万科集团公司投资价值分析

33号吴颖10财务管理（1）班

万科集团公司投资价值分析

一、公司简介

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

二、公司所在基本面分析

1、行业经济地位

房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。

从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。

A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。

B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。

C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。

2、产业政策

A、国民经济发展水平对房地产业的影响

国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平，衡量的主要指标是国内生产总值（GDP），由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映这种总

水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程度。例如，中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位，而人均国内生产总值仅达到1000美元，列在100位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。

国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度也相应较慢；而中国作为发展中国家经济总量虽然不大，但经济增长速度快，相应房地产增加值的增长速度也比较快，在一定时期甚至超过国内生产总值的增长速度。所以，在考察国民经济对房地产业的影响因素时，要把国民经济的发展水平和经济增长速度统一起来进行研究。

B、产业结构对房地产业的影响

在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的范畴，一国一定时期产业结构的状况，对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段，第一产业占主导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分，随之也得到大发展，成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后期阶段转化的过程中，正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。

C、投资水平对房地产业的影响

投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加，房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长情况的制约和带动。

投资的部门结构，是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变，其所占份额的变化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房地产投资规模也随之缩小。所以，房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制，而且还受到投资结构的制约和带动。

在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990年以来，由于房地产投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003年全国完成房地产投资额已突破1万亿元，比上年增长29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为20%左右，部分大城市高达30%～40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中

国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张，生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004年上半年中央加强宏观调控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用，但从长远来看，这对房地产业的持续健康发展有利。

D、消费水平对房地产业的影响

社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高；而在总量不变的前提下，如果积累率下降，能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。

社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量，即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关系。二是社会消费结构，即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家庭消费结构来衡量的，即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目前世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示的。按恩格尔定律，随着人均收入水平的提高，人们用于食品消费支出部分绝对量也会增加，但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说的恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。消费结构的这种变化趋势，使住房消费需求扩大，从而带动房地产业的发展出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从90年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一点。

E、信贷规模和利率对房地产业的影响

房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的，同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结构和国家产业政策的制约，由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开发和消费，带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。

利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素。它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高，房地产投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之，则

相反。个人住房贷款利率越高，居民购房的成本支出越大，承受能力越低，便会抑制住房消费，反之，则相反。可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求都会产生重大影响。1998年以来，银行连续8次降息，使目前的存贷款利率水平都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。

从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地产业只能在一定的宏观经济约束条件下，才能得到健康持续的发展，所以，房地产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展水平，房地产业孤军突进，会因失去坚实的基础而跌落下来；但如果房地产业过于落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况发生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。

三、公司基本面分析

1、公司在行业中的地位

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科集团在政策和管理制度上一直都处于优先地位，它的所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管理部。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。

万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。2、公司产品分析

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色

家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

3、公司经理层分析

王石，男，1951年出生于广西。1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州交通大学给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理，1999年起不再兼任公司总经理。现任万科董事会主席。

郁亮，男，1965年出生于江苏。1988年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位；后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990年加入万科企业股份有限公司。1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；1996年任万科企业股份有限公司副总经理；1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。

也正是因为管理层的高文化、高素质铸就了万科集团至今的团结一致和壮大的组织背景来促使它高速迅猛发展。

4、公司运营状况分析

从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。

2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 2008年由世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“2008年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。

很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开始运转了。这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。

早在2003年12月18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。2004年1月8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。

增加相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工单位

出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同。

有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短渡过难关的时间。

不过，总裁郁亮认为，万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。

5、公司发展前景分析

万科集团以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅

虽然万科房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现了一定幅度的上涨，说明该公司在其他的非主营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一定的风险，但是发展潜力较大。该公司的发展前景是非常可观的。

四、公司财务分析

1、风险性分析（公司偿债能力）

企业的偿债能力是反映企业财务状况大的经营能力的重要标志。企业偿债能力低，不仅说明企业资金紧张，难以支付日常经营支出，而且说明企业资金周转不灵，难以偿还到期应偿付的债务，甚至面临破产危险。能否到期偿债是企业生存的根本问题，偿还能力是决定企业财务状况的重要因素之一

下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力

负债与所有者权益结构

2009年末的营运成本=13000000-6810000=6190000

2010年末的营运成本=20600000-1300000=7600000

万科公司2010年期初，期末流动资产抵补流动负债后都有一定的剩余，从营运资本角度来看，说明公司的短期偿债能力有一定的保证，而且期末营运资本比期初有较大的提高，表示短期偿债能力有所增强。

万科集团短期债务能力的水平分析

2010年12月

2009年12月31日

31日

流动比率 1.5852 1.9149

速动比率0.5568 0.5912

现金比率29.1683 33.7974

根据上表可以看出2010年万科公司期初的流动比率为1.91, 虽然没有达到2 ，但是短期偿债能力还是有一定的保证，但是这中现象没有上升，反而在2010年期末有所下降变为1.58，说明该公司的偿债能力在变弱。

