第3章物业项目承接查验
第三章物业项目承接查验
物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。
第一节新建物业承接查验
在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主人住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收，为承接查验工作打下基础。
一、物业承接查验与工程竣工验收的区别
物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。而竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。
1．目的不同
工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。
2．参与主体不同
工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。
3．对象不同
工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。
二、物业承接查验的依据和原则
（一）物业承接查验的依据
物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。
物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。
实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（1）《物业管理条例》；
（2）《物业承接查验办法》；
（3）物业买卖合同；
（4）临时管理规约；
（5）前期物业服务合同；
（6）物业规划设计方案；
（7）建设单位移交的图纸资料；
（8）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
（二）物业承接查验的原则
物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
（三）物业承接查验涉及的法律主体
主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。
1．新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体交验方：物业的建设单位接管方：物业服务企业
2．新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体交验方：物业的建设单位接管方：物业专有部分的购买人
三、新建物业承接查验应当具备的条件
（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（7）法律、法规规定的其他条件。
四、物业承接查验的程序
（一）确定物业承接查验方案
与开发建设单位协商好承接查验的日期、内容、标准、进度等，制定承接查验方案，作为承接查验的工作指南。
（二）移交有关图纸资料
建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。
（三）查验共用部位、共用设施设备
现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物
业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
（四）解决查验发现的问题
现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
（五）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议
建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定。
（六）办理物业交接手续
建设单位应当在物业承接查验协议签订后l0日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间，交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承担查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、
县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、其他承接查验有关的文件。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
五、承接查验的准备与实施
（一）确定物业承接查验方案的程序
新建物业的建设单位应当在物业交付使用l5日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。
因此，建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。
物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即：
（1）关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；
（2）供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；
（3）教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；
（4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（5）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（6）物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件；
（7）物业竣工图纸及竣工资料。
双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。
（二）物业承接查验方案的内容
以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：
1．组建物业承接查验小组
由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。
2．列出各专业工程实施查验的技术依据主要包括：
（1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；
（2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；
（3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；
（4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；
（5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。
3．确定物业现场查验的内容
（1）物业共用部位、共用设施设备的现场查验。
对于新建物业的现场查验，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
①共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备问等。
②共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
③共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
（2）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。
物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。
因此，物业承接查验小组应该根据《办法》的规定与合同约定以及物业设计文件及清单，列出现场查验的项目和内容。
4．拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案
主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时问与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等，编制物业设施设备现场查验计划与进度。
5．物业承接查验物资准备
包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。
（1）验收文件的收集，查验人员查验前的培训。
（2）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等。
（3）记录表格，主要包括：
①物业资料查验移交表；
②物业设施设备现场查验记录表；
③系统设施设备现场查验问题汇总表；
④物业设施设备现场查验问题处理跟踪表；
⑤物业设施设备查验最终遗留问题汇总表；
⑥物业项目移交表。
6．现场查验风险及预防措施（表3-1）
表3-1现场查验风险及预防措施
（三）物业资料的查验与移交
物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）房屋、共用设施设备清单；
（6）承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。
（四）物业共用部位、共用设施设备的现场查验
1．现场查验的方法
物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做法是：
（1）核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。
（2）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。
（3）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确地使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。
（4）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。
（5）试验。物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。
2．查验记录
现场查验应当形成书面记录。双方在物业设施设备的现场查验中，应由查验记录人将查验情况认真填人各专业现场查验记录表。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存。
（五）物业现场查验发现问题的解决
1．书面通知建设单位及时解决，并进行复验
现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。对于不能及时解决的遗留问题，双方协商解决方案，并在签订物业承接查验协议时明确约定。
2．建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议
建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合
六、物业共用部位、共用设施设备的交接
建设单位应当在物业承接查验协议签订后l0日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间、交接方式等内容，双方签署物业《物业移交表》，交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字、盖章确认。物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应由建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业进行使用和管理。
七、其他
1．分期开发的物业项目的承接查验
分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
2．物业承接查验的费用由建设单位承担
物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
3．办理物业承接查验备案
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（1）前期物业服务合同；
（2）临时管理规约；
（3）物业承接查验协议；
（4）建设单位移交资料清单；
（5）查验记录；
（6）交接记录；
（7）其他承接查验有关的文件。
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知方式应在《前期物业服务合同》中约定。
4．其他
物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
八、物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任
（一）物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任
