运营管理-公益性公园运营新模式介绍(doc13页)

创意思路与创意景观盘活旧时儿童公园

——公益性公园运营新模式

记青岛儿童公园总体规划如何在延续儿童主题公园公益性的同时，可以产生一定盈利，而不是靠持续性的财政资金来维持公园的运营。是当下很多公益性公园的探索之路。

儿童公园也可以称之为公益性主题公园。青岛市尝试引入由具有一定资质的物业管理公司或经营管理集团实行统一经营、管理，自负盈亏，财政不再承担公园的管理费用。同时可以继续延续儿童公园的公益性属性。

首先，经过对国内主题类公园的经营状况、特色进行一个分析研究发现，全国截止到2008年大约有2500多家主题公园，一共沉淀了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利（零点咨询调查研究数据）。

存在问题分析：

（一）主题缺少创意，内容过于雷同重复。

国内主题公园抄袭之风盛行，抄袭模仿的主题公园比比皆是，已形成燎原之势。导致了主题公园的大量重复建设，给国家的财力、人力及土地资源造成了极

大的浪费。

（二）生命周期短，缺少可持续的创新及改进能力

就像产品都有介绍期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段一样，一般来说，以人造设施为主的主题公园也有自己的生命周期，通常情况下，主题公园在经历了1至2年的高峰期后，当产品的新鲜度减退，新的产品未能及时推出时，当人们的热情也随之冷却后，各主题公园的客源及收入，开始迅速滑坡。因此，当主题公园缺少持续创新和升级的能力时，进入衰退期便是迟早的事。

（三）地理位置选取不合理

为了节约建设成本，许多投资者会选择相对偏远的地区，或城市边缘来建设。相关服务配套设施落后，交通不便，造成游客量少，重游率低的现象。

（四）产品策划注重观光多，参与度低

主题公园的主体一定要有观光产品，但不能只有观光产品，一定要配合可供游客参与和互动的产品，使游客在参与的过程中体验到探索的乐趣，技能提升的快感。这样，才能吸引游客，否则游客逛一圈就走了，相关消费低，也不会再来第二次。

因此，主题公园必须要增加一些互动性强，参与性强的项目，让游客每次来随着经验的增加都能有一些新的发现，从而形成一种持续的吸引力，提高公园的回头率。

（五）硬件一流，服务滞后。

去过日本东京迪斯尼的游客除了会被公园内美轮美奂的建筑，设计新颖的游戏项目，动感十足的节庆活动吸引外，还会对乐园的员工的贴心的服务所折服。一直以来，日本东京迪斯尼的重游率都是世界最高的，这与他们的优质服务有密切关系。他们从如何为游客指引方向，如何为游客照相，甚至如何帮助照料带孩子的游客都有严格的培训，真让游客感觉是上帝。

总体来说，随着我国居民收入水平的不断提高，对娱乐需求的逐渐强烈，不同类型的主题公园有很大的市场空间，但是市场空间不代表企业都能赢利，只有那些不断创新，不断提高服务，不断探索新颖运营方式的乐园才能在这个行业生存下来。

青岛儿童公园项目分析：

一、项目现状及背景：

该项目为公益性儿童公园，位于青岛市区南部，紧邻青岛高科技园区及电子城，与美特好大卖场隔路相望，距离青岛火车站在3公里内，仅需15分钟即可到达，交通区位良好。

项目占地总计22.3万平米，约335亩，现有建筑面积：28810平方米，人防地下工程面积约：13700平方米，现有绿地面积：222亩，植被覆盖率高，经过多年成长，郁闭效果良好。

目前公园内部有儿童游乐活动区（已承包给个人，设施落后），商业区（正在拆除），儿童动物乐园，山顶小型水库，及环山活动区。

项目目前状况：功能定位不清；景观形式单一；现状用地混乱。该儿童公园经过多年经营，项目陈旧，游客日益减少，处于亏损状态。主要存在项目升级、公园重新定位，同时，引入新的资金及管理模式，使政府从多年投入资金的状态中解脱出来等问题。

