房地产销售模式外文翻译文献
房地产销售模式外文翻译文献(文档含英文原文和中文翻译)
分析中国房地产中介机构的业务模式
摘要：自1998年以来中国已经停止福利分房，房子已经成为一种商品。房地产行业在中国取得了前所未有的发展。随着第一手房地产市场的快速发展和成熟，二手房交易的比例，这将成为中国房地产市场的主角，是这个国家的主要城市快速上升。然而，小规模等问题，低质量的员工，单一业务和短生命周期仍然存在在房地产中介机构正面临着一个严重的信贷危机和生存。此外，一些经营者可以找到中国的房地产中介。本文分析的特征和现状四个业务模型主要采用中国的房地产中介机构，与焦点在21世纪的发展和中国当地的房地产中介。然后基于连锁经营和营销理论，它指出，商业模式结合正则连锁和特许连锁将中国房地产中介机构的最佳选择了可持续发展观。
关键词：商业模式，房地产公司，连锁经营
1引言
自1998年中国停止福利住房分布，房子已经成为一种商品，中国的房地产业经历了前所未有的随着。快速增长和成熟的第一手住房市场，二手的房子trans-actions份额在不断增长的房地产交易在中国主要城市，逐渐将成为中国房地产粗浅的主要参与者。然而，由于中国已经实施了住房福利分配制度在过去很长一段时间，其商业房地产市场没有开发在正确的道路，直到1990年代末，二手市场的发展滞后。目前，中国国内房地产中介机构面临很多问题，如规模小，模棱两可的开发计划，缺乏理论支持和缺乏正确的经营策略等。因此，这是一个中国规范房地产中介机构迫切任务并为他们提供指导的正确的开发方法和操作模型。
2分析目前四个业务模型主要采用国内房地产中介机构
2.1香港模式
“先锋”的房地产中介行业在中国大陆，香港房地产中介机构率先进入中国国内市场。后脱落河三角洲建立了他们的存在，他们开始“去朝鲜”的国家，无论走到哪里，他们都致力于复制香港模式。他们的代表是中原地产、美联物业等。这种香港模式独特的特征：它通常采用常规模型而不是形式的连锁加盟店，并强调通过正则链增加商店的数量。例如，中原地产在深圳和广州都有超过100家门店，我回家在广州拥有超过120家门店。一般来说，这些中介机构需要低教育水平的销售代理，主要采用huge-crowd策略，大量的销售代理。中原地产为例，通常情况下，经纪人的数量平均门店之一多达30多个。因为这些中介机构过于注重交易量，员工接受的较低，频繁的人才流动。
2.2台湾模型
来自台湾的房地产中介机构也很早就进入中国大陆，但他们关注他们的业务在上海市场，现在他们已经成为上海房地产业的主流，他们的代表是Sinyi物业和太平洋物业等。
台湾模式的特点是：平等重视特许经营店的扩张，建立常规的商店，商店扩张速度较低。因为这些中介重要性附加到员工的教育水平，中日个人质量和建设企业文化，他们愿意把钱花在培训，导致人才流动频率较低。他们还要求经纪人为他们的客户提供一对一的全方位服务，鼓励他们显得不动产顾问他们的客户。他们建议不应该在他们的经纪人之间共享信息，这意味着经纪人应该保持自己分泌的信息来源的房屋和客户经纪人应该保持原始的方式他们的客户的信息，例如，写下他们的笔记本电脑中的信息。这些台湾公司也注重外部合作，扩大业务。此外，它们非常独特的多元化发展。除了property业务之外，他们还提供配套服务，如移动房屋和室内设计和装饰，等等。
2.3美国模型
优先考虑连锁网络和不重视房地产业务，美国基于真实es-tate中介在中国发展迅速，尽管他们很晚进入中国市场。等公司主要为代表的21世纪，remax，coldwell银行等等，在中国和他们ex-pand企业采用特许连锁的方法。以21世纪为例：美国上市公司森达认为21世纪的股票该法案授权“北京Aifeit国际特许经营咨询服务”注册品牌“21世纪”，负责21世纪在中国大陆市场的扩张。
2.3.1美国模型的特点
这些美国的特点基于中介机构是：他们更参与品牌连锁网络的操作和扩张比房地产业务。例如，作为21世纪的母公司，胜腾不是一个公司专门从事房地产服务；相反，它是一个公司从事特许经营业务。企业和品牌包括链房地产服务，如21世纪，COLD-WELL银行家和时代；汽车租赁连锁店如A VIS和小旅馆连锁酒店如天，超级8汽车旅馆，AMERIHOST客栈，骑士客栈，等等，其收入主要来自特许经营费用。尽管胜腾从事这些行业与彼此无关，它们具有相同的盈利模式——-franchise操作。房地产的贡献服务连锁，连锁汽车租赁和小商店连锁店公司总收入的40%，分别为30%和30%，几乎没有区别。森达的商业模式和盈利模式的特许连锁经营网络确定操作加盟店模式，也决定了21世纪，作为许可方在中国，从事特许经营网络，而不是在房地产服务。因此，初始费用的收集和专利费是21世纪的主要收入来源，其二级地区。正因为这个，它需要不断增加门店的数量和吸收更多的下游经销商，大规模和网络已经成为他们的存在的基础。
2.3.2 21世纪在中国典型发展的方式
进入中国市场在2000年3月，21世纪建立了它的存在作为一个全面的物业服务供应商主要从事房地产业务，住房金融、保险和其他相关衍生业务。到2006年底，它已发展成为中国最大的房地产特许经营操作系统与25个地区部门，1000家商店和交易量300亿元，覆盖35个城市，在中国的授权链，它采用两层的授权模型，即中国总部——区域分歧——-特许经营商店，但所有的三个是相互独立的，它们之间没有从属关系，中国总部地区部门的顾问，而不是上级权威。公司更重视吸引大规模的区域经销商，但一个商店的初始费用不高，通常约为30000至100000元。
在21世纪已经进入的区域市场，开始其官方行动，这是前三大公司在当地市场的90%，这些地区的企业规模和交易量，需要首先在这些地区的30%的绝对市场份额。
每个区域特许经营商的21世纪的唯一特许人公司在当地市场，通常是当地有影响力的房地产开发商或上市公司具有良好的企业背景和强大的财务实力。例如，济南三联集团、上海锦江集团、广州钟声河房地产开发集团，山东录音投资
集团和天津永泰集团等，是21世纪的地区经销商。
现在21世纪是加盟店的数量扩张，培训更多的经纪人，促进和支持的标准化发展特许经营业务，实现国际品牌的定位标准的品牌管理和运营支持，系统的培训和IT平台，强大的资源整合和开发的衍生品业务。其未来的发展目标是：建立60地区部门在中国，吸收4000家门店[1]和培训30000名经纪人。
2.4本机模型
因为不同的参与者，中国本土房地产中介分为两组：国有企业和民营企业。以前主要是由易居中国国际房地产机构有限公司在上海和深圳招商房地产顾问有限公司，而后者主要是由Sunco属性在天津有限，5 i5j和金色的钥匙在北京、深圳Sunstars Hopefluent集团控股有限公司在广州和财富的太阳在上海等。
2.4.1中国本土实际房地产中介的主要特征
2.4.1.1他们提供中介服务，以改善他们的服务链条，一起开发的建筑公司的销售。
2.4.1.2他们的商业模式主要是模仿别人的。两家公司在上海通常模仿台湾模式，在深圳和广州通常模仿香港模式，和那些中西部通常模仿美国模式，因为他们开始很晚。