物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
（二）物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任
自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。
物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。
（三）建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任
建设单位应当按照国家规定，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
九、物业承接查验中其他法律责任
（一）当事人双方均应承担不履行协议的违约责任
物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。建设单位、物业服务企业未按《办法》规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
（二）建设单位应承担的物业承接查验的违约责任
建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负担，损害物业买受人权益。
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
（三）物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
（四）业主在物业承接查验中具有知情权、监督权物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。
（五）房地产行政主管部门的监管责任
物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。
十、争议的解决
物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
十一、新建物业承接查验注意的问题
承接查验是物业服务企业接管物业的重要环节，物业服务企业通过承接查验，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，物业服务企业对所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给今后的物业管理服务带来许多不必要的麻烦。
为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业服务企业在承接查验时应注意以下几个方面：
（一）人员选配要精干
物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
（二）验收立场要明确
物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
（三）遗留问题要备案
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求建设单位提出补救和解决措施并备案（包括物业管理用房，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
（2）承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
（四）保修事宜要落实
落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，建设单位一次性拨付保修费用。
（五）特殊信息要收集
（1）新建物业建设单位应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业服务企业。
（2）将建设单位施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。
（3）凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让建设单位或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（六）管理配套要关注
验收时注意与物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。
（七）产权界定要证明
小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉纠纷。
（八）管理权限要清楚
物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
（九）查验手续要齐全承接查验符合要求后，物业服务企业应与建设单位签署签订物业承接查验协议。
（十）拒接未经查验的物业
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。所以，物业服务企业要拒绝接管未经查验的物业，避免带来损失。
第二节物业管理机构更迭时的承接查验
物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动。
一、承接查验的法律主体
1．原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体交验方：原有的物业服务企业
接管方：物业的业主或业主委员会
2．业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律主体交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业
二、承接查验的条件
在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验：
（1）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；
（2）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。
三、承接查验依据的文件
承接查验依据的文件有：
（1）物业服务合同；
（2）《物业管理条例》；
（3）《物业承接查验办法》；
（4）《管理规约》；
（5）移交的物业图纸资料、清单；
（6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；
（7）物业管理相关的合同、协议等。
四、承接查验的准备
（一）成立物业承接查验小组
签订物业管理服务合同后，新的物业服务企业即组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。
查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
（二）准备资料和工具
准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的资料、清单等。
（三）提前与有关单位协调关系
机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定，为了顺利开展承接查验，需要同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。
（四）对物业项目进行调查评估
为了使物业项目的承接查验能够顺利进行，在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估，为物业移交和13后的管理提供依据，对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括：
（1）了解房屋的完好情况；
（2）了解各类设备设施的运行、管理、维护情况；
（3）了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况；
（4）业主（物业使用人）、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况；
（5）了解员工的办公、生活情况；
（6）了解各类管理人员的素质；
（7）管理处经营情况，包括管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取、日常开支、维修基金使用、各类押金、欠收款项、待付费用等。
五、承接查验及移交的程序和内容
（一）成立承接查验组织，确定查验和移交方案
为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共同组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。
（二）查验和移交的物业管理资料
（1）物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，主要是物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。
（2）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括：物业设施设备清单、台账，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。
（3）业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。（4）财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、应收款项等。
（5）合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。
（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
（7）其他需移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。，
（三）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交
（1）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。
（2）物业共用设备的查验和移交。主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能，共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。
（3）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、照明设施、安防及消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸、消防配件等）、文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等）、各种标识等。
（4）物业管理用房。包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。
（5）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。
（6）产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括：办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。
（四）物业查验与移交资料
共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面：
（1）对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；
（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；
（3）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；（4）提出遗留问题的处理方案；
（5）一定要签订物业承接查验协议。六、承接查验注意事项
（1）明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企业。虽然在具体移交中可合并进行，但要分清楚移交的主体和责任。
（2）各项资产和费用的移交，共用配套设施和机电设备接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。
（3）如承接的物业项目部分还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
（4）在物业管理移交工作中，对物业共用部位、共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
复习思考题
1．简述物业承接查验的概念。
2．物业承接查验与工程竣工验收的区别是什么?
3．简述新建物业承接查验的依据和原则。
4．简述新建物业承接查验的程序。
5．简述新建物业承接查验的准备与实施。
6．新建物业承接查验应注意的问题是什么?
7．物业管理机构更迭时承接查验应做好哪些准备工作?
8．简述物业管理机构更迭时承接查验的程序和内容。
9．物业管理机构更迭时的承接查验有哪些注意事项?
