收益法
收益法计算过程
(一) 收益法测算估价对象
1.定义：收益法求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收 益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
2.计算公式：
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益逐年递增，所以选择净收益按一定比例递增、有限年期的公式（报酬资本化法）。
])Y
1g 1(1[g Y A V n
++--=
式中：V —房地产的收益价格；
A —房地产第一年的净收益； Y —房地产的报酬率； n —房地产的收益期限； g —净收益逐年递增的比率。 3.收益法的基本步骤为： ⑴ 搜集有关收入和费用的资料； ⑵ 估算潜在毛收入； ⑶ 估算有效毛收入；
⑷估算运营费用；
⑸估算净收益；
⑹选用适当的资本化率；
⑺选用适宜的计算公式求出收益价格。
4.估价测算过程
⑴求取单位面积年潜在毛收入
①采用市场比较法测算估价对象整体出租正常客观的月租金，根据估价人员进行的市场调查和本公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生租赁的房地产进行收集整理分析，挑选出三个交易实例作为比较实例，比较因素条件说明详见下表：
因素条件比较表
设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，将估价对象的各项影响因素与交易实例进行比较，根据上述编制依据，得出房地产价格影响因素修正指数表如下（表中的有关修正指数详见房地产市场比较法中的修正指数进行修正）：
因素条件指数表
比较因素修正系数表
采用简单算术平均综合得出租单价= （28.48元/平方米+29.73元/平方米+26.69/平方米)÷3=28.30（元/平方米）
②确定估价对象的单位面积年潜在毛收入为：
单位面积年毛租金收入=28.30元/平方米·月×12（月）=339.60（元/平方米）
⑵空置率及租金损失率的确定
根据估价人员对估价对象的现场勘查以及对附近住宅用房租赁市场的调查
了解，空置率一般为6%，本次估价按取6%为空置率。
⑶单位面积年有效毛收入的确定
单位面积年有效毛收入=单位面积年潜在毛收入×（1-空置率）
=339.60×（1-6%）
=319.22元/平方米
⑷求取单位面积年运营费用
a.营业税及附加：取单位面积年有效毛收入的5.45%计算
营业税及附加=319.22（元/平方米）×5.45%（元/平方米）=17.40（元/平方米）b.房产税: 取单位面积年有效毛收入的12%计算
房产税=319.22（元/平方米）×12%=38.31（元/平方米）
c.管理费用:取单位面积年有效毛收入的2%。
管理费用=319.22（元/平方米）×2%=6.38（元/平方米）
d.维修费:按一般惯例取年折旧的35%，年折旧费一般以房屋的重置价值为基数计算，根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为1400元/平方米，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为60年，框架结构房屋的残值率为2%。年折旧率=[(1-2%)/60]×100%=1.67%，
维修费=1400(元/平方米)×1.67%×35%=8.17（元/平方米）
e.保险费:按市场一般惯例取房屋重置价值的1‰
保险费=1400(元/平方米)×1‰=1.40（元/平方米）
f.水电费:由承租方承担。
单位面积年运营费合计:17.40+38.31+6.38+8.17+1.4+0=71.66（元/平方米）⑸求取年净租金收益
位面积年净租金收益=单位面积年有效毛收入-单位面积年运营费
=319.22-71.66
=247.56（元/平方米）
⑹资本化率
以安全利率加风险调整作为资本化率。安全利率采用中国人民银行公布的一年定期存款利率1.5%，风险调整值一般取5%--8%之间，根据文山市的经济状况及未来预测、委估房地产用途及新旧程度等因素确定为5%，即:
资本化率=安全利率+风险调整值=1.5%+5%=6.5% ⑺收益年限
估价对象为框架结构，根据规范，框架结构非生产性用房房屋经济耐用年限为60年，该建筑物建成于2010年，房屋的剩余使用年限为53年，估价对象土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2075年5月10日，土地剩余使用年限约为57.92年，取房屋剩余使用年限为估价对象的收益年限，即53年。
⑻确定纯收益逐年递增的比率
估价人员通过对当地商业用房市场租赁价格的调查分析，并结合估价人员经验，决定取8%作为净收益逐年递增比率。
⑼房地产收益价格的确定：
])Y
1g 1(1[g Y A V n
++--=
=
???
