第一章房地产估价概论
第一章房地产估价概论
1.专业估价：由专业机构和专业人员完成，提供专业意见，具有公信力，实行有偿服务，承担法律责任。
2.估价目的，估价对象，价值时点，价值类型是在分析测算房地产价值或者价格之前需要确定的最主要因素，又称为估价基本事项。
3.资产评估法理解为：鉴证性估价。
4.房地产估价的特点：本质上是评估房地产的价值而不是价格，模拟市场定价而不是代替市场定价，是提供价值意见而不是做价格保证，不免有误差但应在合理范围内，既是科学又是艺术。
5.房地产价值是由市场力量决定的，是客观的。
6.房地产估价不是估价师的主观随意定价，是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业只是及实践经验去发现，探索房地产价值，而不是发明，创造房地产价值。
7.鉴证性估价应独立客观公正，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”
8.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。
9.房地产之所以需要专业估价，除了具有独一无二和价值较大，还因为房地产市场是典型的不完全市场。
10.房地产估价是估价行业的主体是因为：量大面广，其他资产相对较少、房产需要估价的情形较多，其他资产相对较少、房地产估价普遍提供房地产咨询服务、房地产估价人员，机构，业务收入通常是最
多的。
11.房地产具有不可移动，寿命长久，保值增值，价值较大等特性。
12.一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识，丰富的实践经验，和良好的职业道德。
13.估价目的是委托人的实际需要决定的。
14.估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象是由估价委托人和估价目的双重决定的。
15.确定价值时点在前，得出评估价值在后。
16.价值时点由估价目的确定。
17.同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。18.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
19.价值类型有：市场价值，投资价值，谨慎价值，快速变现价值，现状价值，和残余价值。其中市场价值是最基本，最常用的价值类型。
20.价值类型根据估价目的确定。
21.估价依据是根据估价目的和估价对象来选取的。
22.估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要的，合理且有依据的假定，包括：一般假设，未定事项假设，背离事实假设，不相一致假设和依据不足假设。
23.估价假设一方面是规避估价风险保护估价师和估价机构，另一方
面是告知，提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
24.房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域行业限制。
04第一章第二节对房地产估价的各种需要(二)(2012版)
六、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点） 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。 【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（）。 A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价 答案：ACD 解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。 七、房地产分割的需要 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其
自考《房地产估价》必备
第一章房地产估价概论 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： ①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成； ②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； ④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； ⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二)专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （三）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。 （四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但
房地产评估第1章练习题答案
第一章练习题答案 一、单项选择题 1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11 A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性 2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。B P23 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方 面的制约。D P29 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 4、生地价是指（）。B P7 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 5、毛地的概念是（）。 D P7 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。C P7 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该 两宗房地产的价值相比有（）。A A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 8、楼面地价=土地单价÷（）。 D P42 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、房地产估价中的价值，一般是指（）。B P34 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方 米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。C A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断 11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内 按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。B P47 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比 13、容积率是指（）。 B P42 A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与土地总面积的比率 C、建筑面积密度 D、土地总面积与建筑总面积的比率 14、因增加容积率需补地价的数额为（）。C P50 A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价 15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。C A、本地区房地产的 B、全国房地产的
房地产估价师讲义学习资料
第一章房地产投资与投资风险 本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。 【本章历年考试情况】 本章考试要求： 1. 了解投资的概念、分类、特征和作用 2. 掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用 3. 掌握房地产直接投资 4. 掌握房地产间接投资 5. 熟悉房地产投资的利弊 6. 掌握房地产投资的风险 7. 了解风险与投资组合 第一节投资与房地产投资 一、投资概述（了解） （一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。 （二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。 1. 短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。在一定条件下，两者之间可以转化。 例题：2007年试题 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 经营 提示：参见教材P269 【答疑编号911010101】 答案：D 2. 直接投资与间接投资 按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过
房地产估价整理习题
