我国房地产价格与通货膨胀关系研究_周光友
2013年9月山西大学学报（哲学社会科学版）Sept．，2013第36卷第5期Journal of Shanxi University（Philosophy＆Social Science）Vol．36No．5·经济学与管理学研究·
我国房地产价格与通货膨胀关系研究
周光友1，李怡达2
（1．复旦大学金融研究院，上海200433；2．复旦大学经济学院，上海200433）
摘要：房地产业在国民经济中的地位愈发重要。我国住房改革实行之后，房地产价格一直稳步增长。与此同时在房地产与资本市场等资产价格带动下，我国经济社会的整体物价水平也不断上升，引起了一定程度的通货膨胀。近年来房价与物价均保持快速上涨，形成了房价与物价“双膨胀”的局面。房地产价格是影响物价稳定的一个重要方面，研究房地产价格与通货膨胀的关系对于物价稳定、宏观经济调控具有重要意义。
关键词：通货膨胀；房地产价格；双膨胀；传导机制
中图分类号：F299．33文献标识码：A文章编号：1000－5935（2013）05－0116－05
20世纪70年代之后，全球金融自由化趋势愈演愈烈，全球金融市场一体化加深，金融市场各类资产价格波幅也不断增大。尽管各国政府长期以来努力通过利率设定及其他货币政策来维持低通货膨胀水平，然而各类资产特别是房地产价格大幅上扬的态势却依然难以遏制。自20世纪至今，由房地产价格剧烈膨胀继而产生市场泡沫，最终泡沫崩溃所导致的金融危机和经济衰退比比皆是。
房地产业具有产业链长、带动作用明显等特点，其变动通常会对众多相关产业，乃至宏观经济的稳定、协调发展产生冲击［1］。因此，房地产作为国民经济中的一项重大产业，已经成为政府和整个社会关注的重点和热点，其价格波动对整个社会的价格水平、政府采取的货币政策都会产生重大影响。房地产价格作为资产价格一种，其波动可以成为国家宏观经济运行状况的指示器。在后危机时代的中国，宏观经济政策四大目标之一的“物价稳定”依然是我国货币政策当局的主要目标，因此对房地产市场保持高度关注是十分必要的。因此，笔者选择从房地产价格这一角度切入，分析和理解房地产价格与当前我国通货膨胀的关系，并试图提出一些自己的政策建议。
一我国通货膨胀现状特点：通胀与房价“双膨胀”
当前我国经济社会存在一定程度的通货膨胀，其中表现较为明显的方面有粮油、蔬菜、肉类等食品价格持续走高，教育、医疗等民生消费涨幅也较为显著。同时，住房价格长期处于高位运行也成为百姓民生话题中关注的热点。通货膨胀将会引起居民实际收入水平下降、收入效应和替代效应导致的福利减少、以工资和租金、利息为收入者利益受损而以利润为主要收入者获益的不公平分配，以上种种后果都会给经济运行和社会稳定带来危害。因此，如何有效控制通货膨胀，是保持经济社会持续健康发展的长期重要课题。
而房地产业是影响我国通货膨胀的一个重要因素。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。从百姓安居乐业的角度而言，拥有房产是中国老百姓长久乃至终身的目标，对于目前尚无固定房产的年轻上班族，尤其是80后一代，房子更是成为未来生活、发展的“必需品”。而在经济发展中，房地产业在宏观经济中举足轻重的地位也体现在多个方面。按照国家统计局公布的数据，2012年全年我国国内生产总值519322亿元，比上年增长为7．8%。而同期商品房销售额64456亿元，约占GDP的12．4%。另一方面，进入21世纪后伴随着我国经济合理快速增长，房地产开发投资额也一直保持较高增幅，房地产开发投资额占GDP比重从2000年的5%迅速增长到2012年的近14%（见表1）。特别是在2008年，全球性金融危机更强化了房地产市场在经济运行中的重要地位。金融危机袭来，各国都强调要拉动内需，这在2009年得到最充分的体现。在我国的经济结构中，房地产对于拉动内需做出了巨大的贡献。
针对房地产价格对通货膨胀的影响，可以通过观察我国居民消费价格指数和居住消费价格指数数据间的关系进行分析。通过分析2007年以来我国的价格总水平上涨的结构性因素可以看出，房地产价格上涨是CPI指数上涨的重要推力。2007年的CPI年度指数上涨4．8%，其中涨幅最高的食品类价格上涨12．35%；其次即为居住类上涨4．5%。2009年受到国际金融危机的影响，我国物价总水平有所下降：CPI年度指数下降0．7%，食品类价格微涨0．7%，居住类价格下跌3．6%。直至2012年，全年CPI上涨2．6%，增速有所放缓，但食品、
收稿日期：2013－06－18
基金项目：上海市哲学社会科学规划一般项目（2011BJB001）
作者简介：周光友（1971－），男，云南双柏人，复旦大学金融研究院副教授，主要从事货币理论与政策研究；
李怡达（1991－），男，山西太原人，复旦大学经济学院学生，主要研究方向为货币理论与政策。
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表12000－2012年我国GDP与房地产投资额
统计年度国内生产总值
（亿元）
GDP增长率
房地产开发
投资（亿元）
房地产开发
投资增长率
房地产开发投资
占GDP比（
%）200099214．558．43%4984．0519．50%5．02%
2001109655．178．30%6344．1127．29%5．79%
2002120332．699．08%7790．9222．81%6．47%
2003135822．7610．03%10153．830．33%7．48%
2004159878．3410．09%13158．2529．59%8．23%
2005184937．3711．31%15909．2420．91%8．60%
2006216314．4312．68%19422．9122．09%8．98%
2007265810．3114．16%25288．8330．20%9．51%
2008314045．439．63%31203．1923．39%9．94%
2009340902．819．21%36241．8116．15%10．63%
2010401512．810．44%48259．433．16%12．02%
2011472881．69．30%61796．928．05%13．07%
2012519322．07．80%71804．016．20%13．83%数据来源：国泰安数据服务中心（www．gtarsc．com）
数据来源：国家统计局网站（www．stats．gov．cn）
