物流企业项目投资概况修改.doc

现代物流项目的商业模式和投资效益概况物流是指为了满足客户的需要,以最低的成本,通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。

物流投资一般分为园区或单个企业投资，物流企业按照服务功能进行划分，主要有运输型物流企业、仓储型物流企业、综合服务型物流企业等类型；物流园区按照服务功能进行划分，主要有综合物流园、商贸物流园、仓储物流园、专线物流园及其他多种园区。以下汇总情况中，各类物流项目的亩均投资概算均为企业的直接固定资产投资（不含人力、财务、运营、土地及园区后期落户企业投资等成本），固定资产投资数据一般占项目总投资的55%左右，各类物流项目会由于地理信息系统(GIS)、卫星定位系统(GPS)等信息化设备的应用程度不同导致亩均投资成本有所差异，但信息化设备一般不超过总投的5%。（见附表）

一、各类物流项目投资概况

1、运输型物流企业：以从事货物运输服务为主，包括货物快递服务或航空物流运输代理服务，具备一定规模；可以提供门到门运输、门到站运输、站到门运输、站到站运输服务和其他物流服务；企业自有一定数量的运输设备；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对运输货物进行状态

查询、监控。

投资情况：该类项目一般无用地需求，以租赁场地为主（办公和停放车辆使用），投资较小，有自有车队，主要为车辆设备投入。

商业模式：主要为相对固定企业或区域提供运输服务收取费用，目前稍具规模的企业基本已转型为综合性物流企业。

效益分析：从业人员一般按照自有车辆数量3倍配备人数，综合税负约4%。

2、仓储型物流企业：以从事仓储业务为主，为客户提供货物储存、保管、中转等仓储服务，具备一定规模；企业能为客户提供配送服务以及商品经销、流通加工等其他服务；航空货运公司自有一定规模的仓储设施、设备、自有或租用必要的货运车辆；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对货物进行状态查询、监控。

投资情况：该类项目主要建设包括一般仓储用房、办公用房、货物堆场、装卸设备、配货中心及停车场等配套服务区，仓储设施一般为单层9米高普通钢架仓库，无自有车队，仓库土建成本约800元/平米左右，总体亩均投资约40万左右（不含土地成本，下同）。

商业模式：以从事仓储业务为主，一般不直接参与运输业务，对生产制造、第三方物流出租仓储场地、设备等收取

租金为主要收入来源方式，另外包括货运站场经营、货物管理费等其他收入。

效益分析：单位效益综合平均来看，一般仓储企业年租金为250元/平米左右，折合约9万元/亩左右，综合税率6 %，纳税约0.54万元/亩。

3、综合服务型物流企业：从事多种物流服务业务，可以为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，具备一定规模；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务；按照业务要求，企业自有或租用必要的运输设备、仓储设施及设备；企业具有一定运营范围的货物集散、分拨网络；公司配置专门的机构和人员，建立完备的客户服务体系，能及时、有效地提供客户服务；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对物流服务全过程进行状态查询和监控。

投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、信息中心、电子交易平台、自备车辆及办公用房等配套服务区，一般每百亩自有配备车辆10辆，其余为社会用车，根据运输货物品种不同，投资内容、强度等方面变化较大，主要分有普货物流、农产品冷链物流、医药物流、危险品物流等等，结合我市实际，重点了解了普货物流和农产品冷链物流情况。普货物流一般为普通钢架货仓，建设成本约800元/平米，有立体式货架，估算总体亩均投资约70万，如招

商物流、我市的江韵物流。农产品冷链物流项目，相对普货物流，另外包含冷链设备（根据货物类型分高温、低温、保险等各种冷库）和冷链运输车及各类信息化设备等配套设施，冷库设备成本约900元/立方米左右，保温仓库土建成本约1200元/平米，综合投资约为100万/亩。

商业模式：为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务。

效益分析：规模越大单位效益越高，一般大型物流企业亩均营业收入200-300万元，综合税负4.5%左右，亩均产税9-13.5万元左右。

4、综合物流园：依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，依托信息化，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与区域运输。

投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、交易中心、信息中心及商业配套服务区等，容积率在0.7左右，仓储设施一般为普通钢架结构货仓，土建成本约800元/平米，园区电子交易平台、信息化平台一般为3-4层商场式建筑，中下层为信息中心，顶层为餐饮、娱乐商业配套区，土建成本约1500元/平米，估算总体亩均投资约120万左右。如南京仙林物流，用地120亩，固定投资约1.5亿，其

