浅谈中国房地产业发展历程

浅谈中国房地产业发展历程

【摘要】房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。但同时也产生了许多问题,本文根据我国房地产市场发展的特点,分析了我国房地产发展的现状及存在的问题,并就如何规范、完善我国房地产市场提出了相应的建议。

【关键词】房地产业存在问题发展趋势泡沫经济宏观调控对策

1.1 我国房地产发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

1.2 研究房地产企业发展趋势的意义

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。

一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。

随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。

因此，探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。

2 、房地产企业现状和问题

2.1 我国房地产市场现状及展望

经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：

从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。

从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。

从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，

行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。专业咨询代理机构的市场不断扩大。

2.2 我国房地产企业发展现状

房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。

房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上，有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。

房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。

作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。

我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类，也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。

房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

2.3 我国房地产企业发展中面临的问题

2.3.1 企业的所有制性质问题

尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。

房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大

部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。

2.3.2 企业发展中的规模问题

目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示，全国房地产企业平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5％。

然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。

2.3.3 房地产企业的效益问题

从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16％；2000年才开始“扭亏”为1.62%.

此外，早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下，非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说，开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”，开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。

目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的，但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。

根据我们的研究，在英美等发达市场经济国家，房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成，一类是房地产生产建设企业，这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能，是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业，由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家，房地产开发企业都是建筑企业，建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性，成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象，他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。

可见，现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式，一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为，这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性，也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到，这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体，而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域，如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，只要汽车开发商设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品，如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益，而真正的房屋生产者则完全依从于中间商，消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例，作为商业信用的一种形式，预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交

给房屋的真正生产者呢？在我国，房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且从实质的意义上，消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是代理消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？消费者把预售款交给了开发商，开发商在支付了延期交付的土地出让金之后，在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业，其余的部分就成了他们的超额利润；而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少，它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制，建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。

3、房地产企业发展趋势分析

3.1 企业应该逐步走向民营化

现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。

近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。

3.2 努力实现法制化正规化

制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果

套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。

随着我国近年来房地产业的发展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，不断满足客户的需求，才能被市场所接受，才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则，投入开发的大量资金不能及时回收，不但无法实现利润，而且会造成企业运作资金紧难，甚至危及企业的生存和发展。因此，房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。

随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如，东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场，近年来，在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目，均地处市中心黄金地段，高层公寓，豪华配置，满足了这一细分市场客户的需求，虽然价格不菲，但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势，形成了企业产品自身的特色。

科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否，直接关系到项目的成败。在项目投资决策前，应投入足够的人力和财力，做好充分的案前工作，比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案，为企业决策提供科学的依据，而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程，现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度，通过集体讨论和辩论来评估项目，决策投资。

改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企

业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。

3.3 房地产企业需要实现集团化规模化经营

未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。

企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出：90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”，是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展，与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力，增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。

企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是唯—的出路。这样，会有利于财力资源的集中使用，少花钱多办事，提高资金利用率；有利于充分利用物力资源，可以合理调配使用设备，物尽其用；有利于改善企业形象，提高知名度，增强资信度；有利于多元化经营，分担风险，降低成本，增加效益。总之，可使企业转变经营观念和方式，扩大规模，提高质量，形成规模经济，在市场上占据应有的地位。

企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中，明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出：“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化，有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控，减少盲目性而产生的损失，增强综合国力。并为企业扩大生存和发展

创造了空间，使企业能够走出省界，跨出国门，进入国际市场，取得更大的经济效益。

企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收入还是就业方面，这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇，提供高水平服务并迅速占领市场，就会获得“先发”优势，取得巨大收益。因此，在实行集团化经营时，切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白，促进房地产业的全面发展。

目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性，对企业战略的研究也仅限于学院派，而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且，未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”，而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧，形成明确而合乎实际的公司发展战略。

规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。

纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业，正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大

盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。

3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化

由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。

市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业，首先要清楚市场上要什么，本企业能做什么，然后再去研究怎么做。近年来，上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军，他们的成功，正是由于民企机制灵活，贴近市场，抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇，使企业得到了超常规的发展。目前，房地产企业越来越重视市场化的运作，许多企业成立专门的部门，负责项目定位和产品研发，由企业的设计人员、营销人员共同协作，力求开发出适销对路的产品。

