农副产品交易中心运营方案

**项目运营管理初步方案

本项目作为第五代专业市场，而且有明显的地段优势，建成后将是**地区最大的农特产品交易、展示中心。为经营好这个集批发零售、商贸洽谈、研发、展览、仓储、物流配送于一体的一站式批发交易中心，必须要有清晰的战略发展目标和创新的运营手法，才能使市场的经营在最短时间内获得成功，并成为行业的典范。

一、项目发展目标

1、战略发展目标 -----打造第五代专业批发市场集群

2、项目定位

主题定位：革命老区农副产品展示、交易、物流

经营定位：老区农产品种植户、农业合作社、农产品企业

商品定位：蔬菜、水果、畜禽肉蛋、水产、粮油、茶叶、副食品、种子、化肥、农资农机等综合商品

功能定位：集农特产品交易、展览、研发、会议、仓储、物流于一体大型专业市场。

二、市场经营平台的建立

1、建立市场运营管理服务中心

本项目想要实现即定目标，在后期的经营管理上根据市场发展目标，必须成立市场运营管理服务中心，对市场进行规范化的商业运营

操作，组建实力卓著的商业经营管理队伍，使市场经营达到高度专业化、规范化水平，为商户提供强大的经营技术“软性”支持一步到位。与先进的高水平市场管理模式接轨，“快、好、省、安全”地实现既定的战略发展目标。

成立市场营运服务中心的目的只有一个：树立品牌并为项目的投资者、经营者服务，让客户获的最高的投资收益与回报率。

2、成立行业商会或者商户俱乐部

运营服务中心要结合市场的商业特色，成立行业商会或者商户俱乐部为市场与商户，商户与商户、商户与客户之间提供良好的交流沟通平台，为商户交流经营经验、共同发展作出努力。

3、市场管理委员会

“办手续难”一直是商场经营商户难以逾越的问题。最通常的一种现象就是，很多商户为办理一个手续却要先后到多个相关部门去“盖章”，而往往各部门或相关人员的工作时间又相互错开，导致商户浪费诸多人力、物力和时间，给商户的经营工作带来许多的不便。

为解决商户“办手续难”的问题，市场成立管理委员会（由工商、税务、公安、公司高层和有影响的商户组成）。管理委员会一是为商户提供“一站式”办理手续服务；其二，是处理协调市场范围内的各种纠纷。

各部门集中在一起同时同地统一办公，一次性解决商户“办手续难”的问题。让商户可以腾出更多的人力、物力和时间投入到经营当中去。

4、建立增值平台——业界专家指导

由于繁忙的日常经营工作使得众多商户无暇分身顾及更多的事务，以至处于一种困惑、茫然的境地。秉承与商户共赢互利的原则，市场定期邀请业界专家，举办各种讲座。包括市场、经营、管理、行业发展等专业的培训、学习和交流，让客户在经营管理、市场应对等方面的到不断提高，经营实力长盛不衰。同时也可以更新商户日益老化的知识结构，为商户自身充电、加油，让商户与公司共同经营，使市场的经营更上一个台阶。

