2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真模拟试题及答案(十八)

2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真

模拟试题及答案（十八）

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1、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是（）。

A.借款偿还期

B.投资回报率

C.偿债备付率

D.财务净现值

2、客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的（）。

A.时间

B.地点

C.频率

D.速度

3、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，它对租赁合同的效力（A）。

A、不影响

B、影响

C、增强

D、减弱

4、在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其（）是客观的，唯一的。

A.投资价值

B.市场价值

C.使用价值

D.交换价值

5、由于入住同一写字楼的租户间形象和声誉可以相互影响，因此对（C）的选择要引起业主和物业师的高度重视。

A、个别租户

B、特殊租户

C、租户类型

D、租户形象

6、从本质上来说，C.RM是一种（）。

A. 管理理念

B. 企业管理软件

C. 企业文化

D. 信息技术的创新

7、物业资产是企业维持正常经营管理的（C）。

A、必要条件

B、必要而重要的条件

C、必要而重要的条件之一

D、重要条件之一

8、商业场所的保安工作更多的是与()打交道。

A.犯罪分子

B.不法商贩

C.违反规章制度的群众

D.违反规章制度的工作人员

9、下列选项中，不属于企业同债务人之间财务关系的是（）。

A.物业管理企业与物业管理服务消费者要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关

系

B.物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系

C.物业管理企业经营者与已经按合同分配利润的经营者发生的债权性关系

D.物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系

10、按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（D）。

A、土地使用权出让市场

B、土地转让，新建商品房租赁市场

C、存量房地产交易市场

D、后勤管理市场

11、关于物业保险的目的，说法不正确的是：

A.分散意外损失

B. 通过投保赢取最大利润

C. 减轻物业公司负担

D. 利于善后

12、《物业管理条例》第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令现期改正，处委托合同价款（C）的罚款。

A、10％～30％

B、20％～40％

C、30％～50％

D、40％～60％

13、所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，体现的是房地产投资特性的（）。

A.不可移动性

B.政策影响性

C.适应性

D.各异性

14、我国地区级购物商场服务人口一般在()。

A.5万人以下

B.5—10万人

C.10—30万人

D.30万人以上

15、房地产市场通常需要（）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。

A. 1

B. 2

C. 3

D. 4

16、写字楼宣传媒介不包括（）。

A. 广告或期刊

B. 网络

C. 电视

D. 传真

17、比较风险又称为（），是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

A.成本风险

B.机会风险

C.成本机会风险

D.机会成本风险

18、房地产开发投资属于（B）。

A、长期投资

B、短期投资

C、间接投资

D、直接投资

19、不属于零售商业物业管理中的安全管理的是（）。

A. 防火安全

B. 财务安全

C. 劳动安全

D. 媒体风险防范安全

20、前期物业服务合同结束的标志是：

A. 业主委员会的设立

B. 首次业主大会的召开

C. 物业服务合同生效

D. 50％业主入住

21、对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（）。

A.维修设备

B.更换设备

C.技术研发

D.技术改造

22、下列关于编制租赁经营预算的说法中不正确的是（）。

A. 预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用

B. 预算可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查

C. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具

D. 预算的计划性表现在当物业管理师编制预算时可以就未来几年的经营计划作出安排

23、物业经营管理的目标，要从（A）角度出发，在物业经营寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。

A、业主

B、租户

C、经营户

D、顾客

24、空气或阳光，尽管对人类生活至关重要，没有它们人类就无法生存，但是却没有价格。这是因为物业要有价格必须具有（）。

A.有用性

B.稀缺性

C.使用价值

D.交换价值

25、从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要（）。

A.大得多

B.小得多

C.差不多

D.无法判断

26、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（D）获得一定量的货币收入。

A、出租

B、出售

C、闲置

D、出租或出售

27、西方认为，投资物业最重要的是（A）。

A、区位

B、价格

C、供求因素

D、品质

28、在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（D）周转。

A、多次

B、一次或多次

C、两次

D、一次

29、以下活动中，属于标书准备阶段工作内容的是（C）。

A、对手动态及优劣势分析

B、投标漏项及不足分析

C、讨论确定投资项目管理总体思路

D、现场考察

30、如果使用净租金的形式，为确定租金的内容，在租约中不需要明确的费用是（）。

A. 业主需要支付的费用

B. 代收代缴费用

C. 投资利息

D. 公用面积维护费用

31、某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为5.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A. 18%