图1居住消费价格指数、CPI月度统计
居住类价格仍成为CPI上涨的主要推动力量。长期以来，居
住类价格消费价格指数都和居民消费价格指数保持较为同
步的增长，由此可见房地产价格与通货膨胀之间关系紧密。
二房地产价格对通货膨胀影响的理论分析
关于通货膨胀的形成理论，经济学家们主要有以下几个
分析角度：货币数量论、总供给和总需求及经济结构因素变
动等。笔者在下文着重从经济学最基本的总供给和总需求
两方面来探讨房地产价格对于通货膨胀的影响。
美国著名经济学家米什金在《货币政策中资产价格的
传导机制与作用》一文中将资产价格波动对国民经济影响
的不同渠道概括为几个部分：1．财富效应；2．“托宾的Q理
论效应”；3．企业的资产负债表渠道。通过以上渠道，资产价
格变动将作用于消费、投资，进而引起总需求变化［2］。当社
会的总需求大于总供给，超额总需求形成时，整个经济社会
将面临通货膨胀的压力。
（一）房地产价格对社会总需求的影响
1．财富效应（Wealth Effect）
这里的财富效应，是指货币财富效应。由于金融资产价
格的上涨或下跌，会导致金融资产持有人财富的增长或减
少，由此又会促进或抑制消费的增长，影响短期的边际消费
倾向，最终促进或抑制经济增长，这种效应即为财富效应。
具体到房地产市场，房地产在我国作为一种投资资产，其价
格变动会影响居民总财富的变动。如果房地产市场长期稳
定繁荣，房地产价格持续走高，居民的财富将持续增加，财富
效应的正效应就比较显著。同时，房地产市场的长期繁荣还
会增强消费者信心，改善人们对未来的预期，提高居民的边
际消费倾向，继而增加消费支出，带动社会总需求的增加。
根据以上论述，可以将房地产价格的财富效应影响社会
总需求，进而影响社会总物价水平的传导机制表示如下：
（a）房地产价格上涨———财富效应———居民消费投资
上升———总需求扩大———物价水平上升
（b）房地产价格上涨———财富效应———经济预期改
善———总需求扩大———物价水平上升
2．资产负债表渠道及信贷扩张效应
信息不对称（Information Asymmetry）是指在经济活动
中，一部分人拥有其他人无法拥有的信息，由此造成信息的
不对称，由此可产生交易关系和契约安排的不公平或者市场
效率降低问题。具体到信贷市场的信息不对称现象，主要是
指借贷双方对借款人信用水平、贷款具体应用情况等方面信
息掌握的充分程度不同。由此也会引发逆向选择和道德风
险问题随之出现。而资产负债表渠道效应，是指由于宏观货
币政策、资产价格变动影响借款人的授信能力，进而又会影
响贷款人对其的授信，并最终作用于借款人的投资活动。
由于不完全竞争市场下信息不对称现象的存在，作为贷
款人的银行等金融机构为了降低风险，会提高信贷门槛，以
企业资产净值为基础，采取抵押和担保的方式对企业授信。
企业资产价格上升，资产净值随之提高，授信能力增强，逆向
选择和道德风险就会减少。而对企业自身而言，资产净值的
提高导致抵押资本增多，就可以通过信贷扩大投资需求。因
此，房地产资产价格上涨会使拥有房地产的企业的资产净值
提高，这就是房地产市场中的资产负债表渠道。资产负债表
渠道效应的增强，引起企业投资需求扩张，银行等金融机构
在充足担保抵押的情况下也会更愿意提供贷款［3］。
从银行角度来看，信贷扩张效应也会加剧房地产价格的
上涨。房地产价格上涨和银行等金融机构信贷规模扩张实
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第36卷第5期周光友，等：我国房地产价格与通货膨胀关系研究
际上是相互促进、螺旋上升的。当房地产价格快速上涨时，房地产企业的高额利润足以吸收银行的大规模贷款资金、负担银行的贷款利率。银行受到利益驱动也会加大贷款力度和规模，大量资金涌入也使得房地产资金池急剧膨胀。房产企业有了银行提供的资金，又会进一步扩大房地产开发规模，获取高额利润，开发规模扩张的同时又需要获得更多的贷款。
因此，房地产价格的资产负债效应以及信贷扩张效应对社会总物价水平影响的传导机制可表示如下：
（a）房地产价格上涨———企业的资产负债表效应———企业资产净值增加———企业投资增加———总需求扩大———物价水平上升
（b）房地产价格上涨———信贷扩张效应———信贷规模扩大———住房投资和消费增加———总需求扩大———物价水平上升
（二）房地产价格对社会总供给的影响
对于房地产价格对社会总供给的影响，本文主要运用托宾的Q理论效应进行分析。经济学家托宾于1969年提出了一个著名的系数，即“托宾Q”系数，该系数为企业股票市值对股票所代表的资产重置成本的比值。Q=1时，企业投资和资本成本达到动态（边际）均衡；Q＞1时，企业拥有资产的市场价值高于其重置成本，只需要通过少量的证券发行就可以获得满足投资需求的充足资金，此时购买新生产的资本产品更有利，由此会驱动企业增加投资需求；当Q＜1时，表明企业的市场价值低于其重置成本，购买现成的资本产品比新生成的资本产品更便宜，投资新项目就不如在市场上收购既有企业效益大，这样就会减少资本需求。
具体到房地产企业，Q值可以表示房地产价格和房地产建设成本之比。当托宾Q值升高，房地产价格上涨远高于建设成本时，就会促进房地产企业投资生产。在投资利益驱动和房地产总需求扩张的拉动下，房地产供给也会大幅增加，导致社会物价总水平的变化。
总结房地产价格通过托宾Q效应对物价总水平影响的传导机制如下：
房地产价格上涨———托宾Q效应———房地产供给增加———总需求扩大———物价水平上升
总结房地产价格对通货膨胀的影响，首先房地产价格波动通过托宾Q效应影响了社会的供给面，其次总需求面又受到来自家庭财富效应、企业的资产负债表渠道效应和银行的信贷效应等传导机制的刺激。由此造成社会总供给和总需求的失衡就会影响到通货膨胀的水平。综合以上分析，房地产价格波动对通货膨胀影响的作用机制可用下图表示：三我国房地产价格与通货膨胀“双膨胀”现象剖析
（一）房地产价格与通货膨胀“双膨胀”的局面
在2008年金融危机之后，我国开始出现近十年来罕见的资产价格和消费物价“双膨胀”的局面。在人民币不断面临升值压力和城市化加速发展的过程中，资产价格膨胀不会局限于资产部门，
而是会通过上述传导机制影响到实体部
图2房地产价格波动对通货膨胀的传导机制
门，造成整个经济的宏观影响。
