戴德梁行-第四季度上海房地产报告.doc

戴德梁行:2014年第四季度上海房地产报告

经济概览

写字楼市场

2014年第四季度，我们观察到上海甲级写字楼总体租金延续上季度的上升势头，环比上涨了0.9%，为每天每平方米8.67元。由于浦东地区写字楼面积的紧缺，许多租户决定向选择更多的浦西搬迁。此外，郊区化办公趋势的延续，继续推高郊区写字楼平均租金。总体来说，不断增加的需求以及合理的租户搬迁，是推动全市整体写字楼租金的主要因素。

预计2015年一季度将有近15万平方米的新增供应入市（图一）。尽管供应充足，由于近期市场活跃，短期内上海甲级写字楼空置率仍将保持稳定。中长期来看，市场形势仍然较为严峻。在新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。

在投资市场，第四季度甲级写字楼平均市场回报率小幅上升了0.05个百分点，达到5.96%。同期甲级写字楼的资本价值环比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投资者对上海写字楼市场仍然保持了较为谨慎的态度。

商铺市场

在没有新增供应的情况下，该季度上海中心商圈平均租金环比上涨0.80%，至每天每平方米64.3元（表二和图二）；出租率小幅上涨0.68个百分点至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌频繁入驻的影响。

第四季度，淮海路上的环贸IAPM商场吸引了众多品牌：

中国首家耐克女子体验店开幕，普拉达（Prada）也开设了在上海的第四家新店，国际奢华茶叶品牌TWG Tea第二家分店进驻。南京西路上，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陆，韩国最大餐饮服务公司CJ Foodville旗下途尚咖啡开设旗舰店。ZARA上海最大形象店也在此期间落户南京东路。

工业市场

临近去年年底，上海整体工业物业的平均租金环比上涨0.6%，同比上涨4.5%，至每月每平方米62.3元。同时，工业物业的总体空置率环比上涨0.2个百分点，同比保持不变为7.1%。

另外，上海制造业厂房的平均租金环比继续保持不变，为每月每平方米33.8元；由于青浦厂房吸纳速度加快，总体空置率环比下降0.3个百分点，至历史最低点（表三、图三和图四）。

在物流地产投资市场，意大利物流地产开发商维龙近期成功地在莘庄工业区购买了一宗物流仓储用地，总建筑面积达72，500 平方米。预计2015年电商和开发商之间的物流地产投资竞赛将持续下去。

住宅市场

虽然第四季度上海大众住宅市场交易价格稍有下跌，我们仍然看好未来一年的销售量以及价格水平。

投资市场

第四季度大宗交易的总金额为543.9亿元，环比上升77%，同比下降43%（表六）。

受到房贷利率下调和限购松绑等政策利好的影响，上海第四季度宅地交易市场回暖。因此一些开发商重拾信心，再次投入重金购地。

尽管第四季度整售物业总体市场比较平淡，仍然有几宗非

上海房地产买卖合同范本

合同编号：_________上海房地产买卖合同范本甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 签订日期：______年_____月_____日第1 页共6 页

上海房地产买卖合同范本根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。第一条乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）,房地产具体状况如下： (一) 房地产座落在上海市________【区】【县】____【路】________【弄】【新村】____【支弄】____号____室(部位：____)；房地产权证号为：____________；房屋类型：________；结构：____________。 (二)房屋建筑面积____平方米,该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】____平方米。 (三)房屋平面图和房地产四至范围见附件一。 (四)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【____】方式获得。（五）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。 (六)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第 2 页共 6 页

第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为人民币计________元, (大写)：____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第三条甲方转让房地产时,土地使用权按下列第款办理。 (一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从____年____月 ____日起至____年____月____日止。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。 (二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第四条甲、乙双方同意,甲方于____年____月____日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【____】为房屋转移占有的标志。第五条甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值____倍】【价值 ________元】向乙方支付违约金。第六条甲、乙双方确认,本合同签订之日,甲、乙双方共同向房地第 3 页共 6 页

戴德梁行推荐项目概况

戴德梁行推荐物业项目上海城建国际中心项目概况：地处陆家嘴竹园商贸区福山路浦电路交汇处，占地面积10423 M2，建筑面积60000 M2（商业面积5500 M2，办公层面积39500 M2）；高度120米，29层，层高2.7米，得房率约70%；地下车库三层共提供285个车位。开业时间：2009年收费情况：租金7.5元/M2/天；物业费29元/M2/月（仅供参考）项目特色：该项目以超前设计理念和生态景观概念，以及全程人性化服务，傲视陆家嘴核心区域，立面设计风格简约，大面积的玻璃幕墙与塔楼主体突出的金属肋条，塑造出高耸挺拔的视觉印象，极富现代感。荣获“首届全国新时代优秀规划、建筑、设计方案综合大奖”和“全国优秀商务楼金奖”。室内装潢部分多采用金属质感材料,大块面的银灰色“乐思龙”针孔吊顶的应用，极完美的表现了大厦理性、现代感的设计理念，在提升室内装饰效果的同时亦能起到良好的吸音作用。客群定位：金融外资型客户

