小区发生火灾,物业公司承担的责任

小区发生火灾，物业公司承担的责任

小区发生火灾事故后，物业公司承担多大比例的责任呢？在回答这个问题之前，我们先限定本文的研讨范围，小区发生火灾事故，在本文中一般指小区业主家中或经营场所中或小区公共区域内发生火灾事故。而物业公司承担多大比例的责任，首先即明确了物业公司需要承担责任（当然也有物业公司无需承担责任的情形，我会在后文中述说），物业公司承担责任系基于其违反了与小区业主关于物业服务协议中约定的维护小区消防设施、维护小区公共安全等的义务，或者作为小区公共区域的管理者，未尽安全保障义务等的不作为，或者因疏于小区安全

管理或在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产损害或财产损失扩大的过错行为。

这样，在小区业主与物业公司之间就至少存在三种法律关系：第一、基于业主与物业公司之间签订的《物业服务合同》或双方之间存在的事实上的物业服务关系，成立物业服务合同法律关系；第二、基于火灾事故发生时，物业公司即小区公共区域的管理者未及时配合火灾事故的处理、疏于对小区安全的管理等不作为侵权，成立违反安全保障义务责任等侵权法律关系；第三、基于物业公司疏于小区安全管理或在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产损害或财产损失的扩大，成立财产损害赔偿等物权法律关系。关于财产损害赔偿的责任承担方式，在侵权责任法和合同法中均有规定，侵权责任和违约责任的最基本形式即损害赔偿。

而对于物业公司究竟承担多大比例的责任，在实务中无法量化，因为在上述火灾事故情形中，通常是业主家中或经营场所或公共区域内自发或不明火源引发火灾，或者直接侵权人引发火灾，那么，业主自身或直接侵权人通常是承担火灾事故责任的主要责任主体，而物业公司在违反物业服务协议或不作为时，仅在其违反协议约定或不作为导致火灾事故损失扩大的范围内承担责任，即物业公司往往是火灾事故责任的次要责任主体。我们说物业公司须对火灾事故扩大的损失承担责任，这责任比例无法量化，在全国各地的法院裁判中，法官通常会结合双方之间的过错程度、违约情形等综合判断，而这也基本属于法官的自由裁量范围，为

了知道物业公司在多大幅度范围内承担责任，我借助案例检索，梳理了各地的裁判结果，并统计分析。下面对案例检索作说明：

1.检索数据库：无讼案例。

2.检索关键词：物业服务合同纠纷-火灾事故。以此作为关键词系站在物业服务

合同法律关系中梳理裁判结果。上文已提到，违反安全保障义务责任等侵权法律关系和财产损害赔偿等物权法律关系是本文可研讨的另外两种法律关系，因此，

亦可将违反安全保障义务责任纠纷-火灾事故-物业公司或财产损害赔偿纠纷-火灾事故-物业公司作为关键词组。但是，无论选取何组关键词，亦或全部选取

作为统计的参考，物业公司最终承担责任的比例，均离不开法官对其过错程度、违约情形等的综合考量，而这考量因素无论是放在物业服务合同法律关系中还是放在违反安全保障义务责任等侵权法律关系或财产损害赔偿等物权法律关系中，其思路应该是一致的。因此，本文仅站在物业服务合同法律关系中统计物业公司承担责任的比例区间。

3.检索范围：以关键词为准的所有判决书，截止2017年4月2日，共计316份，剔除无效检索案例，剩余165份，以此作为本文数据分析的基数。

4.检索说明：以上无效检索案例主要系物业公司起诉业主要求支付物业费，而业

主以小区或家中或经营场所中发生过火灾或存在火灾隐患为由，要求抵扣物业费或不予支付物业费，但业主的抗辩事由基本上未得到法院支持，理由在于《物业服务收费管理办法》对业主交纳物业费作出了规定，同时，业主的抗辩属另一法律关系，可另行主张权利；共同诉讼案件存在特殊性，在做某类数据分析时通常

将其视为1个或2个统计单位，原因会在后文述说。

在批量下载裁判文书时，Excel表格会保存原文链接，后期在做数据采集时，建

议点击链接进入原文，因不同时间段，文书量在变动，顺序亦有变动，同时，在某一时间，相同关键词组下甚至出现文书量减少的情况，点击原文链接采集数据可保证统计的一致性。

本文除了统计物业公司承担责任的比例区间外，也会统计双方的律师代理、诉讼主体、业主提交证据的主要类型、直接侵权人、物业公司的过错行为、业主主张损失的依据、损失类型、获支持的损失类型、物业公司不承担责任的事由、物业公司的无效抗辩事由等事项，以向大家呈现在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷中，各判例情况。

