物业管理概论参考答案

《物业管理概论》习题参考答案

第一章物业管理概述

一、单项选择题

1. A

2. A

3. A

4. B

5. C

二、多项选择题

1. ABCE

2. ABCDE

3. ACE

4. ACE

5. ABCE

三、简答题

1.物业、物业管理的基本含义是什么？

物业就是指已建成并投入使用的各类房屋建筑物及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2 .试述物业与房地产、不动产的主要区别。

物业与房地产、不动产的主要区别表现在：

(1 )概念的外延不同。一般而言，房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地产三种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发后连同附属的建筑物一起才统称为物业。

(2)称谓领域不同。就一般情况来说，不动产是民法上通常使用的词汇，

一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；房地产则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇，它一般是广义上对

房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；

而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念的别称，一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。

(3)适用范围不同。房地产与物业这两个词在某些方面是可以通用的。但物业一般多指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、单项的地产等)或一个独立的房地产公司(或物业公司)；而房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地

产。因此，从宏观的角度看，一般只用房地产，而不用物业，例如：

房地产业绝不可以用物业代替，房地产体制改革也不能说成是物业体制改革，即物业是微观的，房地产是宏观的。

3 ?物业管理的原则和作用是什么？

物业管理应遵循以下几项主要原则：有偿服务原则、业主主导原则、统一管理的原则、公平竞争、优胜劣汰原则、服务第一的原则、建管结合的原则、权责对应原则、专业服务的原则、合理收费原则、依法行事的原则。

从物业管理的实践中可以看到，物业管理主要有以下积极作用。（1）实行物业管理能创造优美的环境。（2）实行物业管理可以方便居民的生活。（3）实行物业管理能延长物业的使用寿命。（4）物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端。（5）实行物业管理能克服“重建轻管”的思想。（6）物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会。（7）物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。（8）物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展。

4 .物业管理的基本内容是什么？物业管理的基本环节包括哪些？

物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生的管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理、费用收管、投诉处理、社区工作及对外联系。针对性的专项服务是指物业服务企业在相关部门许可的情况下，为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有包括：日常生活类、商业服务类、文化、教育、卫生、体育类、金融服务类、经纪代理中介服务、社会福利类。特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。

物业管理工作的基本环节分为物业管理的前期策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段四个阶段（环节）。（1）前期策划阶段。这一阶段的工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、选聘

或组建物业服务企业三个基本环节。（2）前期准备阶段。物业管理的前期准备工作包括物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制，物业管理人员的选

聘与培训，规章制度的制定，物业租售的介入四个基本环节。（ 3）启动阶段。 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业 主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的 建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四个基本环节。（

4）日常 运作阶段。物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，

包括日常的综合

服务与管理、系统的协调两个基本环节。 第二章物业管理机构

、单项选择题

依照国务院《物业管理条例》规定，物业服务企业在物业管理活动中，享有 以下权利：（1）参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利。（ 2）承接

物业时，对物业共有部分进行查验，并按规定接管相关资料的权利。（

3）根据 物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利。（ 4 ）根据法规、规章、 政策的规定、物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利。（5） 可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利。（ 6）可 以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目， 可以接受水气视讯等 公用事业单位的委托，提供水电气视讯等公用事业费用的代收服务的权利。

（7）

与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬的权利。（ 8）对物业管理区域内违 反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，予以制止 的权利。（9）协助做好物业管理区域内安全防范工作的权利。（10）向物业管 理主管部门投诉物业管理活动中相关事项的权利。（ 11）根据相关法规、规章

的规定、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修的权利。（ 12 ）经业 主、业主大会同意，可以利用物业共有部分进行经营的权利。（ 13 ）法律法规 规1. A 2. B 3. A

二、多项选择题

1. ACE

2. ACE 4. A 5. B

3. ABCDE 6. B 7. B 8. A 5. ABCDE 6. ABCE 7. BC

三、简答题

1 .简述物业服务企业的权利和义务。

4. ABDE

8. ABCDE

定的或物业服务合同约定的其他权利。

依照国务院《物业管理条例》的规定，物业服务企业的义务主要有：（1）按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。（2）物业服务合同终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料，移交给业主委员会的义务。

（3）物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交接工作的义务。（4）不得随意改变物业管理用房用途的义务。（5）不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。（ 6 ）接受水电气视讯等公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业约取手续费等额外费用的义务。（7）在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务。

（8）

协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同

时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。（9）确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。（10）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。（11 ）将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。（12 ）法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。

2 ?简述物业服务企业设立的条件。

物业服务企业的注册登记也和其他公司一样，必须履行工商行政管理部门

要求的各种手续，获得批准后才能成立。物业服务企业一般申请登记注册为

有限责任公司或股份有限公司。

设立有限责任公司，应当具备下列条件：（1）股东符合法定人数。股东符合法定人数是指股东一般应在2人以上50人以下，同时根据《中华人民共和国公司法》第二十条二款规定：“国家授权投资的机构或者国家授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司”。（2）股东出资达到法定资本最低限额。股东出资达到法定资本最低限额，即是根据《中华人民共和国公司法》第二十三条的规定，服务性的公司注册资本最低限额为人民币10万元。（3）股东共同制定公司章程。有限责任公司制企业应由全体股东制定公司的章程。（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构。（5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

设立股份有限公司，应当具备下列条件：

（1 ）发起人符合法定人数。《中华人民共和国公司法》第一七十五条规定：“设立股份有限公司，应当有5人以上为发起人，其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。国有企业改建为股份有限公司的，发起人可以少于5人，但应当采取募集设立方式。”（2）发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最

低限额二股份制物业服务企业的最低注册资本额为人民币 1 000万元。（3）股

份发行、筹办事项符合法律规定。（4）发起人制订公司章程，并经创立大会通过。（5）有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。（6）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

3 ?比较物业服务企业的一级、二级、三级的资质条件。

根据建设部2004年2月24日颁布的《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级资质。各资质等级物业服务企业的条件如下：

一级资质企业：

（1 ）注册资本人民币500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，其中，具有中级以

上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 %;①多层住宅200万m2;②高层住宅100万m2:③ 独立式住宅（别墅）15万m2:④办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

二级资质企业：

（1 ）注册资本人民币300万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以

上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 % :①多层住宅100万m2;②高层住宅50万m2;③独立式住宅（别墅）8万m2;④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。（5）建立并严格执

行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三级资质企业：

（1 ）注册资本人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人：其中，具有中级以

上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）有委托的

物业管理项目；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

4 ?什么条件下召开业主大会？简述业主大会的职责。

定期业主大会由业主委员会按照业主大会议事规则的规定定期组织召开；临时业主大会，一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时，经20 %以上的业主提议召开。

业主大会的职责是业主大会对其所管辖的物业管理区域内物业管理事项行使权利和承担义务的范围。除了业主能够单独享有的权利之外，多数业主的权利只能通过业主大会的形式才能实现。明确业主大会的职责有利于业主大会在其权限范围内规范、健康地从事活动。业主大会主要有以下职责：（1）制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》等文件；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业服务企业；（4 ）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

除了以上职责外，业主大会还应当履行法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

5 ?业主委员会与物业服务企业的关系有哪些？

物业服务企业和业主委员会都是物业管理机构，它们共同拥有着一定范围内的物业。业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，而物业服务企业是受委托管理业主们的物业，由此形成了它们之间一定的关系：经济上的合同关系、法律上的平等关系、工作上的合作关系。

6 ?建立健全物业服务企业管理制度的意义和基本内容是什么？