项目需要解决的核心问题：

1、如何注入适合的新创意，重新定位。

2、重新对现有场地梳理，如何合理利用土地。

3、如何提高服务，争取更多的回头率。

4、如何协调公益性与商业性的平衡。

5、如何协调空间与建筑的关系。

该项目希望通过引入外部资金及合理的管理来进行公益性儿童公园的整体运营，通过出让部分用地进行商业活动来平衡公园日常维护的资金支出，同时，可获得部分盈利。

因此该项目围绕五个问题进行了一系列的思考：

1、寻找合适的主题，注入新创意的思考：

考虑到公园的公益性，市民的需求性，及现状儿童的独子性，结合中国儿童教育现状，提出“三代亲子”乐园主题。充分考虑儿童的、老人的需求心理，打造不仅吸引儿童，也能带动父母和老人的乐园。

2、如何利用现有场地，合理安排项目的思考

现状土地用地紧张，如何合理有效的利用现状土地，将是项目面临的一个巨大难点。如何将儿童项目、老人项目有机的安排在一起，方便照顾小孩子，也是需要进行深入思考的问题。项目场地高差变化较大，在较为平坦的，有一定起伏的位置安排，植物乐园，不仅可以观赏，还可体验植物的特色，参与竞猜等活动。寓教于乐，方便老人和儿童的交流，使儿童在娱乐、互动中学习。

3、关于提高服务的思考

可考虑，从餐饮、照相、照料小孩子等方面来入手，专门进行严格培训，合格持证上岗，为游客带来全方位的服务新体验，增加游客的重游率。

4、在公益与商业上的思考

公益性与商业性并重，创意先行，充分挖掘儿童产业的内涵和外延，明确产业业态，以融入青岛发达的旅游业，充分发挥旅游业带来的商业价值。

通过拔高项目的定位与目标，来扩大项目的知名度，充分发挥其商业价值。

实现商业价值的目的在于更好的运作儿童公园的公益性主题。只有充足的经济做后盾，儿童公园才能持续不断的实现其公益性价值

5、在建筑与空间上的思考

儿童公园的建设用地较为紧张，需要通过设计尽可能节约土地资源，充分发挥土地价值。建筑占地本着尽量缩减，只建设“必要建筑”的原则。

为了延续儿童公园生态化理念，绿化体系本着不减少并尽可能增加现有公园绿地面积的原则，使公园的绿化向立体化和丰富化方向发展。

同时，在有限的建设用地资源基础上，进一步提高土地使用效率。

二、项目总体定位

以儿童魔方剧场为核心的，集博览会、科普、教育、娱乐、餐饮于一体的“三代亲子”乐园。

三、项目亮点

?中国第一个“三代亲子”乐园。

?中国唯一的（参与性、体验性）空中儿童乐园。

?中国第一个儿童魔方大道，魔方城堡

中国最有特色的世界儿童产业博览会基地。

四、儿童公园三大主线：

?

1、空中乐园主线

它是儿童公园的创意亮点之一。空中乐园将为儿童带来独特、难忘的知识之旅快乐体验。它是一个满足儿童对知识的追求，通过参与、体验方式来快乐学习、快乐成长的天地。

它包括：1）空中乐园区

儿童空中乐园的创意，不但为儿童提供了独特、快乐的知识之旅；也将为儿童公园的宣传、营销带来很大的便利。

儿童空中乐园极大的提高了土地的使用效率

提升了儿童公园的立体空间丰富性。

该区域设计的项目包括：农业主题区，园艺主题区，陶艺主题区，参与性、体验性活动区，阳光亲子休憩区，儿童游乐服务区

2）儿童产业产品区

2、魔方大道主线

运用满足儿童好奇、探索心理的魔方元素来作为其主题。将魔方的颜色以梦幻的方式演绎，通过建筑解构来点亮儿童公园的主题。

入口区的魔方大门成为广告发布的重要标识。公园入口透视图Logo 的征集竞赛也将成为重要广告

魔方大道透视图3、三代亲子主线

1）儿童游乐区

2）滨水活动区

3）三代亲子乐园

建筑改建后经济技术指标：

占地面积（平米）建筑面积（平米）

儿童商业街A(临章邱路) 3200 10900

儿童商业街B（临吉林路）4200 5000

儿童商业街C（魔方大道）1300 2600

魔方剧场3000 6000

心连心康乐宫3625 6801

合计15325 31301

其中商业建筑8700 18500

改建前后公园内建筑、绿化面积变化对比表：

改建前（平米）改建后（平米）增（+）减（-）

建筑基底面积61454.8 15325 46129.8

建筑面积28811.24 31301 2489.76

绿化148074 190240 42166

青岛儿童总体规划图

功能分区图

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