上海东方汇经中心项目概况：地处陆家嘴环路333号，占地面积9298 M2，建筑面积113382 M2（地下一层商业面积4871 M2）；高度200米，31层，层高低区3.2米高区3.7米（低区租赁、高区出售），得房率约67%；地下车库2F-4F共提供500个车位。开业时间：2014年设计单位：美国KPF 收费情况：租金11.5-14元/M2/天；物业费40元/M2/月（仅供参考）项目特色：大厦四方除围抱辽阔的绿化广场，拥贯穿全栋之创新中庭，设计独特，为大厦提供最佳的自然光线和新风循环。大厦的超甲级3.2-3.5米楼层净高结合了既环保又节能的高效地送风空调系统，为租户提供优质的配套，大大提升了办公空间格局的灵活性。项目的特色户设于顶层，除饱览小陆家嘴及黄浦江之优越景观，更可让客户随时置身顶层之空中花园，呼吸城市新鲜气息，为区内罕有。低区和高区分别设有办公大堂，层高13.5米，整个项目日照、流水和绿化园林相映成趣。客群定位：银行等金融业主力客层

房地产评估报告

武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告委托方：宫志博润土房估字[2012]第33号项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估估价机构：武汉市润土房地产评估公司作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日

目录一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)

致委托方函宫志博：本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。上海市天天房地产评估公司法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日

注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

2013年上半年全国房地产市场分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

上海市房屋租赁合同协议书网上备案版

上海市房屋租赁合同协议书网上备案版文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

上海市房屋租赁合同本合同双方当事人：出租方(甲方)：承租方(乙方)：根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》（以下简称：《条例》）的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房地产事宜，订立本合同。一、出租房屋情况（一）房屋基本情况 1、产证编号：沪房地字第号 2、权利人： 3、房屋座落：上海市区路弄号室以及号车位 4、建筑面积：平方米

（二）甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋（有或未）设定抵押。（三）该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件(二)、(三)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。二、租赁用途（一）乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。（二）乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限（一）甲乙双方约定，甲方于年月日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自年月日起至年月日止。

（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和限期（一）甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为(人民币) 元,月租金总计为(人民币) 元(大写：元) 。该房屋租金个月内不变。自第个月起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。（二）乙方应于每月日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的％支付违约金。（三）乙方支付租金的方式如下：。五、保证金和其他费用（一）甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为个月的租金，即(人民币) 元（大写：。）甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。

戴德梁行服务内容1

常州[院街]“商业运营管理顾问服务”服务内容以下服务内容与本物业工程进度和招商进度及开业时间有关，顾问服务进度需配合本物业的施工和招商进度及开业计划，顾问服务包括但不限于：一．物业服务方面的顾问工作： 1．配合物业施工跟进及质量管理顾问服务 1)专案小组赴本物业现场开例会时参与施工例会及工地巡视，提供工程改善意见； 2)配合检讨施工对未来设备运行维护的影响； 3)对机电设备安装、单机调试、联动调试、系统调试过程提供专业建议和意见； 2．竣工验收期服务内容乙方会协助甲方现场验收团队严格按规范做好接管验收工作，确保物业服务单位从物业开始投入使用即能为业主及物业使用人提供良好的物业服务。本物业接管验收期服务包括但不仅限于： 1)协助制定装修验收标准及验收程序 2)指导验收设备文件资料及工程档案 3)指导遗漏工程的跟进及监督程序 4)配合编制租赁交接验收条件书 5)业户档案的交接与管理提出建议 6)对购买保险，包括公共责任险、第三者责任险及财产险等提供建议 7)协助制定用户/租户迁入程序 8)对物业公司二次装修的管理及实施提供建议和意见 10)对保安控制及迁入控制提供建议和意见注：以上内容建议不需要提供，从第三项物业筹备运营管理顾问服务中已基本囊括上述内容。 3. 物业筹备运作管理顾问服务 1)对物业日常设备的管理以及养护提供专业建议和意见； 2)提供物业服务人员架构及相应的岗位职责的建议; 3)协助物业服务公司拟订开展管理工作时所使用之文本，制定各相关管理制度（包括但不限于业主守则，业主装修指南以及物业交付时所需要的各类文件及表格）

