加气混凝土砌块项目合作方案
加气混凝土砌块项目
合作方案
投资分析/实施方案
承诺书
申请人郑重承诺如下：
“加气混凝土砌块项目”已按国家法律和政策的要求办理相关手续，报告内容及附件资料准确、真实、有效，不存在虚假申请、分拆、重复申请获得其他财政资金支持的情况。如有弄虚作假、隐瞒真实情况的行为，将愿意承担相关法律法规的处罚以及由此导致的所有后果。
公司法人代表签字：
xxx集团（盖章）
xxx年xx月xx日
项目概要
加气混凝土砌块是一种轻质多孔、保温隔热、防火性能良好、可钉、
可锯、可刨和具有一定抗震能力的新型建筑材料。加气混凝土砌块包括粉
煤灰加气混凝土砌块和砂加气混凝土砌块，具有节能、保温、防火、隔音、轻质、高强、易加工等优点。近年来，随着政府加快推进建筑节能和墙体
材料革新以及技术水平的提高，加气混凝土行业发展迅速。
该加气混凝土砌块项目计划总投资4619.53万元，其中：固定资
产投资4011.53万元，占项目总投资的86.84%；流动资金608.00万元，占项目总投资的13.16%。
达产年营业收入4416.00万元，总成本费用3430.35万元，税金
及附加77.20万元，利润总额985.65万元，利税总额1198.80万元，
税后净利润739.24万元，达产年纳税总额459.56万元；达产年投资
利润率21.34%，投资利税率25.95%，投资回报率16.00%，全部投资回收期7.75年，提供就业职位66个。
消防、卫生及安全设施的设置必须贯彻国家关于环境保护、劳动
安全的法规和要求，符合相关行业的相关标准。项目承办单位所选择
的产品方案和技术方案应是优化的方案，以最大程度减少建设投资，
提高项目经济效益和抗风险能力。项目承办单位和项目审查管理部门，
要科学论证项目的技术可靠性、项目的经济性，实事求是地做出科学合理的研究结论。
报告主要内容：项目承担单位基本情况、项目技术工艺特点及优势、项目建设主要内容和规模、项目建设地点、工程方案、产品工艺路线与技术特点、设备选型、总平面布置与运输、环境保护、职业安全卫生、消防与节能、项目实施进度、项目投资与资金来源、财务评价等。
第一章项目承办单位基本情况
一、公司概况
公司将“以运营服务业带动制造业，以制造业支持运营服务业”
经营模式，树立起双向融合的新格局，全面系统化扩展经营领域。公
司为以适应本土化需求为导向，高度整合全球供应链。顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求
各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。
公司致力于高新技术产业发展，拥有有效专利和软件著作权50多项，全国质量管理先进企业、全国用户满意企业、国家标准化良好行
为AAAA企业，全国工业知识产权运用标杆企业。公司自建成投产以来，每年均快速提升生产规模和经济效益，成为区域经济发展速度较快、
综合管理效益较高的企业之一；项目承办单位技术力量相当雄厚，拥
有一批知识丰富、经营管理经验精湛的专业化员工队伍，为研制、开发、生产项目产品奠定了良好的基础。
公司近年来的快速发展主要得益于企业对于产品和服务的前瞻性
研发布局。公司所属行业对产品和服务的定制化要求较高，公司技术
与管理团队专业和稳定，对行业和客户需求理解到位，以及公司不断
加强研发投入，保证了产品研发目标的实施。未来，公司将坚持研发
投入，稳定研发团队，加大研发人才引进与培养，保证公司在行业内
的技术领先水平。经过多年发展，公司已经形成一个成熟的核心管理
团队，团队具有丰富的从业经验，对于整个行业的发展、企业的定位
都有着较深刻的认识，形成了科学合理的公司发展战略和经营理念，
有利于公司在市场竞争中赢得主动权。公司凭借完整的产品体系、较
强的技术研发创新能力、强大的订单承接能力、快速高效的资源整合
能力，形成了为客户提供整体解决方案的业务经营模式。经过多年的
发展，公司产品已覆盖全国各省市。公司与国内多家知名厂商的良好
关系为公司带来了新的行业发展趋势，使公司研发产品能够与时俱进，为公司持续稳定盈利、巩固市场份额、推广创新产品奠定了坚实的基础。
二、所属行业基本情况
加气混凝土砌块是一种轻质多孔、保温隔热、防火性能良好、可钉、
可锯、可刨和具有一定抗震能力的新型建筑材料。加气混凝土砌块包括粉
煤灰加气混凝土砌块和砂加气混凝土砌块，具有节能、保温、防火、隔音、
轻质、高强、易加工等优点。近年来，随着政府加快推进建筑节能和墙体材料革新以及技术水平的提高，加气混凝土行业发展迅速。
三、公司经济效益分析
上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入2485.09万元，同比增长12.69%（279.78万元）。其中，主营业业务加气混凝土砌块生产及销售收入为2222.02万元，占营业总收入的89.41%。
上年度主要经济指标