2.4.1.3他们有强壮的区域特征。他们通常不够强大的跨地区的扩张。
2.4.2典型的例子
2.4.2.1北京金色钥匙房地产有限公司成立于1996年，开始与租赁业务。以来黄金钥匙注重建立连锁网络，打开它的连锁店在北京的各种关键运输中心，已形成一个销售网络覆盖整个首都。逐渐增加的连锁店，它喜欢一个伟大的优势房地产
二、三级市场的北京和主要市场与销售代理进行交互。
2.4.2.25i5j成立于2000年4月。它采取了定期的连锁发展模式，这也是中国国内房地产中介机构广泛采用。建立了子公司和230连锁店在北京、南京、杭州、苏州、宁波、天津、上海、温州和太原。作为本土企业，“我爱我家”享有丰富的人力资源和本土优势。而扩大其定期连锁店，它也建立了自己的网站
https://www.360docs.net/doc/8a15191275.html,，提供房屋租赁、等专业在线服务事务和购买或交换的房屋和房地产金融的相关信息。通过这种方式，它有效地结合了传统房地产经纪与网络的方式。2000年8月，该公司的英文网站投入运营，为海外市场的扩张提供服务平台。加上原来的电话网络，公司建立了一个如何将模型集成三个网络补充对方。正则链导致扩张规模，互联网帮助它实现信息共享。这也是未来的方向随着国内房地产中介。[2]
3开发方法对于中国的房地产中介
从上面的分析可以看出，虽然我国房地产中介市场不是完全成熟的，连锁经营已经成为主流商业模式在中国房地产中介机构的扩张，和链操作的两种主要模式：特许经营和正则链，同样通过这些中介机构。正则链而言，由于所有权和操作的统一，它是相对容易经营整个连锁系统，确保服务质量。然而，因为连锁网络发展自己筹集资金，其随着速度是有限的；而且，它需要大量的管理人员。但特许连锁、总公司和加盟店是相互独立的所有权和彼此分开操作，和他们是合作伙伴。因为特许连锁系统实现其扩张主要通过招募独立法人，它可以充分利用经销商的资金和获得更快的扩张比普通链。然而，由于特许经营是企业法人拥有更大的自主权，它更难以管理整个系统和标准化服务的质量，和矛盾双方更容易发生在为对象，在中国相关的法律法规仍不完善。所有这些将会对整个系统产生负面影响。从目前的情况，可以看出不正规连锁和特许连锁房地产中介机构是最好的解决方案在中国市场。在我看来，中国的房地产中介机构的主流商业模式应该定期连锁和特许连锁的结合，充分利用他们的优点。在整个连锁网络，因为正规连锁商店是容易管理，总部可以伪造的存储模型，进行品牌形象推广和吸引更多的经销商，与此同时，这也可以使总部进行分享一块蛋糕从中国国内房地产业的快速发展，成为一个总部的利润增长点。此外，由于操作总部给的经验是必不可少的声音支持加盟店，实现连续业务创新，以及常规的操作。
基于Web的会议业务管理链商店可以帮助总部获得经验和减少错误决策。由于国内房地产行业有很强的重新进行了特点和有不同地区间差异很大，当进入一个新的市场，总部应该，一方面，建立定期连锁店作为一个模型，另一方面，充分利用特许经营的优势实现快速扩张和赢得市场的利用丰富的人力资源和本
土优势的经销商在当地的地方。因为总部建立定期连锁和特许经营的同时，它将不可避免地决定两者之间的比率。在我看来，在进入市场的初期，当缺乏人力资源和基金号应该遵循20/80帕累托原则与关注特许连锁，也就是说，正则链应该增加门店的总数的20%，而特许经营占总数的80%，拥有丰富的人力资源和基金号时，它可能提高的比例适当正则链通过建立新的正则链或只是买回一些加盟店，把这两个到相同的比例。这种商业模式也是许多连锁系统广泛采用。许多著名的特许经营系统，如麦当劳和肯德基一般采用这种商业模式的特许经营以及正则链。作为世界上最大的特许经营系统，麦克唐纳一直保持常规连锁店和加盟店之间的比率在2:8。房地产中介，商业模式的正确选择是重视他们的可持续健康发展。因为中国实际es-tate中介市场发展只有在短时间内，它仍然面临着严重的信用危机和生存。然而，随着市场逐渐变得标准化，扩大经营，消费者的品牌意识会逐渐增加，这将提供良好的发展那些房地产中介机构品牌优势的机会。业务模型的上下文中，采用结合正则链和特许经营链将中国房地产中介机构的最佳选择在即将到来的时期。当然，为他们的客户提供更好的和满意的服务是房地产的基础中介赢得市场，发展和最终的解决方案。
Analysis on the Business Models of the China’s Real Estate
Intermediaries
Abstract: China has stopped welfare housing distribution since 1998 and house has become a commodity. The real estate industry has made unprecedented development in China. Along with the rapid development and maturity of the first-hand housing market, the proportion of the second-hand housing transactions, which will become the protagonist in China real estate market, is rapidly rising in the major cities of the country. However, such problems as small-scale, low-quality employees, single business and short life cycle still exist in real estate intermediaries
which are faced with a serious crisis of credit and survival. In addition, few re-searches on China’s real estate intermediaries can be found. This article makes an analysis on the characteristics and status qu o of the four business models mainly adopted by China’s real estate intermediaries, with focus on the development of the Century 21 and China’s local real estate intermediaries. Then based on the theory of chain-store operations and marketing, it points out that the business model combining regular chain and franchise chain will be the best choice for China’s real estate intermediaries in their sustainable development.