房地产估价 第一章房地产估价概论 1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( ) 2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明、 B.发现、 C.创造、 D.确定 3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。 4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务、 B.价值分配 C.相关经济损失评估、 D.价值减损评估 1、× 2、C 3、B 4、C 第二章房地产及其描述 1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米 五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整 2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A.易受限制、 B.相互影响、 C.独一无二、 D.不可移动 3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。 A.户型、 B.楼层、 C.层高、 D.装修 4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A.土地总量有限、 B.规划限制、 C.房地产不可移动、 D.价值量大 1、98 2、D 3、B 4、C 第三章房地产价格和价值 1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（） 2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格； B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格； C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格； D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。 3、下列属于成本租金构成的内容有（）。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.房产税 4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A.原始价值高于账面价值、 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值、 D.快速变现价值低于市场价值 5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（） A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值
房地产估价理论与方法(复习笔记))
《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节房地产估价的要素 一、估价当事人 1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估
《理论与方法》核心要点提炼及真题链接(第一章 房地产估价概论)
《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论 第一节 对房地产估价的认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的区别 概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。 （2）提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。 （3）具有公信力。专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。 （4）实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。 （5）承担法律责任。专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责
令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。 真题解析—2017单选1 关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。 A.应由专业机构和专业人员完成 B.应经过审慎判断并提供专业意见 C.出具的结果具有证明效力 D.应收取一定的服务费用 E.咨询性估价无需承担法律责任 【答案】ABCD 【解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。 （二）专业房地产估价的概念 估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。 （三）估价与评估的异同 房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。 需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价
第一章-房地产估价概述
第一章房地产估价概述 一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则 四、替代原则五、估价时点原则 1.影响房地产经济供给的因素 经济供给的影响因素 、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 一般因素 1.行政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略 税收政策行政隶属变更交通管制 2.经济因素经济发展状况物价居民收入与消费水平利率水平 3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化水平 4.人口因素人口数量人口素质家庭规模 5.国际因素世界经济状况军事冲突情况 政治对立状况国际竞争状况 区域因素心理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施 个别因素 ?区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间 几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ?典型的区位理论——农业区位理论 工业区位理论 中心地理论 城市地域空间利用结构理论 1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，
房地产估价理论与方法第一章试题
一、单选 1.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估『正确答案』C 『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。注意：题干中有“停产停业损失”字样，选项中仅有C有“损失”字样。参见教材P4-5。 2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。 A.49627 B.57647 C.65548 D.65920 『正确答案』C 『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）＝65547.57（元）参见教材P20-21。 3.高层建筑物地价分摊，属于（）。 A.房地产咨询业务 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值提升评估业务 D.房地产价值减损评估业务『正确答案』B 『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。 4.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.确定『正确答案』B 『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P6。 5.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 A.掌握的有关信息不同 B.做出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同『正确答案』A 『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。参见教材P8。 6.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。 A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价值 D.合格估价师的重新估价结果『正确答案』D 『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为答案。参见教材P9。 7.在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。 A.房地产抵押价值评估 B.抵押成数测算 C.抵押房地产价值动态评估 D.房地产贷款项目评价『正确答案』C 『答案解析』ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。 8.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。 A.确定保险标的的价值和保险
《房地产估价》课程教学大纲