5、建立电子信息交流平台、电子商务平台（网络运营中心）

——足不出户知天下事、做遍天下生意

如今进入信息时代，各种形势瞬息万变，各行各业的竞争在很大程度上已经变成了获取信息的竞争。谁最先发现并获取最有价值的信息，那么谁就将掌握制胜的先机。

6、商务平台——更多商机、更多选择

定期组织农产品展销会、产业联盟峰会、年度采购博览会，联同政府、本省优质品牌商家参与国内外业务招投标，为商家提供更多的商机。

7、推广平台——专项基金统一推广，成就品牌大鳄

从国内外成功的商业项目经验来看，大凡持续经营持续旺盛的商业项目必然有一个专推广基金来统一运作推广。

因此市场要建立专项推广基金对项目进行统一经营、统一管理和统一推广，高度规范化、专业化的整体经营为商户提供强大的旺场保

证。专项基金每年按项目投资成本的1%--2%提取，也可以根据实际情况确定。

8、要建立五大功能中心

根据市场的业态规划和发展目标，整个市场应将功能区域化、具体化。使其功能更清晰、更突出定位和业态的优势。

a）会展中心

是市场的主要功能，包括：商品交易、展览、展销、会议、新产品发布等。

b）客户服务中心

主要对市场的秩序、设备维护、环境提供保障，为客户提供各种咨询、商务服务以及受理各种投诉，为商户提供一个安全、舒适、高效的工作环境。

c）物流配送中心

主要为市场商户、客户提供交易后的物流配送服务，解除商户的后顾之忧。

d）电商中心

主要为商户和客户提供一个商品发布和信息交流的平台。为商户拓展打造营销通路。

e）研发中心

通过专家顾问团队，并与各专业院校、单位合作，将各类新技术、新产品与实际经营结合，为商户提供技术支持与指导。

9、对接长三角，引进农产品深加工企业

通过公司的资源优势，引进长三角地区知名的农产品加工企业，打造农产品加工园区，直接对接农户、合作社，提升老区农产品附加值，并培育和打造本地产品品牌。

10、农超对接、打造产销平台

联络各地知名连锁超市，将产品直接对接销售，开拓市场渠道，构建农产品营销网络，既促进农产品流通，稳定市场价格，也实实在在帮助农民增收，增强个体农户的抗风险能力。

三、运营管理模式

运营模式：租售结合，自主经营和联营相结合

统一营运即：

统一商业规划、统一招商、统一管理、统一服务监督、统一推广。

经营理念：诚信、实力、高效、安全

四、组织架构及职能

为了更好的，对市场进行运营管理，达到发展战略目标必须要有一个高效率以及科学的组织架构，使人力、物力、财力等资源能的到有效的整合，以求提高工作效率，达到降低管理成本，确保能提供优质服务的目的。

构建“市场运营服务中心”是突出市场的运营功能；也是商业地产发展的趋势，即符合商业物业统一经营管理的要求，又为商户经营

增加信心。建议“市场营运管理中心”按“直线制”设置运营服务组织架构。

运营管理中心设市场推广部、市场管理部、资源管理部、工程维修部、保安部和财务部六大职能部门。

运营管理中心各部门之间是同级关系，隶属于市场运营总经理，这种“直线制”组织架构的优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。营运管理中心采用这种架构既能满足市场初期经营管理的要求，又能为将来市场发展留下充足的空间。

五、市场运营管理

运营管理就是整合市场的硬件和软件资源，使市场的资源在合理的经营下发生利润最大化。

一）、开业

强势公关策略为市场开业造势

体现市场高度策略

?开业当日各级领导、行业专家、行业协会等共同出席，为打造省级、市级重点工程造势。

?整合中国农产品市场协会主要资源，包诚邀主要领导出席祝贺并致辞；申请成为中国农产品市场协会的理事单位。

?整合中国市场地产联盟的主要资源，主要包括专业市场，大物流体系资源，诚邀中国市场地产联盟的主要领导出席祝贺致辞。

体现实力及未来配套

?开业当日邀请银行代表到贺，体现公司强大的资金实力，体现项目的金融服务平台。

?省市主要农产品品牌公司以及代表到贺，签名支持。

?大型物流企业负责人到场支持。

二）、营销推广

原则：虚实结合文武并用

“虚”意指项目概念打造、形象包装

“实”意指项目通路建设、网络行销

“文”意指项目事件行销、公关活动

“武”意指项目 SP活动、广告攻势

●项目概念打造、形象包装

?打造**及周边地区最大的农产品交易中心

依托项目本身的区位优势和当地政府对于行业的支持，结合**的情况，构建一个集农产品交易、展示、研发、仓储、物流中心等大型的农特产品交易中心和集散地；

?项目营销通路建设、网络行销

有针对性寻找到目标客户，要将批发市场的信息（包括文字平面等）有效地传播到位，就需要选择适合的通路。通路建设是将企业的信息有效的传播给目标客户的重要途径，也是寻找目标客户最好的渠道，通路包括媒体和现场。

●媒体通路

?媒体杂志、报刊

选择媒体必须掌握有效性和高性价比两个原则。不同层次的目标客户和不同类型的产品，与之匹配的媒体是不相同的，所选媒体必须契合目标客户的定位和产品的特性，这样才能做到“传播路径最短”，并且花最少的钱办成最大的事。根据市场的定位，我们对媒体选择就必须要具备专业性，权威性并具有我们最需要的传播途径，达到打造项目品牌形象的要求。