该公司本年的流动资产增长了36.89%，但由于流动负债增长了47.61%，其增长速度远远大于流动资产的增长速度，所以导致期末流动比率低于期初的水平。以下分析可以对此作出解释：

期初流动比率：1.9149

流动负债不变：20600000/6810000=3.02 3.02-1.91=1.11

期末流动比率：1.58 1.58-3.02= - 1.44

合计：— 0.03

分析表明，由于期末流动资产增加，使流动比率增加 1.11，由于期末流动负债增加，是流动比率下降-1.44，两者综合作用的结果，使期末流动比率下降0.03。可见，流动负债增加是引起流动比率下降的主要原因。

根据上表所提供的万科公司资产负债表的资料，万科公司速动比率计算得到：

期初速动比率=0.5912 期末速动比率=0.5568

从上面计算的数据可以看出该公司的期末短期偿债能力低于期初。这是因为

在该公司的流动资产中，速动资产占有较大的比重，期初的速动资产如果能够及时变现，可以偿还现有流动负债的59.8%；而且在期末，更能偿还流动负债的55.68%。

根据上表所提供的万科公司的资产负债表，万科公司的现金比率如下：

期初现金比率=33.79%

期末现金比率=29.16%

从计算结果可以看出，万科公司期末现金比率比期初现金比率减少了4.63%，这种变化表明企业的直接支付能力有所下降。

债务负债越重；反之，说明企业的债务负担越轻。对债权人来说，该比率越低越好，因为企业的债务负担越轻，其总体偿债能力越强，债权人的保证程度越高，通过比较可知，万科公司期末资产负债率比期初上升了7.7%，表明该企业债务负担略有增加，但比率相对较高，其长期偿债能力风险大。

资产负债率=负债总额/总资产

股东权益比率是表示偿债能力保证程度的重要指标

股东权益比率=股东权益/总资产

该指标越高，说明企业资产中由投资人投资所形成的资产越多，偿还债务的保证越大

司有形资产非流动负债率和资产非流动负债率相差不大，说明其长期偿还能力基本不受无形资产的影响

非流动负债营运资金比率=（流动资产-流动负债）/非流动负债

通过计算可以看出。万科公司非流动负债营运资金比率较高，营运资金用于偿还非流动负债的保证程度较强，但是 2010年期末非流动负债营运资金比率只

高，说明其当期偿债能力逐渐增强。资产负债率高但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。

综上所述，万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看，虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平。从长期和短期偿债能力来看，都是在不断减弱，但远不至于丧失偿还能力，加上良好的信用

和声誉，万科目前还有较强的偿还能力

净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明万科房地产获利能力降低，获得的利润不高。

率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转灵

活，资产的利用效果明显变好。

A、应收帐款周转率

公司的应收账款在流动资产中具有举足轻重的地位。公司的应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。用时间表示的应收帐款周转速度为应收帐款周转天数，也称平均应收账款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收帐款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。

其计算公式为：

应收账款周转率（次）=净赊销值（所有销售收入中赊销的那部分）÷平均应收账款

应收账款周转天数=计算当期天数÷应收账款周转率

=（平均应收账款×计算当期天数）÷净赊销值

一般来说，应收帐款周转率越高越好。应收帐款周转率高，表明公司收帐速度快，平均收账期短，坏帐损失少，资产流动快，偿债能力强。与之相对应，应收帐款周转天数则是越短越好。如果公司实际收回帐款的天数越过了公司规定的应收帐款天数，则说明债务人施欠时间长，资信度低，增大了发生坏帐损失的风险；同时也说明公司催收帐款不力，使资产形成了呆帐甚至坏帐，造成了流动资产不流动，这对公司正常的生产经营是很不利的。但从另一方面说，如果公司的应收帐款周转天数太短，则表明公司奉行较紧的信用政策，付款条件过于苛刻，这样会限制企业销售量的扩大，特别是当这种限制的代价（机会收益）大于赊销成本时，会影响企业的盈利水平。

有一些因素会影响应收帐款周转率和周转天数计算的正确性。首先，由于公司生产经营的季节性原因，使应收帐款周转率不能正确反映公司销售的实际情况。其次，某些上市公司在产品销售过程中大量使用分期付款方式。再次，有些公司采取大量收取现金方式进行销售。最后，有些公司年末销售量大量增加或年末销售量大量下降。这些因素都会对应收帐款周转率或周转天数造成很大的影响。投资者在分析这两个指标时应将公司本期指标和公司前期指标、行业平均水平或其他类似公司的指标相比较，判断该指标的高低。

B、存货（资产）周转分析

2012年，房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了还债的第一波高峰。

资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在二、三月份。据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元，一季度达366亿元。

