中国泛海分析.doc

中国泛海集团-泛海建设集团股份有限公司运营情况分析情况背景说明：

集团概况

中国泛海控股集团创立于1988年，集团创始人、法定代表人、董事长为卢志强先生。

中国泛海控股集团是顺应改革开放成长发展起来的集团型民营企业，注册资本60余亿元人民币，目前所属公司40余家，主要业务涵盖房地产开发、基础设施建设；银行、保险、证券、典当；能源；创业投资、产业投资、战略投资、文化旅游；物资贸易、消防电子、酒店经营、物业管理等诸多领域。公司业务分布于北京、上海、吉林、深圳、武汉、杭州、济南、西安、太原、南宁、青岛、包头、潍坊、枣庄、香港等地和马来西亚、巴林等国公司主营业务：房地产板块

控股的房地产开发集团和房地产项目公司15家，主要分布在北京、上海、深圳、武汉、杭州、青岛、济南等城市，现拥有可开发面积及土地储备超过1200万平方米。项目用地均位于城市中心的黄金地段。

公司其他业务：金融产业、产业投资、能源、酒店、物管业等

目前就中国泛海集团上市公司（泛海建设集团股份有限公司）进行简要分析。

以下报告中以“泛海建设”代称泛海建设集团股份有限公司

因对泛海建设不甚了解，研究时间相对较短，因此可能报告具有一定的片面性。

以下数据均出自于泛海建设2009年度报告

集团股权结构：

一、股本变动情况

1．报告期股份变动情况表（单位：股）

二、财务情况分析

1、主要会计数据（人民币：元）

2．主要财务指标

数据分析：

总资产利润率：截止2009-12-31

截止2009年12月31日资产总额为22，740，909，302.54元。2009年平均资产总额为21，281，384，104.50元，09年度利润总额为587，750，148.97元。总资产利润率为2.762%相对于泛海建设的资产总量，其所取得的利润是相对偏低的，其年报中显示全面摊拨资产利润率也仅为4.81%，虽然高于2008年度的2.62%，但与2007年度相比有3.17个百分点的差异。2007年度泛海建设投资报告显示，在2007年度北京泛海国际居住区项目5#、6#、7#、8#地块项目建设进展顺利，全年累计销售面积20.63 万平方米，实现销售收入40.65 亿元人民币。而2008年度全年无新增竣工项目，所以导致2008/2009年度销售收入和销售利润均偏低。在2009-2010年度预期将有部分项目竣工投放市场，收入与利润率将有所上升。

收入情况：截止2009-12-31 （该数据为网络公开数据）

根据泛海建设2009年报显示全年公司合并报表反映的营业收入为237,899.78万元，比上一年度提高了67.59%；营业利润为59,861.67万元，比上一年度提高了102.72%；实现净利润40,284.33 万元，比上一年度提高了91.25%。其中房地产主营业务全年实现销售收入218,378.75万元，占公司营业收入的91.79%，较上一年度提高了79.32%，全年公司实现的基本每股收益为0.18 元。通过上述数据看，泛海公司房地产板块业务在2009年度取得的高速增收，为泛海建设集团提供了近乎九成的利润。也从一个侧面说明，泛海建设容易受到行业制约，一旦房地产市场出现周期性波动，将直接影响其全年利润情况。

资产增减情况：截止2009-12-31

通过数据统计可以看出，2009年度末，货币资金实有数是年初的近3倍、应收账款为年初数的一半，总量仅占资产总量的0.18%。可以推断出泛海建设2008以前项目基本销售完毕，资金基本回笼。2009年度的销售增长主要来源于2008年度及以后开建的一些新项目。但在前期项目资金基本回笼，后续项目销售也高速增长的情况下，经营活动现金流量为负的情况相当特别。按目前情况看，随着新楼盘的入市，2010年应收账款和货币资金量还将继续增长。

收入划分情况：截止2009-12-31

通过上表可以看出，虽然泛海建设立足于多元化经营，但09年度销售业绩快速增长的均为地产相关业务：房地产及物业管理。而其余行业增长缓慢，并且还出现了严重的负增长情况。这也与2009年整个市场经济情况基本符合，在整个市场相对低迷的时期，实体经济发展相对缓慢，利润率偏低。上表也可以证明这个事实，房地产板块毛利达到49.16%，而其他实体领域仅为9.25%。消费电子产业令人刮目想看，毛利率也达到了24.91%的水平，分析该领域能达到上述成绩，估计和其产业偏重高新技术、节能减排相关领域受政府政策影响，取得较为可观的利润。

主营业务分地区情况单位：（人民币）万元

通过上表可以看出，目前泛海建设主要经营地区依旧处于其注册所在地和办公所在地广东和北京，对外扩张的步伐相对缓慢。虽然在山东取得了2657.45万元的销售收入，但营业收入环比下降37.44%来看，其在山东的发展明显呈前高后低的状态，缺乏可持续发展的动力，蜻蜓点水式的发展模式相当明显，而境外收入的高速增长，则可以看出目前在国内市场相对饱和、经营环境相对恶化、利润偏低的情况下，向外发展的也许是多元经营企业的一个必然趋势。