《房地产估价》课程教学大纲 总学时数： 54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 一、课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质: 房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 ^ 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2 、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; ' 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。
四、课程教学基本内容 第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 @ 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术语 的解释。 2、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点； … 掌握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) " 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则；
房地产估价理论与方法：房地产估价概论.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价概论 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、判断题 不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。（ ） 本题答案： 2、判断题 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（ ） 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产价值。A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 E.探测 本题答案： 4、判断题 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（ ） 本题答案： 5、单项选择题 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定 本题答案： 6、多项选择题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。(2009年试题)A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 本题答案： 7、多项选择题 房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款 B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案 C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书 D.造成损失的，依法承担赔偿责任 E.构成犯罪的，依法追究刑事责任 本题答案： 8、问答题 从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些 本题答案： 9、判断题 为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。（） 本题答案： 10、多项选择题 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二 B.寿命长久 C.供给有限 D.价值量大
房地产估价理论教学大纲
房地产估价理论教学大 纲 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
《房地产估价》课程教学大纲 课程名称：房地产估价课程代码：09137960 课程类型:专业选修课程 学分：3 总学时：48 理论学时：48 实验（上机）学时：0 先修课程：无 适用专业:工程管理 一、课程性质、目的和任务 《房地产估价》是工程管理专业的一门重要专业选修课程。通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、教学基本要求 1、知识、能力、素质的基本要求； 通过课程的教学，使学生基本掌握房地产价格评估的基本理论和方法，理解房地产价格评估的理论基础、房地产价格形成的原因、房地产价格的构成和影响因素，了解房地产价格评估的原则、程序和管理，熟悉和正确运用市场比较法、收益法、成本法等房地产评估的基本方法，能独立运用所学的知识进行简单的房地产评估工作； 2、教学模式基本要求； （1）在教学过程中，要求理论结合实际，注重案例教学和实际操作； （2）本课程以讲授为主，注重调动学生的学习积极性，积极采用参与式、互动式、体验式等的现代教学方式方法。 三、教学内容及要求 第一章房地产和房地产估价 教学内容： 1、房地产的整体概念，土地的概念，建筑物的概念，房地产的特性，房地产的类型。 2、房地产估价的概念 3、房地产估价的需要
教学要求： 理解房地产估价的基本涵义。了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。 第二章房地产价格 教学内容： 1、房地产价格的概念和形成条件 2、房地产的供给，房地产的需求，房地产均衡价格，房地产供求弹性， 3、房地产价格的特征，使用价值，交换价值，投资价值，市场价值，市场调节价，政府指导价，政府定价，总价格，单位价格，楼面地价，实际价格，名义价格，起价，均价。 4、房地产价格影响的自身因素 5、房地产价格影响的其他因素 教学要求： 掌握房地产价格的形成原因和价格特征及种类。掌握影响价格的各个因素。 第三章房地产估价原则 教学内容： 1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则：合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则，公平原则。 教学要求： 理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理。掌握房地产估价的主要原则。
房地产评估复习题及答案
房地产评估复习题及答案(一) 第一章房地产和房地产评估 1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （）☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（） A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （） A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8．房地产的价值注重：（） A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（） A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10．医院、学校是属于哪一类房地产（）☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（） A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价 2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。☆ A．本地区的房地产 B．全国房地产 C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产 3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（） A．实际价格28.5万元，名义价格30万元 B．实际价格29.28万元，名义价格30万元 C．实际价格30万元，名义价格不存在 D．实际价格28.578万元，名义价格30万元 4．采用比较法求得的价格通常称为( ) A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。 A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价 7．下列价格阐述正确的是：（） A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值 8．投资价值评估时所采用的折现率为：（） A．根据市场现状 B．最低收益率 C．最高收益率 D．社会一般
《房地产估价师》考试学习计划
《房地产估价师》考试学习计划 预计报考三门：《房地产基本制度与政策》、《房地产估价理论与方法》、《房地产开发经营与管理》 一，《房地产基本制度与政策》 6.1 第一章，房地产业 1节、房地产业概述 2节、城镇住房制度改革 3节、城市土地使用制度改革 4节、房地产法制建设 6.2 第二章，建设用地制度与政策 1节、我国现行土地制度概述 2节、集体土地征收 3节、国有土地使用权出让概念 4节、国有土地使用权划拨 5节、闲置土地的处理 6.3第三章，城市房屋拆迁管理制度与政策 1节、城市房屋拆迁管理概述 2节、城市房屋拆迁补偿与安置 3节、城市房屋拆迁估价 4节、城市房屋拆迁纠纷的处理 5节、城市房屋拆迁行政裁决工作规程 6.4第四章，房地产开发经营管理制度与政策 1节、房地产开发企业的管理 2节、房地产开发项目的原则 3节、房地产经营管理 6.5第五章，规划设计与工程建设管理制度与政策 1节、城市规划管理适度与政策 2节、勘察设计 3节、招投标与建设监理 6.6 4节、建设工程施工与质量管理 第6章，房地产交易管理制度与政策 1节、房地产交易管理概述 2节、房地产转让管理 3节、商品房销售管理 6.7 4节、房屋租赁管理 5节、房地产抵押管理 第七章，房地产权属登记制度与政策 1节、房地产权属登记概述 6.8 2节、房地产权属登记制度 3节、房屋权属登记信息查询 4节、房地产权属档案管理 5节、房地产测绘 6.9第八章，房地产中介服务管理制度与政策 1节、房地产中介服务行业管理概述 2节、房地产估价机构管理