Keyword:business models, real estate agency ,chain operation
1 Introduction
Since 1998 when China stopped welfare housing distribution, house has become a commodity and China’s real estate industry has enjoyed an unprecedented develop-ment. With the rapid growth and maturity of the first-hand housing market, the second-hand house trans-actions are taking an increasing share in the real estate transactions of the major cities in China and will gradually become the major player in China’s real estate mar-ket. However, since China had implemented a welfare housing distribution system for a long time in the past, its commercial housing market didn’t develop in the right path until the late 1990s and the development of the second-hand market has been lagging behind. At present, China’s domestic real estate intermediaries are faced with a lot of problems such as small scale, ambiguous development plan, lack of theoretical support and lack of correct operational strategies, etc. Therefore, it’s a pressing task for China to standardize its real estate intermediaries and provide guidance for them in terms of correct development approaches and operational models.
2 Analysis on the four business models mainly adopted by domestic realest ateintermediaries at present
2.1 Hong Kong Model
As the “pioneers” of the real estate intermediary industry in Chinese mainland, Hong Kong real estate intermediaries were the first to enter into Chinese domestic market. After having established their presence in the Peal River Delta, they begin to “go up to the north” of the country, and wherever they go, they are committed to copying the Hong Kong model. Their representatives are Centaline Property and Midland Realty, etc. This Hong Kong model has distinctive characteristics: it usually adopts regular chain model instead of the form of franchise store and puts emphasis on increasing the number of stores by regular chain. For example, the Centaline Property has more than 100 stores in both Shenzhen and Guangzhou and My Top Home has more than 120 stores in Guangzhou. Generally speaking, these intermediaries require low educational level of their sales agents, and mainly adopt a huge-crowd strategy, with a huge number of sales agents. Take the Centaline Property as an example, usually, the number of brokers in one of its average stores amounts to as much as more than 30. Since these intermediaries put too much emphasis on transaction volume, their employees have low acceptance of them and there’s a frequent flow of personnel.
2.2 Taiwan Model
The real estate intermediaries from Taiwan also entered into Chinese Mainland very early, but they focus their business on Shanghai Market. Now they have become the mainstream of Shanghai’s real estate industry. Their representatives are Sinyi Realty and Pacific Realty, etc.
