”模式解读 制造业有个热词，叫做OEM，就是代工的意思。在房地产行业，也有一个类似的词，叫代建：一家普通地产商，把自己的地块交给大牌房企来开发，打上这家大牌房企的旗号，这样就可以卖得更贵、更快。近几年，龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时，还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1+1＞2的效果。 1 一、什么是房地产代建模式？ 房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融
资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。 最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施，盖得比一般的商品房还要美，代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。 后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。再之后，品牌房企又把资本引进代建项目，代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。在地产融资政策收紧的背景下，小房企很难取得外部融资，而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境，让各方都欢喜。通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。
绿城项目委托代建合同书最新版
项目委托代建合同书 项目名称: 项目委托人： 项目代建人： 根据《中华人民共和国合同法》、《浙江省政府投资项目管理办法》、《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》，为保证政府投资建设代建项目的顺利实施，充分发挥政府投资效益，严格控制投资概算，经委托人、代建人双方协商同意，签订本合同。 一、项目概况项目名称： 项目总投资：（万元人民币）（以批准的投资概算或经批准的调整投资额为准，含土地、建安工程费用及相关规费等）。 建设地点： 建设规模：项目建设总建筑面积。主要经济技术指标最终以政府各职能部门批准文件为准。 建设内容：包括地块平整、建安工程施工、设备及工器具购臵、以及本项目规划红线范围内的绿化、公建配套和市政基础设施配套等所有工程（含专业管线）。 二、代建方式和代建工作范围与内容1、代建方式：实施全过程代建为确保房产品质，将该项目营造为同类物业的标杆性作品，从项目规划设计起，整个建设过程中的设计、监理、施工等工程建设，招投标均采用自行邀请招标方式，在绿城集团合格供方中选择数家单位，进行充分的竞争
后确定中标单位；若委托人有推荐单位，也需符合代建人的选择单位的相关标准，方能参与投标。造价控制原则参照同类工程，争取合理低价（含限价），具体经委托方审计、财政等部门审核后在招标文件中明确。 2、代建工作范围与内容：前期管理，全过程项目管理，后期管理等内容。 2.1前期管理 （1 ）与委托人进行前期工作的交接（含前期资料的移交）。 （2）设计管理：组织完成施工图及市政、绿化、管线等配套图纸设计优化工作， 督促和检查设计进度，审核设计文件，保证设计质量，确保项目按照委托人要求以及相关部门审批意见进行设计。 （3）协助委托人组织工程勘察、监理、施工和材料设备采购等招标工作，在工作中应回避有利益关系的单位；受委托人委托组织有关项目建设合同的洽谈以及负责合同履行的全过程管理。 （4）负责办理工程规划许可证、施工许可证、消防、园林绿化、市政等各职能部门的报批手续。 （5）受委托人委托组织工程合同的洽谈与负责履约的监督管理。（6）项目的其他前期管理工作。 2.2全过程项目管理 （1）工程施工建设管理：负责协调各相关部门之间的工作，负责进行工程安全生产及文明施工管理，负责进行工程质量、进度、成本控制。
绿城代建模式全解读
绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建。 无论是哪种模式，绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。据绿城房产建设管理有 限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有3个条件：第一，土地的权属证 明必须是取得的；第二，对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；第三，必须具备非常好的资金条件。 1.项目代建 就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。 在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。 绿城建设负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，财务负责人由委托方派遣。项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托管理的职责和义务。 绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。 品牌输出。委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。 同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。而绿城是参与开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。 财务资金管理。委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城建设拥有财务信息知情权。
绿城建设代建业务模式
绿城建设代建业务模式（一） ? ? ? ? 政府代建业务是指绿城建设受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。绿城建设始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。绿城具备专业的管理团队，提供专业管理服务，按照“安置房、保障房等于大于商品房”的品质标准，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。 绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，绿城已承接保障房等政府建设类项目近120个，总建筑面积近3000万平方米，已竣工/交付面积310多万平方米，其中保障房项目100多个，总建筑面积2700多万平方米，已竣工/交付面积300多万平方米。绿城已签约商业建设项目近80个，总建筑面积1800多万平方米。 保障性住房 拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等 市政公共配套 市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园 政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。绿城建设具备专业的管理团队，提供专业管理服务，能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。 提升城市品质 专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。