?
??????? ??++53%5.61%81-1%8-%5.656.247
=18132.89（元/平方米）
采用收益法估价的估价对象1层在估价时点的评估单价为18132.89元/平方米。
收益法整理
收益法 一.年净收益 (一).有效毛收入： 有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失（包括扣减押金利息的控制率） 潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁保证金或押金利息收入+其他收入 年净收益=___元/月.m2×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率) 1. 租金___元/月.m2取值应说明理由 2. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积 3. 是否考虑了空置及租金损失 4. 空置率、租金损失取值应说明理由 5 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由 6. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入 7. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率 8. 应说明有效毛收入计算的各取值为预测值 9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整； 无租约的按客观市场未来收益租金 (二).运营费用：（选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料） .运营费用=维修费+管理费+保险费+税金+(租赁税费+水电费+设备家具折旧费) (不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税) 应说明运营费用各项取值为预测值 1.维修费(维修费率___%取值要有理由) 2.管理费(管理费率___%取值要有理由) 3.保险费=现值×现值保险费率 (以现值计算的，现值=重置价格-折旧) =重置价格×重置价保险费率 (*一般按.保险费=重置价格×重置价保险费率) (保险费率___%取值要有理由) 4.税金. ⑴.房地产税①房产税=年租金收入×12% ②土地使用税(土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除) ⑵.两税一费①营业税②城市维护建设税③教育费附加 (两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的) 5.水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要算做运营费用予以扣除） 6.设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费 （要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除） (三).年净收益： 纯出租房地产的年净收益=有效毛收入-运营费用 商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润 二.收益年限★ (一).房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命 （房地产价值=以房屋剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+房屋剩余经济寿命后的剩余土地使用权在估价时点的价值） (二).房屋晚于土地 1.土地出让合同未约定不可续期，取土地剩余使用年限 （房地产价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用权剩余期限结束时房屋的残余价值折算到估价时点时的价值） 2.土地出让合同已约定不可续期，取土地剩余使用年限 *(三).住宅房屋晚于土地，住宅用地使用权自动续期，取房屋剩余经济寿命 三.报酬率 报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿 1.报酬率确定是否有依据，是否正确；风险调整值是否有依据 2.用途不同的部分应分别采用不用的报酬率 3.应说明所选取的报酬率为预测值
刑法分论重点法条比较整理
刑法重点法条比较 前罪A ;后罪B 一. 非国家工作人员受贿罪 VS 受贿罪 1 ?名词解释： A 公司，企业或者其他单位工作人员利用职务上的便利，向他人索取财物，或者非法接受他人财 物，并为其谋取利益，数额较大的行为；公司，企业或者其他单位工作人员在经济交往中，违反 国家规定，收取各种名义的回扣，手续费归个人所有的行为依此罪定。 B 国家工作人员利用职务上的便利，向他人索取财物，或者非法接受他人财物，并为其谋取利益 的行为；国家工作人员在经济交往中，违反国家规定，收取各种名义的回扣， 的行为依此罪定；特殊：国家工作人员利用本人职权或者地位形成的便利条件, 作人员职务上的行为，为请托人谋取不正当，索取或者收受请托人财物的行为。 2.比较: 共性：主观方面一一两者都是利用职务上的便利，故意索取或者非法收受他人财物，为他人 谋取利益 区别：主体一一A 非国家工作人员与 B 国家工作人员； 客体一一A 公司，企业正常的管理秩序 与B 国 家工作人员的廉洁性和国家机关的正常活动；客观方面一一 A 要求数 额较大与B 没有此要求 二. 贪污罪VS 受贿罪 1 ?名词解释： A 国家工作人员，利用职务上的便利，侵吞，窃取或者骗取或者以其他手段非法占有公共财物的 行为；国 家工作人员在国内公务活动或者对外交往中接受礼物， 依照国家规定应当交公而不交公， 数额较 大的行为 以此罪定 B 略 2.比较： 共性：客体 都侵犯了国家工作人员的廉洁性；主体 都有国家工作人员；客观方面一 —都利用了自己的职务之便；主观方面一一都是故意的 区别：客体一一A 还侵犯了公共财产的所有权和 B —定程度上还侵犯了国家机关正常的工作； 主体—— A 的范围较大；财物的对象—— A 是自己管理的公共财物和 B 是他人或者单位 （包括国有单位）所有的财物；客观方面一一 A 仅仅用手段将公共财物非法占有和 B 可 能是为他人牟利 三. 向非国家工作人员行贿罪 VS 行贿罪 1 ?名词解释： A 为谋取不正当利益，给予公司，企业或者其他单位工作人员财物，数额较大的行为 B 为谋取不正当利益，给予国家工作人员财物的行为；在经济往来中，违反国家规定，给予国家 工作人员 以财物，数额较大，或者违反国家规定，给予国家工作人员以各种名义的回扣，手续费的行为 2.比较： 共性：主观目的——为谋取不正当利益；主体 手续费归个人所有 通过其他国家工 （斡旋受贿） 般主体
