万科公司财务报表分析

摘要

论文基于财务报表相关理论基础上，以万科房地产公司为例，首先界定财务报表内涵。其次，分析万科房地产公司财务报表中偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力。分析了万科房地产公司存在短长期偿债能力不足。营运能力中应收账款周转率、流动资产周转率等问题。盈利能力主要表现在营业利润率低。发展能力不足主要表现在总资产周转率低。最后，针对万科房地产公司财务管理提出了提高万科房地产短期、长期偿债能力，提高应收账款周转率和存货周转率，提高成本费用利润率以及提高发展能力的合理化建议，以推动当前万科房地产公司健康、稳定、可持续发展，对我国房地产行业提供可行性参考建议。

关键词：万科企业股份有限公司；财务报表；财务报表分析；

Abstract

This article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of solvency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating profit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the Vanke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, increase the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our country's real the real estate industry.

Key words：Vanke real estate; financial statements; solvency; operating capacity profitability;

目录

摘要 ........................................................................................................................................... I Abstract ....................................................................................................................................... I I 绪论 (1)

1财务报表概述及公司简介 (2)

1.1财务报表概述 (2)

1.2公司简介 (2)

2万科公司财务报表分析及存在问题 (4)

2.1万科公司财务报表具体分析 (6)

2.1.1偿债能力分析 (6)

2.1.2营运能力分析 (7)

2.1.3盈利能力分析 (8)

2.1.4发展能力分析 (8)

2.2万科公司财务存在问题 (9)

2.2.1偿债能力存在问题 (9)

2.2.2营运能力存在问题 (9)

2.2.3盈利能力存在问题 (10)

2.2.4发展能力存在问题 (10)

3改进万科公司财务的具体措施 (12)

3.1改进偿债能力的措施 (12)

3.1.1提高短期偿债能力 (12)

3.1.2提高长期偿债能力 (13)

3.2改进营运能力的措施 (13)

3.2.1提高应收账款周转率 (13)

3.2.2提高存货周转率 (14)

3.3改进盈利能力的措施 (15)

3.3.1提高成本费用利润率 (15)

3.3.2提高营业利润率 (15)

3.4改进发展能力的措施 (16)

结论 (17)

致谢 (18)

参考文献 (19)

Appendix (20)

绪论

进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好的了解公司经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财务报表分析越来越受世人关注[1]。另一方面，由于多种因素，上市公司披露的财务信息并不是完全真实可靠的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列的造假事件，严重危害我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，公司的信誉收到严重打击，社会经济稳定面临了巨大的挑战。所以如何鉴别上市公司的数字陷阱，也需要相关的会计人员对报表进行认真分析。我国已经出台一系列相关法律法规来不断规范和完善上市公司财务报表披露的方法，房地产上市公司每年对外披露的财务报表信息，给我们这些外部报表使用者提供了一个很好了解房地产上市公司真实财务状况和经营成果的平台和机会。为了在不断变化的内外部环境和激烈的市场竞争中寻求一席之地，我们更加需要学会准确高效的解读财务报表，了解公司的真实业绩和运营状况，定位公司在行业中所处的竞争地位和未来的发展方向，预测公司的发展潜力和背景。

本文对万科房地产的财务报表和公司财务报表的改进措施进行介绍。采用比率的分析方法对万科房地产的财务报表进行分析。通过比率分析，可以发现各财务指标在每年的变化情况，从而找出财务业绩变化的原因。同时对于不如品牌时代的房地产市场、以及立志做出品牌的房地产公司带来一定帮助。

1财务报表概述及公司简介

1.1财务报表概述

亦称对外会计报表，是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。财务报表是财务报告的主要部分，不包括董事报告、管理分析及财务情况说明书等列入财务报告或年度报告的资料[2]。对外报表即指财务报表。对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部使用者披露的会计报表。

1.2公司简介

万科公司公司股份有限公司成立1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发公司之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。注册资本110.1亿。有员工16000余人。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发公司，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积 536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润 53.37亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的公司文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、员工、合作伙伴欢迎，社会尊重的公司。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬公司”称号。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评

选的“全球最佳房地产开发公司”榜单中，万科获得全球住宅类开发公司第一名。

万科公司股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的公司之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立住宅品牌，并获得良好投资回报。

2万科公司财务报表分析及存在问题

2.1万科公司财务报表具体分析

2.1.1偿债能力分析

首先，通过对万科地产的短期偿债能力和长期偿债能力分析，得出公司的流动负债是制约。通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近五年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。该指标行业平均值：55.83%。一旦存货销售出现问题，公司将面临巨大财务危机。

表2.1：万科短期偿债能力分析

资料来源：万科公司内部资料整理所得

从短期偿债能力来看，万科公司在2012-2014这三年时间里，流动比率一直保持在1.3左右，速动比率也一直控制在0.4上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2：1和1：1时，说明公司的短期偿债能力和策略有代替调整。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。但是万科的流动比率和速动比率已经在同行业中处于末端位置，与行业平均水平相比万科已经是房地产行业里偿债能力情况，让人不容乐观。

表2.2万科长期偿债能力分析表

资料来源：万科公司内部资料整理所得

公司采用高负债筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2012年到2014年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从16倍提高到28倍，这么高的数据得益于公司的盈利能力。通过公司的利润表可以知道，该公司2012-2014年净利润分别为8,617,34万元，1,194,075万元、1,580,588万元、2,107,019 万元以及2,429,101万元。五年内增加了近3倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该公司才敢采用扩张性筹资方式。

2.1.2营运能力分析

其次，所谓运营能力，是指通过公司生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的公司资金或资源利用的效率，是公司管理当局在公司经营管理活动中运用其所拥有资源的能力，运营能力指标包括应收账款周转率，存货周转率，固定资产周转率等。再次，盈利能力通常是指公司在一定时期内赚取利润的能力（具体如表2.3）。

表2.3万科房地产营运能力分析表