房地产开发建设管理流程

第一章工程建设管理

第一节总则

第一条、建设工程的竣工标准：

主体工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30 米）范围内的道路、绿化按照批复的总规要求全面完工（含地下室），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。

第二条、建设工程的交楼标准：

各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：

1、建设工程规划验收合格证；

2、质量监督意见书；

3、人防验收备案表；

4、消防验收意见书；

5、环保验收意见书；

6、建设工程竣工验收备案表。

第二节工程建设过程管理

第三条、新开发项目在详规批复一周内，由建筑设计院牵头，主管工程公司领导主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为建筑设计院、工程技术部、开发部、销售部、合同管理部门、物业公司部门负责人。

项目开发建设综合策划方案审查会的内容

1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖项布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

7、确定施工单位并制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。

8、制定各类材料采购供应计划。

9、制定各期开发楼盘的分批销售计划。

第四条、在工程开工前及开工后，每月召开一次，由工程部经理组织全体监理人员和施工单位班组长以上参加的工程质量交流会。

工程质量交流会内容：

1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式及人员变更情况；

2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、结算申报流程等；

3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；

4、工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；

5、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度；

6、施工单位就施工中其他需协调及不明确的问题提出意见；

7、工程部就施工单位的问题进行解答；

9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。

第五条、项目开工前，工程部负责组织建筑设计院、工程部、开发部、销售

部参加施工组织设计会审。各部门对施工过程中可能出现的问题或有新的意见及见意在会中提出。

第六条、项目开盘前，销售部负责组织汇总工程部、开发部意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司领导批准，并按确定好的时间签订销售合同。第七条、项目开工前，由开发部组织工程部、合同管理部门到现场开会，落实针对除施工总承包合同外，各施工阶段所需签订的合同，并进行的立项及合同前期信息的反馈。

第八条、公司各相关部门负责人在每周五下午5:00 前，将下周本部门工作计划，及本周工作进程报办公室，并在公司计划例会上予以核定。

第九条、工程部必须在每期工程开工前，组织召开由主管工程的公司领导主持的，由建筑设计院、工程部、预决算中心、施工单位，监理单位相关部门人员参加的图纸会审会议。

第十条、销售部必须在项目开工时间前确定需不需要样板房，并确定位置、数量及有关要求。

第十一条、在工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批，并由负管负总工程部经现场查验同意后签单批复。而涉及外观效果的，应报总经理审批。未经批准不能大面积铺开施工。

一、施工过程中需做样板的有：

1、外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等；

2、室内地面装饰地板；

3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；

4、室外花园建装饰、道路及广场的铺装面层等。

5、室内外砖砌体及批荡；

6、主体结构的钢筋、模板及混凝土；

7、预制构件的安装等。

二、施工样板验收的程序：（附：施工样板验收审批表）

1、施工单位经自检合格后，报监理验收；

2、监理验收合格后，报工程部经理验收；

3、工程部经理验收合格后如需再上报的，报公司执行总经理验收。

第十二条、基础、地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。

第十三条、工程部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕。

第十四条、每期工程竣工前必须保证通水、电、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得消防验收合格证、环保部门验收合格证、防雷验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。

第十五条、销售部应在工程开工前向民政部门申报项目门牌号，并合理编排项目内所有房屋门牌号。

第十六条、每项工程竣工验收后10 天内，工程部必须向招投标中心提交参建施工单位评价意见，并将评定为不合格的单位报入管理监察中心备案。

第十七条、开发部必须在竣工后30 天内取得《规划验收合格证》。

第十八条、工程部必须在工程竣工后60 天内取得《质量验收意见书》，在工程竣工后75 天内取得《建设工程竣工验收档案认可书》。

第十九条、开发部必须在竣工后85 天内取得《竣工验收备案表》。

第二十条、开发部与销售部必须在竣工后90 天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。

第二十一条、工程部对主体工程结算资料必须按以下时限分段提交：地下室

结构工程结算资料在地下室顶板完成后二个月内提交；主体结构工程结算资料在主体结构完成（全部混凝土框架结构完成）后二个月内提交；工程竣工验收后三个月内提交全部竣工结算资料。其它专业分包工程及园建配套工程结算资料须在该专业工程竣工验收后二个月内一次性提交。预决算管理部门发现资料不齐、审批手续不全的，应在收到资料起3 天内一次性发书面通知给工程部；工程部自收到件之日起7 天内负责补齐完善后重新提交。