资产评估-成本法、市场法及收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所
以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。 二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来
收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；
2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法
第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法 3.市场价倒算法（最基本方法） （1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。 （2）公式 （3）适用对象 ①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。 ②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。 【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。 据调查相关技术经济指标为： （1）木材价格。木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。 经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。 （2）木材经营成本。木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。 （3）木材销售税费。木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。 （4）经营利润率。按主伐成本的16.0%计算。 （5）出材率。按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。 根据上述指标，评估过程及结论如下： ①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元） ②主伐成本C=经营成本+销售税费 ＝160×70%×100×170+7 880 000×18% ＝3 322 400（元） ③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）
收益法主要公式
收益法主要公式 第二节报酬资本化法的公式-2 五、净收益按一定比率递增的公式(掌握) 净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下: 【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下: (二)收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式为: 公式原型为:
此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。 此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。 【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下: 六、净收益按一定比率递减的公式(了解) 净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式 式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)， 2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。 公式原型为: 此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式
收益现值法
收益现值法 1、静态收益现值法 企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率 按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数 2、动态收益现值法 企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率 =按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率 按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧 按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值 1、重量价值的计算，其方法主要有： （1）直接计算 资产重量价值＝直接成本＋间接成本 （2）指数调整法 某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数 某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数 （3）功能评价法 某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产