根据国际金融学中的“巴拉萨－萨缪尔森原理”，可贸易部门的快速增长应该有明显的工资传递效应。但由于我国的农村剩余劳动力转移受到抑制，这种传递效应在我国独有的城乡二元经济结构条件下一直未能充分体现。然而近年来国内外形势都发生了巨大变化，首先人民币汇率近几年来升值明显，其次城市化进程带动资产价格上升加快。在这样的背景下，长期积压的潜在传递效应也将逐步得到释放。除了非贸易部门的“巴拉萨－萨缪尔森型工资传递效应”，更重要的影响是在汇率改革后和城市化进程下资产价格显著上涨引起的广泛的“成本传递效应”［4］。土地、原材料、税收成本的上升带动农业、制造业和服务业等全行业成本的普遍上涨。我国作为目前世界上第二大经济体，必须面对来自国内外成本上涨和价格冲击的挑战，通货膨胀的压力也势必开始显现。
具体到房地产市场价格与物价水平关系，可以通过近年来我国房屋销售价格指数及物价指数的年度数据初步了解（见图3）。在CPI趋小时，房地产价格增幅虽然也较小，但基本高于CPI增幅，且上升速度较快；在CPI上升较大时，房地产价格上涨则呈飞速之状，两者出现“双膨胀”现象［5］。特别在2003年之后，我国经济增长迅猛，GDP增速连续几年保持在10%以上，由此带动房地产价格大幅上升。自2005年汇改到2010年底，人民币兑美元汇率已上涨了近20%（从8．27到6．62），这一过程伴随着我国贸易顺差激增，货币投放量持续被动加大。房地产价格自2005年以来在过剩流动性的助推下迅速飙升。在2007年经济快速增长和股指疯狂飙升背景下，当年8月到年底的CPI涨幅均超过6%，我国经济进入温和通货膨胀区，出现了近年来罕见的资产价格和消费价格“双膨胀”的格局。在这次房价与物价“双膨胀”的过程中，二者呈现相互促进的动态增长特征。在市场维持低利率、流动性过剩的环境，以及银行信贷放松、热钱持续涌入等因素的影响下，我国房地产价格快速上涨的同时带动了物价总水平不断上扬，最终导致了“双膨胀”的局面。
（二）房地产价格上涨对近期通货膨胀的影响
根据之前的理论分析可以看出，社会供求失衡、总需求的增长持续超过总供给等因素推动了社会整体价格水平的上涨。国际国内形势瞬息万变，能源价格飞涨、劳动力缺乏等因素推动了社会生产成本的短期上涨，进而引发社会供给萎缩，最终结果就是物价水平上扬。但从长期角度分析，总体供求失衡才是价格水平持续上涨的最重要因素，分析通货
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山西大学学报（哲学社会科学版）2013年9月
数据来源：国家统计局（www．stats．gov．cn）
图32000－2010年我国CPI与房屋销售价格指数走势膨胀的根本原因归根结底还应落脚于总需求过度膨胀。
分析近期我国通货膨胀的情况，在众多引起价格水平上涨的因素中，主要因素还是总需求的持续过快增长造成的总供求严重失衡。而引起总需求过快增长的三大原因，就是固定资产投资增长过快、货币供给增长过快和外贸顺差过大。针对近期国内固定资产投资，特别是房地产开发投资对物价推动的影响，可根据近年来固定资产和房地产投资增长数据进行分析。
由表2中的数据可以看出，2003年以来，几乎每年固定资产投资的增速都高达24%以上。2011年尽管固定资产投资增速明显放缓，但房地产开发投资增速仍高达28%，2003年以来的房地产开发投资的增速更是屡屡突破30%。中央以及地方政府尽管提出了多项调控措施遏制固定资产投资和房地产开发增速，但都收效甚微。
表2固定资产投资和房地产投资增长情况
统计年度固定投资总额（亿元）固定资产投资增速房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增速200355566．6127．74%10153．830．33%
200470477．4226．83%13158．2529．59%
200588773．6125．96%15909．2420．91%
2006109998．1623．91%19422．9122．09%
2007137323．9424．84%25288．8330．20%
2008172828．425．85%31203．1923．39%
2009224598．7729．95%36241．8116．15%
2010278121．8523．83%48259．433．16%
2011311485．112．00%61796．928．05%
数据来源：国泰安数据服务中心（www．gtarsc．com）
在2008年经济刺激方案中，中央政府计划两年内投资1．18万亿元，带动地方政府和社会投资共约4万亿元。然而在公布的地方投资计划中，从2008年四季度至2010年底，投资规模达到惊人的18万亿，是中央4万亿投资计划的4．5倍，这一数字已远远超出政府设想要拉动的投资规模。在投资过程中，鉴于地价上涨成为地方政府主要的收入来源，地方投资就有极强的动机进入房地产业。此外，中央为刺激经济而实施了宽松的财政政策和货币政策：2008年10月，贷款利率下限扩大为基准利率的0．7倍；最低首付款比例调整为20%；2009年1月，又出台了房贷利率优惠政策。种种有利政策都使得地方政府更具有支持、投资房地产的倾向。而中央本身用于其他项目的资金，由于监管不足、配套资金设施不完备等原因，也会间接流向房地产业。以上因素都导致了金融危机过后，我国房地产市场的过度膨胀，进而引发了社会总物价水平的快速上扬。在2009年一轮的房地产繁荣之后，房地产商获得大量利润，为2010年以来房地产政策对市场的调控带来了极大难度，也引发了以房价为代表的社会物价水平攀升。
（三）近期通货膨胀对房地产价格上涨的影响
在房地产价格影响社会总价格水平、影响通货膨胀的同时，通货膨胀带来的物价水平变化又会反过来影响社会消费水平和投资水平，并进一步影响到房地产市场，引起房地产价格的变动，最终导致房地产市场和社会整体物价水平“双膨胀”的现象。
首先从住房需求角度来看，一方面当通货膨胀发生时，房屋租金成本显著上升，居民居住成本提高，这会刺激居民购买自有住房的欲望，导致自住性住房需求增加；另一方面，在通货膨胀刚刚发生时，整个社会的信贷规模趋于扩大。但由于我国利率市场化进程一直较为缓慢，当利率没能及时根据市场信息调整时，居民也可以比较容易通过信贷手段购买住房，扩大住房需求。此外，房地产良好的保值增值功能使其长期以来都被认为是一种有效地抵御通货膨胀的投资工具而非消费品。为了防范通货膨胀导致购买力下降的风险，使自己的财富保值增值，通货膨胀环境下带来的货币贬值压力也会极大地促进投资性购房需求的增加。