6.10 3节、房地产估价师执业资格制度 4节、房地产经纪人员职业资格制度 5节、房地产中介服务行业信用档案 6节、住房置业担保管理 7节、房地产中介服务行业自律 6.11第九章，物业管理制度与政策 1节、物业管理概述 2节、物业管理条例 3节、物业管理实施与运作要点 4节、物业服务收费 6.12第十章，房地产税收制度与政策 1节、税收制度概述 2节、房产税 3节、城镇土地使用税 4节、耕地占用税 5节、土地增值税 6节、契税 7节、相关税收 8节、有关房地产税收的优惠政策 6.13第十一章，住房公积金制度与政策 1节、住房公积金的性质与特点 2节、住房公积金的归集、提取和使用 3节、住房公积金利率、税收及会计核算6.14 附录 6.15 复习第一章、第二章 6.16 复习第三章、第四章 6.17 复习第五章、第六章 6.18 复习第七章、第八章 6.19 复习第九章、第十章、第十一章 6.20 总结 二，《房地产估价相关知识》 6.21第一章，经济学知识 1节、需求、供给与价格 2节、消费者行为理论 3节、供给理论 6.22 4节、市场理论 5节、分配理论 6节、市场失灵与微观经济政策 7节、宏观经济学概述 6.23第二章，金融知识 1节、金融概念 2节、金融体系 3节、货币体系与货币政策 6.24 4节、金融业务 5节、金融市场 6节、房地产金融
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案（一 第一章房地产和房地产评估 1?按房地产的（B来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及 特殊房地产等 A. 收益性 B. 用途 C. 市场性 D. 地段 2. 出租或营业型房地产的评估可以采用：（☆ A. 比较法 B. 收益还原法 C. 假设开发法 D. 成本评估法 3. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象
为：（ A. 已消失的房地产 B. 在建工程 C. 房地产的未来状况 D. 房地产过去状况与现在状况的差异状况 4. 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：（ A. 商业、办公、工业、居住 B. 商业、居住、办公、工业 C. 商业、办公、居住、工业 D. 商业、居住、工业、办公 5. 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:（☆ A. 用途 B. 开发程度 C. 是否产生收益 D. 经营使用方式 6. 某土地使用权的有限期为40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年, 则房屋的所有权为：A.50年B.无限期C.20年D.40年 7. 房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（决定的
A. 不可移动性
B. 相互影响性 C. 数量有限性 D. 独一无二性 8. 房地产的价值注重:( A. 实物 B. 权益 C. 区位 D. 实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为:( A. 支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B. 支付典价后只能获得房地产的使用权 C. 支付典价后房地产的使用者不付租金 D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A. 商业 B. 办公 C. 特殊用途 D. 综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C
房地产估价习题及复习资料
第一章 一、单选 1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。 A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力 D、不用承担法律责任 2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。 A、由取得相关资格的专业人员完成 B、任何人都可以做出 C、具有社会公信力 D、是一种专业意见 3、房地产估价专指 ( A )。 A、对房地产价值进行评估 B、对房屋工程质量进行评估 C、对房屋使用功能进行评估 D、房屋完损等级进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。 A、100 B、80 C、30 D、20 二、多项选择题 1、专业估价的特点为( ABCE )。 A、由专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力 D、不具有社会公信力 E、承担法律责任 2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。 A、估价对象本身 B、人口、制度政策 C、经济、社会 D、国际因素 E、仅仅对估价对象本身 3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。 A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 B、买者和卖者的人有限 C、买者和卖者都有进出市场的自由 D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 4、委托人的义务包括( ABCDE )。 A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。 A、估价对象权利人 B、债权人 C、投资者 D、受让人 E、政府及其有关部门和社会公众等 6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。 A、在建房地产 B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产 C、已经灭失的房地产 D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 E、以房地产为主的整体资产 7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。 A、估价对象的范围可能不同 B、估价时点可能不同 C、评估的价值类型可能不同 D、估价依据可能不同
第一章房地产估价概论
第一章房地产估价概论 1.专业估价：由专业机构和专业人员完成，提供专业意见，具有公信力，实行有偿服务，承担法律责任。 2.估价目的，估价对象，价值时点，价值类型是在分析测算房地产价值或者价格之前需要确定的最主要因素，又称为估价基本事项。 3.资产评估法理解为：鉴证性估价。 4.房地产估价的特点：本质上是评估房地产的价值而不是价格，模拟市场定价而不是代替市场定价，是提供价值意见而不是做价格保证，不免有误差但应在合理范围内，既是科学又是艺术。 5.房地产价值是由市场力量决定的，是客观的。 6.房地产估价不是估价师的主观随意定价，是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业只是及实践经验去发现，探索房地产价值，而不是发明，创造房地产价值。 7.鉴证性估价应独立客观公正，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益” 8.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。 9.房地产之所以需要专业估价，除了具有独一无二和价值较大，还因为房地产市场是典型的不完全市场。 10.房地产估价是估价行业的主体是因为：量大面广，其他资产相对较少、房产需要估价的情形较多，其他资产相对较少、房地产估价普遍提供房地产咨询服务、房地产估价人员，机构，业务收入通常是最
多的。 11.房地产具有不可移动，寿命长久，保值增值，价值较大等特性。 12.一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识，丰富的实践经验，和良好的职业道德。 13.估价目的是委托人的实际需要决定的。 14.估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象是由估价委托人和估价目的双重决定的。 15.确定价值时点在前，得出评估价值在后。 16.价值时点由估价目的确定。 17.同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。18.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 19.价值类型有：市场价值，投资价值，谨慎价值，快速变现价值，现状价值，和残余价值。其中市场价值是最基本，最常用的价值类型。 20.价值类型根据估价目的确定。 21.估价依据是根据估价目的和估价对象来选取的。 22.估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要的，合理且有依据的假定，包括：一般假设，未定事项假设，背离事实假设，不相一致假设和依据不足假设。 23.估价假设一方面是规避估价风险保护估价师和估价机构，另一方