如何撰写营销执行报告_2813373

商圈分析报告

商圈分析报告选址项目分析（一）人口环境一、客流分析客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。二、顾客购买能力分析周边人口测评分析消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人（二）市场环境周边店聚集情况分析一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、

游乐园等业态二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相

对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便导言本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。选址项目分析因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。（一）人口环境

商业银行对公存款路径拓展及营销策略报告

对公存款商业银行对公存款路径拓展及营销策略报告课题研究背景2011 年以来，中国银行业的资金面遭受到前所未有的挑战，随着理财销售监管和资金流向民间借贷等多重因素的影响，存款出现持续负增长的状况。而作为银行揽存的重头戏—对公存款，也面临巨大的压力：一方面2011 年流动性回收、社会资金量减少，导致银行贷款的派生能力越来越弱；另一方面，银行历来使用的联合企业，通过贴现、存单质押等方式抽出资金转存的方式，不但使银行资金成本上升，也由于蕴含较大风险而受到银监会的严格监管。11 月30 日，央行宣布从2011 年12 月5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点； 12 月14 日，银监会宣布推后实施新监管标准。虽然一系列措施旨在缓解流动性压力，并且多方预计近期将再度下调存准率，但存贷比这一监管指标，并没有出现放松的迹象，因此对扩大贷款能力并没有实质意义。考虑到过量发售理财产品带来的未来偿付压力，我们预计，2012 年中国银行业的资金压力依然存在。图：2011 年货币供应主要监测指标变化情况0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% -10000 -5000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月贷款增量（亿元）存款增量（亿元）M1 M2 资料来源：中国人民银行，华经国研整理反观各银行在面对2011

年的资金紧张的局面时，对公存款方面仍然使用以贷引存等比较常规的手段，甚至有些银行还通过金融掮客等灰色渠道进行高息揽存，违规现象层出不穷。此等乱象导致2011 年操作风险的尤为明显，并且中国北京华经国研经济信息咨询中心第2 页/共144 页对公存款银行业正进入流动性明显减少，融资存量大幅增加的信贷周期。传统意义上的存贷联动可能导致未来银行的资产质量恶化，并且相比之前借贷恶化时期更不稳定。因此，我们认为，银行的负债业务改革已经到了非做不可的地步，首当其冲的正是对公存款业务。报告观点存款是商业银行经营的基础，没有存款就谈不上资金营运；没有强大的存款作为实力和后盾，就谈不上资金营运的良性循环。只有实现存款量的重大突破和结构的根本调整，才能按照资产负债比例管理的要求加大贷款投入，从而提高存款的综合效益，实现商业银行的利润最大化。对公存款作为存款的重要组成部分，因其金额大、成本低、效益好，成为商业银行重点组织的资金来源。努力增加对公存款，对壮大银行的资金来源、平衡信贷收支、实现各项经营目标，最终促进国民经济健康发展具有重要意义。目前我国商业银行正面临着巨大的存款逐年下降压力，如何适应形势，成为商业银行当前一个十分重要的课题。我们认为，这需要各商业银行在激烈的同业竞争中发挥自身优势，以对公存款优化为突破口，走出一条

2020{营销策划}巢湖人民路商业步行街营销策划报告

巢湖人民路商业步行街营销策划报告巢湖印象巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2020年，全市总人口465万，主城区33万人；巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出；巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客；巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。一、巢湖商业地产分析

综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。二、项目SWOT分析 1、优势S （1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人群；（2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；

（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、文化中心。（4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。（5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。 2、劣势W （1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争；（2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展；（3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足；（4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失； 3、机会O （1）城市区域机会巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。（2）城市规划机会巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，

三线城市商业地产营销策略

三线城市商业地产营销策略时间:2006-12-28 16:09:00 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15- 20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。