能力 某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] 2、折旧的计算 （1）有形损耗的计算 A、比率法 有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命） B、使用年限法 评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值 功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数 （3）经济性贬值 经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值 现行市价法 1、市价折余法 资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧 ＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限 2、市价类比法 资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数
收益法评估相关问题的分析
收益法评估相关问题的 分析
收益法评估相关问题分析 本课件中描述的概念和实务： ◆不是评估师唯一使用或考虑的评估概念； ◆不是唯一的、单独的方法；
◆不是对所有的评估项目均合适。 ◆部分分析是《BV202》内容，具有很好的借鉴意义。 ◆一些做法在某一特定时刻适用于某公司的特定评估方法，可能在其他时或对其 他公司并不适用。。 像“大夫”手中的“患者”一样，评估师手中的每一个评估项目，都是一个“课题”，绝不存在完全一致的评估项目，完全“跟风”式的减少审核问题、降低执业风险，是不可能的,充其量是借鉴！ ——提高执业水平、减少或避免执业风险的根本，在于理论、原理的理解与正确运用。 本课件内容，力图体现这一思想……… P1：收益法评估中的五个概念 一．收益法的作用 二．企业价值评估对象 三．收益指标 四．企业价值评估准则的两个现金流模型
五．收益口径与折现率的口径一致性 一、收益法的作用 企业价值评估传统的模式及收益法的功能我国企业价值评估实务上一直以来惯有的模式，即：以成本加和法为主对企业整体价值进行评估，采用收益法对成本加和法评估结果的辅助验证。 ?从2006年起，这种模式没彻底打破。代之于三种方法的同时进行 ?应当清楚:企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评 估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系。
两种方法：国务院国资委274好文/企业价值评估指导意见 收益法验证：资产评估操作规范意见（试行）/资产评估报告基本内容与格式的基本规定（试行） 二、企业价值评估对象的认识与描述 （一）“整体企业资产评估”传统理解—— 在我国，明确涉及整体企业资产评估的相关规范文件目前主要是1996年原国家国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见（试行）》： ◆第109条：对“整体企业资产评估”给出了定义，即“整体企业资产评估是指对独 立企业法人单位和其他具有独立经营获利能力的经济实体全部资产和负债所进行的资产评估。整体评估的范围为企业的全部资产和负债”， ◆第110条：指出“整体企业的评估范围一般为该企业的全部资产和负债”
收益现值法的参数之折现率的计算和选择
收益现值法的参数之二----折现率的计算和选择 ftwszl 摘要：本文是在文章“收益现值法及其主要参数之一—预期收益额的选择”之后，对折现率计算和选择，进行了编辑和探讨。在实际评估业务中，折现率大小，对评估结果影响很大，所以对折现率计算与选择就是十分重要的了。 一、折现率的实质 科学、准确、合理地计算和选取折现率，对评估结果的真实性和可靠性有着重要的影响。 从本金运动的直接目的来看，本金与收益是可以相互转化的量：依据一定量的本金投入，可以取得一定量的收益，从而产生本金收益率的社会概念、行业概念和企业概念；反之，根据预期收益，通过本金收益率的逆运算,就可以追溯相对应的本金。本金还原中,适用的本金收益率，称之为本金化率。如果企业无限期预期收益稳定，其收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率的结果。但收益稳定只是一种抽象的假设，而且作为本金载体的企业可能是有限期运营，
从而使收益额及时间都是有差异的。为反映这些差异，就引进了折现的概念。折现实际上是以本金占有收益的事实为基础．并将这个事实对于时间的关系形象化称为资金的时间价值。适用本金收益率就称之为折现率，收益折现是本金还原技术，本金化率与折现率质同名异。 折现率，亦称贴现率，是用以将技术资产的未来收益还原(或转换)为现在价值的比率。由于技术资产本身具有一定的价值，人们之所以购买、使用、投资于它，正是基于其能够带来的未来收益。这种由技术资产带来的未来收益一般表现为利润总额、净利润、净现金流量等。如果将这种未来收益进行折现，所选用的折现率只能是投资于技术资产的投资报酬率(或称投资收益率)。可见，技术资产评估收益法中的折现率的实质是一种投资报酬率。而这种投资报酬率的取得需要付出一定的代价，即企业必须筹措一定的资本投资于技术资产，这样资本成本即成为投资报酬率的最低界限。因此，企业的综合资本成本也可用作收益现值法中的折观率。另一方面，企业在决定未来投资方向时一般有两种可能的选择，其一是将资本投资于国库券、政府公债或存入银行。在这种情况下，企业可以很有把握地按时收回本金和利息，不需冒任何风险。但大多数投资者愿意选择第二种，即冒一定的风险投资，如投资于一项高新技术，以期获得额外收益。
2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