而在住房供给方面，通货膨胀对房地产供给的影响较为复杂，不是唯一确定的。一方面，通货膨胀环境下全社会各行业生产成本均不断上升，加之国际生产性因素、美元贬值等原因，近来全球农产品、原料、石油等基础产品的价格快速上涨，由此带来的负面效应明显加剧了国内工业部门成本推动型的价格上涨。此外，“民工荒”、城市生活成本高昂等原因导致人口红利带来的廉价劳动力优势也逐渐消失，劳动力成本也大幅攀升。因此，房地产业上游建设成本的普遍上升，增加了房地产开发企业的成本压力，可能会导致住房供给的下降，从而带动房地产价格的上涨。而另一方面，由于我国的房地产开发融资渠道单一，主要是依靠银行贷款，所
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第36卷第5期周光友，等：我国房地产价格与通货膨胀关系研究
以贷款利率的高低会直接影响到房地产开发商的投资额。在通货膨胀的持续期，如果贷款利率稳定，开发商所承担的实际财务成本下降，会驱动开发商贷款进行新的投资，有利于增加房地产供给。综合来看，通货膨胀对房地产供给的影响是不确定的。
四政策建议
（一）提早采取预防措施，积极主动应对房地产价格和通货膨胀的“双膨胀”局面
纵观2008年金融危机以来我国采取的宏观经济调控措施，我们可以发现其中存在的政策实施滞后、政策调整不够灵活等一些问题。如2008年危机过后，为带动经济发展，如上文中所提及的，政府出台了众多宽松有利政策，刺激房地产业作为拉动经济的重要增长点。而当时政策的过度宽松，无疑使得房地产业在那一轮增长中过度膨胀。由此所引发的后果就是，我国房价的持续飞速增长，居高不下。
从危机中收获的经验以及我国的具体情况分析，中央银行应对房价的攀升密切关注，提前采取适度的调控措施，温和地引导房地产价格偏离泡沫路径，防止严重通货膨胀的发生，以避免社会经济的大幅波动。房地产价格波动会对经济和金融的稳定运行产生巨大冲击：房地产价格上涨时，信贷担保的抵押价值增加，会加速或放大金融体系的信用。当房价下跌时，房产作为信贷担保的抵押价值减少，整个金融体系将会出现诸如融资困境等很多阻碍；因此，中央银行应当通过规范监测相关经济金融指标以期及时把握房地产价格变动趋势，进而有效的利用货币政策进行温和调整，使房价稳定的处于一个理想水平之上，从而有利于整个宏观经济和金融体系的稳定。
（二）改善通货膨胀测量方法，更加真实地反映房地产等资产价格的波动
当前消费物价指数（CPI）仍然是我国经济社会衡量通货膨胀水平的重要指标。但房地产在统计口径中一直被视为投资品，因此未能计入CPI的计算。由此导致的结果是CPI 在反映社会整体物价变动时却不能反映房地产价格的变动。如2003年至2007年期间观察CPI指数表现相对平稳，但与此同时房价快速上涨，而知表现出的矛盾性使得CPI指数衡量通货膨胀的合理性愈发受到质疑。针对这一问题，可以依据国内特殊的市场消费状况对CPI的统计内容适当做些调整，以便能更好地体现房地产价格和通货膨胀的变化情况。或者设计一些新的统计指标，综合考虑房地产等重要资产价格的变动，用以更加真实地反映我国经济社会的通货膨胀情况。
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On theＲelationship betweenＲeal Estate Price and Inflation
ZHOU Guang－you1，LI Yi－da2
（1．Institute for Financial Studies，Fudan University，Shanghai200433，China；
2．School of Economics，Fudan University，Shanghai200433，China）
Abstract：Ｒeal estate industry is becoming more and more important in national economy．Since the implementation of housing reform in China，real estate prices have steadily risen．Driven by the house prices and stock prices，Chi-na’s overall price level also rises at the same time，causing inflation to some extent．Ｒecently，the sharp rise of both house prices and inflation has formed the situation of“double expansion”．Ｒeal estate price is one of the key aspects to maintain the price stability，so it is of great significance to the research on the relationship between real estate price and inflation for our governmental macro economic control．
Key words：inflation；real estate price；“double expansion”；conduction mechanism
（责任编辑耿晔强）021
山西大学学报（哲学社会科学版）2013年9月
通货膨胀与房价的关系
通货膨胀与房价的关系 通货膨胀，一个在2008年被人们越来越多提起的词。我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。为什么人们会有这种感觉呢，这是因为在2004年至2006年，内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI（居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。二是CPI对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。 住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说，住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。 