对物业公共设施影响作评估，及提供最新咨询；根据物业市场定位及推广和管理需要，就物业智能化系统的配置提供意见和建议； 5)提供设备设施的运行费用的控制措施，同时依照相关规定和物业具体情况， 6)协助制定风险管理计划（健康/安全/火警消防及紧急事件处理流程等）。二：商业管理方面的顾问工作：第一阶段：物业开业前的筹备工作顾问服务内容前期准备阶段服务是整个商业管理服务的基础。作为管理组建的组成部分，我司将协助甲方建立一支专业高素质有经验的现场管理团队，制定现场管理团队的培训计划并贯彻落实培训，制定具体的开业前的工作计划和步骤及时间表，制定管理方案。以确保从开业前、开业到第一年营运的顺利过渡。 1)编制商业管理处人员架构，确定招聘要求岗位职责和操作规程 2)协助制定商管处相关管理制度和具体工作流程 3)协助制定商业管理机构运作方法 4)协助开发商的人员招聘和培训工作 5)协助制定管理手册/管理制度及商业管理的各种文本文件 6)建立商业管理服务标准 7)在如何重新考虑物业的空间和设计问题上的合理性和效益化提供建议 8)对[院街]装修、环境、布置等提出优化建议，体现人性化，增加亲和力，提高创收机会 9)协助进行市场研究和分析 10)从商业管理角度对招商战略提供建议 11)对租赁协议提供建议 12)对出租区域和租客组合策略提供建议和意见 13)协助做好对租户的优势和付款能力的分析 14)对如何最大程度上增加创收机会提供建议和意见 15)协助制定开业前的市场策划和推广及准备工作计划书第二阶段: 后期商业运营阶段商业管理顾问服务内容我们拟定第二阶段服务从物业开业之月开始，商业管理顾问的主要任务是对商业日常运作、租户对租约的遵守/租户管理，租金和管理费的收缴，商户推广、租约续约/二次招商和行政管理等提供顾问服务。通过帮助现场商业管理团队创建创新的服务平台及如何做好全方

上海市房地产评估行业执业自律准则

上海市房地产评估行业执业自律准则第一章总则第一条为规范本市房地产评估机构和执业人员的执业行为，提高执业人员的执业水准，坚持房地产评估的独立、客观、公正原则，保证房地产评估质量，维护房地产评估行业形象，根据国家和本市有关房地产评估法律、法规、《上海市行业协会暂行办法》及《关于本市经济鉴证类社会中介机构规范管理的若干意见》等文件精神及《上海市房地产估价师协会章程》，结合本市实际情况，制定本准则。第二条房地产评估行业执业自律准则，是指房地产评估机构和执业人员在房地产评估业务活动中应当遵循的行业规范。本准则所称的房地产评估机构，是经上海市房地资源管理局依法批准进入房地产（土地）评估行业执业的、持有房地产评估资质证书的经济鉴证类社会中介机构。本准则所称的执业人员，是指经依法准入本行业，在具有房地产评估资质的机构执业的注册房地产估价师、土地估价师和取得上岗资格证书的房地产估价员。第三条本准则适用于在本市范围内从业的房地产评估机构及其执业人员。本准则对房地产评估机构中参与执行房地产评估业务的其他人员具有同等约束力。第二章基本准则第四条在本市执业的房地产评估机构应取得上海市房屋土地资源管理局核定的房地产（土地）评估机构资质等级，及其颁发的房地产（土地）评估机构资质证书。第五条执业人员应取得建设部、人事部颁发的注册房地产估价师证书、国土资源部颁发的土地估价师证书或上海市房屋土地资源管理局颁发的上海市房地产估价员资格证书，并按规定办理上海市房地产估价师协会入会手续，成为当然会员。第六条房地产评估机构和执业人员在执行业务中应严格遵守国家和本市有关法律、法规、政策和本市房地产评估行业的行规、行约。第七条房地产评估机构应当十分重视自身的信誉和品牌，教育和督促本机构从业人员恪守诚信服务原则，健全机构内部治理结构，建立执业质量审核制度和执业道德管理制度，制止各种违规操作行为。第八条执业人员从事房地产（土地）评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，廉洁自律，恪守执业自律准则。第九条执业人员应不断更新知识，必须参加本协会每年组织的规定学时的专业继续教育培训，以提高业务水平。第十条执业房地产（土地）估价师不得以个人名义同时在两家或两家以上房地产估价机构执业。房地产评估机构不得聘用在其他单位注册从业的估价师。估价师改变执业机构必须按规定办理注册变更登记及劳动关系转移手续。第十一条房地产评估机构之间，应当相互尊重，团结协作，公平竞争，不得诋毁同行，不得损害同行利益。第三章执业规则第十二条房地产评估机构在承接业务、评估操作和评估报告形成过程中，应当按评估技术规范操作，不受任何单位和个人的干预和影响，保持形式上和实质上的独立。第十三条执业人员在资料收集、调查、判断和意见表达时，应当实事求是，不偏不倚地对待评估业务中有关各方，不得牺牲一方利益而使另一方受益，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性。第十四条房地产评估执业人员应具有的执业能力：（一）熟悉和掌握国家和本市有关政策和法规及行业协会的行规、行约。（二）熟悉掌握评估技术规范、规程和掌握与房地产评估有关的市场信息，能把掌握的评估理论知识和评估实践相结合，独立完成承接的房地产评估业务，履行房地产评估协议书中规定的各项职责。（三）撰写的评估报告书中的数据信息资料均应真实可靠，有据可查。房地产权属核实、现场实地勘察状况以及评估方法选择等评估过程均应形成文字资料。