2017土地估价：收益法公式记忆方法总结 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。 A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％ 2、国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地或者低价出让国有土地使用权，致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处__有期徒刑。 A．3年以下 B．3年以上5年以下 C．3年以上7年以下 D．5年以上10年以下 3、下列属于商品租金，却不属于成本租金的是__。 A．折旧费 B．保险费 C．贷款利息 D．房产税 4、根据我国《房产测量规范》，对房产面积的精度要求可分为个等级．【2006年考试真题】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地 5、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 6、下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是__。 A．军队干休所用地 B．国家机关用地 C．孤儿院用地 D．学校经营性用地 7、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各
项中，（）属于对土地价格的设定。 A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日 C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任 8、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。 A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆 9、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由（）人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。 A．县级以上 B．镇级 C．市级以上 D．省级 10、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照确定。 A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期 E：时间因素 11、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】 A：免于缴纳 B：0．6万元 C：0．75万元 D：1．2万元 E：土地 12、举行听证会应当在征地补偿安置方案公告之日起（）个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。 A．5 B．20 C．30 D．10 13、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】 A：重要性原则 B：谨慎性原则 C：客观性原则
收益法在国内外的应用差异及其原因分析(一)
收益法在国内外的应用差异及其原因分析(一) 与西方发达国家相比，中国的资产评估起步很晚，至今不过十几年的历史。正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。因此，对于基本评估方法中收益法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于收益法的应用却存在巨大差异。 在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。对于同一种方法、相同的评估理论，而在国内外应用中存在如此巨大差异的原因很多，笔者认为主要有以下几方面： 一、社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用 由于西方发达国家市场经济发展历史很长，市场发育比较成熟和完善，人们对于市场经济中企业价值的理解和观念明显区别于计划经济体制影响下的中国大多数人。在市场资产交易中，任何投资者的目的非常明确，即投资是为了收益，某项资产交易能否成功以及成交价格的高低就取决于该项资产在未来能否为投资者带来收益及收益能力的高低，而不是取决于购建被交易资产的成本。对于一个企业来讲，虽然一个企业是由固定资产、流动资产、无形资产及负债构成的，但相互之间绝不是孤立的、静止的，而是一个有机的整体，各种因素之间存在着相互依赖、相互影响的极其复杂的关系。一个运营中的企业，由于各种资产的交互作用及社会等外部环境的影响，其价值并不遵循1+1=2的数学规律。投资者在投资时虽然也注意固定资产、流动资产及负债状况，但是更为重视企业对整体资产的运营能力和运营潜力，例如企业的技术力量、产品的种类及技术水平、品牌的社会影响及市场占有份额、企业在行业中的地位、行业内技术发展状况及发展趋势等等，即除了关注有形资产外，更加关注能否通过无形资产效能的发挥而使有形资产高效运营，从而获得期望的收益，对于任何一项不能获得最低预期收益的资产，投资者是不会进行投资的。因此，一个企业在未来能否具有获利能力及获力能力的大小就成为其交易及交易价格的最基础条件。收益法正是以被评估资产未来收益能力作为价值评估的基础，因而在市场经济社会中容易被社会所接受。 在中国国内，由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，认为会计账面真实记录了企业资产的数量及价值，是企业资产价值的真实反映，因而成本法才易于为社会所接受。由于社会对收益法的怀疑和排斥，影响了评估机构和评估人员对收益法的应用。 二、国内信息来源的匮乏制约收益法的应用 及时、准确地掌握大量不同行业的经济信息、技术信息和政策信息是运用收益法的基础，因此大量收集、整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。但是由于中国实行市场经济的时间较短，市场发育很不成熟，市场机制也不健全，因此各种信息的来源极为有限，一是信息发布渠道少，二是信息陈旧，许多行业主管部门的网页上基本没有可用的信息，行业协会及企业也很少发布信息，既使有，也往往是不全面、不及时、甚至受到人们的质疑。许多有用的信息只能通过报纸、电视、广播等新闻报道了解，而这些信息又往往是不连续的、支离破碎的，有时甚至是相互矛盾的。因此评估人员在收集所必须的材料方面面临很大的困难，必须花费大量的人力、财力和时间，从而影响和制约了评估人员对收益法的采用。
