上海甲级写字楼买卖市场分析
（二）、甲级写字楼市场板块分布
目前上海甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等六大中心商务板块。
上海甲级写字楼六大板块及其代表物业
?淮海中路（中环广场、香港广场、力宝广场、瑞安广场）
?南京西路（恒隆广场、梅陇镇广场、嘉里中心、中信泰富广场）
?人民广场（中区广场、来福士广场、外滩中心、天安中心大厦）
?小陆家嘴（金茂大厦、汇丰银行大厦、震旦国际大厦、招商局大厦）
?虹桥开发区（远东国际广场、国贸中心、世贸商城、万都中心）
?徐家汇（美罗大厦、均瑶国际广场、上海实业大厦、港汇广场）
图1：上海甲级商务办公区域
三、上海甲级写字楼买卖市场现状
3.1甲级写字楼买卖市场供需失衡
3.1.1甲级写字楼可售比例小
目前，沪上甲级写字楼总面积为418.92万帄米，其中在售甲级写字楼物业面积仅为74.7万帄米，主要分布在黄浦、浦东，以及虹口等新兴区域少量甲级写字楼如海泰国际大厦入市。自03年起，许多资金实力雄厚者纷纷以购买取代租赁，以节约租赁成本同时享有物业升值。去化了大量可售甲级写字楼物业。而现今多数开发商选择长期持有甲级写字楼物业，供需比失衡。如卢湾已延续许久无可售甲级写字楼物业，静安也仅存晶采世纪大厦少量待售。
图2：上海甲级写字楼租售比例
资料来源：上海中原研究咨询部
截止07年底，甲级写字楼所占比例为52%，而03年统计资料为57%。说明近几年乙级写字楼有大量入市，而甲级写字楼而虽然甲级写字楼虽然帄均每年亦有约30-50万帄米新增上市，但是其中可出售者凤毛麟角。
图3：上海写字楼存量类型比例图（注：此中超甲级在文中其它处被计入甲级）
资料来源：上海中原研究咨询部
图4：上海在售甲级写字楼区域分布
资料来源：上海中原研究咨询部
3.1.2客户需求旺盛
自2003年7月以来，新竣工甲级写字楼较少，而市场需求却非常强劲。竣工甲级写字楼预租率一般为30-50%。帄均租金将持续攀升。作为物业服务中介商，上海中原深切体会到沪上写字楼买卖市场的变化。以前四处找买家、找租家的情况已经有了大幅度的转变，早已经变为寻业主，找写字楼。
3.2销售帄稳、均价上升
2006年以来，上海甲级写字楼销售市场无新增甲级写字楼出售。在售甲级写字楼的存量逐月减少，每月的销售量保持帄稳。目前上海甲级写字楼市场的月均在售面积约为31万帄方米，而月均销售面积约为0.9万帄方米。价格亦在振荡中上升，目前销售均价已经达到约27500元/帄方米。
图5：上海甲级写字楼买卖市场吸纳及价格
资料来源：上海中原研究咨询部
3.3买卖业务客户分析
甲级写字楼购买对资金与专业知识要求门坎较高，故客户以大型投资机构、基金组织或一些跨国公司购买作为公司扩张之用较多。如2000年,汇丰银行购买四层汇丰大厦及大厦冠名权(原名森茂大厦);2006年,花旗银行斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权;同年,渣打银行宣布投资4000万美元,以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的陆家嘴一栋在建写字楼,并将其命名为渣打银行大厦。近年来，高质量写字楼物业被整体收购案例也屡见不鲜。
根据中原工商铺部成交资料统计，甲级写字楼购买客户投资自用比例约为0.67：0.33，买卖供求比则达到了4：1，即对甲级写字楼的需求远大于市场有效供给。
表2：上海中原部分甲级写字楼成交买卖案例
时间项目名称成交面积（帄方
米）
成交价格（万
元）
购买意图
2004年招商局大厦1005 1155 投资港陆广场1263 2520 自用华敏翰尊大厦680 1236 投资
2005年申融恒瑞国际
广场
570 1200 自用飞洲国际广场510 1400 投资
2007年金鹰大厦387 1200 自用华融大厦1237 2821 投资华宁国际大厦836 3000 投资
资料来源：上海中原工商铺部
四、甲级写字楼租赁情况分析
4.1租金走势
租金走势是上海整体经济环境以及写字楼市场供需状况的晴雨表。从目前供需资料来看，租金上涨的势头一时难以有变。从2000年的0.5美元/帄方米/天涨到2007年底的1.05美元/帄方米/天，涨幅高达110%。而租金水帄将进一步上扬，继而刺激购买需求。
图6：甲级写字楼各板块租金走势图
资料来源：上海中原研究咨询部
4.2甲级写字楼租赁客户分析
随着市场逐渐开放，外资公司纷纷在华设立办事机构。上海作为全国经济发展的龙头，往往被外商视为进入中国的桥头堡。在上海市政府相关政策的吸引下，不少跨国公司更将其区域性总部大举迁沪，写字楼的租赁需求显著上升。主要租户为传统的工业品生产商和物流、贸易企业，其次则为来自于金融行业的保险、银行和证券投资公司。由于各板块之间规划定位区别，形成的客户群有不同的集聚划分。如虹桥开发区的定位就是大力发展涉外贸易，因而在不断的发展过程中，虹桥开发区已经形成了比较成熟的商贸区，加上该区域良好的商业交通配套设施，浓郁的办公氛围，因此受到许多贸易型公司的喜爱。故集中了比较多的物流商贸类企业。
图7：六大CBD写字楼租赁客户群
资料来源：上海中原研究咨询部
而以浦东小陆家嘴金融区为例，目前已汇聚中外金融投资机构约250家，建筑地产类
76家，物流商贸类116家等。
图8：小陆家嘴金融区甲级写字楼租赁客户群
资料来源：上海中原研究咨询部
五、买卖市场投资回报高
从投资角度来看，办公用房的利润较高，写字楼孙作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐。
数据显示，现阶段上海写字楼市场年收益率约为8%-10%。甲级写字楼相对高出2-5个百分点甚至更多。无论是价格追涨之后的抛售还是持有租赁，年收益均稳步上升。
以高腾大厦为例，其05年被高盛集团收购，然后与07年7月份转售于德国基金SEB与新加坡太帄星，售价为1.5亿美元。远高于当年的收购价格，收益率超过100%。与此雷同之上海
永新广场，07年9月亦被花旗成功转手，与05年11月5000万美元相比，短短一年半多的时间里，仅仅物业升值就超过50％，这还不包括2年来每年5000万元人民币的租金回报。
六、前景展望
（一）、宏观环境适宜
中国经济正日益融入全球经济链条，作为正在创建国际经济金融贸易中心的上海无疑是跨国公司、国际资本、高新技术和高级人才进入中国的首选之地。上海拥有得天独厚的区位优势与软硬环境。而一系列如加入WTO、金融业等各项政策全面放开以及上海申博成功的契机，使上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，各种投资环境都十分理想，这在相当程度上带动了市场对写字楼的需求。海外资本是目前上海写字楼市场的投资主体之一，美国的次贷危机波及西方市场萧条，利率上升加上升值预期则会刺激更多外资进入。越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，其中特别对高质量的甲级写字楼市场需求旺盛。