根据初步统计测算，公司实现利润总额664.04万元，较去年同期相比增长160.48万元，增长率31.87%；实现净利润498.03万元，较
去年同期相比增长56.37万元，增长率12.76%。
上年度主要经济指标
第二章项目技术工艺特点及优势
一、技术方案
（一）技术方案选用方向
1、对于生产技术方案的选用，遵循“自动控制、安全可靠、运行
稳定、节省投资、综合利用资源”的原则，选用当前较先进的集散型
控制系统，由计算机统一控制整个生产线的各项工艺参数，使产品质
量稳定在高水平上，同时可降低物料的消耗。严格按行业规范要求组
织生产经营活动，有效控制产品质量，为广大顾客提供优质的产品和
良好的服务。
2、遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则。积
极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，
稳定和提高产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞
争能力。
3、在工艺设备的配置上，依据节能的原则，选用新型节能型设备，根据有利于环境保护的原则，优先选用环境保护型设备，满足项目所
制订的产品方案要求，优选具有国际先进水平的生产、试验及配套等
设备，充分显现龙头企业专业化水平，选择高效、合理的生产和物流方式。
4、生产工艺设计要满足规模化生产要求，注重生产工艺的总体设计，工艺布局采用最佳物流模式，最有效的仓储模式，最短的物流过程，最便捷的物资流向。
5、根据该项目的产品方案，所选用的工艺流程能够满足产品制造的要求，同时，加强员工技术培训，严格质量管理，按照工艺流程技术要求进行操作，提高产品合格率，努力追求产品的“零缺陷”，以关键生产工序为质量控制点，确保该项目产品质量。
6、在项目建设和实施过程中，认真贯彻执行环境保护和安全生产的“三同时”原则，注重环境保护、职业安全卫生、消防及节能等法律法规和各项措施的贯彻落实。
（三）工艺技术方案选用原则
1、在基础设施建设和工业生产过程中，应全面实施清洁生产，尽可能降低总的物耗、水耗和能源消费，通过物料替代、工艺革新、减少有毒有害物质的使用和排放，在建筑材料、能源使用、产品和服务过程中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。
2、遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则，积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞争力。
（四）工艺技术方案要求
1、对于生产技术方案的选用，遵循“自动控制、安全可靠、运行稳定、节省投资、综合利用资源”的原则，选用当前较先进的集散型控制系统，控制整个生产线的各项工艺参数，使产品质量稳定在高水平上，同时可降低物料的消耗；严格按照电气机械和器材制造行业规范要求组织生产经营活动，有效控制产品质量，为广大顾客提供优质的产品和良好的服务。
2、建立完善柔性生产模式；本期工程项目产品具有客户需求多样化、产品个性差异化的特点，因此，产品规格品种多样，单批生产数量较小，多品种、小批量的制造特点直接影响生产效率、生产成本及交付周期；益而益（集团）有限公司将建设先进的柔性制造生产线，并将柔性制造技术广泛应用到产品制造各个环节，可以在照顾到客户个性化要求的同时不牺牲生产规模优势和质量控制水平，同时，降低
故障率、提高性价比，使产品性能和质量达到国内领先、国际先进水平。
二、项目工艺技术设计方案
（一）技术来源及先进性说明
项目技术来源为公司的自有技术，该技术达到国内先进水平。
（二）项目技术优势分析
本期工程项目采用国内先进的技术，该技术具有资金占用少、生
产效率高、资源消耗低、劳动强度小的特点，其技术特性属于技术密
集型，该技术具备以下优势：
1、技术含量和自动化水平较高，处于国内先进水平，在产品质量
水平上相对其他生产技术性能费用比优越，结构合理、占地面积小、
功能齐全、运行费用低、使用寿命长；在工艺水平上该技术能够保证
产品质量高稳定性、提高资源利用率和节能降耗水平；根据初步测算，利用该技术生产产品，可提高原料利用率和用电效率，在装备水平上，该技术使用的设备自动控制程度和性能可靠性相对较高。
2、本期工程项目采用的技术与国内资源条件适应，具有良好的技
术适应性；该技术工艺路线可以适应国内主要原材料特性，技术工艺
路线简洁，有利于流程控制和设备操作，工艺技术已经被国内生产实践检验，证明技术成熟，技术支援条件良好，具有较强的可靠性。
3、技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；本期工程项目采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。