商业银行对公存款路径拓展及营销策略报告

时，对公存款方面仍然使用以贷引存等比较常规的手段，甚至有些银行还通过金融掮客等灰色渠道进行高息揽存，违规现象层出不穷。此等乱象导致2011 年操作风险的尤为明显，并且中国华经国研经济信息咨询中心第2 页/共144 页对公存款银行业正进入流动性明显减少，融资存量大幅增加的信贷周期。传统意义上的存贷联动可能导致未来银行的资产质量恶化，并且相比之前借贷恶化时期更不稳定。因此，我们认为，银行的负债业务改革已经到了非做不可的地步，首当其冲的正是对公存款业务。报告观点存款是商业银行经营的基础，没有存款就谈不上资金营运；没有强大的存款作为实力和后盾，就谈不上资金营运的良性循环。只有实现存款量的重大突破和结构的根本调整，才能按照资产负债比例管理的要求加大贷款投入，从而提高存款的综合效益，实现商业银行的利润最大化。对公存款作为存款的重要组成部分，因其金额大、成本低、效益好，成为商业银行重点组织的资金来源。努力增加对公存款，对壮大银行的资金来源、平衡信贷收支、实现各项经营目标，最终促进国民经济健康发展具有重要意义。目前我国商业银行正面临着巨大的存款逐年下降压力，如何适应形势，成为商业银行当前一个十分重要的课题。我们认为，这需要各商业银行在激烈的同业竞争中发挥自身优势，以对公存款优化为突破口，走出一条成功的对公存款工作之路。本

(营销策划)项目产品策划报告

xxx项目产品策划报告

前言承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。目录一、项目产品策划的三大原则

二、竞争策略三、构筑核心竞争力四、项目产品开发理念思路五、建筑平面设计思路六、交通组织七、公共空间八、停车场九、景观设计十、照明设计十一、建筑风格十二、产品物业类型的发展模式十三、SOHO商务公寓具体操作模式一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产

品。 2、快速销售原则根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略：以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略：顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：

房地产行业商业街整合营销推广策划报告

黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告一、黄兴南路步行商业街产品概念设计及功能细分定位 (一)产品概念设计: 黄兴南路为长沙市传统老街,历经上百年的历史,不少长沙的老字号品牌如黄春和粉店,德圆包子,火宫殿,新华楼削面,甘长顺面食,美丽长鞋店等二十余家老字商号都集中在黄兴南路,可见黄兴南路的商业文化沉淀极其深厚。解放以后,特别是改革开放以来,黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店带领下的集饮食、购物、娱乐、休闲于一体的商业街,不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路,黄兴南路商业街的形象在长沙市民的心目中不断成形和固化。随着长沙社会和经济的不断发展,黄兴南路商业街以其深厚的历史文化和商业文化的沉淀,市政府决心下大力气将其改造,新的黄兴南路将成为长沙市唯一的步行商业街。黄兴南路步行商业街的建成,将代表长沙这座历史文化名城的社会经

济、文化、文明、科技发展新的里程碑,也是长沙走向全国乃至走向世界的又一窗口和亮点。黄兴南路步行商业街总长度838米,商业建筑分一、二期投产,一期工程总建筑面积约13万平方米。步行商业街的建筑形式以室内步行商业街为主,室内步行街全部设计有冷暖空调系统,从而能有效地保证各种季节全天候的人气指数,增强了步行商业街的整体商业价值,步行商业街的室外商业街,却是长沙商业业态的主要形式之二,必然的人流量,以及满足可得的休闲设施和景观资源,保存和增强了室外街铺的极高的商业价值。室外、室内相结合的步行商业街形式,是黄兴南路步行商业街产品定位的主概念设计。 (二)功能细分定位: 黄兴南路步行商业街的功能分区,一定要考虑如下三大因素的支持: 1、设计休闲购物和目的购物人流购物人流的设计,是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一,从功能分区的角度来考虑,商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流,具体作如下规划: (1)设计步行商业街的”中心广场”概念,将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导,使”中心广场”成为步行商业街的”街眼”和必游

世联-观澜豪园三期B区销售执行报告

谨呈：骏豪地产（集团）有限公司观澜豪园三期B 区销售执行报告世联地产顾问（深圳）有限公司 2001年4月23 日

目录一、前言……………………………………………………………………………………………………………P3 二、物业定位………………………………………………………………………………………………………P6 三、权益内容……………………………………………………………………………………………………P16 四、产品展示……………………………………………………………………………………………………P21 五、形象展示……………………………………………………………………………………………………P25 六、包装手段……………………………………………………………………………………………………P27 七、推广时机……………………………………………………………………………………………………P30 八、销售渠道……………………………………………………………………………………………………P33 九、销售安排……………………………………………………………………………………………………P35 十、媒体策略……………………………………………………………………………………………………P38 十一、促销策略……………………………………………………………………………………………………P39 附件：发展商需即时开展的工作一览表

