设备及构筑物资产项目评估方法

设备及构筑物资产项目评估方法

一、评估价值类型及定义

根据本项目特定评估目的及实际情况，本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公开交易的价值估计数额。

二、评估基准日

1、本次评估基准日选取2013 年 5 月31 日。评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素；

2、评估基准日是委托方根据本次经济行为及评估目的确定的；

3、本项目评估的一切取价标准均为基准日有效的价格标准或执行的标准。

三、评估依据

(一)经济行为依据

1、《XX股份有限公司会议纪要》(2013)第XX 号。

(二)法律法规依据

1、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36 号)；

2、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102 号)；

3、财政部印发的《国有资产评估项目备案管理办法》(财企[2001]802 号)；

4、2005 年国务院国有资产监督管理委员会第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

5、财政部2005 年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14 号)；

6、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274 号)；

7、中华人民共和国第十届全国人大十八次会议修订后的《中华人民共和国公司法》；

8、《中华人民共和国房地产管理法》；

9、《中华人民共和国物权法》；

10、国家及政府有关部门颁布的其他法律、法规、文件和规定。

(三)评估准则依据

1、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知(财企[2004]20 号)；

2、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则–评估报告》等7 项资产评估准则的通知(中评协[2007]189 号)；

3、中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；

4、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；

5、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；

6、中评协[2011]230 号《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》。

(四)权属依据

XX集团(控股)有限责任公司提供的《产权承诺函》、设备购置合同、工程施工合同、竣工决算资料、工程结算审核报告及相关权属证明资料。

(五)取价依据

1、《机电产品报价手册》(2013，机械工业出版社)；

2、《资产评估常用数据与参数手册》；

3、《云南省建设工程造价计价规则》云建标(2003)668 号；

4、《云南省建设工程工程量清单细目指南》云建标(2003)668 号；

5、《云南省建设工程措施项目计价办法》云建标(2003)668 号；

6、《云南省施工机械台班费用计价办法》云建标(2003)668 号；

7、《云南省建筑工程消耗量定额》(上、下册)云南省建设厅，云建标(2003)668号；

8、《云南省建筑装饰装修工程量消耗量定额》云建标(2003)668 号；

9、《云南省安装工程消耗量定额》云建标(2003)668 号；

10、《云南省建设工程材料及设备价格信息》(2012 年 6 月云南省建设厅物价局、统计局)；

11、《工程勘察、工程设计收费标准》(2002 年 1 月7 日国家计委、建设部计价格(2002)10 号)；

12、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(国家发展改革委员会、建设部发改价格(2007)670 号)；

13、《关于印发基本建设财务管理规定的通知》(财政部，财建(2002)394 号)；

14、《云南住房和城乡建设厅关于调整2003 版建设工程计价依据人工综合工日单价的通知》；(2011 年8 月云南住房和城乡建设厅，云建标[2011]452 号)

15、《云南住房和城乡建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数的通知》；(2011年8 月云南住房和城乡建设厅，云建标[2011]454 号)

16、《有色金属工业建安工程费用定额、工程建设其他费用定额》中国有色金属工业协会，中色协综字(2008)010 号；

17、《有色金属工业机械设备安装工程预算定额》中国有色金属工业协会，中色协综字(2008)010 号；

18、《有色金属工业电气设备安装工程预算定额》中国有色金属工业协会，中色协综字(2008)010 号；

19、《有色金属工业矿山机电设备安装工程预算定额》中国有色金属工业协会，中色协综字(2008)010 号；

20、《有色金属工业矿山井巷工程预算定额》中国有色金属工业协会，中色协综字(2008)010 号；

21、评估人员网上询价、现场勘察、核实及市场调查资料；

22、向有关生产厂家查询的近期价格资料及网上询价，以及企业提供的有关价格资料；

23、XX集团(控股)有限责任公司撰写的《企业进行资产评估有关事项的说明》；

24、云南天一工程造价咨询有限公司出具的《2012 年云锡卡房分矿重点工程结算审核

报告》(报告号为：天一造价审字[2013]第23 号；

25、其他相关的价格资料。

四、评估方法

本次评估范围为XX股份有限公司因非公开发行股票拟再次收购的XX集团(控股)有限公司为保证卡房分矿相关采选资产正常生产经营，于2012 年6 月30 日至2013 年5 月31 日期间追加投资形成的新增设备及构筑物资产。资产不是一个有机整体，该不能独立发挥运营组合作用。故基于委估资产不具备独立运营能力和获利能力的情况，本项目不具备采用收益法、市场法进行评估的前提条件。本次评估，在假设评估对象现有用途不变、原地持续经营使用的前提下，采用成本法分别对委估资产进行评估。具体方法如下:

(一)构筑物

构筑物评估方法采用成本法,计算表达式如下：

评估值＝重置成本×成新率

1、重置成本的确定

重置成本＝建筑建安总造价＋前期费用＋其他费用＋资金成本

(1)对被估建筑物建安造价的计算：

对于近期建成的建筑，由于建筑图纸及竣工决算、施工合同等技术经济文件资料较为齐全，通过判断这些资料的真实性，分析这些造价文件的完整性及明细构成，把不体现正常公平市场交易的因素剔除，补充进正常规定应发生的项目,整理成为建造日的合理建安造价，再通过调整建造日到评估基准日之间定额计费差异、人工工日价格、机械台班价格及主要材料价格之间的差异，调整成为基准日的建安造价，以上方法即预决算调整法。