4、节能设施先进并可进行多规格产品转换，项目运行成本较低，应变市场能力很强。
第三章背景及必要性
一、加气混凝土砌块项目背景分析
加气混凝土砌块是一种轻质多孔、保温隔热、防火性能良好、可钉、可锯、可刨和具有一定抗震能力的新型建筑材料。加气混凝土砌
块包括粉煤灰加气混凝土砌块和砂加气混凝土砌块，具有节能、保温、防火、隔音、轻质、高强、易加工等优点。近年来，随着政府加快推
进建筑节能和墙体材料革新以及技术水平的提高，加气混凝土行业发
展迅速。
1、产量不断增长，成为许多地主的主导墙体材料
加气混凝土工业在我国经历了近50年的发展历史。全国已建成生
产企业约2000家，总设计能力约2亿立方米;总产量约为1.81亿立方米，占墙体材料产量的9%，占新型墙体材料的15%;生产的快速发展，
推动了市场的发展，我国加气混凝土已成为许多地区节能建筑的主导
墙体材料。加气混凝土产品仍以砌块为主，砌块产量占了98%，而板材及其他技术含量高的产品仅占2%。2010年中国加气混凝土砌块产量已
达3960万立方米。2015年中国加气混凝土砌块产量突破万亿立方米。到了2016年中国加气混凝土砌块产量达到14595万立方米。截止至
2017年中国加气混凝土砌块产量已超1.7亿立方米。2018年中国加气
混凝土砌块产量约达17749万立方米。
2、行业内企业规模小，领头企业成绩较好
虽然目前国内生产混凝土砌块的企业有两千多家，但面临着企业
规模小、数量多，产业集中度低的问题，上市企业较少，有：南京旭
建(430485)产品以蒸压轻质加气混凝土制品为主;江西高岭(上海股权
交易中心Q板)利用高岭土尾渣等工业废渣生产加气混凝土砖。从下面
的上市公司经营情况统计来看，南京旭建2017年毛利率高达33.83%。在砌块中低密度产品比例明显偏少，行业内仍以B06级制品为主，B05
级和B04级制品缺乏，但南京旭建已经有教成熟的B05级和B04级制品。
国家发改委和住建部联合发布的《绿色建筑行动方案》，将加气
混凝土作为“大力发展绿色建材”之一被列其中，受到政府的重视和
市场的认可。2015年工信部和住建部又发布了《促进绿色建材生产和
应用行动方案》，明确了行动目标：新建建筑中绿色建材应用比例达
到30%，绿色建筑应用比例达到50%，试点示范工程应用比例达到70%，既有建筑改造应用比例提高到80%。
2017年2月，住房和城乡建设部发布《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》：到2020年，我国将实现城镇新建建筑能效水平比2015年提升20%,城镇新建建筑中绿色建筑面积比重超过50%,绿色建材应用比重超过40%。绿色建筑的推广为加气混凝土砌块的发展拓展了更大的空间。
2016年9月，国务院办公厅颁布了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，明确指出要大力发展装配式建筑和钢结构建筑，力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。政策的出台对加气混凝土行业发展将起到极大的带动作用。据住建部统计，2015年全国新建装配式建筑面积为7260万平方米，占城镇新建筑面积的2.7%;2016年全国新建装配式建筑为1.14亿平方米，占城镇新建建筑比重的4.9%;2017年1-10月，全国已落实的新建装配式建筑项目约为1.27亿平方米。装配式建筑发展为加气混凝土发展将起到极大的带动作用。根据前几年的落实进度， 2018年全年我国新建装配式建筑项目约为1.93亿平方米。
二、鼓励中小企业发展
从经济的贡献看，截至2017年底，我国民营企业的数量超过2700万家，个体工商户超过了6500万户，注册资本超过165万亿元，民营
经济占GDP的比重超过了60%，撑起了我国经济的“半壁江山”。作为中国经济最具活力的部分，民营经济未来将继续稳步发展壮大，为促
进我国经济社会持续健康发展发挥更大作用。发挥民间投资在制造业
发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造一个平等参与市场竞争
的制度和政策环境。国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全
面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推动大众创业
万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大
就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。民营企业贴近市场、嗅觉
敏锐、机制灵活，在推进企业技术创新能力建设方面起到重要作用。
认定国家技术创新示范企业和培育工业设计企业，有助于企业技术创