一、前言 1．项目推广背景观澜湖高尔夫球会自1995年开始建立， 1998年开发建设了观澜豪园一期别墅，至今都已有几年的运作时间，一直以来树立了良好的球会形象，很好地维护了球会的品牌并得以广泛传播，但同时我们发现——?与以往相比，会籍销售速度受限于会员数量的日益增多而导致节假日繁忙时间打球“塞车”而日趋缓慢，投诉增多； ?观澜豪园的销售速度随着推出量的增多，会员逐步消化，因此也显得“后劲乏力”； ?SALES销售动力不够；综上所述，整个球会急需注入一股新鲜的血液，一个全新的概念亦或是一个改良的产品来激活会员、其他消费者和SALES。球会本身已经很清楚地认识到了这一点，并在近期实施了一系列的举措—— ?恩尼.艾斯设计的第5个球场即将使用； ?高尔夫专卖店大规模扩建；观澜豪园三期 B区销售执行报告- 3 -

项目销售方案

项目销售方案 1

[凤凰城]项目销售方案嘉兴六合地产营销策划有限公司二零一一年十二月

一、代理项目基本概况 1、项目基本构成精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。依托崇福广场优势,聚集人气。依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。

商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。总结综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。

某商业街项目营销策略报告

某商业街项目营销策略报告目录第一章项目营销策划分析思路浅析) 一、相关重要说明: 二、项目分析+ 1、概述 2、项目商业价值判断三、项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁四、本项目需要解决的营销课题五、项目核心价值体系确立 1、项目潜在价值 2、项目差异化优势 3、构建项目核心价值体系六、营销策略综合前提分析 1、主流目标客户群定位及特性分析, 2、终端消费客群定位 3、商业部分营销定位浅析第二章销售方式及价格定位体系一、4种销售方式优劣势比较二．项目阶段性价格定位策略

1、项目可实现价值分析 2、市场竞争导向定价法 3、租金收益逆向定价法第三章总体营销及包装推广策略一、总体营销策略模式二、项目整体运作思路及工作计划1、项目整体运作思路三、项目阶段性销售控制策略 1、控盘策略前的思考 2、几种可能的放盘方案比较 3、分期控盘实施方案 4、控盘节奏及各阶段推广、销售策略 5、特别销售技能建议四、商业销售推广策略】 1、推广策略 2、广告策略 3、客户活动策略 4、品牌宣传策略五、主题卖点提炼与推广主题) 1、主题卖点提炼 2、广告主题

3、核心概念一、相关重要说明 1、销售价格定位、销售放量及控制手段，是本案整体定位策略的重要环节。本案的商业产品销售定位，主要针对最大化挖掘地块与产品价值，通过对优势推广点的充分利用与局部放大，并通过特殊的包装推广手段等方式提升沾益项目“极具投资潜力的商业”的典型形象。 2、应重视项目发展动态对商业定位策略的影响与调整。本报告重点解决商业销售前期的定位问题，并以曲靖当前商业市场状况为出发点，对全案发展策略如人群定位、包装手段、价格策略、销售手法等进行总结与定位，以供开发商全面权衡并进行销售前的执行参照。随着开发的持续进行，相关竞争环境、市场状况、区域条件等影响定位的关键因素会发生改变，这些改变将或多或少的影响到本案定位策略，或发生正面作用，或产生负面影响。强调动态预期对本案定位策略的影响，依据我司在商业项目销售的推广经验及市场反馈，对产品在中期及中远期的产品销售形态予以适时、适量的修正，是项目得以可持续发展的重要保障。本案中涉及相应价格以及销售比例控制和周期，均按静态阶段进行设计规划。二、项目分析 1、概述：某商业街，位于曲靖市沾益县龙华大道东侧，玉林南路两侧，为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。项目秉承“以人为本”、“以商为本”的规划理念，总占地面积152431.44㎡，建筑面积344521.375㎡，其中商铺面积43738.66㎡，规划设计体现了时代特征和地方特色，并结合布局真正做到了“人车分流”、“商用、居住分流”。创造了一个“现代、美观、舒适”的商业街和“宜人、和谐、高品质”的人居小区，开启曲靖商住新潮流。 2、项目商业价值判断三、项目swot分析 1、优势（Strength） 2、劣势（Weakness） 3、机会(Opportunity)