物业承接查验操作指南(谷风资料)
物业承接查验指南 1范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。 2编制依据/引用文件 2.1《土木结构工程施工及验收规范》 2.2《屋面工程施工及验收规范》 2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》 2.4《危险房屋鉴定标准》 2.5建设部房屋接管验收标准 2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法 2.7GBJ16 建筑设计防火规范 3术语 3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。） 注：承接查验亦可称为“接管验收”。 4物业承接查验规程 服务流程工作内容质量要求 1 组建承接查验小组 总经理负责组建物业接管/移交小组并 委任组长，审批物业接管计划，办理物业的 接管手续。 1.接管计划，接管手续齐备完 整、规范。 2 人员培训 组长组织对接管小组中的工程技术人 员及相关人员进行技术交底，介绍项目特 点，验收方法和标准等要求。 2.具备专业的技术能力，清楚 验收标准和要求。 3 承接查验前期准备 与开发商联系好交接事项、交接日期、 进度、验收标准等。 3.验收准备工作齐全、充分。
服务流程工作内容质量要求 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的 收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、 各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对 性地编制验收计划。 准备好承接查验用的记录等。 4 编制承接查验计划 接管小组组长编制物业承接查验计划， 交总经理批准后组织执行。 准备承接查验用的工作文件。 4.物业承接查验项目清单； 5.小组人员分工； 6.接管日程安排； 7.其他（提前介入在建工程验 收等）。 8.图纸资料的验收一般在7～ 15天完成。 5 物业验收会议 物业、开发商/委托方及其相关单位派员 共同参与验收，召开验收会议。 9.信息沟通及时、问题能尽快 解决。 6 资料验收 委托方按开发建筑单位、工程施工单 位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公 司、配套工程施工单位、设计院等提供《房 屋及公共设施清单》，提供各类物业资料。 资料验收组对所有资料进行查验，填写 〈物业资料验收清单〉，办理交接手续。 遗留问题做好记录，请交方确认。 10.物业产权资料、综合竣工资 料、施工设计资料、机电设备资 料、电设备安装、调试报告； 11.合同协议；业主资料齐全。 12.符合Q/CMPMC 200002.4 《物业资料验收规程》 13.遗留问题清楚，有交方确认 7 房屋本体/附属设施验收 参照附件一《毛坯房验收标准》或附件 二《精装修房验收标准》对房屋本体和分户 设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进 行验收。 参照附件三《共用设备设施验收标准》、 附件四《公共配套设施验收标准》对物业附 属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫 生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电 系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通 讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系 统、道路、照明系统、管理配套系统（含管 理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 14.房屋本体符合建设部《房屋 接管验收标准》和相关行业标 准。 15.消防系统应符合GBJ16《建 筑设计防火规范》的要求，并有 消防部门验收合格证明。 16.园林绿化系统应符合绿化 设计方案和绿化保养合同的要 求。 17.各系统的质量和使用功能 应符合设计图、说明书及安装合 同的有关规定。 18.验收时，开发商/委托方及相 关单位派员共同参与验收。
物业承接查验内容及标准
剑腾三期项目-房屋本体及公共设施查验标准 序号查验内容和标准 一、防水现场查验的内容、标准与方法 1、房屋防水工程查验： 1）对房顶、外墙的查验，宜在雨天或雨后进行观察，若有渗漏部位，划出标记，做好记录； 2）对卷材、涂膜防水层，宜直接观察有否裂缝、翘边、龟裂、剥落、腐烂、积水及细部节点部位损坏等现状，发现前述现象，宜在雨后观察或蓄水检查防水层大面及细部节点部位渗漏情况； 3）对钢性防水层，宜直接观察有否开裂、起砂、酥松、起壳；密封材料剥落等；排气管、女儿墙等部位防水层破损等现状，宜在雨后观察或蓄水检查防水层大面及细部节点部位渗漏情况； 4）对瓦件，宜直接观察有否裂纹；瓦面、接缝及细部节点部位损坏等现状，宜在雨后观察瓦件及细部节点部位渗漏情况； 5）对清水、抹灰、面砖与板材等墙面，宜直接观察有否裂缝、接缝、空鼓、剥落、酥松及细部节点部位损坏等现状，宜在雨后观察和淋水检查墙面及细1 部节点部位渗漏现象； 6）对厕浴间及楼地面，宜直接观察有否裂缝、积水、空鼓及细部节点不诶损坏等现状，并宜在蓄水后检查楼地面、厕浴间墙面及细部节点部位有无渗漏7）对地下室墙地面、顶板，宜观察有否裂缝、蜂窝、麻面及细部节点部位损坏等现状，对现有慢渗或渗漏水点不明显的部位，宜辅以撒水泥粉来确定漏8）卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求，搭接宽度正确，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象； 9）涂膜防水层的厚度应符合设计要求，涂层无裂缝、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象； 10）钢性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，无开裂；分隔缝应平直，位置正确； 11）加空屋面查隔热制品的质量无断裂和露筋等缺陷，蓄水屋面蓄水至规定高度查有无渗漏现象，种植屋面挡墙泄水孔的留设需符合设计要求，并不得 2、地下建筑防水工程查验 1）防水混凝土的抗压强度和抗渗压力必须符合设计要求； 2）防水混凝土应密实，表面应平整，不得有露筋、蜂窝等缺陷；裂缝宽度应符合设计要求； 3）水泥砂浆防水层应密实、平整、粘结牢固，不得有空鼓、裂纹、起砂、麻面等缺陷；防水层厚度应符合设计要求； 4）卷材接缝应粘结牢固、封闭严密，防水层不得有损伤、空鼓、皱折等缺陷； 2 5）涂层应粘结牢固，不得有脱皮、流淌、鼓泡、露胎、皱折等缺陷；涂层厚度应符合设计要求； 6）塑料板防水层应铺设牢固、平整，搭接焊缝严密，不得有焊穿、下垂、绷紧现象； 7）金属板防水层焊缝不得有裂纹、未熔合、夹渣、焊瘤、咬边、烧穿、弧坑、针状气孔等缺陷；保护涂层应符合设计要求； 8）变形缝、施工缝、后绕带、穿墙管道等防水构适应符合设计要求。 二、门窗的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 门窗安装牢固，配件齐全、安装位置正确，开关灵活，官迷严密、无倒翘；玻璃表面洁净，中空玻璃内外表面应洁净、内层不得有灰尘和水蒸气。 