房地产估价师考试大纲

全国房地产估价师执业资格

考试大纲

（2012）

中华人民共和国建设部组织编写

中华人民共和国人事部审定

中国房地产估价师学会

前言

根据建设部、人事部联合发布的《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的规定，由建设部组织专家编写了《全国房地产估价师执业资格考试大纲》，人事部组织专家审定通过。

《全国房地产估价师执业资格考试大纲》是全国房地产估价师执业资格考试命题的依据，是应考人员必备的指南。为便于应考人员复习准备，我们委托中国房地产估价师学会组织有关专家按照该考试大纲的要求，编写了一套指定辅导教材共五册，包括《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价相关知识》，由中国物价出版社出版。这套指定辅导教材基本上覆盖了作为合格的房地产估价师必须具备的各方面知识，应考人员可按照考试大纲要求的“了解”、“熟悉”、“掌握”三个层次，结合自己的实际情况做好复习准备。要求了解的是相关内容，要求熟悉的是重要内容，要求掌握的是重点内容。这些内容体现了一个房地产估价人员必备的理论知识与专业技

能。只要应考人员认真学习、熟悉掌握和灵活运用，就一定能够成为一名合格的房地产估价师。

考试说明

为了帮助广大应考人员进一步熟悉全国房地产估价师执业资格考试的内容和要求，并为命题提供更为具体的依据，现对考试的具体问题说明如下：

一、考试目的

为了适应社会主义市场经济的需要，提高房地产估价人员的素质，规范房地产估价市场，充分发挥房地产估价师在房地产市场管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。

二、考试性质

房地产估价师执业资格制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。房地产估价师考试是国家设定的执业资格考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，发给人事部、建设部用印的《房地产估价师执业资格证书》，经注册后，发给《房地产估价师注册证》，可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。获得房地产估价师执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格在全国范围内有效，符合国家有关规定单位可根据工作需要聘任经济师职务。

三、考试内容

全国房地产估价师执业资格考试分为五个科目：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识。五个科目全部合格通过即可取得房地产估价师资格。各科目考试大纲的内容，均按了解、熟悉、掌握三个层次提出了要求。在考试内容中，了解的部分约占10％，熟悉的部分约占30％，掌握的部分约占60％。

序言

本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对我国房地产估价人员的基本要求出发，并着眼于与国际评估行业接轨，主要考核参加房地产估价师执业资格应考人员应具备的知识结构、素质和能力。

本考试大纲分为房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识五个部分。房地产基本制度与政策主要考核应考人员对我国房地产的主要法律、法规、制度和政策的理解与掌握程度；房地产开发经营与管理主要考核应考人员对房地产投资、房地产开发、开发项目评估、房地产开发项目融资等方面基本理论知识的掌握程度；房地产估价理论与方法主要考核应考人员对房地产估价基本概念、理论、方法及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析主要考核应考人员是否已经初步具备独立进行房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；房地产估价相关知识主要考核应考人员对经济学、金融、保险、证券、统计、会计、城市规划、建筑等方面基本知识的掌握程度。