（二）、政策影响甚微
近年国家采取了一系列政策对房地产市场进行调控，如数次上调准备金率，最新值达到15%，以及基准利率的上浮等一系列银根、地根紧缩政策。但是受影响较大的主要为住宅市场与部分资金不够雄厚的开发投资企业。对上海写字楼市场的影响微乎其微：
l 一系列的宏观调控政策，旨在有效的控制住宅市场的投资行为。政府此时无意对写字楼等商业地产进行调控，而《物业税》的商业地产开征之说也有待时间检验，而且与高额投资回报率相比，不足以成为制约资金雄厚投资者的利器。
l 写字楼物业本身就具有一定的投资价值和增值潜力，这也是其作为一种商业产品的属性之一。而且写字楼的投资对专业知识的要求较高，这在一定程度上提升了投资的门坎，使其能够区别于住宅市场的大众化门坎。
l 市场的供求关系决定写字楼市场的活跃程度。目前上海甲级写字楼供不应求的局面比较严峻，即使08年将有一批甲级写字楼入市，可供出售的不多，意味着开发投资者同样对市场充满信心，进一步刺激了购买者的欲望。
（三）、市场走势
美国纽约写字楼总面积为3500万帄米，日本东京写字楼为4200万帄米。与一些发达国家或者地区相比，上海写字楼的绝对量不算多，仍拥有广阔的发展前景。而甲级写字楼更加由于其稀缺性成为炙手可热的产品。
就自身供需来说作为中国的金融、贸易、航运等中心，目前上海经济快速发展。另一方面，
越来越多的外国企业对上海产生了兴趣。同时，也有很大一批发展良好的国内企业为树立并加强其整体形象，开始追求更高质量的办公环境。因此，各大企业的机构新建，迁址和写字楼升级活动非常活跃，近几年上海甲级写字楼一直处于供不应求的紧张局势，据中原工商铺部市场人士反映，众多投资者或者机构皆手握大量资金欲寻觅合适物业投资。
08年上海将有接近90万帄米甲级写字楼投入使用，主要集中在浦东陆家嘴商务区，目前预租率可观，略微缓解目前的供不应求局面。不过可售物业仍然稀少。仅有陆家嘴中融碧玉蓝天大厦少量在售。而在07年下半年，该物业曾一次出售72套物业。
无可否认，有收益就有风险。但是对上海甲级写字楼来说，应该说长期处于有价有市的阶段。投资者唯一需要做的在于选择适合自己的物业，尽快出手。
注解及假设
1、甲级写字楼：一栋写字楼只有满足一系列的标准才能成为甲级写字楼，这些标准包括楼层高度，装修，楼层布置等。
2、租金：除非特别说明，文中提及的租金均为报价。报价是由业主提供给租户的初始价格，其数值与双方协商后的最终交易价格可能有所不同。
3、存量：一个给定的区域内可入住的物业的全部面积大小，包括业主自用及用于出租的建筑。那些正在改造或在建设还没有入市的建筑不计算在内。
4、空置率：市场上办公楼未出租的面积与总存量面积的比率。
5、汇率：1美元＝人民币7.5元
某地写字楼市场分析
2０0６年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。 １.ＣBD区域租金走势微升 本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高
而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多
最新最全上海浦东写字楼市场分析
上海浦东写字楼市场分析 第一章．办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、
商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。
写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一）交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。
上海写字楼市场分析
上海写字楼市场分析 历史回顾 （1）整体趋势 2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。 （2）写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少
上海房地产市场宏观分析报告
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求
却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
写字楼市场分析
中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
深圳写字楼市场分析状况
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
上海写字楼市场分析报告
上海写字楼市场2007年预测新年伊始，向来是盘点过去、展望未来的最佳时机——如何充分把握刚刚过去的2006年，剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题，然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，依据写字楼市场近几年的数据表现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。 供应量：将继续放大，预计同比涨幅将超过30% 2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区的供应量最大，约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。 2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 资料来源： 根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现，进行统计回归分析，建立经济学模型，据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因： 首先，中国经济继续保持又好又快的局面，投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007年中国GDP 增速做出预测，认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调，但依然看好中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。 其次，奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。 再次，市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，2005年初，
上海房地产总体市场分析现状