2、门木窗的查验 1）木门窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印； 2）木门窗的割角、拼缝应严密平整。门窗框、扇裁口应顺直，刨面应平整； 3）木门窗上的槽、孔应边缘整齐，无毛刺； 4）木门窗与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满。寒冷地区外门窗（或门窗框）与砌体间的空隙应该填充保温材料。查验方法：轻敲门窗框检查；检查隐蔽工程验收记录和施工记录； 5）木门窗批水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应牢固、严密。查验方法：观察；手扳检查。 3、金属门窗的查验 1）金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续； 2）金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹； 3）金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽； 4）有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 4、塑料门窗的查验 1 1）塑料门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤； 2）塑料门窗扇的密封条不得脱槽。旋转窗间隙应基本均匀； 3）玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽； 4）排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 5、特种门的查验 1）特种门的表面应洁净，无划痕、碰伤； 2）带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门，其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。查验方法：启动机械装置、自动装置或智能化装置，观察查验； 3）特种门的安装必须牢固。预埋件的数量、位置、埋设方式、与框的连接方式必须符合设计要求。查验方法：观察；手扳检查；检查隐蔽工程验收记4）特种门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和特种门的各项性能要求。查验方法：观察；手扳检查；检查产品合格证书、性能检测报告和进场验收记录。 6、门窗玻璃的查验 1）玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气； 2）门窗玻璃不应直接接触型材。单面镀膜玻璃的镀膜层应在最外层，镀膜层应朝向室内； 3）腻子应填抹饱满、粘结牢固；腻子边缘与裁口应平齐。固定玻璃的卡子不应在腻子表面显露； 4）门窗玻璃安装如单块玻璃大于1.5㎡时应使用安全玻璃。 三、吊顶的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 吊顶饰面材料表面应洁净、色泽一致，无翘曲、裂缝及缺损，压条平直、宽窄一致；饰面板上的灯具、喷淋头、风口篦子等设备位置合理、美观，交接吻合、严密；金属吊顶、龙骨的接缝均匀一致，角鏠吻合，表面平整，无翘曲，锤印；木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。饰面材料选安全玻璃或有可靠安 2、暗龙骨吊顶的查验 1）饰面材料表面应洁净、色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致； 1 2）饰面板上的灯具、感烟探测器、洒水喷头、风口篦子等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密； 3）金属吊杆、龙骨的接缝应均匀一致，角鏠应吻合，表面应平整，无翘曲、锤印。木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。 3、明龙骨吊顶的查验。查验内容与暗龙骨吊灯的查验内容（1）、（2）款相同，不同的是，金属龙骨的接缝应平整、吻合、颜色一致，不得有划伤、擦伤 等表面缺陷。木质龙骨应平整、顺直，无劈裂。 4、金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理；木吊杆、龙骨应进行防腐、防火处理。 四、轻质隔墙的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 轻质隔墙的表面应平整光滑、色泽一致，洁净、无裂缝，接缝应均匀、顺直；隔墙上的孔洞、槽、盒应位置正确、套割方正、边缘整齐。 2、板材隔墙的查验 1）隔墙板材安装应垂直、平整、位置正确，板材不应有裂纹或缺损； 2）板材隔墙表面应平整光滑、色泽一致，洁净，接缝应均匀、顺直。查验方法：观察；手摸检查；
承接查验资料清单
承接查验资料清单本页仅作为文档封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March
物业承接查验移交资料 一、项目建设资料 房地产开发企业证照 房地产开发项目批准文件 建筑红线图 建设用地规划许可证 建设工程施工许可证 建设工程规划许可证 规划总平面图 建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书） 各分项工程设计方案 建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》 建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书 消防工程验收合格证（审核意见书） 工程竣工验收备案表（质检备案表） 工程建筑放线、验线、验收意见书 公共安全技术防范工程设施使用证 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 供水、供气协议书 供用电合同、燃气验收合格证 同意供电通知 申请门牌审批表 白蚁防治合同书 有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证 《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》 《建筑工程质量保修协议书》 公共设施、设备清单 其它相关资料 二、物业产权资料 房屋所有权证、土地使用权证 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）房屋设备及其固定附着物清册 房屋分户产权办理情况说明 建筑执照 拆迁安置资料 其它相关资料 三、建筑工程技术资料 地质勘察报告 工程招、投、定标书 工程施工合同及开、竣工报告