媒体选择：————————等。

?网络、短信

直接面向终端消费群，健全零售分销网络

各生产企业在寻求定单批发的同时，零售终端市场也不容忽视；完善终端销售网络，完善产品的经销渠道。

具体推广措施

待细化………………………………

?媒体推广

在省市县主要媒体，农产品专业栏目上发布商品信息，增加潜在客户信息接触率。根据项目的推广的需要，适当发布市场交易情况及市场形象，扩大市场在业界知名度的同时增加潜在购买目标客户接触率。媒体选择：————————————等。

●动态推广（活动）

?专业推广团队和导购手册

成立相关专业团队，推广持续不断，让市场永续经营。

a、专业展览组：主要负责参加各地行业展览会，并联合市场商家举行市场的推介活动，收集、整理全国各地展览会客户信息，并建立厂家及采购商档案，作为市场开展各类活动的联谊对象。

b、专业客户组：主要负责各地厂家各类代理商、贸易商联系，定期邀请参加在市场举办的各种活动和发布会，增强业内信息的交流，创造更多的生意机会。

c、专业营销组：策划设计《**农产品交易中心》专刊，随时报道市场以及相关行业及市场的动态信息，并配合市场的各种推广活动策划设计宣传资料----市场导购手册（宣传折页）。策划网络营销方案。?展会

每年参加各地举办的各种交易会，设置展位进行推广，发布招商、商品信息，吸引各地厂家、及参展的全国各地商家来采购；

●新闻推广

邀请行业协会，相关政府部门，参加市场各种新款发布会，发布新商品信息，扩大市场的影响。

?推广方式

及时报道项目经营情况，以及市场交易信息报道。以举办研讨会和新闻发布会等形式，进行透视性的市场经营定位优势个发展前景报道等。

活动1、

开业大抽奖，设置丰厚奖品，为开幕营造声势

在开业前举行一次“交易中心开业有奖问答活动”，在参与项目的各大媒体上发布问卷，于开幕当天邀请到场嘉宾进行抽奖，设置丰厚的奖品，并将结果公布于各大媒体。

活动2

试业初期阶段举行“行业信息交流论坛”，邀请专业人士举行讲座试业期间，举办一次“行业信息交流论坛”，邀请各行业协会领导、行业专家、各商品企业家、各大新闻媒体参加，使中心开业成为整个行业关注的焦点。行业信息论坛的举行，会使行业内的企业加速设点的步伐。

媒体选择：——————————————等

●其它推广方式其它推广方式

?市场报刊

创办市场相关信息专业杂志，树立市场在同类市场中良好形象策划设计《**农产品交易中心》专刊，报道市场经营动态，作为市场对外展示形象的媒介；发布商户广告，给商户带来更多生意机会，创新品牌发布商、户代理和经营信息，为品牌商户及生产企业寻求各区域的代理商、经销商，为商户开拓更广阔的市场，占领更多的市场份额；

?与《**日报》、《**杂志》等相关媒体合作，共建“农产品批发”专栏，展示市场形象及市场动态。

?设计个性鲜明的视觉系统，使之在**乃至全国同类市场中耳目一新，别具一格。

●户外广告

?高炮广告

在高速公路口设置高炮广告，向过往企业家，行业人士传递市场相关信息，让他们知道**有个功能齐全的农特产品交易市场，提高企业知名度，为市场的发展不断带来准客源。

?国内知名的行业网站

中国农产品交易网等行业知名网站上发布商品信息、设立交易中心专业网页，为市场聚集人气。

与全国各地专业媒体，定期以新闻与广告形式组合推广

?定点推广

每月定期出版《**农产品交易中心》月刊，向各主要批发市场商户及厂家寄送，传递市场的最新动态信息，吸引旺盛人气，增加生意机会。

三）、经营措施

1、年度的新品发布及行业论坛峰会

2、年度采购博览会

3、统一运营管理

4、实行电子商务交易

5、定期组织产业联盟商会

6、实行商会会员制、提供再培训、再学习的机会

7、专项基金统一推广

四）、商城资源经营

1、广告位经营

利用市场部位进行经营，具体方案略。

2、网站经营（电子商务中心）

建立**首个一站式采购市场信息共享平台，还可以与政府、专业网站、行业协会组建市场信息交易网。

同时于每间商铺接驳宽带网，组建专业电子商务平台，为商户发布商品和了解行业动向，使客户足不出户便可以上获取全世界最新、最快的行业资讯。直接在网上进行交易，更快、更省、更便捷地实现“无接触交易”或“异地远程交易”。