了解一下什么是比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。一种是市场力量主导的比价复归，这是一种隐性的但非常强大的力量。各种商品的价值之间的比例关系是商品比价关系的基础，因为商品的价格背离其价值的幅度是有一定客观限度的。 因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。 一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量(也称货币存量)，是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系中，货币供应量主要有以下几个指标： M0 = 流通中现金M1（狭义货币）= M0 + 非金融性 公司的活期存款M2（广义货币）= M1 + 非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指M2。 通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。 二、货币供应量与通货膨胀的关系研究 从货币分析法的一个公式：Md= P L ( R ，Y )我们可以得出，货币总需求 （M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入-Y）有关。在利率 （R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加
中国城镇化对房地产价格影响分析
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/9b17001486.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
房地产营销价格策略选择
房地产营销价格策略选择 摘要:受全球金融危机及上半年刚性需求释放等因素影响,房地产市场观望气氛浓厚,房地产营销又面临困境。房地产商品具有位置固定性、长期使用性、异质独特性及供给有限性等特征,房地产企业应根据市场状况灵活选择分级定价、心理定价、加权定价、折扣定价等定价策略以及高开低走、低开高走、波浪螺旋等调价策略。 关键词:房地产;市场营销;价格策略 房地产,是房产和地产的总称,通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益,包括所有权、支配权、使用权和收益权等。房地产商品的价值量,无论从单位价值看,还是从总体价值看,都远远高于一般商品。消费者在购买房地产商品时往往决策慎重。当前,受全球金融风暴及上半年刚性需求释放等因素影响,房地产市场又出现观望气氛,房地产营销再次面临困境。选择房地产营销策略,首先需把握房地产商品的特征。 一、房地产商品的特征 房屋是固着在土地上的,房地产商品的特征与土地的特征是密不可分的。土地具有不可移动性、不可灭失性、差别性、不可再生性等特性,房地产商品则具有位置固定性、长期使用性、异质独特性及供给有限性等特征。 (一)土地的不可移动性与房地产商品的位置固定性 地表泥土可以移动,而土地不可移动,房地产商品的空间区位具有固定性,这也是房地产被称为不动产的原因。房屋内的家具等商品可随着主人的搬迁而移动,而房地产无法移动。即使将房屋拆迁,在他处另建房屋,这已不是原来的房地产了。 (二)土地的不可灭失性与房地产商品的长期使用性 一般商品不管如何小心谨慎,经过一定年限的使用后,最终难免损耗,而土地则不然,土地的利用价值永远不会消失,因此,房地产商品的使用周期很长。建筑物一旦完工,其使用年限往往超过数十年甚至几百年,这一特点是其他任何商品都无法比拟的。 (三)土地的差别性与房地产商品的异质独特性
房地产价格调整四大策略
房地产价格调整四大策略 房地产价格调整四大策略作者：佚名 时间：2008-9-21 浏览量： 本文的研究结合财务战略,以指引项目产品投放组合为目的。 房地产项目定价与其调价策略从性质上讲,并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略,是优秀销售工作的基础和前提,调价策略于房地产项目市场定位,而最终服务于销售策略。 房地产项目的价格调整策略,是指在房地产项目整体定价确定的前提下,在销售过程中,采取何种策略,根据房地产项目及市场的发展情况,引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中,由于房地产项目自身的各项素质差异很大,加之市场状况不同,每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略,以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说,房地产项目的调价策略分为以下四种: 一、高开低走
在房地产项目综合素质高,而市场状况不好,竞争又较为激烈的情况下,房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质,高报价树立房地产项目形象和知名度,而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然,如果,市场状况好,竞争不激烈,而且项目自身规模又不大的情况下,项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质,大规模营造房地产项目形象和知名度,高价报盘,高价成交,在短期内迅速获得市场认同的,与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。 配合“高开低走”价格策略的产品投放策略如上图所示,将项目的各个楼座按照品质由高到底的顺序推向市场。原因:首先将高品质产品推向市场是支撑高价位开盘的前提条件。其次从利润获取上讲,高品质产品首先推向市场获得高价,低品质产品后推向市场获得低价,这是最优的利润获取策略。最后,高品质产品高价先推向市场,低品质产品低价后推向市场,有利于资金的回笼效率。由此可见,上述“高开高走”的产品投放策略应该与“低开高走”的产品投放策略一样。 二、低开高走
房地产各阶段定价格策略规划分析
房地产各阶段定价格策 略规划分析 This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.