新能力进一步升级。同时，大量民营企业走在科技、产业、时尚的最
前沿，能够综合运用科技成果和工学、美学、心理学、经济学等知识，对工业产品的功能、结构、形态及包装等进行整合优化创新，服务于
工业设计，丰富产品品种、提升产品附加值，进而创造出新技术、新
模式、新业态。
我国高度重视中小企业发展，密集出台了一系列政策措施，取消
和调整一批行政审批项目，实施“三证合一”登记制度，加大小微企
业增值税、营业税，以及所得税优惠力度；金融管理部门引导银行业
金融机构加大对小微企业信贷支持力度，实现小微企业贷款增速、户数、申贷获得率“三个不低于”目标；财政资金转变支持方式，开展
小微企业创业创新基地城市示范。加大财政资金支持，各级财政统筹
安排各类服务于中小企业发展的资金，创新资金投入方式，对中小企
业公共服务体系等市场薄弱环节予以支持。发挥财政资金杠杆作用，
建立促进中小企业发展的市场化长效机制。继续完善促进中小企业发
展的政府采购政策，加大政策执行监管力度，确保政策时效。加强中
小企业税收优惠政策支持。进一步落实好各项税收优惠政策，让广大
中小企业知晓用足政策。结合新情况、新问题，统筹研究有利于中小
企业发展的税收政策，加强政策储备。
三、宏观经济形势分析
推进新一轮支持民企政策加快落地，切实减轻工业企业税费负担，增强企业盈利能力，提振企业发展信心。加快推进民营经济税收优惠、优化营商环境等政策落实；继续加大财税政策对工业的支持力度；分
业施策，增强各环节盈利能力，提升民营企业发展信心。
第四章项目建设主要内容和规模
（一）用地规模
该项目总征地面积15220.94平方米（折合约22.82亩），其中：净用地面积15220.94平方米（红线范围折合约22.82亩）。项目规划总建筑面积22679.20平方米，其中：规划建设主体工程17956.17平方米，计容建筑面积22679.20平方米；预计建筑工程投资1739.58万元。
（二）设备购置
项目计划购置设备共计75台（套），设备购置费1175.62万元。
二、产值规模
项目计划总投资4619.53万元；预计年实现营业收入4416.00万元。
第五章项目建设地点
一、加气混凝土砌块项目建设选址原则
为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据加气混凝土砌块项目选址的一般原则和加气混凝土砌块项目建设地的实际情况，“加气混凝土砌块项目”选址应遵循以下原则：
1、布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动。
2、与加气混凝土砌块项目建设地的建成区有较方便的联系。
3、地理条件较好，并有足够的发展潜力。
4、城市基础设施等配套较为完善。
5、以城市总体规划为依据，统筹考虑用地与城市发展的关系。
6、兼顾环境因素影响，具有可持续发展的条件。
二、加气混凝土砌块项目选址方案及土地权属
（一）加气混凝土砌块项目选址方案
1、加气混凝土砌块项目建设单位通过对加气混凝土砌块项目拟建场地缜密调研，充分考虑了加气混凝土砌块项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等。
金莎奥特莱斯招商统一说辞
湖南洞口金莎奥特莱斯招商统一说辞 一、奥特莱斯项目简介 金莎奥特莱斯是洞口首家大型综合性商业广场，项目位于洞口县沪瑞线国道（桔城东 路老一中对面）楴燃大厦1-5层，建筑面积近16000㎡，目前项目是一个集潮品购物、 裘皮毛衫、箱包鞋履、美食娱乐、儿童体验、娱乐童趣，摄影世界等于一身的一站式购 物创新型商业，以此来满足洞口多层次的休闲购物需求，从而达到放松、交流、时尚和 购物等多种生活方式。 项目由洞口楴燃置业有限公司开发，湖南金莎奥特莱斯商业管理有限公司运营管理。 项目得到县委，县政府的大力支持与肯定，金莎奥特莱斯对洞口县未来的商业发展与人 们生活质量的提升起着重大的推动作用！ 二、项目特征分析 1、黄金地段： 业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地 段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。 （1）项目地处洞口县老商圈桔城东路的核心区域，周边商业氛围日益浓厚（裕峰百货， 大桥超市，雪峰广场等），项目拥有地下两层停车场，为前来消费的顾客提供了极大的便 利。 （2）项目地理位置优越，交通便利，位于洞口县桔城东路老一中对面。 （3）项目周边1公里有汽车东站、汽车北站，其人流量达到近10万次/天，为项目发 展提供充足的人流量； （4）项目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项 目周边人气； （5）项目周边有多家银行，中国农业银行，中国邮政储蓄银行，华融湘江银行等。2、配套完善： （1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境； （2）社会配套：老一中就在项目对面，距离汽车东站800米，距离洞口县人民政府1公里，距离汽车北站1公里，距离汽车总站3公里，距离沪昆高速入口3公里；中国农业银行、中国邮政储蓄银行、华融湘江银行等离项目均在200米之内； （3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等全方位服务； 3、成熟商圈：
