北海房地产市场崩溃之案例

∵房地产市场崩溃之案例∴

北海热土

九十年代初期北海市一大景观——近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民。

9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。

1984年，北海被国家批准为全国十四个沿海开放城市之一。1992年，仅用了一年时间，一个不足9平方公里的城市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快的是北海。北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。

广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。

北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价的一二十倍。

土地价格从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价格8万元／亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。

1993年中开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海从此成了一个被房地产套牢的城市。1994、1995、1996年GDP增幅仅为12.53%、3.3%、5.9%，北海经济逐渐萧条，大批大开发时代移民迁出，北海人气下降。

1995年后，房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海，打官司成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。北海市的商品房、土地大都被全国各地来的法院贴上了封条。一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平米房子全部被查封，许多官司打到了最高人民法院。

1992、1993年两年时间，新闻媒体3150人次造访北海，在省级以上报刊发文稿7996篇，大规模密集式的推介成就了北海房地产，成就了北海，但1995年后媒体只有大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道。

据北海市房产土地部门统计，到2000年2月底，来自全国法院系统的房地产查封案件755宗，查封土地面积1万多亩。

90年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。

据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金，目前资产缩水不到100亿。北海积压沉淀的不良金融资产高达160亿，其中四川系统约30亿。沉淀积压在北海的不良金融资产有银行直接投入(含自办企业投入)的，有企业挪用贷款投入的，产权归属情况复杂，死结多、而且纠缠了7、8年之久，处置难度很大。

到2000年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了33万平方米商品房，交易额达1.97亿元，比1999年有成倍的增长。

2000年，北海市房地产开工项目15项，面积14.4万平方米，相当于前4年的总和；2001年，房地产开工28个项目，面积27.6万平方米，增长近86%；2002年开工37个项目，面积39。67万平方米，增长43%以上。2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产交易面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米，沉痛中恢复。外

地人在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到50%以上的比例。

2002年政府获得了中国建设银行授权5个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中，既把闲置土地转为城市建设的资源和财政储备，又减少了原来的存量。

中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建，有望带动北海的经济总量迅速增长。连绵24公里的银滩是北海旅游业最大的品牌资源。1988年，北海市被国家旅游局列为全国重点旅游城市，几年不到，一座座集宾馆、餐饮、购物于一体的别墅式建筑临海而起，10年的市场主导型开发，使银滩布满了亭台楼馆，汽车道、挡浪墙、建筑物、防海堤的修建，影响了海洋动力平衡和泥沙运动，加速了沙滩的侵蚀，干扰了海岸沙滩的自然发育过程，影响了海浪对沙滩的作用，造成沙滩萎缩和变黑。碧水蓝天银沙的美丽景观效果也大打折扣。2003年1月6日,随着轰隆一声炮响，临海而建的33栋建筑物已全部拆除,最后三幢建筑物被彻底炸毁。

《北海市土地储备及开发利用的调研报告》：

自1987至2001年底，我市辖区范围内（不含铁山港区）建设用地共使用了127866亩土地。其中，开发区成片开发用地39077亩，交通（包括高速公路、机场）及市政设施用地34228亩，投资修路补偿用地3008亩，其它项目用地51552亩。

闲置土地面积为32591亩（涉及用地单位647家），占已审批用地面积的31.4%。其中，成片开发区用地闲置面积为17509亩，占闲置土地面积的53.7%；在闲置土地中，已具备三通条件的土地为7631亩，仅占闲置土地总面积23.4%。已审批闲置的商品房等综合用地为2.3万亩，占闲置土地的73%。

未完善审批手续的建设用地有24571亩，占总用地面积的19.2%。包括保税区、原高尔夫球场、华侨投资开发区、北铁公路、银海区工业园、市工业开发区等20多个项目用地。至2001年底，北海市停缓建工程项目89个，停缓建面积8***5万平方米，投资额10.03亿元。其中，+0.00及以下项目24个，停缓建面积为6.86万平方米，投资额为0.77亿元；完成主体项目38个，面积57.30万平方米，投资额为5.75亿元；其它项目27个，面积为22.28万平方米，投资额为3.51亿元。

位于市区主干道两侧的停缓建项目共有38个，停缓建面积有39.07万平方米，占全部停缓建工程项目的45.19%；投资额5.49亿元，占全部停缓建工程项目的59.22%。

据测算，迄今沉淀在闲置土地上的资金约200亿元（包括停缓建工程沉淀资金）。

三角债泛滥成灾，产生大量矛盾和纠纷——

（1）政府负债形势严峻。到2001年底为止，政府仍有8.8661亿元已收地价款尚未兑现土地（大部分是垫资修路，以地补偿未果）。按照出让地价标准折算，要相应补偿土地13513亩。

（2）用地单位拖欠巨额地价款。在已审批办证的建设用地单位中，有65家单位拖欠地价款共8.0827亿元。在欠款单位中，各开发区欠款最多，共欠款6.6559亿元，其次为已发《建设用地批准书》复印件的项目用地单位，欠款为0.6767亿元。对以上用地欠款，市政府曾于1999年至2001年间大力追缴，但收效甚微。