The characteristic of Taiwan model is: putting equal emphasis on the expansion of franchise stores and the establishment of regular stores, with a lower speed of store expansion. Since these intermediaries attach im-portance to the educational level of their employees, improvement of their personal quality and construction of corporate culture, they’re willing to spend their money in training, which led to a low frequency of personnel flow. They also ask the brokers to provide one-to-one full range service for their clients and encourage them to be-come real property consultants of their clients. The y propose that information shouldn’t be shared among their brokers, which
means the brokers should keep secrete their own information on the sources of houses and clients and the brokers should keep the information of their clients in a primitive way, for example, to write down the information in their notebooks. These Taiwan-based companies also pay attention to external cooperation to expand their businesses. Moreover, they’re very distinctive in terms of diversified development. Besides property business, they also provide supporting services such as moving houses and interior design and decoration, etc.
2.3 U.S. Model
Giving priority to chain networks and attaching less importance to property business, the U.S.-based real es-tate intermediaries have grown rapidly in China although they entered into Chinese market very late. They are mainly represented by such companies as CENTURY 21,REMAX,COLDWELL BANKER etc., and they ex-pand their businesses in China by adopting the method of franchise chain. Just take CENTURY 21 as an example: the American listed company CENDANT holds the shares of CENTURY 21 which authorized the “Beijing Aifeit International Franchise Operation Consultancy Service” to register the brand “CENTURY 21” and be responsible for the expansion of CENTURY 21 in Chinese mainland market.
2.3.1 Characteristics of the U.S. model
The characteristic of these U.S.-based Intermediaries is: they are more engaged in brand operation and expansion of chain networks than in real estate business. For exa mple, as the parent company of CENTURY 21,CENDANT isn’t a company specially engaged in real estate services; instead, it’s a company engaged in franchise business. Its businesses and brands involves chains of real estate services such as CENTURY 21, COLD-WELL BANKER and ERA; car rental chains such as A VIS; and small hotel chains such as DAYS INN,SUPER 8 MOTEL,AMERIHOST INN,KNIGHT INN, etc., and its income mainly comes from franchise fees. Although CENDANT is engaged in these industries which are unrelated to each other, they have the same profit model---franchise operation. The contributions of real estate service
房地产营销外文文献
文献信息 标题: Best address: the use of innovative marketing in the real estate industry 作者: Meyers, Yuvay Jeanine; Harmeling, Susan S 出版物名称: Journal of Research in Marketing and Entrepreneurship 卷: 13;期: 1;页: 74-84;出版年份: 2015; 出版物国家/地区: United Kingdom ISSN: 1471-5201 Best address: the use of innovative marketing in the real estate industry Meyers, Yuvay Jeanine; Harmeling, Susan S Abstract This paper seeks to explore the successful entrepreneurial marketing communications done by a small, residential real estate firm, Best Address LLC, in Washington, DC (USA). The goal of the study is to develop an understanding of best practices used by this firm that can translate into marketing tactics used by other small businesses. Qualitative research was conducted to investigate the tactics used by Best Address LLC along with an extensive academic literature search to provide support for the study's findings. Findings - The service quality portrayed by the firm's marketing communication efforts