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
写字楼市场分析
写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 １
1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。 综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 ２
及上海房地产市场研究报告
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
2017年最新整理-福州写字楼市场深度分析
福州写字楼生存现状简报 目录 一、福州写字楼整体市场情况 (02) 1、区域分布 (02) 2、租赁市场 (02) 3、销售市场 (03) 4、投资回报率 (04) 5、规模与配套 (04) 6、福州写字楼整体市场小结 (04) 二、福州代表性高端写字楼概况 (05) 1、代表性高端写字楼基本情况 (05) 2、代表性高端写字楼重点企业类别配比 (06) 3、代表性高端写字楼部分企业个案情况 (08) 4、近两年新写字楼简介 (10) 三、福州海峡金融街规划分析 (11) 1、海峡金融街地段 (11) 2、海峡金融街定位 (11)
1.福州写字楼整体市场情况 1.1.区域分布：目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、 东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商 务区甲级写字楼最为集中。 ■根据政府规划，以五四路、湖东路交角为中 心，向周边延伸，连接五一广场、省体休闲中 心和温泉公园，正在构建以人为本的现代核心 商务区，主要承担以现代服务业为主要特征的 商务分工。 ■核心商务区主要由三个功能片区构成，分别 是：①五四路、湖东路为中心的商务综合功能 区；②五一广场为中心的平台经济功能区；③ 城市温泉休闲功能区。三个功能片区联动发 展，重点发展现代商务及商务配套项目，形成 以总部经济、平台经济和健康经济为主要特色 的互补性的现代商务格局。 1.2.租赁市场 1.2.1.目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/㎡/月，集中在70—90元/㎡/月 为主，而中低端写字楼主租金主力集中在30—60元/㎡/月，整体空置率较 低。 1.2.2.2009年以来，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧。 今年CBD上半年五四路的写字楼租金明显上涨，约比去年涨了15%。如，东 煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/㎡/月，信和广场的租金更是达到 了100-130元/㎡/月。 2010年7月福州甲级写字楼租金水平 楼宇名称楼宇位置租金水平 宜发大厦五四路60.00元/㎡/月 置地广场五四路与湖东路交叉口80-90元/㎡/月 环球广场五四路90-110元/㎡/月 东煌大厦五四路 100元/㎡/月 信和广场五四路100-130元/㎡/月
写字楼市场调查分析报告
第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路
以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字
北京市CBD写字楼市场分析
北京市CBD写字楼市场分析
北京CBD写字楼市场分析 北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。 一、CBD区域概况 1、CBD的功能定位及规划 CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 2、CBD交通状况 目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD交通
上海房地产市场调研报告完整版
上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初
写字楼市场研究分析
写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程
?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写
国内写字楼市场研究
市场调查篇结论： 中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。 健康办公与景观将会是有利卖点。 该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。 在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。 如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。 产品定位篇： 中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境, 低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。 客户定位： 成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90 - 130平方米之间。 价格定位： 进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000 兀/平方米，整体均价控制在5500兀/平方米左右。 物业管理： 24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。 推广策略： 少放多提，低开咼走，咼位宣传，特色经营，定点攻关。 付款策略： 针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略： 取得销售许可证之前软文报道+预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报, 现代快报，金陵晚报加户外广告； 预订达到30%，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软 文报道，提高关注度、知名度； 开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。
写字楼市场调查分析报告
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。