第二十二条、工程结算审批：

结算金额经施工单位确认后，预决算管理部门须报预决算分管副总审核。分管负总每月抽取送审结算份数的10％交专业预决算部门进行全面核算，其余部分进行一般审核。须在规定的时间内出具审核报告（列出多计错计的且单项差额在1‰以上的项目）给预决算管理部门,并同时返还结算资料。之后由预决算管理部门参考审核报告再与施工单位进行对数；预决算管理部门最终出具的数据与施工单位同意接受的数据之间存在差额的，由预决算管理部门谈判最终由总经理审批。

结算、审核与对数时间的规定：

（1）预决算管理部门的出数时间：自收齐结算资料之日起计，10 万元以下的结算在5 天内出数给施工单位；10～100 万元以内的在15 天内出数给施工单位；100 万元以上的在25 天内出数给施工单位。按实结算的主体工程两个月完成。（2）分管副总的审核时间：自预决算管理部门部送达齐全的结算资料（含计算过程）之日起计，10～100 万元以内的在5 天内完成一般审核；100 万元以上的在10 天内完成一般审核；全面核算部分的工作时间同预决算管理部门出数时间的规定。

（3）预决算管理部门与施工单位的对数时间：预决算管理部门在每次收到施工单位的反馈意见后，10 万元以下的结算在1 天内回复意见；10～100 万元以内

的在2 天内回复意见；100 万元以上的在5 天内回复意见，按实结算的主体工程10 天内回复意见。

（4）、分管副总对结算过程有疑问的，须以书面形式一次性提交给预预决算管理部门。

第二十三条、关于工程进度款的审批：

1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24 小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出。

2、预决算管理部门在收到进度款申报资料后，48 小时内必须审核完毕，经总经理审批后送至财务总部。施工单位如有异议，则预决算管理部门应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算管理部门须在24小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务总部。

3、财务总部经办会计必须在收到进度款申报表后的4 小时内审核完毕，之后报主管领导审批，由主管领导报公司总经理审批。

4、公司领导须在收到进度款申报表后的24 小时内审批完毕。

5、公司领导审批同意付款后，由财务总部负责通知施工单位并在4 小时内支付款项。

第二十四条、关于主体工程签订承包合同的程序：

开工前由招投标中心先按原合同模式签订主体工程合同，之后再按如下程序签定其它合同的补充协议：

主体结构施工至±0.00 的 40 天前，建筑设计院负责提供有关材料方案（含栏杆、铝合金、外墙石材等室内外装修材料、入户门等）给开发部；至±0.00 的20 天前，建筑设计院负责提供建筑图、结构图、水电图、装修图等除直接分包以外的全套施工图纸给预决算管理部门；开发部负责提供各指定分包工程的包干造价，以及根据主体合同需由我司审定价格的材料的最终定价等资料给预决算管

理部门。如资料不齐，预决算管理部门应在收到资料后的3 天内，将所缺内容反馈给相关部门，各部门必须在±0.00 前补齐全部资料。

上述资料均一式两套，预决算管理部门负责在收齐资料的2 天内，交于施工单位一套，用于其核算工程造价。预决算管理部门必须在收齐资料后的30 天内完成对主体工程总造价的编制工作。预决算管理部门将完成的总造价编制报告及时交分管副总，分管副总须在5天内完成审核并将审核报告交预决算部。预决算管理部门须在接到分管副总审核报告后的20 天内，与施工单位就工程造价金额进行核对，并将核对结果报开发部。开发部在收到预决算管理部门上报结果的10 天内，完成与施工单位关于签定包干合同补充协议的谈判，并报总经理。