建立电子商务中心建设目的：

a、配合市场的经营和推广，提高市场的知名度和影响力；

网络建成后，将企业资料发布在网上，协助企业和商户进行市场

推广建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台。

b、厂家或商户通过市场交易中心电子商贸平台发布产品信息，

收取购货定单和接收付款；买家通过市场交易中心电子商贸平台

查阅产品资料，收取报价单，发送购货定单，实现网络化的电子

采购。

c、市场策划部配合市场的网络营销推广，可以根据市场交易中

心情况更新网络的信息和发布信息等，最大化的为商户发掘生意

机会；并配合市场各类活动的需要，进行相应的网络宣传推广及

网络支持。

六、市场管理

一）内部管理

公司对各部门实行目标管理。公司领导层根据公司发展战略规划和对市场各种资源进行整合及评估后，制定合理的指标，并将这些指标分解，分别下达到各个部门以及个人。每个部门和个人针对自己的指标开展工作。对完成和超标完成指标的给予适当奖励，对完成不了的进行处罚。

1、目标管理

●目标管理指标

经济指标：

收入（经营收入、开源节流）

支出（办公费用及各种开支）

●质量指标：

行为指标

过程指标

结果指标

2、以检查促进管理

实行层级管理，根据目标管理的指标，层层检查，以结果为导向进行管理。

3、晨会、夕会、协调会

工作前要有计划，工作后要有总结修正，部门之间沟通要及时到位。

二）商户管理

1、“协议”管理

在日常商户管理过程中，公司要做好两个文件的签定，一个是《租赁合同》、一个是《市场管理公约》。《合同》和《公约》里面要明确双方的权力与义务以及责任。双方必须自觉遵守，履行承诺，共同努力合作把市场做大做强。

《租赁合同》略

《市场管理公约》略

2、统一管理

市场实行自经营，统一管理。具体体现在：

●营业时间、设备的统一运营管理、统一服务监督；

●市场创造“百城万店”无假货示范市场；

●市场实行统一“明码标价”经营模式，控制市场内部恶性竟争，树

立品牌；

●商户对外宣传广告、门头广告统一设计、统一规格、尺寸；

●公司在与商户签定租赁合同时，租户缴纳一定数额的经营保证金，

合同期满退还；如果租户在合同期内私自转让、退场和严重违反商城公约，则保证金不再退还。这样即能起到制约租户的作用。

3、“放水养鱼”经营手段

根据市场发展战略目标和经营模式的要求，为尽快实现市场利润最大化，从而快速占领市场，以缩短市场经营的培育期，迅速达到市场发

展目标。市场应积极采取“放水养鱼”的策略。

具体措施：

●试业期免租，组织小型展会（免费提供场地）；

●可以免费为商户提供各种装修、设计、摆设咨询；

●入住商户可享受免租、免管理费和租金打折的优惠政策；

●提前入市场的，可适当给予现金奖励，短时间内达到积蓄足够的

商户以保证开业的顺利进行；

●提前入驻市场的商户可以免费获的使用商城外墙广告位1-2年；

●对入驻商户连续1个月没有迟到、早退的可以适当现金奖励；

●先入驻的商户可以免费享受公司早期举办的各种营销推广活动；

4、成立管理委会

管理委员会，由公司和政府执法部门以及市场大商家联合组成，主要为商户提供绿色办证通道；处理交易纠纷；监督商品质量为创建“百城万店无假货市场”和确保市场的良好经营秩序。

七、物业管理

商业物业管理区别于其他物业管理的根本特征，是其经营特质，因为：1、商业经营是商业物业管理的核心。

商业地产是靠收取租金来获取投资回报，所以商场的经营状况的好坏是非常重要的。如果没有良好的经营收益，市场不景气，商户赚不到钱，开始煮“无米之炊”时，是不可能支付租金和物业管理费的。2、商业物业管理必须为经营创造条件。

商业物业管理的目的是创造方便、安全、舒适的消费环境，帮助商家吸引和留住消费者，为商家创造利润。商业物业管理是为商业经营服务的，是为经营创造环境、创造有利条件，从而带动经营。因此，在商业物业中，物业管理必须以经营为中心，围绕经营展开管理，把创造良好的经营效益作为物业管理的目标。