全国房地产市场发展报告

更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要）经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。一、房地产政策导向以放松鼓励为主上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

上海市房地产交易合同标准样本

合同编号：WU-PO-215-98 上海市房地产交易合同标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

上海市房地产交易合同标准样本使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。出卖人(甲方)：买受人(乙方)：根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下： (一)房地产座落在上海市【区】【县】【路】【弄】【新村】【支弄】号室(部位：);房地产权证号为：;房屋类型：;结构：。

(二)房屋建筑面积平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】平方米。 (三)房屋平面图和房地产四至范围见附件一。 (四)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。 (五)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。 (六)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币计元，(大写)：仟佰拾万仟佰拾

房地产评估报告(实习范文)

房地产评估报告估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估估价委托人：陈晨估价机构：上海市金地房地产评估公司估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666）估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日估价报告编号：金地房估字[2012]第88号

目录一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………

致委托方函陈晨：本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。上海市金地房地产评估公司法定代表人：陈欧 2012年5月10日

注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

中国(上海)自贸区设立的背景及对房地产业发展影响

金融创新贸易创新管理创新税收创新会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关亍授权国务院在中国（上海） 2013 年8 月16 日2013 年8 月22 日2013 年8 月30 日国务院常务会议商务部网站十二届全国人大常委会第四次会议自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。公布“国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区” 授权国务院在中国（上海）自由贸易试验区暂时调整有关法律规定的行政审批。资料来源：政府各部门网站二、中国（上海）自贸区方案设想尽管官方幵未完全公布自由贸易试验区总体方案，但可以确定的是，方案丌仅涉及克税、贸易便利化等货物贸易流域的特殊政策，更将涉及服务市场和金融领域的开放。此前，《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》甲报稿中明确提及希望在自由贸易试验区先行先试人民币资本项目下开放，幵逐步实现可自由兌换等金融创新。据了解，《方案》最终将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域的开放政策，以及管理、税收、法规等五个方面的一揽子创新，表2：中国（上海）自贸区方案可能涉及开放的领域和内容涉及领域法规创新可能开放的内容涉及金融方面的包括利率市场化、汇率自由汇兌、金融业的对外开放、产品创新等，也涉及一些离岸业务上海自由贸易区将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流劢”的创新监管服务新模式探索外商投资负面清单管理即整理出法律禁止事项，外商企业管理将逐步和国际接轨，审批制也将转为备案制。上海自由贸易试验区内将率先改革投资项目管理、外商投资企业设立及变更管理、工商登记三个环节上海将推劢税收创新，包括离岸贸易、金融采用低税率，对境外投资收益采用分期缴纳所得税等优惠政策支持自由贸易园区内企业发展暂停外资企业设立和变更法规等资料来源：互联网搜集整理继国务院批准设立上海自由贸易区后，上海金融改革步伐骤然加速。为贯彻落实《国务院办公厅关亍金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，上海近日出台42 条实施意见。意见明确提出上海要结合中国（上海）自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海最先落地。包括目前市场较为期待的“民营银行”，“跟进放宽创业板财务准入标准”，“完善小微企业信贷风险补偿政策”，“支持民生工程建设”等，上海也在积极推劢当中。三、中国（上海）自贸区对房地产业发展的影响

上海市房地产买卖合同付款协议(一般区)