囿于个人能力，以下统计不尽完善，且难免存在误差，数据仅供参考。

一、业主与物业公司双方的代理情况

在我所采集的165份判决书中，资阳市某物业公司作为诉讼主体的案件高达66件（共同诉讼案件），因在这66件案件（包括一审和二审案件）中，仅物业公司一方委托了律师，而业主方均未委托律师，那么，在分析对比物业公司与业主委托律师的数量占总案件的比值时，宜将这66份判决书作为1个统计单元，这样才能保证统计的相对科学性。同理，合肥某物业公司、重庆旺达某物业公司、廊坊某物业公司、佛山某物业公司作为诉讼主体的案件分别为31件、2件、2件、3件，均将其作为1个统计单元。而重庆茂诚某物业公司作为诉讼主体的4个案件中，因在一审程序中，业主委托了律师，而在二审程序中，业主未委托律师，因此，在分析对比物业公司与业主委托律师的数量占总案件的比值时，将这4份判决书作为2个统计单元。同理，在重庆恒昌某物业公司作为一审被告的3个案件中，各业主均未委托律师，而在其作为二审上诉人的1个案件中，业主委托了律师，因此，将这4份判决书亦作为2个统计单元。这样，统计总数变为62。以下各类数据的统计，其思路基本同此。

在以上统计基数上，业主委托律师的案件数量为45件，占比约为73%，物业公司委托律师的案件数量为36件，占比约为58%，这样看来，业主方委托律

师的数量要高于物业公司方委托律师的数量，在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷类案件中，基本是业主作为原告，且业主作为受损害方，主张损害赔偿的意愿是非常强的，其委托律师代为诉讼也就不难理解。再者，无论是业主还是物

业公司，他们委托律师的案件数量占比均超过50%，即律师参与诉讼的程度较高。同时大家注意到，我将同一诉讼主体涉及的多个案件作为1个或2个统计单元，比如上文中资阳市某物业公司涉诉案件共计66件，若将其作为66个统计单位，则物业公司方委托律师的数量肯定要高于业主方委托律师的数量。

二、业主告开发商是否有依据？

在所有统计的数据中，开发商作为被告或第三人的案件数量占比约为6%，而在

这些案件中，业主要求开发商承担火灾事故损害赔偿责任的诉求均未得到法院支持，显然，根据合同的相对性原理，开发商非物业服务合同法律关系中的责任主体，即便是在前期物业服务过程中，业主的此类损失也只能向物业公司主张。

三、直接侵权人承担责任的比例

在业主遭受火灾事故损失的案件中，存在直接侵权人的情形主要为：1.侵权人因燃放烟花爆竹导致业主家中发生火灾事故；2.在小区停车场内，因侵权人的车辆故障引发周边车辆火灾事故。在这些案件中，通常为侵权人的直接侵权与物业公

司的不作为侵权相结合共同对业主的火灾损失承担赔偿责任。在所有统计的数据中，存在直接侵权人的案件数量占比约为16%，直接侵权人承担责任的比例通常为60%以上。

四、业主都提交了哪些证据？

在做这类统计中，未区分是共同诉讼还是单独诉讼案件。那么，按照业主提交的各类证据数量由高到低依次为：火灾事故认定书（111）、票据（93）、物业管理服务合同（63）、评估报告书（47）、询问/调查笔录（41）、小区业主手册（30）、照片（23）、证明（17）、财产损失明细（16）、产权证（10）、房屋买卖合同（9）、装修合同（7）、房屋租赁合同（6）、区域消防责任书（4）、现场勘验笔录（4）、媒体报道（4）、行政处罚决定书（3）、监控录像（3）、视频（2）、住院诊断病历（2）。

在以上证据中，按照业主的证明对象分类列表如下：

此外，还有部分证据如订货单、车库承包协议、死亡证明、录音等，因在判决书中出现的频次很低，所以未作统计。

五、物业公司都存在哪些过错行为？

在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷案件中，物业公司都存在哪些过错行为呢？同样，按照其过错行为类型出现的数量由高到低依次为：消防管道无法供水

（24）、疏于对公共区域的安全维护（18）、消防通道堵塞（12）、其他消防设施故障，如预警灯故障、消防栓出水慢、消防栓有水但无卡扣等（10）、未及时发现险情或配合灭火（3）、无消防设施（2），以上占总案件的比值分别为：39%、29%、19%、16%、5%、3%。