were examined and the key tactics used by this firm were categorized into three areas that fall in line with previous research on successful entrepreneurial marketing strategy. This paper concludes by presenting a theoretical model that conceptualizes service quality as a function of the marketing communications efforts executed by a firm in hopes of guiding entrepreneurs' activities towards positive consumer affect. This study highlights how Best Address LLC differentiates itself from its much larger competitors and provides key insights for successful entrepreneurial marketing strategy in the residential real estate business. Although there is a stream of academic literature regarding entrepreneurial marketing, there are few cases such as this one that present the marketing communications tactics successfully used by a small firm. Entrepreneurs hoping to venture into the real estate industry would benefit from the findings of this study. Key Words: Innovative marketing; Real estate industry; Marketing Introduction Entrepreneurs often fail to plan strategically and differentiate themselves on service quality despite their best intentions as they become occupied with short-term, day-to-day tasks ([38] Quinton and Harridge-March, 2006). In addition, due to budget constraints, and lack of expertise, they may fail to take advantage of technology to support both operations and marketing ([35] Fillis et al. , 2004). This paper highlights the way Best Address?Real Estate, LLC, a residential real estate start-up in the Washington, DC (USA) metropolitan area, has planned strategically and provided excellent service quality, differentiating itself from competitors through the use of new technology and a comprehensive approach to marketing for all its customers - buyers and sellers alike. Like most successful, small firms that are focused on entrepreneurial marketing, Best Address? Real Estate, LLC is "constantly scanning the environment to discover or create new opportunities, assessing these opportunities and then exploits these opportunities successfully creating and renewing
财务管理外文文献及翻译--跨国公司财务
附录A：外文文献（译文） 跨国公司财务 有重大国外经营业务的公司经常被称作跨国公司或多国企业。跨国公司必须考虑许多并不会对纯粹的国内企业产生直接影响的财务因素，其中包括外币汇率、各国不同的利率、国外经营所用的复杂会计方法、外国税率和外国政府的干涉等。 公司财务的基本原理仍然适用于跨国企业。与国内企业一样，它们进行的投资项目也必须为股东提供比成本更多的收益，也必须进行财务安排，用尽可能低的成本进行融资。净现值法则同时适用于国内经营和国外经营，但是，国外经营应用净现值法则时通常更加复杂。也许跨国财务中最复杂的是外汇问题。当跨国公司进行资本预算决策或融资决策时，外汇市场能为其提供信息和机会。外汇、利率和通货膨胀三者的相互关系构成了汇率基本理论。即：购买力平价理论、利率平价理论和预测理论。 跨国公司融资决策通常要在以下三种基本方法中加以选择，我们将讨论每种方法的优缺点。 (1) 把现金由国内输出用于国外经营业务； (2) 向投资所在国借贷； (3) 向第三国借贷。 1专业术语 学习财务的学生通常会听到一个单词总在耳边嗡嗡作响：全球化( g l o b a l i z a t i o n )。学习资金市场的全球化必须首先掌握一些新的术语，以下便是在跨国财务中，还有本章中最常用到的一些术语： (1) 美国存托证（American Depository Receipt,ADR）。它是在美国发行的一种代表外国股权的证券，它使得外国股票可在美国上市交易。外国公司运用以美元发行的ADR，来扩大潜在美国投资者群体。ADR以两种形式代表大约690家外国公司：一是在某个交易所挂牌交易的ADR，称为公司保荐形式；另一种是非保荐形式，这些ADR通常由投资银行持有并为其做市。这两种形式的ADR均可由个人投资和买卖，但报纸每天只报告保荐形式
房地产信息管理系统的设计与实现 外文翻译
本科毕业设计(论文)外文翻译 译文： ASP ASP介绍 你是否对静态HTML网页感到厌倦呢？你是否想要创建动态网页呢？你是否想 要你的网页能够数据库存储呢？如果你回答：“是”，ASP可能会帮你解决。在2002年5月，微软预计世界上的ASP开发者将超过80万。你可能会有一个疑问什么是ASP。不用着急，等你读完这些，你讲会知道ASP是什么，ASP如何工作以及它能为我们做 什么。你准备好了吗？让我们一起去了解ASP。 什么是ASP? ASP为动态服务器网页。微软在1996年12月推出动态服务器网页,版本是3.0。微软公司的正式定义为:“动态服务器网页是一个开放的、编辑自由的应用环境,你可以将HTML、脚本、可重用的元件来创建动态的以及强大的网络基础业务方案。动态服务器网页服务器端脚本,IIS能够以支持Jscript和VBScript。”(2)。换句话说,ASP是微软技术开发的,能使您可以通过脚本如VBScript Jscript的帮助创建动态网站。微软的网站服务器都支持ASP技术并且是免费的。如果你有Window NT4.0服务器安装,你可以下载IIS（互联网信息服务器）3.0或4.0。如果你正在使用的Windows2000,IIS 5.0是它的一个免费的组件。如果你是Windows95/98,你可以下载(个人网络服务器(PWS),这是比IIS小的一个版本，可以从Windows95/98CD中安装，你也可以从微软的网站上免费下载这些产品。 好了，您已经学会了什么是ASP技术，接下来，您将学习ASP文件。它和HTML文 件相同吗？让我们开始研究它吧。 什么是ASP文件？ 一个ASP文件和一个HTML文件非常相似，它包含文本，HTML标签以及脚本，这些都在服务器中，广泛用在ASP网页上的脚本语言有2种，分别是VBScript和Jscript，VBScript与Visual Basic非常相似，而Jscript是微软JavaScript的版本。尽管如此，VBScript是ASP默认的脚本语言。另外，这两种脚本语言，只要你安装了ActiveX脚本引擎，你可以使用任意一个，例如PerlScript。 HTML文件和ASP文件的不同点是ASP文件有“.Asp”扩展名。此外，HTML标签和ASP代码的脚本分隔符也不同。一个脚本分隔符,标志着一个单位的开始和结束。HTML标签以小于号(<)开始(>)结束，而ASP以<%开始，%>结束，两者之间是服务端脚本。