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载上海市房地产买卖合同付款协议(一般区) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。

付款协议例文一：上手无抵押，本手不贷款。（适用于一般区域）付款协议 1、首期房价款：本 ___________ 视为以第一项内容为准。口甲、乙双方应于签订本合同后日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后日内至房地产管理部门查询已购住房情况，待房地产管理部门出具查询结果之日起日内直接向甲方支付首期房价款计人民币—元整（包含已支付的定金）。该首期房价款中是否包含房价尾款：□否□是，甲方同意该房价尾款计人民币元整由上海中原暂为保管。口乙方应于签订本合同后—日内支付甲方部分首期房价款计人民币元，且甲、乙双方应于签订本合同后—日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后_日内至房地产管理部门查询已购住房情况，待房地产管理部门出具查询结果之日起日内支付剩余首期房价款计人民币元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计人民币元整（包含已支付的定金）。该首期房价款中是否包含房价尾款：□否□是，甲方同意该房价尾款计人民币元整由上海中原暂为保管。 2、待公证处出具本合同之公证书（若有）且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后_日内，甲、乙双方赴上海市区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），上海中原收执收件收据后日内，乙方应支付给甲方第二期房价款计人民币元整。 3、待乙方取得房地产权证后日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款（若有）计人民币_元整。 4、依据本合同，乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付，甲方同意支付至以下账户：户名：_；开户银行：账号：。付款协议例文二：上手无抵押，本手要贷款。（适用于一般区域）付款协议 1、首期房价款：本条项下以“口”的情形时，务必删除其中一种情形及本句划线部分，若未删除，则

上海房地产价格及土地使用权估价

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估委托估价方：受托估价方：签发级估价人员：估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号

目录一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函：受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

上海市房屋买卖合同范本

特别告知一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本。二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题： 1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。 2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。 3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。 4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。 6、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承 1

上海市房屋租赁合同范本

特别告知一、本合同由上海市房屋土地资源管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房屋租赁条例》等有关规定制定，适用于本市行政区域范围内市场化房屋租赁行为。本合同条款均为提示性条款，供租赁双方当事人约定采用。本合同中的未尽事宜可由甲、乙双方协商一致后，订立补充条款予以明确。二、本合同签订前，双方当事人应相互校验有关身份证明，同时，出租人还应向承租人出具该租赁房屋的房地产权证或其他权属证明。三、双方当事人通过网上操作系统签订本合同后，应及时到房地产交易中心或租赁房屋所在地的街道、镇（乡）社区事务受理中心办理登记备案。租赁合同经登记备案后，当发生重复出租、租赁期间房屋转让或设定抵押后被处分等事实时，可以对抗第三人。四、凡当事人一方要求登记备案，而另一方不予配合的，要求登记备案的一方可持本合同、有效身份证明等有关文件办理登记备案。五、房屋租赁保证金是一种履约保证的措施。房屋出租时，出租人可以与承租人在合同中约定收取房屋租赁保证金。租赁保证金的数额由租赁双方当事人约定。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。六、本合同的租赁关系由经纪机构代理或居间的，经纪机构和经纪人应当在本合同上签字、盖章。

上海市房屋租赁合同 (合同编号： ) 本合同双方当事人：出租方(甲方)：承租方(乙方)：根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房地产事宜，订立本合同。一、出租房屋情况（一）房屋基本情况 1、产证编号： 2、权利人： 3、房屋座落： 4、建筑面积：平方米（二）甲方作为该房屋的【房地产权人】【代管人】【法律规定的其他权利人】与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋【已】【未】设定抵押。（三）该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件二、三中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。二、租赁用途（一）乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为____________使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。（二）乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。

上海市房地产买卖合同(样式二)通用版

合同编号：YTO-FS-PD766 上海市房地产买卖合同(样式二)通用版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards

上海市房地产买卖合同(样式二)通用版使用提示：本合同文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利，经共同商议并达成协议，签署成为文件资料，实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。出卖人（甲方）：买受人（乙方）：根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过公司居间介绍（房地产执业经纪人：，经纪人执业证书号：）】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为：；（二）房地产座落在上海市【区】【县】【路】【弄】【新村】【支弄】号室。（部位：）房屋类型：；结构：；（三）房屋建筑面积平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】平方米。

房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成来运用效率无关，房地产持有人要出售该资产，其重置成本，否则不如自己建造。人工以及 2、收益法。未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，

价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

上半年汉口房地产市场调查报告

2008年上半年汉口房地产市场调查报告一、汉口房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，汉口房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、汉口商品住宅发展特征产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了%，汉口区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。