关于商品房预售制度的几个法律问题
关于商品房预售制度的几个法律问题
自开始建立商品房预售制度及有关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化治理和健康进展的轨道。然而，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地点进展不够平稳，有关地点政府主管部门的治理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地点的商品房预售经营和治理活动还处于纷乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止，由此产生的纠纷和诉讼案件屡屡见诸报端。
有如此一个比较典型的案例：1999年在南方某市，开发建设一大厦项目的A公司与B公司签订了一份预售该大厦三层房屋的《房屋预售合同》。随后，A公司将《房屋预售合同》在该市的房地产交易治理所办理了“预售登记”。后因该项工程系早自1996年就长期停建的“半拉子”工程，该市有关部门报请市政府批准，按照有关处置积压房地产的法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人C公司。C公司投入巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该大厦改名后，预备上市销售。然而，该市房产治理部门以该大厦原有的《房屋预售合同》的“预售登记”尚未撤销为由，拒绝为C公司办理房屋产权登记。B公司得知该楼已续建竣工并将上市销售的消息后，也向当地法院起诉A公司和C公司。认为其与A 公司签订的《房屋预售合同》已办理了“预售登记”，要求法院判决确认B公司对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。
二、咨询题的存在
针对目前商品房开发企业的预售经营活动、政府主管部门的监督治理工作及商品房预售法律制度中存在的咨询题，笔者做了一些调查研究和分析，现提出来以供商榷。
必须有充分估量和平复的推测。
第四、我国有关商品房买卖及预售的有关法律法规公布实施已有十多年，然而对这些法律法规的有关宣传和普及工作则显得专门薄弱。不但众多的购房消费者知者甚少，房地产开发商所知不多，就连许多地点政府的房产治理部门和土地治理部门也不清晰如何执行，不明白如何依法进
行治理。如我国南方某省的商品房预售市场专门大，但几乎所有的房产治理部门和土地治理部门还都尚未开展商品房预售合同的登记备案工作和商品房预售所得款项专款专用的监督治理工作。
三、咨询题的解决
第一，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确懂得和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地点各级人民政府，专门是市、县级政府依法具有房产行政治理和土地行政治理职能的行政执法部门，更应当熟悉和把握。
关于商品房预售合同。商品房预售合同，确实是房地产开发商将这种在建的商品房预售给购房人，并由购房人支付购房定金或价款，双方自愿协商所签订的合同。这种合同与商品房现房买卖合同不同，具有以下法律特点：第一、合同的主体，作为预售人必须是具备商品房预售条件的商品房开发企业；而作为购房人则必须是明知购买的不是现房
第一、商品房开发的预售登记，是指房地产开发商，在其开发的商品房差不多具备其他预售条件，为取得合法进行商品房预
第二、是两种登记的目的和作用不同。预售登记的目的是要经房产治理部门审核批准后，发放《商品房预售许可证》，以保证商品房预售经营行为的合法性，是国家实行许可证治理制度的要求。而登记备案则是使商品房预售合同能够在政府职能部门的监督下，应当全面履行并办理有关的产权过户手续的备案监督制度之必需。
第三、商品房开发的预售登记与商品房预售合同的登记备案尽管差不多上登记，然而，所同意登记的政府主管职能部门不同。预售登记是向房产治理部门申请的预售许可登记。而登记备案则是向房产治理部门和土地治理部门两个政府主管部门的登记。
第五、是两种登记的时刻不同。商品房开发的预售登记必须是在开发商开展商品房预售经营活动之前进行。商品房预售合同的登记备案则是对差不多开展商品房预售经营并与购房人签订商品房预售合同之后，对合同进行的登记。
第六、是两种登记的法律依据不同。商品房开发的预售登记，依据的是我国《都市房地产治理法》第四十四条第一款第（四）项的规定，而商品房预售合同的登记备案依据的则是该法条的第二款规定。
第七、我国《都市房地产治理法》规定的预售登记制度和登记备案制度，差不多上法定登记制度。即实行的是登记主管部门法定、主管部门职能法定和登记程序法定的原则。非法定部门不得越权受理登记，无法定职权部门办理的登记或非依法定程序进行的登记，均不具有预期的登记法律效力。需要明确的是，我国《都市房地产治理法》第四十四条规定，办理商品房开发预售登记的法定部门是“政府房产治理部门”，而办理商品房预售合同备案登记的是“政府房产治理部门和土地治理部门”两个法定部门。任何房地产交易治理所或房地产交易中心，都不具备这种法定职能。因为，《都市房地产治理法》第六条第二款规定：县级以上地点人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府指定。可见，省级以下的省会市、地区、地级市和县及政府，都无权擅自决定、指定或改变同意商品房开发预售登记与商品房预售合同登记备案的治理部门。地点各级房地产交易治理所，即使有地点房产治理部门或土地治理部门的内部认可，都不是法律授权的受理商品房预售登记或商品房预售合同登记备案的法定部门，其所作的任何商品房预售登记或商品房预售合同登记备案，差不多上违法和无效的。