本考试大纲规定了考试的性质和标准，是全国房地产估价师执业资格考试统一命题的依据。

目录

前言

考试说明

序言

第一部分房地产基本制度与政策

一、房地产业

二、建设用地制度与政策

三、城市房屋拆迁管理制度与政策

四、房地产开发建设管理制度与政策

五、规划设计与工程建设管理制度与政策

六、房地产交易管理制度与政策

七、房地产产权产籍管理制度与政策

八、房地产中介服务管理制度与政策

九、物业管理制度与政策

十、房地产税收制度与政策

十一、房地产金融制度与政策

第二部分房地产开发经营与管理

一、房地产投资概述

二、房地产投资分析基本知识

三、房地产开发的程序与管理

四、房地产市场及其运行规律

五、房地产开发项目的可行性研究

六、房地产开发的建设过程

七、房地产投资的资金融通

八、房地产市场营销

九、收益性物业管理

第三部分房地产估价理论与方法

一、房地产和房地产估价

二、房地产价格的基础知识

三、房地产估价原则

四、比较法

五、成本法

六、收益法

七、假设开发法

八、长期趋势法

九、地价评估

十、房地产价格的影响因素分析

十一、房地产估价程序

第四部分房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

三、各种目的的房地产估价

四、各种类型的房地产估价

五、房地产估价报告写作

第五部分房地产估价相关知识

一、经济学基础知识

二、金融基础知识

三、保险基础知识

四、证券基础知识

五、统计学基础知识

六、房地产会计基础知识

七、城市规划基础知识

八、建筑基础知识

九、建筑工程概预算与房地产测量

考试样题

第一部分房地产基本制度与政策

一、房地产业

了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。

熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。

掌握房地产业的基本概念，房地产领域的基本法律、行政法规。

二、建设用地制度与政策

了解中国现行土地所有制的形式，农地征用应遵守的原则，征用土地的工作程序。

熟悉划拨土地使用权的含义，土地补偿的范围和标准，闲置土地的处理。

掌握农地征用的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。

三、城市房屋拆迁管理制度与政策

了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。

熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理。

掌握房屋拆迁补偿的对象、形式与标准，房屋拆迁安置的对象、形式和安置原则，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。

四、房地产开发建设管理制度与政策

了解房地产开发经营的指导原则与管理机构，房地产开发企业的管理。

熟悉房地产开发的概念，确定房地产开发项目的原则，房地产开发的土地使用权的取得，项目资本金制度，房地产开发项目的管理，房地产广告。

掌握房地产项目转让及商品房销售的政策规定，两书制度。

五、规划设计与工程建设管理制度与政策

了解勘测设计单位的资质管理，勘测设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。

熟悉城市规划的编制与审批，招投标与建设监理，建设工程施工与质量管理。

掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。

六、房地产交易管理制度与政策

了解房地产交易的管理机构及职能。

熟悉房地产交易的概念，房地产转让、抵押、租赁的概念。

掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及政策规定，房地产抵押的有关规定及实施要点，房地产租赁的分类、政策及有关规定。

七、房地产产权产籍管理制度与政策

了解产权产籍管理的概念、任务、目的、意义和原则，产籍管理的作用、特点，房产测绘的概念，房地产产权统计的意义。

熟悉房地产面积测算，产籍管理的内容，房地产产权统计的主要指标。

掌握房地产权属登记的种类、程序和要求，几种特殊房地产登记的有关规定，房地产权属登记制度的基本内容。

八、房地产中介服务管理制度与政策

了解房地产中介服务的概念及特点。

熟悉房地产估价师的考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准。

掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业自律的内容。

九、物业管理制度与政策

了解物业管理的基本概念、性质、基本内容、主要环节，物业管理的实施与运作要点。

熟悉住宅小区物业管理公共性服务收费的构成，维修基金的筹集和使用。

掌握物业管理经费的来源，收益性物业管理费用的构成。

十、房地产税收制度与政策

了解税收的基本知识，与房地产投资经营有关的税收的种类。

熟悉主要税种的计征方法。

掌握企业所得税、房产税的计算方法，房地产有关税费的优惠政策。

十一、房地产金融制度与政策

了解住房公积金的性质、特点、归集、提取和使用，住房公积金的利率政策和税收政策。

熟悉住房公积金管理的基本原则，个人住房贷款的种类，住房公积金贷款的额度及利率。

掌握房地产贷款的种类和相关规定。

第二部分房地产开发经营与管理

一、房地产投资概述

了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。

熟悉房地产投资的形式及利弊。

掌握房地产的种类及其投资特性。

二、房地产投资分析基本知识

了解现金流量、投资、成本、经营收入、利润和税金等概念。

熟悉房地产投资经济效果评价的指标、资金时间价值概念。

掌握房地产投资分析中投资与成本的内涵，资金等效值的计算公式及其应用。

三、房地产开发的程序与管理

了解政府干预房地产市场的手段和方法，土地一级开发的概念。

熟悉房地产开发项目用地的获取方式和新、旧区房地产开发的特点，城市规划对房地产开发的影响。

掌握房地产开发的主要程序及各阶段的主要工作内容。

四、房地产市场及其运行规律

了解房地产市场运行的一般规律。

熟悉房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，影响房地产市场的社会经济因素。

掌握房地产市场的分类。

五、房地产开发项目的可行性研究

了解可行性研究的含义、作用及工作阶段，房地产开发项目评估的不确定性分析。

熟悉房地产开发项目可行性研究的内容与步骤，房地产市场分析与预测的方法，折现现金流技术在房地产开发项目可行性研究中的应用，房地产开发项目评估报告的内容及其写作要求。

掌握房地产开发项目投资与收入估算的方法，房地产开发项目经济评价指标（如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、开发商成本利润率、成本收益率、投资收益率）的概念及其计算方法。