施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防 雷、强弱电、智能化系统及设备安装等） 图纸会审记录 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 隐蔽工程验收签证 沉降观察记录 竣工验收证明书 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等） 新材料、构配件的鉴定合格证书 砂浆、混凝土试块试压报告 竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线 等） 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等） 各分项工程施工单位资料 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书 供水试压报告 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录 弱电、安防、智能化系统集成及布线图 停车场设施系统图 设备试压、试运行合格报告 防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录 四、设备资料—供电系统 供电系统设备购买、安装合同 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重、额定电压、电流、频率等） 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明 书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位技术参数、说明书、产品合格证等） 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许 可证 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明 书、检测报告、产品合格证、强检资料等） 灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格 证等） 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等） 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录 发电机随机相关技术资料
物业管理承接查验手册(全本)
物业管理 承接查验手册（全本）
物业承接查验程序 一、目的 规范物业公司承接查验程序,确保物业承接查验工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的承接查验,与相关部门、单位的交接。 三、职责 1.物业公司接到建设单位竣工承接查验的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成承接查验小组。 2.承接查验小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的承接查验。 3.承接查验小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行承接查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图承接查验。 4.承接查验小组对物业按运行系统承接查验,主要承接查验供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟建设单位办理接管手续。 四、工作程序 1.承接查验的准备 承接查验小组根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制承接查验计划和承接查验标准。 2.承接查验的实施 (1)承接查验小组依据承接查验计划、标准，按专业分工进行预承接查验。 (2)在预承接查验过程中,检查出未达到承接查验标准的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，提出书面整改报告返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。
(3)对在承接查验中未达到承接查验要求的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，整改实施后，承接查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式承接查验。 (4)楼宇的实物承接查验,应注意:对每个独立单元房、场地、区域的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管承接查验清单中。 (5)设备的实物承接查验,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管承接查验清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行承接查验，承接查验结果记录在设施、设备接管承接查验清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料承接查验：根据承接查验计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管承接查验应检索提交资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。 二、技术资料 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2.地质勘察报告。 3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。
【物业管理】物业承接查验表格汇总
【物业管理】物业承接查 验表格汇总
目录 1. 工程资料交接登记表 2. 工程欠缺资料登记表 3. 土建工程室内、外观感质量验收表 4. 屋面工程细部构造观感质量验收表 5. 变压器、箱式变电所验收表 6. 配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表 7. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收表 8. 不间断电源质量验收表 9. 裸母线、封闭母线、插接式母线验收表 10. 电线、电缆穿管和线槽敷线验收表 11. 开关、插座、风扇验收表 12. 建筑物照明通电试运行验收表 13. 接闪器验收表 14. 室内消火栓系统验收表 15. 给水设备验收表 16. 室内热水管道及配件验收表 17. 卫生器具及给水配件验收表 18. 卫生器具及排水管道验收表 19. 消防水泵接合器及消火栓验收表 20. 管沟及管井验收表 21. 室外排水管道验收表
22. 排水管沟及井池验收表 23. 锅炉辅助设备验收表 24. 管道验收表 25. 换热器验收表 26. 室内采暖管道系统验收表 27. 散热器和金属辐射板验收表 28. 低温热水地板辐射采暖系统验收表 29. 室外供热管网验收表 30. 通风机验收表 31. 通风系统设备验收表 32. 送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收表 33. 电梯验收项目表 34. 火灾报警控制系统验收表 35. 火灾报警控制器及探测器技术性能验收表 36. 自动消防水系统验收表 37. 安全防范系统设备验收表 38. 智能停车场（库）管理系统验收表 39. 绿化工程竣工验收备案表
工程资料交接登记表
工程欠缺资料登记表
承接查验全程的指南