首先，追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节，是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌，就要充分发挥建筑设计专业技术作用，走差异化的生存道路，使前期的开发设计独树一帜，用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现，以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力，使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。

其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征，是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有观赏与增值的潜能。

此外，销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。此外，重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时，规范到位、体贴入微的物业管理，不仅可以提升开发商形象，甚至可以使物业升值。

3.5 行业发展追求专业化和品牌化

目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有：一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的，所以开发商不愿意让别人去做；二是房地产业专业分工不够，相关业务还没有形成产业化，没有成本优势，产品价格较高，所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度，这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力，不利于发挥自己的优势，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前，我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期，这是大势所趋。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。

专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。加和WT0以后，随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。

品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，而且各因素的权重相差不多，于是只好一个项目一个项目去“踩盘”，交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。

品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影

响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点，一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现，房地产产品本身的质量是否有保障，今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解，这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力，才能塑造出自己的品牌。

战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益，而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且，企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功，而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧，形成明确且合乎实际的企业发展战略。

随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。例如，万科地产的“万科城市花园”品牌，北京万通集团的“新新家园”品牌，广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌，等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。

企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先，知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘，利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目，由于服务品牌的建立，不但销售火暴，而且，售价也比周边楼盘每平方米高出700－1000元。其次，知名企业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热点，提升了区域价值，最终提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。最后，知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持，更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后，大量境外投资会进入国内房地产市场，而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑，一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式，而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。

越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。

3.6 房地产企业趋向网络化信息化

房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。

中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为：专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化，不断提高自己的竞争力，才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展，就必须以制度代替模式，加强企业创新能力，不断超越自我，才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现，同时企业的经营发展离不开品牌。百强企业都十分注重品牌价值，上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场，创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路，在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势，注意吸收专业化人才，加强员工专业教育，培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。

3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合

在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前

消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地产企业在做强的同时，也希望能尽快上规模。但房地产业是资

金密集型行业，企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市，进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负债率一般不超过30％，而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85％以上。由此可见，资本运作对于房地产企业将会越来越重要。

房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式，而是有更广泛的资本运作方式。例如，大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业，或是投资参股优质房地产企业，或是与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢局面。随着我国加入WT0，相关政策逐步放开，房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高速发展提供更加强劲的动力。

此外，房地产企业的发展，不仅需要雄厚的资金实力作为后盾，而且，更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前，很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设，想尽办法留住企业内的业务主干，并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才，建筑人才高地、为企业的发展储备能量。

房地产企业在进好人才的同时，还应学会用好人才。因此，房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制，提高员工的积极性和责任感；营造良好的企业文化，加强团队建设，为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围，增强企业的凝聚力和向心力；重视员工的职前培训和在职培训，鼓励员工不断创新，争创学习型企业，以适应行业的发展和竞争的需要。

目前，国内房地产企业的组织架构，主要分为两种形式：一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作，每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强，项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作，由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱，项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点，因此，有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。

“入世”后，外资进军国内房地产市场，一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营，另一种是以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇，哪家企业的管理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有优势。

因此，房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设，投资决策层面与经营管理层面的分离，作为企业所有者，敢于聘用职业经理人负责公司

的经营，并充分放权，依靠建立完善的管理制度和监督机制，来约束各级管理人员，企业靠制度化、程序化运转，而不是靠一个人在运作，这样，才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。

同时，企业应学习国外先进的管理理念，逐步建立扁平化的组织结构，减少管理层次，增强企业内部沟通渠道的畅通，提高组织运作效率，增强各类决策的可靠性。比如，项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式，就是一种探索，使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通，交换意见，为决策的正确性、科学性提供了保障。

我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。

房地产企业为了实现组织机构的精简，扁平化的管理，提高效率，应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细，今后房地产企业应将更多的人力、财力，放在投资策划、管理等方面；将部分业务外包给专业公司打理，不仅能使其更加专业化操作，而且可以有效地降低成本，规避风险。例如，目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后，房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样，不仅使房地产企业的组织机构得以精简，管理效率大幅度提高，而且，各外包项目由专业公司承担，更加专业化，效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司，发挥各自优势，强强联手，形成战略伙伴联盟，保证项目顺利完成，使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题，也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要

围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。