中信息交易中心7000平米（15亩），投资6000万元（信息化设备约2500万元）。

商业模式：以第四方物流业务为依托，实行会员制模式收取会费，主要利用信息平台，按照物流信息提供量收取信息咨询费，同时提供场地出租、设备租赁、运输、配送、融资、结算等多种物流型式服务收取服务费。

效益分析：该类园区成熟后一般就业人数在3000人以上，投资企业亩均直接产税10-12万元左右，园区整体亩均产税40-60万元, 带动就业人数亩均在20人左右。2013年仙林物流信息中心:个人会员1500余人，会员单位1000家，日均成交业务2000笔，日提供信息量10万条（每条1角），年纳税200万元；整个园区年运费交易额50亿左右，年纳税5000万元。园区内企业纳税一般以本地为主，但不固定在本地纳税（很多会员物流企业仅在信息中心设办事点），需落户之前签订相关协议。

5、商贸服务园：主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件。商贸流通物流园区基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本具有重要作用。

投资情况：该类项目主要建设包括营业用房、仓储用房、配送中心、办公用房、住宿、餐饮等生活配套服务区，项目容积率较高，一般约2左右，一般为2层商品房结构，土建

成本约1500元/平米，估算总体亩均投资约250万左右，如我市正阳汽配城、众采物流市场。

商业模式：吸引商户入驻、以商品交易批发为主，为客户提供运输、仓储、配送、融资、结算等多种服务。收取租金、管理费和各类服务费。

效益分析：企业集中程度越高单位效益越高，成熟的该类园区一般年租金约700元/平米，投资企业年经营收入亩均约90万元左右，纳税亩均约5万元，总体亩均产税20-30万元左右，带动就业人数亩均在30人左右。区内企业纳税通常招商落户初期签订协议确定，由运营主体统一管理缴纳。

6、仓储式物流园：主要是为所在区域内工贸企业或第三方物流提供各类货物的中转、保存、分拣加工等增值服务的园区，同时提供物流供应链管理方案等。

投资情况：该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、装卸设备、办公用房及生活配套服务区，知名物流园区入驻企业大多为区域物流总部或结算中心，园区建设内容有标准开发与企业定制相结合，仓储及配套设施标准较高，如普洛斯物流，一般建有单层或双层标准钢结构仓库，仓库四角为办公用房，土建成本约1000元/平米，总体亩均投资约60万元左右。

商业模式：吸引企业入驻，主要收取客户仓储场地租金，

同时提供运输、仓储、配送、融资、结算等多种服务收取费用。

效益分析：该类园区年租金为350元/平米左右，年营业收入总体约20万元/亩，投资企业年均纳税约1.5万元/亩。总体亩均产税视落户企业规模及是否纳税情况而定，以普洛斯为例，一般平均在30-35万元/亩，就业人数较少。区内企业纳税地点无法控制，通常需招商落户初期签订协议确定。

7、专线物流园：专线物流，又称货运专线，指物流公司用自己的货车、专车或者航空资源，运送货物至其专线目的地。一般在目的地有自己的分公司或者合作网点，以便货车来回都有货装。

投资情况：该类项目建设内容较为简单，主要建设包括简易仓储用房或露天堆场、装卸设备、管理用房及停车场，平均土建成本约700元/平米，总体亩均投资约40万元左右。

商业模式：吸引企业入驻，主要收取客户仓储场地租金，同时提供运输、仓储、配送、融资、结算等多种服务收取费用。

效益分析：投资企业年营业收入约5-8万元/亩，年均纳税约0.3万-0.5万元/亩;园区带动就业人数亩均在10人左右,园区平均纳税约4万-5万元/亩。区内企业纳税地点无法

控制，通常需招商落户初期签订协议保障税源。如我市创为物流园，占地147亩，投资6000万元，2013年园区全部纳税约450万元。

二、物流项目优惠政策

物流项目优惠政策主要集中在以下几个方面:

1、项目审批：按工业项目流程办理备案手续。

2、项目用地：优先保障物流项目用地，土地性质基本为工业用地或工业仓储用地，以最低工业用地挂牌价出让，达到一定规模的物流企业建设项目用于从事物流主营业务的用地，其土地出让金净收益部分享受奖励政策。如：扬州市投资5000万元以上物流企业（该市物流集聚区内）收取的土地出让金净收益、土地增值收益全部用于企业基础设施建设。

3、税收优惠：物流企业纳税达到一定规模以上享受税收奖励。如：宿迁市对当年入库税收达到200万元以上（含200万元）的规模企业，企业所得税地方留成部分五免五减半；营业税地方留成部分三年内全额奖励给企业。