商业物业的经营特质，要求物业管理要围绕经营开展工作，把经营的理念融合于物业管理的方方面面。具体操作：

●理解经营，以经营为中心开展物业管理。

在实践中，物业经营和管理难免存在着矛盾。物业管理也要着眼于长远利益，看重物业的保值增值，而经营则追求利润最大化，更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的，没有物业的长期管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报；

而如果没有良好的经营，物业管理将缺乏维系管理的资金，则生存维艰，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，物业管理部门不能有本位主义，而应经常换位思考，主动配合经营工作●配合经营，为经营创造有利条件。

商业物业管理要主动配合市场的经营。

a．统一组织商业形象的宣传推广活动。商业推广可以树立良好的商业形象，吸引更多消费者，是市场物业管理必不可少的工作。物业管理部门应积极策划和组织形式多样的宣传推广活动，如商业标识、媒体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助社会公益活动等。一旦形成市场的良好形象，便成为一种

信誉、品牌和无声的广告，成为商城的无形资产，带动市场的经营。

b．创造安全、方便、轻松的消费环境。商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素质杂，物业管理难度相当大。管理部门要加强场地控制，注意巡查和监控，特别加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急事件的防范，保证市场的设备、清洁、治安、消防等各项管理良好运作，为市场的经营提供根本保障。

c．加强商铺管理，保证市场经营活动的正常开展。物业管理部门要做到：对营业时间进行控制，所有商铺按时开铺、关铺，正常营业；加强对公开场所的控制，阻止侵占公开通道、乱贴海报广告等；保证市场的整体形象，对空置商铺进行封闭，要求货品摆放统一美观等；强化装修管理，防止装修商铺干扰营业等等。●参与经营，把经营纳入到物业管理中来。

在商业物业管理中，物业管理部门不能置身于经营之外，而应积极参与经营。尤其是随着商业物业产权多元化，很多商铺投资者不懂经营，更需借助管理者参与经营。

a、协助招商部进行招租。

b、帮助商户进行招租代理。对二手商铺进行统一招租，促进市场的经营。

c、场地经营。利用商业物业中的空置场地进行广告、推广等经营

●服务经营，为经营提供商业服务。

物业管理在商业服务中可作为的空间很大，主要包括：

a商务服务。物业管理部门应配合经营，提供通讯、订房、订票、打字、传真、电子商务等服务，不仅为商家和消费者提供方便，也扩大了市场的服务功能。

b信息服务。为促进市场的经营，物业管理部门还应利用消防广播、专栏电子屏幕、局域网等信息媒介，为商家提供业务信息和管理信息，主动为商家联络相关厂家，提供商讯，为商家推介适销对路、价格有竞争力的商品，引导商家开展经营活动。

监督管理，确保市场的信誉。

为维护市场的形象，创造良好的市场信誉，保证市场经营的长远利益，物业管理部门还要加强对市场内经营者的监督和管理，不准欺行霸市，不准进行不公平竞争，打击假冒伪劣商品等。

a货品控制。控制进入市场的商品，打击假冒伪劣商品，提高商品的质量，维护市场的信誉。

b处理客户投诉。对商品质量问题要妥善处理，始终以一个中间人的姿态来处理；对售货员的服务态度问题要进行教育说服。

八、管理制度与档案管理

科学管理、合理量化、健全制度是我们取的成功的重要保障，为确保达到高标准的管理目的，应该以市场发展战略和经营管理目标，依据中华人民共和国和《物业管理条例》实行专业化、科学化、规范化管理。以及制定管理规章制度。

管理制度

?公众制度：略

?内部管理制度：略

?运作管理制度：略

?员工培训考核制度：略

?市场档案的建立与管理

随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，市场的物业管理的档案建立与管理必须采用电子计算机技术。通过档案的“集中化、有序化、信息化”的程序建立适合市场的档案管理方案，达到资源共享，合理利用的目的，在信息收集、存储时做到内容全面、丰富，尽可能完整，我们拟对市场所有物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案，树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

1、档案管理运作环节：

资料收集→资料输入整理→资料归档→资料利用

2、档案资料的分类：

a）、接管移交资料：略

b）、管理档案资料：略

3、资料收集

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空

间上讲是指市场的结构全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。

4、资料分类整理

a)分辨真伪。

b)分类排序。

c)组编档号。

d)装订精美。

5、档案资料管理

a) 采用原始档案和电脑档案双轨管理制。

b) 采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。

c) 必须尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。

d) 建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。

e) 档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。