土地评价单元的选择方法的对比

摘要

土地评价是以不同土地利用为目的，对土地质量高低进行鉴定、分类、评级和估价的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定。土地评价单元的确定主要有以下四种方法：以土地类型单位为评价单元，以土壤分类单位为评价单元，以土地利用现状的地块作为评价单元，以网格方法作为土地评价单元。本文主要研究这四种方法的适用性，分析它们的优缺点，力求为土地评价开辟一条新的途径，从而为保持土地资源和社会经济的可持续发展产生积极意义。

关键词：土地评价单元，土地类型，土壤分类，土地利用现状图，网格单元

以土地类型单位为评价单元。土地类型是气候、地表物质、地形、土壤、水文、动植物等自然因素与人类活动长期作用的产物。这些因素互相作用，最终形成了有规律的，不同地域组合的、相对均一的地域单元划分。【1】土地评价又称为土地分等，是以不同土地利用为目的，对土地质量高低进行鉴定、分类、评级和估价的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的供给。由于土地类型反映了土地的全部自然特征，也考虑了人类活动对土地的影响，因此它不仅能反映出土地和土地利用差异性的自然条件，而且也能体现全部自然要素及人类活动结果的相对一致性和差异性，适合于作为土地评价的基础单位。

与土地利用类型相比，土地类型着重研究土地的自然属性，在认

识自然和改造自然的过程中，起到“承上启下”的作用，为土地的合理利用与规划提供理论依据与物质基础。土地类型研究是掌握自然地理特征的重要工具。通过对自然区划和区域研究、土地类型研究以及自然地理过程研究【2】可以综合分析自然地理环境的环境结构，揭示各地理要素间的相互关系以及自然地理环境的地域分异规律等特点。作为其基本研究对象的土地类型研究从类型学的角度解释了地表各组成要素的一致性与差异性，与其他两部分内容相互联系、相互支撑，共同表现出整个自然地理环境的综合特征。在以土地类型单位为评价单元的过程中，土地类型结构是揭示区域基本特征的有效手段，研究土地类型结构可以更好的理解土地的成分构成、本质以及分异规律，为大农业生产布局、土地生态设计以及自然区划等工作的幵展提供相应的科学依据与理论基础。

土地单位的多级性和土地类型的多系列性，决定着土地评价亦应针对不同级别的土地类型来展开。但是在实际进行土地评价的过程中，由于许多区域现有土地类型图不能满足土地评价的要求，以此为评价单元受到了限制。土地类型演替的过程不仅有自然因素，也有人为因素，如果人类活动破坏了土地原来的类型，那么进行土地评价就不能很好反映该地的实际情况，因为每个地方的土地类型的差异，进行土地评价也不能一概而论，成本也会很大。

以土壤分类单位为评价单元。土壤分类是根据土壤发生发展规律及土壤所表现的特性和特征，对土壤进行的科学区分。以土壤图为基础，把基本制图单元如土种、变种或土系等按其土地利用性能重新组

合归类为土地评价单元。最早源于美国土地潜力评价系统，美国土壤系统分类是一个六级土壤分类系统，由上而下分为土纲、亚纲、大土类、亚类、土族和土系等六级。土纲（Soil Order）反映主导成土过程。亚纲（suborder）反应控制现代成图过程的成土因素。一般根据土壤水分状况划分，或者根据土壤温度状况、人为影响、成图过程划分。大土类（Great Group）综合反映在成土条件作用下，成土过程的组合作用结果。亚类（subgroup）主要反映次要的或附加的成土过程。土族（families）是一个亚类中具有类似物理和化学性质土壤归并。土系（series）是土族内和土壤利用关系更为密切的土壤物理、化学性质，如质地、结构、结构性、PH等划分。中国的土地分类系统确立了12个土纲、29个亚纲、61个土类和231个亚类的高级分类单元；基层分类单元为土属、土种和变种，而以土种为基本单元。通常将土壤分类系统中的“土系”作为基础评价单位。同一种“土系”不仅具有相同的母质类型，而且土壤剖面性状和表土质地等也基本相同。因此，以“土系”为基础进行诸如为耕作、污水排泄处理和管道埋设等与土壤密切相关的土地潜力评价，可以收到很好的效果。尤其是一些尚未有土地类型图的区域，以此作为土地评价的基础单位，不失为一种行之有效的选择。但是每个国家的土壤分类的标准都是有差异的，实际以土壤分类单位为评价单元进行土地评价，可能在中国是这个样子，在美国就是那样子，很难形成统一东西，会造成土地评价结果的差异性。还有就是以土壤分类单位为评价单元，虽然可以使各单元在土壤类型上取得相对一致，但不能保证各评价单元在气候、地形、水

文等方面的相对一致，土地质量、土地属性、土地利用方式均达不到一致。其单元缺乏明显的地面界线，与行政界线和地块权属界线不一致，给评价过程带来麻烦，可能会出现的问题是在一个评价地块，出现了好几种土壤类型，增加土地评价的工作量，其评价结果在土地管理中受到一定限制。