商业步行街营销策划报告

巢湖人民路商业步行街营销策划报告巢湖印象巢湖,安徽中部的一座城市,位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心;巢湖,截止 ,全市总人口465万,主城区33万人; 巢湖,有着30 的悠久历史,名人辈出; 巢湖,有全国5大淡水湖之一的巢湖,每年吸引大量中外游客; 巢湖,经济基础薄弱,是一个发展中的城市。一、巢湖商业地产分析 1、08- 巢湖商业地产市场概况巢湖市整体房地产市场销售面积和投资意愿持续低迷,进入 ,第一季度商铺成交面积为15285.83㎡,成交均价为15307.17元/㎡。第二季度商铺成交面积为11346.97㎡,成交均价为14994元/

综上所述:巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带,这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制,人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争,但由于地段的限制,其竞争力有限,对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级(即本项目)是巢湖市具有划时代意义的商业变革,是巢湖市商业的标杆,其它项目唯该项目马首是瞻。二、项目SWOT分析 1、优势S

(1)绝正确区域优势:巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈,本项目的超大致量,将辐射周边近2500万的消费人群; (2)绝正确地段优势:本项目位于巢湖市最繁华的人民路段,城市商业之心; (3)绝正确产品优势:本项目总建筑面积为26万㎡,全功能商业规划,最时尚大方的建筑,一站式生活体验、休闲、购物、文化中心。 (4)绝正确规划优势:本项目为省、市、区三级政府重点工程, 是巢湖市中心的升级改造项目,是巢湖市商业文明的标杆。 (5)绝正确品牌优势:香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验,拥有专业的商业管理团队。 2、劣势W (1)开发成本较高:本项目的开发成本在当地较高,不利于竞争; (2)前期时间较长:前期工作时间较长,影响后续工作的按时开展; (3)品牌认知较差:本项目为信泰集团的首个商业房地产项目, 客户对开发商品牌认知度不足; (4)客户大量流失:本项目入市较晚,周边商业项目捷足先登,大量投资户、经营户流失;

房地产项目前期营销策划方案书

房地产项目前期营销策划方案书 1

房地产项当前期策划建议书前言: 目录: 第一章、公司简介第二章、区域房地产市场分析第一节、房地产市场概述第二节、北京及其周边房地产市场发展现状第三节、项目周边典型住宅项目概况第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点第三章、本项目市场定位与主题概念第一节、项目概况第二节、项目SWOT分析第三节、市场定位第四章、项目规划建议第一节、区域房地产产品现状第二节、本案分期发展策略建议第三节、产品设计策略第五章、营销策划及项目推广

第一节、营销运动中的三种”力” 第二节、本案包装策划第三节、差异性策划思路第四节、销售价格策略第五节、推广思路及费用预算第一章、略第二章、房地产市场分析第一节、房地产市场概述中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善,其间有高潮也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。当前, 3

中国房地产业正在经历一个”价值回归”、”利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对稳定过渡,当前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。中国房地产业的区域发展水平不均衡,自东向西,开发水平形成一个很大的落差,东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策,经济发展较快,与国际上的交流频繁,资金和人口的”盆聚”明显,居民购买力较强,房地产开发水平较高,开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市,并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时,引入沿海的开发模式,引进优秀人才,进步很快,正在急起直追。中国房地产业在今后五到十年内,还会有一个较平稳的发展时期,其主要利好因素有: 1、产业被明确确定为国家支柱产业,在政策上给予更多的优惠和扶持; 4