一、承接查验概述以及内容和依据 1、什么是承接查验？ 物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。 新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。 物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。 2、承接查验的主要目的和意义是什么？ 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住前，对物业进行承接查验。 其目的是：规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。 其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。 3、承接查验有什么特点？ 物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。 （1）覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括： ①共用部位：一般包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 ②共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。 ③共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 （2）技术含量高，需要工程技术人员具有丰富的实操经验，掌握一定的专业技能，熟练操作检测工具设备。 （3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。 4、承接查验一般采用什么方式？ 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。 查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督
物业管理前期承接查验表格模板
__________物业承接查验协议书 甲方（）： 乙方（）： 为维护业主的合法权益，明确甲乙双方责任，根据国务院《物业管理条例》、《物业承接查验办法》及省市相关政策规定，甲乙双方对（项目名称）的承接查验事宜，达成如下协议： 第一条承接查验内容 一、基础资料移交：甲方已依法向乙方移交如下资料： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、； 6、； 7、； 8、； 9、；
业交付使用后日内向乙方移交。 二、现场查验：查验范围为物业服务用房、设备设施用房、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产。 1、共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 2、共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及
物业服务用房等。 3、共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、（安防设备）消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。 二、物业共用部位、设施、设备的查验结论： 经乙方查验，甲方确认，上述物业共用部位、设施、设备存在的问题如下： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、； 6、； 经甲乙双方协商一致，就存在的问题确定解决方法如下： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、； 6、； 第二条承接查验及交接时间 一、现场查验时间：年月日至年月日
二、物业交接工作： 物业交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，由甲乙双方共同签章确认。 甲方将物业服务用房、共用部位、共用设施设备交接给乙方，按方式： 1、现场查验后即交接给乙方，不合格项目甲方另行整改； 2、现场查验合格双方办理交接手续后交付乙方。 第三条承接查验标准 承接查验标准：经规划部门批准的规划设计方案和经设计部门批准的建设图纸资料，及国家强制性法规和规范文件。 第四条不合格项目解决方法 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由甲乙双方参加查验的人员签字确认，报房地产行政主管部门做为备案材料之一。 承接查验不合格项目，按以下方式解决： （1）存在人身安全隐患的，甲方于查验后7日内整改完毕； （2）物业共用部位、共用设施设备功能不能正常使用的，甲方于查验后15日内整改完毕； （3）物业共用部位、共用设施设备质量及数量不符的，甲方应出示具有相关资质等级的设计单位或主管部门出具的变更说
承接查验管理办法
物业承接查验管理办法 一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》规定及国家有关建筑质量验收规范标准，为明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。规范公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、作业规范与标准： （一）工作流程：Array（二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组
1、在公司确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由公司组织成立承接查验领导小组及工作小组。 2、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作；领导小组组长由总经理，领导小组副组长由项目经理担任，组员项目副经理。 3、承接查验领导小组下设工作小组由公司后勤部、护卫部、综合部组成，由后勤部负责人担任组长，护卫部、综合部负责人担任副组长，组员由各部门适当配置的相关业务人员组成。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。 2、由公司签订《承接查验协议》后办理承接查验相关手续。 3、承接查验工作小组组长根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，制定相应的《承接查验计划及方案》。 4、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报公司备案。 C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由后勤部工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施设备安装质量，项目经理应予以协助，并与施工单位协调，方便公司对应业务人员参与。 2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，工作小组组长形成报告，报告项目经理/项目副经理；由项目经理上报公司总经理，工作小组人员应跟踪处理结果。 3、对承接查验工作小组人员进行培训，正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况。 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具；准备查验的各种记录表单、文件。 5、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。 D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）、承接查验工作小组组长事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料及承接查验工作的相关事宜；（2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。工作小组综合部人员应对接收的资料进行登记，记录在《资料移交清单》上。 2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜。 （2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对。
