房地产法知识点

房地产企业资质等级审批：房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。

资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。

城市房地产管理法，城市房地产开发经营条例，房地产企业资质管理办法专营企业：以房地产开发作为公司主要经营业务的企业，项目公司：以房地产开发项目为对象而从事单项泛地产开发经营的企业，兼营企业：主要从事其他经营业务，并兼营房地产开发的企业 1、资金密集型企业2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业、咨询企业1、前期部2、工程管理部3、设计管理部4、市场销售部5、行政财务部 1、具体办理项目规划报批手续2、负责办理项目计划报批手续3、负责办理土地报批手续4、负责办理市政报批手续5、负责与人防、消防、环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水、国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调，并办理相关手续6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘探测绘工作7、负责项目地名的申报并取得有关批复8、负责办理项目开工审批9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续10、负1、专科以上学历，3年以上大型房地产项目前期开发工作经验2、熟知房地产开发的相关政策，开发流程，及报审、报建各项手续的审批程序3、与相关政府部门有良好的人脉关系4、具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德投资计划主管机关的行政许可，可以进入项1、政府投资：审批制2、企业使用政府补助，转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资目，由《政府核准的投资项目目录》界定、政策性强2国务院关于投资体制改革的决定、企业投资项目核准暂行办法、中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法、外商投资项目核准暂行管理办法、境外投资项目核准暂行管理开工计划 一般为发改委为了实现一定时期内社会的经济和社会发展目标，确定城乡性质、规模和发展方向，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局和各项建设所作的综合部署基本法律：城乡规划法其他法律：消防法、教育法建筑用途、建筑形式、位置关系、建筑密度、建筑高度、容积率、绿化率、教育配套、停车位、该建设用地的现状地形图2、根据建设项目的处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）3、综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见4、该建设用地的外部限制条件，包括山水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等5、提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求6、提出规划设计药店，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线香、绿化要求以及其他控制事项7、对于综合开发区还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求8、有关的特别要求，如人防、净空限制等规划要点、选址意见书、规划意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、综合性规划部门：规划行政主管部门2、专业性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、市政等行政主管部门。

、城市红线：城市道路两侧边界控制线。

2、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。

3、城市紫线：历史文化建设的边界控制线。

4、城市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。

5、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。

文书：建设用地预审 主管部门：土地行政主管部门 土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。

一般而言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。

因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和管理活动。

主要内容有：①地籍管理。

包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理。

地籍管理为土地管理的各项工作提供基础资料和科学依据，是整个土地管理工作的基础。

②土地权属管理。

包括土地所有权或使用权的审核和确认、土地权属变更(土地征用、划拨、出让、转让等)、土地权属纠纷的调处、对违法侵犯土地所有权与使用权行为的查处等。

土地权属管理是为贯彻、执行基本国策、合理组织土地利用所采取的一系列法律的、行政的、经济的和技术的手段和措施。

③土地利用管理。

包括土地利用总体规划、土地利用专项规划(土地的开发、整治、保护规划)、土地利用计划(中期和年度计划)、土地利用动态监测等。

土地利用管理主要是合理组织土地利用，实现土地的宏观控制和计划管理，是土地管理工作的核心内容。

在私有制社会中，土地管理的主要目的是维护和巩固土地私有制，维护大土地所有者对土地的私有权及买卖、出租土地的自由。

（一）文书：工程招投标、施工许可证。

（二）主管部门：建设行政主管部门 建设单位在工程开工前按有关规定办理报建手续，并根据工程特点和技术要求，通过招标选择相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位。

施工前要组织设计和施工单位进行交底和图纸会审，施工中要按照现行的国家标准、规范和设计文件等对工程质量进行检查，竣工后要组织有关单位进行竣工验收。

因建设单位不履行上述义务，造成工程质量不合格或发生重大工程质量事故的，要追究建设单位及有关人员的责任 一、建设环节：勘查、设计、施工、监理 二、政府管理：质量监管、招投标管理、资质管理制度定力书式：一般采用招标方式。