绿城合作模式
为让更多的人享受高品质的房产品，本着真诚、善意、平等、互利的合作原则，绿城发展愿与志同道合的 社会各界真诚合作、共同发展。 1、合作方认同绿城的企业文化及产品理念，认同绿城的营造标准与管控模式； 2、合作方有意依托行业优秀品牌，提升城市形象，营造城市精品； 3、合作方已有目标项目或已取得项目的土地开发权，并经主管部门确权； 4、合作方已支付项目的土地款，具备较强后续开发投资资金实力； 5、双方共同出资成立项目公司，由我方进行项目全盘操作，合作方拥有项目开发中的知情权、建议权和监督权，依法享有项目的投资收益，承担项目的投资风险； 6、认定由绿城物业管理有限公司进行前期物业咨询及后期物业管理。 1、项目前期优势 （1）依托绿城品牌与政府洽商，有助于以优惠地价取得土地，降低土地成本，获取较好前期收益。 （2）依托绿城连续多年积累的国内品质领先、行业10强等品牌资源，享受政府的招商优惠政策，降低开发成本。 （3）依托绿城的国家一级开发资质、开发量、销售额等优势，以及与国际五星级酒店系列品牌、著名商家结成的战略合作伙伴等资源，便于设定土地挂牌前置条件。 （4）借助绿城在各城市项目的品质样板效应，便于政府及各界参观考察，从而加强政府及社会各界对绿城品质的认同度，增加引进绿城品牌的意愿。 （5）依托绿城有与政府合作进行一二级土地联动开发及为政府代建安置房经验的优势，探索与政府合作的新模式。 （6）共享绿城在房地产行业的标杆地位，有利于项目在当地领先地位的迅速确立。 2、规划设计优势 （1）共享绿城多年积累的境外优秀设计资源。 （2）共享绿城强大的专业力量——浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司两家甲级设计院、近十家设计机构及规划、建筑、景观、装饰、采购、成本等优秀专业公司。 （3）依托绿城强大的设计资源，有助于规划设计方案先行。 （4）绿城拥有别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等可复制的成熟产品系列，有利于方案设计在项目前期的介入、加快项目设计进度、缩短项目开发周期，从而降低财务成本、加速资金回笼。 3、产品营造优势 （1）共享绿城的专业人才资源及专业管理优势。 （2）共享绿城各环节的合格供方，充分保障产品品质。 （3）共享绿城质量管理、本体建设管理、财务管理、成本管理、综合管理体系等五大管理体系，依托绿城精品工程认定标准、标准工程部标准、先进工艺工法技术标准等三大技术标准，以及工程管理产品质量管控线、工程督导产品质量管控线两条产品质量管控线，确保项目品质、全过程把控。 4、营销优势 （1）共享绿城成熟完善的营销团队、营销体系、营销经验。
房地产合作开发之“代建”模式解读
房地产合作开发之“代建”模式解读 制造业有个热词，叫做OEM，就是代工的意思。在房地产行业，也有一个类似的词，叫代建：一家普通地产商，把自己的地块交给大牌房企来开发，打上这家大牌房企的旗号，这样就可以卖得更贵、更快。 近几年，龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时，还 有很多地方性小房企拥有良好的土地资源，但开发能力、资金实力有限， 产品无法产生溢价。在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1+1＞2 的效果。 房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。 最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施，盖得比一般的商品房 还要美，代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。 后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高， 部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。 再之后，品牌房企又把资本引进代建项目，代建方向符合投资标准的代建 项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。在地产融资政策收紧的背景下，小房企很难取得外部融资，而品牌房
企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境，让各方都欢喜。 通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。 现在，就玩得更复杂了。以绿城的代建4.0为例，既包括事前的基金安排与销售约定 机制（有点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各 种服务。用他们自己发明的专业术语来说，叫做「QR协定」（品质信用协定）与「VS 计划」（价值分享计划）。 1.商业代建 与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供土地并承担全部或主要的投资，代建方根据项目方需要向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担 开发任务，提升产品的市场价值，并为符合要求的部分项目提供融资服务。此类项目简单来说，就是品牌开发商不知名的小开发商提供全程的开发管 理服务，输出品牌，提升产品的市场价值。 2.资本代建
房地产代建模式全新解读(绿城)
房地产代建模式全新解读 绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建。无论是哪种模式，绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有3 个条件：第一，土地的权属证明必须是取得的； 第二，对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位； 第三，必须具备非常好的资金条件。1. 项目代建就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。绿城建设负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，财务负责人由委托方派遣。项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托管理的职责和义务。绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管