第二章工程建设质量管理

第一节设计质量管理

第二十五条、在开发部成立设计成本质量控制中心，其职责为：

1、审核批准建筑设计方案，特别是地基基础设计方案。

2、核算建筑设计方案成本，批准每平方米面积的钢材用量；

3、核定建筑设计院设计的施工图纸；

3、协调解决重大设计变更及相关技术问题。

第二十六条、设计成本质量控制的运作流程：

建筑设计院提交建筑设计方案→设计成本质量控制中心核对并参与修改→建筑设计院施工图纸→设计成本质量控制中心审核确定施工图纸。

第二十七条、在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程部经理现场处理解决。除此之外的设计问题，工程部自行至设计室要求处理。

第二节工程材料验收管理

第二十八条、项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。

第三十条、所有进场材料、设备、构配件均必须进行验收并办理材料使用许可证后方可使用。

第三十一条、影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等需由工程部经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。

第三十二条、每期工程工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。

第三十三条验收依据

1、开发部确认的样板；

2、合同对材料、设备的要求；

3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。

第三十四条、验收程序

1、经开发部确认样板的材料、构配件进场后，监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场，工程部对板无误后立即传真通知建筑设计院，开发部必须24 小时内到场对样板，确认无误后开发部在材料上签字。

2、合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或承诺书要求进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。

3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许

可证。

4、需见证送检的材料，工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检，由施工方送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。

第三十五条、分管工程副总除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料进行抽查。

第三节单位工程质量管理

第三十六条、工程部质量管理人员应监督施工单位做好工程质量台帐，如出现在出现原始技术资料的，工程部应在工序完工后三天内整理归档，以备日后查阅。

第三十七条、交楼后2 个月内，工程部应杜绝出现以下质量问题：

楼板出现穿透性裂缝；

天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；

给水管道出现爆管；

外墙出现开裂、脱落、渗漏；

阳台栏杆生锈；

天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；

地面标高不符合设计要求；

木地板翘起、接缝不满足规范要求；

飘窗台两端大小头；

砼梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。

隐蔽工程验收管理

第三十八条、本章含以下隐蔽工程：

土方开挖：

基坑验槽；

防水工程；

模板工程；

钢筋工程；

砖砌体工程；

门窗塞缝；

水电线管暗埋和预留；

防雷、接地工程。

第三十九条、项目经理必须建立隐蔽验收台帐，台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改、不得代签和弄虚作假。隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。

第四十条、基坑（槽）隐蔽验收

基坑（槽）土方开挖前，监理工程师必须对开挖边线进行100%复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%复查，无误后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理进行100%复核，无误后在台帐上签字。验收内容：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。

监理工程师必须对基坑（槽）的验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须100％进行复查，无误后在台帐上签字认可并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批开挖到设计标高的基坑（槽）进行验收，并抽查不少于30%，并在台帐上签字。

基底开挖达到设计标高后2 天内，工程部必须组织科技发展中心、工程技术部及勘察、施工单位等进行验槽。

第四十一条、防水工程隐蔽验收

验收内容：（1）砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设置和构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口和收头、细部处理；（3）涂膜防水的基层处理、涂膜遍数和厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；（4）蓄水试验。监理工程师根据验收内容验收合格后立即在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理核查；项目经理必须进行100%核查，核查合格后填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。

第四十二条、模板工程隐蔽验收：

1、隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整度等。

2、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并抽查检验批总数的10%和在台帐上签字。

3、工程技术部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。

4、项目经理必须在签署隐蔽文件三天内报资料员，资料员在隐蔽文件上注明收到时间。

第四十三条、钢筋工程隐蔽验收

1、隐蔽验收内容：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固长度、搭接长度、接头位置、保护层厚度等。

2、接头采用焊接和机械连接的钢筋必须按规定见证取样送检。

3、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报

工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并抽查检验批总数的10%并在台帐上签字。

4、工程部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。

5、项目经理必须在签署隐蔽验收文件三天内报资料员，资料员在隐蔽验收文件上签署收到时间。

第四十四条、砌体工程隐蔽验收

1、验收内容：(1)砌体放线；(2)砌筑砂浆标号；(3)墙柱预留拉结筋；(4)构造柱的锚固与拉结；(5)顶砖砌筑时间和方式。

2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第三层的砌体工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。