国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元，仅次于中华企业的43.94亿元。

此外，据万科2011年财报显示，万科短期借款和一年内到期的长期借款达到235.7亿元，资产负债率达77.1%，同比增加2.41个百分点。

尽管截至2011年末，万科仍持有货币资金342.4亿元，明显高于短期债务，但万科今年的资金链压力不小。

日前，万科发布公告称，为满足项目开发的需要，分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。加上去年万科向华润申请的10亿元的信托借款，万科去年向华润寻求的44亿元信托融资额度已经用完。

对此，万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科今年希望与华润扩大在房地产基金方面和其他机构的融资合作。

对于缺钱一说，万科总裁郁亮在2011年业绩发布会上予以了否认。他表示：“如果真的缺钱，是借不到钱的。”

除了面临债务和融资方面的掣肘，万科2011年的存货也创下历史新高，达到2083.35亿元，同比增长56.2%。

统计显示，2011年万科重点监控的全国14个重点城市成交面积继2010年同比下降29.6%后，继续下降19.2%，成交处于低迷态势。

楼市成交放缓，房企销售速度下降，使得万科的去库存化压力加大。年报显示，万科2011年实现销售面积1075.3万平方米，新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。但万科方面回应称，由于坚持以新推盘月度销售率60%为控制指标，目前的库存去化压力相对较小。

一直以来，万科始终坚持快速周转的原则，再加上楼市调控的影响，近两年来万科对一线公司的要求是积极卖楼。但数据显示，进入2012年后，万科正面临销售速度放缓的难题。

今年1月，万科销售金额为122亿元，同比下降39.3%;销售面积119万平方米，同比下降28.1%。这是5年来万科开年销售首次下降。2月份，万科月度销售额73.4亿元，环比1月下降近40%。

在销售速度下降的同时，万科的销售回款周期也在加长。2011年，在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。

目前，贷款和销售回款是房地产行业最主要的资金来源渠道。2011年，全国房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅为15.1%，为历年来的最低点。由于销售速度的下降，开发资金来源中，主要由销售回款构成的“其他资金”比例也较2010年下降2.2个百分点，较2009年下降5.5个百分点。

在上述两项指标的下降使得房地产行业的资金压力明显加大。万科的对应之策是积极销售，谨慎拿地，这也暗合了郁亮“多卖房，少拿地”的策略。

2012年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销?郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不降价，只是积极定价。

积极定价策略是否意味着降价?对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略，具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。

实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了降价促销的迹象。

去年7月，深圳万科推出“万团大战”之后，降价促销也开始升级。据悉，9月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的5000元升级至10000元。

10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了10套110平方米一口价单位，总均价150万，这意味着单价由原来的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右，降价幅度约为10%。

此外，万科在上海的楼盘项目也相继进行降价销售。

2012年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。

3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套最高优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此，深圳业内人士认为，这就是变相降价。

实际上，对万科来说，降价销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况;另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产收益率和股东投资回报。

2012年万科的策略是“多卖房，少拿地，现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销?郁亮的回答很含蓄。他称，万科从来不降价，只是积极定价。

积极定价策略是否意味着降价?对此，万科公司回应称，价格由市场决定，万科不会去预测价格的走势，但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下，各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略，具体如何采用什么方式促进销售，由一线公司决定，万科不会实行“一刀切”的销售策略。

实际上，从去年下半年开始，万科就已经有了降价促销的迹象。

去年7月，深圳万科推出“万团大战”之后，降价促销也开始升级。据悉，9月份包括公园里、清林径、双月湾、金域缇香在内，万科有4个全新项目入市，每套房的促销优惠幅度由原来的5000元升级至10000元。

10月下旬，深圳万科清林径为了回馈清林径老业主，推出了10套110平方米一口价单位，总均价150万，这意味着单价由原来的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超过10%。深圳万科公司旗下项目金域缇香也于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右，降价幅度约为10%。

此外，万科在上海的楼盘项目也相继进行降价销售。

2012年初以来，经历春节长假后楼市并未回暖迹象，使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。

3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套最高优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此，深圳业内人士认为，这就是变相降价。

实际上，对万科来说，降价销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量，保持良好资金状况;

另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产收益率和股东投资回报。

万科集团的综合评价

一.杜邦分析原理介绍

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

二．杜邦分析数据。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

杜邦分析

15.011 1% X 0.0525

%

=主营业务收入/

平均资产总额

=主营业务收入/(期

末资产总额+

期初资产总额)/2

期

末:148,395,955,757

期

初:137,507,653,940

1,126,579 ,449 7,504,969

,755

7,504,969

,755

148,395,955

,757

7,504 ,969,755

6,202

,756,893

200,

022,269

375,

655,681

140,886

,939,320

7,383

,409,016

5,494,621 ,235

293,290,3 65

309,252,9 99

105,592,2 94 17,917,618,

442

406,782,083

103,511,656

,967

19,050,881,

828

3,905,290

,692

1,999,879

,587

110,213,1

52

1、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数

数据分析结果：

（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。

（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看

提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

五、公司股票技术分析

1、K线分析

由于K线具有直观反应股价运行趋势、交易者情绪变化、市场主力思维意图、多空双方力量对比，且在微观趋势变化方面较其它技术分析手段较为及时等特点，因此，对K线的分析成为多数技术分析者比较偏爱的技术手段。