（3）拖欠农民征地费不容忽视。在建设用地供地过程中共征用农民集体土地91723亩，涉及征地补偿费约15亿元，但目前仍欠农民征地补偿费为1.28亿元。其中应由政府负担的是10430万元，由用地单位负担是2382万元。

闲置土地多数为生地——由于地块开发缺乏后续管理，导致大量土地未能及时配套（至今仍有近80%的闲置土地未能完成三通条件）。目前我市之所以仍有大面积闲置土地既无法开发也难以收回，客观上与未能完成基础设施配套、大部分至今仍是生地有很大关系。

海南圣地

海南经历了1984年的汽车走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地产热，虽然这

个热后来演变成了泡沫，但中国真正的房地产源头，确实发端于海南。

在“圈地热”高峰时期，仅在海口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建工企业和200多家规划设计单位。“圈地热”并未引发“建设热”，海南省的经济至今还徘徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。

海南房地产真正的高潮，是出现在1992年小平南巡讲话发表和国务院正式批准洋浦开发之后，省会海口、旅游城市三亚和洋浦周边地区均成为投资开发的热点地区。在1991年底至1992年初，海南的房地产开发公司大约只有372家，注册资金13亿多元，1992年底便迅速增加到1000多家，注册资金达到40亿元，1993年4月，房地产开发公司的数量又猛增到1500余家。1992年，海南的商品房竣工面积为100万平方米，报建面积400万平方米。海南的房价自1991年下半年开始攀升至1992年12月时，平均涨幅为20%。1991年海口市房价在1200-1700元/平方米之间。进入1992年特别是春节以后，房价直线上涨，1至4月平均涨幅在40%。5月份暴涨，6月份达到顶峰。别墅每平方米最高售价达8888元，公寓7200元，写字楼最高达10000港元。在1992年上半年，不论投资商推出什么样的房屋，也不论是期房还是现房，都可以出手，投资回报率可达100-250%。全年来看，海口市好的地段的房屋销售率达100%，差的地段也超过60%，很多地方还出现了排队购房的景象。当时市场上流行的一则故事很好的说明了那种情形。一个从外地来海口打工的农民，因身无分文每天晚上只好睡在大街上。某一天，他偶然睡在了一家房地产开发公司的大门口。早上醒来一看，身后排着长长的一溜人。一打听，这些人原来都是来购房的。当这个民工拿起自己的几件破衣服准备离开时，从队伍的后面跑出几个人，提出要购买他的位置。最后，这个民工拿到了"从天上掉下来"的7万块钱，高高兴兴地离开了。

权威部门的统计分析表明，在房地产最热的时候，海南7000多家公司中有近一半的公司直接或间接参与了房地产市场活动。

报纸也就越办越厚，越办越多，《海南日报》版面最多的时候曾达到80多个版，而在最高潮时，海南的报纸多达50多份，中央一些大报也纷纷为海南的房地产开发商开辟专版。在房地产最热的时候，海南的广告公司多达3000家，

1989年动荡的“**”以后，海南投资人急剧降温，引发房地产业大萧条，本只有不足50万平方米竣工面积的海口，竟有40%以上的楼房无人问津而空置。

1992年、1993年海南的GDP增长速度分别高达40．1％、20．9％，位居全国前列；而1995年、1996年跌至4．3％，、4．8％，连续两年在全国排名倒数第一，由此进入持续多年的经济低迷。在这大起大伏中首先被甩出来的就是房地产泡沫，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，两市可谓爬得越高摔得越惨。此外，还有此前的倒车热，与此同时的炒地皮热、炒楼花热，此后的炒股、卖彩票热……在海南，历次发财的机会大概都与“权力寻租”有关。

当年房地产爆热的情形。有人甚至说：当时的海南像是“疯”了一般。“疯”的症状是：大量的内地资金一下地涌入海南的房地产业；海口、三亚等市的地价、房价一路狂涨，如今30万元的土地当时却炒到了380多万元的天价，最高的房价被炒至8000甚至上万元一平方米；海口、三亚等市的公共设施告急；海南的房地产开发公司短时间内达到3万多家。随着房地产热的升温，40多万内地的淘金者也蜂拥而至，这些人与岛内的居民联手编织着暴富的神话。

截止到1998年底，海南全省商品房开发建设规模达3669万平方米，停建缓建的总面积为1611万平方米，计550宗。1991至1996年底，全省新增非农建设用地68万亩，其中闲置建设用地35．8万亩（闲置用地是指不足项目总投资的25％）。投入房地产的资金大量沉淀，其中90％为国有银行资金。

这场房地产泡沫对海南的经济的负面影响是深远的。主要表现为：积压了近500多万平方米的商品房，沉淀了近300多亿元的资金；破坏了城市规划，给一些城市的下一步规划