物业承接查验标准(附全套表格)
物业承接查验标准（附全套表格） 目录 1室内专业部分查验记录（给排水设施） (1) 2室内专有部分查验记录（天然气、暖气设施） (5) 3室内专有部分查验记录（土建部分） (6) 4室内专有部分查验记录（电气设施） (8) 5 楼内共有部分查验记录（给排水、水暖、消防设施） (10) 6楼内共有部分查验记录（土建部分） (11) 7楼内共有部分查验记录（电气系统） (12) 8地下室共有部分查验记录（给水系统） (14) 9地下室共有部分查验记录（污水泵排污系统） (18) 10地下室共有部分查验记录（通风系统） (20) 11地下室共有部分查验记录（采暖系统） (21) 12地下室共有部分查验记录（消防水系统） (22) 13 消防报警系统现场查验记录 (24) 14 视频安防监控系统现场查验记录 (28) 15 电子巡更系统现场查验记录 (31) 16 停车库（场）系统现场查验记录 (33) 17楼宇对讲系统现场查验记录 (35) 18 入侵报警系统现场查验记录 (37) 19 出入口系统现场查验记录 (41) 20地下室共有部分查验记录（车库系统） (43) 21电气设施设备查验记录（变配电设备） (44) 22 电梯检查验收记录表 (52) 23楼外共有部分查验记录（给排水系统） (55) 24楼外共有部分查验记录（采暖系统） (57) 25楼外共有部分查验记录（土建部分） (59) 26楼外共有部分查验记录（景观部分） (64) 1室内专业部分查验记录（给排水设施） 初验□复验□ 1
项目查验标准检验方法验收结果 给水系统配水管道及配 水点 1、配水点有堵头或水嘴，支架牢靠 2、高度应高出地面20公分以上 观察、目测，必要时尺量通水测试 1、水压试验应满足工作压力的1. 5倍（施工 方提供试验记录、冲洗记录） 2、通水后测试渗漏，应无渗漏 1、查验施工方记录 2、通水后试验 给水管 1.每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡 与管子接触紧密； 2.给水阀门的位置准确，开关严密、灵活； 3.所有的给水管（含热水管）都经试压且符合 规范标准； 4.绿化取水口设计位置满足使用要求，安装牢 固，取水口需配有盖板，如取水口设置在道路 一侧需预留排水设施； 5、水系喷头水柱调整达到要求，安装牢固 观察、目测，必要时尺量 2
第章-物业项目承接查验
第章-物业项目承接查验
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第三章物业项目承接查验 物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。 第一节新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主人住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收，为承接查验工作打下基础。 一、物业承接查验与工程竣工验收的区别 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。而竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。 1．目的不同 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。 2．参与主体不同 工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。 3．对象不同 工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。 二、物业承接查验的依据和原则 （一）物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。 物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （1）《物业管理条例》； （2）《物业承接查验办法》； （3）物业买卖合同； （4）临时管理规约； （5）前期物业服务合同； （6）物业规划设计方案；
物业承接查验实施细则(试行)
物业承接查验实施细则（试行）第一条为进一步规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，明确建设单位和物业服务企业责任，根据住房和城乡建设部《物业承接查验办法》、《物业管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本细则。 第二条物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 第三条本细则适用于本市行政区域内国有土地上的物业承接查验活动。 第四条市住房保障和房地产管理局负责物业承接查验的指导监督工作。 各县（市、区）房地产管理部门负责本行政区域内物业承接查验的监督管理工作。 第五条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第六条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 本细则实施前已出售尚未交付的物业，临时管理规约中未约定查验事项的，视同同意授权物业服务企业代为查验。 第七条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 本细则实施前前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 第八条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 第九条实施承接查验的物业，应具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2020年 03供配电系统承接查验工作规程-行政部-工程工作规程-ISO体系手册全套