六、房地产开发的建设过程

了解工程建设项目竣工验收的工作内容，建筑工程施工招标投标的方式及过程。

熟悉建筑工程施工承包合同的形式与通用合同条款。

掌握建设过程中工程项目管理的主要内容以及工期、成本、质量的控制方法。

七、房地产投资的资金融通

了解房地产项目融资的概念和意义、方式。

熟悉房地产开发项目融资的步骤，融资前开发商的准备工作及融资协议的一般内容。

掌握房地产投资的融资渠道及融资方式，金融机构对房地产开发项目贷款的审查内容。

八、房地产市场营销

了解物业代理的作用、代理形式及代理公司运作方式，沟通与促销组合的概念，房地产市场宣传与广告策略，房地产市场宣传的主要手段，房地产市场营销的形式，房地产市场营销的理念及应注意的问题。

熟悉房地产定价技巧，价格变动对顾客和竞争者的影响。

掌握房地产定价方法。

九、收益性物业管理

了解收益性物业管理的内容与模式，收益性物业管理中的市场营销与保险。

熟悉写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。

掌握收益性物业管理中的费用测算与财务报告的内容。

第三部分房地产估价理论与方法

一、房地产和房地产估价

了解房地产的概念和类型。

熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性。

掌握房地产估价的概念。

二、房地产价格的基础知识

了解房地产价格的概念和形成条件。

熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特征。

掌握房地产价值和价格的种类。

三、房地产估价原则

熟悉房地产估价原则的含义和重要性。

掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。

四、比较法

熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例。

掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格。

五、成本法

了解现行商品房价格构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准。

熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格。

掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。

六、收益法

熟悉收益法的基本原理，净收益的求取，剩余技术和收益乘数法。

掌握收益法的计算公式和资本化率的求取方法。

七、假设开发法

熟悉假设开发法的基本原理。

掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。

八、长期趋势法

了解移动平均法和指数修匀法。

熟悉长期趋势法的基本原理，数学曲线拟合法，平均增减量法，平均发展速度法和长期趋势法的功用。

九、地价评估

了解地租理论和地租量的计算。

熟悉城市基准地价评估、宗地价格评估和基准地价修正法。

掌握路线价法和高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。

十、房地产价格的影响因素分析

了解社会因素、行政因素、心理因素和国际因素对房地产价格的影响。

熟悉房地产的自身因素、环境因素、人口因素和经济因素对房地产价格的影响。

十一、房地产估价程序

了解房地产估价业务来源、选定估价方法计算和交付估价报告。

熟悉拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象和估价资料归档。

掌握明确估价基本事项、确定估价结果和撰写估价报告。

第四部分房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

了解房地产估价技术路线的概念。

熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。

掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。

熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。

掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、各种目的的房地产估价

了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。

熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

四、各种类型的房地产估价

了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等类型房地产的估价特点。

熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。

掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

五、房地产估价报告的写作

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体和受体。

熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

第五部分房地产估价相关知识

一、经济学基础知识

了解生产要素价格与收入分配理论的内容。

熟悉消费者行为理论、供给理论、市场理论的基本概念和主要内容。

掌握需求、供给与价格的基本概念及其相互关系，消费者如何选择购买各种商品以获得最大效用、厂商如何选择各种要素的最优组合以及商品价格和产量如何决定的基本思路。

二、金融基础知识

了解金融机构的组织形式、基本职能、性质等基本内容。

熟悉金融市场的概念、类型、特征及作用。

掌握金融、货币、信用等范畴的基本含义、表现形式、区别与联系，金融工具的种类、特征等基本内容。

三、保险基础知识

了解保险的业务范围、经营规则，对保险业监管的必要性。

熟悉保险的种类和保险机构的特征。

掌握保险的本质、保险中的经济关系、保险的职能、保险合同的性质及基本内容，房地产保险价值评估的有关知识。

四、证券基础知识

了解证券的种类和一般特征。

熟悉有价证券的基本含义和常见类型，股票、债券、投资基金证券各自的基本特征。

掌握股票、债券、投资基金证券的概念以及它们的区别与联系。

五、统计学基础知识

了解动态趋势与波动的经典模式，动态序列的结构模型，季节波动的测定思路。

熟悉时间序列的基本内容及测定长期趋势的基本方法。

掌握统计学中的基本概念及相关概念的关系，统计指标体系的基本内容，收集和整理统计资料的主要方法。

六、房地产会计基础知识

了解房地产开发企业资金筹集、资产核算、经营收入及利润核算、财务报表的内容。

熟悉房地产开发企业开发成本核算的主要内容和核算方法。

掌握会计要素、会计恒等式、会计假设和会计一般原则等基本内容。

七、城市规划基础知识

了解城市规划的作用、任务、体系和管理系统。

熟悉城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划、城市用地分类。

掌握控制性详细规划的控制体系，城市用地评价的基本内容。

八、建筑基础知识

了解建筑材料、建筑设备、智能建筑的一般知识，建筑装饰材料的分类以及建筑装饰效果的评价方法。

熟悉建筑设计基本要求和建筑构造的基本知识。

