房地产行业新广告法培训

房地产企业新《广告法》培训

今天非常高兴能和大家一起学习新《广告法》，下面我就新广告法的修订内容与大家进行交流和探讨。

新修订的《广告法》于今年9月1日正式实施，这次广告法修改的幅度非常大，原来是49条，现在变为75条，新增了33条，删除了3条，同时修改了37条。今天我主要和大家一起学习下新《广告法》中的几个亮点和以及对房地产广告的相关规定。

亮点

亮点一明确虚假广告定义

新广告法第二十八条规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

广告有下列情形之一的，为虚假广告：

（一）商品或者服务不存在的；

（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；

（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；

（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；

（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

亮点二新增广告代言人的法律义务和法律责任。

旧广告法没有对代言人的法律规制。这次广告法修订当中对明星代言也作了法律责任规定，明星代言不能只收钱而不担责。只要明星代言的是虚假广告，同样负有连带责任。对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满3年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。老百姓对明星代言虚假广告比较反感。广告不能想接就接，为保护消费者合法权益，广告代言人的责任应进一步强化，代言活动也应更加严格规范，限制和约束明星代言，这是国家的一种态度。这个规定在新广告法第38条、62条中有体现。

亮点三: 新增关于未成年人广告管理的规定。

新《广告法》规定，不得利用十周岁以下未成年人作为广告代言人;不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料等发布或者变相发布广告;在针对未成年人的大众传播媒介上不得发布医疗、药品、保健食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告。这个规定在新广告法第39条、40条中体现。

亮点四: 新增关于互联网广告的规定

互联网是一个新生事物，在旧广告法当中没有关于互联网广告的章节。新《广告法》对互联网广告有了规定，互联网广告应显著表明关闭标志，并确保一键关停；以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。这个规定在新广告法第43条、44条中体现。

亮点五: 进一步提高违法行为的法律责任。

新《广告法》对罚款金额有了进一步提高，比如过去对媒体发布广告、广告主发布的广告，根据广告费用处罚款1到

5倍，现在提高到3到5倍，广告费用难以计算的，现在最高可以罚到200万，所以处罚力度更大，这也是为了加强对违法广告的震慑。

房地产广告相关规定

接下来，我们再一起学习下新广告法对房地产广告的相关规定，也是我们今天学习最重要的内容。在这次新修订的《广告法》中，关于房地产广告的最大变化体现在第二十六条，规定了房地产广告中不得含有的4项内容：

(一)不得含有升值或者投资回报的承诺；

房地产广告不得含有升值或者投资回报承诺的内容。举例说“买房200%的投资回报率”、“投资回报每年增长7%”，这样的表述在新广告法实施后就会被认定是违法广告。我局在8月下旬进行的房地产广告专项检查中就发现有一家公司的售楼部张贴的宣传广告上有“2年增值20%”这样的内容。当时我们的执法人员是对该公司下达了责令整改责任书，要求立即整改，该公司的工作人员当场就将张贴的那张广告撤下来了。

也就是说，房地产广告可以宣传宜居住宜投资，但不能给购房者有投资回报的承诺，“简单的说，就是不能用具体的数字来固化房产的投资回报。”

其实，这项规定在新《广告法》修订前，由国家工商行政管理局在1996年12月30日发布，又在1998年12月3日修订的《房地产广告发布暂行规定》中就有类似的规定，《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”这次广告法修订是把它从行政法规的规定上升

为国家法律条文的高度，充分显示了国家对规范房地产广告有了更高的要求。

(二)不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项

目位置；

在之前的房地产广告中，这种现象很普遍，很多楼盘广告中，为了表明方位或说明项目交通便利、周边配套设施好，往往以到达某某车站、广场、商城所需的具体时间表示项目位置。例如‘距离地铁站5分钟路程’、“10分钟即到中心广场”、“到飞机场只需20分钟”等等，新《广告法》实施后这样的广告内容都会被认定为违法广告。如果我们的企业还有这种广告在发布，请今天回去后一定立即将它撤回。

以时间代替路程的表述本身就是不准确的，因为时间的多少会因出行方式的不同而不同，即便是同一种出行方式

不同的人花的时间也可能不同。今后如果要说明项目所处的位置与参照物的距离，可以用“距离某地多少公里”来表述。

（三）房地产广告不得违反国家有关价格管理的规定；

这项规定主要体现在应当清楚表示实际的销售价格，明示价格的有效期限。例如“价格你来定”这样的宣传噱头在新《广告法》实施后就是明令禁止的，以往经常用的“XX元/

平方米起”，并且起字打的非常小的情况以后也不要出现了，要明确标注为“XX元-XX元/平方米”。

(四)不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

作为投资的一种方式，很多消费者购买房产都是看中其未来的升值潜力，而规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑会让房产具有更大的诱惑力。我们的房产公司也会将这些配套或者规划作为卖点在销售

广告中体现，在新《广告法》实施后，这种行为不被允许了。因为规划中，甚至是在建设中的周边配套都有可能因为种种原因而不能最终实现，房地产开发商对其没有可控性。因此，但凡不是已经实际建成或确定的项目，都不能够作为广告内容进行宣传，否则构成对消费者的误导。当然，开发商对自己能够控制的、自主开发的内容是可以进行宣传的。

其实，市政条件更严格的规定在《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”也就是说，例如“买房送户口”、“买房就读XX小学”这样的广告内容都是违法广告。

另外，需要强调一下，新《广告法》第九条规定广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；也就是说，房地产广告中长期存在的比如：“顶级、终极、最、全国、首发、首创、独享、唯一、第一、销售冠军”等等一系列极限极致用词都不能再用。

接下来，我们再了解下违反广告法的法律责任。

新《广告法》第五十五条规定：“发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。”

违反广告法第26条规定，也就是刚才我们讲到的房地产广告不得含有的内容的需要承担“在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：”

可见，新广告法对房地产广告的要求非常之严格，同时对违法者的处罚力度也是相当的大。所以，希望我们在座的企业要经常学习法律法规，要真正的做到学法、知法、守法，不得发布虚假广告，不得违反规定发布广告。或许我们今天在座的企业曾经因为广告违法而受到过处罚，我想说的是，作为行政执法部门，处罚只是我们的一种手段，绝不是目的。之前的房地产广告专项检查和今天的广告法培训、行政约见都是我们在积极服务企业，帮助企业，我们不希望企业违法也不愿意对企业进行处罚，所以也希望企业能够理解和支持我们的工作。

今天《广告法》的学习就到这里，谢谢大家。