商业街营销报告1056121572

前言经过对项目的了解，现谈一点对项目的认识，首先绵阳的定位是一座以修闲、娱乐、旅游为主题的发展城市，而就绵阳目前最具发展前景的商业业态有两个一为——房地产；一为休闲、娱乐、饮食。而本项目容纳了前两者，所以定位该项目做上述业态符合绵阳城市发展方向。但商业地产在具体操作过程中难度很大，这就要求整个项目的运作过程本着科学、严谨的运作思路，通过对各运作流程细分。从而让每个操作环节尽量做到不失误或少失误，因本人是做销售的，又对项目的许多情况不是太了解，因而仅能从以往自己商业地产操作销售中的经验积累再结合本项目谈一点自己的认识与看法，以供参考。

隆盛美食街营销推广方案（2006-7）一、项目定位本项目位于绵阳涪城区顺河前街，从地理环境这一角度来看，目前该地段聚集了一批具消费潜力的人群，各种市政配套设施逐步完善，隆盛美食街如果落成，会成为绵阳市的另一特色休闲娱乐中心。针对该项目进行细致准确的市场定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的经营主题和未来的增值前景，我们要进行细致和适当的宣传，从而促进和带动隆盛美食街更好、更有利的销售，同时树立起隆盛长期品牌形象。（一）项目定位的SWOT分析项目优势： 1）区位：项目位于绵阳市核心商圈边缘、紧临富临外滩，地理位置昭示性强； 2）交通：本项目隶临市中心，交通便捷； 3）规划：项目是目前市政府规划的的小吃一条街所在地，能够形成很强的市场聚集效应；

4）定位：隆盛民俗特色美食街的市场定位，集休闲、娱乐、特色美食等于一体，升级原区域原有消费观念，换将倍受现代消费者关注的各休闲、娱乐、特色美食项目； 5）特色：项目设计风格独特，营造美食消费氛围、传递高档次特色消费理念； 6）人气：顺河前街聚集了大量的消费人群，美食城的实施，市场容量膨胀，利于隆盛美食街未来的蓬勃发展； 7）管理：专业市场统一经营管理，相对于原有美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性和合理性。项目劣势： 1）隆盛美食街尚未展开市场攻势，影响力不够，没有形成一种感召力； 2）美食街尚未动工，目前的拆迁对美食街市场氛围的形成起了一定的冲淡作用； 3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售价格相对过高，使这些商户在投资上形成一些困难； 4）在消费习惯上，南河烧烤一条街已深入人心，项目市场认知度不足。市场机会： 1）目前，顺河路没有一个完善的高档休闲娱乐场所，而一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模

XX广场前期营销策划报告

新龙广场前期营销策划报告目录：。导人第一一市场第一一一、市场分析 (7) 二、寻找目标客群 (15) 产晶篇一一一、开发战略制定 (21) 二、规划定位 (22) 战略指导篇一一一、整体战略的制定 (37) 二、市场形象定位 (38) 营销执行篇一一一、开盘时机的把握 (40) 二、销售节奏与控制 (41) 三、广告推广总精神 (42) 四、案名推荐 (43) 五、VI及秀稿演示 (45) 导入篇----项目介绍 ●项目名称：新龙广场

●项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路 ●用地面积：10840平方米 ●建筑面积：地上32272．5平方米地下3000平方米其中住宅12412．5平方米办公15860平方米商业4000平方米 ●公建容积率：4．0 ●住宅容积率：2．5 ●综合容积率：3．25 ●绿化率：32％ ●建筑密度：36％ ●住宅总户数：134户 ●项目情况概述本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。虽然距人民广场不远，但是其周边社区环境不佳，目前地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南的蒙古小区也为6层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整洁状况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体的物业形象较佳。但本案周边已属于旧改地块，经过以后的改造，应该会有大的改善。本案的产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。对于本案的住宅而言，去化并不是一个难点，重要的是如何合理定位与包装，获得较高的利润空间和实现快速去化，加快资金回笼的速度。而本案的商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可通过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有的良好商业气氛，以及社区居民的集中，只要合理进行业态布局，日后经营状况看好。本案的重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体的50％，办公楼的销售去化直接影响着本案总体的推案成功，获利与否。此外，由于本案所属地区没有产生办公楼的积聚效应且选择出售这一方式来实现利润，故此存在一定的市场抗性。多种物业形态存在的最大的缺陷就在于营销推广时由于目标客群的不同，而导致主诉方向分散，无法取得理想的效果。因此，如何将这三者统一起来，相辅相承是本篇报告的阐述重点。市场篇 ┌──────┬─────────┬────┬───────────┬────┬────────┬──────┬───────┬────────┬───────┬──────────┐ │案名│地址│规模│单价范围│平均单价│主力面积│主力总价│公开日期│工程进度│销售率│备注│ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───