4、其他政策：积极帮助物流企业争取各类资金和荣誉，对当年列入A级物流企业、地市级、省级重点项目或基地给予相应奖励。对企业引进物流新设备给予一次性资金补助。如：泗洪县对物流企业当年设备投资在500万元以上的，按其实际设备投资额的1%—5%给予补助。对新认定为国家

3A级的物流企业，给予30万元的一次性奖励（限额5名）；对新获得省级重点物流基地或省级重点物流企业称号的单位，分别给予一次性10万元奖励。对新评定为“江苏省物流示范基地”或“江苏省物流示范企业”的单位，分别给予20万元的奖励。

物流园区用地问题是制约我国物流园区发展的最大瓶颈之一。用地政策是物流园区最希望得到的扶持政策，在沿海经济发达地区尤为突出。

在当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策选项中，简化行政监管和审批手续排在第一位，甚至高于税收返还支持、用地政策优惠、用电优惠、融资优惠、加大信贷等直接关系园区经济效益的政策措施。如图所示。

三、物流园区盈利模式概述

物流园区发展与当地经济发展阶段和水平具有明显的关联性。从地域来看，内陆地区物流园区的发展还处于初创期，表现出明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场租金、办公楼租金等。而在经济发达的沿海地区，物流园区的发展表现出明显的服务创新和管理创新特征，更多收入来源于产业融合、产业链延伸等增值服务，具有区域需求旺盛、功能定位明确、服务创新意识强、差异化运营明显的特征。

在初期阶段，物流园区的盈利模式主要侧重于基本功能

发挥，因此赢利点主要有以下8 种方式：仓库租金；办公楼租金；设备租金；配套设施租金；物业管理费；各种配套服务费；货运站场经营收益；其他（如政策性扶持税收、补贴收入；广告、相关经营性收入等）。其中主要收入来源是库房租金以及货运站场经营收益，此外，配套设施租金、各种配套服务费、物业管理和办公楼租金也是重要收入。

中远期物流园区主要通过核心功能的扩展延伸来挖掘增加盈利点。增值服务收入的比重加大，如：金融质押货物的监管费、担保费等；货物装卸、简单加工、贸易服务；建设物流商务平台，提供网络营销、网上交易、保险、银行支付等信息服务；提供供应链解决方案，代理客户进行供应链管理，发展物流培训等。

四、有关建议

根据调研情况来看，我们估算的各类项目的投资强度、经济效益、就业人数等数据一般都低于企业来洽谈时的自报数据，其中有些项目原因是物流用地和其他商业配套用地综合于一体的数据估算，有些项目原因是将园区规划落户企业的投资等数据汇总估算的，也有项目是为了取得更多土地指标而故意夸大数据或者前景分析过于理想。综上所述，我们建议在物流项目招引过程中考虑以下几个方面：

一是做好类型选择。结合我市实际，从投资强度、经济社会效益等方面综合考虑，优先选择综合服务型物流企业、

商贸物流园、综合物流园区类型，适度发展仓储物流园、。综合服务型物流企业重点选择知名的第三方物流企业特别是冷链物流企业优先供地，这类企业具备物流供应链一体化整体服务功能，其中冷链物流更可帮助我市农产品拓宽渠道、打响品牌，普通第三方物流企业建议不单独供地，可进入相应的物流产业园。综合物流园区重点选择以信息化服务带动物流产业化的项目，同时引导支持现有的综合物流园加强物流标准化和信息化升级改造，普通综合物流园建议不宜新引进。仓储物流园、商贸物流园重点选择知名物流企业投资运营的或者合作资源丰富稳定的项目，建议围绕工业集中区布局发展1-2个仓储式物流园提供物流配套服务。

二是做好位置选择。围绕我市产业发展基础，利用区位优势，科学合理地规划好物流园区位置和功能，建议新招引项目必须根据各园区的功能定位和服务对象选择落户区域，不能随意按照企业意愿指定地点（尤其与重大项目或知名企业洽谈时），做到集中、集聚、集约。同时，根据项目实际投资内容和强度，保障但不浪费的做好土地供应，建议除了必要的园区商业配套用地外（如交易大厅、餐住区等），如有其他配套用地尽量在总体规划的物流园区外给予配套。

三是做好效益选择。物流园区内落户企业纳税地点相对不固定，各地税收优惠条件不同经常会有税费外流的现象，目前通常做法是在项目招引时，亩均产税最低数额或年度纳

税最低数额等保障收益的内容以正式协议等方式确定，给予企业的政策优惠按企业贡献度分年度兑现。建议新引进的物流园区由运营企业建立统一结算、集中报税的管理模式。

在做好项目筛选工作的同时，我们也需要进一步加强和优化物流发展环境，做好园区规划、政策扶持、行业管理、人才培养等各方面工作。