掌握建筑物的分类方法，建筑工程图的构成以及建筑总平面图、平面图、立面图、剖面图的主要内容和作用。

九、建筑工程概预算与房地产测量

了解建设工程项目的分类，测量的基本内容和土地量算方法。

熟悉建设工程概预算文件的分类，工程竣工结算与建设项目决算的基本内容及其相互联系和区别，地形图、地籍图、宗地图、房产图的作用和主要内容。

掌握建筑工程概算的编制方法及其相互联系，建设工程的费用组成，施工图预算的编制依据和编制步骤。

考试样题

各科目的题型及说明：

“房地产基本制度与政策”的题型为：单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。“房地产开发经营与管理”的题型为：单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。

“房地产估价理论与方法”的题型为：单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。

“房地产估价案例与分析”的题型为：单项选择题、问答题、指错题、改错题。

“房地产估价相关知识”的题型为：单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。

各科目相同的题型分值有所不同。

单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）：

某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（）。

A、现在

B、委托人指定的日期

C、1998年6月12日

D、重新估价的作业日期中的某日

答案：C

多项选择题（每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得0.5分）：

估价人员的估价水平主要取决于其（）。

A、相关理论水平

B、相关实践经验

C、相关职业道德修养

D、人际关系好坏

答案：A、B

判断题（每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）：

从较长期来看，由于高房价才有高地租（或地价），而不是高地租（或地价）导致高房价。

答案：正确

综合分析题（每个小题的备选答案中有一个或者一个以上符合题意的答案。如果只有一个符合题意的答案，选对的得2分。如果有一个以上符合题意的答案，全部选对的得4分；错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得1分）：

某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H 乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F 公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。请回答下列问题：

1、W公司如何才能合法占用该小区的土地？

A、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用

权划拨手续

B、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续

C、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续

D、规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续

2、W公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续？

A、向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请

B、向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请

C、签订土地使用权出让合同，交纳土地使用权出让金

D、报原批准用地的人民政府批准

3、中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅？

A、W公司与商品房预购人签订的预售合同

B、集体土地所有权证和国有土地使用权证

C、商品房预售许可证及W公司出具的商品房销售委托书

D、商品房预售许可证、房屋所有权证及W公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同

4、G购房户办理房屋产权登记时，除提交申请书、身份证外，还应提交哪些必备文件？

A、房屋所有权证、购房合同、抵押合同

B、土地使用权证明、购房合同、抵押合同

C、销售代理合同、购房合同、抵押合同

D、住房公积金管理机构批文

5、F公司应办理哪些手续，其租赁行为才合法？

A、银行出具同意出租的证明

B、W公司与F公司签订租赁合同

C、到房地产管理部门登记备案、领取房屋租赁证

D、办理商场营业执照

6、W公司办理商场转让手续时，应向主管部门提交哪些必备材料？

A、当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书

B、W公司与S公司签订的房地产转让合同

C、房屋所有权证和土地使用权证

D、银行、F公司同意转让的证明

答案：1．D；2．A、B、C、D；3．C；4．B、D；5．A、B、C；6．B、C、D

计算题（作答时，每题要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数）：

某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的收益率为13％。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。

答案：

1.计算公式为：

2.a 1＝94（万元）

a 2＝93（万元）

a 3＝96（万元）

a ＝95（万元）

3.r ＝M ·r M ＋（1－M ）r E

＝80％×8％＋（1－80％）×13％

＝9％

4.n ＝48－4

＝44（年）

5.t ＝3（年）

6.将上述数字代入公式中计算如下：

＝1029.92（万元）

问答题：

张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

答案要点：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：1、土地权属状况；2、房屋产权状况；3、该房地产是否符合规划要求；4、土地使用基本状况；5、建筑物基本状况。 指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）：

房 地 产 估 价 报 告

（封面及目录略）

致委托人函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

××酒店房地产估价结果报告

一、委托人

××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。

二、估价机构

××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。

三、估价对象

1、地理位置及概况（略）

∑=-+-+++t

i t n t i i r r r a r a 1]111[11）（）（）（]9111[91995 919691939194344332-+-+++++++=％）