理各项目标，取得合同约定的收益。品牌输出。委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。 同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。而绿城是参与开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。财务资金管理。委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城建设拥有财务信息知情权。绿城的收益来自三个方面。代建方需要向绿城建设支付的费用包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费。绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费包括工资、社会保险、福利等，一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。委托开发管理费。委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。项目业绩奖励。以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。委托开发管理费主要根据项目销售进度节点，并结合部分关键工程节点，分批支付。如果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按上述方式分批支付。2. 资本代建资本代建的操作模式。根据绿城集团
绿城代建标准
绿城产品强制性标准 ?为使绿城集团的建筑产品在设计和施工上满足安全、舒适、美观、环保、节能、经济的要求，在符合国家相关规范、规程及技术标准等基础上，结合绿城集团现有制度、规程及工程案例经验，特制订本强制性条文，列入本强制性条文的所有条文都必须严格执行，对违反本强制性条文规定的，将按照绿城集团相关规定及国家相关法律法规予以处罚。 ?本条文适用于绿城集团及下属全资公司、控股公司等所有项目。参股公司及代建项目除另有约定者外，原则上应予以参照执行。 ?本强制性条文应作为各项目招标文件的附件列入合同范围。 ?除本强制性条文外，尚应符合国家现行有关规范、规程及标准要求。 ?建筑规划设计 ?多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。 ?别墅类建筑一层层高不应小于3.6m。 ?监控中心与消控中心应合为一室，选址应符合国家相关规范及地方规定要求。 ?厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10，并不应小于0.6㎡。 ?高层、多层等建筑形态应设计弱电井道。 ?在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度应≥1.2m。 ?候梯厅、过道、楼梯休息平台等完成面的净尺寸应不小于国家相关规范要求。 ?阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文约定，其中玻璃栏杆扶手高度尚应≥1.3m。 ?会所、酒店应保证正对大堂入口的景观面被充分展现，不应有背景墙等视线遮挡。
?外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。 ?排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。 ?会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。 ?园区内主要人行路线及高层各单元主要出入口应进行无障碍设计，设计坡道宽度和坡度应满足国家相关规范要求。 ?地下车库车辆出入口如按照双向车道设计，则车道净宽不应小于7.0m。 ?别墅类建筑应注重建筑与室外景观的交流，设置亲近户外的灰空间，其进深不应小于2.4m。 ?室外（包括灰空间）地面铺装设计应使用防滑材料，不得使用光面材料。 ?园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间，并采取降噪、防电磁辐射等技术措施。 ?园区应设置专用人行出入口。 ?法式建筑园区及庭院景观植物，不得使用竹子类植物。 ?小区围墙设计应为全实面（当地有强制性规定者除外）,如有景观面的，可采取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。 ?别墅庭院分户围墙应采用实体形式，高度不低于2.8米。 ?园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施,保安亭视线应通透无遮挡。 ?户外遮阳伞承重立杆应设置在桌子一侧，不得设置在桌子中央。 ?景观设计应在规划定稿前介入，别墅、排屋类建筑定位应让位于景观，充分考虑景观公共界面（街景）与私密界面（私家庭院）空间的定位。 ?建筑工程 ?建筑分户墙应进行隔音设计和噪音测试
绿城代建模式及收费标准
绿城代建模式及收费标 准 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
绿城代建的收费标准:由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。 派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。 委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的 7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。 项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。 特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。
绿城代建模式 绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队，并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5%至7%收取项目管理费。 ，与绿城原有拿地-开发-销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。 千亿计划 凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好，绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。 绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”。 但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。 而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。