债务情况：截止2009-12-31

上述数据明显看出，泛海建设2010年-2014年度债务压力相对繁重，其一年到期长期贷款加上短期借款总额为676,30万元。其总负债占资产比重为56.67%，虽然指标处于相对安全的范围，但结合其经营活动现金流为负的情况，再加上目前国家对房地产业的调控，2套房首付比例的上调，将对其2010及以后年度销售带来负面影响，一旦2010及以后年度销售情况不佳，或者房地产行业出现整体滑坡，其09年发行的5年期AA级公司债券有可能遭遇提前挤兑或的问题，并且影响其后期新增债券的发行。将对其债务偿还能力产生严重影响。

现金流情况：截止2009-12-31

目前来看，国家适度宽松的财经货币政策，为泛海的高速发展提供了资金保障，一旦房价快速增长，房地产市场有出现泡沫破裂的迹象，国家将出台政策，紧缩银根，严厉打压房价。或者出现股票期权市场回暖，大批游资撤离房市，将导致房地产市场低迷。届时，泛海这种高负债，快速发展，涉足行业相对单一的产业发展模式，将受到强烈冲击。

融资情况：

主要还是通过银行信贷和票据市场取得融资。

经营模式：

以地产业为依托，发展多元化经营。落实德勤会计师事务所的咨询结果，加强企业内控制度，通过资本运作的方式通过票据期权市场发行股票债券及通过增加资本金后稀释自身股权取得融资，推动企业、产业发展。其地产项目选择主要有以下几个方面特点：

1.经营高端地产

2.项目集中于中心城区

3.发展区域大多为一线城市，或经济发达的省会城市

4.均是大型项目

个人以为泛海之所以选择具有上述特点的项目，主要是因为目前房地产市场的现状决定。目前市场需求大部分为投资性购房。购房者购买房源考虑的重中之重为房屋的增值潜力，而高端房产一般品质相对有保证，在加上地理环境，楼盘规模。则相对抗风险能力较强，所以泛海选择了上述特点的项目开发。但个人认为，高端房地产开发投入的前期资金成本压力更大，一旦市场出现大幅波动，房屋的销售情况不佳的情况下，后续资金的回笼很难有保证。目前

各大地产公司均充分利用资金杠杆进行项目开发，债务压力都相对较大，一旦房屋无法出售取得回款，后果将相当严重。而高端、低端结合开发的模式相对保险，两种品质的项目本身就形成了一种对冲的机制。在房价相对较高，投资需求旺盛的情况下，高端楼盘将取得可观的效益，即使低端楼盘销售情况较差，也不影响公司整体情况。而在房价下跌的时期，刚性需求将大面积释放，这时，房价低廉的低端楼盘将受到市场的热捧。这样也可以弥补高端楼盘销售惨淡的情况。

总述

透过上述几组数据分析，可以发现以下几个情况：

1.泛海建设股东中，持股排名前3大股东为泛海集团关联企业，并且相互持股，占总股本

80.36%。鉴于泛海集团持股比例的巨大，为稀释股份套利等留有充分的空间。中国泛海

集团目前涉足多个领域，其中煤矿资源领域为技术资本密集型且相对垄断的领域，预计中国泛海集团为了取得现金以开发其能源项目，将进一步改善目前泛海建设的股权结构，最终取得泛海建设的控股权。并且通过上市公司及其关联公司增资配股，取得整个集团的经营资金。

2.泛海建设2009年营业收入比2008年增长67.59%，而利润总额增长98.62%，净利润增

长89.69%，每股收益较08年增长100%，而2009年度经营活动现金流净额为-1，535.62百万元。2009年相对于2008年固定资产投资仅增加14.73%，在资产投入仅增长14.73%的情况下，而利润总额竟然增长98.62%，且经营现金流比08年亏空高5倍之多，个人认为有以下几种可能：

A．2009年泛海建设的对外投资收益较高，且取得大量的营业外收入，才导致在营业收入增长67.59%的情况下，利润总额增长98.62%。

B．怀疑2009年利润的真实性，鉴于泛海建设的股权结构，完全有理由认为上述数据是为配合泛海建设10年配股增发做的前期准备。企业经营的基本前提是可持续发展

力，泛海建设经营活动现金流亏空如此之大，个人认为与其所取得的利润完全不符，2007年末，泛海建设经营活动现金流净额为751.48万元，而在收入呈上升08、09

年度反而变负，并且09年现金流缺口比销售较差的08年还大的情况。可以理解为

在2008-2009年度，泛海建设开工了大批的项目，导致大量经营用现金流出，相对

销售回款又较少，导致经营活动现金流为负。但结合泛海建设主营业务为地产相关，地产相关行业收入按目前行业现状，均为先取得销售回款，再确认取得收入，这一

个特点也与泛海年报完全不符。根据其目前1200万平方米的土地储量，预期其

2010-2012年经营现金流压力依然巨大。

3. 企业发展模式的重要性。目前泛海建设作为中国泛海集团在资本市场上最重要的融资工

具，对中国泛海集团具有重要意义，从其集团总裁卢志强亲自出任泛海建设法人也可看出对其的重视程度。但目前来看，泛海建设产业规模相对单一，且从事的产业为资源密集型领域，对国家及相关政策相对敏感，目前国家正在进行房地产调控，出于对民生等问题的考虑，很难放任地产业的充分市场化，一旦房地产价格相对过高时，国家必然干预。而地方政府对出让土地所取得的收入又相当依赖，因此，最终博弈的结果就是压缩开发商的利润空间，再加上中国目前家庭构成的特殊性，预计10年以后，对住宅地产的刚性需求将减弱。因此，个人商业地产及其他实体经济领域将更具发展性。而住宅地产的发展将变得平稳。