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房地产可行性研究外文文献及翻译
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财务报表分析外文文献及翻译
财务报表分析外文文献及翻译 LNTU---Acc 附录A 财务报表分析的杠杆左右以及如何体现盈利性和值比率 摘要 关键词:财政杠杆;运营债务杠杆;股本回报率;值比率 传统观点认为，杠杆效应是从金融活动中产生的:公司通过借贷来增加运营的资金。 杠杆作用的衡量标准是负债总额与股东权益。然而，一些负债——如银行贷款和发行的债券，是由于资金筹措，其他一些负债——如贸易应付账款，预收收入和退休金负债，是由于在运营过程中与供应商的贸易，与顾客和雇佣者在结算过程中产生的负债。融资负债通常交易运作良好的资本市场其中的发行者是随行就市的商人。与此相反，在运营中公司能够实现高增值。因为业务涉及的是与资本市场相比，不太完善的贸易的输入和输出的市场。 因此，考虑到股票估值，运营负债和融资负债的区别的产生有一些先验的原因。我们研究在资产负债表上，运营负债中的一美元是否与融资中的一美元等值这个问题。因为运营负债和融资负债是股票价值的组成部分，这个问题就相当于问是否股价与账面价值比率是否取决于账面净值的组成。价格与账面比率是由预期回报率的账面价值决定的。所以，如果部分的账面价值要求不同的溢价，他们必须显示出不同的账面价值的预期回报率。因此， 标准的财务报表分析的能够区分股东从运营中和借贷的融资业务中产生的利润。因此，资产回报有别于股本回报率，这种差异是由于杠杆作用。然而，在标准的分析中，经营负债不区别于融资负债。因此，为了制定用于实证分析的规范，
我们的研究结果是用于愿意分析预期公司的收益和账面收益率。这些预测和估值依赖于负债的组成。 这篇文章结构如下。第一部分概述并指出了了能够判别两种杠杆作用类型，连接杠杆作用和盈利的财务报表分析第二节将杠杆作用，股票价值和价格与账面比率联系在一起。 第三节中进行实证分析，第四节进行了概述与结论。 1 杠杆作用的财务报表分析 以下财务报表分析将融资债务和运营债务对股东权益的影响区别开。这个分析从实证的详细分析中得出了精确的杠杆效应等式 普通股产权资本收益率=综合所得?普通股本 (1) 杠杆影响到这个盈利等式的分子和分母。适当的财务报表分析解析了杠杆作用的影响。以下分析是通过确定经营和融资活动中的资产负债表和损益表的组成开始分析。计算每一项活动所获得的利润，然后引入两种类型的杠杆作用来解释运营和融资的盈利以及股东的总体盈利。 1.1 区分运营和融资过程中的盈利 普通股权=经营资产，金融负债,经营负债,金融负债 (2) 侧重于普通股(以便优先股被视为融资债务)，资产负债表方程可重申如下:经营性资产的区别(如贸易应收款，库存和物业，厂房及设备)和金融资产(存款及可出售证券吸收多余现金)在其他方面。然而，债务方面，融资负债也区别于经营负债。不应该把所 有负债都当作融资负债来处理，相反，只有从运营中得到的现金，就像银行贷款，短期商业票据和债券属于这种类型。其他负债，如应付账款，累计费用，预收收入，重组债务和养老金负债，产生于业务。这种区别并不像当前与长远负债那么简单;养老金负债，例如，通常是长期，短期的借款是一种当前的负债。
市场营销 外文翻译 外文文献 英文文献 分析中国房地产中介机构的业务模式
分析中国房地产中介机构的业务模式 摘要：自1998年以来中国已经停止福利分房，房子已经成为一种商品。房地产行业在中国取得了前所未有的发展。随着第一手房地产市场的快速发展和成熟，二手房交易的比例，这将成为中国房地产市场的主角，是这个国家的主要城市快速上升。然而，小规模等问题，低质量的员工，单一业务和短生命周期仍然存在在房地产中介机构正面临着一个严重的信贷危机和生存。此外，一些经营者可以找到中国的房地产中介。本文分析的特征和现状四个业务模型主要采用中国的房地产中介机构，与焦点在21世纪的发展和中国当地的房地产中介。然后基于连锁经营和营销理论，它指出，商业模式结合正则连锁和特许连锁将中国房地产中介机构的最佳选择了可持续发展观。 关键词：商业模式，房地产公司，连锁经营 1引言 自1998年中国停止福利住房分布，房子已经成为一种商品，中国的房地产业经历了前所未有的随着。快速增长和成熟的第一手住房市场，二手的房子trans-actions份额在不断增长的房地产交易在中国主要城市，逐渐将成为中国房地产粗浅的主要参与者。然而，由于中国已经实施了住房福利分配制度在过去很长一段时间，其商业房地产市场没有开发在正确的道路，直到1990年代末，二手市场的发展滞后。目前，中国国内房地产中介机构面临很多问题，如规模小，模棱两可的开发计划，缺乏理论支持和缺乏正确的经营策略等。因此，这是一个中国规范房地产中介机构迫切任务并为他们提供指导的正确的开发方法和操作模型。 2分析目前四个业务模型主要采用国内房地产中介机构 2.1香港模式 “先锋”的房地产中介行业在中国大陆，香港房地产中介机构率先进入中国国内市场。后脱落河三角洲建立了他们的存在，他们开始“去朝鲜”的国家，无论走到哪里，
工商管理文献翻译
中小企业融资 扬·尔迪[丹麦],切萨里奥·马特乌斯[英国]，《中小企业融资》, 伦敦商业观察.2007(9):43-45. 工商管理 摘要 中小企业融资的主要来源有：股权融资、按时兑现的贸易信贷融资、中长期银行信贷融资、延迟兑现的贸易信贷融资以及其他债务融资，每种融资方式的边际成本取决于与其滞纳金相关的信息不对称成本和交易成本。根据啄食理论，企业在融资时，会优先选择成本最低的融资方式；而根据静态权衡理论，企业在进行融资时，各种资金来源的边际成本都是相同的；再者，根据优序融资理论，企业进行融资时要结合企业自身具体情况，是考虑多重因素下的优序融资。在本文中，我们认为，以上这些理论都忽略了一点，那就是边际成本的确定主要依赖于融资资金的使用，以及资产负债表中资产方作为融资来源的重要影响作用。一个来自葡萄牙中小企业的数据分析证实，企业资产负债表资产方对于融资方式的选择有着重要的影响，而这是静态权衡理论和优序融资理论所不能接受的。 中小企业的融资主要来源于股权（内部融资），商业信用，银行信贷和其他债务。融资方式的选择取决于资金成本，而资金成本又是由信息不对称成本和基于无债务负担情况下的预期成本决定的。信息不对称成本主要是为了支持管理决策而收集和分析信息所产生的费用，无债预期成本主要产生于企业为收回债务而收集和出售抵押品时的费用。由于中小企业的管理层和股东往往是同一个人，股权和内部产生的资金没有信息不对称成本，因此股权融资是成本最低的融资渠道。 2 中小企业资产融资理论 在前面的论述中，我们曾建议，葡萄牙的中小企业多采用内部资金、廉价贸易信贷、中长期银行信贷、高价贸易信贷和其他贷款进行融资。接下来，我们将对以上各种类型的融资动机进行讨论。 2.1 廉价贸易信贷 首先，我们将讨论的是贸易信贷。贸易信贷很有意思，因为它们代表的非金融企业与金融中介机构在提供金融服务方面的竞争。这一领域内的早期研究关注于贸易信贷同的信贷渠道的作用（或所谓的“梅尔策”影响）之间的关系，以及同货币政策的效率之间的关系。其基本思想是，企业尤其是大型知名企业，同的面临财务困境小企业，直接
企业的融资渠道和风险分析
企业的融资渠道和风险分析 企业的融资渠道和风险分析 摘要：房地产企业的高资本密集性使得企业的生存及发展对资金有着非常大的依赖。融资作为房地产企业获取资金的一种方式，正逐渐成为资金来源的主流。然而，任何资金的使用过程中都存在一定的风险。本文以房地产企业的主要融资渠道为基础，充分地分析了融资过程中的风险因素并提出了相关的控制措施。 关键字：房地产；融资渠道；风险 一、企业的融资渠道 房地产融资渠道是指房地产企业在建设过程中获取资金来源的主要方式。由于整个国家的银根处于收缩的状态，给房地产企业的融资增加了较大的难度。同时，不完善的融资体系使得整个房地产行业的融资渠道较为狭窄，不利于房地产企业长远的发展。促进融资渠道的多元化是我国房地产企业发展的必经之路。 （一）银行贷款 由于我国市场环境的特殊性及劳动政策的多样性，商业银行的贷款成为了主要的资金来源通道。房地产企业的特殊性使得银行资金流转于整个房产的运营过程，无论是在土地的储备、房地产的开发还是在销售环节，都有相应的银行资金参与。无论是前期的还款还是后期的资金自筹，银行的融资占据了极大的比例。因此，银行融资成为了我国房地产企业的重要来源。 （二）房地产信托 信托机构的出现使得更多的房地产企业有了新的融资选择。房地产信托是以商业的依托组织为基本的连接模式，将汇聚到的资金用来进行房地产企业的收购或者融资。这种方式的出现符合市场的要求，是房地产企业融资渠道的很好补充。相比传统的银行融资渠道，这种方式的出现在很大程度上节约了企业的整体成本。同时，越来越多的信托企业也给了房地产企业大量的选择空间。 （三）上市融资