房地产各阶段定价格策略的分析 楼盘各方面条件相差不大，有些旺销，而有些却滞销了除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。如何制定正确定价策略本文认为在楼盘的“前期”、“开盘”、“尾盘”，这三个阶段的中，发展商以市场、以客户为中心的开放理念进入房地产市场最为重要。本文将结合作者在实际工作中的经验体会，分析比较楼盘不同阶段的不同定价策略，从中论证：应以“客户所接受价格是摘要：中国房地产市场已经进入买方市场，在激烈的市场的竞争中，为什么许多定价的决定性因素”这一新的定价模式，来指导楼盘的定价策略，再根据不同的楼盘、不同阶段确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段来整体考虑，认识到价格策略是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广在一起，构成一个互有关联的系统策略，在实际工作中灵活运用，才能在激烈的房地产市场竞争中找准方向，顺利完成楼盘销售任务。 一、前期：“成本定价策略”还是“客户定价策略” 价格策略是根据预计的销售目标，在一定的时间段内，通过各种价格的组合方式为开发企业获取最大利润的销售策略，它由前期市场价格分析、开盘价、销售期间的修正价格、清盘价等数据组成。在楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：成本——土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；客户——目标客户能够接受何种价格。竞争环境——市场供求总量、直接和间接竞争的对手们价格情况。这三种因素
房地产营销价格策略
（二）房地产营销价格策略(Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 1、房地产定价方法 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法： (1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。 (2) 成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。 (3) 收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。 (4) 剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格 当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。 2、定价比例 一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下
房地产项目价格策略与执行方案
当前文档修改密码：8362839 目录前言 一、周边楼盘价格调查 1. 价格调查汇总 2. 说明 3. 一次评估与加权 二、天泰馥香谷与调查楼盘评估 1. 树图解析与权重系数计算 1.1 天泰馥香谷 1.2 银都景园 1.3 金帝山庄 1.4 颐景园 1.5 名仕花园 1.6 锦园 1.7 千禧龙苑 1.8 蔚兰海岸 1.9 新贵都 1.10 绿岛花园 1.11 矿泉花园 三、评估与价格修正 1. 修正公式 2. 修正过程 3. 修正结果 四、天泰馥香谷价格定位建议 五、价格策略与执行方案 1、价格策略 1.1价格是消费者购房最敏感因素 1.2户型统计与总价分析
1.3发挥差价原则 2、执行方案 2.1单元评估 2.2楼层评估 2.3楼层差价率与差价系数 2.4各单元平均价计算 2.5价格明细表 六、价格执行反馈控制系统 附表1：开盘期首推户型价格明细表 价格是公司效益与客户之间的一座桥梁 高了，能走过这座桥的人就少——没有市场 低了，公司损失利润——没有效益 如何在两者之间达到一种平衡 如何让我们的楼盘即叫好又叫座 这永远是我们解析的重心……
第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案 一、周边楼盘价格调查 1、价格调查汇总 2、说明
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。 ◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。 ◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其它区域楼盘。 3、一次评估与加权 (平均分) （加权分）
房地产定价策略.
房地产定价策略 房地产定价策略的含义 房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。 新产品定价策略 新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。 (一)总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考 虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1) 扩大市场容量，激发有效需求; 2) 市场竞争激烈; 3) 企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价 策略可能促进销售; 4) 企业开发成本较低; 5) 试图以低价优势抢占市场; 这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起 价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价, 带有过 强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的消费者。会 有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所以多数开发企业 如果决定低价入市，会选择前一种模式。
低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消 费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥 竞争， 从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发 规模也相应扩 大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。 低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第 二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降 价策 略；第三，有可能由于产品定价偏低，弓I 起消费者对产品的 质量怀 疑，影响企业形象。 2. 高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开 发建设的房地产产品刚入市时可米取咼价策略。 定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好， 这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位; 高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标, 掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的 购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影 响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施; 第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能 力跟不上，可能流失潜在购房者。 高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二, 1) 本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点; 2) 本产品的综合性能较好; 3) 4) 本类产品市场供不应求;
房地产价格与通货膨胀的关系研究