以土地利用现状的地块作为评价单元。直接利用土地利用现状图的图斑作为土地评价单元，按土地利用现状图的基础制作单元，即自然地块或耕作规划单元以及种植地段等划分土地评价单元，实际是以田间末级固定工程（路、渠、沟、林和坎等）所包围的地形、土壤和水利状况基本一致的，以生产环境、管理水平和常年产量相近的范围为评价单元。土地利用现状图的主要内容有：图斑，是农村地籍管理的基本对象，是由图斑线围成的封闭区域，图斑线一般是极不规则的自然曲线；境界线，是村、乡、县等级行政单位间的界线；图斑注记，是关于图斑的数字说明，一个是图斑号，另一个是地类号，利用横线上下隔开，标注在图斑范围的中央；路宽注记，名称注记，田坎林带，图名，图廓，接图表等。

在土地评价中，其优点是各地土地利用现状图较为齐全，减少了前期的很多工作量；评价单元的界线与地块界线完全一致，评价结果便于土地利用结构的调整和基层生产单位的应用。但是，土地利用单位因受人为影响往往不太稳定。另外，如果一个土地利用单位内部含有多个不同的土地类型，评价所需的土地性质尤其是土壤性质的选取就会非常困难。

以网格方法作为土地评价单元。网格单元的大小直接影响到土地评价结果。网格单元越小，分值计算的精度和土地定级的精度越高，但其工作量呈指数增加，处理过程更加复杂，对计算机的硬件要求也越高；网格单元越大，分值计算的工作量有所下降，对计算机硬件的压力有所减小，但分值计算和土地定级的精度会受到影响。网格单元大小的确定是一个比较麻烦的事情，会直接影响相关土地评价的结果。方格网的划分可用地理经纬网，或一般的任一方格网，每一个网格即可作为一个评价单元。这种方法的优点就是单元划分简单。可是在每一个网格单元内，其土地性质未必是那么的相对一致，有时候很难确定评价单元的土地性质，土地性质获取比较困难，成果的应用也受到相当程度的限制。网格单元的划定不是像在纸上画格子那么简单，而是要考虑地块的实际情况，加之考虑土地的自然，经济，社会因素等，是需要综合考虑的。这样进行的土地评价才能更好的反映所评地块的生产力的高低。

每一种土地评价单元各有其优点和缺点，我们在土地评价的过程中，应该根据基础数据、评价目的、评价类别和评价要求等，合理决定土地评价采用的基础单元。

参考文献

【1】倪绍祥编著.土地类型与土地评价概论[M].北京：高等教育出版社,1999

【2】赵松乔,孙惠南，黄荣金匁编著[M].现代Cl然地理，北京：科7:出版社出版，1988.

【3】蒙吉军．土地评价与管理（第二版），科学出版社，2011，【4】周利军，土地评价方法及与ARCVIEW的耦合研究，北京林业大学，2006

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【6】汪善根，龚定勇，城镇土地定级网格单元的合理确定，淮南工业学院学报，第19卷，第3期，1999年9月

【7】中国土壤分类标准，百度网页，https://www.360docs.net/doc/6b8798351.html,/view/813560.htm

【8】美国土壤分类系统，百度网页，https://www.360docs.net/doc/6b8798351.html,/view/a4aacf43be1e650e52ea99a9.html

(完整版)土地评估方法

土地估价方式一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤（1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。

（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。（4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。（5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：

评价指标方法概述

?综合评分法 ?FHW方法 ?软评价方法 ?德尔菲法综合评分法这一种方法是用于评价指标无法用统一的量纲进行定量分析的场合，而用无量纲的分数进行综合评价。综合评分法是先分别按不同指标的评价标准对各评价指标进行评分，然后采用加权相加，求得总分。其顺序如下： 1、确定评价项目，即哪些指标采取此法进行评价。 2、制定出评价等级和标准。先制定出各项评价指标统一的评价等级或分值范围，然后制定出每项评价指标每个等级的标准，以便打分时掌握。这项标准，一般是定性与定量相结合，也可能是定量为主，也可以是定性为主，根据具体情况而定。 3、制定评分表。内容包括所有的评价指标及其等级区分和打分，格式如下表所示： 4、

根据指标和等级评出分数值。评价者收集和指标相关的资料，给评价对象打分，填入表格。打分的方法，一般是先对某项指标达到的成绩做出等级判断，然后进一步细化，在这个等级的分数范围内打上一个具体分。这是往往要对不同评价对象进行横向比较。 5、数据处理和评价。（1）确定各单项评价指标得分。（2）计算各组的综合评分和评价对象的总评分。（3）评价结果的运用。将各评价对象的综合评分，按原先确定的评价目的，予以运用。 FHW方法 FHW（模糊、灰色、物元空间）方法是贺仲雄教授创立的一种新的决策、评价方法，是对德尔菲法的改进和发展，融合了德尔菲法、BS法（头脑风暴法）、KT法的优点，并采用了一些新兴学科的思路，如模糊数学、灰色系统理论、物元分析等，从而能定量处理联想思维，而把德尔菲法的咨询表改为FHW咨询表，把向专家咨询