收益现值法
什么是收益现值法 收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。 收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。 [编辑] 收益现值法的影响因素 其主要影响因素有： 1）超额利润； 2）折现系数或本金化率； 3）收益期限。 [编辑] 收益现值法的优缺点 收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。 1、收益现值法的主要优点 1)能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格； 2)在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。 2、收益现值法的主要缺点 1)预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响； 2)在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 [编辑]
收益现值法的前提条件 收益现值法通常是在继续使用假设前提下运用的，应用收益现值法评估资产必需具备以下条件： 1)被评估对象必须是经营性资产，而且具有持续获利的能力； 2)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体资产； 3)产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量。 只有同时满足上述条件，才能运用收益现值法对资产进行评估。 [编辑] 收益现值法的适用范围 适用收益现值标准的资产业务主要有以下几种： 1)企业及整体资产产权变动的资产评估。整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产中的投入的价值来决定，而是由它产出的价值决定的。 2)以房地产和自然资源业务为目的的资产评估。这两种资产业务能够带来级差收益，其价格可根据租金来评估，适用收益现值标谁。 3)以无形资产转让，投资为目的的资产评估。这种资产可为所有者带来超额收益或垄断利益。在评估中，以其带来追加收益来确定资产的价值。 [编辑] 收益现值法的基本参数 适用收益现值标准的场合，资产价格决定于两大基本参数，即预期收益和本金化率，在永续经营条件下，收益现值标准的模型是：收益现值=预期年收益额/本金化率 1）收益额。收益额从静态来看是企业税后利润，但从动态来看，采用净现金流量更为准确。 2）本金化率(折现率)。本金化率从本质上决定于社会平均资产收益率，还要考虑行业性风险、市场条件、经营风险等因素。
收益法中的主要技术方法(公式推导)
收益法中的主要技术方法 （一）纯收益不变 数列求和的基本公式有： 23(1)...1n n a a a a a a a -++++= - 公式 P ＝r A 在第一年的年末所能得到的纯收益为A 元，要将其折算为现在的价格时，只要将A 元乘复利现值系数即可，即： A × r +11＝r A +1 第二年的年末所能得到的纯收益A 元，要折算为现值时， 同样应为： A ×（ r +11）×（r +11）＝2 )1(r A + 第n 年则为：A × n r )1(1+＝n r A ) 1(+ 将各年合计，则收益现值P ＝r A +1+2)1(r A +＋……＋n r A )1(+ 这是一个首项为 r A +1，公比为r +11 ，项数为n 的等比级数。 根据等比级数求和公式，2 3 (1) ...1n n a a a a a a a -++++=- 得： P ＝A 11()[1()] 111111(1)11n n r r A r r r -??++=-??+??- + 当n →∞时P ＝r A P ＝ r A ×??????n r 111）＋（ －
当收益年期有限时，根据上述公式推导 P= r A ×??????n r 111）＋（ － 成立。 （二）纯收益在若干年后保持不变 1、无限年期收益 公式2－16 P ＝∑ =+n t t t r R 1) 1(＋n r r A )1(+ 2、有限年期收益 公式2－17 P ＝∑ =+n t t t r R 1)1(＋n r r A )1(+×??? ???n -N r 111）＋（ － 相当于 P ＝R 1（F P ，r ，1）＋……R 5（F P ，r ，5） ＋A （A P ，r ，N －n ）×（F P ，r ，n ） （三）纯收益按等差级数变化 先看公式2－20 P ＝（ r A ＋2r B ）×??? ???n r 111）＋（ －－r B ×n r n )1(+ （收益年限有限条件下）当纯收益为逐年递增，每年递增额为b ，则：收益第一年为a ，第二年为a ＋b ，第三年为a ＋2b ，第n 年为a ＋（n －1）b 则收益现值P ＝r a +1＋2 )1(r b a ++＋3)1(2r b a ++＋……＋()n r b n a )1(1+-+ ＝S n1＋S n2 S n1＝ r a +1＋2)1(r a +＋……＋n r a )1(+＝r a ×?????? n r 111）＋（ －
收益法公式
收益法公式 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