宁波-海洋城奥特莱斯商业计划书
宁波奉化海洋城奥特莱斯商业计划书v2 （内部资料）Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document)
导言 1.1 奥特莱斯业态介绍 1.2 奥特莱斯业态在中国发展现状 1.3 发展前景 1.4 开发思路和计划 地块情况介绍 2.1 用地位置 2.2 环境条件 2.3 交通条件 2.4 用地的有利条件 政府规划和支持力度 3.1 政府第三产业的发展思路 3.2 对旅游业的规划思路 3.3 地块周边的规划情况 3.4 政府对本项目的支持力度 1 4 5 6 7 2 8 10 11 12 3 13 13 14 15
开发初步方案 4.1 定位方案 4.2 主题和特色 4.3 概念方案 4.4 招商进展 4.5 开发计划 4.6 投资规模 经营方案 5.1 市场条件 5.2 物业经营方式 5.3 盈利状况 5.4 投资估算 5.5 收益测算 合作方案 6.1 原则 6.2 双方分工 6.3 股份和出资 6.4 投资规模 6.5 经营责任 6.6 利益分配 6.7 长期合作意愿 4 16 18 20 22 26 27 5 28 31 32 34 35 6 37 37 37 37 38 38 38
1、导言 1.1 奥特莱斯业态介绍 奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”，以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售业态。 目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。
奥特莱斯商业模式
奥特莱斯的商业模式 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、
奥特莱斯商业模式
奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特 莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWB ALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上
奥特莱斯项目合作方案
奥特莱斯国际商务社区宽带项目合作方案 2012年7月
目录 一、合作双方简介 (2) 1．1双方介绍 (2) 1．2双方优势 (2) 二、项目状况及市场前景 (3) 2．1项目状况 (3) 2．2市场前景 (3) 三、项目合作框架 (4) 四、项目合作设想 (5) 4．1 合作期限 (5) 4．2 建设主体 (5) 4．3 运营主体 (5) 4．4 运营思路 (5) 4．5 分配基数 (5) 4．6 结算周期 (5) 五、项目工作划分 (6) 5．1 甲方工作 (6) 5．2 乙方工作 (6) 六、项目预计收益 (7) 七、合作分成 (8)
一、合作双方简介 1．1双方介绍 甲方：公司，长期从事地产相关项目、装饰装潢、强弱电及系统集成等项目，具备资深行业从业经验，拥有相关项目人脉关系及项目资源； 乙方：公司，长期从事商业及社区宽带项目运营工作，具有宽带项目谈判、运营、管理及上下游资源整合经验，拥有专业技术和运营团队。 1．2双方优势 针对悦达奥特莱斯国际商务社区项目，甲方优势资源为拥有相关人脉资源、已经承揽该项目弱电工程、有把握与开发商达成一致取得该商务社区宽带独家运营权，从而使悦达奥特莱斯国际商务社区宽带运营项目利益最大化； 乙方优势为拥有多年宽带运营经验、拥有专业技术及运营团队，可以充分发挥合作双方优势资源，保障该宽带运营项目专业化、稳定、高效运营，从而为合作双方创造利益。