B. 19%

C. 28%

D. 29%

32、物业管理绩效评价发展能力状况修正指标不包括（）。

A. 总资产增长率

B. 3年利润平均增长率

C. 经营亏损挂账比率

D. 3年资本平均增长率

33、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先支付的（B）。

A、土地

B、资金

C、人力

D、物力

34、写字楼租金一般是指租户租用每平方米（）需按月或按年支付的金额。

A.可出租面积

B.建筑面积

C.出租单元内建筑面积

D.使用面积

35、现代写字楼能形成独立的（B）系统，满足各种客户办公及高效率工作的需要。

A、工作、休息

B、工作、生活

C、办公、生活

D、办公、娱乐

36、下面不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容的是（）。

A.确定可出租面积和租赁方式

B.编制经营预算

C.定位目标市场

D.租约谈判和签约管理

37、在我国，城市土地属于（）所有。

A. 国家

B. 集体

C.人民

D.全民

38、房地产投资的形式可以分为（）。

A.实物投资和货币投资

B.个人投资和公司投资

C.直接投资和间接投资

D.开发投资和间接投资

39、为了防止购物中心内的租户经营类似的商业，尽可能减少购物中心内的竞争，租

约应规定（D）。

A、租约支付时间

B、营业时间

C、公用面积维护

D、限制经营内容相似的租户

40、在日常管理费用中，开销最大的一项是（C）。

A、设施维护费

B、安保费

C、公共能耗费

D、保险费

41、投资者进行房地产投资的主要目的是（A）。

A、财富最大化

B、抵制通货膨胀

C、获得作为房地产业主的荣誉

D、降低投资组合的总体风险

42、反映企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（）。

A. 成本表

B. 损益表

C. 现金流量表

D. 资产负债表

43、下列说法中不属于企业财务管理具体目标的是（）。

A. 人力资源管理目标

B. 筹资管理目标

C. 投资管理目标

D. 利润分配管理目标

44、无正当理由，承租人拖欠房屋租金（）个月以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。

A. 3

B. 4

C. 5

D. 6

45、下列关于前期服务合同的说法中，不正确的是（）。

A. 合同的甲方是房地产开发企业

B. 合同的乙方是物业管理企业

C. 合同的内容通常具有一定的特殊性，比如管理遗留扫尾工程等

D. 前期物业服务合同不是强制性的

46、以下关于房地产投资优点的描述中，属于置业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是（）。

A.相对较高的收益水平

B.能够得到税收方面的好处

C.易于获得金融机构的支持

D.能抵消通货膨胀的影响

47、物业管理绩效包括（）两个层面。

A. 物业管理企业绩效和经营者绩效

B. 经营者绩效和物业资产管理项目绩效

C. 物业管理企业绩效和物业资产管理项目绩效

D. 经营者绩效和偿债能力绩效

48、收益性物业是指能（C）产生租赁收益或其他经济收益的物业。

A、短期内

B、长期内

C、直接

D、间接

49、企业房地产资产管理通常属于企业的（），因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。

A.常规业务

B.特别业务

C.核心业务

D.非核心业务

50、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（）。

A.直接人工费

B.间接费用

C.直接材料费

D.管理费用

51、我国物业管理企业要想获得竞争优势，需要逐步实现企业财务手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到（）系统中。