的一个数（顺序、判断、打分）改为一个模糊、灰色物元。 FHW法的步骤为：（1）收集与指标相关的信息资料，以便能做出判断。（2）填写“FHW评价表”：每个专家填写两次评价表。第一次，不开讨论会，各自独立思考，充分发挥各自的判断才能，填写A轮评价表。这样做的目的，是为了使专家在填表时不受“马太效应”的影响。第二次，召开讨论会，会后再填写B轮表。讨论会上各抒己见，畅所欲言，不要求意见统一。这样可以相互启发，激发联想思维，讨论顺序，一般应和A轮表的填写顺序相反，以防止思维惯性的影响。经过讨论，专家填写B轮表时，尽可能对自己在A轮表中填写的数据作必要的修改。当然，允许不修改自己的意见。（3） FHW方法计算各组评价指标。由于每个专家都进行了两轮咨询，所以每个项目都由两个数据，这两个数据便组成一个闭区间，组成模糊灰色物元空间，评价的结果需要得到一个数，所以必须在区间数投影到一个点上，由三种准则可供选择。第一种，乐观准则。将区间数投影到最大值，这适用于评价条件从宽的情况。第二种，悲观准则。将区间数投影到最小值，这适用于条件从严掌握的情况。第三种，平均值准则。将区间数投影到两个端点的平均值。然后计算主体评分T，总灰色N，白色优劣比S、灰色优劣比D、

论土地资源评价的研究内容

论土地资源评价的研究内容摘要土地资源评价是对土地资源的综合质量进行鉴定，揭示不同类型土地资源针对特定的土地利用方式的综合效应。简单来说就是对土地资源用于某种用途时的性能的评定，包括对土地资源组成要素和人类活动对土地资源的影响等方面的调查分析，以及按评价目的比较土地资源质量的优劣或确定可持续的土地利用类型和利用方式。论文第一章绪论，探讨了土地资源评价的重要意义，并阐述了本文主要的研究思路。第二章概述了土地资源评价的相关定义及其重要内容，第三章描述了土地资源评价程序，第四章对土地资源利用的可持续评价进行了分析。关键词：土地资源评价、土地资源现状、土地资源可持续利用 1绪论土地资源调查与评价是土地资源学研究体系中的核心内容，是研究区域土地资源的数量和质量特征的方法过程。土地资源评价是对土地资源质量的综合鉴定，通过土地资源评价揭示土地资源的质量状况，如土地的适宜性（包括适宜利用方式及其适宜程度）、限制性（包括限制因素的类型及限制程度）、生产潜力大小以及可能取得的利用效益等，从而为合理地开发、利用、治理、改造、保护和管理土地资源提供科学的决策依据。由于土壤因素在土地系统中的特殊作用，对土壤资源的性状和肥力评价是农业土地资源评价的核心。此外，对土地资源利用的社会、经济和生态利益的评价也是土地资源评价的重要内容；根据人类社会的可持续发展要求，对土地资源利用的可持续评价也日益受到重视。 2土地资源评价相关概念及其重要内容 2.1土地资源评价基本概念 2.1.1土地资源评价的概念土地资源评价又可称为土地评价，是指为了一定的目的，在特定的用途条件下，对土地质量的高低或土地生产力的大小进行评定的过程；也包括对土地的各种自然构成要素以及与土地利用有关的社会经济状况的综合评定。根据《土地评价纲要》【1】的表述，土地评价是“当地作为特定的用途时，对土地的

评估方法选择

适用范围的比较 1、收益法适用的业务范围 (1)企业股权变动。企业股权变动所涉及的资产是企业的整体资产，它比单项资产要素的加总具有更丰富的内涵。因它是作为所有者权益在流通，所以它的价值评估只能用收益现值法。 (2)房地产及资源性资产。房地产价值一般表现为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金。房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。在工商领域里，房地产产权的变动实际上涉及地租收益的转移，其价值尺度是按照地租来度量的，因而适用收益现值标准。各类资源性资产，如矿藏、草原、水源、森林等天然资源，其价值是通过收益来实现的，因此适用收益现值标准。 (3)无形资产转让业务。对于知识性无形资产，作为劳动成果，它具有价值和使用价值。但对于有形资产，这类无形资产具有很大的特殊性，它的运用可以使有形资产的收益能力产生很大的增量，它所带来的追加收益可以单独评估。并且，无形资产具有高度的垄断性，所以它的价值往往以由他带来的追加收益来衡量，适用收益现值标准，这是单项无形之产于单项有形资产买卖所具有的根本区别。 2、成本法适用的业务范围重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的，如资产的抵押、保险与赔偿，以及我国的清产核资工作。由于我国充分发育的资产市场尚待建立和完善，应用其他计价标准的客观条件不成熟，所以单项资产买卖的价值评估广泛地采用了重置成本标准。即使在企业整体转让的场合，也要应用重置成本标准队分项资产进行估价，提供重做资产负债表的基础价格资料。 (三)决定评估价值的基本因素比较 1、在适用收益法的场合，资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率。在资产评估中，收益额可以分为净利润和净现金流量，期间又有税前、税后、息前、息后之分。从投资回报的角度看，净利润是所有者权益，利息是债权人的收益。企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债，一类是所有者权益。如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资，它的收益现值就要按扣税利息加上净利润(或净现金流量)作为收益额计算。如果被评估的企业资产仅仅是所有者权益，如产权接受方承担全部债务，栽植需要购买所有者权益的场合，它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润(或净现金流量)计算。总之，明确收益的边界和内涵，对于收益法来说是极为重要的。本金化率是受益于资产之间的比率。在资产评估中，适用本金化率的选择与确定，必须按照一定的原则，具体问题具体分析。从根本上说，适用本金化率取