在以上统计的数据中，因物业公司管理的消防栓无水，导致火灾事故损失扩大的案件数量最多，同时，物业公司疏于对小区公共安全的维护、小区消防通道堵塞、其他消防设施故障等情形也较为常见。在所检索的案例中，业主以物业公司存在过错为由要求其赔偿火灾事故损失扩大的责任，只要业主举证（业主举证类型见上文）证明物业公司存在以上过错行为，法院基本会支持业主的诉求。

六、业主计算损失的依据有哪些？

从上图可知，业主或法院以资产评估公司的鉴定结论作为计算损失依据的案件数量为19件，占比约为30%；以购物、装修、医疗等发票作为计算损失依据的案件数量为12件，占比约为19%；以物价局价格认证中心的鉴定结论作为计算损失依据的案件数量为10件，占比约为16%；以向消防大队提交的财产损失申报表作为计算损失依据的案件数量为5件，占比约为8%；以业主与物业公

司双方协商确定的数额作为计算损失依据的案件数量为3件，占比约为5%；以法院酌情认定的损失额作为计算损失依据的案件数量为3件，占比约为5%；以装修合同作为计算损失依据的案件数量为2件，占比约为3%。

七、业主主张的损失类型有哪些？法院支持的损失类型有哪些？

从上述图表可知，业主主张物业公司赔偿其财产损失的案件数量为59件，且该类损失获得法院支持的案件数量为44件，其占总案件数量的比值均为最大，而从横向比较，该类损失获法院支持的比例高达75%。从我所检索的案例来看，

其未获支持的原因系法院认定物业公司在火灾事故中不存在过错。房屋租赁损失、鉴定费损失、人身损害赔偿金同财产损失一样，只要法院认定物业公司在火灾事故中存在过错，则业主的这类损失均会获得法院支持。

误工费损失及精神损害抚慰金获得法院支持的可能性很小。比如，在精神损害抚慰金获得法院支持的唯一一个案件中，业主就其在火灾事故中毁损的婚纱系具有人格象征意义的特定纪念物品而提出赔偿精神损害抚慰金的诉求，法院依据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第四条的规定，认定物业公司对此承担责任。

而对业主提出的诸如交通费、住宿费等其他财产损失、停业损失、律师费等，法院均未支持。

八、物业公司承担责任的比例为多少？

回到文首的问题：小区发生火灾事故后，物业公司承担多大比例的责任呢？通过案例检索，我将物业公司承担责任的比例情况制图如下：

由上图可知，物业公司无需承担责任的案件数量占比最高，其具体情形即物业公司无需承担责任的事由见下文。而一旦物业公司存在上文所述的消防栓无水、其他消防设施故障或消防通道堵塞等过错行为时，法院基本会判决物业公司承担责