收益法中的主要技术方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义： P——评估值； i——年序号； P n——未来第n年的预计变现值； R i——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； n——收益年期； t——收益年期； A——年金。 (一)纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式： P=A/r 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式： P=A r [1? 1 (1+r)n ] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式： P=A×n 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n； (3)资本化率为零。 (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑ R i (1+r)i + A r(1+r)n n i=1 其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑ R i () + A r(1+r) [1? 1 () ] t i=1
12用收益现值法企业价值评估的几点体会
用收益现值法企业价值评估的几点体会 上海立信资产评估有限公司沃兆寅 众所周知，资产评估方法有4 种：（1）收益现值法。收益现值法是指通过测算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，确定被评估资产价格的一种资产评估方法。运用收益现值法进行资产评估时，被评估资产必须具有独立的连续提供求未来收益的能力。资产的未来收益必须能用货币计量；产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的。因此，收益现值法适用于对企业整体资产的评估。对于能预测未来提供的、能以货币计量收益的单项资产，也能用收益现值法进行评估。（2）重置成本法。重置成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时完全重置成本（简称重置全价）减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。重置成本法主要适用于可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产以及可重建或购买的整体资产（除与整体资产相关的土地外）。因此，重置成本法适用于难以确定收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。（3）现行市价法。现行市价法是指按市场现行价格作为价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法。运用现行市价法的前提条件是：要有一个充分发育的、活跃公平的市场，尤其是二手货市场、旧货市场；要能找到近期的、与被评估资产相同或类似的参照物（已经成交或已标价尚未成交的均可）；要能在市场上收集到参照物的技术资料和交易资料，地理位置方面的资料，功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等方面的资料。凡是现行交易市场有交易的资产，均可运用现行市价法进行评估。现行市价法适用于单项资产交易价格的评估。（4）清算价格法。清算价格法是以资产的清算价格为标准来估算评估对象价格的一种方法。所谓清算价格，是指企业由于破产和其他原因，要求在一定期限内，将特定资产快速变现的价格，清算资产变现的方式可以是一项完整的资产出售，也可拆零出售。清算价格法适用于企业破产、抵押、停业清理等情况下的资产价格评估。 收益现值法作为对资本市场、证券市场最具说服力、最能体现资本未来获
收益法评估
一、有收益性房地产的内涵 总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
收益现值法在无形资产评估中的应用
收益现值法在无形资产评估中的应用 【摘要】本文对无形资产收益现值法进行了详细地阐述，并对当前无形资产评估中较难确定的收益现值法的四个基本要素进行了确定。 无形资产评估一般是指由专门机构依据一定的程序和方法，对特定主体所拥有的无形资产价值的评定估算，是资产评估的重要组成内容。目前，国内外评估界对无形资产进行价值评估在实践中采用收益现值法的最多，但由于各个参数选取上的随意性和不严格，使评估很难达到预期效果。 一、收益现值法的基本模型 收益现值法又称收益还原法、收益本金化法。收益现值法是把被评估无形资产剩余寿命期间内的预期未来收益，按照一定的贴现率折成现值，从而确定被评估无形资产价格的方法。基本原理是根据被评估资产未来能够为资产使用方带来的收益高低确定资产的价值。对于一项无形资产而言，使用该无形资产能够为企业带来的收益越高，其价值就越大，这正充分体现了无形资产的价值原理。 （一）应用收益现值法的前提条件和适用范围 收益现值法是将评估对象的预期周期性的收益，折算成现在价值的一种方法，这里有一个基本前提：任何买主在购买该项资产时，支付的现款绝不会多于该项资产（或与其具有相同风险因素的相似资产）的预期收益的现值。 此外，运用收益现值法进行评估时，对于被评估资产来说还需具备以下三个前提条件： １.具有独立的能够连续获得预期收益的能力 被评估资产一般须具有独立的创收能力，并且能够不断地获得预期的收益；对于虽然不能独立创收的资产，但若能够通过一定方式，计算其为总收益所单独发挥的作用，亦可运用收益现值法先评出总资产的现值，然后按照该项资产对总收益额贡献的大小或比率，间接计算出其价值。 例如，某企业不但拥有专利技术，而且有驰名商标等无形资产，显然专利技术以及驰名商标必须与其它有形资产相结合，通过一系列地生产、制造并销售产品，才能获得预期收益。在评估这家企业的无形资产时，可以首先运用收益现值法评出整体企业总的现值，然后使用重置成本法或者现行市价法评出各类有形资产的现值，其差额即为所有无形资产的总现值。这种间接计算无形资产价值的方法，也叫割差法。但若不能单独计算该企业某项专利技术及驰名商标等多项无形资产分别对总收益所做出的贡献大小或比重，则无法利用收益法评出各项无形资产的现值。