3、工程技术部必须对第三层的砌体工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。

第四十四条、门窗塞缝工程隐蔽验收

1、验收内容：(1) 安装前的窗框封边砂浆是否填满；(2) 窗框固定摩尔码间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密实。

2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，检查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。

3、工程技术部对检验批总数的10％进行抽查。

第四十五条、水电管线暗埋和预留隐蔽验收

验收内容：（1）预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位置、数量；（2）管

线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；（3）室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位置、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对、给水管必须试压合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。

监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。

工程技术部必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。

第四十六条、防雷接地隐蔽验收

1、验收内容：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。

2、监理工程师必须对防雷接地焊接质量及焊接长度进行检查验收，验收合格立即填写隐蔽验收台帐并立即报项目经理；项目经理核查应不少于检验批总数的30%，将核查结果填写到隐蔽验收台账并立即报工程部经理；工程部经理必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。

3、监理工程师必须全程跟踪接地电阻测试，并如实填写隐蔽验收台帐，验收合格后立即报项目经理。项目经理对第一次所有不合格点和合格点的20%进行核查，并将核查结果立即报工程部经理。

4、工程技术部必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并对检验批总数的10％进行抽查。

第四章工程签证管理

第四十七条、零星材料的定价办法在施工过程中出现未明确价格的材料时，工程部应联系公司分管开发副总，由副总施工单位洽商，并出具相关材料的价格确认书作为计价依据。

第四十八条、造价在3 万元以下的零星工程由工程部负责发起，将增加工程量上报分管副总，分管副总必须在收到报告起24 小时内到现场核实，无误后在清单上签字，手续完备后方可施工。无定额子目进行套算的，由工程部、与施工单位共同商定。

第四十九条、造价在3 万元以上的零星工程

1、由工程部负责，将将增加工程量上报分管副总和工程预决算管理部门，分管副总和预决算管理部门必须在收到报告起24 小时内到现场核实，无误后在委托书上签字并报总经理批准，手续完备后方可施工。

2、无定额子目进行套算的，由工程部及分管副总与施工单位共同商定，报总经理批准。

第五十条、处理设计变更下发时已按原图施工完成的工程量的处理办法，按造价在3万元以下和3 万元以上零星工程的处理办法执行。

第五十一条、新增加工程施工完成后，必须单独组织验收，由公司工程部组织监理及施工单位进行内部验收，必须附上《工程竣工验收表》，《工程竣工验收表》

必须注明竣工时间、验收时间。并签署验收意见，不合格的进行整改。

第五十二条、项目经理必须建立项目签证台帐并及时填写。

第五十三条、工程部在收到签证单后2 天内必须签署完毕并在台帐上记录，若我方签证意见与乙方有分岐时，工程部必须在规定期限内签署意见返还施工单位并存档，同时必须在5 天内双方协商解决完毕。否则，开发部进合同管理协调处理。

第五十四条、工程签证应包含如下内容：

签证理由；

工程量；

签证内容发生的起止时间；

原始记录必须有两个或两个以上现场监理工程师签字。

第五十五条、工程签证的原始凭证，监理工程师必须当天签署完毕，并上报工程部经理后存档。

第五十六条、合同明确需签证的项目，由工程部直接签证，分管副总审核签字确认。

第五十七条、工期签证由工程部与施工单位谈判，报主管领导审批。

材料设备选型定板及限价计划

项目：

（注：“供应方式”指甲供或乙供；“限价时间安排”仅指乙供部分）

限价材料询价情况比较表工程内容：

价格审定表

项目：编号：

致施工方：

以下材料设备价格将作为双方结算依据，请贵公司尽快按要求联系采购。

建设单位签发人：施工单位签收人：

日期：日期：

工程竣工结算前需具备完善手续清单

为完备工程竣工结算手续，必须工程项目的负责人员对以下竣工内容进行核

日期：