任。那么在物业公司承担责任的情况下，其承担赔偿责任的比例集中在30%、10%、20%、40%、25%、50%。

那么，物业公司无需承担责任及无效抗辩的事由都有哪些呢？

九、物业公司无需承担责任的事由

在以上统计中，物业公司无需承担责任的案件共计18件，通过分析整理，我将具体事由罗列如下：

1.发生火灾事故的车辆所有权人系其他小区业主，与被诉物业公司之间不存在物业服务合同关系，不在其管理范围内。

2.业主家中发生火灾系因其他小区的业主燃放烟花爆竹所致，而对于其他小区内发生的行为，物业公司无监管的职责和义务。

3.火灾事故发生前，物业公司已就防火等事项在小区张贴提示，火灾事故发生后，及时拨打火警电话，并组织、配合灭火、施救。

4.火灾事故系因业主私自搭建的违建房引发，而该违建房应当由行政执法部门拆除，物业公司无权拆除。

5.火灾事故发生后，在消防车到来之前，业主的车辆已经烧毁，且消防设施不存在故障。

6.业主家中及阳台下堆放大量垃圾等可燃物品，物业公司曾多次劝阻，亦会同相关部门上门送达整改通知书，而失火原因又系业主自身造成。

7.消防大队从到场到展开施救用时短，无因消防通道堵塞导致救火时间延误的情形，且消防大队亦未就本次火灾事故对物业公司进行处罚。

8.业主提供的受损车辆的购车发票载明时间在火灾事故后，时间上存在矛盾。

9.业主仅提供其自制的损失统计表作为计算损失的依据，经法院现场勘查，亦无法查明业主的具体财产损失，故对其损失不予支持。

10.业主的财产损失已由保险公司赔付。

11.物业公司提供消防安全管理制度、消防安全培训记录、消防安全记录表、灭

火疏散预案、培训证书等证据证明其已经履行了物业服务合同约定的消防管理义务。

12.引发火灾的原因系电动车电气线路故障造成车辆自燃，该起火原因属于物业公司不能预见、不能克服的客观情况，不属于未尽到管理职责所导致。

13.业主以财产损害赔偿纠纷向物业公司主张权利，法院认为财产损害赔偿纠纷

与物业服务合同纠纷属于不同法律关系，物业公司是否在物业管理方面存在失职，法院不作审查。

十、物业公司的无效抗辩事由

通过对检索的案例进行分析整理，我将物业公司的无效抗辩事由罗列如下：

1.消防大队在消防栓无水的情况下，立即启用了消防车的水，未延误施救时机。

2.业委会与开发商因消防设施设备不合格等原因，一直未将小区合格的消防设施设备移交给物业公司。

3.物业公司已发动公司员工和小区业主捐款，受害业主的损失已得到弥补。

4.物业公司与受损电瓶车辆的业主未形成车辆保管合同关系。

5.物业公司已受到行政处罚，不应再承担责任。

6.大火已经无法使用灭火器进行扑灭，无论消防车是否达到现场、消防栓是否有水，失火所造成的损失已经确定。

7.业主缴纳的物业管理费数额与物业公司所要承担的火灾事故损失数额相差太大，不符合权利义务对等原则，加重了物业公司的义务。

8.物业公司并未与业主就人身和财产安全等特殊保护事项签订协议，不具有特殊保护义务。

9.物业公司提交了消防应急处置预案，且对小区燃放烟花爆竹作出过警示。

10.发生火灾时，因停放在消防通道的车辆阻碍消防车进入火灾现场，属于部分业主的个人行为。

11.因业主未交物业管理服务费，物业公司无资金对消防设备进行维护。

12.业主与物业公司之间未签订物业服务合同。

13.物业公司已将消防设备的维护工作交予有相应资质的其他公司进行日常维护、保养。

14.火灾事故的起火原因不明。

15.火灾事故系因业主自身对家电管理不善造成，其后果应当由业主自行承担。

16.租赁损失非直接损失，不予认可。

17.物业公司认为业主主张侵权责任纠纷，而双方之间签订的是物业管理协议，系合同关系。在管理过程中，物业公司承担的是管理责任，而非侵权责任。

18.消防设施故障系因租户装修改动所致，且业主未将改动情况告知物业公司。

19.物业公司与仓库被烧毁的业主之间只存在租赁合同关系，不存在保管合同关系，对其不负赔偿责任。

20.业主缴纳的费用属于车辆停泊服务费而非车辆保管费，物业公司不负有保管义务，且车辆损毁系因电瓶车充电起火引发，侵权责任主体非物业公司。

21.业主交纳的管理费只用于日常维护管理，不包括保管责任。

22.物业公司对业主擅自将住宅改做库房的行为并不明知，由此产生的火灾损失，物业公司不予赔偿。

23.火灾发生时，消防管道未能及时供水，系因火灾事故前物业已发现消防管道存在故障，且正在维修之中，物业公司不存在主观过错。

24.物业公司已就过期的灭火器提出维修方案，因业主委员会未决议，资金未到位，所以未更换。

总而言之，在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷类案件中，对物业公司履行合同义务的要求较高。如前文所述，在业主家中或经营场所中或小区公共区域内发生火灾事故的情形下，一旦业主举证证明小区消防设施存在故障、消防通道堵塞、物业公司未及时发现险情及控制火灾等，法院一般会认定物业公司存在过错，并判决其对业主因火灾事故扩大的损失承担责任。

附相关法律法规：

《中华人民共和国民法通则》

第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）赔偿损失；

（八）支付违约金；

（九）消除影响、恢复名誉；

（十）赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

《物业管理条例》

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

第四十七条第一款物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款？当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国消防法》

第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

第二十九条负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构。

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

第三十七条宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》

第四条具有人格象征意义的特定纪念物品，因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。

《中华人民共和国物权法》

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

《中华人民共和国保险法》

第六十条因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人

赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。

前款规定的保险事故发生后，被保险人已经从第三者取得损害赔偿的，保险人赔偿保险金时，可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿金额。

保险人依照本条第一款规定行使代位请求赔偿的权利，不影响被保险人就未取得赔偿的部分向第三者请求赔偿的权利。

《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部令第61号）

第八条实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安

全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。

承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。

第十条居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（二）开展防火检查，消除火灾隐患；

（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。

其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。