土地估价的五种方法

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下：土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索（）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用

多指标综合评价方法及权重系数的选择

多指标综合评价方法及权重系数的选择来源：中国论文下载中心 [ 09-02-01 10:17:00 ] 编辑：studa20 作者：王晖，陈丽，陈垦，薛漫清，梁庆【摘要】由于计算机的发展及一些相关领域的不断深入研究，综合评价方法得到了不断的发展和改进。而指标权重系数的确定方法作为综合评价中的重中之重，近几年来也取得了一些新的进展。本文对多指标评价方法和权重系数的选择进行概括介绍。【关键词】多指标综合评价;评价方法;权重系数;选择基金项目：广东药学院引进人才科研启动基金资助项目( 2005ZYX12)、广州市科技计划项目（ 2007J1-C0281）、广东省科技计划项目（2007A060305006）综合评价是利用数学方法（包括数理统计方法）对一个复杂系统的多个指标信息进行加工和提炼，以求得其优劣等级的一种评价方法。本文就近年来国内外有关多指标综合评价及权重系数选择的方法进行综述，以期为药理学多指标的研究提供一些方法学的资料。 1 多指标综合评价方法 1.1 层次分析加权法（AHP法）［1］ AHP法是将评价目标分为若干层次和若干指标，依照不同权重进行综合评价的方法。根据分析系统中各因素之间的关系，确定层次结构，建立目标树图→ 建立两两比较的判断矩阵→ 确定相对权重→ 计算子目标权重→ 检验权重的一致性→ 计算各指标的组合权重→计算综合指数和排序。该法通过建立目标树，可计算出合理的组合权重，最终得出综合指数，使评价直观可靠。采用三标度（－1，0，1）矩阵的方法对常规的层次分析加权法进行改进，通过相应两两指标的比较，建立比较矩阵，计算最优传递矩阵，确定一致矩阵（即判断矩阵）。该方法自然满足一致性要求，不需要进行一致性检验，与其它标度相比具有良好的判断传递性和标度值的合理性；其所需判断信息简单、直观，作出的判断精确，有利于决策者在两两比较判断中提高准确性［2］。 1.2 相对差距和法［3］设有m项被评价对象，有n个评价指标，则评价对象的指标数据库为 Kj=(K1j，K2j，……，Knj)，j=1，2，……，m。设最优数据为K0=（K1、K2、……Kn）。最优单位K0中各数据的确定如下：高优指标，取所有m个单位中该项评价指标最大者；低优指标，取所有m个单位中该项评价指标最小者。各单位与最优单位的加权相对差距和

安全评价方法选择正式版

Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements. 安全评价方法选择正式版

安全评价方法选择正式版下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。安全评价方法选择任何一种安全评价方法都有其适用条件和范围，在安全评价中如果使用了不适用的安全评价方法，不仅浪费工作时间，影响评价工作正常开展，而且导致评价结果严重失真，使安全评价失败。因此，在安全评价中，合理选择安全评价方法是十分重要的。 1)安全评价方法的选择原则在进行安全评价时，应该在认真分析并熟悉被评价系统的前提下，选择安全评价方法。选择安全评价方法应遵循充分

性、适应性、系统性、针对性和合理性的原则。 (1)充分性原则充分性是指在选择安全评价方法之前，应该充分分析评价的系统，掌握足够多的安全评价方法，并充分了解各种安全评价方法的优缺点、适应条件和范围，同时为安全评价工作准备充分的资料。也就是说，在选择安全评价方法之前，应准备好充分的资料，供选择时参考和使用。 (2)适应性原则适应性是指选择的安全评价方法应该适应被评价的系统。被评价的系统可能是由多个子系统构成的复杂系统，评价的重点各子系统可能有所不同，各种安全评价