收益法评估地工作底稿子子编制和整理方法
收益法评估的工作底稿编制和整理方法 （一）运用收益法进行企业价值评估的基本思路 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。 1、明确评估对象与企业资产的关系是运用收益法评估企业价值的认识前提。企业价值评估的对象是评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值。从内在实质看，它是股东权益性资产的概念，而不是一般简单意义上具体的有形资产或无形资产概念；从外在表现看，它以特定的企业为载体，表现为企业存在的看得见的有形资产和看不见的无形资产之间的结合所产生收益或现金流量的能力，尤其是企业内部客观存在的“无形胜有形”之类的各种有机结合的内、外在关系。实践中，企业价值评估是把会计学中所称的“价值”（投入的成本价值）和经济学中所称的“价值”（产出的创造价值）理念结合在一起考虑的，即：成本功能比－－一个“投入期望值”的概念。 可见，企业价值评估中，一方面要调查分析所评估的股东权益状况，比如股东权益的流动性、控制与非控制状况，限制性条件等；另一方面既要对具体企业各类资产的存在状况进行调查分析，更要深入到资产之间的匹配、协同等诸多的关系中调查了解、获取资料。
2、运用收益法评估企业价值是以了解企业及其经营环境为基础的。企业的本质是多种合同或契约的综合体，它是以提供产品或劳务为手段、以实现增值为目的的经济实体，是具有获利能力的载体。企业价值是凝结在企业经营中的客观价值，是由企业的一系列合同或契约中蕴含的权益所决定的，有的可量化在企业的会计报表上，有的无法量化但客观存在于现实的企业中。企业价值评估的实质是对各种契约、合同相对应的众多经济权利所反映的价值作出判断及评价，影响因素主要包括市场条件、交易条件、企业资产自身的功能、使用方式、利用状态以及特定的配合性经济行为等。 不难看出，评估师必须以充分的信息为依据，通过对企业内部资产的组合情况及企业在外部市场的地位等状况的分析，分析企业价值创造的过程并以特定的评价标准对具体企业的价值创造能力进行评定、估算。 3、运用收益法进行企业价值评估操作首先要解决的问题是要考察企业是否具备运用收益法评估的条件。这些条件主要包括：企业持续经营，企业资产资源配置合理与企业的经营收支正常，未来收益和风险可以预测。实际操作中，要求评估师通过对企业以往财务、生产经营等进行调查了解，获取相关资料并对企业持续经营能力等方面进行分析判断后得出结论，方法的选择理由还应当在评估报告中加以披露。 4、运用收益法评估企业价值的主要渠道是通过考察企业预期的获利能力或产生现金流量的能力，并运用收益资本化或预期收益折现的办法确定企业价值的评估值。根据相关研究资料显示，创造企业价值的资源主要包括五个方面即：实物（土地、建筑物、设备、存货等工具）、客户（客户群、渠道、关系企业）、财务（现金、应收款、债务、权益、
资产评估实务(二)收益法知识点
收益法的常用公式 第一部分重要考点 一、收益法的运用 二、市场法的运用 第二部分次要考点 一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序 二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析 三、资产基础法的运用 【考点1】收益法 一、要求 收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。 （1）收益的常用公式： ①企业自由现金流量 ＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加） ＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加） ②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加） ③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务 ④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债
务本金＋新借付息债务 ⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本 ⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率 ⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率） ⑧经济利润＝净利润－股权资本成本 ⑨企业自由现金流量永续价值 （2）折现率的常用公式： ①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。 无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。 ②债务资本成本采用税后计算。 ③计算加权平均资本成本。 收益法的评估思路 二、评估思路 1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法） 2.选择收益法采用的模型 选择收益额和匹配的折现率 3.收益期的确定 4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产 5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整） 6.预测期现值的计算 7.永续期价值的计算 8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）