（％）％（％）

（％）（％）（V

2、估价对象概况

估价对象：酒店第1、2、10－13、20层

建筑面积：11275平方米

土地使用权年限：40年（1998年8月20日起至2028年8月19日止）

竣工日期：1991年8月

估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐

建筑结构：框架

土地使用权来源：协议出让

建筑物装修情况：（略）

四、估价目的

为银行抵押贷款提供依据。

五、估价时点

1999年8月20日。

六、估价依据（略）

七、估价原则（略）

八、估价方法

将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。

九、估价结果

估价对象的总价值为人民币208，521，050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价报告应用的有效期（略）

××酒店房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。

六、估价测量过程

（一）酒店第一、二层估价

酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830平方米。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：

一层45000元/平方米，二层30000元/平方米

可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场倍价为：

一层38000元/平方米，二层24000元/平方米

确定可比实例修正系数的依据（略）。

一层比准价格为：

（34091+34392+34142）÷3＝34208（元/㎡）

二层比准价格为：

（20979+21645+21563）÷3＝21396（元/㎡）

第一、二层价值为：

（34208+21396）×2830＝157359320（元）

（二）酒店第10-13层估价

酒店第10－13层为客房，建筑面积为4500平方米。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。

选用收益法公式：

式中：V 为房地产价格；a 为年净收益；r 为资本化率；n 为尚可使用年限。

1、尚可使用年限n 的确定

该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。

2、年净收益a 的确定

酒店第10－13层共有客房104间。根据该公司提供的1996至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：

年总收入＝104×400×365＝15184000（元）

酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45％。 年净收益a ＝15184000×（1－45％）＝8351200（元）

3、资本化率r 的确定

以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r ＝8％。

酒店第10－13层价值

（三）酒店第20层估价

酒店第20层为卡拉OK 室、酒吧，建筑面积为1125平方米，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。

按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。

计算年净收益：

]111[n r r a V ）

（+-=（元）％）

（％100270342]8111[8835120042=+-=V

酒店第20层价值

（四）估价对象的总价值

157359320+100270342+3021651＝260651313（元）

（五）应扣折旧额的确定

经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：

260651313×80％＝2085210509（元）

七、估价结果确定

估价对象的总价值为人民币208521050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

答案（可在下列20个中确定13个）：

1、缺少房地产权属状况描述

2、缺少价值定义

3、酒店大堂采用市场比较法不当

4、二层酒楼用市场比较法时选用商场作可比实例不当

5、酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错

6、第二层估价交易案例一综合修正超过30％

7、第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法

8、第10－13层尚可使用年限n 应为土地使用权剩余年限，即为29年

9、第10—13层估价时未采用客观的、未来的收益水平

10、对酒店大堂的估价有重复计算

11、第10—13层估价求收益时未考虑入住率

12、确定资本化率时安全利率选用不当

13、第20层估价时年净收益求取方法错误

14、第20层估价时未考虑5年以后的收益

15、总价不应再扣除折旧

16、缺少估价作业日期

17、缺少确定估价结果的理由

18、第20层的资本化率应与第10—13层有所不同

19、应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响

20、结果报告中和技术报告的建筑面积不吻合

改错题（指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）：

某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000平方米，预计售价3000元/平方米。

该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/平方米，管理费为建筑费的5％。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中间投入，年利率6.66％，销售税率和（元）

％）（％）

（％）（％）（％）（％年净收益7567922015]8114081130811208111081100[5432=-?÷+++++++++=a （元）％）

（％3021651]8111[87567925=+-?=V

销售费用分别为售价的6％和3％。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/平方米预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000平方米的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。

采用假开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20％，季度利率为1.665％。设项目在1998年1月1日价格为V，估算如下：

1．计算开发完成后的价值

3000×5000÷（1+1.665％）＝14754340(元)

2．计算建筑费

1200×5000×30％÷（1+1.665％）0.5=2641102（元）

3．计算管理费

2641102×5％÷（1+1.665％）0.5=130969（元）

4．计算销售税和销售费用

14754340×（6％+3％）÷（1+1.665％）＝1306143（元）

5．计算利润

（V+2641102+130969+1306143）×20％＝0.2V+815643(元)

6．计算项目价格

V＝开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润

＝14754340－2641102—130969—1306143—0.2V—815643

V＝8217069（元）

答案：

1、计算管理费错，应为：2641102×5％＝132055（元）

2、计算销售税费和销售费用错，应为：14754340×(6％+3％)＝1327891（元）

3、计算利润错，应为：（P+2641102+132055）×20％＝0.2P+549231（元）