土壤资源评价呕心沥血整理精简版

一、名词解释 1.检查剖面：又称对照剖面或次要剖面，是为检查主要剖面中所观测到的土壤属性的变异性和稳定性，确定某一土壤类型的“边缘概念”而设置的剖面。 2.图例：图例是图幅内容的简介，一般土壤养分图创包括制图单元代号、级别、划分标准、面积所占比例、必要的说明等项内容。 3.土壤资源调查与评价：是把某地区的土壤作为资源进行调查，研究各种土壤类型发生、发育、分类、分布状况及规律和区域性特性、理化性状与生产性能，以及与生态环境和农业生产的关系;测绘出土壤类型图和相关图件，并对土壤资源进行评价，编制评价等级图，制定合理的开发利用改良实施方案。 4.地理景观研究法：根据调查区生物气候特点和指标来推断其地带性土壤及其地域组合的方法。 5.大气窗口：是指可以透过大气层的电磁波段，即这些波段的透射率较大，使之能到达传感器而宛如窗口。 6.图斑：是指制图单元在图上所宏示的有区界的空间范围。 7.间接解译：根据地学、气象、水文、农学等专业知识，应用直接解译标志，推断出影像上确实存在的地物，称为间接解译。 8.土壤适宜性：是指一定土壤类型与规定用途的和谐度。 9.遥感技术：通过特殊手段对地球及其特性进行远距离探测和识别的综合技术。 10.前交会法：通过地面上一个固有的地物点与地形图土相应的地物点，来确定实地剖面点在地形图上的位置。 11.数字土壤制图：以定量土壤-景观模型为理论基础，以空间分析和数学方法为技术手段的土壤调查与制图的方法。 12.土壤分类：是基于土壤发生学原理，联系土壤的个体发育和土壤系统发育，在不同层次上依据土壤性质和特征，将有共性的土壤个体进行科学划分，建立起的一个符合逻辑的多級系统。 13.土壤分类单元：是指在所选用的作为土壤分类标准的土壤性质上相似的一组土壤个体，并且依据这些性质区别其他土壤个体。 14.单个土体：是土壤这个空间连续体在地球表层分布的最小体积，土壤剖面的立体化就构成了单个土体，在其范围内，土壤剖面的发生层次是连续的、均一的，单个土体的水平面积一般在1-10㎡之间。 15.聚合土体：即在空间上相邻、土壤物质组成和形态特征相近的多个单个土体便构成了聚合土体。 16.土壤个体：与聚合土体同义，是在自然景观中以其位置、大小、坡度、剖面形态、基本属性和具有一定其他外观特征的三维实体，包括多于一个单个土体的原状土壤体积。 17.发生层：是指在土壤的发生与发育过程中，由特定成土作用形成的具有发生学特征的土壤层次，是进行土壤分类和判断的重要依据。 18.土壤诊断层：是用于识别土壤分类单元，在性质上有一系列定量说明的土层。主要用于高级分类单元的划分。 19.诊断特征：是指具有定量说明的土壤特性。 20.土壤剖面：是指一个具体土壤的垂直断面,包括土壤形成过程中所产生的发生学层次和母质层次。也即土壤剖面是从地表至母岩的土层(含母质层)的垂直序列。 21.士宜：是指土壤剖面性状及其理化性质和局部生态环境条件对某些作物、果树和经济植物经济性状的适宜程度。 22.直接解译标志：在遥感影像上地物本身的特性所反映的、能够直接看到的、可供解

土地评估各方法综合测算表.doc

精品土地评估各方法综合测算表成本法成本逼近法项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算

为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法单价单位取费标准相关说明一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%

土地资源评价论述

土地资源评价综述摘要：随着人口不断增长，日益显现出人地关系紧张化的态势，需要对土地资源进行评价。土地资源评价是土地利用规划的重要依据，本文对土地资源评价的依据、方法、类型进行论述，提出展望，为土地资源的可持续利用提供科学依据。关键词：土地资源评价依据方法类型展望土地评价是查清土地质量状况以及掌握它们动态变化信息和规律的一项基础性工作，是土地利用规划的主要依据，也是合理、持续利用土地的重要手段。一、土地资源评价依据 1、气候条件是构成土地利用方向及生物潜能转化效率的决定因素土地都分布于一定的地球空间，对土地上部生长的生物起决定性制约作用的自然因素首先是气候。因为气候中的光、温热、降水量等要素，可以决定生物组合的类别。气候对土地影响的另一方面是它支配农作物的熟制和产量，也就是决定了生物潜能的转化能力。 2、地形、水文和水文地质条件是决定土地利用适宜性的重要依据任何类别的土地都分布在固定的地理位置上，地势不同，相应的水文及水文地质条件、土体物质类型、生物的立地条件等都会有差异，进而影响到植物生长的适宜陛。地形、水文、地质条件，实际上已构成了土地利用适宜性的划分依据。 3、土壤及其下垫物质是构成农业土地肥力及工程建筑质量的物质基础土地的重要组成就是土壤及其下垫物质，包括风化壳、土壤母质和基岩。就大农业而言，植物生长所需的养分和水分，主要由土壤所供给；植物生长的立地条件，也主要靠土壤支撑和条件，可以说，土壤及其下垫物质是农业土地的核心。人类的衣食住等物质的来源，主要来自于土壤，一个地区的富裕和贫困的分异，固然与当地的气候、水资源等条件有关，但土壤生产力的高低，也是重要因素。土地利用的生产力(包括产量和质量)的差别，主要受制于土壤及其下垫物质的质量。对于非农土地的利用，也与土壤及其下垫物质的性质有关。 4、土地经营管理的难易及水平是衡量经济效益高低的主要指标第一，土地自身的障碍因素是决定对其改良难易的重要属性。第二，土地分布位置的差异性会带来经济效益的不同。对于非农用地的评价，经济效益同样重要。土地分布的相对位置和交通状况对经济效益的影响更大。二、土地资源评价类型 1、土地资源生产潜力评价土地生产潜力是一个涉及多学科的问题，包括生态学、植物学、农学等，研究包括生物生产量的内部机制及其与生态因子的相互关系。土地生产潜力系指在一定条件下能够生产某种生物产品(如粮食、经济作物等)的内在能力，一般用单位面积产量来表征。它是反映土地质量高低重要指标，因而也就成为土地资源评价的重要内容之一。现阶段的土地资源生产潜力评价方法及过程总体上看来是大同小异的，都是结合GIS软件并借助“机制法”来估算土地生产潜力。