商圈分析报告

商圈分析报告 Q 哇辟訂嗣科購路金碎一 ” ■" 蜃薛赢皂 SF 光村虹三村选址项目分析（一）人口环境一、客流分析客流量:由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的 9号线延段，又：5 东 “路 (L ￡' 蓝山小城今金海路 ?宝洱路杉达大学 cam} 古爭国上川腿旦路：

地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈，因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。二、顾客购买能力分析周边人口测评分析消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人（二）市场环境周边店聚集情况分析一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福， KTV ，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、 KTV 、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。分布有生活配套、餐饮、影院、游乐园等业态 ■熬宝遊固宀 A 牌注富主2E 圧曾吊瓦尼王附国争对手。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成, 沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别虫宝龙轉市广旧场一期＜3栋 Q 小“ ＜宝龙诚市广诵 ?一期-匚W 棟二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为 GBG 最大的竞

（三）竞争环境竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得知真诚足道的服务质量堪忧，下面是一些顾客反应 —直在某团购网站团购的「6絃元按脚，88的精油推拿「周末也可以用的口不过泡脚药水要另外加钱的’上周日下午去的’不用提前预约也不用等「技师手法不错，不过时间好像有点不足「融去了很多次了水平曇差不卉1号男技师最好服务还有手法都到位有决碰到个99号还是几号按摩起来真的也不知道是水平不好还是纯粹偷哮头皮可以摸十几二十分钟关犍来了他是盯着一个点按的噢我耐着性子想等等看最后室在忍不在了我说题里真的不需要?一直按然后人家就换到背上同样哦买噫盯着一个点按然后手Itt啪啪拍3下无限循环我真的被柏的烦了按摩到现在从来没碰^过遠样的技师我不知道彳也到底星怎么得到遠份工件的受过这次打击之后就每次点钟1号遠次1号下班了就随便安排了—b按的还可以按好休息的时候玩手机一看时间居撚只有4吩钟不想说件么了真的很无语「股股「无功无过‘可能是足道谊做精由不是很专业” 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG 有很大的优势。

黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告

黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告一、黄兴南路步行商业街产品概念设计及功能细分定位（一）产品概念设计：黄兴南路为长沙市传统老街，历经上百年的历史，不少长沙的老字号品牌如黄春和粉店，德圆包子，火宫殿，新华楼削面，甘长顺面食，美丽长鞋店等二十余家老字商号都集中在黄兴南路，可见黄兴南路的商业文化沉淀极其深厚。解放以后，尤其是改革开放以来，黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店带领下的集饮食、购物、娱乐、休闲于一体的商业街，不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路，黄兴南路商业街的形象在长沙市民的心目中不断成形和固化。随着长沙社会和经济的不断发展，黄兴南路商业街以其深厚的历史文化和商业文化的沉淀，市政府决心下大力气将其改造，新的黄兴南路将成为长沙市唯一的步行商业街。黄兴南路步行商业街的建成，将代表长沙这座历史文化名城的社会经济、文化、文明、科技发展新的里程碑，也是长沙走向全国乃至走向世界的又一窗口和亮点。黄兴南路步行商业街总长度838M，商业建筑分一、二期投产，一期工程总建筑面积约13万平方M。步行商业街的建筑形式以室内步行商业街为主，室内步行街全部设计有冷暖空调系统，从而能有效地保证各种季节全天候的人气指数，增强了步行商业街的整体商业价值，步行商业街的室外商业街，却是长沙商业业态的主要形式之二，必然的人流量，以及满足可得的休闲设施和景观资源，保存和增强了室外街铺的极高的商业价值。室外、室内相结合的步行商业街形式，是黄兴南路步行商业街产品定位的主概念设计。