①前期费用及其他费用的计算：

前期费用，对照相关文件规定进行核实、测算。本次评估考虑的前期费为勘查设计费。其他费用，考虑建设单位管理费、工程监理费、其他专项费。

②对资金成本：按照完成整个建设项目的合理工期内，资金投入为均匀投入的情况，考虑计算该工程的资金成本。

资金成本＝(前期费用+其他费用+建安总造价)×利息率×正常建设期×1/2

(2)成新率的确定

采用综合成新率确定，即：

综合成新率＝理论成新率±现场勘察修正调整值

理论成新率＝(1-已使用年限/(已服务年限＋尚可服务年限))×100%

由于本次委估构筑物所处的行业特点，其存续有效期受矿井的储量及矿山服务年限的影响，故确定委估构筑物尚可服务年限时，按其经济尚可使用年限与矿山尚可服务年限孰短的原则据以确定。

(二)设备

设备评估方法采用成本法，计算表达式为：评估值＝重置成本×成新率。其中：

1、重置成本的确定：

根据当前市场调查和查阅有关价格资料，以现行市场供货价格确定购置成本，并综合考虑运杂费、安装调试费等相关费用确定重置成本；对于车辆以现行市场销售价格为基础，同时计入车辆购置税及其它相关费用，综合确定重置成本。计算如下：

重置成本＝设备自身购置价格(不含增值税)+运杂费用+安装调试费用+需安装设备一定期限的资金成本+其它必要合理费用(如手续费、车辆购置税等)

(1)运杂费用＝设备购置价×运杂费率

(2)安装调试费用＝设备购置价×安装调试费率

(3)需安装设备的安装调试时间在6 个月及以上的，则根据评估基准日银行规定的贷款利率计算确定，安装调试时间在6 个月以下的，则不考虑此费用；

2、成新率的确定：

成新率是反映机器设备新旧程度的指标。

(1)重点、关键机器设备采用综合分析法确定其成新率

所谓综合分析法即以使用年限法为基础，再用设备原始制造安装质量系数、设备工作环境系数、设备使用和维护保养系数和设备故障率系数加以修正最终确定成新率的一种方法。表达式如下:

C＝C1×K1×K2×K3×K4

式中: C --- 设备成新率

C1--- 用使用年限法计算出的成新率

K1--- 原始制造安装质量系数

K2--- 工作环境系数

K3--- 使用和维护保养系数

K4--- 故障率系数

(2)对于非重点、关键机器设备，成新率C 直接采用年限法进行确定，表达式如下：

C＝Y÷(S＋Y)

式中：Y--- 预计尚可使用年限

S--- 实际已使用年限

通过工程技术人员现场勘察，对设备的各主要实体进行的必要查验和委托方提供的技改及修理情况，以及相关专业技术人员对设备当前的技术状态、实际使用情况的介绍，结合设备的综合使用寿命、矿山尚可服务年限，按其购进日期、投入使用日期分别确定实际已使用年限和预计尚可使用年限。

五、评估程序实施过程和情况

我公司接受评估委托后，评估人员于2013 年7 月8 日至2013 年8 月6 日对纳入此次评估范围的资产进行了评估。主要评估过程如下：

(一)接受委托

我公司接受委托前，与XX集团(控股)有限责任公司和XX股份有限公司的有关人员进行了会谈，并与券商、律师、会计师等多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，我公司遵照国家有关法规与XX集团(控股)有限责任公司和XX股份有限公司签署了《资产评估业务约定书》，并拟定了相应的评估计划。

(二)资产清查

根据XX集团(控股)有限责任公司卡房分矿提供的评估申报资料，评估人员于2013 年7 月11 日至2013 年7 月15 日对申报的全部资产进行了必要的调查、核实。听取XX 集团(控股)有限责任公司卡房分矿有关人员对委估资产历史和现状的介绍，对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。

1、建筑物的清查

我公司专业评估人员根据被评估单位提供的申报表，在有关管理人员陪同下对企业的建

筑物逐一进行现场勘察，并收集了有关产权证明、工程资料，核实建筑面积和数量，了解建筑物使用现状、装修标准、自然磨损和损坏情况以及维修保养情况，做出详细记录，并填写建筑物现场评估作业表，进行现场评分。

2、设备的清查

我公司设备评估小组根据被评估单位提供的申报表结合企业对设备管理情况，在相关人员的配合下对设备进行了实地勘察。现场通过询问设备管理人员和操作人员，了解设备运行、维护以及是否进行大修理和是否发生过重大事故等情况，并作详细记录。核对了固定资产总账及明细账；收集了企业对各类生产设备运行记录。

(三)评定估算

对委估资产，评估人员进行了必要的市场调查、询价，以现行市场价格或造价标准确定重置成本，在清查核实及现场勘察的基础上，考虑实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素后确定评估值。

(四)评估汇总及报告

根据相关准则、指南要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书和评估说明。并对评估报告进行了三级复核。

六、评估假设

(一)委估资产在现行用途下，原地继续经营使用；

(二)以评估对象在公开市场上进行交易；

(三)本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，不能套用于其他评估目的；

(四)委估资产权属明确，无争议，无限制条件，确属XX集团(控股)有限责任公司所有，XX集团(控股)有限责任公司拥有委估资产的所有权、处置权；

(五)根据北京海地人矿业权评估事务所出具的采矿权评估报告书(报告号为：海地人矿评报字[2012]第085 号总第1965 号) 截至评估基准日预计未来可开采年限为10.46，年(其中：矿山服务年限9.88 年，矿山基建期0.58 年)；

(六)委托方及产权持有单位提供的全部文件材料真实、有效、准确；

(七)国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化；

(八)经营业务及评估所依据的税收政策、没有发生足以影响评估结论的重大变化；

(九)没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响。

本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。