2示范文本制度。

3合同构架：合同系协议书，便用条款，专用条款，1工程量 A 合同约定 B 工程量的调整 变更；设计单位依据建设单位需求调整，或对原设计内容进行修改，完善，优化。

2质量；A 技术规范 B 合同约定3工期 4造价：A 造价不确定因素B 计价方式C 价格调整。

诉讼在建筑工程常常通过仲裁。

1黑白合同：黑合同不具有合法性，白合同缺乏真实意思表示。

解决；已备案的中标合同作为结算依据。

2无效合同的处理；A 有无资质 合同无效；工程合格 支付。

工程不合格 不支付。

虚假宣传的风险2房屋和法相的风险3产权被抵押的风险4一房多卖的风险5烂尾的风险6套设施和市政基础设施的风险。

1房屋质量风险2规划设计便跟的风险3面积差异风险4产权证迟延办理的风险5合同陷阱风1已交付全部土地使用权出让金。

取得土地使用权证书。

2持有建设工程规划许可证施工许可证。

3安提供预售商品房计算投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。

取得建设工程规划许可证之前一定要先取得建设用地规划许可证。

居委会与物业职责的区别：居委会主要是管人的，所有关于计生，明正老龄，社会化退休，志愿者招募，残疾人服务，流动人口办理暂住证，个独立的民事主体，在接受业主团体委托后实施物业管理的行为，业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础，要按照合同约业主自治机构决定涉及全体业主的民事权利事宜，2受托管理物业3居民A 目的；防止虚假宣传。

B 内容：1时间：须在取得销售许可证后。

内容；真实 合法 科学广告法 商品销售管理办法房地产广告管理办法 最土地出让金以外的申请预售商品房的工程建设总投资，包括：预售商品房应分摊的拆迁补偿费，前期工程费，基础设施费，配套设施费，开发间接费用，债务人货第三人对债权人以一定财产作为清场债务的担保的法律行为，抵押设定之后字债务人到期不履行债务时抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或抵押物的变卖价款较其他债权人有优先受偿。

商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的定力以及房屋价格的确定有重要的影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同。

亦应当视为合同内容。

二 相关性规范。

1专门性规范是指专门规范房地产关系的各种法律，法规 政策 和法律解释，是一种狭义的房地产法律关系，2、房地产保障关系目前则主要通过这类规范中政策性的规范调整，我国现行房地产重要政策规范：1保护土地特别是更低的政策，2房地产社会经济关系中政治性教强领域的政策，3房地产社会经济关系中一些边缘性的政策，4党和政府关于房地产开发方向的一些基本原则行的政策，5改革过程中的一些过渡性规范6法律解释。

二 相关性规范 是指我国各国部门法律中直接与房地产有关的规定。

房地产业是一个综合性产业对他进行规制的法律规范几乎个个法律部门都能见的到，我国房地产的相关法主要包括；1宪法作为国家的根本大法，具有最高的法律效率，也是房地产立法和司法必须遵循的基本依据。

如对土地所有权和使用权的规定；城市的土地是属于国家所有。

农村和城市郊区的土地有法律规定属于国家所有以外，属于集体所有，住宅地和自留地，自留山 也属于集体所有。

任何组织和个人不得侵占，买卖或者其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依照法律的规定转让。

对征用权为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征收活着征用并给与补偿。

2民法 调整平等主体的公民之间 法人之间 公民与法人之间的财产关系和人身关系的基本法律。

民法强调房地产权利的财产全性质强调对公民财产权特别是生存利益财产权的优先保护。

3经济法 ；调整经济管理关系维护公平竞争关系，组织管理性的流转和协法作关系法，与房地产关系最为精密，首先经济法律规范是房地产发的最大量，最主要的渊源。

其次房地产法律规范的综合性特征，公法与私法的结合且一公法规范在性质上也也基本属于经济法律规范。

最后 对房地产的法律调整不可能有其他任何一个部门单独完成而必须以经济法的综合法律调整为主，结合其他部门法的相关规范。

还与房地产中的土地法，城市规划法，公司法，社会保障法，环境保护法，建筑法，消费者权益保护法等有直接相关。