经 济 纵 横 30 INTELLIGENCE ······· ·················房地产价格与通货膨胀的关系研究 吉林财经大学国际交流学院国际会计0817班 曹 博 摘 要：自1998年我国的住房制度货币化改革以来，我国的房地产市场发展十 分迅速，已经成为促进国民经济发展的一个重要的支柱产业。然而，由于房产价格的不断攀升，在促进经济增长的同时也导致出现了新的问题---物价上涨。因此，研究房地产价格波动与通货膨胀之间的影响关系，将有助于深化理论界对金融稳定和物价稳定的认识。 关键词：房地产价格 通货膨胀 一、房地产价格与通货膨胀定义房地产作为一种资产，与其他资产之间有本质的差别，即具有双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和劳动生活必须的生产资料，在金融资产市场发展的条件下，还是人们进行投融资的重要资产。 通货膨胀是指价格持续性上涨的过程，而不是指一次性会短期的价格总水平的上升。只有当价格不断上升且趋势在一定期间不可逆转时，认定出现通货膨胀。另外就是通货膨胀不是指个别商品价格的上涨，而是指全社会价格总水平的上涨。衡量一个国家或地区通货膨胀的指标有很多，主要有：GDP 平减指数，消费价格指数，生产价格指数。 二、房地产价格波动对通货膨胀的影响 房地产是与居民生活最为密切的资产，07-08年一直呈现持续上涨的状态，虽然现在收到国家宏观调控和外围经济的影响，房地产价格稍微有所下降，但是仍然处于高位运转阶段。房地产价格的上涨扩大了居民财产性收入的差距，导致社会收入贫富差距扩大，助长了社会成员的投机与浮躁的心理。房地产价格是最容易滋生泡沫的资产之一，它的持续上涨强化了人民对房地产升值的预期，导致对房地产更大的需求，使得房地产泡沫不断膨胀，成为引发整个通货膨胀的主要因素。 房地产价格波动通过总需求，进一步影响通货膨胀的路径主要分为房地产价格波动与消费的关系和房地产价格波动与投资的关系两种方式。 三、通货膨胀对房地产价格波动的影响 通货膨胀对房地产价格的影响方式主要有两类，一类是直接影响，一类是间接影响。直接影响是通过提升建造成本，带动工资收入，驱动租金上涨，降低实际信贷利率这四条途径实现的；间接影响是考虑通货膨胀后的信贷紧缩的因素对房地产价格波动的影响。 四、政策建议 目前，地产价格与通货膨胀之间存在稳定的长短期均衡关系，使得房地产价格因素难以纳入通货膨胀指数中去。因此政府在进行宏观调控时除了关注居民消费价格指数外，也应该充分重视房地产价格，但由于中国的房地产市场十分特殊，存在许多超乎市场自身功能之外的干预因素，如土地产权制度存在重大瑕疵，政府介入过深，土地开发行政垄断等。而这些症结的主要原因是在中国房地产市场发展的历程中，政府扭曲了其功能定位，对土地拍卖、交易等各环节都进行了管制，缺乏发达的市场化机制，使得市场的作用遭受抑制。面对中国房地产市场的这种特征，本文对中国的房地产市场发展提出以下政策建议: 1、加强政府宏观调控能力 首先，完善土地产权制度。土地相关权利的细化、明晰和落实，必须充分考虑效率和社会公平。阻挡效率的诸多不合理的旧有思维和相关法规，必须尽快革除。政府仅对土地使用过程中的环境保护等外部性问题负有监控权利。 其次，打破土地开发垄断。土地一级开发比较合适的做法是，由政府发包，在充分保障被拆迁居民和土地被征用者的合法权益的前提下设定清晰严密的拆迁和土地征用条件，公开招标，充分透明地产生合适的拆迁执行人，政府作为中立的发包人和执法者监督验收拆迁工作。 第三，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保低价位和高质量;同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。根据社会经济发展速度和居民生活水平现状，及时修改并合理确定房屋开发配套项目及其标准，保证配套资源的合理使用，避免浪费。 2、构建我国多元化融资体系的房地产消费 第一，商业按揭贷款。在目前情况下，银行应在扩大贷款品种、减少贷款费用、简化贷款手续等方面加以改进。 第二，加快房地产金融产品创新。作为中长期贷款的房地产信贷的上升容易产生期限错配问题，为了逐步化解当前银行中长期贷款占比过高的问题，需要通过金融产品创新等手段使这部分资产流动起来。房地产金融创新的主流模式是“信托+银行”的金融组合，即以信托为主线、其他金融配套的一种多元化的融资模式。 第三，住房公积金低息贷款。这种方式综合了住房、养老、医疗等各项公积金，积累的资金额比较大，而且它从整个生命周期角度考虑，能消除不同时期有不同消费重点而收入有限的矛盾。 3、设立房地产金融中介机构。构建一个现代化的高度成熟化房地产制度及体系.不仅有赖于专营房地产金融机构及其高效的运行机制，建立房地产消费信贷担保机构、设立政府专营房地产抵押贷款公司和建立具有地区性权威的房地产信贷纠纷仲裁机构。 参考文献： [1] 经朝明、谈有花：《中国房地产价格与通货膨胀的关系一基于计量模型的实证分析》，《中国物价》，2006(2):55一58。 [2] 李亚培：《房地产价格与通货膨胀一基于我国的实证研究》，《海南金融》，2007(4):49一52。
房地产定价策略.
房地产定价策略 一、房地产定价策略的含义 房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。 二、新产品定价策略 新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。 （一）总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考 虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1）扩大市场容量，激发有效需求； 2）市场竞争激烈； 3）企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售； 4）企业开发成本较低； 5）试图以低价优势抢占市场； 这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价， 带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的 消费者。会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所 以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。
低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。 低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。 2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开 发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。 1）本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点； 2）本产品的综合性能较好； 3）定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位； 4）本类产品市场供不应求； 高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施； 第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。 高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二，
浅析我国房地产市场的宏观调控
浅析我国房地产市场的宏观调控 ［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。 ［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策 1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。近几年来房地产市场空前的繁荣。2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。 目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。 一、土地政策 从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于
从“低开高走”看房地产价格策略
关于低开高走价格策略， 低开高走即低价入市然后逐步走高以实现销售利润最大化。低开是手段的目的是吸引市场视线，高走是目的利润最大化是市场行为不变的法则。 当前房产市场开发模式基本上都是期房模式（虽然目前受销售市场火爆的影响，很多开发商捂盘惜售和体验式营销理论的引导，有向现房销售的趋向，但主流模式依旧是期房销售）同时房产开发周期长、变化大等特性都使得房产物业价格不可能是一成不变的。保证价格持续走高是产品由市场培育到市场成熟的一个过程。因此“低开高走”是废话，有本事你“高开低走”试试看看开发商不拔了你的皮（注该情况在同一物业类型下，当前市场上确实有高开低走的做法，但是基本上都是在不同的物业类型上，为了在市场行情高涨时期，采用集中式销售消化优势产品，采用高价入市的手法是可行的）。既然既定定价策略是“低开高走”，那么在实际操作过程中，难题在哪？重点在哪？那么如何规避呢？ “低开高走”的实际操作过程中的难点是价格控制。一是调价频率；二是调价幅度。 有一个故事说，把一只青蛙放在热水里，青蛙因为水温太高一下子就跳了出来，而把青蛙放在冷水里然后慢慢加热，青蛙至死也没有跳出来。低开高走的策略要的效果就是文火炖青蛙的效果。 调节频率的关键是：虚实转换。要夯实由于价格变动所带来的目标客户的需求心理的变动，因此不宜过于频繁。 调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每次涨幅为3％至5％，中空阶段建议采用折扣和促销的方式，提升客户心理接受度。 “调幅要“小”，调频要“频””，这里的”频”是相对调价幅度的要求，但是频率的标准要以客户信心培育的周期为准。在定价过程中要避免“空、满、虚、回”四个要字。即不能价格做空，任意折扣：不能做满，不留给客户升值空间；不能做虚，没有市场购买基础；不能回落，随意上下调。 那么房地产中的定价怎么做才是科学的呢？哪就要先确定定价目标然后才能正确的应用定价方法。 一、定价目标 价格是市场营销行为的一个方面，市场营销的目的才是行为的导向。目前房地产定价一般有一下三种目标：利润最大化、市场占有率、树立企业形象。 利润最大化是最常见的。一般选取边际利润与边际成本一致的点位作为定价点位。 以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开