二、项目状况及市场前景 2．1项目状况 西安悦达奥特莱斯国际商务社区项目是江苏悦达集团联合美国大运公司共同投资建设的大型商务社区，该项目选址在长安子午大道和西部大道十字西南角，规划面积约465亩，其中商业部分占地面积约235亩，住宅部分占地面积约为230亩，项目总投资约30亿美元，建设周期约5年。 项目建设内容包括国际高端品牌奥特莱斯购物中心；高档写字楼及公寓；其它综合休闲式商业中心，包括餐饮、小型商店、影剧院、咖啡、酒吧等生活服务设施；中高档住宅社区。 该项目借鉴西方发达国家奥特莱斯商业模式，整体引进美国欧洲一流知名品牌和专业商业机构，在西安市长安区打造一个适应城市发展需求、具有区域影响力和带动力的新兴商务社区。项目建成后，年销售额可达10余亿元，纳税近亿元，提供就业岗位约5000个。该项目的建成，将填补西安乃至西北地区商业业态的空白，培育全新的商业消费理念和生活方式，促进西安市国际化大都市建设，加快长安融入主城区的步伐。 本次双方合作目标为该国际商务社区宽带运营业务。 2．2市场前景 随着电脑的普及、电子商务的兴起以及企事业单位、社区家庭信息化的发展，人们越来越离不开互联网上网服务（也即我们所说的宽带业务）。现在，无论是企业还是家庭，上网已经成为一项基本需求。 奥特莱斯国际商务社区建成后，拥有社区居民5000户左右，加上奥特莱斯购物中心各家品牌厂商、高档写字楼中的中小型企业和综合休闲式商业中心各家服务商（包括餐饮、小型商店、影剧院、咖啡、酒吧等生活服务设施），整体宽带需求旺盛，如果能够独家运营宽带业务，宽带收入将相当可观。
联营合同(长沙奥莱)0408
联营合同书 甲方： 乙方：南京杰杰游乐设备有限公司 合同编号：地址： 地址：南京市禄口空港工业园 蓝天西路 甲乙双方本着真诚合作、共同发展、共同繁荣的良好愿望，就甲乙双方在 中国------------- 内共同投资设置儿童文体益智中心一事，订立本合同。 第一条总则 1、甲乙双方按销售抽成方式进行合作。 2、甲方负责提供完善经营场地和良好的服务管理及当地消防等地方管理部门所有事宜。 3、乙方负责提供儿童软体设备、日常经营管理和维护。 第二条经营位置、期限和经营范围 1、经营位置：甲方同意乙方在环球奥莱长沙设置儿童文体益智中心，使用面积为2500平方 米，以现场量度为准(下称经营场地，见附件位置图)，并保证场地内地面平整、墙壁光滑、顶面完整。 2、经营期限：合同经营期为五年，自乙方年月曰开业日开始计算，至经营期满年月日 为止。 3、经营范围：乙方经营范围为儿童文体益智游乐活动项目，该项目经营法人由乙方承 担，甲方有责任协助乙方完善经营手续。 第三条抽成比例及支付方式 1、抽成比例： 按营业收入实绩，前三年甲方提取20%，乙方提取80%。 甲方同时承担以下费用： (1)物业管理费用，主要包括：经营区域内外的保安、灯光照明、中央空调 (空调必 备)、消防、监控等设备的运行与维护费用及其他各种物管费用。 (2)收银员和其他甲方派出人员的工资、奖金等费用。 (3)按国家政策规定专用的消防设施及专用通道的费用及各种手续，配合协调当地工 商税务等行政事务。 (4)水、电费用。 乙方同时承担以下费用： (1)乙方派出的人员和营业员工资、奖金等费用。 (2)奇乐儿设备的设计、安装、保养、维护费用。 (3)日常易耗品费用。 (4)经营区域内的保洁人工费。 (5)游乐场意外事故责任险投保费用。 2、结算帐号：按乙方所提供的指定帐号结算。 3、营业期间，甲方负责售票统一收银，设立售票现金收入日记帐和月报表，随时接受乙方财 务核对，每日营业额经甲乙双方确认后，解交甲方财务并开具收款单据。严禁甲方拒开、
奥特莱斯项目
关于投资兴建“东部新城奥特莱斯城市综合体” 项目方案 2011年，经过对商业发展情况、消费品市场及东部新城考察调研后，拟计划在东部新城高速公路连接线西侧294亩地上，投资约35亿元人民币，建设一座约40万㎡以“奥特莱斯购物中心”品牌折扣主力店的城市综合体。城市综合体中包括以奥特莱斯主力店、欧陆风情街、大型家居、家电卖场、电影院、并拥有丰富的各国风味餐饮、娱乐、休闲等项目为一体的大型商业综合体及以及相应配套的5A级写字楼、超五星级酒店等。现将“东部新城奥特莱斯城 市综合体”兴建计划及方案概述如下： 一、奥特莱斯简介 1、概念： “奥特莱斯”是英文Outlets的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 2、历史： 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，
并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 3、特点：OUTLETS吸引顾客有三样法宝 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若婺； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 4、目前OUTLETS经营的品牌： 奥特莱斯商城目前销售的品牌大多数都是在传统的中高档商场设有专柜，主要有以下几类： 奢侈品牌：巴宝莉、登喜路、巴黎世家、杜嘉班纳、芬迪、古琦、普拉达、塞拉菲尼等； 手表品牌：卡地亚、劳力士、欧米茄、浪琴、阿玛尼、巴宝莉、西铁城、萧邦、天梭、卡西欧等； 男装品牌：马克华菲、乔治贝弗瑞、法登、梦特娇、杜嘉班纳、卡帝乐鳄鱼、克莱蒙梭、博格西尼、威斯康尼等； 女装品牌：Otter Republic、威丝曼、PAC、宝鸟、似水年华等；