（二）功能细分定位：黄兴南路步行商业街的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持： 1、设计休闲购物和目的购物人流购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划：（1）设计步行商业街的“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。（2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。（3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此。（4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。（6）设计休闲、观光、娱乐、美食功能，以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。（7）设计城市形象及政府形象功能区域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街的美誉度，自觉传播，口碑传播，以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。（8）设计长沙传统老字号品牌功能区域，标榜步行街的深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色，引导观光旅游的必然人流。（9）设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品，引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。（10）设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域，增强步行街的全民参与感，形成步行商业街的独特商业文化风景线，重复而有层次地引导人流。（11）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。 2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形

项目销售执行报告模板080402

精品营销执行报告撰写思路一、概述项目销售执行报告是在对整个项目进行市场调研分析、项目营销分析定位的基础上，为了实现项目的销售目标提出的有针对性、整体性、综合性、策略性、可执行又具有创新性的销售执行方案。由于营销执行报告是在产品已经定型的前提下去找市场、找客户。所以后期的工作基本上是围绕产品的市场竞争分析与价值实现展开。

精品三、营销执行报告的主要内容一份完整的销售执行报告包括十四项主要内容。包括前言（报告的结论的简明阐述）、目录、市场销售的调研（重点的市调结论，具体数据可做为附件提交）、项目分

析（针对最终销售产品的分析）、项目定位、营销推广战略与总纲、销售策略、广告推广与媒体策略、形象包装策略、营销活动策略、价格策略、营销推广计划与费用预算、销售管理、及相关工作计划内容的附件。

营销执行报告标准模板前言 ×××××公司：承蒙信任，我司于××年×月开始正式受托展开贵司××××项目之销售代理事宜。针对本项目的现有产品及定位情况，我司在进行了市场调查和论证后，对本项目深入分析研讨，本报告是基于目前区域房地产市场状况，结合我司专业人士在深圳地产行业的※※个专业案例、十年专业实践，在专案小组、德思勤专业评审委员会的共同努力下完成的。我司认为,基于本项目的实际情况与市场情况，需要解决以下××个重点问题。问题1 问题2 问题3 ………… 解决以上问题的前提条件是依托于项目的×大核心优势……，及………市场机会把握，在此基础上制定适合本项目的营销战略，树立项目在竞争市场上的……形象。在此指导思想下，我司认为本项目营销推广中的物业定位是……（注此阶段的物业定位可延续前期策划中已经确定，也可重新分析确定）与产品核心优势……。本项目实现………营销战略目标，针对的目标客户群……（注此阶段的客户定位可延续前期策划中已经确定，也可重新分析确定）、形象定位为……（注此阶段的形象定位可延续前期策划中已经确定，也可重新分析确定）。

营销计划书范文-模板

营销计划书范文一、计划概要 1、年度销售目标600万元； 2、经销商点50个； 3、公司在自控产品市场有一定知名度；二、营销状况空调自控产品属于中央空调等行业配套产品，受上游产品消费市场牵制，但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。湖南地处中国的中部，空调自控产品需求量比较大：1、夏秋炎热，春冬寒冷； 2、近两年湖南房地产业发展迅速，特别是中高档商居楼、别墅群的兴建； 3、湖南纳入西部开发、将增加各种基础工程的建设； 4、长株潭的融城； 5、郴州、岳阳、常德等大量兴建工业园和开发区； 6、人们对自身生活要求的提高；综上所述，空调自控产品特别是高档空调自控产品在湖南的发展潜力很大。营销方式总体来说，空调自控产品销售的方式不外三种：工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大，但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速，已经呈现出多元发展局面。从各的销售渠道来看，大部分公司采用办事处加经销商的模式，国内空调自控产品xx年都加大力度进行全国营销络的部署和传统渠道的巩固，加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进入时间相对较晚的空调自控产品来说，由于市场积累时间相对较短，而又急于快速打开市场，因此基本上都采用了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应，凡进入湖南市场的自控产品在湖南都有库存。湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力，发展趋势普遍看好，因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会，只要采用比较得当的市场策略，就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌影响力还需要巩固与拓展。在销售过程中必须要非常清楚我公司的优势，并加以发挥使之达到极致；并要找出我公司的弱项并及时提出，加以克服实现最大的价值；提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户交流的每个环节中，注重售前售中售后回访等各项服务。三、营销目标