A. 公司财务

B. 企业财务活动

C. 企业资源规划

D. 企业投资决策

52、收益法适用的对象有收益或有潜在收益的物业。以下关于收益法的说法中不正确的是（）。

A.收益法又称收益资本化法、收益还原法

B.写字楼、旅馆、商店、餐馆适用收益法

C.游乐场、影剧院、烂尾楼、加油站适用收益法

D.只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可

53、以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是（D）。

A、房屋租赁不转移房屋的所有权

B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C、房屋租赁是一种经济要式契约关系

D、房屋租赁关系因所有权的转让而终止

54、利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以（）。表示

A.小数

B. 整数

C.分数

D.百分数

55、以下属于投资决策与运作的是（）。

A. 宏观经济分析

B. 行业分析

C. 准投资的物业分析

D. 投资制订投资方针政策

56、前两年关于房地产企业暴利的呼声极高，于是有了要求房地产企业公布成本的说法，也出现了某些地方政府部门公开开发商房价成本的行为，请问商品住房的价格属于（）。

A.政府定价

B.政府限价

C.政府指导价

D.市场调节价

57、物业管理中，长期租赁的租期一般是（B）。

A、三年及三年以上

B、五年及五年以上

C、七年及七年以上

D、十年及十年以上

58、下列关于成本预算的基本要求的说法中，错误的是（）。

A.成本预算必须同其他预算相协调

B.成本预算需要考虑实际情况，与定额关系不大

C.成本预算要全面权衡

D.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

59、下列关于房屋租赁特点的说法不正确的是（）。

A.租赁双方必须具有民事行为能力

B.当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之中止

C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

D.房屋租赁合同属于法定要式合同

60、有关物业服务合同的特征说法不正确的是（）。

A. 物业服务合同的签订以当事人相互信任为前提

B. 物业服务合同是有偿的

C. 物业服务合同是劳务合同

D. 物业服务合同是诺成性合同，但不是双务合同

二、多选题（共 40 题，第小题 1 分）

1、以下各项，属于物业管理招投标特点的有（CD）。、

A、连续性

B、层次性

C、早期介入

D、阶段性

E、过渡性

2、对于经营性物业以及租赁为主的高档居住物业的物业管理，下列说法正确的是（）。

A. 物业管理的准则是出租经营与管理服务并重

B. 业主通过定期收取租金或上缴承包金的方式收回投资

C. 物业管理企业拥有物业的管理权，不拥有物业使用权的经营权

D. 租赁合同管理是物业合同管理中的重点

E 物业类型主要包括写字楼、商厦、综合楼、高级公寓、别墅等

3、下列报表中，属于企业会计制度规定必须编制和报送的附表有（）。

A. 会计报表附注

B. 资产负债表

C. 资产负债表附表

D. 成本表附表 E 利润表附表

4、物业管理招标的方式有（ACD）。

A、公开招标

B、内容招标

C、邀请招标

D、议标

E、私下定标

5、物业管理企业的管理从层次上又可以分为（）三个层次。

A.公司管理

B.现场管理

C.现场作业

D.项目管理

E.战略管理

6、下列活动中，属于前期准备阶段工作内容的有（CDE）。

A、对手动态

B、投标漏项及不足分析

C、成立投标小组

D、制订投标工作计划和进度安排

E、对手的优劣势分析

7、下列选项中，属于物业管理绩效评价基本指标的是（）。

A. 财务效益状况指标

B. 客户管理运营指标

C. 资产营运状况指标

D. 偿债能力状况指标

E 发展能力状况指标

8、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为以下哪几个层次（）。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产品牌管理

E.房地产组合投资管理

9、不良资产的处置方法有多种，下列方法中需要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程的有（）。

A. 以资抵债

B. 实施债转股

C. 采取法律诉讼和减让清收的方式追偿务

D. 重组 E 公开出售

10、成本预算工作的基本要求包括（）。

A.成本预算必须同其他预算相协调

B.成本预算要以各项定额为基础

C.成本预算应有相应的技术经济措施保证

D.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

E成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

11、房地产组合投资管理的工作包括（ABCD）。

A、与投资者沟通并制订组合投资的目标和投资准则

B、制订并执行组合投资策略

C、设计和调整房地产资产的资本结构

D、负责资产的配置和衍生工具的应用

E、物业管理

12、按照管理层面的不同，零售物业管理可分为（AB）。

A、策略与运行管理

B、现场管理

C、门里小物业

D、门外大物业

E、委托运营管理

13、办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括（）等。

A.交通费、通信费

B.低值易耗文具、办公用品费

C.书报费

D.宣传广告和市场推广费 E法律费用

14、物业经营管理中的战略性工作内容包括（）。

A.确定战略

B.确定标准

C.构建信息基础

D.决策分析

E.进行资产组合

15、下列对于租金的调整中说法正确的是（）。

A. 对于租期较短的租约，一般可设定在一个租金水平，在租期内保持不变

B. 在租期结束后如果租户需要再次续约，可以按照当时的租金水平重新签订租约

C. 对于租期较长的租约，业主往往会因类型物业市场的租金价格上涨而遭受损失

D. 对于零售商业物业，租金的调整一般是对附加租金的百分比进行调整

E 租金调整可以基于消费者的价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率进行调整

16、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为（）几个层次，整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。