上市融资是近几年较为流行的一种融资模式，不仅解决了企业的资金需求，也使更多的投资者了解企业、参与企业的进程。然而，我国目前的金融体系存在着一系列的不安全性，这使得整个房地产企业的上市流程较为复杂和繁琐。在现阶段，我国的房地产企业不具备相关的上市资格，并且这种方式的出现具有较高的门槛，也不是一般企业可以接受的。 （四）债券融资 债券融资是一种新型的运用资本市场的力量进行直接融资的方式，相对于一般债券而言，这种融资方式可以以较大的安全性回收整个业务过程中的本金、利息及相应的收益等，在房地产企业中深受欢迎。从国外的房地产企业的融资方式来看，债券融资是企业最常使用的模式，整个融资的额度远远超过旧有的股票融资。但是，这种方式在我国并不盛行，因为我国的房地产环境处于一个初级阶段，国家政策面对房地产企业的发展有一定的政策限制，这就决定了整个市场的发行程序不健全，发行规模不大，相应的债券评级的缺失也给市场的不稳定性带来了一定的影响。房地产行业在我国的特殊性决定了其是一个高风险的行业，担负着较高的资产负债率，较为容易引发一系列的信用风险及相应的债务危机。为了拓宽整个房地产行业融资的渠道，建立健全的房地产的融资机制、加强房地产企业的债券发行是一种很好的选择。同时，可以以信用评级体系的方式增加信托产品的品种，建立一级市场和二级市场，从而完善整个房地产企业的债券融资。 二、企业融资的风险分析 （一）宏观风险 宏观风险是企业经营活动中所面临的无法改变的一个风险。房地产企业属于资金密集型的企业，受到国家政策面的影响非常大。2012年年初，国家多次调整现有的存款准备金率，使得整个银行的贷款发放力度有所下降，给购房者及房产类的开发商带来较大的资金压力。在这种严峻的情势下，房地产企业的资金链容易出现异常紧张甚至断裂的情况，这会造成很多房地产企业的破产局面。同时，由于整体的经济形势，企业的信用要求及相关的信贷政策都将对房地产企业的融资带来较大的风险影响。我国的历史发展表明，房地产企业有可能过
房地产项目外文翻译和文献综述
毕业论文外文翻译与文献综述 系别土木与建筑工程系 专业工程管理 学生姓名刘祝成 学号090340201年级09级 指导老师陈蓓 教务部制表 二Ο一三年五月二十六日
The Analysis of the Issue Related to the Feasibility of Study the Real Estate Project on the Basis of the Implicit Cost Bilin Shao,Bin Ding Abstract:It is known that the feasibility study of real estate project plays an important role in real estate development.Nevertheless,there still remains many problems in the feasibility study.In this paper,the concept of implicit cost will be introduced,which will be used to analyse these problems.Meanwhile,some useful strategies will be raised for these problems,which intends to further improve the feasibility study of the real estate projects. Keywords:real estate project;feasibility study;implicit cost;problems 1.Introduction The feasibility study is the decision science has been used in project area,and the basic target is on the basis of the comprehensive investigating and researching to identify a construction object whether have the characteristics of progressive,reality and reliable in the whole prosess from previously project construction to line operation.We also need to know those whether can pay off from the finance and the credibility in the economy to give a big help for the investating decisions.It is real role that a framework to investing project, and is the key factors that can decide the project can be invested or not to give some supports on the project decisions.The real estate is characteristic of accounting for huge financing,a long period relative to the investing and easily influenced by the instable factors.Therefore,the the feasibility study is very important for the real estate.However,currently we are more and more focusing on the explicit cost in the feasibility study and ignoring the intangible cost.The intangible cost is,as opposed to explicit cost and hided among the total cost of enterprise,caused by the decision maker characterized by lower diathesis,wrong concept,and the deficiency of informations,coupled with the non-market factors to lead to the total cost increaseing directly or indirectly.The amount of economic benefits of the project largely depend on getting full knowledge of the intangible cost in the real estate. 2.The Existence of the Questions Lied in the Feasibility Study on the Basis of the Intangible Cost Recently,the real estate have got a big improvement in the feasibility study.As the main contents and
股权融资中英文对照外文翻译文献