商品房预售的前期预备工作。在那个时期，开发商第一必须预备好可用于公示的：1、具备商品房开发经营资格和商品房预售经营条件的文件和证明，以向购房人明示其是否差不多具备合法进行商品房预售经营的主体资格。商品房开发商托付中介服务机构销售或预售的，还必须明示中介服务机构是否具备合法中介资格的证明文件和《商品房销售托付书》。2、预备好将向购房人明示的《商品房销售治理方法》、《都市商品房预售治理方法》和《商品房预售合同示范文本》。3、预备好将要预售的商品房有关情形的材料及售楼讲明书。如设置样板房的，应当讲明与将要实际交付的商品房是否一致。4、做好售楼广告和宣传。售楼广告和宣传一是要符合国
家的《广告法》和《房地产广告公布暂行条例》等有关规定；二是要保证广告、宣传的内容必须真实、合法、科学和准确，广告与宣传所明示的事项应当与合同约定的内容相符。5、聘请和培训从事商品房预售的有关宣传、咨询和服务人员，以做好有关介绍、讲明、讲明和提供资料等工作，保证商品房预售工作的正常开展。
商品房预售及协商签订合同。在那个时期，开发商应当做到的事项有：1、按照购房人的要求，如实介绍在建商品房的状况，如实提供预售商品房的有关材料，提供国家关于商品房预售的有关规定和《商品房预售合同示范文本》等。2、双方按照《商品房预售合同示范文本》进行协商在那个时期，购房人应当注意慎重审查和核对合同条款的约定与开发商在广告、宣传资料中明示的有关装修标准、使用材料及配套设备如电梯等是否有不明确，可能发生误解的内容。慎重签订《预定合同》或《定金合同》，以防此类“陷阱”。注意有的开发商提供的商品房预售合同文本，并非国家建设部制定的《商品房预售合同示范文本》，认真审查开发商自己拟定的商品房预售合同文本，有无明显不公平条款或霸王条款。
在那个时期，购房人专门需要注意的是，在开发商交付房屋时，要按照双方签订合同的约定和开发商的广告、宣传资料进行核对、验收，发觉咨询题应及时交涉解决。如某都市的一个房地产开发商，在其预售商品房时，与购房人签订的《商品房预售合同》明确约定有“高级实木门”和“瑞士集团的豪华电梯”，但在交付房屋时，“高级实木门”变成了一般的夹板空心门，“瑞士集团的豪华电梯”变成了国产电梯。
四、依法规范治理
1、要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。专门是两个许可证审查发放制度。政府在商品房预售经营的宏观治理中，要从“执政为民”的高度，严格执行国家的《土地治理法》和《都市房地产治理法》，严格把握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。专门对那些长期停工、时停时建而不能确定施工进度保证施工的连续性，不能保证竣工时刻的工程，要建立商品房预售许可证的停用、收回和撤销制度，在开发商已不具备或丧失商品
房预售条件时，应暂停其商品房预售资格；在开发商于一定的期限内不能复原或重新具备商品房预售条件时，应依法收回或撤销其商品房预售许可证，并进行公示。
2、要清理商品房预售合同“登记备案”的受理单位，对那些违法受理、无权受理“登记备案”的单位，严令取缔。同时，完善依法受理商品房预售合同“登记备案”部门及其职能，建立购房消费者对其商品房预售合同是否“登记备案”的查询、质询制度，方便购房消费者进行查询和投诉。完善在商品房预售合同发生购房人主体变更、换房，解除合同退房等情形下的变更或撤销合同登记备案的程序。
3、要建立和完善政府有关部门对商品房预售房款专款专用的监督检查制度。定期检查，定期公布，对违反专款专用行为做到及时发觉、及时监督纠正，或依法处罚。
4、要建立商品房预售必须公布事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺诈购房消费者。
5、要建立商品房交付和产权登记发证的监督检查制度。防止预售商品房的开发商拖延交付房屋或不配合购房消费者办理产权登记的现象。
五、依法监督
1、我国《都市房地产治理法》第六条规定：国务院建设行政主管部门、土地治理部门按照国务院规定的职权划分，各司其职、紧密配合，治理全国房地产工作。县级以上地点人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。因此，地点政府的房产、土地治理部门要依法履行对商品房预售治理的行政执法职能，明确有关内部职能部门或机构。如《商品房预售许可证》的审核发放机构，《商品房预售合同》的“登记备案”机构，对商品房预售款项专款专用的监督机构等。禁止非法定部门或机构滥行权益以扰乱政府职能部门对商品房预售经营活动正常的监督、治理秩序。没有建立有关结构的，应赶忙建立；没有明确相应机构职能的，应赶忙明确；对违法进行“登记备案”活动的，应当赶忙清理。
2、地点政府的房产、土地治理部门在明确职责和具体治理机构的基础上，要建立和依法行使监督治理职能的内部治理制度及其工作程序，体现依法、公布、公平和便民的原则。建立和完善有关工作的岗位责任制。
正因为商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也是商品房买卖合同的一种专门销售形式，在商品房预售经营活动的进展中，还会显现一些新情形和新咨询题及可能损害购房消费者合法权益的新的表现形式，尚需要持续地研究和解决。只要我们能够按照商品房预售市场进展的需要，持续地完善商品房预售的法律制度，政府的有关主管部门依法履行监督治理的法定职能，开发商依法进行商品房预售经营，购房消费者认真审查和签订合同，就能够幸免更多的纠纷，共同促进我国的商品房预售市场的健康进展。