A.发展策略

B.次区域发展纲要

C.法定图则

D.发展大纲图 E详细蓝图

17、以下关于狭义的区位的理解正确的是（）。

A.指某一具体投资场地在城市中的地理位置

B.包括宏观位置和中观、微观位置

C.包括经济地理位置和自然地理位置

D.某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的

E.可以从图上或现场找到该宗地

18、物业管理企业人员费用中，属于福利费的有（ACD）。

A、福利基金

B、住房基金

C、工会基金

D、教育基金

E、加班费

19、以下关于资金时间价值的表述中，正确的是（）。

A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值

B.不同时间发生的等额资金在价值上的有差别

C.资金时间价值是资金本身产生的

D.从消费者的角度来看，资金时间价值为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

E随着时间的推移，资金的价值会增加

20、在我国，下列项目中的利息以单利计算的有（ACE）。

A、个人储蓄存款

B、住房抵押贷款

C、国库券

D、房地产开发

E、国债

21、物业管理企业的成本控制原则包括（）。

A.讲求经济效益原则

B.全面控制原则

C.责权利相结合原则

D.特殊控制原则 E例外管理原则

22、在房地产投资信托基金地组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担（ABCD）责任。

A、策划租户的组合及物色潜在租户

B、制订及落实租务策略

C、执行租务条件

D、确保所管理的物业遵守国家法规

E、租户的安全

23、有效需求必须同时具备（）。

A. 购买心理

B. 购买行动

C. 购买价格

D. 购买意愿 E 购买能力

24、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。

A. 制定组合投资的目标和投资准则

B. 制定并执行组合投资策略

C. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策

D. 提供物业管理的服务

E 评估组合投资绩效

25、以下关于内部收益率的叙述中，错误的是（）。

A.表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

B.表明了项目投资所能支付的最低贷款利率

C.内部收益率大于行业基准收益率时，项目可行

D.内部收益率小于行业基准收益率时，项目可行

E内部收益率小于目标收益率时，项目不可行

26、写字楼物业管理常规目标集（ABC）于一体。

A、经营

B、管理

C、服务

D、形象

E、收益

27、现代写字楼能提供各种功能，如（ABCD）。

A、前台服务

B、大小会议室

C、酒吧，商场

D、餐厅，车库等

E、高速、快捷的网络

28、政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用（）出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

A.协议

B.挂牌

C.划拨

D.拍卖 E招标

29、以下各项财务管理目标中，忽视了资金时间价值的有（BDE）。

A、企业价值最大化

B、利润最大化

C、股东财富最大化

D、资本利润最大化

E、权益资本净利润最大化

30、物业管理招投标方式有（）。

A. 公开招标

B. 邀请招标

C. 议标

D. 询价招标 E 工程量清单招标

31、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。

A. 自然折旧

B. 物质折旧

C. 经济折旧

D. 人为折旧 E 功能折旧

32、物业管理绩效评价的基本要素有（BCD）。

A、评价范围

B、评价指标

C、评价标准

D、评价方法

E、评价体系

33、物业管理企业应当与居委会共同做好()工作。

A.综合治理

B.老龄

C.妇女

D.计划生育

34、一个完整的房地产市场是由（）等因素构成的一个系统。

A.市场客体

B.市场主体

C.价格

D.资金 E运行机制

35、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在（）。

A. 开发成本优势不同

B. 经营费用优势不同

C. 纳税状况不同

D. 对未来的信心 E 政策优惠不同

36、对于房地产投资区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括（）。某具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了。对区位的广义理解，还应包括在。

A.该区位所处的社会、经济、自然环境或背景

B.该区位附近的市场需求和消费特征

C.该区位在地图上的具体位置

D.该区位的自然地理位置

E.该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系

37、影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如（）。

A.居民购买力水平

B.开发商获取利润水平的目标

C.消费者偏好

D.相关产品的价格 E对未来的预期

38、租户选择是租赁管理的核心。在租户选择中应考虑的主要准则包括（）。

A. 潜在租户所经营业务的类型

B. 潜在租户的声誉、财务稳定性和长期盈利能力

C. 潜在租户与政府部门的关系

D. 潜在租户所需的面积大小及空间组合

E 潜在租户需要提供的特殊物业管理服务的内容

39、物业按照是否产生收益划分，可分为（CD）。

A、短期收益性物业

B、长期收益性物业

C、收益性物业

D、非收益性物业

E、中期收益性物业

40、写字楼由于（BCE），一般都委托专业物业管理企业管理。

A、设备贵重

B、档次高

C、设备设施复杂

D、管理系统复杂

E、管理要求高

2011年注册物业管理师资格考试《物业经营管理》全真模拟试题及答案（十八）一心试题库版权所有，https://www.360docs.net/doc/9017783781.html,编制（试题答案）

一、单选题（共 60 题，第小题 1 分）

1、D

2、A

3、A

4、B

5、C

6、A

7、C

8、C

9、C10、D11、B12、C13、A14、C15、A16、D 17、D18、B19、B20、A21、B22、D23、A24、B25、A26、D27、A28、D29、C30、C 31、C32、C33、B34、A35、B36、D37、A38、C39、D40、C41、A42、B43、A44、D 45、D46、D47、C48、C49、D50、D51、C52、A53、D54、D55、D56、D57、B58、B

59、B60、D

二、多选题（共 40 题，第小题 1 分）

1、CD

2、ABDE

3、CE

4、ACD

5、ABC

6、CDE

7、ACDE

8、ABCE

9、ACDE10、ABCDE11、ABCD 12、AB13、ABCDE14、ABCDE15、ABE16、ABCDE17、ABDE18、ACD19、ABDE20、ACE 21、ABCE22、ABCD23、DE24、ABCE25、BD26、ABC27、ABCD28、ABDE29、BDE30、ABC 31、BCE32、BCD33、ABCD34、CDE35、ABCDE36、ABE37、BDE38、ABDE39、CD40、BCE