在K线分析的过程中，一般遵循从宏观（趋势、形态）到微观（K线组合、单根K线、K线的形成过程），再从微观到宏观的顺序。其中，K线组合的分析成为研究微观趋势变化必不可少的手段。

2、随机指标（KDJ）分析

随机指标（KDJ）一般是用于股票分析的统计体系，根据统计学的原理，通过一个特定的周期内出现过的最高价、最低价及最后一个计算周期的收盘价及这三者之间的比例关系，来计算最后一个周期的未成熟随机值RSV，然后根据平滑移动平均线的方法来计算K值、D值与J值，并绘成曲线图来研究股票走势。

3、乖离率指标(BIAS)分析

乖离率，简称Y值，是移动平均原理派生的一项技术指标，其功能主要是通过测算股价在波动过程中与移动平均线出现偏离的程度，从而得出股价在剧烈波动时因偏离移动平均趋势而造成可能的回档或反弹，以及股价在正常波动范围内移动而形成继续原有势的可信度。

乖离度的测市原理是建立在：如果股价偏离移动平均线太远，不管股份在移动平均线之上或之下，都有可能趋向平均线的这一条原理上。而乖离率则表示股价偏离趋向指标斩百分比值。

Y值＝（当日收市价－N日内移动平均收市价）/N日内移动平均收市价×100％

其中，N日为设立参数，可按自己选用移动平均线日数设立，一般分定为6日，12日，24日和72日，亦可按10日，30日，75日设定。

乖离率的数值的大小可以直接用来研究股价的超买超卖现象，判断买卖股票的时机。由于选用乖离率周期参数的不同，其对行情的研判标准也会随之变化，但大致的方法基本相似。以5日和10日乖离率为例，具体方法如下：

1、一般而言，在弱势市场上，股价的5日乖离率达到－5以上，表示股价超卖现象出现，可以考虑开始买入股票；而当股价的5日乖离率达到5以上，表示股价超买现象出现，可以考虑卖出股票。

2、在强势市场上，股价的5日乖离率达到－10以上，表示股价超卖现象出现，为短线买入机会；当股价的5日乖离率达到10以上，表示股价超买现象出现，为短线卖出股票的机会。

3、结合股市的实际，在一些暴涨暴跌的时机，对于综合指数而言，当10日乖离率大于10以上时，预示股价指数已经出现超买现象，可开始逢高卖出股票，当10日乖离率小于－5时，预示股价指数已经出现超卖现象，可开始逢低吸纳股票。而对个股而言，当10日乖离率大于15以上为短线卖出时机，当 10日乖离率小于－10时，为短线买入时机。

在大多数股市分析软件上，BIAS指标构成主要是由不同时期（一般取短、中、长）的三条BIAS曲线构成。BIAS指标的研判主要是围绕短中长3根曲线的运动及互相交叉情况展开的。以日BIAS指标为例，其具体分析过程如下：

1、当短、中、长期BIAS曲线始终围绕着0度线，并在一定的狭小范围内上下运动时，说明股价是处于盘整格局中，此时投资者应以观望为主。

2、当短期BIAS曲线开始在底部向上突破长期BIAS曲线时，说明股价的弱势整理格局可能被打破，股价短期将向上运动，投资者可以考虑少量长线建仓。

3、当短期BIAS曲线向上突破长期BIAS曲线并迅速向上运动，同时中期BIAS曲线也向上突破长期BIAS曲线，说明股价的中长期上涨行情已经开始，投资者可以加大买入股票的力度。

4、当短、中、长期BIAS曲线开始摆脱前期窄幅盘整的区间并同时向上快速运动时，说明股价已经进入短线强势拉升行情，投资者应坚决持股待涨。

5、当短期BIAS曲线经过一段快速向上运动的过程后开始在高位向下掉头时，说明股价短期上涨过快，将开始短线调整，投资者可以短线卖出股票。

6、当中期BIAS曲线也开始在高位向下掉头时，说明股价的短期上涨行情可能结束，投资者应中线卖出股票。

7、当长期BIAS曲线也开始在高位向下掉头时，说明股价的中短期上涨行情已经结束，投资者应全部清仓离场。

8、当中长期BIAS曲线从高位同时向下运动时，说明股价的下跌趋势已经形成，投资者应坚决持币观望。