土地生态评价方法

土地生态安全评价 1概述 1.1生态安全的概念 1）生态安全的背景 “生态安全”这一概念是在生态环境日益遭受破坏的背景下提出的。 20世纪50—60年代，随着人口规模的急剧膨胀和工业化的快速发展，全球资源环境状况发生了重大变化，迅速增长的消费需求及结构变化对有限的资源环境基础及其安全保障形成了越来越大的压力。如世界八大公害事件、自然资源的过渡消耗、生物物种的加速灭绝、温室效应加剧、臭氧层耗损、水土六十、土地沙化、环境污染、酸雨加剧等，这些生态环境问题直接威胁到整个人类自身的生存、安全和发展，成为全球性的问题。 20世纪70年代，在瑞典的斯德哥尔摩召开了联合国人类环境会议，会议通过了《人类环境宣言》，向全球胡宇：在我们人类决定师姐各地德行动时，必须更加审慎地考虑环境后果。 20世纪80年代，联合国世界环境与发展委员会提交的《我们共同的未来》报告中指出：在过去的经济发展模式中，人们关心的是经济发展对生态环境带来的影响，而现在，人类还迫切感受到生态压力对经济发展所带来的重大影星与存在的安全性问题。 20世纪90年代后，在巴西的里约热内卢召开的联合国人类环境会议是生态环境安全问题的一个里程碑，以这次大会标志，生态安全、环境安全与可持续发展成为国际社会中国际政治的一部分。2002年9月，南非约翰内斯堡的环境与发展高峰会议，进一步商讨生态安全大计。当前，关注生态安全问题已成为国际社会的广泛共识。 2）生态安全的概念及特点国际社会关于生态安全的概念至今未能达成共识，肖笃宁将生态安全分为广义和狭义两种广义：生态安全是指在人的生活、健康、安乐、基本权利、生活保障来源、必要资源、社会秩序和人类适应环境变化的能力等方面不受威胁的状态，包括自然生态安全，经济生态安全和社会生态安全，组成一个符合人工生态安全系统。狭义：是指自然和半自然生态系统的安全，即生态系统完整性和健康整体水平的反映。生态系统健康是环境管理的一个新内容和新目标，通常认为，功能正常的生态系统可称为健康系统，它是稳定的和可持续的，在时间上能够维持它的组织结构和自治以及保持对胁迫的恢复力。反之功能不完全或不正常的生态系统为不健康的生态系统，其安全状况处于受威胁之中。生态安全一般包含两层含义：一是生态系统自身的安全，即其自身结构是否受到破坏；二是生态系统对于人类的安全，即生态系统的功能是否受损害，其提供的服务是否能满足人类的生存和发展需要。国内外学者对生态安全的定义有着许多不同的认识，这些生态安全的定义存在两方面的局限，一方面，仅考虑了生态风险，而忽略了脆弱性的一面；另一方面仅把生态安全看成一种状态，而没有考虑到生态安全的动态性。针对这一局限，人们认为，生态安全的概念：生态安全应是指人与自然这一整体免受不利因素危害的存在状态及其保障条件，并使得系统的的脆弱性不断得到改善。一方面，生态安全是指在外界不利因素的作用下，人与自然不收损伤、侵害或威胁，人类社会的生存发展能够持续，自然生态系统能够保持健康和完整；另一方面，生态安全的实现是一个动态过程，需要通过脆弱性的不断改善，实现人与自然处于健康和有活力的客观保障条件。

房屋建筑物及土地评估的方法及依据

关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序： 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。具体如下：（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房（2013）3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。

（二）土地使用权的评估：土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主

岗位评价方法的选择

很多企业管理者对管理的科学性十分迷信，并认为越精确的办法就越科学。表现在岗位评价上，就是盲目迷信要素计点法，认为要素计点法比其他岗位评价方法更加科学，不管具体情况如何，都要求采用要素计点法来进行岗位评价。那么，岗位评价果真是越精确越好吗？要素计点法果真比其他评价方法都先进吗？基于众多人力资源咨询项目的运作实践，我们认为岗位评价只能具有相对的科学性，并不是越精确越好，应根据应用的具体环境选择评价方法。一、岗位评价结果只具有相对科学性，过程的科学性应该更受关注每一个公司在正式采用岗位评价方法之前，对岗位的评价工作就已经存在。比如，老总常常会根据某一个岗位的重要程度和该岗位员工的表现、以及对公司的贡献来确定他的收入，或者公司在新设立岗位的时候由负责人直接确定岗位报酬的基准。这些基于直接判断的岗位评价方法存在很多问题： 1. 岗位的重要程度和该岗位员工的表现没有区分。岗位分析是现代企业内部管理的基础工作，它是人员选择、业绩考核的依据，因此，对于员工价值的评价首先应该基于对岗位的评价。 2. 对岗位的评价是零散的。由于没有把岗位评价工作当成一项独立的工作，对岗位的评价是在岗位增加、或有显著改变之后做出的，因为没有对所有岗位的一次性评比，对于那些工作性质在逐步变化的岗位就存在评价误差逐步积累的可能。另外，由于岗位评价是零散的，因此也造成岗位评价结果的相互对比性差。 3. 对岗位的评价是直接的、内在的，组织内的其它成员不能看到评价的标准和依据，因此，他们对评价的结果缺乏认同性。一方面，岗位的价值受到许多因素的影响，应该是一种综合的、系统的评价，直观评价会受到光环效应等认识上的偏见的影响，以至无法做出有效评价；另一方面，每个人都会高估自己的重要性，从而低估薪酬水平，缺乏客观的标准会加剧这种倾向，从而导致员工的不公平感。 4. 对岗位的评价是基于个人的。对岗位的评价往往由主要负责人作出，但是，它对于岗位价值的认识可能并不全面，尤其当公司比较大时更是如此。但公司比较大时，由对岗位熟悉的人做出判断也有问题：如何维持标准的一致性，如何保证这个过程中没有机会主义的考虑？