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议 总体规划原则 建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。 各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布 局与流线，充分满足使用要求 交通采用外环（机动车行车环路），内环（机动车货流环路）流线设计。酒 店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。 内部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供 一个舒适、宜人的购物环境。 从入口到内部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口 位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。 利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体 现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。 建筑单体设计 主出入口 主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入 口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到内街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。 结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。 标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，
突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。 餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和 噪音对商业的干扰。餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室内外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。 娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。区域内设置各种 娱乐设施，满足不同顾客的要求。 商铺设置仓储空间，并设置后门作为内部人员和货物进出门，门可以通过 装卸推车。 服务配套用房的设置以“服务周全”和“使用便捷”为原则，公共服务配 套用房包括：咨询接待中心、银行、医务室、卫生间、婴儿房、物业管理用房、社区警务室、垃圾房等。 垃圾房，管理用房，厕所等配套满足设计要求，垃圾收集点在保证其隐蔽 性和处理负荷，又注意了垃圾要便于运出同时又不影响环境。 立面设计 外立面：采用意大利式风格于岭南骑楼风格相结合，所有店铺外立面力求 不同，有高低错落，有缩进有突出，凸显层次感。外立面采用高外墙，低内部框架的处理形式，外立面至少2层，局部主力店做三层外立面设计。 标准店层高6米，主力店层高8米。有平顶，有尖顶，前高后低等多种处 理办法。外立面预留外立面平面招牌及竖向招牌位置，力求新颖，明显，夺目。 东面主入口：宽35米，是整个奥特莱斯的标志性建筑，其余物流部分用围挡遮挡并形成广告墙。
奥特莱斯的商业模式
奥特莱斯的商业模式 作者：衡信栢迪来源：互联网发布日期：2014-03-25 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年 第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上 海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的 商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些 运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场 庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配 套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。