1.0 目的 为了规范供配电系统的承接查验，保证系统设备的功能完备、动作准确，确保系统能够良好运行，满足使用要求，特制定本规程。 2.0 范围 本规程适用于物业公司所管辖范围内的各管理处的变配电站（室）系统的承接查验。 3.0 职责 3.1 由管理处主任、机电主管、维修员、专业工程师组成承接查验小组，负责供配电系统 的承接查验。 3.1.1 维修员负责供配电系统承接查验的具体验收工作。 3.1.2 机电主管负责供配电系统承接查验的具体实施工作。 3.1.3 管理处主任负责供配电系统承接查验的组织、协调工作。 3.1.4 专业工程师负责供配电系统承接查验的技术指导工作。 4.0程序要点 4.1 在接管之前应验收如下资料文件： A. 设计说明书、项目承接合同，功能配套协议书，保修责任协议书，变更说明，隐 蔽工程记录。 B. 系统设备配套清单（包括设备名称、型号规格、主要技术参数、生产厂家）。 C. 市供电局发施的各种合格证及执行文件。 D. 系统设备的操作使用说明书。 E. 配电系统图、布线图、竣工图及配线编号表。 F.设备维护、保养说明书。 4.2 相关规定 4.2.1 变配电站（室）的门应向外开，要用防火门，中间过道要用自由门。 4.2.2 变配电站（室）墙壁、地面（缆沟）、缆槽（电缆敷设完毕，必须盖好盖板）、屋顶不 得有孔洞，防止小动物进入造成事故。变配电站（室）要有通风孔，通风孔要防雨加铁网。配电室窗户要有纱窗。 4.2.3 高压开关柜前面应留有1.5-2m的操作通道。 4.2.4 变配电站（室）缆线进入处要做好防水处理。
4.2.5 系统所有配套设备的外观均要求清洁、完整无破损。 4.2.6 所有配件要求牢固、无松脱现象。 4.2.7 所有设备触头应动作灵活，无锈蚀、损坏。 4.2.8 所有接地、防雷设施正确可靠，并符合相关规定。 4.2.9 布线整齐、线槽、线管横平竖直，导线端头应有信号。 4.2.10设备运行正常。 4.2.11各控制开关与实际相符合。 4.2.12保护设施动作准确、快速。 4.3 验收中发现的质量问题，由开发商整改，整改后再验收。 4.4 验收结束，应由承接查验小组人员维修员、机电主管、管理处主任、专业工程师依据 验收情况填写《供配电系统验收记录表》，并依次进行确认，然后由施工单位进行确认。 发现问题限期整改，整改完毕，进行复验，发现问题继续整改，直至验收合格。验收合格后，再进行交接。验收合格后，将《供配电系统验收记录表》完善、存档。 4.5 在验收合格后三个月内,由机电主管负责组织建立《设备卡》及《设备台帐》、《机电设 备统计表》，并存档。设备台帐一式二份,一份由管理处保管,一份由工程部保存。 相关资料,由工程部存档,管理中心保留相关资料的复印件。 5.0 相关记录 《供配电系统承接查验表》 《设备卡》 《设备台帐》 6.0 相关支持文件 《当地供电局相关文件》 《供配电系统设备设施操作使用说明书》
新建项目的物业承接查验前期工作要点
新建项目物业承接查验 前期工作要点 一、开发建设单位必须完成以下工作后，方可通知物业管理企业进行承接查验 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案,取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。 2、供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的一户一表的计量表具。 3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。 4、道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化已完工。 5、电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），可确保正常运行。电梯获得质量技术监督部门的注册登记手续。 6、物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。
7、法律、法规规定的其他条件。 特别说明：分期开发建设的物业项目，可分期承接查验。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续。规划配置的物业管理用房不在本次移交范围的，房地产开发建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的房屋，暂时作为物业管理用房使用。 二、开发建设单位与物业管理企业共同进行承接查验的工作内容 （一）承接查验的程序 1、开发商向物业公司发出书面通知承接查验。 2、确定物业承接查验方案。 3、开发商向物业公司移交有关图纸资料。 4、双方共同查验共用部位、共用设施设备。 5、解决查验发现的问题。 6、确认现场查验结果。 7、签订物业承接查验协议。 8、办理物业交接手续。 （二）承接查验的时限 开发建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的前期物业服务企业完成承接查验工作。 （三）承接查验的内容 1、相关资料 （1）竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》等资
万科承接查验手册范本
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的容，。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) 1.1.物业资料的承接查验 (07) 1.2.物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24) 6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规公司新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集付后 能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 2.1.新建项目在房屋集付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
物业承接查验表格汇总
目录 1. 工程资料交接登记表 2. 工程欠缺资料登记表 3. 土建工程室内、外观感质量验收表 4. 屋面工程细部构造观感质量验收表 5. 变压器、箱式变电所验收表 6. 配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表 7. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收表 8. 不间断电源质量验收表 9. 裸母线、封闭母线、插接式母线验收表 10. 电线、电缆穿管和线槽敷线验收表 11. 开关、插座、风扇验收表 12. 建筑物照明通电试运行验收表 13. 接闪器验收表 14. 室内消火栓系统验收表 15. 给水设备验收表 16. 室内热水管道及配件验收表 17. 卫生器具及给水配件验收表 18. 卫生器具及排水管道验收表 19. 消防水泵接合器及消火栓验收表 20. 管沟及管井验收表 21. 室外排水管道验收表 22. 排水管沟及井池验收表 23. 锅炉辅助设备验收表 24. 管道验收表 25.换热器验收表 26. 室内采暖管道系统验收表 27. 散热器和金属辐射板验收表
28. 低温热水地板辐射采暖系统验收表 29. 室外供热管网验收表 30. 通风机验收表 31. 通风系统设备验收表 32. 送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收表 33. 电梯验收项目表 34. 火灾报警控制系统验收表 35. 火灾报警控制器及探测器技术性能验收表 36. 自动消防水系统验收表 37. 安全防范系统设备验收表 38. 智能停车场（库）管理系统验收表 39. 绿化工程竣工验收备案表
工程资料交接登记表 楼号：总页第页
工程欠缺资料登记表 总页第页
土建工程室内、外观感质量验收