评价指标体系构建原则及综合评价方法

评价指标体系构建原则及综合评价方法设置评价指标体系时一般要遵循以下原则：（1）区域性原则衡量一个研究对象的运行情况，要从特定的区域出发因地制宜、发挥优势，评价指标要具有针对性。（2）动态性原则研究对象是一个动态的过程，指标的选取不仅要能够静态的反映考核对象的发展现状，还要动态的考察其发展潜力。选取的指标要能够具有动态性，可以衡量同一指标在不同时段的变动情况，并且要求所选指标在较长的时间具有实际意义。（3）可量化原则数据的真实性和可靠性是进行监测的前提条件和重要保障，需要大量的统计数据作为支持。选取的指标应该具有可量化的特点，在保证指标有较高反映考核对象的前提下，能够直接查到或者通过计算间接得到指标数据，以保证评价的可操作性，同时数据来源要具有权威性，这样能保证正确评估研究对象。（4）层次性原则一级指标同时分别设立多个具体的子指标。在众多指标中，把联系密切的指标归为一类，构成指标群，形成不同的指标层，有利于全面清晰的反映研究对象。综合评价方法的选取：随着计算机技术飞速发展和普遍应用，用于定量评价多指标问题的多指标综合评价法被广泛应用到经济、生活的各个方面，特别是SAS、SPSS等统计软

件的使用更加提高综合评价法的实用性。目前用于分析多指标体系的综合评价方法主要有模糊综合评价法、灰色综合评价法、数据包络分析法（DEA 法）、层次分析法、主成分分析法以及因子分析法以等多种方法，不同方法的评价结果都是依据指数或分值对参评对象的综合状况进行排序评价。在综合评价过程中，指标权重的确定十分重要。对指标赋值主要有主观赋值和客观赋值，也有将主观、客观赋值法结合起来的。对于指标数量比较大时，采用传统的主观赋值法确定指标的权重则难以全面把握众多指标，依赖主观判断会增大或降低一些指标的重要程度，导致实证的结果难以反映客观实际情况。客观赋值法如主成分分析法、变异系数法、熵值法等，权重的确定是根据各项指标的变异程度或者各指标之间的相互关系。具体采用哪一种方法需要根据所构建指标体系的特点以及实证的目的来确定。综合评价方法的选取要依据研究对象的特点而定，采用客观赋权法的主成分分析能避免主观因素的影响，且提取主成分也能减少工作量。以下对常用的层次分析和主成分分析两种综合评价方法做简单介绍。（1）层次分析法层次分析法（The Analytic Hierarchy Process ）简记AHP ，是美国运筹学家等人提出的一种定量和定性分析相结合的多准则决策方法，广泛应用于分析复杂的社会、经济以及科学管理领域的问题。其基本原理是通过构造层次分析结构，排列组合得出优劣次序来为决策者提供依据。具体步骤如下：首先构建包括目标层、准则层和指标层三个层次的层次分析结构模型，反映系统各因素之间的关系。其次是构造判断矩阵，将各层因素进行两两比较，对于各因素之间重要性的比较可以通过专家咨询法，判别主要依据常用的1-9标度法。然后对1.0<=RI CI CR

土地资源调查评价知识点

零星地物：指小于最小上图标准的地类图斑，实际上主要指耕地中小于最小上土图斑的非耕地以及非耕地中小于最小上图图斑的耕地。土地利用现状调查：在全国范围内，以县为单位，以图斑为调查单元，按土地利用现状分类，查清各类用地面积、分布]利用和权属状况。飞地（插花地）：属外行政区划，并脱离其辖区范围而孤独飞入本辖区内的地块。土地自然生产力：是指土地依靠自然水、肥、热等自然供给条件所能生产的物质产品数量，也就是说在没有人类任何物质投入情况下，土地所具有的自然生产能力，一般用单位土地面积自然生产的干物质数量表示。土地经济生产力：是指在一定技术条件下土地的生产能力，即在投入人类劳动后，水肥基本满足，经营管理合理的条件下，以种植几种主要作物而形成的生产能力。土地经济评价：采用一定经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程称为土地经济评价。地类调查：以航片或者航天遥感正射影象图（）为调查底图，充分利用已有的调查成果等资料，依据《土地利用现状分类》标准和“城镇村及工矿用地”划分要求，按实地土地利用现状对地类和其界线进行调查。土地条件调查：指对土地的土壤、植被、地形、地貌、气候及水文地