中英文资料翻译 Chinese Listed Companies Preference to Equity Fund: Non-Systematic Factors Abstract This article concentrates on the listed companies’ financing activities in China, analyses the reasons that why the listed companies prefer to equity fund from the aspect of non-systematic factors by using western financing theories, such as financing cost, types and qualities of the enterprises’ assets, profitability, industry factors, shareholding structure factors, level of financial management and society culture, and concludes that the preference to equity fund is a reasonable choice to the listed companies according to Chinese financing environment. At last, there are some concise suggestions be given to rectify the companies’ preference to equity fund. Keywords: Equity fund, Non-systematic factors, financial cost 1. Introduction The listed companies in China prefer to equity fund, According to the statistic data showed in
房地产营销-毕业论文外文翻译
Marketing Real Estate Marking is the process of planning and executing the conception, pricing , promotion and distribution of ideas ,goods and services to create exchanges that satisfy individual and organizational objections. The objective of this article is to describe marketing concepts as they apply to real estate, looking especially at the practices covered by real estate professionals. The real estate broker deals both with sellers and prospective buyers of real estate .The broker's relationship with the seller involves obtaining properties to list.The dominant reasont that home sellers turn to real estate brokers rather than trying to sell their property on their own are because they need technical assistance and are hesitant to take risks. Many have difficulty making a decision as to the price to ask and want advice in preparing their homes for showing.The seller also needs assistance in obtaining mortgages for prospective buyers and in making contact with potential buyers. Statistics indicate that home owners who try to sell for themselves are often not successful. They also show that sales completed by the owners themselves often are at a lower price than with an agent, possibly due to the seller's lack of bargaining or appraisal skills. Since a prospective buyer may hesitate to tell a homeowner her reasons for rejecting the property, the owner may not get the feedback that an agent could obtain. Sometimes these comments can be used effectively to improve the property for future showing.Minor paint damage, pets in the house,or other factors can often be easily corrected and may make a significant difference. The agent is trained to screen prospective buyers, when the homeowner selling on her own would be subject to visits of people who are just looking or possibly even persons evaluating the house for future burglary. Finally, when a buyer is found, the inexperienced seller may execute an invalid contract that dose not protect against potential problem. Research indicates that about five out of fix home buyers come into contact with a broker in the buying process. 1.Promotion Selling is aided by promotion, which includes activities such as advertising, public relations, holding open house, and distributing brochures or publications. These activities help present the broker's products or professional abilities to prospective purchasers or sellers and to the public in general. Brokers who concentrate on residential properties will have different promotion strategies from brokers who emphasize commercial or farm real estate. Promotion is an important part of the real estate broker's effort, just as marketing is part of any business effort. As such, it requires a strategy, a budget, planning, and controls, all as integral parts of the brokerage operation. Strategy considers what the broker has to sell and who the potential customers will be. It also considers the constraints of resources available, such as number of salespeople and financial resources, as well as the resources of competitors. Thus, strategy involves factors