浅析我国房地产价格研究的意义
浅析我国房地产价格研究的意义 由于国家经济高速发展，此时很多行业都获取了很多的成就，比如房地产行业。此时开发商积极的进行建设工作，导致房产价格不断的提升，这种发展对于行业来讲是不利的。这种问题的发生要靠着国家对其积极的调控，只有这样才可以确保其发展顺畅，更好的对资源配置。文章具体的分析了房产价位有关的知识，分析了其无法降低的缘由，而且指出了很多的应对方法，目的是为了防止价位提升，确保行业发展顺畅。 标签：房地产；价格；社会矛盾 由于经济高速前进，此时群众的生活能力得到了显著的提升，物质能力也提升了，导致房产行业有序进步，群众对于房产的进步也给予了非常高的重视。在之前的一段时间之中，因为群众的购买水平非常高，由于房价不是非常昂贵，很多的投资人对其运作，此时导致房产的需求量增加，很多的房产被抢购，导致行业的竞争非常紧张。有着这种热潮的存在，很多的开发者都将目光聚集到该行业之中，因此很多的投资人开始操控这个行业。此时，房产的价位就变高了，其秩序也变得混乱。群众在意识到价位上升之后，就不像是之前一样没有目的的采购，此时都是抱有一种等待的思想，此时行业发展到低靡时期，很多的房产出现了滞销问题。在这种背景中，采购人员不愿意花费较高的价位去买房，而开发者也不愿意以太低的价位把房子卖出，此时就出现了一种僵持的模式，行业发展不是很热。不过还有个别发达区域的房产面对着供小于求的状态，因此从大的层次上来看，当前的行业市场不是很有序，此时国家就要通过调控措施对设置，以此来保证经济发展顺畅。 1 对房产价格事项探索的作用 1.1 积极的探索，是确保单位设置有序的发展方法的前提 房产行业的价位能够展示出非常多的信息，经由对价位的探索能够让房产开发单位有非常精准的分析。房产行业的价位能同时将群众的消费模式展示出，对于购买力来讲，对于房产的需求模式来就爱你过，购买思想等都会有所体现，此类将要马上买房或是要买房的顾客可以提供的内容都会对行业政策的设置有很大的干扰。群众的消费水平会对单位的发展产生很大的干扰，因此开发单位必须对行业消费人员有较高的明确，得知其消费思想，才可以得到精准的开发方案，获取消费人员的默许，进而获取最多的利润，确保单位可以在激烈的市场环境中获取发展，为单位的发展带来非常优秀的氛围。 1.2 经由价位的探索，为有关机构提供调控的参考内容 国家非常重视行业发展形势，因此经由对行业市场的探索，就能够得知行业之中的不利现象，对于单位设置有关价格调控来讲有着更为积极的意义。行业价格的变动会干扰到经济的进步。假如行业市场的次序很无序的话，就会干扰到经
房地产价格策略
价格策略 一、价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式） 共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ
2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 3、不同类型产品均价形成 不同产品比较价格： 注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。
本项目不同产品对应的价格及项目核心均价 项目核心均价=9091元/㎡ 注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差 （1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高
的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留； 其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。 （2）朝向差 同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。 二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间
房地产营销策划定价
房地产营销策划 求助编辑百科名片 营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划（项目销售阶段） 1演进历史概述 1（1）生产观念阶段 1（2）产品观念阶段 1（3）推销观念阶段 1（4）市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1（1）单项策划阶段 1（2）综合策划阶段 1（3）复合策划阶段 1主要种类（1）房地产投资营销 1（2）房地产定位营销 1（3）房地产规划设计营销 1（4）房地产形象营销 1（5）房地产建筑质量 1入世误区概述 1（1）过分夸大营销策划的作用 1（2）忽视营销策划的作用 1（3）营销策划的“经验论” 1（4）技巧决定论 1（5）只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1（1）营销策划必须从客户和市场需要出发 1（2）始终保持整体营销的观念 1（3）营销策划与销售紧密呼应 1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念
12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产价格策略和销售模式doc
XX城 价格策略和销售模式讨论稿DATE: February,2011
目录 价格策略3 定价策略3开盘定价3销售中的价格调整策略6 XX广场定价策略分析7 销售模式分析12 传统销售模式分析12其他销售模式12
价格策略 一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。科学的制定房地产销售价格，有利于在销售过程中沉着应对各种市场变化。 定价策略 整体定价策略应从如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气为出发点，在聚敛人气方面渗透模式，即“低开高走”的定价策略更胜“高开低走”的定价策略，价格节节攀高就是最好的促销手段，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的“追涨理念”，反之价格的下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。 “低开高走”的低价，是建立在处于同一区位，具有同样的竞争优势的周边竞品的开盘价格。 鉴于本案开发体量相对较大，开发周期和销售周期较长，因此，采用低开高走的渗透模式，更有利于资金的快速回笼和人气的聚敛，提升楼盘在周边竞品中的竞争优势。 开盘定价 开盘定价是贯穿整个房地产营销过程的基准，是日后房价走势的标杆。这里采用成本加利润法和差别定价法来确定开盘价格，同时借鉴周边竞品楼盘的价格参数来进行价格修正，以供参考。
成本加利润法，即在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格。例如，高层建筑的建安成本：2200元/平方，毛利润率50%，得出最低开盘价=2200+2200*0.5=3300元/平方。 早期的房地产企业大多采用成本加利润法定价商品房，而当时的市场环境近似于寡头垄断市场，整个地产行业的几大部分产品，被少数几个开发企业所销售，当时开发企业通过此方法获取了最大程度的利润。1994年以后，由于地产市场的进入者逐渐增多，市场竞争日趋白热化，单边的定价方法很难让消费者接受，单纯的使用成本加利润法来为商品房定价的方式逐渐消失。 差别定价法，即根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、付款方式等因素的不同而给予不同的定价策略。实行差别定价的关键是要综合考察影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买哪些单元，就把哪些单元的售价定的高一些，而不影响其销售旺势。例如，北京某楼盘在销售时很好地利用了“差别定价”策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价设定为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为100元~200元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过销售分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为5‰，同层差价调整为500元~800元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到最大收入。