质等自然条件和对土地的投入、产出、收益、交通、区位等社会经济条件的调查。土地利用结构：是各种土地利用类型在某区域内的比例关系和组合方式，反映了土地资源在国民经济各个部门及部门内的分配状况和比例关系。土地生态评价：是在一般土地评价的基础上，选择对环境最有意义的生态特征进行补充评价，尤其着重对土地生态价值和功能的评价，直接服务于土地生态设计和土地生态规划。（土地生态评价就是指对土地生态系统的结构、功能、价值及其生态环境质量所进行的评价。）生态足迹：任何已知人口(某个个人、一个城市或一个国家)的生态足迹是生产这些人口所消费的所有资源和吸纳这些人口所产生的所有废弃物二者所需要的生物生产性土地的总面积和水资源量。土地生态系统：土地生态系统是指一定的地域范围内，土地上无生命（环境条件）与同一地域范围内的生命体（植物、动物、微生物等）之间形成的一个能量流动和物质循环的有机综合体。水田指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。村庄指农村居民点，以及所属的商服、住宅、工矿、工业、仓储、学校等用地。 1、《土地利用现状分类》采用二级分类体系，一级类12个，二级类57个。 2、对于最小上图图斑面积，城镇村及工矿用地为图上4.02，耕地、

土地估价基本方法

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件

指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。基本公式：土地收益为无限年期 V= a / r

评估方法的运用和选择

评估方法的运用和选择企业价值评估采取什么样的评估方法最好？为寻找这个问题的答案，中评协和证监会曾联合开展过相关课题研究，结果表明，在我国企业价值评估结果中，占主导地位的是成本法和收益法，市场法运用较少。与此形成鲜明对比的是，国外对企业价值的评估主要采用市场法。评估方法的变更，也在一定程度上折射出我国国企改革和资本市场发展的历程。成本法帮企业摸清家底据中企华资产评估公司副总裁严哲河介绍，在评估行业的发展初期阶段，评估目的主要以企业的公司制改制为主，属于非实物资产出资范畴。根据公司法规定，商誉是不能出资的，因此企业价值的评估以成本法居多。 “除了满足公司法等法律规章的需要之外，成本法评估也为企业摸清家底、夯实资产、优化资产管理做出了很大贡献。由于历史原因，当时很多全民所有制企业对自己的家底不是很清楚。通过资产评估可以帮助企业了解各项资产的真实情况，包括资产的实际数量、资产质量、资产权属等情况，指出企业在资产管理方面存在的问题，并提出行之有效的合理化建议。”严哲河说。比如某些企业的固定资产常常采用打包入账，将一次购建的资产仅按大类记账，其中具体有哪些资产是不清楚的。通过资产评估过程中的资产清查，评估机构和企业共同查阅了大量的采购合同和竣工资料，将打包资产进行合理拆解、分门别类进行记账，使资产内容更为清晰，同时也方便了管理。据专家介绍，我国在资产评估的初期阶段对企业价值评估主要采用成本法评估，收益法为辅，现在成本法评估技术已经非常成熟，在国际上已经处于领先地位。收益法关注企业长远发展

随着公司制改造基本完成，企业集团内部的重组与外部的企业兼并和股权买卖逐渐增多，这时仅靠成本法评估的话，结果很难满足企业发展的需要。南京财经大学教授胡晓明指出：“不少评估机构采用成本法评估，重点关注的是企业的各单项资产价值，没有考虑资产整合后的组合效应、协同效应，而后者才是企业并购中当事人最关心的问题。”为此，评估机构开始分析影响企业未来盈利方方面面的因素，大到国家宏观经济形势分析，中到行业形势分析、企业在行业中的地位、优劣势分析，小到企业历史经营状况、盈利模式、产品结构、技术经济指标、成本费用分析以及企业未来的发展战略和详细规划等。上述调查和分析可以使评估师通过未来的收益合理量化企业的价值，旨在为企业并购重组提供有力的价值参考依据。此外，评估师在进行收益法评估过程中，通过各种分析会发现企业经营中可能存在的问题，通过与企业管理层的交流沟通，会提出一些合理化的建议。例如，很多大型企业集团的下属公司很多，通过整体评估，评估师会对下属各家企业的经营情况进行分析汇总，使公司管理层能够全面了解下属公司的盈亏状况，比如哪几家盈利哪几家亏损以及亏损的原因，为今后的投资决策提供有力依据。胡晓明指出，“在评估的三种方法中，成本法最客观，市场法最直接、最有说服力，收益法主要取决于未来现金流的折现，而未来现金流及相关参数是很难确定的。”“不过，随着近年来行业协会与评估机构内外培训、研究、推广和应用越来越多，开展的收益法评估技术也得到了空前的发展，与国际先进国家的差距在日益缩小，在我国海外并购业务中所发挥的作用越来越大。”由此可见，收益法的运用在我国资产评估中日趋成熟。对于市场法的需求更迫切随着我国资本市场的快速发展，国内企业并购日益频繁，海外并购逐渐增多。相关的企业价值评估方面，对于市场法的需求也变得越来越迫切。